酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

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酒店管理筹建 酒店筹建

酒店筹建，可以从以下几个方面来入手：首先酒店流程很重要，为了更加顺利的完成项目，我们需要有合理的酒店筹建流程，根据工程施工的不同阶段，筹建流程可以分为筹备阶段和施工阶段。

第一阶段：规划设计阶段（前期）

前期阶段主要包括组建团队、项目可行性分析、寻找建筑设计院和酒店室内设计公司、酒店平面规划、建筑方案及施工图、室内方案设计及装饰施工图等内容。

一、 组建团队

酒店筹建不能单方强调某方面的工作，而应注重团队之间的团结协作。只有好的协作团队才能创造好的酒店项目。因此，组建有效的工作团队是酒店筹建的首要任务。酒店筹建需要组建的团队包括，投资管理团队、酒店管理团队或酒店公司及工程技术人员等，参与酒店筹建的团队共同进行酒店的筹建工作。团队成员之间高效的团队协作模式，不仅可以保证筹建中各个环节的交流协作，还可以有效地解决筹建过程中所出现的问题，保证筹建工作的顺利进行。

二、 项目可行性分析

在项目筹建期间，就要由酒店管理团队就当地的市场进行调研，对酒店开发战略进行分析及定位、酒店客源市场定位、酒店类型定位，酒店规

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模定位等内容。综合完善的分析以及明确的定位，对酒店的风格以及整体规划起着重要作用。同时，这也是提高酒店筹建效率的必经之路，既可以有效地利用各方人力、物力及财力，同时还可以满足各方利益的最大化。项目可行性分析对酒店筹建接下来的工作具有指导性作用，因此，完善精确的分析报告非常重要。

三、 建筑设计和酒店设计公司

建筑设计是酒店成功与否的关键环节，但很多人往往只注重建筑外观是否好看，从而忽略了其酒店建筑的内部布局是否符合酒店的经营，是否符合星级酒店评定标准。因为大部分建筑设计院对于酒店的流程，及其功能都不是十分了解，所以酒店的建筑设计首要就是酒店平面规划设计，这就需要根据前期所做的酒店可行性分析报告，由业主，建筑设计院专业酒店设计公司和酒店管理团队来共同完成。其中酒店设计公司非常重要，但又常常没有得到很多业主的重视，以为那是建筑设计做完以后的事情，所以就会出现刚建好不久的酒店又拆掉重新改造的现象。让专业的酒店设计公司参与到前期酒店建设中来。

首先，能够更合理的空间布局，酒店设计师对酒店各功能空间的关系，对相应空间的客人的需求以及对其它空间在什么时候有不同的影响及心态在都有一定的掌握。能更准确的确认空间所需要的大小，高度及心态位置，让每个空间都有较好的舒适性，又不浪费空间。

第2点：能够建立更合理的通道，包括客人通道，员工通道货物进出通道，也包含垃圾运输通道等。

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第3点：可以做出更有创意的空间，为以后的室内设计打下基础，比如说柱网的大小就决定客房的形式，为以后客房带来更有创意的空间。特别是公共，如大堂，楼梯等空间，如果做的有思想，那就为酒店的成功添加精彩的一笔。所以酒店室内设计师参与到酒店前期的设计中作用非常关键，不但可以节约成本还能做出更好的效果。

四、 酒店平面规划

酒店平面规划是酒店筹建的关键一步，也是酒店以后的运营是否成功的关键因素。在平面规划上主要是从以下几个方面着手：首先是对酒店的整体规模进行规划，精确的整体规模规划可以使各团队共同合作，创造合理规模和比例的酒店项目；其次是大空间优先布局，大空间优先布局指是酒店大堂、宴会厅以及多功能厅等场地的优先布局，大空间优先布局可以更好的利用场地，确定整个建筑的形成。同时还要考虑酒店各功能空间，如餐饮场地、客房、会议厅、公共空间、娱乐、SPA等之间的比例；最后是酒店的人流、物流以及最新的酒店星级标准要求等内容，总之，完整合理的酒店平面规划是检验设计团队水平的标准，同时也是酒店未来建设决定的第一步。

五、 建筑方案及施工图

在酒店平面规划的基础上，进行酒店建筑外观的设计，是酒店的“面子”工程，酒店建筑外观设计是酒店的“百年大计”，除了一些时尚酒店外，尽量不要采用时尚的元素，要显得大气一点。这个工作可以由建筑设计院来做，也可以给酒店设计公司来做，接下来是由建筑设计院来完成建筑施工图，这也需要酒店设计公司来参与。比如卫生间的位置，需要做沉

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降；比如厨房，需要做地沟等等，这就要有其它专业的公司来共同参与。所以酒店建筑施工图的制作是需要有各专业的公司共同来参与。

六、 室内方案设计

酒店室内设计应交给专业的酒店设计公司来完成。在酒店平面方案设计阶段，酒店管理公司参与其中是非常重要的。同时，还要有相应的机电人员参与，设计师要多和业主方沟通，这是设计是否成功的关键，业主方一定要尊重设计师的设计思想，应尊重设计师的方案，据我们的经验，业主方改的越多效果越差。所以建议业主方尊重设计师的思想是非常关键的。

七、 室内施工图和各专业的协调

在做室内施工图期间，消防，暖通，强弱电，给排水，各专业一定要协调一致，各专业的天花总图最好做个叠加图，以便天花布局更加合理，以达到室内设计的最佳效果。

八、 灯光设计

灯光是运营酒店氛围的关键因素，其所在设计中的比例可以占1/3的效果，照度和色温都需要有合理的设计，局部照明要体现照明需要相互搭配，直接光照和间接光照的互补来运营不同环境的氛围，甚至还可以和智能化连起来配合做出不同的灯光场景。所以灯光设计需要有专业的团队来完成。

九、 智能化设计

智能化设计能给人以科技感，智能化主要是控制灯光，窗帘，空调等，不但给客人温馨体贴的享受，还可以节约能源和管理成本，它也需要有专业的团队来完成。

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第二阶段：基建装饰阶段（建造）

建造阶段主要包括：土建施工、水电、消防系统、智能化设计以及灯光设计、样板房施工、装饰施工、家具及配饰设计、定制和市场等内容。

一、 土建施工

土建设计与施工，主要是关于酒店电气、给排水、消防系统以及智能化等方面的设计。在酒店筹建过程中，建筑设计院提供一个初步的图纸，包括水、电、消防等各系统的图纸，这个初步的图纸是用来报建的，而正式的水、电、消防系统等地专业图纸，要在室内设计做完以后才正式提供。这是因为真正的室内设计做完以后，其管道的位置，各房间的布局以及最终的点位都会随之变化。此外，酒店智能化设计不仅是凸显酒店现代化的重要标准和酒店设计行业进步的表现，同时，它也可以为客户带来惊喜体验。土建施工这个环节的施工是专业设计团队智慧的结晶，是酒店建造初期的重要任务。

二、 样板房的施工

在设计方案完成后，可以做样板房。其作用有以下几个方面：

(一)

(二)

(三)

(四) 检验设计的效果 检验施工方的水平 核算成本造价 有一个调整的机会，配置的东西一定要和酒店开业后的配置要

一样，这样才会比较全面。

三、 装饰施工

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酒店装饰设计不是单纯模仿某一家酒店或综合模仿多家酒店，而是要为顾客创造多种文化，如建筑文化、历史文化、服务文化和管理文化等。但是，现在很多新建酒店过分追求时尚，将大量资金、新产品和新材料进行堆砌和拼凑，缺乏设计主题，使整个设计毫无特色、没有灵魂。如：设计西化——不能很好地反映我国历史文化和当地风俗，局部装饰与酒店整体氛围不协调也是常有的现象。此外，大部分酒店用品都没有经过专业的系统设计，而是由供应商设计或直接从市场上采购来的，因此多为通版产品，通版产品虽然能够满足产品的基础功能，但却无法形成特有的产品文化。所以，酒店装饰设计不仅要因地制宜，还要满足酒店经营者和消费者的多元化需求。

四、 家具及配饰的设计、定制和布场

随着酒店设计业的日臻完善，“轻装修重装饰”的概念也得到了进一步认证。酒店中的地毯、窗帘、挂画、雕塑和摆设等，大多数都不是现成的产品，而是经过设计师精心设计和挑选的，并根据设计图纸定位做的。所以，很多业主去家具厂选家具的概念是错误的，家具厂并没有现成的家具供你选择，只能说去家具厂考查其透明实力而已。软装设计和采购的精心安排是酒店设计逐步发展和完善的重要力量，因此，在酒店设计过程中，应继续积极推广“轻装修重装饰”的理念，使越来越多的投资者接受这一理念，并从中得到实惠。

第三阶段：开业筹备阶段（筹备）

筹备阶段主要包括，策划开业的各项计划、组织实施各项工作、内部

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装饰布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等内容，其余在此不加赘述。开业筹备包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理，各方面准备妥当后方可进行最后的准备工作，筹备开业。

酒店筹备有着其特有的特殊性。从规划、设计、施工、开业和运营全过程，都是酒店投资的系统工程。每一个步骤都需要专业化的思考，由专业化人员的认真实行，并且要严格统筹各个专业间的亲密结合，以及筹建筹划的周到性和现场管理的科学性。因此，在追求现代化、高科技的同时，还应注重设计本身的涵义，将设计融入生活，以口碑张扬品牌，不断满足消费者对美感和实用价值的双向需求。

酒店筹建工作总体方案

筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节,并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合,合理利用资金.

酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段.按其工作性质区分,主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）.

(一) 酒店筹建各阶段总体工作任务：

1. 规划设计阶段：

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1) 主要筹建筹备内容：建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论

证、市场调研、可行性分析、功能布局、设施设备配置、制定经营思路及方案、酒店设计与方案审定、图纸修改；

2) 参与团队组成：投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来

经营者、设计人员、监理人员；

3) 项目管理内容：专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分

解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划；

4) 重点问题：先调研后规划设计.必须重点解决如下问题：

a) 建设什么样的酒店？

b) 什么样的酒店适合当地消费环境？

c) 投资要多少？回报期时间多长？

d) 怎样的设计规划可避免经营面积的浪费？

e) 怎样的设计可避免人力、物力的浪费？

f) 如何合理组建配置筹建团队？

g) 如何降低日后的营运成本及维修成本？

2. 基建装修阶段：

1) 主要筹建筹备内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装

饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等；

2) 参与团队组成：酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、

酒店筹建人员；

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3) 项目管理内容：采购计划和招标及实施，合同签订和执行及监督，各

种实施计划，安全计划,项目进展报告，进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制，漏水问题是日后维保最头痛的问题，必须严格把控质量关。

4) 重点问题：严格把控质量关，杜绝日后的工程质量问题及漏水现象，

必须重点解决如下问题：

a) 酒店工程设备设施的选型如何进行？

b) 强电弱电的工程规划如何进行？

c) 工程筹建成本控制如何进行？

d) 各种计划的制定及可操作性如何控制？ e) 需重点处理的问题：

① 检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问

题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；

② 电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、

防水、防潮是否存在问题；

③

④ 中央空调系统的机房和水塔节能问题； 电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯，

是否需要配备圆筒布草槽；

⑤ 消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟

感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确，消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家

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私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；

⑥ 灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点

歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；

⑦ 地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后，是否已经确定

安全措施和巡查制度……泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；

⑧ 不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车

库系统、水族观赏设备的保护，特别是有台风的地区，园林树木在没生根前,绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求，酒店配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；

⑨ 户外大型宣传广告及公路路牌，必须在酒店正式确立试业日期后

再面市，因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖，决不能给外界造成说话不算数的印象；

⑩ 安排酒店内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照《饭店星级

申请报告》进行逐项检查，填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、

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地漏渗水)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯），很多酒店在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题,这是严重缺乏服务意识问题。

3. 开业筹备阶段：

1) 主要筹建筹备内容：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人

员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等.

2) 参与团队组成：投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员；

3) 项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目

资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等；

4) 重点问题：保护好成品、做好人、财、物的准备，必须清楚解决落

实的重点问题：

a) 酒店经营模式该如何设计？

b) 酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计？

c) 酒店运营手册如何编写？

d) 酒店开业物品采购计划、预算如何进行？（如何列采购物品清

单？如何实现表格单据设计及印刷品的合理性？哪些收费项目必须考察当地市场？）

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e) 如何办理开业证照？

f) 酒店试营运必做的工作有哪些？

(二) 酒店筹建管理部门需具备的职权：

1. 全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作；

2. 根据筹建工作需要，各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动

权；

3. 筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权.

(三) 酒店筹建步骤：

1. 选址、土地勘查；

2. 市场调研及酒店定位,确定酒店规模和档次；

3. 项目定位及可行性分析；

4. 规划审批和立项审批；

5. 工程报建；

6. 酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初

设计、机电和技术设计配套等及预算；其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；

7. 图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理；

8. 土建；

9. 道路管网与设备安装工程（包括水电、消防等）；

10. 土建各单项工程验收及综合验收；

11. 园林绿化、室内外装修、装饰；开业筹备（包括人、财、物的筹

备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理）；

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12. 对外试营业；

13. 对外正式开业.

