度假村 项目可行性报告

1、项目概要（徒步登山、野外露营、温泉游泳、徒手攀岩）

1.1.、项目要点

度假村的建立填补衡阳市乃至我省无生态高尚休闲度假中心的空白。

1.2、 项目背景

衡山县是一个农业大县，自古就是水草丰美、土地肥沃、物产丰富的富庶之地，湖湘人文历史积淀深厚，围绕农业生产发展旅游业得天独厚。

度假村位于衡山县福田铺乡云峰村境内,地处南岳第二峰紫盖峰下。现在这里山青水秀，植被茂盛，生态环境保持良好。交通也十分便利，度假村距S314省道为5公里，离武广高铁衡山西站18公里（专线修通后6公里），到衡阳市区车程为1小时。

1.3、 项目核心

以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式来指导度假村的建设与运行，以循环经济为核心，推进节能减排创新；以知识经济为核心，以传承于湖湘文化核心的企业文化“心忧天下，敢为人先”来推进内涵发展创新从而达到加速发展的目的。

1.4 项目提出的原因

1.4.1、社会性：提升度假村及周边的环境品质，满足人们娱乐，休闲的需要，把市民从繁忙的社会生活中解脱出来。

1.4.2、生态性：人工点缀环境与自然环境想融合，既满足人的健身活动要求，又增强四季果蔬园开发的生态效益和可持续性。

1.4.3、参与性：通过各种采摘、种养活动的开展以及专业自行车和攀岩等户外活动，以不一样的健身活动锻炼人。

1.4.4、多样性：注重了环境多样性的保护和景观多样性的开发。

1.4.5、文化性：挖掘传统的文化内涵，赋予度假村独特的文化品格即“心忧天下，敢为人先”。

1.5、 客户基础

度假休闲市场前景广阔，目前长株潭城市群已成为省内经济最发达的区域，人均可支配收入和消费水平在全省处于较高水平，双休日和黄金周假日为市民提供了更多的户外休闲机会。

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1.6、 市场机遇

度假村地处长株潭城市群核心地区的绿心功能区中，处于长株潭1小时经济圈，距离适中，特别是郭家洞附近自然地形地貌特别。提供让人们采菜摘果亲近大自然活动的机会，创造市民山间骑车岩边攀岩的场所，其市场前景必将十分广阔。

1.7、 项目投资价值

湖南一些发达地区区县，开始筹划或实施系统化的扶助措施。 “农家乐经济”未来是振兴农村经济发展的一把钥匙，但在实行联产承包分田到户的湖南农村，农民人均往往只有不到一亩耕地，山林、湖泊等最具观赏和休闲价值的资源，也是几十甚至几百家农户共享所有权，分散经营难以突破人才、环保、卫生等瓶颈。为此，我们与政府有关部门将通过鼓励土地流转、农民参与分红和提供就业机会等方式，让当地农民有机会积极参与到度假村建设和生产经营中。随着工商资本大举进入，休闲农（渔）业园区、森林公园、度假山庄等相继出现，必将出现了系统化的大型农业、旅游业综合联动型产业，促进了地方经济发展，势必为农民创造了大量“离土不离乡”的就业机会，也将为地方税收带来较大的增长。

1.8、 发展使命

1.8.1、提升村生态环境，打造长株潭城市群后花园名片

响塘乡郭家洞属原衡山县矽砂矿境内，财政每年耗费大量的资金用于矽砂矿区的恢复，对此为迎合国家农业部发展大计——以山养山，以水养水，实现山水资源的自力更生，在生态初步恢复的开发本项目，统一形象规划、确保山水秀清，同时每年将给政府带来近百万税收，真正实现以山养山，以水养水目标。让清山更秀，让绿水更美。度假村休闲旅游项目的成功打造和经营推广，将会成为长株潭城市群后花园的亮丽名片。预计项目建成后，年客流量将达到10万人次。

1.8.2、促进农村劳动力就地转移，带动农民收入的增长

根据我们对目前已经实施“农家乐”等休闲旅游的部分地区调查情况来看，90%以上的家庭成员不需再外出务工。有效地促进了农村劳动力的就地转移，可以直接带动他们收入的增长。通过项目的运营，预计可带动当地农民种植、养殖基地建设，解决当地农民就业500人以上，农民年直接增加收入200万。 2

