城投房产集团房屋维修管理办法

（二00三年）

为有计划的对房屋进行维修，明确维修工作的方向和目标，避免房屋修缮工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，保证维修资金的合理使用，使维修资金发挥最大的社会效益和维修效益，根据建设部有关房屋维修相关规定，结合本单位实际情况，制定房屋维修管理办法。

本办法适用于经营房屋的翻修、大修、中修、综合维修、小修及排危抢险工程。

一、 房屋修缮的原则：

加强房屋修缮的管理，以确保房屋的使用安全和正常使用以及完好程度为前提，讲究经济、合理、牢固、实用。在制定修缮计划时，要以“充分利用、加强维护、逐步改造”为重点，提高或保持房屋及设备的完好率和使用功能，避免房屋加速损耗和过早的破坏。在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修则修，避免不必要的大拆大改。在修缮施工中，要节约用料，提高功效，确保工程质量，以最少的消耗，取得最大的经济效益。确保公司房屋资产的保值、增值。 二、 维修计划的管理 1、计划管理的目的

（1）有计划的对房屋进行正常的维修保养，可避免房屋修缮工作中的盲目性，以确保房屋安全和正常使用。

（2）保证修缮资金的合理使用，使修缮资金发挥最大的社会效益和经济效

益。充分改善房屋完损状况。

（3）提高房屋修缮管理水平，实现房屋修缮目标，全面完成修缮任务。 2、房屋（大、中、翻修及综合维修）维修计划编制

编制房屋维修计划应本着实事求是，量力而行，积极可行的原则。在充分调查研究分析预测的基础上进行编制。

（1）年度房屋维修计划的编制是全年维修工作的方向和目标。编制依据是经管房屋的完损状况和房屋修缮费用。各分公司根据经管房屋完损等级，在确保房屋居住安全和正常使用的基础上，编制其年度维修计划项目报公司物业工程部，公司审定批准后编制公司年度维修计划。年度计划一般不予更改，特殊情况须报公司物业工程部批准后才能调整。

（2）公司工程技术部根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

（3）各分公司在保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况，按轻重缓急原则编制其月度计划上报公司物业工程部备案。

3、小修工程根据公司编制的年度小修费计划，各分公司在保证房屋正常管养的前提下，原则上按月均衡使用（可根据季节特点在15%范围内调整）。 4、房屋维修计划执行情况的检查

（1）大、中、翻修及综合维修计划执行完成情况的检查主要是通过各分公司按月、季、年度的房屋维修计划及完成情况统计报表反映，公司物业工程部对各分公司监督检查和考核，发现问题，及时研究解决。