(四) 酒店筹建工作的基本原则

星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目，有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程，都是酒店投资的系统工程，每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施，并且要严格兼顾各专业间的密切联系。酒店建造项目投资巨大,投资回收周期漫长，又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科，因此，需要很好地加以研究和系统总结。同时，行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等等方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导,需要职业经理人专业地去实施。因此，星级酒店必须遵循以下基本原则：筹建计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。

(五) 酒店筹建期间的组织架构：

酒店筹建团队分两类：一类是负责筹建酒店，一类是负责开业筹备，各设一名副组长，整个团队设一名组长，组长必须是个善于打江山的人，是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者.负责筹建的专业工程技术人员需求如下：

1. 土建工程师：要求具有高星级酒店建筑施工经验,能够处理现场施

工问题；

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2. 结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的

前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设计院的结构图能够提出优化建议。

3. 给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店

中水系统，知晓相应施工材料，能够处理现场施工问题；

4. 暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调

各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；

5. 电气工程师：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、

中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；

6. 弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟

悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU智能控制（含VOD点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。

(六) 酒店工程的总体计划

1. 设计总体计划

2. 酒店土建工程控制进度节点计划

3. 酒店机电、水电、弱电工程控制进度节点计划

4. 室内装修工程节点进度控制计划

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5. 安装工程计划

注意：制作总体工程施工计划时要注意的要点：

1. 根据项目的竣工时间计划，要求土建、装修方做出详细的、切实

可行的施工计划横道图，并做出奖惩约定；

2. 要求以下施工方：消防、给排水、强电、弱电（含楼控、安全监

控、客房智能控制、会议设备、综合布线等）、暖通末端安装等，根据项目要求的竣工计划及土建、装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计划；

3. 要求设备厂家，如中央空调、电梯、锅炉、水蓄冷设备、游泳池、

桑拿、洗衣设备等等,做出设备安装预埋、到场、安装、调试的计划；

4. 由甲方召集所有乙方，统一根据其各自制作的施工计划，综合进

行调整，最终制定出一份统一的工程施工时间计划表，同时附带奖惩内容，并由各相关负责人签字确认，复印分发。）

(七) 酒店功能设置的特别建议

根据市场需求及发展来制定酒店的定位，根据目标客人的需求来设置酒店的功能。

(八) 酒店建造标准及装饰要求

（根据酒店定位制定建造标准及装饰要求：建筑设计任务书及装修设计任务书要点）

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酒店管理筹建 酒店投资策划，筹划与筹备管理

酒店投资筹划与筹备管理(内容纲要)

? 酒店策划与可行性论证概述

? 酒店投资策划

? 酒店筹建策划

? 酒店承运策划

? 现代酒店筹备管理

酒店策划与可行性论证概述

一. 酒店策划概述

1. 酒店策划的概念

酒店策划，是策划在酒店中的应用，是围绕酒店如何达到预期目的，最大而有效地组织和利用酒店的人、财、物、信息、技术、管理等资源，调动酒店内外一切积极因素，有组织、有创意地解决相关问题，达到设想目标的筹划行为和行动方案。

2. 酒店策划的过程与方法

酒店策划的主要过程酒店策划的基本方法

1) WAPDS法。其运作步骤是 Watch（调查）－Analyze（系统分析）

－Plan（创意）－Do（实施）—See（效果）。

2) 需求3P法。(Possibility)即区位的可能性、需求的可能性和资金的可

能性 ，也称可能性分析法。该方法的要点是分析三个可能性。即区位

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的可能性、需求的可能性和资金的可能性，通过区位、需求、资金三处可能性的分析作为酒店策划的依据和基础。

3) FF法。也称作业流程图法。该方法在酒店策划的应用主要是借用工程

中的作业流程图来表示酒店策划的工作重点和作业程序 。

4) BSP法。也称酒店系统策划 （Business System Planning）法。该

方法是一种结构化设计方法，它把酒店策划当作一项系统工程，按多维的思想体系来组织和实施酒店策划

二. 酒店投资可行性研究概述

1. 酒店投资可行性研究的主要内容

2. 酒店投资可行性研究的阶段与层次

3. 酒店可行性研究步骤按步骤进行：

接受委托→调查研究→方案选择与优化→ 财务评价和效益分析→编制酒店可行性研究报告。

三. 酒店策划与可行性论证的类型与内容

1. 酒店投资策划

2. 酒店筹建策划

3. 酒店承运策划

4. 酒店经营管理策划

酒店投资策划

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酒店投资策划就是对酒店项目的投资进行可行性分析，撰写投资可行性论证书。通常业主在进行酒店投资项目决策前，都要进行投资可行性分析。 酒店投资可行性分析包括以下几个方面的分析与论证。

一. 项目概况及用地情况说明

酒店投资可行性分析首先应对业主投资的酒店项目概况及用地情况进行详细的说明。

二. 区位分析

1. 地理位置

2. 社区环境

3. 自然条件与气候

三. 市场分析

市场是有维度的，市场的规模与消费水平也是有限的，市场的供给与需求规模的大小决定了拟投资酒店的营业与利润额。

1. 竞争对手分析

酒店的竞争对手主要包括现实存在的酒店及替代性产品、新的市场进入者以及潜在的市场进入者。

2. 市场规模与消费水平分析

一般来说，市场的规模越大、消费水平越高，则酒店的规模也就相对大、档次也就高，但也不是绝对的。

3. 消费群体（市场）分析

1) 目标消费

群体目标消费群体是酒店的主流消费群体，也是维持酒店经营发展的最重

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要群体。酒店目标消费群体的选择可采取以下策略：

A. 无差异目标策略

B. 差异性目标策略

C. 集中性目标策略

2) 辅助消费群体（辅助消费群体指酒店必须拓展的消费群体）

3) 潜在消费群体潜在消费群体指具有潜在消费需求的群体。

4. 市场定位新酒店的市场定位有以下几个步骤：

1) 确定酒店的目标市场，进而研究目标市场顾客的需求和愿望及他们的利

益偏好。

2) 充分考虑竞争对手的优劣势，发掘自身的竞争优势突出酒店自身与众不

同的特色。

3) 设计酒店的市场形象。

4) 通过各种营销手段和宣传媒体向目标市场有效而准确地传播酒店的市

场形象，以使酒店形象深入顾客的心目中，从而确立酒店的竞争地位。

四. 酒店规模档次分析与论证

酒店规模与档次的分析与论证内容包括：

1. 酒店类型议案

酒店可根据产品理念来进行酒店投资，亦可遵循以下原则：

1) 主流市场（目标群体）原则

2) 竞争对手缺失原则

3) 潜在市场原则潜在市场原则是通过发掘市场上未出现的新市场或

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是某一具有发展潜力的市场来确定酒店的类型。

2. 酒店规模议案

酒店规模议案主要分析论证拟投资酒店的规模，即确定酒店的建筑面积、客房数量、餐位数以及其它设施设备的规模。

酒店规模议案内容主要有：

4) 酒店的建筑规模酒店的建筑规模主要是考虑酒店的建筑面积、建筑

布局、主体楼层高度、外围辅助建筑格局与规模、酒店建筑风格、周围环境公共区域规模以及景观设计和绿化美化等。

5) 功能项目规模

6) 主要设备规模

3. 酒店档次议案

投资策划

投资回报分析也称为收益分析，是投入与产出的分析，是酒店投资者最为关心的问题。投资回报分析包括投资额估算、投回收期计划、年营业额预算、效益分析等内容。分析方法有保守分析法与乐观分析法两种。

1. 投资额估算投资额也即投资建设酒店所需支付的成本，主要是初期开发

成本（包括建造酒店、购买设施设备以及进行酒店装修等）和酒店的经营成本。

2. 投资回收期计划

3. 年营业额预算

4. 效益分析

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酒店筹建策划

酒店筹建策划是对酒店的筹划、设计与建设进行策划，撰写筹建规划方案说明书或规划设计 方案说明书。酒店筹建规划方案说明书内容包括：

一. 空间规划(设计)要求说明

1. 建筑布局要求说明

2. 动线规划(设计)要求说明 动线是指酒店内外客人、物品、服务、信息

以及车辆等

3. 在内的流动路线。

4. 出入口设置要求说明

二. 功能项目规划（设计）要求说明

1. 功能区域规划（设计）要求说明

2. 主要项目规划（设计）要求说明

1) 大堂规划（设计）要求说明

2) 餐厅规划（设计）要求说明

3) 厨房规划（设计）要求说明

4) 客房规划（设计）要求说明

A. 客房类型与档次

B. 客房风格

C. 娱乐休闲场所规划（设计）要求说明

三. 动力、水电系统规划（设计）要求说明

1. 动力系统规划（设计）要求说明

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动力系统是指发生、变控、传递和供应动能的系统，主要有锅炉、制冷机、变、配电设备、发电机组以及水泵、风机等。

2. 水暖系统规划（设计）要求说明

1) 消防系统

2) 空调系统

3) 给排水系统

4) 供热系统

3. 供电系统

四. 环境氛围规划（设计）要求说明

酒店环境氛围的设计塑造主要包括主题文化、色调、装饰用材、灯光照明以及绿化等方面的规划设计。

1. 主题文化选择与设计要求说明

2. 色调设计要求说明

3. 装饰用材要求说明

4. 灯光照明规划（设计）要求说明

5. 绿化规划（设计）要求说明

6. 艺术品、指示牌规划（设计）要求说明

酒店承运策划

酒店承运策划内容包括酒店承运的前期策划、酒店承运的责任与合同策划、酒店承运过程的策划和酒店承运后期的策划四个方面。

一. 酒店承运的前期策划

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1. 承运标的选择

2. 承运方式选择

1) 委派、任命式经营

2) 承包经营

3) 租赁经营

3. 承运介入时段选择

二. 酒店承运的责任与合同策划

1. 承运关系策划

2. 承运合同制定。承运合同制定指在酒店的承接经营过程中，为明确承

接双方即酒店所有者和经营者之间的责、权、利三者关系，以合同的形式，用法律的方式明确双方的权利义务关系。因承接的方式不同，在酒店的承接过程中主要有承包经营合同、租赁合同、管理合同等几种合同形式。

三. 承运过程策划

1. 酒店章程拟定。

酒店章程是酒店依据有关的法律法规，是从酒店整体出发制订的有关酒店经营管理活动和酒店组织结构、组织制度的基本准则，是酒店日常经营管理活动的依据，也是酒店全体成员都必须遵守的行为总则。

2. 证件办理

3. 保险与投保

4. 组织机构议案

5. 定岗定编和人员招聘议案

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6. 劳工制度制定

7. 设备用品配备与采购议案

四. 承运后期策划

酒店承运后期策划包括资金管理与运作策划、岗前培训与开业准备议案、运作程序和制度建立议案、开业前营销计划、开业典礼策划等内容。

1. 资金管理与运作策划

2. 岗前培训与开业准备议案

3. 制度建立与运作程序议案

4. 各类表章配备

5. 开业典礼策划

酒店筹备管理

酒店筹备是指酒店从申请立项到酒店举行开业典礼正式开业这一段时期的运作过程。筹备期的运作管理是酒店管理中的一个重要环节，它具有先性，它运营的好坏将直接影响酒店的正式开业，也会影响酒店今后的正式经营管理。

一. 酒店筹备管理的基本原则

1. 计划性原则

2. 限期性原则 限期性原则要求酒店的各项工作不仅要按质完成，而且要

按期完成。

3. 系统性原则

二. 酒店筹备管理的基本内容

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酒店筹备管理的基本内容包括工程筹备管理、人事筹备管理、物资筹备管理和社交筹备管理等四个基本内容。

1. 工程筹备管理

2. 人事筹备管理

3. 物资筹备管理

4. 社交筹备管理工作

三. 酒店筹备期的组织管理机构

1. 酒店组织机构设置的原则

1) 控制成本原则

2) 权责分明原则

3) 同意管理原则

2. 酒店筹备期组织管理机构设置的基本内容

1) 核心层

2) 中间管理层

3) 基层人员

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酒店管理筹建 酒店项目前期策划筹备

服务范围

酒店策划

一、 酒店项目宏观分析报告

二、 酒店经营环境调查分析

三、 市场与客源定位调查分析

四、 酒店经营类别与模式定位

五、 酒店整体项目规划布局

六、 酒店功能优化

七、 酒店财务分析

八、 酒店项目可行性分析报告

九、 酒店项目整体设计指导

酒店顾问

一、 酒店员工专业培训

二、 酒店人事管理/顾问

三、 酒店工程管理/顾问

四、 酒店智能管理/顾问（弱电工程）

五、 酒店理财管理/顾问

六、 酒店餐饮管理/顾问

七、 休闲娱乐管理/顾问

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八、 酒店营销与公关服务

九、 酒店供应链建设

十、 酒店星级管理/顾问

十一、 硬件咨询管理/顾问

十二、 酒店产权管理/顾问

十三、 酒店经营管理/顾问

项目前期策划筹备（开业前）

① 咨询策划阶段

? 含项目选址，消费群体定位分析，经营特色定位。 策划内容

一、 项目所在地宏观经济与旅游业发展分析 ? 项目所在地及周边区域的整体发展分析

二、 项目经营环境调查及分析

1. 项目所在地旅游经济发展状况分析

2. 项目所在地相关行业的发展状况分析

3. 项目重点竞争对象经营状况分析

三、 项目所在地市场和客源调查分析及定位

1. 项目所在地相关的市场和客源分析及定位

2. 项目重点竞争对象的市场客源分析

四、 项目类别定位分析

星级酒店、产权式酒店、酒店公寓、度假村、会所

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五、 酒店功能布局及功能面积规划

? 根据分析调查结果，合理配搭项目功能的组合比例

② 策划筹备阶段业务范围包括

? 酒店前期筹备；业务咨询；可行性分析；项目投入预算；项目进度推

算；设计各种功能平面图；制作各部门岗位职责。员工合同与企业员工手册，员工岗前培训计划，人员配备编制图，员工工资级别表，起草酒店各部门设备，用品等物品采购清单，进行市场价格招标对比及验收。制定前期广告策划宣传，招聘各部门员工及员工培训，经营模式，协助酒店策划开业。

