第5章 房地产开发项目规划设计

5.1、建设规模

本项目规划规划用地面积55100M2，,总建筑面积65684M2，住宅54517 M2、商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。

5.2、指导思想

1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。

2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。

3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有富宁地方特色的住宅公寓。

5.3、规划原则

1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。

2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。

3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。

4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。

5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。

5.4、建筑选型

总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。

5.5、住宅户型

小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用房，上部为标准层，层高为3米。

为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。

 道路系统规划

小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。

5.6、绿地与景观规划

本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地－庭院绿地”为主的绿地系统。将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。

景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。

5.7、空间环境

空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。

5.8、主要技术经济指标

第6章 房地产开发项目风险与不确定性分析

6.1、不确定性分析

6.1.1、盈亏平衡分析

1）、销售面积盈亏平衡点

         =15534/0.3174(1-0.1105)

         = 55021㎡

占计划总销售面积的84%。

2）、销售收入盈亏平衡点

本项目总成本为15534万元，销售总面积65684㎡，综合营业税率11.05%，那么销售价格盈亏平衡点为：

BEP=

          = 15534/65684(1-0.1105)= 2659元/㎡

盈亏平衡分析表明，当项目的销售总量达84%时，平均销售单价2659元/㎡时就可保本，安全余度有16%。

6.1.2、敏感性分析

本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析，分别考察±5%的单因素变动，详见表12-6《建设投资敏感性分析表》、12-7《销售收入敏感性分析表》。

1）、建设投资敏感性分析

建设投资敏感性分析表

表12-6                                                      单位：万元

2）、平均售价敏感性分析

销售收入敏感性分析表

表12-7                                                       单位：万元

敏感性分析表明，当建设投资±5%或当平均售价±5%时，项目投资利润率在11-23%之间,财务内部收益率在10.64-22.56%之间,均高于基准收益率8%,说明本项目的抗风险能力较强。

6.2、风险分析

1、政策风险及防范

近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。

2、销售风险及防范

本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。

3、工期和工程质量风险及防范

由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

第7章 房地产开发项目可行性研究

7.1房地产开发项目投资与收入估算

7.1.1投资估算

1.估算编制依据

1）《云南省建筑工程消耗量定额》（2003版）；

2）《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2003版）;

3)《云南省安装工程消耗量定额》（2003版）；

4)《云南省建设工程措施项目计价办法》(2003版);

5)《云南省施工机械台班费用计价办法》(2003版);

6)《云南省建设工程造价计价规则》(2003版);

7)云建标[2005]660号文《云南省建设厅关于严格执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的通知》

8)云建标[2005]661号文《云南省建设厅关于将意外伤害保险、安全防护文明施工费列入建安工程造价的通知》。

9）[2005]295号文《云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计算系数和工程定额测定费费率的通知》;

10)云建标[2009]635号文《云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》;

2、其他费用取费依据

1）、土地使用权出让金为1653万元；

2）、契税按土地出让金的3%计取；

3）、城市基础设施配套费按城市规划标准计取；

4）、工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）；

5）、设计费、勘察费参照国家计委工程设计、勘察收费；

6）、招标代理费依据国家发改委《招标代理服务收费管理暂行办法》；

7）、施工图审查费依据《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于收费许可证管理有关问题的通知》（云发改收费[2007]555号）；

8）、基本预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和的5%计算；

9）、银行贷款年利率为6.15%。

3、项目投资估算

本项目总投资估算为15534万元。其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，基本预备费732万元，建设期利息154万元。详见表11-1《水岸花园项目投资估算表》。

水岸花园项目投资估算表

表11-1                                                     单位：万元

7.1.2销售收入估算

本项目的开发的商品房，除公用配套设施外，采取预售与现房销售相结合的销售方式,按面积向社会销售。

水岸花园项目总建筑面积65684M2，住宅54517M2、商业11167M2；停车位500辆。

根据本项目所在地段良好的区位条件和交通条件、大面积的小区规模、优美的生态环境、人性化的生活功能设计、完整的社区配套、便捷的周边配套、浓厚的政府办公资源优势、开发商品牌优势，结合本地区目前住宅的销售价格在2300-3000元/㎡之间，商业店面在4000-8000元/㎡　的实际情况, 并结合考虑资金的时间价值。本项目住宅平均售价按2800元/㎡估算，底层商业平均售价按5000元/㎡估算，停车位为小区公用.

项目完成三分之一结构工程后开始预售，项目房产在20##年前全部售出。销售收入合计20848万元.

销售收入估算表

表10-1                                                                单位：万元

7.2、房地产开发项目财务评价

7.2.1、总成本费用估算

本项目的成本费用主要包括房地产开发成本费用、管理费用、销售费用、财务费用等。

1、管理费用（含管理人员的工资、福利费、业务招待费、及办公费用等）按销售收入的1.5%估算；

2、销售费用（含销售人员的工资福利、广告、销售筹划等费用）按销售收入的1%估算；

3、财务费用 本项目贷款1000万元,年利率按6.15%估算,在项目建设期间的利息，按建设期利息计入项目总投资，项目完工后其发生的利息计入财务费用。

7.2.3、营业税金及附加费、经营利润估算

本项目的营业税金及附加主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税等。其中营业税按销售收入的5%计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教费附加分别按营业税额的5%、3%、2%计征；印花税按销售收入的0.5‰计征；土地增值税按销售收入的5%估算。详见12-2《销售利润估算表》。

