岗位分析问卷调查表（样本）

本调查问卷在于收集您所在岗位的有关信息，只对岗，不对人，所以请您不必顾虑，如实回答。谢谢！

1．本岗位名称__________ ，所在部门__________，直接上司__________， 直接属下_________。

2．本岗位的工作职责 负责程度（全部/部分/协助） 占全部工作时间的 %

（1）

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3．本岗位的权限：

（1）本岗位的工作目标：

（2）本岗位在公司内部的协调关系：

（3）本岗位与公司外部的协调关系：

4．胜任本岗所需的专业知识、相关专业知识和各种能力要求

5．本岗位一旦出现失误，会给公司带来的风险（ ）

（1）无任何风险

（2）仅有一些小风险，一旦发生问题，不会给公司造成多大影响

（3）有一定风险，一旦发生问题，给公司带来的影响能明显感觉到

（4）有较大风险，一旦发生问题，会给公司带来较严重的影响

（5）有极大风险，一旦发生问题，给公司造成的影响不仅不可挽回，而且会使公司发生经济危机甚至倒闭

6．本岗位一旦出现失误，会给公司成本带来的影响（ ）

（1）损失金额低于100元/月

（2）损失金额在100元/月以上，500元/月以下

（3）损失金额在500元/月以上，2000元/月以下

（4）损失金额在2000元/月以上，5000元/月以下

（5）损失金额在5000元/月以上，10000元/月以下

（6）损失金额在10000元/月以上

7．本岗位指导监督人员的数量（ ）

（1）不指导任何人

（2）监督、指导3个以下基层员工

（3）监督、指导3～5个基层员工；或者1个基层管理人员

（4）监督、指导5～7个基层员工；或者2个基层管理人员

（5）监督、指导7～10个基层员工；或者3个基层管理人员；或者1个中层管理人员

（6）监督、指导4个以上基层管理人员；或者2个中层管理人员

（7）监督、指导2个以上中层管理人员

8．本岗负有的组织人事的责任（ ）

（1）不负有组织人事的责任

（2）仅对一般员工有工作分配、考核、激励的责任

（3）对一般员工有选拔、聘用、管理的责任

（4）对基层负责人有任免的权力

（5）对中层干部有任免的权力

9．本岗负有的法律上的责任（ ）

（1）不涉及有法律效力的合同和签约

（2）偶尔拟定有法律效力的合同，受上级审核方可签约

（3）拟定合同和签约，上级只做原则审核，本岗承担部分责任

（4）经常审核业务方面或其他方面的合同，并对合同的结果负有全部责任

（5）需要以法人资格签署有关合同并对结果负全部责任

10．本岗负有的决策责任（ ）

（1）常做一些小的决定，一般不影响他人

（2）需要做一些大的决定，只影响与自己有工作关系的部分普通员工

（3）需要做一些对所属人员有影响的决策

（4）需要做一些大的决策，但必须与其他部门负责人共同协商方可

（5）参与最高层决策

11．胜任本岗位需要的最低学历要求（ ）

（1）初中及以下

（2）高中

（3）职高、中技、中专

（4）大专

（5）大本

（6）研究生

12．本岗需要的相关专业知识（ ）

（1）偶尔使用其他学科知识

（2）较频繁地使用其他学科的一般知识

（3）频繁地综合使用其他学科知识

（4）需要经常变换专业领域

13．刚上本岗的人员需要多长时间的熟练期（ ）

（1）3个月以内

（2）3～6个月

（3）6～12个月

（4）1～2年

（5）2年以上

14．本岗工作的复杂程度（ ）

（1）简单的、独立的工作，不必考虑对他人有什么妨碍

（2）只需要简单的指示即可完成工作，不需要计划和独立判断，偶尔需考虑是否妨碍了他人工作

（3）需专门训练才可胜任工作，但大多只需一种专业技能，偶尔需要独立判断或计划，要求考虑如何工作才能不妨碍他人工作

（4）需运用多种专业技能，经常做独立判断和计划，要有相当高的解决问题的能力

（5）要求高度的判断力和计划力，需要积极地适应不断变化的环境和挑战

15．本岗工作的灵活程度（ ）