? 提供协助策划、设计、培训、监督工程进度，订货、宣传等开业筹备

工作。

策划内容

一、 项目整体布局规划

1. 项目建筑主体规划

2. 项目室外设施及园林规划

3. 项目各营业场所规划

4. 项目公共区域规划

5. 项目后勤区域规划

二、 从设计技术、使用要求和经济角度对平面图纸优化

1. 后勤区域合理分配及功能优化

2. 公共区域合理分配及功能优化

3. 客房合理分配及功能优化

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4. 前厅区域合理分配及功能优化

5. 运动康体桑拿SPA区域合理分配及功能优化

6. 餐饮区域合理分配及功能优化

7. 娱乐区域合理分配及功能优化

三、 项目经营模式论证分析及定位

1. 各种可选的项目整体经营模式论证及定位

2. 各种可选的功能经营模式论证及定位

四、 项目财务分析

1. 项目建设投资估算

2. 项目建设资金使用计划可行性论证

3. 项目建设投资风险及经营风险分析

4. 项目每月费用预算

5. 项目每月经营成本预算

6. 项目每月营业额预测

7. 项目经营风险评估及防范措施

五、 项目建设可行性分析结论

六、 酒店项目概念设计指导

1. 项目功能定义特殊性说明

2. 项目布局规划特殊性说明

3. 国内外同行设计流行风格介绍

4. 项目经营策略对设计的要求

5. 项目室外设施及园林设计建议

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6. 项目室内外装修概念设计

7. 项目室内外装饰概念设计

8. 项目功能板块设计要求

9. 项目星级/档次定位

10. 项目环境风格建议

11. 项目建筑风格建议

12. 项目建筑经济技术指标

13. 项目材料和设备使用建议

14. 创新建议设计及实施

后期委托经营管理

提供专业投资及财务报告，在完成分析后，双方洽谈并签订“委托管理合同书”，并且进入合同。合同执行之日起，合作企业应交付一笔前期预付款。

①===派出以总经理为首的业内专业人员及各主要部门经理所组成的有效经营管理机构，协助企业董事会拟订经营管理方案，现场实施各项方案，负责企业全面经营管理。

专业培训

? 员工岗前的理论与实务培训

? 员工岗位的理论与实务培训

? 上岗培训

? 专业培训（财务、工程、营销等）

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? 专题讲座

? 职业经理培训

? 高职员工交叉培训

② 制定营销计划，对相关岗位进行业务培训及考核，调整各部门岗位队伍。协助董事会管理采购与财务的成本与经营指标，制定推行激励机制，强化各部门基础管理。有效调动员工积极性，创造性，力争为企业名利双收。为社会增辉添彩而努力！

市场推广与公关宣传服务

? VI设计顾问

? 网站设计顾问

? 筹划和执行全套公关和广告推广计划

? 建立协议客户档案管理/顾问

? 融合国内、外创意宣传，宣扬优点特点

? 测定公关策略及市场效应

物料设备之采购服务

? 提供专业酒店设备用品供应商的甄选及专业指导

? 提供酒店物资的调配计划及物资采购统筹安排

酒店诊断方案

? 为酒店把脉诊断存在的问题、提出解决问题的办法和措施

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? 指导酒店实施现代化管理、开源节流，使酒店步入良性循环状态

承接酒店、酒楼装修设计工程

自己的设计队伍，始终以“诚信、务实、重誉、创新”为根本，以“创新优质工程”为已任。在追求高品质美学空间的同时，有丰富的管理经验和严谨的施工态度完美结合，给客户打造了一个又一个富有时代气息、艺术感强且理性十足的外围空间。

【专业工程管理/顾问】

? 工程装修设计方案顾问

? 工程设备设施选型管理及顾问

? 工程管理/顾问

? 工程筹建成本控制管理/顾问

? 弱电规划管理/顾问

? 装修工程验收管理/顾问

? 管道煤气工程接驳、验收管理/顾问

合作流程

? 合作洽谈的内容: 将项目资料，服务需求，场地相片及地理位置的地

图以E-mail或邮件递送至。

1. 了解双方的基本情况

2. 了解项目的基本情况

3. 了解双方合作的基础

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? 店址考察: 符合基本要求合作项目，将与业主协商，安排实地考察。

1. 项目方应准备的资料：

① 城市地区简介

② 选址的平面位置图和平面图等

③ 投资计划书

2. 派员考察：受业主邀请前往现场考察，收集全面信息，进行各项消费

水平、发展潜力的评估，双方以会议形式互相了解。

① 派三名：运营顾问，营销总监、策划总监

② 考察内容：商圈调查、风俗调查、餐饮业现状、消费指数、同类型的酒

楼酒店经营情况、菜品特点、服务方式、当地原料、外来人口结构、各项配套设施、行政商业中心的分布情况、位置的具体情况。

3. 结合具体情况提出建议

4. 项目方应提前提供考察必要的交通,通讯，食宿及生活补助等费用

(按规定标准执行)

? 项目评估:

1. 根据考察结果对项目进行初步论证（在项目所在地提出）

2. 结合平面布局提供可行性分析报告（回外企后经详细论证后提出）

顾问管理合作项目<可单选一项或多项合作>

【专业人事管理/顾问】

? 建立健全组织结构图

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? 建立员工编制及招聘计划

? 建立各职级的工作说明

? 建立员工工资及福利制度

? 建立培训计划

? 建立人事管理程序/手册

? 建立员工手册

? 建立招聘旅游院校实习生

? 《五星酒店人才网》猎头服务

【专业科技管理/顾问】

? 宽带网络系统管理/顾问

? 楼宇自控系统管理/顾问

? 酒店管理系统管理/顾问

? 酒店程控交换机系统管理/顾问 ? 客房集控系统管理/顾问

? 酒店门禁系统管理/顾问

? 公安局传真系统管理/顾问

? 电话/互联网系统管理/顾问

? 有线电视系统管理/顾问

? 计费电影点播（VOD）系统管理/顾问 ? 安全监控系统管理/顾问

? 多媒体会议系统系统管理/顾问

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? 夜总会点歌系统管理/顾问

? 餐饮系统管理/顾问

? 考勤系统管理/顾问

? 一卡通”管理系统管理/顾问

? 空调系统管理/顾问

? 供水系统管理/顾问

? 供电系统管理/顾问

? 通风系统管理/顾问

? 电梯运输系统管理/顾问

【专业理财管理/顾问】

? 制定及实施保险计划

? 成本控制管理/顾问

? 仓库管理/顾问

? 采购管理/顾问

? 资金运作管理/顾问

? 收银操作规范管理/顾问

【专业餐饮管理/顾问】

? 专业餐饮市场定位、功能布局和开张的策划 ? 厨房布局和有关设施设备的咨询

? 制定宴会操作规范及制度

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

? 制定酒吧操作规范及制度

? 制定中、西式餐厅操作规范及制度

? 制定咖啡厅操作规范及制度

? 制定厨房操作规范及制度

? 派遣职业厨师和厨师长、餐厅经理

? 大型冷餐酒会、美食节和圣诞大餐活动的策划

【专业休闲娱乐管理/顾问】

? 专业娱乐市场定位、功能布局和开张的策划 ? 娱乐布局和有关设施设备的咨询

? 派遣职业娱乐管理人

? 娱乐部人力资源提供

【星级规范管理/顾问】

? 制定星级评定工作计划

? 完善机构设置及运行规范，健全各项规章制度 ? 完善设施设备的维护和保养

? 对清洁卫生与服务质量的全面管理/顾问 ? 组织星评培训

? 组织自查、弥补缺项（查漏补缺）

? 指导落实各项具体的星级评定工作

? 建立服务质量保证体系

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

【硬件咨询管理/顾问】

? 立项及可行性评估

? 设计任务书及方案的咨询

? 初步设计及二次设计方案咨询

? 样板房咨询

? 设备配置及选型咨询

? 现场和施工质量的管理/顾问

? 各部门功能布局定位

【酒店经营策划】

? 酒店经营模式设计

? 酒店客户定位、功能设计、管理方案设计

? 酒店客房、餐饮、娱乐、会议等经营战略设计

? 酒店组织机构、岗位责任、人员编制及薪酬系统设计 ? 酒店员工手册及服务规范、管理制度及工作流程确定 ? 员工的招聘和培训

? 制定酒店开业物资的采购计划和预算

? 酒店的形象和销售的策划指导

【产权酒店管理/顾问】

? 产权酒店策划

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? 产权酒店营销

? 产权酒店经营管理

? 产权酒店房产销售/代理 ? 产权酒店建筑设计建议 ? 产权酒店融资

叶予舜二〇一三年十月十九日星期六 酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备 38

酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

酒店管理公司在酒店筹建、筹备及经营阶段工作纲要

一、 酒店筹建：

1. 收集酒店市场信息、明确酒店各种定位。

2. 功能布局确立：酒店项目的总体布局及酒店每层流程分布说明报告

3. 内装修设计：酒店内装修设计要求，包括商业、餐厅、娱乐、康体、

客房、后勤区域的面积和要求，设计单位可根据此设计任务书的要求进行内装修设计方案的工作。

4. 协助业主方对机电配置：就有关酒店设备的选型提供配置要求。

5. 协助业主方负责选定相关专业公司并进行商务洽谈。

6. 设计方案：参与酒店项目的总体规划设计方案、建筑设计图及内装修

设计图的评选工作。

7. 项目发展基建程序：提供项目发展基建程序说明。

8. 与选定的酒店设计公司配合，定期沟通。提供项目设计所需要的相关

参数及资料（设计标准及指引。

9. 协助业主对项目从立项到投入使用整个过程的策划、协调。

10. 协助业主对项目在建筑工程、设计工程及内装修工程的验收工作。

酒店筹备及经营管理阶段由管理公司派驻酒店筹备人员及经营管理的管理人员完成（此阶段在土建封顶前四到六个月开始进入设备筹备阶段，计划开业前八到十个月进入经营管理筹备阶段）。具体工作如下：

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

二、 酒店筹备：

(一) 工程筹备

管理公司以酒店专业角度，在施工期间为酒店审阅以下设计资料，并协助甲方完成设备采购选型、设备验收、竣工验收。

1. 酒店暖通系统

1) 暖通系统设计方案审核

2) 暖通系统选型

2. 酒店给排水系统

1) 给排水系统设计方案审核

2) 给排水系统竣工验收

3. 酒店电梯系统

1) 电梯系统设计方案审核

2) 电梯系统选型

4. 酒店消防系统

1) 消防系统设计方案审核

2) 消防系统选型

5. 酒店安防系统

1) 安防系统设计方案审核

2) 安防系统选型

6. 酒店强电系统

1) 强电系统设计方案审核（包括高、低压变配电房及线路）

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

2) 强电系统选型

7. 酒店弱电系统

1) 弱电系统设计方案审核

2) 弱电系统选型

8. 酒店厨房设备系统

1) 厨房设备系统设计方案审核

2) 厨房设备系统选型

9. 酒店洗衣房设备系统

1) 洗衣房设备系统设计方案审核

2) 洗衣房设备系统选型

10. 酒店照明系统

1) 照明系统设计方案审核

2) 照明系统调试验收

11. 计算机管理管理系统

1) 计算机管理系统方案审核

2) 计算机管理系统选型

12. 动力设备设计

1) 动力设备设计方案审核

2) 动力设备选型

13. 锅炉系统设备

1) 锅炉设备设计方案审核

2) 锅炉设备选型

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

14. 特种行业管理系统

1) 特种行业管理系统的方案审核

2) 特种行业管理系统的工程选型

15. 不定期派出各类工程及经营管理专家到酒店项目提供技术支援；

(二) 经营管理筹备

本阶段由管理公司派出或代聘的主要管理人员到位完成，为酒店开业做好托管酒店内部准备工作。具体工作如下：

A. 营运设备设施

1. 准备以下物品清单及说明：

（1） 瓷器/银器/不锈钢器具

（2） 布草；

（3） 办公室设备；

（4） 电脑；

（5） 清洁设备；

（6） 工程设备及工具；

（7） 厨房器皿、用品；

（8） 餐厅用品；

（9） 各类工作手推车；

（10） 酒店客用物品；

（11） 其他杂项等。

2. 对以上运营设备的样品进行审议；

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

3. 协助业主方采购以上设备，确保优质、价格合理、耐用、方便使用及

维修。

B. 印刷品及标牌

1. 对平面设计的服务范围及费用情况向业主提供建议。

2. 代表业主选择及聘用平面设计师。

3. 向平面设计师提供各部门的设计清单。

C. 制服

1. 对制服设计的服务范围及费用情况向业主提供建议。

2. 代表业主选择及聘用制服设计师。

3. 对酒店各部门的制服设计提出清单。

4. 对设计的款式、颜色、费用、耐用等提出建议。

D. 酒店各部门的筹备工作

1. 人力资源管理，准备以下工作：

酒店组织架构图；员工编制及招聘计划；各职级的工作说明；员工工资及福利方案；业前培训计划；人事管理程序/手册及制度；员工手册；招聘计划；预算；所有人事管理表格等。

2. 市场推广，准备以下工作：

印刷开业前宣传册子、酒店推广资料、简介；筹备及拓展开业前市场推广计划；规划开业前广告推广活动；酒店推广小册子等。

3. 公共关系，准备以下工作：

开业前公关活动；开业前新闻发布会；业前宣传计划。

4. 财务，准备以下工作：

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酒店财务政策、程序；所有财务管理表格；各种开业预算等。

5. 采购，准备以下工作：

采购政策、程序；所有采购表格。

6. 保安，准备以下表格：

制定酒店保安政策、程序。

7. 餐饮，准备以下工作：

（1） 各餐饮场所操作程序手册。

（2） 所有餐饮操作表格。

（3） 各餐厅菜单、饮料单。

8. 前台，准备以下工作：

（1） 前台操作手册。

接待处；询问处；礼宾部；电话总机。

（2） 所有前台操作表格。

9. 客房部，准备以下工作：

（1） 客房部操作程序手册。

客房清洁；公共区域清洁；布草/制服房；洗衣房及有关服务。

（2） 所有客房部操作表格。

E. 员工培训

制定及推行各级人员的培训计划，包括以下范围：

（1） 前台部

接待处；订房处；询问处；礼宾部；电话总机

（2） 管家部

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公共区域清洁；客房清洁；布草及储存；制服及储存；洗衣房及有关服务。

