评估声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。

二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。

三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。

四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。

六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。

七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。

八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。

\目录

评估声明…………………………………………………………2

一、被评估单位概况……………………………………………4

二、评估目的……………………………………………………4

三、评估对象……………………………………………………4

四、评估基准日…………………………………………………5

五、评估依据……………………………………………………5

六、评估方法……………………………………………………5

七、评估程序……………………………………………………5

八、评估结论……………………………………………………10

九、特别事项说明………………………………………………10

十、评估报告提出日……………………………………………11

 一、被评估单位概况

1.估价物概况
　　本报告评估的标的物为一座位于武汉市黄陂区天河街的房地产，房屋所有权属于叶进，该人持有武汉市人民政府颁发的房屋所有权证，评估的具体范围为房屋所有权证所载的建筑物及部分与之配套的构筑物及占用范围内的土地。

2.位置座落及环境状况
　　评估标的物座落于武汉市黄陂区天河街卫生院十字路口，该房屋南临卫生院、北临天河中学商业铺面，门前为该街道主干道路，该建筑后面(即东侧)为住宅房。评估房地产属于正在出租的营业性用房，房屋利用率极高，是理想的房地产投资、经商场所。

3.建筑物基本状况描述
　　评估标的物为一幢二层砖混结构建筑物。建筑时间为1993年，目前底层为出租商业经营场所，前墙粘贴古式仿砖瓷片，二层是前墙挂招牌，双开玻璃弹簧门，一层地面铺设花岗岩地板，墙壁贴纹布，顶层为轻钢龙骨吊顶，后为了经营方便设方格木棚，门框已经装饰修饰，并有磨砂单开门。二层目前为商业经营人的住所、属于出租，地面铺设普通地板砖，内墙888涂料抹平，部分粘贴壁纸，空间经磨砂玻璃隔开，予制过梁，现浇顶，二层设室外楼梯，由于该建筑物曾改造过，为经营和使用方便，楼梯靠南及二层东墙已经全封闭(含顶层临时)经评估人的现场勘测及调查了解，评估房产北墙长为8.35米，临街前墙为6.45米，建筑总面积(产权证)为78.90平方米于该幢建筑物经过二次装修使用及维护情况较好，根据武汉市人民政府《房屋拆迁补偿标准》之规定，房屋成新率为九成新。

二、评估目的

为拆迁补偿提供价值参考

三、评估对象

    本评估项目的评估对象是该建筑物于评估基准日的价值

   

四、评估基准日

本评估项目资产评估基准日是2013 年12 月31 日。

基准日是根据经济行为文件，本着有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，评估基准日对评估结果没有重大影响，能较为准确地反映相关资产的最新状况，并尽可能地与相关经济行为的实现日接近等原则，确定资产评估基准日。

五、评估依据

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》;
2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3.评估委托书;
4估价评估人员勘察了解的情况;
5.房屋所有权证;
6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《武汉市城市拆迁赔偿标准》。

六、评估方法

根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用武汉市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。      

                                                               

七、评估过程

(一）市场比较法评估过程

1.市场比较法公式：市场比较法是指在求取估价对象，房地产的价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发现交易的类似房地产的既知价格，修正得以估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法，其基本公式为：
　　待估房地产价格=交易实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
2.选择可比案例
　　经筛选，确定以A、B、C、D四个交易为可比案例。

3. 估价计算
(1)交易情况修正
　　可比实例A、C、D的交易价格均属产开发公司售价，价格较正常，可比实例B为非正常交易，应作适当修正，设估价对象的交易价格指数为100，得出可比实例A、C、D的交易价格指数为100，B的交易价格指数为95。
(2)交易日期修正
    实例A、C、D的交易日期均为20##年，实例B的交易日期为20##年，由于近一年来20##-20##年房地产营业房销售市场基本无变化，无需进行交易日期修正，设估价对象交易日期修正指导为100，则A、C、D交易日期修正指数为100，由于实例B发生交易时间较早，其交易日期修正指数为98。
(3)区域因素修正
　　因可比实例相对于估价对象在外部环境方面有所差别，如：地段、交通通达程度、繁华程度、居民区，周围环境等因素各不相同，应将其修正。经比较分析，可比实例A地段和繁华程度比评估对象稍强，周围环境较适合经营，道路通达程度较好。可比实例B地段和繁华程度比评估对象较优，但交通通达程度不如评估对象，周围环境和评估对象相似。可比实例C地段和繁华程度不如评估对象，但交通通达，可比实例D地段、繁华程度和交通通达程度不如评估对象，所处居民区这一因素比估价对象较优，设估价对象所在地段区域因素修正指数为100，通过列下表分析，得出可比实例A为105、B为106、C为97、D为89.5。