（1）常规性工作，不需要或很少需要灵活性

（2）大多属于常规性工作，偶尔需要处理一些一般性问题

（3）一般属于常规性工作，经常需要灵活处理工作中出现的问题

（4）大多属于非常规性工作，主要靠自己灵活地按具体情况来妥善处理

（5）属于非常规性工作，需在复杂多变的环境中灵活处理重大的偶然性问题

16．胜任本岗需要多长时间的工作经验（ ）

（1）3个月以内（2）3～6个月

（3）6～9个月（4）9～12个月

（5）1～2年（6）2～5年（7）5 年以上

17．本岗需要的语言能力（ ）

（1）一般信函、简报、便条、备忘录、通知

（2）工作报告、工作汇报、部门工作总结

（3）公司级文件或研究报告

（4）合同或法律文件

18．本岗需要的数学运算能力（ ）

（1）加减法（2）四则运算（3）乘方、开方、指数运算

（4）统计和线性代数（5）计算机编程运算

19．本岗需要的综合能力（ ）

（1）工作单一、简单，无需特殊技能和能力

（2）工作规范化、程序化，仅需某方面的专业知识和技能

（3）工作多样化，灵活处理问题的要求高，需综合使用多种知识和技能

（4）非常规性工作，需在复杂多变的环境中处理事务，需高度的综合能力

20．本岗工作上的压力（ ）

（1）工作常规化，工作很少被打断或干扰，极少迅速地做决定

（2）工作速度没有特定要求，手头工作有时被打断，很少迅速地做决定

（3）任务多样化，手头工作经常被打断，工作流动性很强，经常迅速地做决定

（4）任务多样化，工作时间很紧张，工作流动性很强，经常迅速地做决定，很难坐下来安静地处理问题

21．本岗工作时精力的集中程度（ ）

（1）平常注意程度即可

（2）集中精力约占全部工作时间的10%～25%

（3）集中精力约占全部工作时间的26%～50%；或高度集中精力占工作时间的10%～25%

（4）高度集中精力占工作时间的26%～50%

（5）高度集中精力占工作时间的51%以上

22．本岗对于体力的要求（ ）

（1）工作姿势随意

（2）站立、久坐时间占全部工作时间的50%以下

（3）站立、久坐时间占全部工作时间的50%以上

（4）需经常远程出差

23．本岗的开拓与创新要求（ ）

（1）全部工作程序化、规范化，无需开拓创新

（2）工作基本规范化，偶尔需要开拓创新

（3）时常需要开拓创新

（4）工作本身即为开拓创新性的

24．本岗工作的紧张程度（ ）

（1）工作时限、节奏自己掌握

（2）大部分时间工作时限、节奏自己掌握，有时比较紧张，但持续时间不长

（3）工作时限、节奏自己基本无法控制，明显感到工作紧张

（4）完成每日工作，需加快节奏，持续保持注意力高度集中，下班时经常感到疲劳

25．本岗工作的均衡性（ ）

（1）一般没有忙闲不均的现象

（2）有时忙闲不均，但有规律性

（3）有时忙闲不均，但无规律性

（4）经常忙闲不均，且忙的时间持续很长，需打破正常的作息时间

26．本岗的工作时间（ ）

（1）按正常时间上下班

（2）基本按正常时间上下班，偶尔早来、晚回

（3）上下班时间根据工作具体情况而定，但有一定规律，自己可控制、安排

（4）上下班时间根据工作具体情况而定，但无规律可循，自己无法控制、安排

27．本岗工作的危险性（ ）

（1）不会对人造成任何伤害

（2）不注意可能造成人体局部损伤

（3）可能造成较严重的伤害或偶尔远程出差

（4）常进行具危险性的远程出差

28．本岗可能造成的职业病（ ）

（1）无职业病的可能

（2）会对身体某些部位造成轻度损害

（3）会对身体某些部位造成能明显感觉到的损害

（4）会对身体某些部位造成比较严重的损害，而且会感觉到很痛苦

29．本岗环境的舒适度（ ）

（1）非常舒适，无不良感觉

（2）不舒适时间占全部工作时间的10%～15%

（3）不舒适时间占16%～25%，或极不舒适时间占10%～15%

（4）不舒适时间占26%～50%，或极不舒适时间占16%～25%

（5）不舒适时间占51%以上，或极不舒适时间占26%～50%

（6）极不舒适时间占51%以上

 