（3） 餐饮部

咖啡厅服务；中西餐厅服务；宴会服务；酒吧服务；客房送餐。

（4） 其它各部

F. 实地模拟操作

安排全酒店各部门进行实地模拟操作，确保员工熟识自己的工作环境和职责范围及操作程序，通过在岗实习训练，使各部门作好对外试营业前的准备。

三、 酒店经营管理

开业后，管理公司代表业主对酒店进行日常运作管理。具体包括以下内容：

（一） 整体管理

1. 管理范围包括：酒店自营部分及对外承包各营业场所的统一协调；

2. 管理公司负责酒店的经营运作，对其派出的总经理提供经常性的指引

和协助，包括：员工招聘和培训、酒店硬件的维修、餐饮经营概念、市场推广、物料采购、新系统的引进、管理新方法、提高效益的新概念等。

3. 负责调整酒店员工人数、选拔、雇佣、监督、指导、培训、分配职务和

职级、决定薪资、补贴和其他福利，以及所有职工之提升和解雇。

4. 在业主的协助下向社会招聘，负责进行实际的经营管理工作。

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（二） 市场推广及公关

1. 市场；

协助酒店确定市场客源对象、开展销售计划、制定目标并督促完成。

2. 建立销售网络；

3. 设计销售资料及宣传物品；

4. 通过大型会议、研讨会、展览会向客户介绍和宣传酒店的服务和设备；

5. 与旅行社、航空公司、政府旅游部门及其他商业机构在市场推广计划中

进行合作；

6. 设立订房程序和签订客房租赁合同；

7. 广告；

负责确定广告政策，并对酒店之宣传和公共事务提供咨询和协助；

（三） 日常操作管理

1. 管制和修订所有收费标准及价目表，包括：客房、餐饮服务和酒店其

他服务及设施之收费。

2. 批准酒店所有惯常性实际操作，如：酒店入住条件、商业用途、会议、

文娱和康乐活动等。

3. 办理酒店内之商务中心、美容美发室、停车场、商场铺位和其他商议、

签署等事宜，并负责收取租金及费用和执行所述租赁之条款。

4. 接受并限制酒店顾客之信用额。

5. 商谈及处理所有有关酒店保险的事宜。

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叶予舜二〇一三年十月十九日星期六 酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备 47

酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

酒店管理筹建 酒店项目投资策划与酒店设计管理

酒店投资者在筹划建设一座酒店时，通常需要找到设计单位和承建商，并在开业前期从社会招聘一个经验丰富的管理团队为其筹建筹开。酒店项目没有经过科学而充分的市场调研、规划设计、投资分析和清晰的经营管理模式设计，所以寻找一个好的酒店管理团队，策划一个成功的筹建筹开方案，将有效提高酒店投资的科学性、未来发展的可持续性，并且极大地归避风险。

（一） 酒店的本质分析

对酒店本质的归纳，是“基于私人居留空间的公共服务场所” 酒店是以住宿为基础，形成满足居住基本要求的“私人空间”；但酒店的附加价值和吸引力，更在于“公共场所”的服务能力。

? “私人空间”为私密性客房单元。客房单元的创新发展迅速，形成

了功能、结构、风格情调、空间大小等四个方面的多元变化组合。在功能方面，出现了以娱乐休闲为中心的休闲客房模式、以温泉泡

浴为中心的温泉客房模式、以商务接待的商务套间、私人办公的行

政套间、绝对私密安全的总统套房、独层与独栋综合的公寓别墅等。 ? “公共场所”，把酒店的功能放大，以住客的餐饮、旅行、商务、

会议、休闲、度假等功能为基础，实现跨越，成为一般城市商务、休闲、娱乐、聚会、会议、活动的公共空间。因此，出现了“小客

房”和“大会议”、“大餐饮”、“大娱乐”、“大休闲”等相结合的创

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

新型酒店模式。其中，最有影响力的是“酒店MALL”――以酒店为基础，“休闲MALL”的新发展。

“私人空间”与“公共场所”两个方向，形成酒店的多元化发展趋势，无论是新建酒店还是酒店改造，都应该把握这一发展方向，不断创新酒店经营模式。

? 酒店产品功能不断完善 我国酒店业从一般的酒店细分为商务酒店、

旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等。酒店集团化步伐加快。酒店联合重组不断推进，特许加盟兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐加快。

? 酒店个性化服务更加突出以电子信息技术和连锁经营为代表的现

代科技加速进入我国酒店业。

? 空间结构全国有两个明显的热点，一个海南，一个上海，前者投机

者纷纷涌入，势必形成泡沫，后者由世博而兴，空间上布局整个长三角，高人一等。这种新的热点现象，业界担心不久会造成产能过剩。

? 投资结构不少外行企业涉足旅游行业，投资酒店，这样可以填补空

白市场，也会加剧产能过剩。

? 市场结构明显的一点是，近几年酒店业外需市场在下滑，内需市场

在成长。

? 经营结构面对变化，经营势必相应变化。酒店业的经营只能细分化，

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

是企业有独特的品牌，才能在竞争中有一席之地。

? 产业结构 国资委提出非主业资产调整，对全国所属2，500家酒

店进行调整，这涉及大的利益调整，对酒店业的影响势必不小。

（二） 投资可行性研究

对具体酒店项目的可行性研究大致分为三块：项目市场可行性分析、项目经济可行性分析和不确定因素分析。

项目市场可行性分析

酒店投资环境分析。酒店投资环境分析的主要目的是通过调查、分析酒店项目所在省份、所在城市、所在行政管辖区域或目标市场区域的国民经济发展水平现状、未来的发展趋势等方面的数据及信息，以识别酒店项目所处的大、中、小地理环境的区域经济是否适合酒店项目投资。

酒店选址分析。现代酒店鼻祖斯塔特勒100年前提出了“酒店经营成功的关键三要素是：地段、地段，还是地段”。因此一个酒店项目的地理位置是否优越，对该酒店是否可能有充足的市场需求、是否能成功运营，以实现其经营目标，起着一个非常重要的决定性因素。酒店地理位置优越性评估主要需调研者收集、整理、分析、总结以下方面信息，以便决定该地理位置可能带来的酒店需求。

酒店项目地理位置及所在地区、区域的地理位置描述；

? 该地块建筑法规或规划要求（如高度限制、容积率要求、停车场

容量等）；

? 酒店项目的可视化/醒目性程度（从交通、人流短暂停留角度评估）；

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

? 酒店项目的交通便利性：周边区域的交通基础设施（含高速公路、

公路、地铁、机场、铁路等）基本情况；进出高速公路/当地机场

的便利性；

? 周边临近的主要设施（含写字楼、商场、娱乐餐饮、企业、学校、

医院等）；

? 周边临近的酒店、会议设施；

? 酒店项目建筑物的尺寸、形状、地形学及土壤特性、排污排水基

础设施等；

? 周边区域吸引力；

? 周边扩容潜力；

? 长期战略潜力。

区域酒店业现状分析。区域酒店业现状分析主要包括酒店项目所在行政管辖区域的酒店业规模发展现状分析和区域酒店业经营现状分析。区域酒店业规模指一个区域的酒店总量和住宿接待能力的总量，它是通过区域酒店数量、区域酒店的客房总数、区域酒店的床位总数进行描述。

市场需求分析。目标酒店市场需求分析主要包括分析酒店所在地的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。

竞争对手分析。竞争对手分析主要是指在确定的区域范围内，识别出对目标酒店可能有竞争影响的所有的现存的、在建的、拟建的酒店物业，并依据划分标准，确定主要竞争对手及次要竞争对手；并通过调查、分析、统计主要竞争对手的基本情况及历史经营绩效，以便为目标酒店进行市场

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细分、确定目标市场、市场定位、SWOT分析、营销组合策略提供决策依据。可针对酒店不同设施，如酒店客房、会议设施、餐饮设施分别确定其目标市场及主要竞争对手。

目标市场细分。目标市场细分主要包括目标酒店细分目标市场、确定酒店客源市场的结构占比、并识别各个细分市场的消费特征。

SWOT分析。SWOT分析就是根据上述市场调研结果，分析目标酒店面临的市场机会与威胁，相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。

酒店定位。根据上述做出的酒店投资经济环境分析、选址分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析及酒店业主做出的初步市场定位、组织需求、资金要求等信息，结合酒店项目的实际情况，由调研者提出目标酒店的的定位（包括酒店类型、等级、规模）及经营设施类型（如包括客房、餐厅、会议设施、酒吧、水疗设施等）、规模、数量、产品或服务特色建议，并提出详细的建议依据及关键假设，以便酒店业主/投资者及专家团队参考决策。

项目经济可行性分析

财务效益指标体系。投资项目的财务效益评价指标体系主要包括静态评价指标体系（不考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括静态投资回收期、投资利润率等）和动态评价指标体系（考虑资金时间价值的投资项目评价指标体系，包括动态投资回收期、净现值、内部收益率等）。投资项目的动态评价指标不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了项目在

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整个寿命期内收入与支出的全部经济数据。因此，动态评价指标比静态评价指标更科学、更全面。

目标酒店财务效益指标体系。为判断目标酒店是否有财务效益，是否值得投资，必须事前合理设定目标酒店投资项目的财务效益指标的评判体系。

关键经营绩效指标假设.为准备酒店项目的经营预测，必须事前假设酒店项目的关键经营绩效指标，其主要包括酒店项目的年平均客房入住率、年平均房价、房价年增长率、每间客房客人平均密度、餐饮设施人均消费水平及座位捕捉率、宴会经营预测、其他经营设施预测（如会议设施）等指标。这些指标的假设正确与否将直接影响酒店项目的经营预测结果，所以必须用科学的方法进行预测，并提供详细的假设依据，以便决策者检验这些关键假设的正确性。以下分别介绍上述指标的预测内容、预测依据、预测方法及预测结果。

? 酒店项目的年平均客房入住率及年平均房价预测依据：

? 整个区域目标市场的客房入住率、平均房价信息；

? 主要竞争对手的客房入住率、平均房价信息；

? 目标市场及其各个细分市场的定价及折扣策略；

? 酒店项目的地理位置、目标市场组成、有效营销手段、服务级

别、客房及配套设施等基本情况；

? 酒店项目的供给需求分析结果；

? 会议设施经营绩效指标预测依据：

? 会议设施目标市场的历史平均绩效：如进行各种活动（展销会、

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大型会议、其他活动）的年平均次数，参加每次活动的平均人

数，因活动产生的出租客房夜需求；

? 会议设施目标市场的需求趋势预测；

? 酒店项目会议设施的类型、规模、容量及配套客房等基本信息； ? 对酒店项目会议设施的供给需求分析结果。

编制5年经营预测。酒店经营预测是酒店可行性研究项目的重要组成部分之一，经营预测的质量信度好坏将直接影响酒店业主/投资者对该酒店项目进行财务评价。

计算财务效益评价指标。

（三） 酒店市场需求分析

我们把酒店市场区分为七类：

·旅游游客

以观光、休闲、度假为目的的游客，是酒店最重要的顾客群体。该顾客群体的基本需求为：住宿、洗澡，休息、视听、基本餐饮、电话、上网、订票等商务服务、停车。

观光游客其他需求为：夜间娱乐、小超市购物、旅游纪念品购物等；休闲度假游客其他需求为：白天休闲、夜间娱乐、特色餐饮等。

·商务旅行者

出差游客的首要要求是基本的私人居留空间，因此，交通方便性、经济性是主要决定因素。但是，商务旅行者往往需要交往与接待，因而形成

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了不同的需求：身份档次、客房接待功能、公共接待空间、商务休闲等。

·本地商务接待

本地公务商务接待，一般在中高星级酒店进行，这已成为趋势。本地接待一般不用客房或为贵宾配套用的少量钟点房，以对公共空间的使用为主，主要需求包括会见厅、中小会议室、工作型商务套间、包间餐饮、夜间休闲娱乐。

·跨区域会议活动

会议对酒店的需求发展很快，形成了会议型、会展型、交易型三大类别。跨区会议对酒店的需求，因为住宿，所以要求综合配套能力强，接待容量大，主要需求为：大型会议厅、展览厅、交易方便性、多种会议室配套、宴会餐饮、夜间娱乐、休闲游乐丰富性等。会议的发展，促成了会都模式的大型会议酒店发展。

·本地会议活动

本地会议及本地公务商务活动，包括新闻发布会、时尚表演与传播活动、研讨会、评审会、论证会等，一般可分为封闭型会议与以传播为导向的活动两大类。后者具有很强的公共传播特征，记者云集，影响较大。这些活动一般要求酒店具备好的传播服务基础，而且提供对表演性活动的基础支撑，酒店品位时尚化强。本地活动还包括本地休闲机构组织的联谊会、员工休闲娱乐活动等。

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·私人群体活动

私人群体活动，是指由私人民间发起组织的活动，包括婚庆婚宴、寿庆寿宴、满月酒、生日Party、同学聚会、白喜事等。这些活动以私人消费为前提，以宴会模式为主，要求比较苛刻，消费水平参差不齐，但都对服务要求比较高，要求餐饮娱乐结合、多种消费方式结合。

·私密生活

酒店已经成为城市私生活的重要场所，并逐渐成为市场消费的一个板块。这类消费包括私密商务开房、私密约会开房、赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等；其中私密商务开房、私密约会开房属于正常接待范围，特别是名人的商务和生活，需要较高的私密保护。赌博开房、色情服务开房、犯罪开房等，则是利用酒店管理的私密安全保障功能，从事不道德乃至违法犯罪行为，是酒店应该坚决防范和杜绝的市场需求。

以上七类市场需求，我们归纳出七种酒店模式：

? 简洁型旅行酒店：快捷酒店、景区青年旅舍

? 城市商务会议型酒店

? 城市休闲娱乐型酒店

? 城市商务会展休闲MALL酒店（城市会展）

? 郊区特色会议休闲酒店：民俗酒店、度假村、会议中心

? 郊区大型休闲会展MALL酒店（郊区都会）

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? 目的地度假酒店

七类市场需求下，形成了七类酒店模式，这是一个简单的概括；以这样的市场分析为基础，我们就可以对具体投资的某一个酒店的市场进行精准的定位，并对其类别进行分析，在同类别的经验教训中，找到现有酒店策划或提升改造酒店的方向。

