房地产项目开发流程——工程建设、项目销售阶段

第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调；

第四章：项目销售阶段

一、领取《预售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理

预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）

第一阶段：基础市场调研

地块环境与街区功能调研

区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查

重点项目考察

市场需求抽样调研

重点客户（群体）市场调研

经济趋势分析

市场需求趋势分析

出具市场调研报告

物业的全面解析及定位

项目SWOT分析

1）、竞争要素全面解读

2）、项目优势分析

3）、项目劣势分析

4）、项目机会利用

5）、市场威胁与困难点

项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估

2）、项目差异性支撑力评估

3）、消费者选择性标准评估

4）、项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述 目标消费者行为分析 消费个案描述

置业顾问营销理念提升 营销核心理念提升 卖点体系设计与提升 营销战略与主线策略

置业顾问营销攻击体系建立 现场攻击体系的建立 价格定位及策略 价格策略

价格定位

定价预控及说明 付款方式建议

销售额动态测算 项目促销计划建议 渠道促销建议

公关活动促销建议 客户促销建议

品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议 置业顾问营销预算 推广费用预计

第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

品牌策略方向建议与定义

消费者心理感受定位

宣传攻势的确定

宣传途径的制定

功能划分建议

装修方向建议

样板房的功能划分定义

看房通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划 项目标识（LOGO）设计

中英文标准字设计

标准色系

辅助色系

标准组合规范

特许组合

禁用组合

销售培训

销售管理策划

销售队伍进驻

销售执行

第三阶段：推广主题的制定

1. 推广口号的制定

2. 整体包装风格的确定

3. 主要街区路段包装风格及具体形式

4. 现场气氛营造风格及具体形式

5. 展示中心及示范环境具体装修风格建议

6. 样板房具体装修风格建议

7. 看楼通道装饰风格建议

名片、信纸、信封、 传真纸、 文件袋 、请柬、工作卡、 水杯、烟灰缸、垃圾桶 、 车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计 、挂旗设计 、车体包装设计 、 主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、 喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计 、行车导示系统设计、售楼书 、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、 邮递单张 、 影视广告脚本创意

第四阶段：各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划

展销会的配合

促销活动的配合

其他外卖场的配合

广告效果测定与监控

竞争对手监控

竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析

销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。

1）公积金贷款：

贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。

贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

第五章：项目交房使用阶段

一、媒介、电话告知客户

1、时间、地点，所交单位门牌；

2、清楚告知客户需要携带的手续，费用及费用清单；

3、物业使用说明书及保修说明书。

二、物业管理的准备

1、物业管理协议；

2、小区氛围的营造；

3、前期管理费用的收取。

 

第二篇：房地产工程项目开发中风险控制措施论文

房地产工程项目开发中的风险控制措施探讨

【摘 要】在分析了房地产项目开发风险管理的迫切性和重要性后，探讨了房地产工程项目开发过程中风险的特点。最后，结合自我多年实际工作经验，归纳总结和提出了几点房地产工程项目开发风险防范控制措施，供同行进行借鉴探讨。

【关键词】房地产；工程项目开发；风险管理；预防控制

随着我国城乡化建设步伐的进一步加快，房地产业发展非常迅速，同时显示出非常旺盛的生命力。房地产工程项目的市场开发，对扩大内需，改善城市居民居住条件等方面均起到非常重要的作用，已成为城市经济，乃至国民经济的重要组成部分。房地产是一个高投入、高回报，同时具有高风险的行业，不仅涉及到的点面较多、环节较复杂，且内在风险始终贯穿于整个房地产项目开发过程中。因此，房地产工程项目投资规划决策是否系统合理，管理是否科学到位，并在项目开发过程中如何合理减少或规避房地产项目内在风险因素，对提高房地产工程项目开发社会经济效益就显得非常重要

[1]。

1 房地产项目开发风险管理重要性分析

风险是指由于不确定性因素引起与预期目标相偏离或相背的现

象，具有较大客观性、时变性、以及复杂性等特点。对于房地产工程项目开发而言，从开发设想的提出到最后房屋交付使用售后服务过程中，大致可以概括为项目开发涉及规划、可研分析、项目用地申请、项目施工图设计、征地、工程招投标、建设施工、销售、以

及售后服务等十几个关键环节，也就是说房地产工程项目开发是一个复杂且各环节间有着密切关系、紧密相扣的过程。整个房地产工程项目开发风险因素复杂多样，且在同一环节中可能出现多种风险并存等不利情况。一旦任何一个环节中出现问题，均可能给整个房地产工程项目的开发、以及房地产开发企业的正常运作带来严重的负面影响。因此，加强房地产工程项目开发全过程的风险管理具有非常重要的实践意义。房地产工程项目开发是一个涉及点面多、涉及范围广且分散的动态复杂过程，只有从工程项目管理的战略高度出发，充分发挥风险管理职能在项目开发各环节中的重要作用，结合市场经济、工程建设等实际情况，对项目开发过程中存在的风险给予正确的对待和评估分析，便于房地产开发商及时准确地识别和把握项目开发各环节中存在的风险，采取合理的风险控制措施，实现对整个工程项目全方位、全环节的控制，使项目开发风险始终处于“可控、能控、再控” 良性循环状态下，更好地应对房地产竞争激烈的市场需求，确保房地产工程项目开发取得较高的社会经济效益。当前我国房地产企业在进行工程项目开发过程中，普遍存在着只重视项目开发而忽视了风险控制管理问题，风险控制管理意识较为淡薄、风险管理理念技术方法较为滞后，难以有效防范和化解房地产工程项目开发各环节中存在的诸多风险因素，降低了项目开发社会经济效益，严重时还可能导致整个项目开发失败。因此，项目开发风险管理作为房地产企业经营管理的重要组成部分，结合市场条件和项目开发实际情况，加强和完善房地产企业项目开发各环