第二篇：01_房地产管理基本制度与政策

房地产管理基本制度与政策

第一章 民事法律基本知识

第一节 民法总论

◆调整平等主体的公民、法人、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。

◆民法基本原则：①意思自治；②诚实信用；③公序良俗。

◆民事法律关系要素：①民事主体（自然人、法人和其他组织；国家在一些场合是特殊主体）；②内容；③客体。

◆法律行为分类：⑴单方：①需对方受领：解除合同、免除债务；②无须受领：悬赏广告、遗嘱、设立财团。双方：买卖、赠与、借款、委托等合同。多方：合伙合同、董事会决议。⑵处分：转让房屋所有权、免除债务、放弃商标权、继承权；负担：悬赏广告。⑶有偿：买卖合同；无偿：赠与合同。⑷诺成：小件寄存；实践：保管合同。⑸要式：结婚、设立抵押权、房地产登记；不要式：除要式外。⑹死因：遗嘱；生前：除死因行为外。

◆不可代理：①结、离婚；②遗嘱；③事实、侵权行为。

◆间接代理包括：①行纪；②运输。

◆代理（直接代理）：代理人以被代理人名义并为了被代理人的利益同第三人为法律行为。行纪（间接代理）：代理人以自己名义但为被代理人利益与第三人为法律行为。居间：给委托人提供信息、媒介、服务，不能决定是否与第三人订立合同。使者（传达人）：表示本人已决定的意思或转达本人的意思表示的人，不与第三人发生法律行为。委托：仅发生在本人和代理人之间的内部关系。

◆代理：①委托代理；②法定代理；③指定代理。

◆完全民事行为能力：18周岁以上或16周岁自食其力者。限制：10周岁上或不能完全辨认自己行为的精神病人。无：10岁下或不能辨认精神病人。

◆未成年人监护：①父母；②祖父母、外祖；③兄姐；④关系密切亲朋。成年精神病人监护：①配偶；②父母；③成年子女；④其他近亲；⑤关系密切亲朋。

◆宣告失踪：下落不明满二年；公告期三个月。宣告死亡：①不明满四年；②意外事故不明满二年。公告期一年（意外三个月）。利害关系人（①配偶；②父母、子女；③兄弟姐妹、祖父母、外祖、孙子女、外孙子女；④民事权利义务关系人，存在先后顺序）向法院申请。撤销死宣：①财产关系恢复原状；②人身关系不自动恢复（若配偶未再婚则自行恢复；若再婚后又离或配偶又死则关系不恢复；子女被依法收养的若主张收养无效则不准，收养、被收养人同意除外）。

◆家庭经营的个体工商户、农村承包经营户属于合伙。

◆法人：①企业法人；②非企业法人（机关、事业单位、社团）。有限责任公司与股份有限公司之间名称变更的，不动产应办理变更登记；合伙企业将不动产转让给合伙人应办理转移登记。

◆其他组织：①私营独资企业、合伙组织；②合伙型联营；③中外合作经营、外资企业；④社团；⑤法人分支机构；⑥银行分支；⑦人保分支；⑧乡镇、街道、村企业；⑨其他。合伙组织：①合伙企业；②合伙型中外合作经营企业；③合伙律师所；④合伙会计师所；⑤合伙税务师所。

◆物的特征：①存人体外；②人能控制；③满足人需要；④为有体物。

◆不动产：①土地；②地上定着物（建筑物、构筑物、林木；构筑物：桥梁、道路、码头、油库、烟囱、凉亭、假山、雕塑、水库大坝）。

第二节 物权法

◆物权：所有权（占有、使用、收益、处分）和他物权（用益物权与担保物权）。担保物权包括抵押权（不动产、动产、动产浮动、权利和最高额抵押权）、质权（权利和动产质权）、留置权。限制物权如建设用地使用权、地役权、抵押权。