总结得出：

小型酒店的乡土民俗特色化低成本扩张模式：小型酒店，应以功能单一化、管理标准化、品牌连锁化为主要方向，走乡土民俗特色化的低成本扩张道路。

城市大中型酒店的功能延伸特色化模式：城市大中型酒店，应以功能延伸特色化为目标，在基本功能保证的前提下，形成一两个功能的特色化延伸，成为功能独特的商务会议型或娱乐休闲型酒店。

郊区景区大中型酒店的休闲娱乐特色化模式：郊区景区大中型酒店，应以会议＋休闲娱乐为模式，在休闲娱乐方面突破，实现休闲娱乐项目的特色化。

（四） 酒店筹建阶段的主要内容

组建一个合理、高效的装修工程运行机构这个机构应包括：

A． 酒店总经理

B． 酒店工程部负责人

C． 酒店咨询管理公司

D． 建筑师(建筑设计单位)

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E． 结构、水电、暖通、消防、强弱电等专业负责人。(机电及设备

设计单位)

F． 酒店室内设计师(室内设计公司)

G． 酒店室内灯光设计师(灯光设计公司)

H． 艺术品设计师及供应商

I． 酒店各使用部门的负责人(非固定人员)

这几个部分的选择直接关系到室内设计与装修的质量。

在这一构架中，A、B、I往往为既定的人员，其他部分则是经选择后确定的。其中各类设计师的确是关键中的关键，他将在很大程度上决定酒店项目成功与否。

（五） 酒店策划的重要数据

研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：

第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，

第五，平均房价。

按平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积100平方米，四星酒店85～90平方米，三星酒店大体上在80平方米；

按投资每平米计算，一个建筑平米，五星级酒店平均10,000块钱，四星级酒店大体上在9,000块钱，三星级酒店在8,000块钱；

按出租率计算，58%～60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，

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酒店最佳的出租率是75%～80%，极限出租率是85%。

至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的1/10。

（六） 酒店投资策略

以产品线为依托的投资策略

所谓产品线是从投资者角度将酒店看作是投资活动的产品。围绕市场需求和投资意向可以将所有酒店分为三大系列，即主题型酒店、功能性酒店和综合型酒店，三大系列酒店都可分别开发不同的投资产品线，主题型酒店则包含了种类丰富多样且非常鲜明的主题，它是国外酒店经营模式中比较成功的一种，客人在消费中时刻都能体会到酒店独特的主题内涵. 功能型酒店则是以满足某种细分市场为目的着重突出某种功能的酒店，在酒店的功能、设施和服务中体现出相应的专业水平，又可以细分为度假酒店、会议展览酒店、商务酒店、公寓式酒店等；综合型酒店则是满足一般大众消费市场的酒店，当然每一种酒店都会有自身的一个主题定位，综合型酒店只是在服务和产品中更加体现大众化，各种功能都还比较齐全。

由于酒店性质的差异，三大系列的酒店在投资策略上也有所不同： 主题型酒店在塑造自身的文化内涵和主题上，难度比较大，从设计、建设、装修到经营管理、服务都需要大量的资金投入，由于客源市场的局限，投资回收的风险最大，但一旦获得成功可以产生长期的经济效益并且避免竞争，有实力的投资商可以提早进入；

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功能型酒店要求客源市场比较充足，一般来说规模比较大、档次比较高、服务个性化，区位条件是其最重要的投资因素，比如度假型酒店要求在自然环境优美的地区、商务型酒店则要求比较便捷的交通、会展型酒店则要求人流比较集中的城市中心区，功能型酒店运营成本高但投资回报快；

综合型酒店投资成本低，但因为缺乏针对性的目标市场，酒店经营管理比较困难，投资利润率不是很高，经营风险也比较小。

以资金链为纽带的投资策略

随着酒店市场的不断成熟，酒店投资者以大投入攫取高利润的时代已经不复存在，并且一般酒店的投资回收期相对延长，投资酒店必须有雄厚的资金作保证，另外则可以通过合理的资金循环形成良性的资金链，将资金分散在一些防御性强、成长性好的酒店类型上，从而确保酒店资金的顺利回收和增值。目前从投资总成本的角度来看，酒店投资主要集中在豪华型酒店和经济型酒店上，豪华型酒店建设周期长，投资成本高，根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店每间客房的投资成本在15-20万美元之间，四星级酒店每间客房的投资成本在10-14万美元之间，三星级酒店每间客房的投资成本在5-8万美元之间

从投资策略上讲，目前投资豪华酒店回收期较长，业绩增长较缓，高星级酒店在我国某些地区呈现出过剩的供需状况，如短时间投资大量的高星级酒店，资金运作会存在一定的难度；但是连锁的经济型酒店对宏观调控不敏感，其规模化的经营提高了出租率，品牌化的经营提供了服务保障，连锁化的经营降低了单位经营成本，我国近期投资连锁经济型酒店成长性较好

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以时间轴为序列的投资策略

在价值时代投资是为了资本增值，但是在如今高速发展的社会经济中，资本增值不仅表现为表面绝对值的增加，还要考虑资本的时间价值、通货膨胀、汇率变动和国家政策等因素。以时间轴为序列的酒店投资策略，是从投资资本的时间价值出发，结合酒店产品的生命周期规律，在时序上进行对投资进行优化组合。

美国Wimberly Allison Tong & Goo (WATG)专业酒店设计公司认为：最有可能影响创收和成本节约的环节是总体规划设计阶段，优质的设计能使土地价值的回报率达到最大，他们通过研究数据表明优质的设计与酒店盈利有强相关性，能对酒店的营业额和营运成本两个主要方面产生影响，因而虽然在前期筹建环节（立项、土建、装饰和购置设施设备）有较大的资金流出，但这一环节对酒店建成后的产出至关重要，并且如果筹建期失控和延长会增加投资成本，在这一阶段投资商要注入充足的资金和高度的关注；在酒店建成后，酒店投资会逐步减少并过渡到资金回收期；然而需要注意的是，按照酒店的生命周期规律，10年以上的酒店需进行整体改造才能够正常运营，酒店投资方还需要适当的追加投资，以延长酒店的盈利时段。

以收益率为前提的投资策略

投资收益率是每一位精明的投资商最关心的指标，它能够直接反映整个投资活动的状况。然而投资收益率的高低也是受多种因素决定的，在投资学中风险与回报总是成正比关系，投资高风险的行业或领域可以获得高回报，但一味追求高收益率的行业也必将面临更大的风险，其关键是要能

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够做出正确的投资决策。根据酒店经营管理的属性，一般影响酒店投资收益的因素有：酒店区位、产品市场、经营管理等，其中区位的选择又要考虑城市的经济水平、交通状况、竞争态势、基础设施和制度环境等因素；产品市场则要寻求适合酒店自身特色的市场定位；经营管理一般与管理品牌、人力资源等因素相关。

要确保酒店投资经营能够获得正常或超常的收益，必须考虑以下几种投资策略：第一，投资优势区位，从地区经济的发展水平和增长潜力来看，沿海发达城市、活力型和增长型的二线城市可作为酒店投资方向，像江苏的无锡、常州、江阴，浙江的宁波、温州、湖州、番禺等，广东的珠海、惠州、东莞等，湖北的宜昌、荆州、襄樊等；从市场需求状态来看，交通便利、流动人口大、基础设施完善的城市可作为酒店投资方向，如全国的政治中心北京、国际金融都市上海、交通枢纽武汉、旅游胜地桂林等。第二，投资超前市场，客源市场是一个风云变幻的消费集中人群，准确把握未来市场的发展趋势和潮流，就需要投资商敏锐的市场洞察力和判断力，就目前来说，经济型酒店能够较好的满足目前国内大众需求，产权式酒店则引领着高端的度假休闲市场；第三，投资品牌酒店，酒店品牌本身具有一定的扩张度，在营销宣传、人力资源开发、财务管理等方面有着成功的经验，可有效地降低酒店营运成本。

以情感源为基点的投资策略

所谓以情感源为基点就是从投资商的心态来考虑投资决策，从企业战略管理的角度来分析，这个主要取决于公司的企业文化和经营理念，最主要的表现为公司领导者的思维方式、经营哲学等，不同类型的领导人会采

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用不同的投资策略，开拓型、征服型、理财型的领导人可能比较主动，积极寻求每一个投资的机遇，而冷静型、行政型的领导人则侧重于稳妥型的长线投资策略。酒店投资的商机也是稍纵即逝，在进行科学分析的基础之上，更需要投资决策者的个人智慧和勇气，真正做到理性投资。

对于中国的酒店投资分布来看，国外酒店集团往往选择经济发达的中心城市或旅游资源丰富的城市立足，特别是北京、上海、广州、西安、桂林等直辖市、省会城市和著名旅游城市，从众行为以及由此推动引发的市场波动使得这些区域常处于过度的非理性繁荣和危机交替的状态，殊不知西部大开发和振兴东北的政策也暗藏着巨大的商机，近年来包括喜来登、圣达特以及香格里拉等在内的多家国际著名管理集团纷纷向四川的扩军，内地希望集团耗资10亿元修建家园国际酒店以及在九寨沟新开的另两家五星级酒店等。

（七） 酒店设计策划

专业化的酒店设计公司可以通过以下途径为酒店项目节约投资：

一、 通过合理的规划和设计，避免工程的重复建设和调整修改，从而降低工程造价，减少资金投入，从根本上达到节约投资的目的。

现代酒店的发展，对酒店的规划和设计提出了更高的要求，酒店设计和建设除了遵循它固有的规范和特性外，设计师还必须熟悉酒店的管理和运行，甚至还必须懂酒店的市场、营销、经营路线等等。一个好的酒店设计师必须熟悉和了解酒店的方方面面，必须具备建筑、规划、环保、室内设计、酒店管理、市场营销等各方面的综合知识。

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二、 专业的酒店设计能够延长硬件寿命，降低维护成本，从而提高酒店收益和赢利能力。

由于专业化酒店设计是建立在对酒店运行和管理的充分了解和熟练掌握基础之上的，酒店设计师对硬件的运行、消耗、维护、保养胸有成竹。在设备选型时，其丰富的酒店运行经验和专业化知识，有助于做到“避轻就重”，通过设计来提高硬件运行水平、延长设备使用寿命。在酒店运行成本中，很大一块是改造和维护成本，如果酒店能延长投资改造期，或者在改造时能减少改造范围或改造内容，那么自然就减少投入。这当中，除了在酒店日常的经营管理中，做到精心维护之外，酒店设计建设时有意识地选择使用寿命长、便于维护保养的硬件设备以及在设计中采用有效的手段防止硬件的老化和降低维护难度都有很大关系。

三、 专业化酒店设计能够兼顾星评标准与赢利项目之间的合理配置，增加收入渠道，提高酒店收益，以最少的投入获得尽可能大的经济效益。

酒店项目由于其特有的客户群及经营管理需要，在功能配置时，必须以客房作为酒店的核心功能，同时，配套项目的设计和选择也必须围绕住店客人的需求和酒店星级水平相适应的档次进行配置，所有功能和项目的设计都必须考虑到相对长久和稳定，不能随意变动和更改，以免影响酒店的星级和档次。因此，从这一点来看，星级酒店的功能配套和项目选择，绝不可能类似于非星级酒店的经营项目那样“灵活多变”、“随行就市”，这也是为什么星级酒店的经营项目相对稳定和保守的原因。但是，酒店作为一项长远的投资项目，最终目的是追求赢利，那么如何在相同的投资预算内，寻求能够兼顾“星级档次”和“赢利能力”之间的平衡就成为许多

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酒店经营所追求的目标。一个优秀的酒店设计师，他不仅熟悉星级标准，更应该懂得不同星级酒店项目的合理配置，擅于组合并增加赢利项目。而且必须具有超前的眼光和预测能力，能够适时地在设计项目中推出引领市场潮流的经营项目，并引导酒店消费时尚，为投资项目增加收益。

四、 专业化的酒店设计，能够提高酒店的舒适度，营造独特的艺术氛围，不仅提高酒店的入住率，更有助于卖出较高的房价，增强酒店竞争力。

设计优秀的酒店，它是基于完善的功能规划，细致入微的配套设施以及独具一格的艺术风格。今天的酒店项目，不仅要吸引商旅客人，更要吸引本地消费者，因此，酒店项目成为客人“体验”和“享受服务”的场所，设计优秀的酒店往往成为时尚与潮流的前沿，更是档次与品味的象征，它完善的功能，细致的配套设施和独特的风格都会成为吸引客人的因素，而且有助于培养起一个忠实而稳定的客户群，同样，舒适的环景结合、高雅的格调更有助于卖出更高的价格，使客人觉得物有所值。

而专业的酒店设计，正是基于对酒店建筑结构、功能分区、客流动线方面的合理规划，灯光设计、家具制作、艺术品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、钥匙牌等细致入微的细节等各方面的精心设计才能营造出舒适宜人的空间与环境。它既反映出设计师与酒店管理与经营方面在认识上的高度统一，更体现出酒店设计师的创造力和匠心独具，是非专业的酒店设计者所难以企及的。

五、 专业化的酒店设计公司，不仅限于设计服务，还能为业主提供一个完整的酒店用品和设施设备的供应商网络，该网络的供应商系统避开

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了任何中间环节和代理机构，能够以无可比拟的价格优势向酒店业主提供设施设备和酒店产品，从而使酒店项目大幅度降低投资。除产品的价格优势外，该供应商系统还能根据设计公司和酒店业主的需求，为酒店项目提供独一无二、量身定造的个性化产品，充分满足酒店项目别具风格、独具特色的个性化需求。