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1.8.3、促进地方财税收入的增加

通过“农家乐”旅游项目的开发和推广，将有利于促进了城乡统筹发展战略的实施，带动了工业对农业、城市对农村的反哺和投入。“农家乐”的发展不仅会带领一方百姓致富，而且能够促进地方财政收入的增长，为城市化和工业化作出新的贡献。“农家乐”等休闲旅游将成为城市发展新的经济增长点。而本项目投入运营后，预期经营额实现1亿元人民币。

1.8.4、 优化农村的经济结构，促进一二三产业的协调发展

“农家乐”集吃、住、游、购、乐于一体，它不仅作为一个窗口、一个渠道带动了当地农副产品的销售，更大的意义是在它发展的背后，有一个不断发育成长的产业拓展链和服务延伸链，拉长了农副产品的产与出，供与求的链条，为绿色农业的产品开发创造了无限的生机。

1.8.5、完善农村基础设施，改善农村生产生活环境

在进行农家乐项目建设时，能够推进村庄环境整治和与其相关的康庄工程、农村电网工程、农民饮用水工程、清水河道工程、公益林保护工程的建设，使农村的基础设施不断完善，一定程度上有利于改善农村生产生活环境。

1.8.6、促进和谐社会建设和村风文明，带动社会主义新农村建设

新型“农家乐”的发展，吸引各地的游客，旅游者给当地农民带来了新的观念、新的生活方式、新的信息、新的思维，开阔了眼界。以“农家乐”作为沟通桥梁，村民们的思想素质、道德修养、文明程度都会有很大的改变和提高。在与外界的交流中，他们学会注重保护生态环境，能够正确处理人与人、人与自然、人与社会的和谐关系、一个“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新型农村建设将更加高涨。

1.9、 成功关键

在这里不仅可以找到久违的放松，看山间清新彩虹与湛蓝天空，闻乡间独特的气息，聆听虫鸣鸟啼；还能感受到当地质朴、淳厚的民风民俗，可在生态果菜园里任意摘取、品尝到无公害水果和蔬菜，亦能在农家乐里享用到最正宗而且是由自己种、养植的山珍，可以亲手制作并食用当地特色资源培育的健康、自然的无公害绿色食品，还可以品尝亲身参与制作独特的美酒；并能亲身体验四季恒温游泳池和乡间自行车赛道带来的畅快，还能以惊险的攀岩带来刺激的 3

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享受；人们可以现场参与湖南卫视制作的互动节目，还能在这里享受到国内顶尖文艺团体带来的视觉盛宴。

2、 项目发起人简介

本项目由销售有限公司发起，将联合省内知名企业共同参与。

3、 项目简介

3.1 项目内容与目标

度假村内建立了健身锻炼区、娱乐互动区、休闲垂钓区、休闲自助果菜园等生态旅游场合，完美显现山清水秀、林密树茂、古朴幽深的大自然景观，并在此基础上不断开辟经营领域，进行综合开发，新增设各种不同主题特色旅游项目，使景区风格更具独特魅力。同时将建立投资千万元原生态家具厂（详见“投资企划书）”。

3.2 项目开发思路

随着社会经济发展和人们生活节奏的加快，一方面生活在都市的人们已开始逐渐厌倦城市中的生活氛围，渴望去感受大自然的真山真水，寻找返璞归真、回归自然的感受，在宁静、自然中彻底放松自己，希望获得一种愉快的经历，强调一种参与、一种体验。另一方面满足游客“求新、求异”的心理。

3.3 项目开发的资源状况

地处衡山县响塘乡郭家洞的度假村地，这里山青水秀、气候适宜，雨量充沛，非常有利于瓜果种植和水产养殖。

3.4 项目地理位置与背景

3.4.1 项目所在省会

项目所在地距湖南省省会城市---长沙市仅三十五公里

3.4.2 项目所在城市

项目所在地城市湖南省衡山市

3.5、项目功能分区及主要内容

规划总面积约2平方公里，根据地理特点及功能作用划分为六个功能区

3.5.1、在度假村布置经济林风景区。经营山林实景舞台、绿色食品、有机饭菜，兼设游泳、健身、棋牌室、茶座、KTV包房、酒吧、烧烤和住宿。依据山势设立攀岩训练基地；根据地形建立山地自行车赛道；充分利用平坦湖坡规划有草坪， 4