◆物权特征：物权是一种①支配权；②绝对权。

◆物权优先效力：⑴物权优先于债权（特例：①买卖不破租赁；②法律赋予的优先债权；③办理预告登记的债权）；⑵先设立物权优于后设物权。

◆物、债权区别：①物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权；②物权具有排他性，债权具有平等性。 ◆物权法特征：①私法重要组成部分；②是实体法非程序法。

◆物权法基本原则：①物权法定；②公示与公信；③物权特定。具有登记能力权利：①不动产所有权；②用益物权（如建用地使用权、土承经营权、宅基地使用权、地役权、养殖权、取水权、采矿权等）；③不动产抵押权。不具有登记能力权利：包括债权（如房屋租赁权）、对处分的限制（如遗嘱强制执行、破产记载等）、公法上的权利负担（如土地税负）、权利能力、行为能力等。物权变动公示方法：①不动产以登记；②动产以交付。不动产登记

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基本单位：土地以宗地；国有土地住房成套以套，非成套以幢、层、间；集体土地住房以宅基地上独立建筑，共有宅基地上住房以套、间；非住房以幢、层、套、间。

◆物权变动：①基于法律行为；②非基于法律行为。基于：指由法律行为引发的不动产物权或动产物权的设立、转让、变更或消灭。只有经依法登记，不动产物权变动才发生效力，以登记或交付作为生效要件。特例：以登记作为对抗要件（未经登记，不得对抗善意第三人）：①土地承包经营权的变动（合同成立即生效）；②地役权的设定（合同生效即设立）；③准不动产物权变动（船舶、航空器、机动车辆物权设立、变更、转让、消灭）。非基于：指因法律行为之外的原因而导致的物权设立、变更、转让和消灭。包括：法定继承、受遗赠、生效法律文书、政府征收、合法建房、拆房等。

◆所有权特性：①完全性；②整体性；③永久性。国有权客体：①矿藏、水流、海域；②城市土地，依法属国有农村和城郊土地；③野生动植物；④无线电；⑤国有文物；⑥国防资产；⑦国有铁、公路、电力、电信、油气管道。

◆用益物权：指用益物权人对他人所有的动产、不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。特征：①一种物权；②限制物权；③他物权；④以占有、使用、收益为内容定限物权；⑤以不支产为客体物权。用益物权包括：①土地承包经营权；②建设用地使用权；③宅基地使用权；④地役权。土地承包期限：①耕地30年；①草地30－50年；③林地30－70年。土地使用权出让年限：①居住70年；②工业50年；③文、教、卫、科、体50年；④商、旅、娱40年；⑤综合其他50年。

◆建设用地使用权的取得：①划拨（缴纳拆迁安置补偿费、无偿取得）；②出让（协议出让，招、拍、挂）；③转让（出售、互易、赠与）；④租赁。

◆工、商、旅、娱和商住经营性用地以及同一地有两个以上意向用地者，应采取招、拍方式出让。

◆建地权出让合同包括：①当事人名称和住所；②土地界址、面积；③建筑物占用空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金费用及支付方式；⑦解决争议方法。

◆宅基地使用权特征：①主体是农集经组成员；②用于住宅及附属设施。取得方式：①审批新增地（乡镇政府审批，县级批准）；②集组成员内部转让及继承。

◆地役权：指不动产权利人为便利使用不动产（需役地）通过法律行为设定或依法取得对他人不动产（供役地）加以使用的权利。特征：①对他人所有或使用不动产加以利用；②权利主体是不动产所有权人或使用权人；③客体是不动产；④权利人为提高自己效益而设定。属性：①从属性；②不可分性。

◆担保物权：指为确保特定债权实现，债务人或第三人以自己财产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权。特征：①以担保债权实现为目的；②以债务人的特定物及财产权利为标的物；③限制了债务人对担保标的物处分权；④附有担保物权的债权先于债权受偿；⑤债权人享有对担保标物变价权。属性：①从属性；②不可分性；③物上代位性。