（2）小修工程计划执行完成情况的检查，主要是通过公司工程物业部

按月度对各分公司小修考核情况反映。

三、大、中、翻修及综合维修工程进度与成本的管理

1、严格控制各项大、中、翻修及综合维修工程的工程进度，保障全年维修计划的实施。

2、加强工程核算制度，严格控制工程成本。 四、大、中、翻修工程项目的管理

1、公司经管房屋的大、中、翻修及综合维修的工程项目必须依照市场规律选定施工单位进行施工。

2、施工单位不得对工程进行转包或变相发包。

3、工程项目开工前物业工程部应制定维修方案、出具相应施工图纸或文字说明、审核施工方预算、签署开工报告并与施工方签定工程合同。

4、工程项目必须在开工前将该工程的工程合同、维修方案、开工报告、施工图纸或文字说明及工程预算等资料报送公司物业工程部备案核查。

5、工程开工后，物业工程部和各分公司应派专人对现场的安全生产、工程进度与工程质量进行监督管理。

五、大、中、翻修及综合维修工程质量的管理

1、施工单位不得使用国家明令淘汰和禁止使用的建筑材料以及危及安全生产的工艺、设备、设施进行施工。

2、单项工程必须依照建筑工程相关规范进行施工。

3、维修工程质量必须符合国家《房屋修缮工程质量检验与评定标准》才能予以验收。

4、各分公司对维修工程项目跟踪配合管理，并参加竣工验收。

5、实行质量保修制度，质量保修的内容与期限应当在工程合同中说明。

6、所有工程的合格率平均达到100%,其中工程优良率达到25%以上。 六、小修工程质量管理与考核

1、实行公司物业工程部、各分公司、各分公司小修考核员的三级考核制度。

2、小修工程及时率达到98%以上,住用户满意率达到92%以上。

3、小修考核员按月对每起小修工程实施考核，并对考核情况进行汇总。 4、各分公司经理必须每月对小修工程至少抽查十起。

5、公司物业工程部每月对各分公司小修工程至少抽查十起，其中抽查各分公司经理考核的小修清单五起、小修考核员考核的小修清单五起，并审核各分公司小修总费用。

七、工程费用的结算与维修资金的管理

1、根据公司现行三定原则各分公司全年维修费用必须专款专用、单独核算，原则上当年费用当年使用。确有节余或不足报公司物业工程部经上级批准后调剂。

2、大、中、翻修及综合维修工程项目验收合格后，才能进行工程项目结算。

3、工程造价结算的审核部门根据工程项目的规模大小，原则上应在工程项目验收合格并接到结算书后的20个有效工作日内，拿出该项目造价审核的初步结论并通知施工单位。

4、大、中、翻修工程费用的结算应按照《全国统一房屋修缮工程预算定额湖北省统一基价表》以及相关文件以实做实收的原则与施工单位进行结

算。

6、小修工程依据《全国统一房屋修缮工程预算定额湖北省统一基价表》以及相关文件对小修工程进行考核，各分公司月小修费用以公司工程技术部审核费用为准。

八、工程台帐及技术资料的管理

1、各分公司应根据各项维修工程的性质建立相应的维修管理台帐。 2、物业工程部和各分公司按照房屋维修工程档案管理规定将工程项目相关资料建档归档。 九、奖惩办法

1、对维修工作年度目标考核为优秀的单位及工作表现突出的个人给予表彰和奖励。

2、凡有下列情形之一的，将根据情节追究相关责任人责任，并根据公司相关规定给予相应的行政及经济处罚：

（1）管理制度不落实，维修工作年度目标考核不合格的；

（2）对于玩忽职守，发生维修工程质量不合格造成房屋出现安全事故的； （3）将维修费挪作它用而造成全年维修工作量未完成的。 （4）中修以上的房屋修缮工程，不办理质量监督手续的。

（5）不按照国家和地方有关规定修缮房屋，造成房屋严重损坏或危害他人生命财产安全的。

附：修缮工程分类

按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合

维修。

一、翻修工程

1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

2、翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。 3、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。 4、翻修工程主要适用于：

（1）主体结构严重损坏、丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。 （2）因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排出地区的房

屋。

（4）无修缮价值的房屋。

（5）基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。 二、大修工程

1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。 2、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3、大修工程主要适用于严重损坏房屋。 三、中修工程

1、 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中

修工程。

2、中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好的要求。 3、中修工程主要适用于一般损坏房屋。 四、小修工程

凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程

为小修工程。（原则上小修工程项目造价在2000元以内）

五、综合维修工程

1、凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工

程。

2、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3、要综合维修的竣工面积数量在统计时进入大修工程。

注：以上提及的"完好房屋"、"基本完好房屋"、"一般损坏房屋"、

屋"等，其概念区分，详见《房屋完损等级评定标准》。

严重损坏房"

 

第二篇：集团公司房产管理办法

××××公司商品房屋租赁管理办法

第一条 为加强集团公司房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，确保公司商品房屋租赁收益最大化，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《徐州市房屋租赁管理办法》等法律、法规规定，结合公司实际，制定本办法。

第二条 集体公司范围内的所有商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。

第三条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第五条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同和安全责任协议书。

