工程部培训计划

由于近来工程部人员变动大及提高工程人员的素质和工作效率，提高服务质量及确保小区设备正常运行，为业主创造一个安全舒适的环境，工程部在6月份作出以下培训计划。

培训时间安排表

一、发放工程部培训资料自学

培训目的；掌握工程部工作职责、安全操作规范，了解小区设备，学习实施设备检查维护基本要求。

培训内容

(一)小区设备简介

1、供电系统

本小区主要供电由市电三相供电，小区一二期配备3台干式变压器，1台1000KVA供小区住宅使用，1台500KVA供小区公共场所使用，1台650KVA供商业使用，配备1台500KVA发电机主要用于市电停电和小区线路检修时给公共场所供电。

2、消防系统

小区消防系统由台消防水泵(2台)，台喷淋水泵(2台)，消防联动控制柜(1个﹞及消火栓、烟感、温感、手动报警器、警铃、消防广播、地上栓、消防排风新风等组成。

3、弱电系统

小区弱电系统包涵电话、电视、可视对讲、楼宇门禁闭路监控、巡更系统、智能停车场、背景音乐系统、交通设备系统。

4、生活给水系统

小区一、二期由市政水厂供水，四楼以上用水由小区水泵房加压，机组由4台水泵组成由市政和发电供电。

5、电梯

小区一、二期有15台日立客梯、1台三菱人货梯、2台奥迪斯扶梯。

   6、有压排水系统

     小有压排水系统由7台潜水泵组成。

(二)工程部主要职责

1、 负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；

2、 负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

3、 负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；

4、 负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；

5、 负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
   6、 负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
   7、 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
   8、 配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
   9、 负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
   10、 负责小区内紧急情况的处理工作。

(三)工程部工作流程

(四)、安全操作规范

 1、停电作业时，必须先用电笔检查是否有电，方可进行工作，凡是安装设备或修理设备完毕时，在送电前进行严格检查，方可送电；
    2、在一般情况下不许带电作业，必须带电作业时，要做好可靠的安全保护措施，有二人进行（一人操作一人监护）；
    3、雷雨天禁止高空、高压作业（禁止使用高压拉杆等），雨天室外作业必须停电，并尽量保持工具干燥；

 4、高空作业必须佩戴好安全带、小绳及工具袋，禁止上下抛掷东西；

5、高空作业必须执行停送电工作票制度，做到无工作票不上杆，不交票不送电；

6、高空作业坚持“四不上”：梯子不牢不上，安全用具不可靠不上，没有监护不上，线路识别不明不上；

7、带电工作时，切勿切割任何载流导线；

8、工作前必须检查工具是否良好，并要合理使用工具，工作前需首先检查现场的安全情况，保证安全作业；
    9、任何电气设备拆除后不得有裸露带电的导体，清扫电动机线圈时，不得用洗油及尖锐金属以免损坏绝缘，设备检修时不得私自改变线路，安装必须按图纸施工；
   10、凡是一般用（临时）的电器设备与电源相接时，禁止直接或搭挂，需装临时开关或刀闸；

11、使用高压拉杆时，须戴高压绝缘手套；

12、遇有严重威胁人身或设备的安全紧急情况时，可先拉开有关开关，事后向上级报告；

13、在设备进行维修前，必须将电源切断并加锁或悬挂“停电作业”牌；

14、对变压器维修时，高低压侧均需断开线路电源及负荷线，防止意外发生高压等危险；

 15、300安以上电流互感器，次级回路禁止带电作业；

16、电工安全用具装备应经常检查绝缘情况并规定每年一次耐压试验：

17、在带电操作换灯泡（防止电压不符灯泡爆炸）和切线等作业时，要戴防护眼镜。按试车要求参加所修设备的大、中修的试车验收工作。

二、现场培训指导

(一)、设备间、配电房现场指导

培训目的；了解小区水电系统学习，掌握小区水电控制系统。

培训内容

了解每户的水电开关、阀门，了解设备间、配电箱的具体位置和用途，了解配电房、配电柜、发电机房、水泵房、排水排污泵、新风排风机等的具体安装位置和用途及基本操作方法，了解消防系统及探测器编码对应位置。

