某小区物业管理经营服务项目策划书

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，

获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总 经 理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1）、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；

2、保安服务；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2、安全保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车·月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额（元）备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户·月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额（元）备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡·月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月·车标准收费 一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金 二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金 酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行成本

=1037158－589720=447438（元）

 

第二篇：玄武社区闲散青少年服务项目策划书

玄武社区闲散青少年服务项目策划书

一、项目描述

（一）背景

根据市委、市府领导加强对社区青少年工作的要求，市社区青少年工作办公室决定对全市社区青少年的整体状况进行一次普查，力求通过对青少年调查，对全市社区青少年群体的形成原因、总体规模、分布状况、生存环境、活动规律和群体行为特点等方面有一个较为全面和深入的了解。由此可见，社会青少年作为未来社会的脊梁已经成为社会比较关心的问题，当代青少年的规模、价值观、人生观和行为决定着未来几十年国家的发展状况。对于闲散青少年的界定是6到25周岁之间，没有固定工作和收入、没有进一步就学或失去监护的失业、失学、失管的有或无户籍的青少年。其中“没有进一步就学”是指没有全日制读书或辍学在家，“没有固定工作”是指没能从事签订劳动合同的雇佣性工作，“失去监护”是指没有监护人或者监护人不履行或不能履行监护责任的情况。 

（二）项目特征

①       闲散青少年的服务是以社区为单位的，即社区范围内的闲散青少年。

②       给予服务要事先进行调查，对数据进行定量和定性的分析从而确定该社区闲散青少年的特征、生存环境、价值关和人生观，从而确定在这一特定社区环境下的闲散青少年的独特的需求，以便采取促使来达到帮助他们的目的。

③       服务群体的特殊性，是一群比较特殊的弱势群体，不同于老年人的服务、也不同于对妇女儿童提供的服务。

④       社区闲散青少年的服务的提供应该以社区工作的专业的模式介入，运用个案小组或社区工作的社会工作的专门方法，才能更好地解决问题。

（三）服务对象

服务对象分为五类：

①是由于家庭困难或自身原因，辍学在家的青少年；

②初高中毕业后，未考不上高中或大学，无一技之长，不愿意从事体力劳动的青少年；③职高、中专、中技毕业后，找不到满意工作，处于待业状态的青少年；               ④家庭条件较好，沉迷于网络虚拟世界，逃避社会现实，不愿就业的居家青少年；      ⑤有犯罪前科，受不良社会组织影响的叛逆青少年等五大类人群。

二、理念、理论架构

针对闲散青少年的服务也是青少年社会工作的一种，因为青少年社会工作一般可以分为微观、中观、宏观三个层面。所以闲散青少年研究的理念和理论框架也是建立在微观、中观和宏观三个层面上，从这三个层面上对闲散青少年实行帮助计划。

第一，微观层面是指面对青少年个人性要求而开展的个案辅导社会工作；

第二，中观层面是针对家庭和小组层面的社会工作；

第三，宏观层面是指社区社会工作或相关组织，或者是针对法规或政策而进行的倡导或改变性工作。如建立青少年组织，进行法律法规、政策或制度的修改及倡导性工作。

三、利益相关者分析

（一）直接受益着

在社区闲散青少年的服务中，直接收益者是指该服务的直接对象闲散青少年，他们通过配合社区工作者的工作，克服家庭困难或自身的原因给自己的生活带来的不便，提高自身的技术技能更好地适应社会工作岗位的需求，改变他们的人生观价值观，激起上进心，从而使其变成一个可以独立生存和发展的人。

（二）间接受益者

在社区闲散青少年的服务中，间接受益者是指与直接收益者相关连的利益群体。

①       闲散青少年所在的家庭，利用社区工作者专业的助人方式和完整详细的计划是闲散青少年可以独立地生活，从而减轻了家庭的负担。是家庭成员得到心理上的安慰，更好地投入到自己的事情中。

②       闲散青少年所在的社区，如果闲散青少年改变了他们的思想和行为方式，那么就会少一个破坏社区形象和危机社区安全的因素，使社区能够和平稳定地发展。

③       在社区工作者的帮助过程中用到的社会产品生产的商家，他们通过为该服务提供必要的物质产品而获得利益。

④       整个社会，因为一部分闲散青少年缺乏竞争力，就业愿望强烈，但没有得到满足；

相当一部分社区青少年对社会持怀疑的态度，对外界有较强不信任感；社区青少年有前科及不良行为的频率较高，这些都是阻碍社会进步的因素，如果这些问题解决了，那无疑会促进社会的发展。

四、目标

（一）总体目标

     总体目标是指解决一定社会问题，在社区闲散青少年的服务中，指解决玄武社区闲散青少年的闲散问题。

（二）具体目标

①       促使闲散青少年参与解决自己的问题，改善他们的生活素质

②       改进玄武社区中的关系，减少闲散青少年群体的规模，给予他们一些资源，是权力资源得以再分配，促进公平。

③       提高闲散青少年的居民意识和参与社会的意识

④       充分发挥他们的特殊技能和潜能，为独立生活做准备

⑤       促使社区不同群体相互帮助，增进关怀。

⑥       培养闲散青少年的社区归属感。

⑦       改进社区资源，促进社区发展需要。

五、主要行动方案内容、方法与行动步骤

（一）方案一：利用社区发展模式介入

1、内容：在一个社区之内，鼓励闲散青少年通过自助或互助的方式，广泛参与社区事务，解决社区问题，推动社区发展。

2、方法：鼓励社区内的居民不管是不是闲散青少年都能够参加到关于为闲散青少年提供服务的活动中去，让他们充分发表自己的意见和看法，讨论出行动方案和建立小组后对闲散青少年提供服务。