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利用沙滩结合水面建造四季恒温天然游泳池，沙滩上点缀几棵常青树，配之以石雕，颇具一派南国风情。

3.5.2、度假山庄200栋，分别设立别墅区和公寓区的建筑面积达20000㎡，既有专业管家式的服务，也有轻松自助的家庭生活。栋栋别墅结合地形，高底错落布置，房前屋后设有庭院，户户人家可见碧波鱼跃的水面，既有林荫山间的恬静，又有单门独户的私密；户户公寓散落田间溪涧，室内可闻花香，出门能见飞鸟。配套完备的娱乐场所，建筑面积为15000㎡ ，可以满足不同人们的不同需求。

3.5.3、全新的演艺中心以独树一致的实景舞台为国内顶尖文艺团体提供天然的演绎厅，为婚庆等各类庆典提供令人难忘的平台，更为度假村贵宾与国内媒体的领跑者—电视湘军创造出欢乐互动的场所。

3.5.4、休闲中心将设立环保型鱼塘和垂钓鱼池，面积500000㎡ 。设有钓鱼亭台、撒网台，分别建立的山塘野生青鱼池、草鱼池、鲫鱼池、黄鸭叫鱼池等鱼池可供钓鱼爱好者垂钓。青鱼池、草鱼池、鲫鱼池、黄鸭叫鱼池以及综合鱼池等五大鱼池面积分别为近100000㎡。

3.5.5、田园果蔬，农田近700000㎡。我们以公司+农户的形式，采用土地流转的方法设立四季果蔬采摘园。夏果园150000 ㎡以汁多清甜的西瓜和香甜可口的香瓜为主，以空心菜、苋菜、水芹、丝瓜、辣椒等蔬菜为辅；秋果园300000㎡以犹如玛瑙一样色泽亮丽的葡萄为主，以花生、芹菜、莲藕、黄瓜、豆角等瓜果蔬菜为辅；冬果园150000㎡以桔黄橙香的柑橘为主，以大白菜、马铃薯、茄子等蔬菜为辅；春果园100000㎡以营养丰富的番茄为主，以鲜食玉米、冬苋菜、莴笋等蔬菜为辅。

3.5.6、传统猪栏的畜牧师指导您喂养出专属您且肉质脆嫩、味道鲜美的土猪；原始酒坊的酿酒师帮助您酿造出坛坛美酒，坛子菜的制作师专注您各类菜肴的出坛；四季果蔬园的农艺师与您共同享受收获的快乐；花圃的园艺师陪伴您一起看那些花儿的绽放。

4、投资概算

4.1、一期投资额6000万元

土地购置投资： 600万元

种、养殖场地建造：800万元

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房屋建造投资：2000万元

场馆建造投资：1500万元

各类设备投资：1000万元

开办费等其他投资： 200万元

流动资金： 500万元

4.2、二期追加投资6000万元

实景舞台建造投资： 1500万元

各类媒体广告投资： 3500万元

种、养殖追加投资： 500万元

流动资金： 500万元

5、市场和效益分析

在湖南很多地方了解到的情况看，湖南“农家乐经济”近年来同比呈20%的速度增长。其业态，也从最初一些城郊农户办“农家菜馆”、钓鱼场开始逐步向利用田园景观和农业资源，提供观赏、采摘、垂钓、游乐等体验性休闲活动拓展。单就环绕长沙的“农家乐”来说就有1600家左右，今年上半年直接经营收入有9亿元。而办“农家乐”很出名的益阳市桃江县，今年“十一”黄金周期间就接待游客15万人次，创旅游综合收入5031万元。

鱼池亩产按300公斤，每公斤按平均16元计算，每亩产值约为0.48万元；五大鱼池总计720亩水面年产值约为350万元。果蔬园以夏果葡萄园（其中90%种植葡萄，10%种植蔬菜）为例，亩产按3000公斤，每公斤按8元计算，每亩产值约为2.4万元，单夏果园葡萄总计405亩地年总产值近千万元；以冬果柑橘园（其中90%种植柑橘，10%种植蔬菜）为例，亩产按3500公斤，每公斤按8元计算，每亩产值约为2.8万元，单冬果园柑橘总计200亩地年总产值约为560万元；四大果蔬园1000亩地年总产值约为2500万元。