◆抵押权：指债权人对债务人或第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务时，依法就该财产变价并优先受偿权利。特征：①一种担保物权；②在债务人财产上所设定；③不转移财产的占有；④就抵押财产优先受偿。属性：①从属性；②特定性；③不可分性；④物上代位性。

◆允许抵押财产：①建筑物及地上附着物；②建设用地使用权；③以招、拍、公开协商方式取得的荒地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤在建建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律没有禁止的其他财产。禁止抵押财产：①土地所有权；②耕、宅基、自留地（山）等集体所有土地使用权；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位，社团的教育、医疗卫生、社会公益等设施；④所有权、使用权不明或有争议财产；⑤依法查封、扣押、监管财产；⑥法律规定不得抵押财产。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍、变卖抵押财产所得价款依下列规定清偿：①抵押权已登记的，按登记先后顺序；顺序相同，按债权比例；②登记的先于未登记的；③未登记的，按债权比例。

第三节 合同法

◆合同类型：①有名：买卖、赠与、借款、租赁、保管、抵押、质押、建地权出让、土地承包经营权、地役权、保证、定金、保险、土地使用权出让、土地使用权转让等合同；无名：医疗、旅游、美容、信用卡、特许经营、企业咨询、物业管理、分时度假等合同。②双务：买卖合同；单务：赠与、借用合同。③有偿：买卖合同；无偿：赠与、委托、无偿保管、借用合同。④诺成：买卖、赠与、委托、金融机构借款合同；实践：自然人借款、客运、保管合同。⑤要式：建地权出让合同；不要式：买卖、委托合同。⑥主：主债权债务合同；从：抵押、担保合同。

◆合同成立要件：①缔约人；②意思表示一致。

◆合同无效原因：①欺诈胁迫订立，损国利；②恶意串通，损国、集、第三人利；③合法形式掩盖非法目的；④损社会公利；⑤违法强制性规定。无效合同法律后果：①自始无法律约束力；②部分无效不影响其他部分效力的其他部分仍有效；③因该合同取得财产应予以返还，不能返还应折价补偿；④因恶意串通，损国、集、第三人利益

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导致合同无效的，因此取得财产收归国有或返还集、第三人。

◆可撤销合同事由：①重大误解；②显失公平；③欺诈胁迫，违背真实意思，但不损国利；④乘人之危，违背真实意思。可撤销合同法律效果：①受损方有权请求法院、仲裁机构变更或撤销；②自始无法律约束力；③不影响合同中独立存在有关解决争议方法的条款效力；④因该合同取得财产应予以返还，不能返还应折价补偿。

◆效力待定合同：①限制民事行为能力人依法不能独立订立的；②表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的；③无权处分。法律后果：①法定代理人追认有效，否则无效；②被代理人追认或其开始履行义务的有效；③权利人追认或无处分权人后取得处分权的有效。

◆借款合同：属转移财产所有权合同。类型：⑴自然人间（属实践合同；利率超银行四倍部分不予保护，合同有效）；⑵金融机构（商业银行、银监会批准的信托公司、金融资产管理公司、典当行等）；⑶非金融机构的企业与自然人间（无效借款合同：①企业以借贷名义向职工非法集资；②企借名向社会集资；③企借名向社会公众发放贷款；④其他违法行为）。

◆买卖合同特征：①一方转移标的物所有权，另一方支付价款；②双务；③有偿；④诺成；⑤不要式。

◆赠与合同特征：①有名合同，非单方法律行为；②存在给予行为，减少赠与人财产，受赠人财产增加；③诺成；④单务、无偿。

◆委托合同特征：①以他人处理事务为目的；②以委托人、受托人之间信任为前提；③诺成、不要式；④无偿。

第四节 婚姻家庭法

◆结婚必备要件：①双方自愿；②法定婚龄（男22女20）；③一夫一妻。禁止要件：①直血亲、三代内旁亲；②患医学疾病。

◆离婚：①协议；②诉讼。准予离婚情形：①重婚或配偶与人同居；②家暴或虐遗；③赌毒恶习屡不改；④感情不和分居满二年；⑤其他感情破裂；⑥一宣告失踪，另一提离诉。

◆法定夫妻一方财产：①婚前财；②因身伤获医疗费、残疾生补费；③遗嘱或赠与财产；④专用生活用品；⑤其他应归财产；⑥军人伤保金、伤残金、医补费。共有财产：①工资奖金；②生产经营收益；③知识产权收益；④继承赠与所得；⑤其他应归财产（个人投资取益、住房补贴公积金、养老金、破产安置费）。