　                        　区域因素修正表

（4）个别因素
　　因构成房地产本身的使用功能，质量好坏等因素方面的差异所产生的价格差别，如临街状态、建筑结构、装饰装修，使用性质、面积、形状等各有不同，从而影响交易价格。经比较分析，A、B、C、D都为未经装修的新建房屋，其结构都比估价对象优，使用性质都是营业出租，面积及形状都比估价对象好。设估价对象的个别因素修正指数为100，通过列下表可得出A、B、C、D的个别修正因素指数分别为118、115、110、109。

　　                         个别因素修正系数表

　　（5）比准价格计算

　　根据市场比较法计算公式，比准价格计算如下表：

　

　
　　由于以上四个比准价格较接近，求其算术平均值即为对象价格：
　　估价对象单价=(2632+2732+3718+2655) /4=2682元/平方米
　　估价对象价格=2682×78.9=211609元

（二）收益还原法评估过程
1.收益还原法(称收益法)是一种运用恰当的还原利率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法，其基本公式为：
　　V=a/r[1-1/(1+r)n]
　　式中：V为房地产价格，r为还原利率，n为未来可取得收益的年限。
　　运用此方法评估时，其纯收益和还原利率的确定十分关键，在确定纯收益时，我们既考虑物业的实际，更考虑物业的客观收益，即排除实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。

2.资料的收集及参数的选择
通过调查，分析收集有关资料如下：
(1) 按照武汉市黄陂区天河街不同区段房屋租赁状况，测算房屋租金水平，确定房地产总租金2300元。
(2) 房地产税(房产税、营业税、城建税教育费附加)取提总收入的17.5%。
(3) 修缮费按房屋现值的3%。
(4) 年折旧费按房屋重置价的1.5%计算。
(5) 保险费为房屋现值的3‰。
(6) 管理费按年租金的3%计算。

3.计算总收益=12×2300元/月=27600元

4.计算总费用
(1) 房地产税
　　房地产税=56400×17.5%=4830元
(2)管理费：
　　管理费=56400×3%=828元
(3)修缮费：
　　房屋折旧费=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
　　房屋现值=830×78.9-20628=44859元
　　修缮费=44859×2%=897元
(4)折旧费:
　　折旧费=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保险费:
　　保险费=44859×3%=134元
(6) 总费用:
　　总费用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

5.年纯收益
　　年纯收益(a)=年总收益-年总费用=27600-7671=19929元

6. 确定房地产的综合还原利率
　　还原利率的确定我们采用安全利率加风险调整值的办法确定.根据中国人民银行近期发布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影响评估对象的各种社会经济因素确定低风险下的土地风险调整系数为7%，房屋风险调整系数为8%，利用公式：
　　风险调整系数=Xγ1+Yγ2
　　其中X为土地价格在房地产价格中的比重，Y为房产价格在房地产价格中的比重。
　　风险调整系数=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
　　γ=安全利率+风险调整系数=1.89%+7.4%=9.29%

7. 计算房地产价格
　　选用计算公式
　　V=(a/r)× [ 1 —(1/(1+r)n) ]
　　n为房屋使用年限，该拆迁评估房屋为砖混结构，非生产用房按规定经济耐用年限为50年，该房屋建于1993年，已使用21年，则尚可使用年限n=50-21=29。将上述有关参数代入公式可得：
　　V=(119/9.29%) × [ 1 —(1/(1+9.29%)29)]=198204

八、评估结论

1.结果分析：

通过以上两种估价方法的不同运用，用市场比较法评估得出的房地产价值为211609元，用收益还原法评估得出的房地产价值为198204元。根据房地产估价规范的要求，取市场比较法估价结果权重值为0.6，取收益还原法评估结果权重值为0.4，综合得出评估房地产价值为：

　　211609×0.6+198204×0.4=206247

2.最终评估结果

    根据以上计算和分析现可得出结论：该栋建筑物的市场价值为206247元（大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元）。

九、特别事项说明

1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
十、评估报告提出日

本次评估报告提出日期为20##年4月26日。

评估人：

20##年4月26日

 

第二篇：1资产评估报告

*ST夏新(600057)拟转让所持上海碧波路房

产项目资产评估报告书

夏新电子股份有限公司 拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 中企华评报字(2008)第216-1 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让部分上海房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为1197.49 万元；调整后账面净值为1197.49 万元；评估后的资产净值为2102.43 万元，资产净值增值904.94 万元，增值率75.57%。 具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

建筑物 3 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57 无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

资产总计 6 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让上海部

分房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 3 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持上海碧波路部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-1 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有1 万多名员工，总资产32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股1,468.80

万股，境内法人股24,235.20 万股，上市流通股17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书

新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海

沧夏新电子城总占地43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工

序最完整、加工深度最深的生产线，包括31 条贴片生产线和136 台注

塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。

二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份

有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值

为1197.49 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元

序 建筑 帐面价值 房产证号 建筑物名称 详细地址 面积

号 原值 净值

(M2)

沪房地杨字（2003 ）第 浦东新区碧波路 浦东新区碧波

1 1906.03 14,724,081.75 11,974,914.75

015209 号 572 弄115 号4 幢 路572 弄115 号合

1906.03 14,724,081.75 11,974,914.75

计

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司

拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市

场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算

数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

北京中企华资产评估有限责任公司 5

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的

或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的

北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委2004 第3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