节中风险管理力度，有效提升房地产开发商的风险管理意识和风险管理水平，可以有效高房地产企业的经营管理水平和社会经济效益，实现房地产项目开发管理向风险主动预控管理方向转变吗，强化企业在房地产行业中的核心竞争力。

2 房地产工程项目开发中风险的特点

房地产工程项目开发各环节中的风险是客观存在，同时也是无处不在的。在实际工程项目开发过程中，应该结合工程开发建设实际情况，通过改变风险存在和发生的外部条件，从而达到降低风险发生率的目的，并不能完全消除项目开发各环节中的风险问题。房地产工程项目开发各环节中的风险发生和其所带来的后果往往带有非常明显的偶然性和不确定性，难以通过相关技术手段进行全方面预测分析。这就要求在项目开发各环节中，要加强对风险识别力度，并采取有效的措施减少风险发生率，降低或控制项目开发各环节中风险发生所带来的社会经济损失，这也是房地产工程项目开发中风险具有可转化性的主要体现。

3 房地产工程项目开发风险防范控制措施

当前，我国房地产项目开发各环节中所存在的风险主要与政策环境、经济发展、资金、工程建造技能、企业经营管理等因素有关。风险存在于整个房地产工程项目开发建设全过程各环节中，除了要认识到风险控制管理的重要性外，还需要有针对性采取相关风险防范控制积极措施，推动工程项目“高效、高质、节能经济”的建设发展。

3.1 房地产企业应建立健全风险管理体系

房地产企业应建立健全风险管理组织体系，并设立专门风险评估分析部门。企业高中层管理人员，要结合市场经济条件选取正确的投资理念，并总结成果项目开发投资经验，防范投资风险。对所投资的房地产工程项目要按科学程序，从多角度对整个项目开发中存在的风险进行全面分析评估，尤其在引入量化风险评估和方案论证过程中，要充分考虑到国家政策、房地产市场价格变化等外部限制因素。房地产企业在项目开发可行性研究过程中，应建立健的风险管理组织体系，结合工程实际情况，及时有效的从项目开发立项一直到售后服务阶段等环节中做好风险分析和动态评估，确保企业在房地产日益白热化竞争市场中占据一席稳定可靠之地[2]。

3.2 加强房地产工程项目开发预警工作

房地产企业在进行项目开发全过程中，要以财务风险管理为中心，建立完整的、系统的数据信息资源实时共享数据库，实现对整个工程项目开发全过程的监控管理，如为风险管理部门提供生产、销售、商品房库存、银行货款等技术指标数据，便于其及时发现项目开发过程中存在的风险问题，并及时预警。企业要定期召集经济活动分析会议，明确项目开发各阶段具体的经济技术指标，在财务部门牵头下，召集企业有关部门对开发项目实际情况和现存风险进行全面分析。企业对所投资的开发项目，要充分及时掌握其资产状况，负债、收入、成本、银行贷款等财务子项目技术指标变化情况和变化趋势，便于企业全面了解和评估开发项目的运行情况，一旦发现存

在较大风险问题，立马采取相应纠正措施，最大化降低项目开发投资风险。

3.3 控制好施工建设合同风险

要根据开发项目的特性和实际情况，选择合理的招投标和计价形式，降低工程项目施工阶段的合同风险。要使用严密规范的语言表达方式，完善合同中的相关技术经济条款，防止或减少合同争议。通过严密的合同条款，将合同风险降低到允许范围内，确保工程高效稳定的建设发展。

3.4 强化房地产开发项目风险转移力度

通过加入商业保险，可以在一定程度上转移房地产开发项目的风险，避免或减少项目开发过程中可能承受的风险。但由于保险公司相关业务服务内容的限定，并不是所有风险均可以通过保险来完全转移，也就是说房地产项目开发过程中通过保险公司的风险转移，很大部分还是受到很强限定。另外，可以通过合理布局投资开发项目，实现项目风险的分散性转移。不同类型房地产项目开发其不同阶段、不同环节的风险类型和程度，以及获利能力间有很大差异。因此，可以利用不同类型房地产项目开发的综合投资组合，通过不同开发项目的相互补充及资金相互协调，达到提高企业总体抵御风险能力和获利能力的项目开发目的[3]。

4 结束语

房地产由于受国家地方政府政策、市场经济等客观因素的影响，其是一个风险相当大的行业。房地产工程项目快速开发建设过程

中，风险也如影相随。房地产企业应及时的了解政策、市场价格等动态，并建立完善的风险控制管理体系，从项目开发最开始阶段到售后服务完成阶段，实施全过程动态风险监控和分析评估，加强各部门间协调合作力度，有针对性地采取风险施救措施，通过风险主动预防控制，有效提高房地产企业的综合抵御风险能力和盈利能力，确保房地产企业快速稳健发展。

参考文献

[1]汪之龙,何长全.房地产投资风险管理的问题及对策研究[j].沿海企业与科技,20xx,(4）:106-107.

[2]司玉海,秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[j].现代商业,20xx,10:126-127.

[3]赵世强.房地产开发风险管理[m].中国建材工业出版社,20xx．