(二)、装修巡查现场监管指导

培训目的；熟悉小区装修规范掌握空调、防盗网、商铺门面、安装规范等。

培训内容

1. 为了保持社区楼宇外观一致性，禁止一切外立面及屋外的更改或加建，包括加设檐蓬、防盗网、附加建筑物或屋外广告及标志等，楼宇装置物、百叶窗、遮阳设备及蓬帐晾衣架，不得伸出任何楼宇及阳台外立面。

2. 室内的混凝土结构墙、受力墙、梁、柱以及排烟管道等结构性部分，不可拆除或更改，禁止对排烟管道进行敲打和打钉挂钩，对整座楼宇之结构造成损坏的，由业主/物业使用人负责，若需要更改室内间隔，必须严格按审批意见进行施工。任何不在原位上新砌建的间墙，必须采用轻质材料，且在其表面处理（批荡）前需到管理处报验确。

3.不得用重达五磅以上的工具在楼宇内作拆墙等撞击性操作，拆除墙体的墙砖不能随意坠入楼板，以免引致强大的震动力使楼板受损，一经发现将被勒令停工；使用冲击钻时需注意天花及楼板的厚度和用电安全，因施工不当而造成物业、人员财物受损，业主应负担一切赔偿责任。

4.允许对房屋地面、墙面、天花进行表面装修，楼面装修用砖、石材料厚度请勿超过10㎜,装修楼面材料荷载应小于50㎏/㎡，活荷载应小于200㎏/㎡，装修阳台材料荷载应小于50㎏/㎡，活荷载应小于150㎏/㎡。

5.不得改变厨房、卫生间、阳台的结构和功能用途，更不得将装修垃圾、各类胶、油漆等杂物倒入下水（污水、雨水）管道，以免造成堵塞。厨房、卫生间必须做防水层结构，并经72小时防水测试，卫生间沉箱必须用陶粒填充，否则由此产生的损害，由该单元业主负责。

6.空调必须按如下规范安装；

A、空调主机必须安装于统一指定位置；

B、空调铜管必须靠墙穿孔过，不得从百叶窗绕过来；

C、空调排水管须接入预留的排水口，不得悬挂在外；

D、如有破坏外墙须及时修复。

7、防盗网必须按如下规范安装；

A、为安全考虑窗户须安装防盗网，安装不锈钢防盗网时须预留逃生口；

B、阳台安装隐形防盗网时；安装固定架选料颜色上面白色，下面靠护栏处黑色为宜，统一要求安装于护栏上面，不得安装于护栏下面或护栏外面；

C、如阳台要加装不锈钢防盗门，必须安装在推拉门里面；

D、如有破坏外立面须及时修复。

8、社区公共地方均有足够的照明设备，为保持观瞻，请勿在屋外安装任何灯饰。

9、对平台的装修，其设计与施工须经管理处同意，不得破坏小区的整体建筑风格。

10、装修装饰材料和垃圾不得阻挡消防通道、公共道路。搬运装修和其他物件时请做好地面及公共区域的保护，勿损坏公共道路设施，如有损坏则由该业主及装修公司负责修复或赔偿。

11、每个单元均为220伏电源供电，复式住宅室内用电总负荷不得超过12KW，四房和三房住宅室内用电总负荷不得超过8KW，两房住宅室内用电总负荷不得超过6KW，一房住宅室内用电总负荷不得超过5KW；商铺室内用电总负荷不得超过8KW。请住户在统计用电功率时，切勿超出用电负荷最大限量，亦不能自行改接或更换入户电表及开关，业主住宅内部管线发生故障时，应请专业人士维修或及时通知管理处派人维修，以免扩大故障范围。

12.严禁私自接驳非本户的水、电，或从消防栓取水，一经发现，管理处有权要求立即停工并按情节严重程度扣除装修保证金。

13.可视防盗对讲门铃系统由发展商统一设计，直接安装到每一单元内，如住户发现防盗对讲系统有故障时，应及时通知管理处派人上门维修，如需要改动，必须向管理处申请，并由管理处指定承建商安装或改动，有关费用由该业主承担。