第五节 继承法

◆遗产包括：①公民收入；②房屋、储蓄和生活用品；③林木、牲畜和家禽；④文物图书；⑤生产资料；⑥著作、专利权中的财产权；⑦合法财产。

◆法定继承适用情形：①遗嘱继承人、受遗赠人放弃继承、受遗赠；②遗嘱继承人丧失继承权；③遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡；④遗嘱无效部分涉及遗产；⑤遗嘱未处分遗产。

◆继承顺序：第一顺序：配偶、子女（婚生、非婚生，养、继子女）、父母（生、养、继父母）；第二顺序：兄弟姐妹（同、不同父母，养、继兄弟姐妹）、祖父母、外祖。丧偶儿媳对公婆、女婿对岳父母尽赡养义务的，为第一顺序继承人。

◆继承权接受：无需继承人作出明示，没有作出放弃即为接受。放弃：继承人在继承开始后，遗产处理前，作出放弃意思表示。丧失：①故意杀被继承人；②为争遗产杀他继承人；③遗弃或虐待被继承人情节严重；④伪造、篡改或销毁遗嘱情节严重。

◆代位继承：指子女先于被继承人死亡的，由其子女晚辈直系血亲代位继承。转继承：指继承人在继承开始后遗产分割前死亡的，其有权接受遗产转而由他的法定继承人继承。

◆遗嘱继承适用情形：①没有遗赠抚养协议；②被继承人立合法有效遗嘱；③遗嘱中指定继承人未丧失、放弃继承权。

◆遗嘱形式：①公证；②自书；③代书；④录音；⑤口头。除公证外，其余均应有两个以上见证人（无、限制行为能力人；继承人、受遗赠人；与继承人、受遗赠人有利害关系人除外）在场见证。

◆遗嘱实质要件：①有完民行人；②真实意思表示；③不能取消缺乏劳动能力无生活来源人继承权；④个人财产；⑤不违社公利、公德。

◆遗赠：以遗嘱方式将个人财产赠与国、集或法定继承人以外的自然人。受遗赠人两个月内作出接受或放弃受赠表示，到期无表示视为放弃。

第二章 行政法与行政诉讼基本知识

◆行政法：调整公共行政的组织、活动、程序、监督和救济等方面所产生的各种社会关系的法律规范的总和。 ◆行政法基本原则：①合法性；②比例；③行政信赖保护；④行政应急性。

◆行政主体特征：①是组织非个人；②享有国家行政权并实施行政活动；③能以自己名义实施行政管理活动；

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④能承担其行为所产生的法律责任。

◆具体行政行为：包括行政许可、处罚、确认、强制、征用、征收、给付、奖励、行政裁决等。特征：①处分性；②特定性；③单方性；④外部性。类型：①羁束、自由裁量行为；②依申请、依职权行政行为。

◆行政登记：①许可性登记；②确认性登记（婚姻、房产、土地、车辆过户登记）。

◆房地产登记行为特点：①房地产登记机构依法登记行为；②依申请记载行为；③物权公示行为；④要式行为。 ◆行政法律责任构成要件：①行为人已有违反行政法的行为存在；②行为具有法定的责任能力；③行为人违反行政法的行为，必须在情节、后果上达到一定严重的程度。