(三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书

(五)参考资料

1、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

2、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，采用收益法进行评估。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

(1)计算年潜在毛收入

根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查，确定估价对象每平米日租金水平。 年潜在毛收入=每平米日租金水平×365

(2)计算年有效毛收入

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收入×（1-空置率）

(3)计算年运营费用

运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。

年运营费用= ∑维持房地产生产、经营或出租的各项费用

(4)计算纯收益A

纯收益=年有效毛收入－年运营费用

(5)资本化率r 的确定

本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取长期国债收益率，根据Wind 资讯查询的在基准日10 年期以上国债的平均到期收益率为4.25%；风险因素考虑到利率调整、房地产市场变动、政策影响等因素、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。

(6)年租金净收益增长率i 的确定

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 根据房地产周边市场历史租金增长水平，经营业态现状等进行未来预测。

(7)确定收益年限n

收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。

(8)计算房地产评估单价V

计算公式V=A/(r-i) ×[1-(1+i)n n

/(1+r) ]

(9)确定评估值

房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年6 月21 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 ( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月24 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，企业委估资产账面净值为1197.49 万元；调整后账面净值为1197.49 万元；评估后的资产净值为2102.43 万元，资产净值增值904.94 万元，增值率75.57%。

具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元

帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建筑物 3 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57 无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 1197.49 1197.49 2102.43 904.94 75.57

北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性

承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

(五)委估房屋为获得中国银行贷款已作抵押；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用；

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月24 日。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海碧波路房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

张国强 中国注册资产评估师

夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分武汉房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-3 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分武汉房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第197-3 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让部分武汉房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施

了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用市场比较法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5

月31 日，企业委估资产账面净值为279.42 万元；调整后账面净值为279.42 万元；评估后的资产净值为513.02 万元，资产净值增值233.60 万元，增值率83.60%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建 筑物 3 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分武汉房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考，超过一年，需重新进行资产评估。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分武汉房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第197-3 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：武汉市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有1 万多名员工，总资产32.5 亿元人民币，

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股

1,468.80 万股，境内法人股24,235.20 万股，上市流通股17,280 万股。母公司夏新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司

生产基地海沧夏新电子城总占地43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括31 条贴片生产线和136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为2794184.96 元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币元 地点 项数 套 面积 账面原值 账面净值 武汉 5 5 870.37 3545920.00 2794184.96

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

北京中企华资产评估有限责任公司 5 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》； 北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

☆ 4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委2004 第3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

( 三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、wind 资讯金融终端；

2、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社2004 年出版）；

3、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

4、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，本次房产评估采用市场法。

市场比较法是指与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。经评估人员市场调查，收集房地产所在地商品房售价的基础资料，主要选取与委估房产毗邻，结构、用途相同，交易时点相近，交易情况相同的房产作为可比实例，并进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：

待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年5 月29 日至2008 年6 月3 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月12 日将资产评估报告最终提交委托方。

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用市场比较法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31

日，企业委估资产账面净值为279.42 万元；调整后账面净值为279.42

万元；评估后的资产净值为513.02 万元，资产净值增值233.60 万元，增值率83.60%。 具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率% 项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60

其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建 筑

物 3 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 279.42 279.42 513.02 233.60 83.60

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考，超过一年，需重新进行资产评估；

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用；

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月12 日。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分武汉房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

刘勇

夏新电子股份有限公司

拟转让所持沈阳房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-2 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持沈阳房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-2 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让沈阳房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施

了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为332.56 万元；调整后账面净值为

332.56 万元；评估后的资产净值为591.30 万元，资产净值增值

258.74 万元，增值率77.80%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%

项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80

其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00

建 筑 物 3 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80 无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00

其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00

资产总计 6 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让沈阳房产项目有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持沈阳房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-2 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有 1 万多名员工，总资产 32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股 1,468.80

万股，境内法人股 24,235.20 万股，上市流通股 17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海沧夏新电子城总占地 43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括 31 条贴片生产线和 136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为332.56 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 地点 项数 套 面积 账面原值 账面净值 沈阳 1 1 794.88 422.03 332.56

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

北京中企华资产评估有限责任公司 5 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委 2004 第 3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

( 三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、wind 资讯金融终端；

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书

2、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社2004 年出版）；

3、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

4、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据不同的资产类别，分别采用不同的方法进行评估。

本次房产评估采用收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的资本化率将其折现到估价时点后

累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

(1)计算年潜在毛收入

根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查，确定估价对象每平米日租金水平。 年潜在毛收入=每平米日租金水平×365

(2)计算年有效毛收入

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收入×（1-空置率）

(3)计算年运营费用

运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。

年运营费用= ∑维持房地产生产、经营或出租的各项费用

(4)计算纯收益A

纯收益=年有效毛收入－年运营费用

(5)资本化率r 的确定

本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取中国人民银行一年期贷款利率 7.47%；风险因素考虑到利率调整、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。

