关于经营性土地、房地产评估收集资料的总结

土地评估部 黄孝忠

在我们日常评估工作中，收集材料是我们正确评估的基础。一宗地由毛地、场地平整、开始施工、在建工程到开发完成经历多个阶段，在不同阶段，评估需要收集不同的材料。收集材料错误或者不全，往往导致我们需要第二次或第N次与客户进行沟通来索取资料，也导致了客户对我们的评价会降低。

如何准确全面收集材料，笔者在工作中作出一点总结，不足之处，请多多指正。

一、毛地阶段

毛地是指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”或者条件更完备的其他设施，但未进行动迁和拆迁的可用于建设的土地。宗地内存在建筑物或其他附属物，并可能存在权属瑕疵。估价师在评估此类用地时，应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，并计算拆迁成本。

收集资料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点、委托方对未拆迁状况的说明。委托方在委托说明中应明确一下内容：宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁、拆迁补偿款是否已经补偿、尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，需需支付的拆迁补偿款估算总额，及评估时设定的开发水平、规划等。

评估方法：①市场比较法a.以毛地作为比较案例，与待估案例进行比较b.以净地作为比较案例，比准后扣除拆迁及场地平整成本②假设开发法。在假设开发法评估时，应在开发周期和销售周期中考虑拆迁时间，并在前期费用中扣除拆迁成本。

另外，在银行抵押时，现状为毛地的业务最好不要接。因为毛地在处置时，权属存在瑕疵，很难处置。当然，可以做估价对象在设定条件下的咨询价格，前提是委托方出具委托说明。

二、净地阶段

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

在此阶段，企业可能有规划局批复的规划总平面图。规划总平面图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积、各种用途的建筑面积、容积率、建筑密度等。规划总平面图要比规划设计要点更加详细。只有收集更准确的资料，才能更准确的把握评估价格。

因此，本阶段收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图（在企业已经取得的情况下）。

三、开始施工阶段

开发商由开始取得一宗地到开发完成，依次取得下列证件：《建设用地规划许可证》（规划局办理）→《建设用地批准书》（国土局办理））→《国有土地使用证》（国土局办理）→《建设工程规划许可证》（规划局办理）→《建设工程施工许可证》（建设局办理）→《商品房预（销）售许可证》（房产局办理）。

规划材料取得时间越近，其准确性就越高。在开始施工阶段，开发商已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等，《建设工程规划许可证》已明确规定了每幢建筑的建筑面积（地 上和地下）、建筑用途，要比规划总平面图的法律性、准确性更强。

因此，本阶段收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。另外，若建设工程规划许可证尚未领全，则以规划总平面图为准。

四、在建工程阶段

根据规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，即可领取商品房预（销）售许可

证。此阶段，开发商若已领取商品房预（销）售许可证，就有存在预售可能。在建工程存在预售，则预售建筑面积及相对应的土地面积权属已经发生转移，转移到商品房购买方。此时，宗地或者整个在建工程就存在多个权属，若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有，则存在巨大的风险。

此阶段，土地评估所收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、委托方对楼盘销售状况的说明。委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售、已销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积。

此阶段，在建工程评估所需要的材料：委托方营业执照、整个小区具体情况介绍或楼书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、工程进度表（经委托方盖章）、商品房销售窗口表（经委托方盖章）、楼盘交付标准、设计要点通知书及项目总平面图、设计方案、委托方对评估建筑面积及分摊土地面积的说明。

五、开发完成阶段

开发完成阶段的评估可分下列几种情况

1.土地评估

1.1对于已经开发完成的，若房屋已经领取房屋所有权证，且符合规划，应收集以下材料：：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、房屋所有权证。（前提：所有产权归企业所有）

1.2已经开发完成，但尚未领取房屋所有权证的，收集以下材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。（前提：所有产权归企业所有）

2.房地产评估

房地产评估，国有土地使用证和房屋所有权证必须齐全。应收集以下材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、房屋所有权证，有共有权证的须提供房屋共有权证。

在某些情况下，估计对象存在租约。租约的存在，尤其是长期租约，限定了估价对象在一定年限的收益，继而影响估价对象的价值。因此，若估价对象存在租约，评估人员在收集材料时必须收集租赁约定书。

能否准确全面的收集材料，直接影响我们评估人员对估价对象的把握程度，可以体现我们评估机构的专业水平。谨记一个原则，规划越是最近取得，其法律性就越强，影响估价对象价格程度就越高。以上是本人在日常评估工作中的一点积累，希望对大家在工作中有一点帮助。

 

第二篇：房地产评估专业的实习总结

房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：1.获取估价业务；2.受理估价委托及明确估价基本事项；

3.拟订估价作业方案；4.收集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6.选定估价方法计算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.交付估价报告；10.估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。

房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：1.合法原则；2.最高最佳使用原则；3.替代原则；4.估价时点原则；5.公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。

其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和蒋老师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。 案例一：20xx年x月x日8点30分，我们随同项目经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。这是万隆受闵行区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了莘庄X村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与X村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将X村和土地管理所告上了法院。万隆房地产估价有限公司受闵行法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及X村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到万隆时，已是12点30分。

案例二：20xx年x月x日13点，我们随同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托XX装潢公司进行装修，XX装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求XX装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。万隆房地产估价有限公司受XX装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。