第四条 出租人应当履行下列义务：

1、不得将房屋出租给无有效身份证明或无民事行为能力的人员；

2、发现出租房屋有治安隐患的，及时报告公安部门，并配合公安部门的查处工作；

3、发现承租人及其他入住人员有违法行为或犯罪嫌疑的，及时向公安部门或相关部门报告；

第五条 承租人应当遵守下列规定：

1、不得擅自改变出租房屋用途；

2、不得利用出租房屋进行赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、印刷非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为； - 1 -

3、不得利用出租房屋从事传销或变相传销、违法开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动；

4、不得利用出租房屋违法从事职业介绍、婚姻介绍、培训以及房地产中介等活动；

5、不得利用出租房屋非法从事生产、储藏、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品的活动；

6、发现出租房屋内有违法行为或犯罪嫌疑人的，及时向公安部门报告；

7、配合有关部门对出租房屋实施管理及税收征管工作。

第六条 房屋租赁租金参照本市同类房屋租金水平收取。

第七条 房屋租赁合同必须报集团公司分管领导审核批准同意后签订。租赁合同审核单参见附件3。

第八条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：

1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；

2、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

3、当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。

租赁合同、安全责任协议书分别报集团公司办公室、安技部备案。

第九条 本办法自发布之日起实施。

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附件1 房屋租赁合同(样书)

附件2 房屋租赁安全责任书(样书) 附件3 房屋租赁合同审核单(样书) - 3 -

房屋租赁合同

合同当事人：甲方（出租人）：

乙方（承租人）：

根据《徐州市房屋租赁条例》及有关规定，经双方当事人协商一致，订立本合同。

一、甲方将属于自己权下的坐落于________区／县________路________街道________号_______室________部位的房屋出租给乙方使用。

二、该出租房屋建筑面积__________平方米。

三、该房屋用途为________________，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途。

四、租赁合同的期限为_____年，自______年_____月_____日至______年____月____日止。

五、该房屋年租金合计为___________元。（大写：_____万_____千_____佰_____拾_____元整）

乙方租金每半年一交，先付后租，以_______方式将租金交付甲方。

六、甲方应当于_____年_____月_____日将出租房屋交付乙方／甲方已经将房屋交付乙方。乙方对该租赁房屋表示实地了解。

七、租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求。

八、乙方应当合理使用房屋，爱护房屋及其附属设施、设备，发现房屋及其附属设施、设备发生自然损坏的，乙方自行负责维修养护。

九、乙方装修房屋或增设附属设施的，应当事先书面征得甲方同意。对增设的附属设施，由双方另行约定产权归属及维修责任。

十、乙方需改建、扩建房屋的，应当事先书面征得甲方同意。改建、扩建后的房屋所有权归甲方所有，房屋的维修责任、租金等由双方另行约定。

十一、经双方商定，甲方向乙方收取租赁保证金。保证金的数额为＿＿＿＿元（大写：_______万_____千_____佰____拾______元整），由乙方于______年____月____日前向甲方一次性付清。

甲方收取保证金后应当开具收据。租赁关系终止后，租赁保证金除用于抵充合同约定应当由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方。

十二、违约责任

（一）甲方未按约定时间交付房屋的，应当退还乙方已付租金。并支付给乙方延期交付房屋期间租金＿＿％的违约金。

（二）乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额＿＿％的违约金。

（三）因乙方原因造成的房屋损坏，乙方未及时修复，造成甲方或他人财产损失、人身伤害的，乙方应负责赔偿。

（四）一方私自解除租赁合同的，另一方有损失的可要求对方赔偿损失。

十三、当事人约定的其他事项。

（一）乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．擅自将房屋转租、分租、转让、转借、入股或与他人调剂交换的；

2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3．乙方造成房屋主体结构损坏的；

4．逾期不支付租金累计超过三个月的。

（二）租赁双方的变更：

1．如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；

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2．在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。

（三）甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

1．该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；

2．该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；

3．该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；

4．甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

（四）甲乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商解决不成的，主张权利的一方可依法向房屋所在地人民法院起诉。