(6)年租金净收益增长率i 的确定

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 根据房地产周边市场历史租金增长水平，经营业态现状等进行未来预测。

(7)确定收益年限n

收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。

(8)计算房地产评估单价V

计算公式V=A/(r-i)×[1-(1+i)n n

/(1+r) ]

(9)确定评估值

房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年5 月29 日至2008 年6 月3 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月 12 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，企业委估资产账面净值为332.56 万元；调整后账面净值为332.56 万元；评估后的资产净值为 591.30 万元，资产净值增值258.74 万元，增值率

77.80%。

具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值评估价值 增减值 增值率% 项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100% 固定资产 1 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00

建 筑 物 3 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80 无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00

其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00

资产总计 6 332.56 332.56 591.30 258.74 77.80 北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对债权价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用；

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月12 日。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

☆ 北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分沈阳房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

史岩

夏新电子股份有限公司

拟转让所持上海淞沪路部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-2 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月二十四日

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持上海淞沪路部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-2 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让部分上海房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用市场法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为601.33 万元；调整后账面净值为

601.33 万元；评估后的资产净值为 1575.86 万元，资产净值增值

974.53 万元，增值率 162.06%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06

其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

建筑物 3 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

资产总计 6 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让上海部分房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实

现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持上海淞沪路部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-2 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有 1 万多名员工，总资产 32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股 1,468.80

万股，境内法人股 24,235.20 万股，上市流通股 17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海 沧夏新电子城总占地 43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工 序最完整、加工深度最深的生产线，包括 31 条贴片生产线和 136 台注 塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。

二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份

有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。

三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准 日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值

为601.33 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元

序 建筑面 帐面价值

房产证号 建筑物名称 详细地址

号 积(M2) 原值 净值

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

1

第 015209号 平盛大厦" 沪路98号2101室 232.77 1,569,267.85 1,329,054.19

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

2

第 015210号 平盛大厦" 沪路98号2103室 187.76 1,308,209.85 1,109,765.49

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

3

第 015211号 平盛大厦" 沪路98号2104室 221.28 1,502,625.85 1,273,074.91

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

4

第 015212号 平盛大厦" 沪路

室 104.99 828,143.85 706,510.04

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

5

第 015246号 平盛大厦" 沪路

室 171.26 1,212,513.89 1,029,381.11

沪房地杨字（2003） 杨浦区淞沪路98号" 上海市杨浦区淞

6 98号210598号2106

第 015247号 平盛大厦" 沪路98号2102室 76.05 660,291.85 565,514.36

合

计

994.11 7,081,053.14 6,013,300.10

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司

拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市

北京中企华资产评估有限责任公司 5

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

北京中企华资产评估有限责任公司 6

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委 2004 第 3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

(三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

北京中企华资产评估有限责任公司 7

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

2、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，采用选定的方法进行评估。

本次房产评估采用市场法。

市场法是指与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。经评估人员市场调查，收集房地产所在地商品房售价的基础资料，主要选取与委估房产毗邻，结构、用途相同，交易时点相近，交易情况相同的房产作为可比实例，并进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：

待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评

北京中企华资产评估有限责任公司 8

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年6 月21 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关

人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月24 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用市场法，根据以

北京中企华资产评估有限责任公司 9

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，企业委估资产账面净值为601.33 万元；调整后账面净值为601.33 万元；评估后的资产净值为 1575.86 万元，资产净值增值 974.53 万元，增值率 162.06%。

具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建筑物 3 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06 无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 601.33 601.33 1575.86 974.53 162.06 十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市

场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

(五)委估房屋为获得中国银行贷款已作抵押；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用； 北京中企华资产评估有限责任公司 11

夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月24 日。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持上海淞沪路部分房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

张国强 中国注册资产评估师

夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分厦门房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-4 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分厦门房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-4 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让部分厦门房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施

了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用市场比较法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5

月31 日，企业委估资产账面净值为59.09 万元；调整后账面净值为59.09 万元；评估后的资产净值为534.21 万元，资产净值增值

475.12 万元，增值率804.07%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%

项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

建 筑 物 3 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

其中：土地使用

权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

资产总计 6 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分厦门房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分厦门房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-4 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有 1 万多名员工，总资产 32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股 1,468.80

万股，境内法人股 24,235.20 万股，上市流通股 17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海沧夏新电子城总占

地 43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括 31 条贴片生产线和 136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为59.09 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 地点 项数 套 面积 账面原值 账面净值 厦门 1 6 598.68 82.51 59.09

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

☆ 此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

北京中企华资产评估有限责任公司 5 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委 2004 第 3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

( 三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、wind 资讯金融终端；

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

2、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社2004 年出版）；

3、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

4、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据不同的资产类别，分别采用不同的方法进行评估。

本次房产评估采用市场法。

市场比较法是指与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。经评估人员市场调查，收集房地产所在地商品房售价的基础资料，主要选取与委估房产毗邻，结构、用途相同，交易时点相近，交易情况相同的房产作为可比实例，并进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：