14.有线电视设施已统一接到社区住宅各单元总箱内，未经批准，业主不得擅自更改总箱，如需要改动，必须向管理处申请，由指定承建商上门安装或改动，以保证使用效果，有关费用由该业主承担。

15.电信设备已由发展商统一安装于每户内，如业主改动线路和插座时，必须向管理处申请，由指定承建商安装或改动，费用由该业主承担。

16.社区内的燃气管道已由燃气公司统一设计，并直接安装到每一单元内，如业主在进行室内装修时需要改动燃气管道或安装燃气管道热水器，必须向管理处和燃气公司提出书面的申请，获批准并缴交相关费用后，由燃气公司派专人上门安装或改动，以确保正常供气和使用的安全。如私自改动燃气管道或安装热水器，燃气公司将会作封表和罚款处理，直到燃气公司专业人员检修改装后才可通气使用。

17.所有使用的装修材料必须符合消防要求，不得私自采用未经消防机构认可的易燃性装修材料。

18.装修材料应及时搬入室内，不得堆放在公共区域，搬运时应小心操作，散装材料应袋装搬运，包装袋不得有穿、漏。若因搬运材料而损坏公共设施或污染公共场按市场价赔偿和负责清理，维修所需一切费用由该单元业主及业主所聘请的装修公司负责。

19.为了方便业主或住户堆放装修垃圾，管理处将在小区内设置专用的装修垃圾堆放点，业主/物业使用人在装修期间产生的一切装修垃圾必须包装好，包装袋不得有穿、漏，放置在指定的装修垃圾堆放点，每天自行清理出小区，或可委托管理处清运并按规定缴交装修垃圾清运费。

20.严禁向户外乱丢垃圾，不得向下水道抛弃废弃物及其他物品，造成堵塞由业主/物业使用人和装修公司负责清理并承担一切后果。

21.商铺设施、招牌及灯箱的设计需经管理处审批。

22.商铺大门不得向外伸展至公共走道，更不能妨碍楼道通行和消防通道，同时要做好地面、墙面、排水空、烟感等公共设备设施保护，如有损坏必须马上修复。

23.不得安装面向公共走道或任何会对其他商户或顾客造成骚扰或影响的音响设备。

24.门面外观必须按照指引图安装施工，地脚线必须用黑金沙大理石不能用其他代替，一层门高必须是2.55米高，二层2.35米高。

25.装修施工时间：每日上午8：30至12：00，下午14：00至18：00，双休日及节假日不允许有大噪音施工，禁止使用电动工具或打墙。超出规定时间施工，管理处有权责令停工，晚上18：30时后，所有装修施工人必须离开社区（特殊情况，经管理处经理批准的除外）。为维护社区业主的日常生活环境，禁止装修施工人员在施工场地逗留过夜。