（五）其他补充条款：

十四、租赁房屋须购买保险，由甲方统一安排。

十五、乙方租赁房屋期间须遵守国家法律法规，如有违法行为，由乙方自行承担；乙方在生产经营活动中发生安全事故由乙方承担。

十六、其他有关房屋租赁事宜及违约责任，甲乙双方愿意共同遵守《上海市房屋租赁条例》及有关规定。

十七、本合同一式__________份。甲乙双方各执__________份，上报局办公室1份。

甲方： 乙方：

住址： 住址：

经办人： 经办人：

签约日期：_________年______月______日

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租赁房屋及其附属设施、设备清单

注：合用部位计租的，应填写建设面积。

（本单双方共同清点填写）

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房屋租赁安全责任书

甲方（出租方）：____________________________

乙方（承租方）：____________________________

为了加强租赁房屋管理，明确租赁双方的责任和义务，确保系统的安全稳定，按照“安全第

一、预防为主”的方针和“谁承租，谁负责”的原则，经甲乙双方共同协商，特签定以下安全

责任书。

1、房屋租赁双方必须签定租赁合同，并同时签订本安全责任书。本责任书为房屋租赁合同

的附件与房屋租赁合同具有同等的法律效力。

2、甲方代表为 （电话： ，手机： ），安全负责人为 （电

话： ，手机： ）；乙方代表为 （电话： ，手

机： ），安全负责人为 （电话： ，手机： ）,

都应对租赁房屋的安全生产负责。租赁房屋地址

为： ,按规定做 用。（填：居住房屋、厂房、经营等）

3、乙方使用房屋前，应检查所用房屋及附属设施是否安全牢固、房屋的出入口、通道等是

否符合治安和消防管理的有关规定，乙方有权要求甲方提供安全完好的房屋，之后发生的一

切事故，除不可抗力及甲方责任外，乙方承担修复和赔偿责任。

4、承租期内，乙方应保持房屋及周围环境整洁，做好防火防盗、用电、用气的安全检查。

严禁违反规定私自接、拉电线和随意加大负荷或改变保险装置。严禁违规用火和存放不符合

安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。

凡经营性房屋和厂房，必须按规定配备消防设施用品、落实安全生产各项措施，一经发现违

反规定的将追究法律责任。乙方违反规定发生事故的，乙方应负全部责任。

甲方应加强房屋的安全检查负责，落实防火、防盗措施，督促和指导乙方加强对事故隐患的

排查和整改，杜绝安全事故的发生。

5、乙方应负责保护房屋的整体结构，不得私自拆除和改建房屋及影响整体结构，不得破坏

房屋外貌，否则，由此出现的安全事故由乙方负全部责任。

甲方应随时检查乙方是否在承租屋违法搭建建筑物、构筑物、加大房屋的负载，是否擅自占

用、移装共用设施、设备，一经发现、应立即责令限期整改。

6、乙方如需对房屋内的配电设备，给排水设备进行更改，对房屋进行装修，须向甲方提出

方案，经批准同意后，乙方方可进行。并承担由此给任何他方造成的损害责任；合同期满不

再续租时，须恢复原状，不能（愿）恢复的，向甲方支付恢复所需的费用，该费用标准由甲

乙双方协商确定。乙方同时承担由于恢复给任何他方造成的损害责任。甲方有权批准或不批

准乙方所提方案。

7、乙方不得将所租房屋擅自转租，不得利用所租房屋进行非法活动，不得从事法律和法规

规章禁止的其他行为。否则，乙方将承担由此引起的一切法律后果（包括给甲方造成的直接

或间接损失）。甲方应加强对出租房的管理，若发现乙方利用承租房从事违法乱纪活动，应

当及时报告有关管理部门进行处理。

8、其他约定。

9、本协议一式 份，甲乙双方各执 份，上报局综合科1份，自签字之日起生效。

10、本协议未尽事宜双方协商解决。

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甲方代表人：（签字）__________ 乙方代表（签字）：___________

甲方：（盖章）_______________ 乙方：（盖章）______________

签订日期：_________年______月______日

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房屋租赁合同审核单