待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。九、评估程序实施过程和情况

本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年5 月29 日至2008 年6 月3 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月 12 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用市场比较法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 日，企业委估资产账面净值为59.09 万元；调整后账面净值为59.09

万元；评估后的资产净值为534.21 万元，资产净值增值475.12 万元，增值率 804.07%。 具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率%

项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资

产 1 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

建 筑 物 3 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

资产总计 6 59.09 59.09 534.21 475.12 804.07

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用； 北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所

有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期 本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月12 日。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分厦门房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

张国强 中国注册资产评估师

夏新电子股份有限公司

拟转让所持济南房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第197-1 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第197-1 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让济南房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施

了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为363.73 万元；调整后账面净值为

363.73 万元；评估后的资产净值为622.04 万元，资产净值增值 258.31 万元，增值率71.02%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率% 项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02 其中：在建工程 2 0 0 0.00 0.00

建 筑 物 3 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02 无形资产 4 0 0 0.00 0.00

其中：土地使用权 5 0 0 0.00 0.00

资产总计 6 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让济南房产项目有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持济南房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第197-1 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有1 万多名员工，总资产32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股1,468.80

万股，境内法人股24,235.20 万股，上市流通股17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书

新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海沧夏新电子城总占地43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括31 条贴片生产线和136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为363.73 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 地点 项数 套 面积 账面原值 账面净值 济南 1 3 854.23 461.58 363.73

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

北京中企华资产评估有限责任公司 5 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确

定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有

北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委2004 第3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

( 三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、wind 资讯金融终端；

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书

2、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社2004 年出版）；

3、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

4、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据不同的资产类别，分别采用不同的方法进行评估。

本次房产评估采用收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

(1)计算年潜在毛收入

根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查，确定估价对象每平米日租金水平。 年潜在毛收入=每平米日租金水平×365

(2)计算年有效毛收入

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收入×（1-空置率）

(3)计算年运营费用

运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。

年运营费用= ∑维持房地产生产、经营或出租的各项费用

(4)计算纯收益A

纯收益=年有效毛收入－年运营费用

(5)资本化率r 的确定

本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取中国人民银行一年期贷款利率7.47%；风险因素考虑到利率调整等、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。

(6)年租金净收益增长率i 的确定

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 根据房地产周边市场历史租金增长水平，经营业态现状等进行未来预测。

(7)确定收益年限n

收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。

(8)计算房地产评估单价V

计算公式V=A/(r-i)×[1-(1+i)n n

/(1+r) ]

(9)确定评估值

房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年5 月29 日至2008 年6 月3 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月12 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，企业委估资产账面净值为363.73 万元；调整后账面净值为363.73 万元；评估后的资产净值为622.04 万元，资产净值增值258.31 万元，增值率

71.02%。

具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率% 项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100% 固定资产 1 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02 其中：在建工程 2 0 0 0.00 0.00

建 筑 物 3 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02 无形资产 4 0 0 0.00 0.00

其中：土地使用权 5 0 0 0.00 0.00

资产总计 6 363.73 363.73 622.04 258.31 71.02 北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对债权价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

☆ (三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任； ( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度。

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用；

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月12 日。

法定代表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持济南房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

史岩

夏新电子股份有限公司

拟转让所持杭州部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-3 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月二十四日

夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持杭州部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-3 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让杭州部分房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施

了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用市场法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为436.54 万元；调整后账面净值为

436.54 万元；评估后的资产净值为 1062.27 万元，资产净值增值

625.73 万元，增值率 143.34%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 账面价值 调整后账面值 评估价值 增减值 增值率%

项目

A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建 筑 物 3 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!

其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让杭州部分房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 3

夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持杭州部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第216-3 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方简介

（一）委托方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有 1 万多名员工，总资产 32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股 1,468.80

万股，境内法人股 24,235.20 万股，上市流通股 17,280 万股。母公司夏

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海沧夏新电子城总占

地 43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括 31 条贴片生产线和 136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为436.54 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 项目 房产证号 地址 面积 账面原值 账面净值

1 杭房权证下移字第0356836 号 杭州市下城区凤起路46号3-1室 35.82 2 杭房权证下移字第0356837 号 杭州市下城区凤起路46号3-2室 54.89 3 杭房权证下移字第0356838 号 杭州市下城区凤起路46号3-2室 55.87

550.02 436.54

4 杭房权证下移字第0356839 号 杭州市下城区凤起路46号3-4室 626.94 5 杭房权证下移字第0356840 号 杭州市下城区凤起路46号3-5室 77.88 6 杭房权证下移字第0356841 号 杭州市下城区凤起路46号3-6室 38.94

合计 890.34 550.02 436.54

四、评估价值类型及定义

本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

北京中企华资产评估有限责任公司 5

夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七)维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》； 北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委 2004 第 3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