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中国大陆专业化酒店设计的现状

目前中国大陆的酒店设计现状大致分为三种状况：

一、 境外设计公司：

目前，凡外资管理公司管理的五星级酒店，绝大部分是由境外设计 公司担纲的。比如万豪、希尔顿、香格里拉、喜来登、皇冠假日、凯宾斯基等酒店。客观地讲，这些酒店的设计普遍是成功的，其中不乏精典和杰出的设计范例。无论是从酒店的功能规划、硬件配置、艺术风格等直观的方面还是酒店的舒适度、艺术氛围等非直观的方面，都明显体现出专业的水准和深厚的功底。而担纲这些豪华酒店设计的公司，有的还是国际著名的设计机构，有着近五十年的酒店与度假项目设计建设经验。这和我们国内酒店业建设仅二十余年的历史而言，确实有一定的差距。但是，另一方面，境外的设计公司高昂的设计收费和酒店项目巨大的投资额，往往使非高星级酒店无法承受。这也是境外设计公司基本上仅涉足有限的五星级酒店设计的原因。

二、 由常规的建筑设计院和室内设计或装饰公司担纲：

这是我国目前酒店行业最为普遍的状况，一般情况下，绝大多数的四星以下的酒店都采用的这种方式，而这种方式的结果，导致酒店业普遍存在硬件隐患和投资的浪费，这是由于我们国内设计行业管理的现状和行业特点所导致的，其实际状况是：几乎所有的酒店项目都存在建筑设计与室内设计脱节的现象，这就不可避免地出现建筑设计无法充分考虑酒店的运行和管理这一问题，而另一方面，酒店的室内设计往往是由一般装饰公司担当，做为一家装饰公司，无论它在装饰方面有多丰富的经验，也无论它

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的设计实力多强，面对酒店项目设计时，都会存在这样那样的问题，它很难全面而细致地解决好建筑结构、中央空调、强弱电、给排水、共用系统、计算机网络等一系列酒店必备系统与功能规划、运行管理诸多方面复杂的需求和技术平衡，而且作为四、五星级的豪华酒店，以人为本的基本思想，决定了酒店必须细致而全面地为客人提供方便、周到、细微的人性化服务。 国内本土的专业化酒店设计公司：

随着中国酒店业投资建设需求的增长，已开始出现中国本土的“酒店设计专业化公司”，但到目前为止，面对日益增加的酒店项目投资建设的需要以及众多已陈旧须改造翻新的酒店需求，这种“专业化的酒店设计公司”就显得特别“供不应求”。而其中专业化程度高，设计水平与境外公司相当、经验丰富的公司，就更是凤毛麟角。

从专业角度出发，中国本土优秀的酒店设计公司，比外资的酒店公司更具有竞争优势，一方面设计费取费相对低一些，而他们更熟悉中国星级标准，了解地方特点，设计项目投资额相对较少。这对于动辄上亿的酒店项目而言，哪怕节约百分之几的投资额，都是几百、上千万的资金节约；另一方面，中国本土的酒店设计公司也开始走向国际化合作，他们之中，包括曾经在境外留学归来的设计师，懂得将境外设计师和国内设计师合理配置协同工作，以控制设计成本，而不必像境外的设计机构那样完全由外藉设计师全程担纲。

酒店筹建展开

一般在酒店装修设计前，必须先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工

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筹酒店设计包括功能布局及分区设计、总体规划与设计、建筑设计、内外景观及园林设计、室内装修设计、机电与管道系统设计、标志系统（VIS）设计、交通组织设计、管理与对客服务流线（程）设计等内容。

国际上业主和饭店管理公司的结合方式通常包括：

一、委托管理。以签署管理合同的方式明晰双方的权利和义务，管理公司以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式对被管理酒店输出专业技术、管理人才和管理模式，被管理饭店给予酒店管理公司一定的管理费用的管理模式。

二、特许经营。以特许经营权为核心，利用管理公司自己的的专业技术和品牌同酒店业主想结合，从而扩张经营规模的一种商业发展模式。

三、带资管理。通过独资、控股和参股等直接和间接投资方式来获取饭店经营管理权并对其下属系列饭店实行相同品牌标识，相同服务程序，相同服务网络，相同采购系统，相同组织结构，相同财务制度，相同制度标准，相同企业文化及相同经营理念的管理方式。

四、联销经营。众多单体酒店自愿付费参加联销集团，实现与销售有关的信息技术服务的提供和资源的共享。

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酒店管理筹建 投资估算及资金筹措

投资估算

一、 估算范围和依据

1. 估算范围

该项目投资估算范围包括实现项目投入与运营所需的建设投资和建设期利息。其中，建设投资包括建筑工程费、设备购置费和安装工程费，以及按规定必须考虑的建设工程其它费用和预备费等。

2. 估算依据

设部颁布的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；

建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》；

江苏省《工程建设概预算文件汇编》；

江苏省《建筑安装工程费用定额》及相应费率；

《扬州工程造价管理》并结合扬州市当前工程造价的实际情况确定； 建设单位提供的有关当地市政建设的有关规定及说明；

类似工程项目估算指标；

利率根据中国人民银行公布的最新贷款利率为6.55%（2012、07、06）。

二、 固定资产投资估算

本项目固定资产投资总额为49,253.7万元，由工程费用、工程建设其他费、预备费和建设期利息四部分组成。

1. 工程费用

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工程费用由单项建筑的工程费用以及配套、安装工程费用组成。

（1）单项建筑工程费

①精品酒店：建筑工程费按8000元/m2计，共计建筑工程费7600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为1520万元。故精品酒店的工程费用共计9120万元，占固定资产投资总额的18.52%。

②配套商务酒店：建筑工程费按3700元/m2计，共计建筑工程费3367万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为673.4万元。故配套商务酒店的工程费用共计4040.4万元，占固定资产投资总额的8.2%。

③露天温泉场：建筑工程费按5000元/m2计，共计建筑工程费600万元；设备购置费按建筑工程费的20%计，则设备购置费为120万元。故露天温泉场的工程费用共计720万元，占固定资产投资总额的1.46%。

综上所述，该项目单项建筑的工程费用为13880.4万元，占固定资产投资28.18%。

（2）配套、安装工程费用

本项目应计建筑面积为30052m2。

①给排水:按50元/m2计，安装工程费共计93万元，占固定资产投资总额的0.19%。

②消防：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。

③强弱电：按230元/m2计，安装工程费共计427.8万元，占固定资产投资总额的0.87%。

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④监控及广播系统：按30元/m2计，安装工程费共计55.8万元，占固定资产投资总额的0.11%。

⑤室外给排水：按60元/m2计，安装工程费共计111.6万元，占固定资产投资总额的0.23%。

⑥室外电气：按150元/m2计，安装工程费共计279万元，占固定资产投资总额的0.57%。

⑦室外道路：共96,048m2，按130元/m2计，安装工程费共计1248.62万元，占固定资产投资总额的2.54%。

⑧绿化：共380,000m2，按110元/m2计，建筑工程费共计4180万元，占固定资产投资总额的8.49%。

⑨配套停车场：共5,000m2，按280元/m2计，建筑工程费共计140万元，占固定资产投资总额的0.28%。

综上所述，该项目配套及安装工程费用工程费用合计为6,647.42万元，占固定资产投资的13.5%。

2. 工程建设其他费

①土地费用：该项目占用土地是通过挂牌出让的方式取得，征地费用为24000万元，占固定资产投资48.73%。该项目不考虑土地契税。

②建设单位管理费：包括建设单位开办费、建设单位经费和建设单位临时设施费等，取建安工程费用的1.5%，建设单位管理费计307.92万元，占固定资产投资0.63%。

③地质勘探及工程设计费：是指建设单位为进行项目建设发生的勘察和设计费用，地质勘探按照10元/㎡来计取，总建筑面积为18600㎡，

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共计地质勘探费18.6万元，占固定资产投资0.04%：工程设计费按照150元/㎡来计取，共计地质勘探费279万元，占固定资产投资0.57%：

④建设项目前期费、招投标手续费、招标代理服务费：建设项目前期费20万元，占固定资产投资0.04%；招投标手续费3万元，占固定资产投资0.01%；招标代理服务费12万元，占固定资产投资0.02%。

⑤白蚁防治费：按照2.3元/㎡计，总建筑面积为18600㎡，共计4.28万元，占固定资产投资0.01%。

⑥以下费用均以建筑面积18600㎡为基数进行计算：

人防基金：按照50元/㎡计，共计93万元，占固定资产投资0.19%； 基础设施配套费：按照105元/㎡计，共计195.3万元，占固定资产投资0.4%；

散装水泥基金：按照2元/㎡计，共计3.72万元，占固定资产投资0.01%；

新型墙体材料发展基金：按照8元/㎡计，共计14.88万元，占固定资产投资0.03%；

防雷监督费：按照0.9元/㎡计，共计1.67万元，占固定资产投资0.003%；

施工图纸审查费：按照1.72元/㎡计，共计3.2万元，占固定资产投资0.01%；

⑦建设监理费：取建安工程费用的2.0%，建设单位管理费计410.56万元，占固定资产投资0.83%。

综上所述，该项目工程建设其他费合计为25367.13万元，占固定资

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产投资的51.5%。

3. 预备费

项目预备费含基本预备费和涨价预备费。

基本预备费取建设投资中建筑工程费、设备购置费、安装工程费和工程建设其他费用之和的5.0%，基本预备费计2294.75万元。

涨价预备费参照国家计委《关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）精神，投资价格指数按零计算。

故该项目预备费共计2294.75万元。占投资总额的4.66%。

4. 建设期借款利息

本项目项目建设期1年，建设投资拟申请银行长期借款32,000万元，按年利率6.55%、故应计建设期借款利息1064万元，占投资总额的2.16%。

表1-1 固定资产投资总额构成表

三、 流动资金估算

该项目流动资金包括流动资产和流动负债。该项目从运营期即第2年

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开始考虑流动资金。

1. 流动资产

流动资产包括应收账款、存货、现金及预付账款。

①应收账款：周转天数为45天，周转次数为8次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为196.33万元。

②存货：该项目存货包括原材料、燃料及动力、在产品。项目第6年正常运营年以后应收账款为127.12万元。

③现金：周转天数为30天，周转次数为12次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为20.3万元。

④预付款：本项目不涉及预付款。

2. 流动负债

流动负债包括应付账款及预收账款。

①应付账款：周转天数为60天，周转次数为6次/年，项目第6年正常运营年以后应收账款为142.09万元。

②预收装款：本项目不涉及预收账款。

表1-2 流动资金汇总表

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资金筹措

该项目的资金筹措来源由项目资本金和银行借款组成，项目的固定资产投资为49,474.83万元，其中17,474.83万元为项目资本金，主要用于建设投资、银行利息及流动资金；另外32,000万元为银行借款。

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财务评价

第一节 分析说明

一、 范围及方法

本项目严格依据投入产出配比原则，确保收益与费用估算范围的一致性。

分析方法参照国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1325号文发布的

《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》中的“方法与参

数”版本。

二、 计算期及其构成

计算期包括建设期和运营期。根据项目的合理工期，参照类似项目的合理

经济寿命，本项目整个项目计算期为15年，建设期确为1年，项目第2

年正常运营。

第二节 项目收入与费用估算

一、 收入及其税费估算

1. 项目收入

本项目收入主要是主要是营业收入，包括精品酒店营业收入、商务酒店营

业收入、餐饮营业收入、温泉营业收入。该项目从运营期即第2年有收入。

各年的收入如下表所示：

表2-1 计算期年收入汇总

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2. 营业税金及附加

本项目营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。分别

按5%、7%、3%的费率进行计算，营业税的计税基础为营业收入，城市

维护建设税及教育费附加的计税基础为营业税额。

二、 总成本费用估算

1、总成本费用估算

本项目总成本费用的估算采用生产要素法，包括经营成本、折旧费、摊销

费及利息支出等。

①经营成本：该项目经营成本包括外购原辅材料费、外购燃料及动力费、工资及福利费、修理费及其他经营性费用。其中工资及福利费按正常年劳

动定员60人，平均年度工资按照4万元/人计算，福利费率按照人员工资

总额的14%计。正常年经营成本为273.6万元。

②折旧费：包括建筑构筑物折旧及设备折旧，折旧办法均为直线折旧，折

旧年限为15年，残值率为5%。则从计算期第2年开始折旧，每年1532

万元。

③摊销费：该项目摊销费主要是指土地使用权的摊销，原值24,000万元，

按40年分摊，则每年摊600万元。

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③ 息支出：这里年利率按6.55%计，第1年建设期利息为1,064万元，第8年底还清。

综上所述，总的成本费用合计为45,045.4万元，，固定成本37,818.7万元，可变成本7,673.7万元。

第三节 项目盈利能力分析 一、项目投资盈利能力

该项目投资盈利能力分析指标见表12-2。由于该项目考虑所得税，所以有关指标分所得税前和所得税后。

定的年基准收益率10%，在财务上可以接受。 二、项目资本金盈利能力

项目资本金盈利能力分析指标见表12-3。

项目资本金内部收益率15.8%，大于设定的年基准收益率10%。

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因此，项目资本金可获得较好的收益水平。

第四节 贷款偿还能力分析

本项目长期借款采用约定还款的方式进行偿还。从计算期第2年起，以该项目的净利润、固定资产折旧费、无形和其他资产摊销费进行偿还，到第8年还清，各年偿还额分别为1064.00 万元、3876.80万元、4988.68万元、6104.11 万元、6957.07 万元、8278.84万元、8160.61万元、3175.70万元。

项目还款期各年的利息备付率、偿债备付率等还款能力指标详见表12-4。从表中可见，还款期内随着长期借款偿还，项目资产负债率不断降低，从最高第2年的65%到第6年的0%。且借款偿还期为7.38年。可见，本项目具有较强的贷款偿还能力。

表2-4 还款期贷款偿还能力指标表

第五节 财务生存能力分析

本项目各年累计盈余资金均没有出现负值，且在运营初期拥有足够的经营净现金流量，项目资金流入远大于流出，说明项目方案较为合理，不会依赖短期融资来维持运营，具备较强的财务生存能力。