3、行动步骤：（1）首先组织玄武社区的闲散青少年让他们讨论对生活各个方面的不满和问题（2）然后帮助他们组织起来，思考怎样去解决自己的问题，商量出解决办法（3）帮助他们发展相互之间的关系，学习工作的技巧，转变态度

（二）方案二：利用社区策划模式介入

1、内容：假定当前社区是处在一个比较复杂的环境中，需要专业的社区工作者做出专门的计划，设计出各种计划和政策，以有效的方式施行，从而服务于需要帮助的人。

2、方法：理性技术性措施：社区工作者需要调查闲散青少年的问题，搜集事实资料,比较各种方案的优点和缺点选择最佳方案。社会关系措施：要根据具体的情形，决定采取冲突性的战略还是共识性的战略。

3、行动步骤：（1）社区工作者首先通过问卷调查或观察的方式收集所要帮助的群体闲散青少年的情况的资料（2）分析数据，界定他们当前问题的原因，实质等（3）制定出各种计划计划和政策 ⑷选择最优方案以满足受助者的需要。

（三）方案三：利用社会行动模式介入

1、内容：组织被社会忽视、压迫的弱势群体，通过集体行动采取非正规的途径即运用冲突对峙的策略争取第三方的支持，以伸张他们的居民权益想当权者争取群体的本身利益一获得相应的资源，是他们的社会权力、地位和资源得以再分配，以提高他们解决问题的能力促进社会的公平，是一个自下而上的过程。

2、方法：组织居民团结起来采取非正规的手段来与当权者对抗，特别要求谈判、对抗和直接行动之类的方法和策略，要求社区工作者也要拥有组织多数人游行集会等的能力。

3、行动步骤：

（1）观察闲散青少年对他们自身问题和处境的看法，了解关注程度（2）利用他们绝大多数人所关心的问题发动其他的青少年积极参与以及商讨对策（3）对外宣传闲散青少年问题，引起社会的关注同情及支持（4）最终解决问题

六、拥有的资源及可动员资源

   人力方面：专业的接受过社区工作培训的学生28人，指导老师有社区的工作人员和老师共7人。所以可分成七组进行帮助的服务，还有一些志愿者参与，联合起来共同解决问题

   物力方面：可以向该社区周围的企业发出邀请，请求他们的加入，为工作提供一些物质方面的帮助；可以利用便利的交通工具；宣传海报的制作；动员同学捐一些平时不用的物品给哪些需要帮助的青少年；与街道或政府联系以争取资源

   财力方面：在社会上发布消息，拉赞助；一些企业自愿地资助；有心人士的捐款；主办机构给的经费等

信息方面：目前国家关于青少年工作的一些政策和规章制度；其他组织曾今做过的内斯的工作的成功或者失败的经验或教训；一些专家对闲散青少年问题的看法及他们认为的切入点；社区工作的专业知识等

七、预计困难及应变计划

八、评估

（一）可行性评估

（1）           方案一：社区发展模式介入的方法

由于闲散青少年是一群比较特殊的群体，他们基本上都受到过挫折但是他们对社会上的政策还不是很了解甚至可以说是漠不关心，所以要求他们去想一个比较和里的解决方案可能比较困难，而且个人有个人的看法，很难把他们综合起来。

（2）           方案二：社区策划模式介入的方法

方案二主要是社区工作者自己策划，找出最优方案以最有效的形式施行，其中不需要闲散青少年的参与，正好与青少年认知有限相对应，他们只需要听社区工作者的指导就行，比较有效，而且能够很快解决问题。

（3）           方案三：社区行动模式的介入方法

类似于方案一中青少年的特点，他们缺乏一些切合实际的想法，也缺乏必要的影响力，同时很难从中选出领导，加上这个方式采取非正规的途径，很有可能被一些政客操纵，也很可能步入一个不正常的轨道，对青少年的人生观价值观没有有力的影响，而且危险性比较大。

（二）效果、效益评估

效果评估：工作目标是否达到，闲散青少年对于服务是否满意，服务前后有哪些变化，是变好了还是变得更遭了，社区其他人对工作的评价如何等等

效益评价：投入和产出的情况，投入包括人力、物力、财力等，产出是指从各方得到成果的评估，通过比较得出工作的成效。

九、注意事项

1、在界定闲散青少年时，一定要按照国家对其的界定标准来界定

2、与闲散青少年交流时要注意态度，不能有歧视心理

3、无论按住的情况有多不好，都要接纳他们

4、在制定计划时要详细清楚，综合考虑各种因素，尽可能多的预想一些突发情况，想好解决措施。而且制定计划时要能够有准确的评估标准。

5、在评估时要严格按照要求进行，总结经验教训，改进工作方法。