销售利润估算表

表12-2                                              单位：万元

7.2.4、财务盈利能力分析

根据表《销售利润估算表》、表11-1《投资估算表》计算可得如下财务评价指标：

总投资利润率=           ×100%

                        =2592/15534×100%

                        =17%

从以上经济指标看，本项目的盈利能力较好。

7.2.5、清偿能力分析

固定资产投资借款偿还计划详见表《项目资金来源及运用表》，《借款还本付息计算表》，从以下两个表计算可得，项目贷款总额为1000万元，项目的全部投资借款偿还期为2.81年。项目累计盈余资金5445万元，贷款清偿能力较强，还贷资金有保障。

项目资金来源及运用表

表12-3                                                  单位：万元

借款还本付息计算表

表12- 4                                              单位：万元

注：(1)贷款利率按三年期商业住宅贷款利率6.15%

7.2.6、财务现金流量分析

本项目的全部投资财务现金流量详见表12-5《全部投资财务现金流量表》。

全部投资财务现金流量表

表12-5                                                 单位：万元

根据现金流量表的计算可以得出税后累计净现金流量在第3年出现正值，整个计算期内税后累计净现金流量为1945万元。

由现金流量表计算的财务评价指标如下：

1、税后财务内部收益率：16,52%，

2、当基准收益率取I=8%时，税后财务净现值848万元；

3、税后动态投资回收期（含建设期）：2.81年。

7.2.7、财务结论

本项目总投资利润率为17%，，具有较强的盈利能力。税后财务内部收益率为16.52%，高于行业基准收益率8%，税后动态投资回收期为2.81年，累计盈余资金5445万元，贷款清偿能力较强。不确定分析表明，本项目的抗风险能力较强，所以本项目在财务上是可行的。

7.3房地产开发项目社会影响分析

一、    推进新城区建设，增强带动辐射作用

目前水岸花园北面为富宁县城商贸集中地，街区繁华，经营环境混乱，经营场所档次低，占街为市，占道为市，很不适应县城经济的发展。区内建筑混杂低层次,无法满足商贸、文化、人居的正常活动。严重存在脏、乱、差的现象。为加大市政设施建设力度，完善县城城市功能，建成富宁县水岸花园城商贸业、文化服务为主的综合服务中心，改善居民居住环境，形成水岸花园商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区，以推进新城区建设，增强带动辐射作用。

二、    推动城镇化，构建完善的县城城市功能

根据《富宁县县城总体规划》和《水岸花园详细规划》，片区属中心城区的重要组成部分。片区建设有利于提高和推进城镇化水平。区域位置处于普厅河东岸，自然环境优越，具有与县城协调衔接的自然条件和区位条件。当前，县城吸引大量来自靠近县城的农村农民参与城市服务业和工业企业的非农就业活动，具备农村劳动力转移方向，水岸花园建设开辟商贸中心、文化娱乐中心和风味美食中心，为片区附近的农村劳动力转移和新城区第三产业发展提供良好的基础。因此，水岸花园建设以建成商业、住宅、休闲、娱乐、民族特色小吃五大功能的综合商住区。提高现有居民居住条件，改善生存环境，提高商贸业档次，改善经营环境。同时带动农村居民进城经商，发展城市服务业，以及进入工业企业务工，提高非农产业比重，提高城市化水平。同时，规划增加相应的居民住房建设，为城镇居民和进城的农民提供安居乐业的环境，切实推动城镇化进程，形成新的经济增长点。

三、推动市政建设与国民经济协调发展

富宁县县城所在地，是政治、经济、文化中心，市政建设水平直接体现全县国民经济发展水平，两者相互促进，又互相制约，发达繁荣的政治、经济、文化中心，对全县国民经济发展起到巨大的推动作用，以县城发展带动全面发展，实现城区一体化。水岸花园建设依托旧城区，促进旧城区改造升级，促进发展。旧城区改造建设固定资产投资本身就对国民经济具有拉动作用，形成新的经济增长点，更是促进国民经济发展的重要因素。同时，对扩大内需，增强消费产生直接影响，随着国民经济持续发展，加快市政基础设施建设，完善城市功能，扩大城市辐射能力，市政建设与国民经济良性互动，协调发展。

四、增加就业空间，增加城乡居民收入，保持社会稳定

农民收入增长缓慢引起中央到地方政府的高度重视，解决农民收入增长和提高城镇居民收入的课题已刻不容缓，成为共识，是关系到扩大内需政策实现与全面建设小康社会进程的大事，事关改革、发展、稳定的全局，事关扩大内需和人民生活水平进一步改善与提高。水岸花园建设以商贸业、服务业、文化教育、娱乐休闲、房地产等城市服务行业为主要内容，以三大中心为推动的中心城区，建成可吸纳大量的劳动力就业，城市各类服务业具有就业空间大，就业灵活，就地转移劳动力和增加城市居民就业具有实际意义，可以稳步增加城乡居民收入，确保社会稳定。

7.4结论

该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。

第8章 房地产开发项目资金筹集

8.1房地产开发项目资金筹集的主要方式

本项目总投资15534万元,其具体筹资方案如下：

1、公司自筹资金3500万元；

2、申请银行贷款1000万元；

3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。

8.2房地产开发贷款的风险管理

 开发商在获得金融机构贷款后，一方面应认真安排资金的使用计划，加强工程建设阶段的成本管理，降低开发项目成本 ，减少财务风险的出现，从而合理利用金融机构贷款，充分发挥贷款资金效益：另一方面，开发商获得的金融机构贷款，是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的，只能用于指定的所贷款项目，不能挪用于其他项目或其他用途，开发商在项目开发过程中，要加强贷款资 金运用的严格监控和管理，保证开发项目的顺利实施。’;lkjhgf**