(三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

2、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，采用市场法进行评估。

市场法是指与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。经评估人员市场调查，收集房地产所在地商品房售价的基础资料，主要选取与委估房产毗邻，结构、用途相同，交易时点相近，交易情况相同的房产作为可比实例，并进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，从而确定评估值。计算公式为：

待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年6 月20 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月24 日将资产评估报告最终提交委托方。十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用市场法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，企业委估资产账面净值为436.54 万元；调整后账面净值为436.54 万元；评估后的资产净值为 1062.27 万元，资产净值增值 625.73 万元，增值率 143.34%。

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增值率% 项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34 其中：在建工程 2 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 建 筑 物 3 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34

无形资产 4 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0.00 0.00 0.00 0.00 #DIV/0! 资产总计 6 436.54 436.54 1062.27 625.73 143.34

十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任； 北京中企华资产评估有限责任公司 10

夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

(五)委估房屋为获得中国银行贷款已作抵押；

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用；

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 十四、评估报告提出日期

本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月24 日。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月二十四日

北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持杭州部分房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

张国强 中国注册资产评估师

夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分北京房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-5 号

共一册，第一册北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

资产评估报告书

夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-5 号

摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的

全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文并特别关注

报告书评估假设和特别事项说明部分。

因夏新电子股份有限公司拟转让部分北京房产，北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，对夏新电子股份有限公司拟转让资产的价值进行了评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

评估人员根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对委托评估的资产实施了实地查勘、调查与询证，对委估资产在2008 年5 月

31 日所表现的市场价值做出了公允反映。本次评估主要采用收益法，根据以上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月

31 日，企业委估资产账面净值为626.70 万元；调整后账面净值为

626.70 万元；评估后的资产净值为 1414.88 万元，资产净值增值

788.18 万元，增值率 125.77%。

具体评估汇总情况详见下表：

北京中企华资产评估有限责任公司 2 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率%

项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77 其中：在建工程 2 0 0 0 0 #DIV/0! 建 筑 物 3 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77

无形资产 4 0 0 0 0 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0 0 0 0 #DIV/0! 资产总计 6 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77

本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股

份有限公司拟转让部分北京房产项目有效，评估报告使用有效期

自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现

时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，

超过一年，需重新进行资产评估。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司 二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 3 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 夏新电子股份有限公司

拟转让所持部分北京房产项目

资产评估报告书

中企华评报字(2008)第 197-5 号

北京中企华资产评估有限责任公司接受夏新电子股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，对夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目所涉及的资产进行了评估。本公司的评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008 年5 月31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委

托方与资产占有方简介

1、公司名称：夏新电子股份有限公司

2、注册地址：厦门市体育路45 号

3、法定代表人：苏振明

4、注册资本：肆亿贰仟玖佰捌拾肆万元人民币

5、经济性质：股份有任公司

6、成立日期：1997 年05 月

7、经营范围：声像电子产品及其它机械电子产品开发、制造；房地产开发与经营；批发、零售建筑材料、百货、五金交电、包装材料、电子元器件；出口本企业生产加工的产品和进口本企业生产所需的生产技术、设备、原辅材料及备品备件，经主管部门批准、承接进料加工、来料加工、来件装配业务；通讯类电子产品的开发、制造；办公自动化产品的开发、制造。

8、企业性质及企业历史沿革：夏新电子股份有限公司成立于1997

年。目前，夏新在全国拥有 1 万多名员工，总资产 32.5 亿元人民币，注册资本人民币42,984 万元，总股本为42,984 万股，其中国家股 1,468.80

万股，境内法人股 24,235.20 万股，上市流通股 17,280 万股。母公司夏新电子有限公司是公司第一大股东，占43.09% 的股权。公司生产基地海

北京中企华资产评估有限责任公司 4 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

沧夏新电子城总占地 43 万平方米，拥有中国电子企业中流程最长、工序最完整、加工深度最深的生产线，包括 31 条贴片生产线和 136 台注塑设备。夏新以研发、生产、销售移动通信终端产品为主营业务。二、评估目的

因夏新电子股份有限公司拟转让所持部分房屋建筑物，委托北京

中企华资产评估有限责任公司对该经济行为所涉及的夏新电子股份有限公司拟转让的资产进行评估，为资产转让提供价值参考依据。三、评估范围和对象

本次评估对象是由夏新电子股份有限公司申报的，截至评估基准

日夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目。评估前账面资产净值为59.09 万元。详见下表：

评估基准日：2008 年5 月31 日 单位：人民币万元 地点 项数 套 面积 账面原值 账面净值 北京 1 1 969.89 795.31 626.70

四、评估价值类型及定义

☆ 本次评估是在持续经营假设前提下评估夏新电子股份有限公司拟转让房产类资产的公允价值，评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方与自愿卖方，在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估算数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。五、评估基准日

