县城房地产项目推广方案

三四线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭。要探讨小县城有效推广方式之前首先要分析我们项目的主要目标客户群体，了解他们的接触媒体渠道，他们的主要来源构成，他们的消费实力与习惯，然后再探讨推广方式就有了基础。

一、客户群

一般来说，县城客户群一般是县城籍贯周边乡镇外出打工返乡人士和乡镇医生、教师、行政管理人员以及私营业主居多，但是县城有一个特点就是小，所以信息在人与人之间的传播速度很快。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的。

二、消费心理

县城的特点是：从众心理严重，绝对地爱凑热闹；绝对的贪小便宜。县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在。所以利益重与概念、物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现。推广渠道越小众越好。大众媒体除了户外看板，报纸、电视、包括公交车都进不了他们的视野，这与生活习惯和到达率有关。所以活动、传单、短信、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。三、宣传方案

1、广告宣传及形象建设（1）户外大牌可以说是在任何级别市场都受用的传播渠道，在县城报广等主流媒体缺失的情况下，户外显然是吸引人们眼球的重要手段，县城选择大牌的位置有一定讲究，通常情况下，人流密集的商场、超市、医院或是县政府单位附近是选择的最佳区域。

（2）工地包装要利用好，迅速树立良好的形象。同时售楼部一定要显示出档次。不能因为是县城项目就做的粗糙，这是很错误的。

2、派发传单

派单在媒体渠道不发达的县城，派单是常用的宣传手段，而且毋容置疑它会产生效果，不过是效果大小取决于你的派单方式，县城派单最好不要站在街上向行人

派单，那样效果会很差，因为县城中最热闹的时候往往是集会的时候，乡下的老百姓去县城赶集、采购、逛街……并不是我们的目标购房群体，单子派发出去，显然达不到效果。因此派单对象要选沿街店铺的老板，出入专卖店、名品店、酒店、娱乐场所附近的人群。

派单的方式：

（1）在学校门口派发传单给接送孩子的家长。

（2）返乡高峰期在车站派发给打工返乡者。

（3）与邮局联系通过夹带的方式同报纸一起发送到各企事单位及行政部门。

（4）在吃饭高峰期在饭店集中地带派发。

（5）联系各大酒店超市及娱乐场所在前台留DM单派发。

3、宣传车巡展

宣传车巡展在小地方来说应该是人尽皆知的最好的办法。把车身包装精美再配上配音在县城以及各乡镇巡展。

4、桶装水广告

现在的企事业单位及行政部门都喝桶装水，所以能在桶装水上印广告是一个很好的宣传。

5、购物袋宣传

联系超市或市场业主免费给他们提供印有我公司广告的购物袋，可以是质量稍好一点的塑料袋，这样可以做到很广的宣传效果。

6、条幅广告

在各个路口或项目周围以及塔吊上悬挂条幅，即经济又实惠。

7、公关活动

县城居民的文化生活还是相对简单和匮乏的，组织一些简单的文体活动效果还是很不错的，活动内容一定要和目标消费者相结合。比如情人节（让人装扮成天使在人群集中的地方发放我们特制的印有我们公司LOGO和项目名称的礼品），水果节（引进进口水果或者本地少有的水果，让客户边吃，边在售楼部观摩，另外考虑到家长带来的孩子，还设有玩的）。啤酒节（和一家啤酒厂合作，做一个双赢的活动）等。这些活动可以联合县级文化部门一起举行。

8、节日庆典

中国百姓对于节的情结还是很重的，比如元宵节。如果能给百姓放场焰火表演，组织个大型的文艺演出，对提升消费者的口碑是很有效果的。但是考虑到成本等因素可改为放孔明灯的活动，在活动现场免费发放印有我公司广告的孔明灯，并组织集体一起放飞孔明灯。

9、口碑传播

县城人圈子小，七大姑八大姨的都能扯上关系，而且平时交流多，总爱扯些杂七杂八的事情。因此县城推广口碑传播非常重要。良好的口碑并不在于你的房子质量有多好，你宣传的多花哨，最重要的是你把消费者哄的多舒心，县城人很爱面子，这是个细节方面的问题，其他做的都很好，有一点没照顾到，客户就会对你耿耿于怀，尤其是小恩小惠的事，很在乎这个。因此一定要注意客户之间的利益公平性，逢年过节再多送礼品，让他心理平衡，脸上有光，肯定说你个好。

10、优惠措施。

在销售的节点上可以适当的制定优惠策略，优惠的具体细节可以是单位团购，已购房客户再带新客户并购买。

 

第二篇：房产房产项目推广方案

林西项目推广方案

P1：宝马房地产 林西项目策略规划提要

赤峰日报·房地产周刊

前景置业广告策划部

艺鑫广告设计有限公司

P2：目录：

第一部分：项目发现

第二部分：项目定位策略

第三部分：凝聚共识 合力双赢

P3：第一部分：项目发现

【目的】：根据项目地块、区位特征及市场空白，对项目进行定位，保证项目利润和资金流。

P4：【项目分析】：

P5：SWOT分析：通过对项目优势（Strengths）、劣势（weaknesses）、机会（opportunities）、威胁（threats）进行分析，为项目寻找优势，补偿劣势，发现机会，规避威胁，确定项目的推广