◆行政主体法律责任追究：①权利机关以作出决定的方式追究；②司法机关以行政诉讼和行政赔偿诉讼裁决；③行政复议机关以复议决定；④上级行政机关以作出决定；⑤行政机关中专门监督部门如审计、监察部门以作出决定；⑥行政主体自己主动承担法律责任。行政公务人员：①权力机关以作出罢免决定方式追究；②具有人事管理隶属关系的行政机关以行政处分、追偿决定方式；③行政机关中专门的监察部门以作出监察决定方式。

◆行政主体承担行政责任方式：①责令作出检查通报批评；②赔礼道歉承认错误；③恢复名誉消除影响；④返还权益；⑤恢复原状；⑥停止违法行为；⑦责令履行职责；⑧撤销违法行政行为；⑨纠正不当行政行为；⑩赔偿损失。行政公务人员：①罢免行政领导职务；②行政处分；③对违法所得没收、追缴或退赔；④赔偿损失；⑤其他责任形式（责令检讨、予以通报批评、当面赔礼道歉）。

第五节 行政复议

◆行政复议范围：

①行政处罚（警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销许可证、执照、行政拘留）；

②行政强制措施（限制人身自由或查封、扣押、冻结财产）；

③行政许可（许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销）；

④权属纠纷（关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权）；

⑤经营自主权保护（侵犯合法的经营自主权）；

⑥农业承包合同（变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益）；

⑦违法设定义务（违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务）；

⑧行政许可申请（符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项）；

⑨履行法定职责（履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责）；

⑩社会保障救助（发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费）；

11其他具体行政行为（其他具体行政行为侵犯其合法权益）○。

◆管辖：⑴由政府作出原具体行政行为的：①对地方政府的具体行政行为不服的，向上一级地方政府申请行复；②对省、自治区政府派出机关所属县级地方政府不服的，向派出机关申请行复；③对省、自、直政府不服的，必须先向国务院部门申请行复，若还不服，向法院起诉或向国务院申请终局裁决。选择终局裁决不能再提起行诉。⑵由政府工作部门作出：①对县级以上地方各级政府工作部门不服的，可向本级政府申请行复，也可向上一级主管部门行复。对海关、金融、国税、外汇、国安机关不服的，只能向上一级主管部门申请行复。②对国务院各部门不服的，必须先向国务院部门申请行复，若还不服的，向法院起诉或向国务院申请终局裁决。⑶由派出机关、机构作出：①对县级以上地方政府派出机关不服的，向设立该派出机关政府行复；②对政府工作部门派出机构以自己名义作出不服的，向设立该派出机构的部门或该部门本级地方政府申请行复。⑷对法律、法规授权组织作出不服的，应分别向直接管理该组织的地方政府、地方政府工作部门或国务院部门申请行复。⑸对两个以上行政部门以共同名义作出不服的，向其共同上一级行政机关申请复议。⑹对被撤销行政机关在撤销前作出不服的，向继续行使其职能行政机关的上一级行政机关申请复议。

◆行复参加人：行政复议申请人、被申请人和第三人。

◆行复程序：①申请；②受理；③审理。

◆行复申请条件：①申请人具备提出复议申请的主体资格；②有明确的被申请人；③有具体的复议请求和事实根据；④属于申请复议的范围；⑤属于受理复议机关管辖；⑥法律、法规规定其他条件。行政相对人应当在知道相应具体行政行为之日起60日内提出复议申请。可书面、口头申请。

◆行复受理：行复机关收到申请后，应当在5日内进行审查，不符条件申请，应决定不受理并告知，制作不予受理决定书。行复审查内容：①申请是否符合法定要件；②请求是否超过法定期限；③申请提出前是否已向法院起诉，法院是否已受理。

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◆行复审理：被申请人应自收到申请书副本或申请笔录复印件之日起10日内，向复议机关提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，并提出答辩书。

◆行复期限：行复机关应自受理复议申请之日起60日内作出复议决定。在对抽象行政行为进行审查时，若行复机关对该规定有权处理的，应在30日内处理；无权处理的，应在7日内转有处理权的机关，有处理机构应在60日内处理，处理期间中止对具体行政行为的审查。