本项目资产评估基准日是2008 年5 月31 日。

此基准日是由委托方结合此次的经济行为确定的。六、评估原则

(一)遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始

北京中企华资产评估有限责任公司 5 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响；

(二)遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场调查，在掌握翔实可靠资料的基

础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据；

(三) 遵循公正性原则。评估人员遵循资产评估的内在规律、不偏不倚、公正地发表专业意见，科学合理运用评估技术结果；

( 四)遵循产权利益主体变动原则。即以委估资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日2008 年5 月31 日的公允价值；

(五)遵循持续经营的原则。根据被评估业务目前的开展情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据；

(六)遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响；

(七) 维护资产占有者及投资者合法权益的原则。七、评估依据

(一)行为依据

夏新电子股份有限公司《关于转让部分房产的董事会决议》。

(二) 法律、法规依据

1、国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；

2、国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会中评协[1996]23 号《资产评估操作规范意见》

(试行)；

4、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、财政部第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

6、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；

北京中企华资产评估有限责任公司 6 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

7、财企[2001]802 号《财政部关于印发〈国有资产评估项目备案管理办法〉的通知》；

8、国务院2003 年第378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；

9、财政部财会[2000]25 号文《企业会计制度》；

10、财政部财会[2001]43 号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》；

11、财政部财企[2004]20 号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则-基本准则》的通知；

12、中评协[2004]134 号发《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见（试行）〉的通知》及附件；

13、国务院国资委 2004 第 3 号令颁发《企业国有产权转让管理暂行办法》；

14、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

15、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见> 的通知》。

( 三)产权依据

1、购房合同；

2、房屋、土地产权证明；

3、其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其它资料。 ( 四)取价依据

1、评估基准日执行的贷款利率及汇率；

2、基准日近期国债收益率、同类上市公司财务及风险指标；

3、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据。

(五)参考资料

1、wind 资讯金融终端；

2、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学出版社2004 年出版）；

北京中企华资产评估有限责任公司 7 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

3、《资产评估常用数据与参数手册》(增订版)；

4、资产占有单位提供的资产评估明细表。八、评估方法

本次评估中，评估人员按照国家的有关法律、法规及资产评估操作规范要求，根据不同的资产类别，分别采用不同的方法进行评估。

本次房产评估采用收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常收益，选择适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。

(1)计算年潜在毛收入

根据估价人员对周边同类房屋租金水平调查，确定估价对象每平米日租金水平。 年潜在毛收入=每平米日租金水平×365

(2)计算年有效毛收入

有效毛收入是指由潜在毛收入扣除正常的空置造成的收入损失后得到的收入。 年有效毛收入=年潜在毛收入×（1-空置率）

(3)计算年运营费用

运营费用是指维持房地产生产、经营或出租使用必须支出的费用及归属其他资本或经营的收益。

年运营费用= ∑维持房地产生产、经营或出租的各项费用

(4)计算纯收益A

纯收益=年有效毛收入－年运营费用

(5)资本化率r 的确定

本次评估采用安全利率加风险调整值的方法计算：安全利率取中国人民银行一年期贷款利率 7.47%；风险因素考虑到利率调整等、当地商铺租金售价比、政策影响等因素综合确定。

(6)年租金净收益增长率i 的确定

根据房地产周边市场历史租金增长水平，经营业态现状等进行未来预测。

北京中企华资产评估有限责任公司 8 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

(7)确定收益年限n

收益年限取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的较短者。

(8)计算房地产评估单价V

计算公式V=A/(r-i)×[1-(1+i)n n

/(1+r) ]

(9)确定评估值

房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积九、评估程序实施过程和情况 本次评估过程介绍如下：

(一)接受委托

我公司评估人员首先与委托方就评估具体业务进行洽谈，以明确本次资产评估中的基本事项，如评估目的、评估对象、评估范围及评估基准日等。在此基础上，双方签订了项目

合同书。

(二)拟定评估方案

接受委托后，我公司组成了资产评估项目小组，并根据该项目的特点，制定了详细的评估工作计划。

(三)资产清查

资产占有方在自查的基础上提供了资产清查评估明细表，评估人员首先对企业提供的各类资产清查评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，并请企业在修正后的明细表上盖章，作为评估的原始依据。

评估人员于2008 年5 月29 日至2008 年6 月3 日会同资产占有方有关人员进行了资产清查和现场勘察，现将清查资产与验证资料的过程说明如下：

根据资产评估申报表，评估小组对房产进行了逐项清查核对。核查时首先与企业有关人员座谈，了解房产概况，收集房产证，然后对其面积、层高、结构、账面构成等逐一核实。同时收集了房产所在地的同类型房屋的交易情况和出租市场行情。

( 四)评定估算

北京中企华资产评估有限责任公司 9 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 评估人员根据现场收集资料和实地勘察的情况，确定了统一的评