P6：项目优势（S.）□地处西山风景区、风光优美

□  毗邻规划中的204国道，出入林西镇交通较为便利

□  距离林西一中、二中较近

□  体量较大，能做出好产品

P7：项目劣势（W.）■地段较偏僻，本地居民认可度较差

■  非成熟居住区，周边居住氛围差——贫民区

■  交通不便，无公交线路

■  商业配套不完善，购物不便

■  项目规模较大，在林西小镇消化困难                 

P8：项目机会（O.）■新建204国道较近，大交通的改善能够抵消部分区位劣势

■  刚性需求/改善性居住需求较大

■  投资观念日益成熟

P9：项目威胁（T.）□大量的新建商品房进入市场，消化了购买力

□  年度开发量较多，新项目较多，竞争激烈

□  国家调控政策、信贷政策对人们信心的打压                 

P10：项目分析总结：相当于造一座城！

     购房者心态：地段——价格——户型——心理满足——产品的认可

P11：项目前期的产品定位很重要！

4P——第一位是产品     4C——第一位是需求

开发适销对路的产品，销售难度小；开发产品缺乏卖点，销售难度大！

——思路决定出路！

不同的策略会演绎出不同的产品定位、不同的销售推广模式和不同的销售效果。

选择什么样的操作思路，取决于宝马地产公司自身总体发展思路以及经营状态的综合考量。

  做高端物业市场？

  走大众化产品路线？

  永续发展？

所以，我们认为，现阶段首先要研究我们要做什么样的产品！

P12：第二部分：项目定位策略

定位产生联想 形成差异，创造竞争优势

通过对项目区位状况的基本了解以及对林西市场的简单走访，大致确定了以下两个不同的项目定位：

P13：【策略一】：价值导向——走品质化、品牌路线，建设高性价比住宅小区

P14：该项目定位特点：①赋予产品较强的竞争力，在竞争中获得显著优势

②产品的附加值高、利润空间较大

③做成品牌项目，利于二期销售

④做成企业品牌，为企业发展创造空间

P15：支持观点：①目前林西镇市场上的产品档次较低，存在高端物业市场空白

               ②人们对居住品质要求日益提高，追求精神层面，获得心理满足

P16：操作层面：①需要在产品设计、品质塑造上投入较大的人力物力，尤其是项目的包装要作为重点 ②销售前期需先造势蓄客，做形象推广，因此会出现前期销售进度较慢的情况，但随着价格的公布，后期销售进度会明显加快。③宜采取低开高走的策略。     

P17：不利方面：①回款较慢，对开发企业资金链要求较高

               ②在规划中作出调整，加入一些能突出产品品质的元素，如景观小品、健身路径、生态美食广场等；

P18：产品策略：①外立面漂亮、材质好、色彩丰富、高档又显精致

           ②注重景观绿化设计、休闲功能区规划，规划出靓点

           ③突出智能、安全、物业等软环境，强调居住感觉

           ④80-110㎡为主力户型，大主卧大客厅，强调采光、功能分区

P19：推广策略：

①  案名：摆脱现有林西项目案名的低层次，设计一个大气、能让购房者产生丰富联想的案名，如四季花城、宝马·尚城、西山豪庭等；

P20：②GWSAC整合推广——多种沟通手段联动，最短时间提高项目形象

G——景观规划：先期规划，做好节点，沙盘展示；提升项目档次，营造购房者未来预期

W——现场包装：围挡、路牌、项目指示牌，美化工地现场、提升项目品质

S——样板间：对户型和居住氛围直观解读，让购房者感受自己未来的家

A——外卖场：重大节日组织外卖场推广，增加接触面，方便消费者了解项目

C——有效沟通：报纸、海报、传单、楼书、VI系统、户外广告、影音等形式进行项目整体推广；开盘、封顶等活动推广，达到有效传播与沟通。

P21：如果宝马房产有计划在中高端市场发展，打造房地产开发品牌企业，做口碑、影响力、知名度，建议采取本思路。

P22：【策略二】：价格导向——大众路线，平民小区

P23：特点：①目标群体定位为中低端群体

           ②以低价吸引置业者关注

P24：优点：①低价会吸引较多低收入群体关注

           ②无需关注项目规划，无需投入较大精力提升品质

P25：缺点：①产品附加值低，升值空间有限

           ②不利于品牌塑造——给人们形成一种低端产品印记

P26：难点：①同质化严重，竞品较多

           ②确定价格难度大

           ③项目本身劣势不好回避

P27：结语：

没有独特性、差异性，项目就会缺乏核心竞争力

缺乏创造意识，竞争中就不能表现出色

找到市场空白，才能获得最大利益

无论哪种产品定位，都要找到产品核心利益点，并最大限度的进行推广！

P28：第三部分：凝聚共识 合力双赢

真诚、坦荡、保证沟通顺畅；双赢

P29：专案小组：

人员：策划 设计 文案  AE

①  换位思考：角色互换、越位思考；主动为贵公司提供参考建议

②  周例会、月会、紧急会议：商讨工作

③  公文往来：工作单、协作单

P30：谢谢！