休闲度假村建成的当年，预计接待游客8万人次，旅游综合收入近4千万元，年创税收100余万元。将提供劳动就业岗位近500个，当地果农将年均增收12000元以上，当地养殖专业户将年均增收近万元，我们将以产业结构调整为主线，大力发展特色农业；以农业产业结构调整成果为载体，以近郊长株潭后花园区位优势和生态环境为依托，大力发展以休闲度假、生态旅游和观光旅游为主的乡村旅 6

度假村 项目可行性报告 游业。

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第二篇：旅游项目计划书

移动增值服务统一接入业务

“自游人俱乐部”短信项目企划书

xx有限公司

二○○三年八月十一日

前言

近年来，由于人们经济收入和生活水平的普遍提高，在加之法定假日的调整，人们对旅游、休闲的需求空前旺盛。据了解，四川省旅游业近年来呈现快速的增长势头，连续3年增幅都保持在20％以上。今年一季度增长势头更猛，全省旅游总收入比去年同期增长47.5％。但是今年的“非典”灾害对旅游发展造成的严重影响，也严重压制了人们的旅游、休闲消费需求。

７月９日起入境游、国内跨省游、出境游的限制措施全面解除，第一个欧洲旅游集团也于近日悄然入川设立办事处，闻名海内外的九寨旅游则酝酿着新的动作??随着“非典”疫情得到有效的控制，全面复苏的旅游市场所蕴藏的商机日益凸显。

据调查，“非典” 疫情控制以后，旅游需求增长迅猛，周边、短途旅游的人数尤其是周末出游的人数甚至过了超以往“国庆”、“五一”大假。经历了“非典”，健身、户外活动等健康的生活方式更加深入人心。

借助旅游增长的强劲势头，将短信这种时尚的无线通讯方式（工具）与旅游进行有机的结合，其中的商机是显而易见的。

一、 基本思路：

现在使用短信的多是年轻人，而年轻人对旅游、休闲、交友等活动的主流消费者，借助他们对旅游、休闲、交友等活动的旺盛需求， 1

设置免费的旅游交友活动机会，通过报纸、网站宣传，吸引他们用短信的方式报名参加，从而实现公司收入。

根据项目的发展情况，逐步积累了客户资源，可以考虑作成长线项目，可陆续推出“特色美食”、“特色酒吧”等活动。整个项目的延续性比较强。

二、 项目商业操作模型：

有三种模型可供选择：

1、 独资经营：由公司独立操作，投资完成系统开发、广告宣传、旅游组团等工作，收入由公司独家享有。 优点：收入由公司独家享有。 缺点：公司相关人力资源欠缺，对媒体和旅行组团的操作缺乏经验，风险也将由公司独立承担。

2、 合作经营：由公司和广告公司、旅行社进行合作，公司负责系统开发和短信接入以及和旅行社联系组团事宜；广告公司提供宣传版面和负责活动策划、内容组织等；旅行社负责策划旅行线路和组织活动等。与旅行社以公司付费向旅行社买团的形式进行合作，与广告公司以广告公司提供版面公司提供技术，短信收入分成的方式进行合作。 优点：实现了各公司之间的优势互补，各个环节的操作相对比较专业，风险也将有各个公司分担。广告公司和旅行社互不相关，便于 2

公司对项目进行控制。 缺点：项目的收入将由各公司分享，我公司的收入较上一种会减少。

3、 单纯接入：我公司只负责技术和接入，其他工作和投资完全由广告公司负责。短信收入双方按一定比例分成。 优点：公司基本没有投入和风险。 缺点：项目的收入大部分将由广告公司获得，由于公司投入较少，分成也会比较少，如果项目发展情况好，公司将失去对项目的控制（广告公司可以找其他SP合作）。

综合考虑公司的人、财、物情况和市场风险，目前操作本项目采用第二种模型，即合作经营比较合适。公司可以在控制项目和分散风险的前提下实现合理的收入。而且根据项目的发展情况还可向其他两种模型进行转换。如果项目经营效果好，则可以考虑由公司进行独资经营，如果项目经营效果达不到公司要求，则可以考虑由广告公司自行经营，我公司只负责接入。