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第六节 不确定性分析

结合项目特点，本报告对项目进行盈亏平衡分析。

以项目全部收入比率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：

BEP=运营期年均固定成本/（运营期年均销售收入-运营期年均可变成本-运营期年均销售税金及附加）×100%。

其中，固定成本包括折旧费、摊销费、工资及福利费等。可变成本为总成本扣除固定成本之后的数值。

项目以全部收入比率表示的盈亏平衡点为52.7%，表明项目对外界条件变化适应能力和抗风险能力较强。盈亏平衡见图。

图 盈亏平衡图

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酒店管理筹建 酒店市场和投资可行性分析报告

目 录

1. 前言

1.1报告编制说明

此份报告范围主要包括：

1.1.1视察在建项目地点，来往该处的交通便利程度，可见度和景观，周围需求

客源及其他可能影响项目市场营销的因素进行的评估；

1.1.2在建酒店项目所处的竞争市场中各需求市场的容量和特性分析；

1.1.3确定可能在建酒店配套项目对酒店的经营影响力和经营模式；

1.1.4分析现有具备竞争力及/或可与比较的竞争对手及各自的业绩表现；

1.1.5基于对到访旅客历史和预期增长分析，工业，经济和投资发展趋势分析，

1.1.6预测这一市场中需求的未来增长趋势；

1.1.7酒店基于市场需求的的建筑规模和相关设计建议

1.2市场调查方法说明

此份报告所涉及的相关数据和分析结论主要来源于以下几个方面：

? 政府相关部门发布的相关数据

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? 酒店行业从业人员提供的相关内部数据

? 酒店行业协会统计掌握的相关数据

? 酒店主要客户来源的深入访谈

? 酒店管理公司委派人员对项目周边市场情况走访调查

2. 业主方对项目的要求

2.1项目地块基本资料

2.2业主对项目的定位及总体要求

3. 项目地理位置调查及分析

3.1城市概况

1） 自然概况

2） 人口

3） 历史

4） 交通

5） 经济

分析表格：

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3.2区域概况

3.3项目地点

3.4周边环境

3.5交通便捷程度

3.6项目地块优劣势分析

4. 项目所在地高星级酒店发展及经营情况调查分析

4.1项目所在地旅游经济发展状况

4.2项目所在地高星级酒店发展情况调查及分析

4.3项目所在地高星级酒店经营及客源情况调查及分析

4.4项目所在地拟建高星级酒店项目调查及未来发展趋势分析

5. 项目所在地餐饮功能调查分析

5.1项目所在地餐饮功能设施水平调查分析

5.2项目所在地餐饮功能客源市场调查分析

5.3项目所在地餐饮功能经营情况调查分析

6. 项目所在地娱乐功能调查分析

6.1项目所在地娱乐功能设施水平调查分析

6.2项目所在地娱乐功能客源市场调查分析

6.3项目所在地娱乐功能经营情况调查分析

7. 项目所在地酒店会议功能调查分析

7.1项目所在地酒店会议设施水平调查分析

7.2项目所在地酒店会议客源市场调查分析

7.3项目所在地酒店会议经营情况调查分析

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8. 酒店开发与其它业态互动战略分析及定位（按实际需要功能取舍）

8.1项目所在地经济发展规划对酒店开发战略影响分析

8.2业主公司发展战略对酒店开发的影响分析

8.3酒店与项目中商业互动关系定位

8.4酒店与项目中其他业态互动关系

9. 根据市场特点对酒店整体定位（按实际需要功能取舍）

9.1酒店客源市场定位

9.2酒店类型定位

9.3酒店档次定位

9.4酒店规模定位

9.5酒店主题定位

9.6酒店客房或房型定位及分析

9.7酒店餐饮服务功能定位及分析

9.8酒店娱乐服务功能定位及分析

9.9酒店会议服务功能定位及分析

9.10酒店其它服务功能定位及分析

9.11面积指标汇总

9.12营业功能指标汇总

10. 酒店建设投资估算

10.1酒店土建工程费用

10.2酒店室内装饰费用

10.3酒店机电设备和用品费用

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10.4酒店开业费用

11. 酒店投资及财务分析

11.1酒店年营业收入预测及分析

11.2酒店年营业成本预测及分析

11.3酒店年营业费用预测及分析

11.4酒店年营业净利润预测及分析

11.5现金流量及财务净现值计算

11.6财务投资决策评价

财务净现值（NPV）计算公式：

财务净现值（NPV）＝投产后各年净现金流量现值合计－原始投资额现值

决策原则：

（1） NPV≥0，项目可行

（2） 净现值（NPV）＜0，项目不可行

（3） 净现值（NPV）越大，方案可行性越强

如净现值不做每年递增，均按照第一年度计算，则：

财务净现值（NPV）＝投产后各年净现金流量现值合计－原始投资额现值

11.7酒店经营盈亏平衡分析

11.8酒店项目投资回报指标预测及分析

11.9酒店投资经营风险财务分析（敏感性分析）

11.10酒店项目投资财务分析结论及建议

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12. 酒店建设及经营风险分析

12.1政策风险

12.2资金风险

12.3建设风险

12.4经营风险

12.5市场风险

12.6竞争风险

12.7突发事故和不可抗力风险

13. 报告结论

13.1酒店SWOT分析：优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)）

13.2结论

14.国际、国内管理公司推荐及比较分析

14.1结合本项目实际情况，以及“该市”的客源市场情况推荐国际品牌酒店管理公司以及相关品牌

14.2就国际、国内酒店管理公司的情况作对比分析（费用标准对比，优劣势分析对比等）

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酒店管理财务 酒店财务预算管理及编制财务预算的过程

财务预算管理是企业经营过程中最重要和有效的内部控制机制，是现代企业经营管理的重要组成部分，它是通过对企业年度目标预算的确定加上一定的促进措施，定期对企业的经营活动实施有计划、有步骤地控制和监督，保证企业各个年度目标的顺利完成，实现企业资源效益的最大化，不断提高企业的综合竞争力。同时财务预算管理又对协调和优化企业资源、促进企业按照规划发展、协调行动，控制经营发展方向起着重要作用。

现阶段酒店管理正在向以财务为中心的管理体制转变，财务预算管理在整个酒店经营活动中起着非常重要的作用，它不仅决定着财务管理水平，更关系到整个酒店管理科学化程度。财务预算是对酒店计划期内资金筹措和使用情况以财务数据的形式提出的计划指标，包括短期的现金收支预算和信贷预算，以及长期的资本支出预算和长期资金筹措预算过程。财务预算由预算损益表、预算现金流量表、预算资产负债表组成。

财务预算就是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，以完成既定的经营目标。预算还是一种系统的方法，用来分配企业的财务、实物及人力等资源，以实现企业既定的战略目标。综上所述可以将财务预算定义为是具有企业计划、协调、控制、激励、评价生产经营等功能的一种综合贯彻企业战略方针的机制。

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编制财务预算的过程

(一) 编制财务预算的准备

1． 全面搜集资料。酒店在编制财务预算以前，要全面搜集与编制财务

预算有关的资料包括酒店内部及外部的历史资料并且要充分掌握酒店目前的经营状况、财务状况以及未来发展趋势等相关信息。然后要对所搜集的资料进行充分细致的分析研究，可以采用时间数列分析方法和比率分析方法，为编制财务预算做充分的准备。

2． 汇总酒店各部门业务方面的预算。各部门编制的各项业务预算包括

销售预算、成本费用预算、材料和低值易耗品采购预算、直接人工预算等，是编制财务预算的重要依据。在编制财务预算前，将汇总的各项业务预算的数据加以整理、分析，经相互勾稽确认后，作为财务预算各表的基础数据。

(二) 对酒店财务预算进行编制

酒店的预算编制采取自上而下，自下而上，上下结合的编制方法。先由预算编制委员会提出酒店预算总目标，各业务部门根据各自任务制定其酒店业务预算方案，由财务部门汇总后呈报预算办公室，预算办公室根据各业务部门和酒店职能管理部门的经费预算组织有关业务部门对各类预算草案进行汇总、初审和综合平衡并与各业务部门沟通后拟定整个酒店的预算方案，预算方案再反馈回各业务部门并和部门征求意见，经过自上而下自下而上的多次反复，最终编制酒店整体预算。逐级下达各业务部门执行。

(三) 财务预算表的编制

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1． 预算损益表

预算损益表综合反映酒店在预算期间的收入、成本费用及经营成果的情况。由于整个财务预算是以销售收入为起点，因此，预算损益表中只有确定了销售收入才能进一步对与销售收入配比的成本费用进行规划和测算。

2． 预算现金流量表

现金流量预算是以经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流入及流出量，反映酒店预算期间现金流量的方向、规模和结构。以现金流入、流出的净值反映企业的支付能力和偿债能力。通过编制现金流量预算，合理地安排、处理现金收支及资金调度的业务，保证企业现金正常流转及相对平衡。编制现金流量预算，以企业期初现金的结存额为基点，充分考虑预算期间的现金收入，预计期末的理想现金结存额，确定预算期间的现金支出。

3． 预算资产负债表

预算资产负债表反映企业在预算期末的资产、负债和所有者权益的全貌及财务状况。编制预算资产负债表以资产负债表期初数为基点，充分考虑预算损益表、预算现金流量表的相关数据对资产、负债、所有者权益期初数的影响，采用平衡法加以增减后计得。

财务预算的内容

财务预算的内容包括：

(一) 对运营费用进行预算。如营业费用、广告费用、培训员工的费用

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等：

(二) 对设备设施费用进行预算。酒店厨房的设备安装既要方便厨师和

厨房工作人员的操作又要注意卫生。厨房中的烹饪设备、储存设备、冷藏设备、运输设备、加工设备、洗涤设备、空调通风设备、安全和防火设备等都应该作为设备设施费用进行预算：

(三) 对家具器皿费用的估算。家具费用主要指酒店办公家具、员工区

域家具、客人区域家具等。器皿主要是指对酒店餐厅、厨房经营用的瓷器、玻璃器皿、银器、工作服等物料用品，应先根据确定的酒店的服务方式和桌位数，计算出各种家具和器皿需要的数量，再根据市场价格即可进行估算：

(四) 工资成本的估算。酒店餐饮店劳动力成本由管理人员、服务人员

及厨师的工资组成。可按不同人员的工资标准乘以人数来估算。各类人员的工资水平，在各劳动力市场都有平均工资标准可供参考：

(五) 还应该考虑不可预见的准备金。从资金筹备来说，如果资金有限，

那么就必须在资金的限度之内对酒店的规模、档次及从筹建到正常运作的时间进行严格的控制，尽量避免浪费资金和时间。如果资金比较雄厚，还可以考虑酒店的经营模式和各类附属功能，从一开始就可以着手制定比较长远的经营战略及营销策略。

财务预算对投资决策的作用

(一) 财务预算管理是财务治理的基础，是财务治理发挥效力的依据

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(二) 财务预算使决策目标具体化、系统化和定量化在现代企业财务管理

中，财务预算全面、综合地协调、规划企业内部各部门、各层次的经济关系与职能，使之统一服从于未来经营总体目标的要求：同时，财务预算又能使决策目标具体化、系统化和定量化，能够明确规定企业有关生产经营人员各自职责及相应的奋斗目标，做到人人事先心中有数。财务预算作为全面预算体系中的最后环节，可以从价值方面总括地反映经营期特种决策预算与业务预算的结果，使预算执行情况一目了然。

(三) 财务预算有助于财务目标的顺利实现企业的财务活动已成为连接市

场和企业的桥梁和纽带，不再是简单的资金收付活动，而是包括资金筹措、投资决策与日常管理等多项内容在内的十分复杂的活动。随着企业财务活动性质的转变，对企业财务活动的管理提出了更高的要求。现代企业的财务管理，不仅要对不同的投资方案进行比较和选择，还要为企业的生产经营活动筹措资金，以及对资金的日常运用进行管理。企业能否有效地预算所需资金的金额，是否能有效地筹集资金，并将其配置在适当的地方等，这些企业财务活动的有效与否不仅关系到一个企业的生存与发展，而且将影响到整个社会经济的发展。通过财务预算。可以建立评价投资项目财务状况的标准。将实际数与预算数对比，可及时发现问题和调整偏差，使企业的经济活动按预定的目标进行，从而实现企业的财务目标。

(四) 完整的预算管理考核体系是财务管理发挥核心作用的动力预算管理

既然是一个全员参与的过程，那么就不能没有责任制度，而有效的

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责任制度离不开对工作业绩的考核。通过以上量化的分析与考核，可以对每个费用单位、每个部室的工作进行客观评价，充分发挥预算管理的激励机制，按季度对各单位、各部室预算执行的超支、节约差异进行汇总分析，在结合客观因素的影响，确定一个百分比，作为效益奖的发放系数。通过采取严格、科学的考核奖惩制度，有力调动职工参与预算管理的积极性，预算控制的意识深入人心。

(五) 财务预算可以明确工作目标，可以协调各部门之间的关系，可以控

制企业的日常活动，可以作为考核业绩的标准要完善财务的预算管理，就要加快改革和完善预算管理体系，一要推行全员参与、全过程管理、全方位监控的全面预算管理体系，将预算管理的思想纳入整个经营管理过程中，坚持量入为出的原则，认真落实，责任到人；二要建立健全预算管理的组织结构和制度体系，以保证预算的有效实施。

总之，酒店只有对全面预算管理有了全面而深刻地认识，才能有效实施全面预算管理，最终使其成为实施酒店战略与提高经营绩效的工具，从而保证酒店战略的进一步落实，降低酒店经营风险，提高酒店管理效率与经营效益，实现酒店价值最大化。

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酒店管理分析 项目业主与酒店管理公司的合作关系现状

项目业主与酒店管理公司

1. 部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的

既定目标存在困难。

一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎的可行性分析，有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多，随着时间的推移而逐渐暴露出来。一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处区位是否能吸引到足够的目标客源也未做审慎的评估。在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和需要而改建又需要投入大量资金时，双方的分歧便会暴露出来。一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。当酒店出租率下滑，房价疲软，酒店的经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理公司的矛盾就会激化。