( 三)、设施设备检查维护现场指导

培训目的；学习小区设施设备的检查维护技能。

培训内容

1、房检查维护

A、检查室内清洁卫生、除尘；

B、检查室内照明设备、消防设备；

C、接头紧固

D、检查主回路电器件、绝缘情况、标牌标示、接地、计量仪表。

2、水泵房检查维护

A、机房、泵体清洁及照明消防设备；

B、检查润滑油、盘根、线缆接头、基座及其他连接螺栓紧固、接触器、轴承、计量仪表、电机温度及响声、阀门、自动手动。

3、发电机检查维护

A、检查机油平面、水箱水位、电器接头、蓄电池；

B、检查有无损坏渗漏、皮带、响声、空气过滤器、运行阻力指示器；

C、每半月启动一次发电机检查电压、电流、频率、转速、油温、水温、；

4、风机检查维护

A、机身、机座、控制箱内外清洁；

B、电机端子箱内端子紧固、接头紧固、

C、检查电机绝缘情况、运行时有无异响异动、电流、电压、指示器、仪表、按钮；

5、排水、排污泵检查维护

A、检查控制箱清洁卫生、电器元件、接触器、线缆接头；

B、检查储水池有无垃圾杂物、水位、水位控制器；

C、水泵运行检查有无异响、异动、线缆接头、按钮、电流、电压；

6、公共区域检查维护

A、检查园林道路

检查路灯照明、广播、音响设备、排水、排道路指示牌、警示牌污、车位设备设施、清洁、大理石、文化石、瓷片、景观池；

B﹑检查楼道、入户大堂

检查灯具照明、感应功， 检查排水口有无垃圾、做好清理工作，检查收缩缝保护情况，检查瓷片、大理石、墙面情况，检查有无渗漏情况；

D、检查地下车库

检查照明、应急照明情况，检查指示牌广播音响情况，检查排水泵及控

箱，检查消防设备设施情况；

7、中央空调检查维护

A、检查控制系统

检查控制柜内元件发热、老化情况，元件除尘，检查接线的可靠性，检查起动按钮，电缆连接头有无松动、除尘、散热，检查控制按钮、仪表是否正常；

B、检查水泵

检查连接件及螺栓有无松动，核对进出水口压力检查有无发热、异响；

C、检查冷却塔

检查减速器轴承情况，检查风机、风叶情况，检查补水情况；

D、检查管道阀门及附件

检查阀门是否灵活，检查管道紧固情况检查是否有渗漏，检查排气阀是否正常；

(四)、电梯、消防设备检查维护紧急情况处理现场指导

目的；学习电梯消防设备检查维修技能及掌握紧急情况处理方法。

培训内容

1、消防设备检查维护

A、检查供电配电设备

检查主电源、备用电源切换功能，检查仪表、指示灯、开关情况；

B、检查报警系统

检查火灾报警探测器性能，手动报警按钮实验，进行报警装置性能测试，进行报警装置性能测试试验报警功能、故障报警功能、火警报警功能、打印功能、火灾显示功能。进行报警装置性能测试；

C、检查消防供水

检查消防水池水位，测试水泵情况，检查控制柜运行情况、线缆接头；

D、检查新风排风

检查新风排风机是否正常，试验联动启动新风排风；

E、检查应急照明灯是否正常；

F、检查疏散指示是否正常；

G、检查应急广播联动启动和强制切换功能，测试音量；

2、电梯检查维护

A、检查机房

机房环境、主电源开关、照明电源开关、曳引机及导向轮、电动机、制动器、反馈装置、曳引绳、绳头组合、限速器及开关、绳、极限开关 、控制屏各项、短路保护、选层器、群控装置、应急电源、对讲设备；

B、检查轿厢

轿门上下坎、轿门滑轮及滑块、门刀组件、轿门开门机、安全钳及开关、安全及开关、轿顶返绳轮、曳引绳、限速器、绳头组合、导靴、轿厢称量装置、平层装置、轿顶磁性开关组、轿顶检修装置、轿顶照明、关门保护装置、轿厢位置指示器、按钮、控制开关、轿厢照明及风扇、轿顶及轿厢卫生、内线电话及警铃；

C、检查井道

井道环境、厅门门锁、强迫关门装置、门开闭、随行电缆、桥板、强换及限位开关、钢带防晃器、导轨支架、导轨；

D、检查底坑

底坑环境、安全开关、限位开关、安全装置、称重装置、涨紧轮、补偿链、缓冲器；

3、安全防范系统

A、报警控制管理主机

检查设备表面和内部线路板、电子元器件表面的积尘情况

B、网络控制箱

检查外观，接线紧固

C、图像采集设备

检查监视画面图像清晰度，录像功能是否正常，矩阵开关摇杆是否灵活有效，图像切换是否正常

D、清理保洁摄像机

摄像机镜头表面清洁时要用镜头纸擦拭，要求聚焦清晰、红外夜视正常、防水状况良好、固定牢靠、接线连接正常。环境恶劣时，表面清洁可缩短周期增加频次。

E、检查云台

检查云台转动部位锈涩，运转是否灵活无噪音，接线是否可靠。

F、电磁锁门锁

检查是否固定牢固、吸力是否达标、外观有无变形、接线是否紧固

G、出门按钮

检查是否牢固可靠、开锁是否正常、有无污损

三、考核

1、书面考核；6月20日18﹕30―20﹕30

2、现场考核；6月22日9：00―10：00

备注；以后每月进行专业知识培训考核

物业工程部

20##年6月4日