估方法、标准和参数取值，对各类资产和负债作出评定估算。

(五)评估汇总

汇总资产清查评估明细表，进行分析性复核计算，校验评估结果

的正确性，然后撰写评估报告及评估说明，最后，对评估报告、评估

说明、清查评估明细表及评估工作底稿进行自查、互查及送交公司审

核委员会作最终审核。

(六)提交报告

2008 年6 月 12 日将资产评估报告最终提交委托方。

十、评估结论

根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的

原则及必要的评估程序，我们对夏新电子股份有限公司拟转让部分房

产项目所涉及的资产进行了评估。本次评估主要采用收益法，根据以

上评估工作，得出如下评估结论：在评估基准日2008 年5 月31 日，

企业委估资产账面净值为626.70 万元；调整后账面净值为626.70 万元；

评估后的资产净值为 1414.88 万元，资产净值增值788.18 万元，增值

率 125.77%。

具体评估汇总情况详见下表：

评估结果汇总表

单位：人民币万元 帐面价值 调整后帐面值 评估价值 增减值 增加率% 项目 A B C D=C-B E=(C-B)/B*100%

固定资产 1 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77 其中：在建工程 2 0 0 0 0 #DIV/0! 建 筑 物 3 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77

无形资产 4 0 0 0 0 #DIV/0! 其中：土地使用权 5 0 0 0 0 #DIV/0! 资产总计 6 626.70 626.70 1414.88 788.18 125.77

北京中企华资产评估有限责任公司 10 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 十一、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项(包括但不限于以下)：

(一) 由夏新电子股份有限公司及其有关人员提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方及资产占有方和相关当事人应对其所提供的以上原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任；

(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的一个市场交易的参考价格，没有考虑将来特殊的交易方式可能追加付出的价格等对房产价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对房产价值价格的影响。当前述条件发生变化时，资产评估结论一般会失效；

(三)对单位存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任；

( 四)本次评估中，对固定资产的现场勘察主要采用目测观察手段，未使用仪器进行测试和查验，但评估人员认为不影响评估结果的准确度；

(五)依据京房权证海国字第 0 号房屋所有权证，评估基准

日君安写字楼所有权人为中房集团北京物业公司。因该写字楼的开发商北京安汇苑房地产开发有限公司未交齐有关税费，委估房产尚未过户至夏新电子股份有限公司。

北京中企华资产评估有限责任公司 11 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

(六)评估基准日中房集团北京物业公司已将君安写字楼的公用部分抵押给华夏银行股份有限公司北京公主坟支行

评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论所产生的影响。十二、评估基准日期后重大事项

评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。

在评估基准日至评估报告提出日期之间，本公司未发现其他可能对评估结论造成较大影响的重大期后事项。十三、评估报告法律效力

(一)本评估报告的结论是以在产权明确为前提条件；

(二)本报告书所揭示的评估结论仅对被评估资产和夏新电子股份有限公司拟转让部分房产项目事宜有效，评估报告使用有效期自评估基准日起一年，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以评估结论作为实现该评估目的时资产价值的参考依据，超过一年，需重新进行资产评估；

(三)本评估报告在评估机构和注册资产评估师签字盖章后具有法律效力；

( 四)本评估报告需提交国有资产监督管理部门备案，取得备案文件后方能正式使用； 北京中企华资产评估有限责任公司 12 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书

(五)本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用，报告书的使用权归委托方所

有，未经委托方许可，我公司不会随意向他人公开。十四、评估报告提出日期 本报告书提交委托方的时间为：20xx年6月12 日。

法 定 代 表 人：孙月焕

注册资产评估师：李建英

注册资产评估师：王鸿育

北京中企华资产评估有限责任公司

二零零八年六月十二日

北京中企华资产评估有限责任公司 13 夏新电子股份有限公司拟转让所持部分北京房产项目资产评估报告书 资产评估报告书备查文件

参加本评估项目的主要人员名单

项目负责人： 李建英 中国注册资产评估师主要评估人员： 王鸿育 中国注册资产评估师

张国强 中国注册资产评估师

夏新电子股份有限公司

关联交易之独立董事独立意见

根据《关于上市公司建立独立董事指导意见》和《公司章程》等有关规定，本人作为夏新电子股份有限公司 （以下简称"公司"）的独立董事，对20xx年7月17日以通讯方式召开的公司第四届董事会2008

年度第三次临时会议议程中的《20xx年度日常关联交易的议案》和《关于处置公司房产的议案》进行了审议，现就上述议案所涉及关联交易事项发表独立意见如下：

1、前述关联交易的审议、决策程序符合《公司法》、《证券法》、

《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规和规章及《公司章程》的有关规定。

2、公司董事会在审议关联交易时，关联董事实行回避原则，其表决程序符合有关法律法规的规定。本次关联交易遵循了公平、公正、诚信的原则。

3、交易价格和方式对交易双方是公平合理的，没有损害非关联股东的利益，符合全体股东的利益。通过关联交易，公司盘活了固定资产，获得了经营急需的资金，符合公司的整体利益，

独立董事：王凤洲、郭艺勋、乔梁、王士元