2. 一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。

有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参股或贷款，甚至作为酒

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

店管理公司参与竞争的前提条件，期望以此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取向，并以此对其产生有效的激励约束。大多数酒店管理公司都完成了从地产投资公司到酒店运营公司的转变，除非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷款。双方在这方面的分歧将在一定程度上影响双方在其他方面共识的达成。

3. 部分业主未能对酒店管理公司进行严格选择和评估。

据不完全统计，目前已经有40多家国际酒店管理公司进入了中国内地。酒店业主面临众多的国际酒店管理公司近乎同质化竞争的现实状况，在专业知识缺乏和信息不够通达的情况下，难以对酒店管理公司多方考证，进行全方位的选择和评估。目前在业内仍缺乏一个较为合理、客观地选择、评价酒店管理公司的标准或参照体系，有些业主在选择酒店管理公司时显得无所适从。

4. 部分业主未能对酒店总经理进行严格选择和评估。

酒店总经理是酒店管理公司在酒店的代表，在日常酒店运营中全权代表酒店管理公司，负责酒店的日常经营管理和与酒店业主的沟通，是酒店业主和酒店管理公司联络的桥梁和纽带。其经验、资历、经营管理水平和沟通能力对于酒店经营和维系酒店业主与酒店管理公司的良好合作关系至关重要。由于酒店总经理是由酒店管理公司委派的，有些酒店业主未能行使审核的权利，或虽然经过审核却由于专业水平

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酒店管理筹建 酒店管理公司酒店项目前期策划筹备

的限制难以对总经理人选做出中肯的评价。如果在酒店经营过程中发现总经理不能完全胜任其职务，将会在一定程度上导致与酒店管理公司的分歧，这种分歧若不能得到及时解决，将会严重影响酒店的正常运行。

5. 部分酒店的品牌与酒店定位和特色不完全匹配。

当前许多酒店管理公司大力拓展其酒店产品线，针对特定的细分市场提供服务，期望获取更多的市场份额。一些酒店管理公司进入了所有细分市场，以某知名品牌为例，其细分品牌有十几个之多，产品线覆盖了从豪华酒店到经济型酒店的几乎所有细分市场。缺乏经验的酒店业主面对众多的酒店管理公司和品牌，经常以品牌的豪华程度和知名度作为选择的标准，而未能与酒店自身的定位和特色相匹配，在支付额外的设计费用和改造费用之后，相应的经营收益却未见明显增长。更有少数酒店业主将酒店管理公司在国外酒店市场上的中档品牌当作高档品牌加以引进，成为日后引发双方分歧和矛盾的根源之一。

酒店管理公司的报酬问题

1. 管理费与业主利润的相关性不强。

酒店业主利润是由酒店营业收入减去经营费用和基本管理费得到的经营毛利（GOP），再扣除奖励管理费（Incentive Fee）和重置准

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备金（FF＆E）后得到的，用于酒店业主衡量酒店经营的毛利。对于酒店业主来说，还需要在此基础上扣除房产税、财产保险费、计提折旧及相关固定成本摊销、财务费用后才能得到酒店板块对于业主的利润贡献。一个年营业收入（GOR）几千万人民币、年经营毛利（GOP）达到上千万人民币的酒店，在计提了所有相关费用后，收益仍有可能是负数。。然而即使酒店业主在酒店板块的收益是亏损的，按照与酒店管理公司签订的酒店管理合同，仍需按时支付高额的管理费，一些酒店业主对此难以接受。

2. 基本管理费与酒店管理绩效相关性不强，占酒店总收入的比例过高，

奖励管理费占经营毛利（GOP）的比例过高。

管理费与业主利润相关性不强集中体现在基本管理费和奖励管理费的计提方式上。基本管理费通常占酒店营业收入的一定比例（目前市场平均水平为1.5%%－2%%，依双方谈判实力而定），且无任何业绩基准。这意味着不论酒店经营业绩如何，酒店管理公司都将按照合同约定获得一定比例的酒店营业收入。奖励管理费通常都约定一个业绩考核基准，如经营毛利、经营毛利率或出租率等，且通常根据业绩考核基准的规定实行累进比率（目前市场平均水平为5%%－10%%，依双方谈判实力而定）。通常计算下来，奖励管理费和基本管理费之和占酒店年度总收入的5％－8％左右。在营毛利和出租率等；二是一些酒店根本就未设立业绩考核基准，使得奖励管理费实质上成为另一笔基本管理费，完全失与众多国际品牌酒店业主代表的访谈中，文中发

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现存在两个方面的问题：一是奖励管理费的业绩考核基准不合理，如经去了奖励管理费的激励约束作用。

3. 技术协助收费不够合理，酒店开业准备费收费不够合理。

许多业主代表认为，酒店管理公司收取的技术协助费和开业准备费存在三个方面的问题：

? 一是质疑这两种费用收取的合理性。既然酒店业主向酒店管理公司

支付管理费，而且双方也是合作伙伴的关系，在管理费之外再单独就开业和技术协助收取额外费用是不合理的；

? 二是技术协助费和开业准备费的收费标准不够透明，存在一些有争

议的地方；

? 三是开业准备、技术协助等服务内容存在界定不清之处。本文认为，

开业费主要是为了满足酒店开业所需的员工工资、培训、招募、市场推广、设备购置而支出的费用，此笔费用酒店管理公司另行收费是合理的；酒店管理公司从总部或其他酒店派遣人员支持酒店开业而收取的技术协助费确实有值得商榷之处。

4. 中央预订系统等费用分摊标准不够合理。

中央预订系统费用分摊有多种方法：按酒店年营业收入的一定比例分摊、按预订交易的次数分摊、按预订客房的数量分摊等等，一些费用分摊标准的确有不合理之处。除此之外，还有酒店管理公司总部的营销推广费用、教育培育费用、管理信息系统费用、集中采购费用

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等。有的酒店为此不得不参加了一些本不打算参加的活动，支付了相应的费用。有一些酒店业主认为，既然已经支付了管理费和预订费用，酒店管理公司不应再就其他的服务另行收费，另外在对这些费用的审核和支付方面双方也存在着一定的分歧。

酒店管理公司的控制问题

1. 酒店管理公司业绩条款未能真正体现激励作用。

本文所称业绩条款指酒店业主和酒店管理公司事先在酒店管理合同中约定一个业绩标准，酒店未达到这一标准的，酒店业主可以提前终止合同。通过此种方式在一定程度上起到对酒店管理公司的激励约束作用。在本文所做的访谈中，很少有酒店有类似的约定，个别酒店即使有业绩条款，如出租率连续3年低于竞争组合的某一特定百分比等，所设立的业绩衡量基准也无法充分体现酒店管理公司的经营能力，未能将此业绩衡量基准与酒店的经营业绩充分挂钩，对酒店管理公司的激励约束作用十分有限。

2. 酒店业主缺乏对酒店重大经营管理决策的影响力，对酒店主要管理人

员提出更换或保持人员稳定的意见有时难以得到采纳。

尽管酒店管理公司具有酒店的经营自主权，但对于影响到酒店经营的重大决策，业主仍应保留其最终的审批权。由于酒店总经理、驻

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店经理等主要管理人员是由酒店管理公司派遣到酒店工作的，酒店管理公司通常会在一定范围内对这些人员进行调配，以确保各酒店的经营需要。酒店业主与酒店管理公司在酒店主要管理人员调配上存在两个方面的分歧：一是酒店业主对酒店主要管理人员的调换要求有时难以得到酒店管理公司合理的重视；二是酒店管理公司对酒店主要管理人员过于频繁的调换易引进业主的担忧。

3. 酒店年度预算审批得不到有效的信息支持，双方在经营指标的设定上

存在分歧，酒店年度和季度绩效评估结果不能落实。

酒店财务报告和业绩报告是酒店一段时间内经营成果的反映，年度预算更是关系到下一年酒店经营指标的确定和测算。但酒店管理公司提交的年度预算数据背后的支持细节和经营策略通常难以为业主所知晓。更重要的是，双方在年度经营指标的设定上经常存在分歧，酒店业主设定的经营指标通常会高于酒店管理公司制订的经营指标，而最终的解决办法通常是，以酒店管理公司的经营指标付诸实施，达到酒店业主设定的经营指标时对酒店管理公司予以奖励。这种“双重指标”存在于多数国际品牌酒店。酒店业主对酒店年度和季度绩效评估的结果有时未能得到完全落实。

4. 不能合理解释实际经营成果低于预测原因，不能采取有效措施改善低

于预测的经营状况。

当酒店实际经营成果低于预测时，通常不外乎以下三个原因：

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? 一是酒店管理公司对于经营预测过于乐观，预测指标制订过高； ? 二是酒店管理公司经营策略和管理水平未能达到预期水平；

? 三是出现了不可抗力的意外事件或不利经济形势的影响。

在酒店实际经营成果低于预测时，酒店管理公司对于其原因的解释通常难以使酒店业主满意。有的业主代表指出，在年中实际经营成果已经低于预测，发现难以完成全年经营预算时，酒店管理公司仍持乐观态度，且未能审慎地分析原因并采取有效措施改善经营状况，到年终实际经营成果距离预算尚有很大差距时，就会引发酒店业主的不满。

5. 业主对酒店资金集中管理的效果不理想，一些重要支出的业主告知和

认可程序得不到执行。

? 一是酒店管理合同中对于酒店基本账户中维持日常经营所需的运

营资金未明确规定其数额，从而可能引发双方对运营资金数额的争执；

? 二是对于超出酒店基本账户中所规定的运营资金上限、应划转业主

的那部分资金的划转时间,有的酒店规定为一个月，有的为一周，有的是随时，没有明确的规定，带有很大的随意性，不便于酒店业主提高资金运作效率；

? 三是对于重置准备金的管理大都由酒店总经理负责，有的酒店甚至

还允许做短期的定期存款业务。重置准备金关系到酒店的更新改造，应由酒店业主或第三方管理更为安全可靠。

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6. 业主派驻酒店的管理人员难以充分发挥作用。

通常酒店业主会从业主方派遣副总经理和财务副总监、工程副总监等到酒店任职，意在培养人才，同时起到监督作用。然而根据对国际品牌酒店业主代表的访谈，酒店副总经理在酒店主要负责政府公共关系、保安、工程等方面的事务，尽管也参与酒店行政会议和酒店重要的经营决策，但由于职责和精力所限，业主派驻酒店的管理人员在酒店经营业务的深度和广度上都有所欠缺，难以充分发挥监督作用。

酒店管理公司的竞争问题

1. 选择酒店管理公司时未充分引入市场竞争。

众多的酒店业主代表认为，在选择酒店管理公司时确实对不同的酒店管理公司进行了比较，但同时考虑的酒店管理公司非常有限，而且仅仅限于在一些主要条款上的比较，未对适合本酒店的各家酒店管理公司进行系统、全面的衡量和比较，也未能通过引入市场竞争机制在各家有意向的酒店管理公司中进行竞争择优。

2. 选择酒店总经理时未充分引入市场竞争。

酒店总经理由人选由酒店管理公司推荐，酒店业主参与了面试和审核，但由于专业知识和经验的限制，酒店业主通常很难在酒店总经

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理的人选上做出中肯的评价，也较少要求酒店管理公司推荐多个人选加以选择和比较。当经营过程中发现总经理的经验和技能难以完全承担酒店全面经营责任而要求调换时，则会在一定程度上引发双方的分歧。

3. 酒店经营业绩与业内竞争组合相比不理想。

有部分酒店的经营业绩与业内竞争组合相比不够理想。主要体现在两个方面：

? 一是竞争组合的选择不合理，甚至有部分酒店已经开业近一年时间，

至今还未商定本酒店的竞争组合名单；

? 二是竞争指标的选定上不尽合理，不能充分反映酒店的实际经营业

绩。

4. 非竞争条款的实施未能有效保护本酒店利益。

大部分管理合同都规定了非竞争条款，但实施过程中发现对酒店管理公司约束力度很小，导致开业时间不长，本酒店就直接面临同一酒店管理公司旗下同一细分品牌的竞争。问题主要体现在两个方面：一是限制性区域不明确，区域界定过于狭小。很多酒店管理合同仅仅注明是“方圆3平方公里”、“方圆5平方公里”，且无明确的地图标注区域范围，容易引发争议；二是限制性时间过短，有的仅为三年或五年。有的虽然以整个合同期作为限制时间，但由于限制区域过于狭小，仍未对酒店管理公司起到实质性约束作用，更缺少随时间推移而

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逐渐缩小非竞争条款实施的地理范围的规定。

与酒店管理公司的争议

一些重大议题的分歧和争议难以及时、有效地得到解决。根据访谈，在酒店日常经营过程中，引发双方争议的特定事项有：酒店财务报告和业绩报告内容审核上的分歧；酒店管理公司未完成经营预算和财务绩效；管理费的计算和支付发生的分歧；对预订系统、培训、推广、常旅客计划等费用的分摊比例上的分歧；不利经济形势对酒店管理公司业绩条款影响的分歧；修理维护支出、重置支出准备金或资本改良支出的决策分歧。以上的各种分歧和争议，有的通过业主与酒店管理公司的专题会议得到了解决；但对于有的分歧，出现了双方各执一词、久拖不决的僵持局面，并没有切实可行的方式加以解决，这对于双方建立长久的合作关系是不利的。

从本文的研究可以看出，当前国内的国际品牌酒店的业主方和管理方的合作关系虽然是基本稳定的，但仍然存在一些亟须解决的问题。在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离、在酒店业主追求尽可能高的投资回报的同时，酒店管理公司追求尽可能高的管理费和品牌溢价。业主的长期投资回报目标与酒店管理公司的短期收益目标的难以调和从根本上决定了双方内在的利益冲突。

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如何充分发挥酒店委托管理这种经营方式的作用，有效平衡双方利益，保证业主获得专业化分工收益的同时降低代理成本，是当今酒店管理实践的重要任务，也是旅游管理理论关注的前沿课题，需要理论界和实务界对此进行深入的探讨和研究。

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