三、 项目赢利模式：

项目的收入来源由两部分组成：一是短信收入，这是最主要的收入；二是组团收费，免费参与者如果邀请朋友参加则将支付相应费用。

四、 项目操作流程：（合作经营）

1、活动名称：自游人俱乐部

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2、活动主题：“周末休闲”、“交友”、“旅游、探险”。

现在年轻人工作和生活的压力比较大，需要释放。普遍存在“周末休闲”、“交友”、“旅游、探险”的需求。而短信的使用者也大部分是年轻人。需求的目标消费群体都共同指向年轻人。使得本次活动的细分和定位都比较明确。

3、 活动简介：

每周组织一个30-40人的免费旅游团，旅游的线路要求距离近，费用低，多组织狂欢、体育比赛、探险类节目。参与者通过报纸、网站获知参与方式和活动内容等，然后通过短信报名的方式参加。每周对发短信的参与者进行抽奖，抽出30-40个免费名额。

4、 操作流程：

整个活动由三个环节组成：

a) 通过旅行社组团。

旅行社于每周三前将下下周组团的线路安排通知我公司，我公司同意后签定相应的协议。

b) 在报纸和网站上广告宣传（暂定为《天府早报》）活动内容。 我公司将下下周组团的路线于每周四前通知广告公司，广告公司根据我公司提供的路线资料拟订文案和安排版面，要求详尽的介绍活动的参与方式、本次出团的线路和活动安排以及紧扣活动三大主题的宣传语。刊登时间为下周（周一—周日），要求每日见报。

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c) 参与者发短信报名参加。

参与者按照要求上行短信，系统自动回复一条密码，该密码将作为抽奖的号码。同一手机可申请多个密码，密码越多，抽中的机会越大。

抽中免费参加者，如果要邀请朋友参加，应缴纳相应的费用。

五、 收益、风险分析（合作经营）：

①收益分析：本次活动收入由两部分组成：

由于本项目是在公司现有资源的基础上进行的，公司在人力成本和固定资产上不会产生新的投入，因此在分析项目的成本构成时，人力成本和固定资产不做考虑。只分析新产生的投入。本项目新增投入就是用于组团的费用9000元/周。

第一部分：短信收入。

收入构成：短信收入分成

成本构成：组团费用（9000元/周）、通信费（联通0.06元/条、移动0.08元/条）、代收服务费（联通12%、移动15%）、营业税（5.6%）。根据现在业务联通和移动用户的比例估算，通信费、代收服务费和营业税约共占营业收入的24%。

根据相似业务（合作公司与我公司合作的短信竞猜项目）的收入情况，每日最低有5千条的短信发送量 ，每条收费1元，扣除发送成本、代收服务费和营业税，约产生收入5000*76%=3800元，按4： 5

6的分成比例，我公司每日的收入为：3800*0.4=1520元，每周的收入为：1520*7=10640元，减去每周组团的最高费用：300元/人*30人=9000元，每周可最低产生1640元收入。

第二部分：付费旅游收取的费用。这部分收入为我公司的收入，不参与分成。（这部分收入不可预计）

②风险分析：本次活动公司的投入为9000元/周，根据业务情况可以进行一周后停止。如果按零收入计，最大会产生9000元的损失。

六、 效果评估（合作经营）：

根据现在电信增值业务普遍合理的盈利率15%计，如果达到15%的盈利则本项目是相对成功的，可以继续开发。根据这个结果可以倒推出项目理想的盈利点。

公司每周的投入是9000元，如果实现15%的盈利，则应该实现9000*115%=10350元的收入，按4：6的分成比例，整个项目应该实现10350÷0.4=25875元收入。加上扣除的代收服务费、发送成本和营业税，应该实现25875÷0.76=34046元营业收入，按每条1元计，每周的发送量应该达到34046条，每日平均达到34046÷7=4863条发送量。即如果每日达到4863条短信发送量，公司即可实现15%的盈利率，说明项目是相对成功的。

根据公司的每周投入，可倒推算出盈亏平衡点。每周投入9000 6

元，如果公司实现分成收入9000元则保本。按4：6的分成比例，保本经营项目应该实现9000÷0.4=22500元收入，加上扣除的代收服务费、发送成本和营业税，整个项目应该实现22500÷0.76=29605元营业收入，按每条1元计，每周的发送量应该达到29605条，每日达到29605÷7=4229条发送量，则可实现保本。即该项目的盈亏平衡点是4229元/天，如果每日平均发送量低于4229条，则考虑调整方案，如果连续两周低于4229条，则考虑停止该项目。

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