◆行复决定：①维持；②驳回；③履行；④撤销、变更或确认；⑤赔偿。

◆行复撤销决定情形：①主要事实不清、证据不足；②适用依据错误；③违反法定程序；④超越或滥用职权的；⑤具体行政行为明显不当。行复变更决定情形：①认定事务清楚、证据确凿、程序合法，但明显不当或适用依据错误；②认定事实不清，证据不足，但经行复机关审理查明事实清楚，证据确凿。行复赔偿决定类型：①申请作出赔偿决定；②依职权作出赔偿决定。

第六节 行政诉讼

◆行政诉讼受案范围：

⑴公民、法人或其他组织认为行政机关和人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依法起诉。

⑵法院受理的诉讼：

①对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；

②对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；

③认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；

④认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或不予答复的；

⑤申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或不予答复的；

⑥认为行政机关没有依法发给抚恤金的；

⑦认为行政机关违法要求履行义务的；

⑧认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。

⑨法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

⑶法院不受理的诉讼：

①国防、外交等国家行为；

②行政法规、规章或行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令；

③行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；

④法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。

⑤公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；

⑥调解行为以及法律规定的仲裁行为；

⑦不具有强制力的行政指导行为；

⑧驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；

⑨对公民、法人或其他组织权利义务不产生实际影响的行为。

◆行诉级别管辖：

基层人民法院管辖第一审行政案件。

中级人民法院管辖下列第一审行政案件：①确认发明专利权的案件、海关处理的案件；②对国务院各部门或省、自、直政府所作的具体行政行为提起诉讼的案件；③本辖区内重大、复杂的案件。

高级人民法院管辖本辖区内重大、复杂的第一审行政案件。

最高人民法院管辖全国范围内重大、复杂的第一审行政案件。

◆行诉参加人：原告、被告、第三人、代表人、代理人。

◆被告应自收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状。

◆提起行诉条件：①原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或其他组织；②有明确有被告；③有具体的诉讼请求和事实根据；④属法院受案范围和受诉法院管辖。

◆行诉程序：①起诉与受理；②第一审程序；③第二审程序；④审批监督程序；⑤对妨害行诉强制措施。 ◆法院接到起诉状，经审查应在7日内立案或裁定不予受理。法院应在立案之日起3个月内作出第一审判决。当事人不服一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级法院上诉。当事人不服一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级法院上诉。法院审理上诉案件，应在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。逾期不上诉的，一审判决或裁定发生法律效力。

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第七节 行政赔偿

◆行赔归责原则：①过错责任；②无过错归责；③违法归责。

◆行赔构成要件：①侵权主体；②侵权行为；③损害结果；④因果关系。

◆行赔范围：⑴侵犯人身权的违法行政行为：①违法拘留或采取限制公民人身自由的行政措施的；②非法拘禁或以其他方法非法剥夺公民人身自由的；③以殴打等暴力行为或唆使他人以殴打等暴力行为造成公民人身伤害或死亡的；④违法使用武器、警械造成公民身体伤害或死亡的；⑤造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。⑵侵犯财产权的违法行政行为：①违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；②违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；③违反国家规定征收财物、摊派费用的；④造成财产损害的其他违反行为。

◆房地产登记赔偿范围：⑴违反程序法：①程序不公开；②不予登记不说明理由；③不符合法定时效。⑵违反实体法：①主体不合格；②职权违法（超载、滥用职权；不履行法定职责；错误、虚假登记；形式不合法）。

◆行赔程序：第一阶段由行政机关解决赔偿责任问题；第二阶段由法院解决。赔偿请求人向法院诉讼前，先由赔偿义务机关先行处理或协商，不服或不予受理，才起诉。先行处理的期限是自收到受害人申请之日起2个月。可单独提起，也可与诉讼或复议一起，可调解。

第三章 房地产业概述

◆房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

◆重要作用：①为国民经济发展提供重要物质条件；②关联度高，带动力强；③改善住房条件和生活环境；④加快旧城改造和城市建设；⑤利于优化产业结构；⑥扩大就业；⑦政府增收。

◆城镇住房改革三阶段：①试点探索（80-91年）；②全面推进（92-02年）；③深化改革（03以来）。

◆住房政策：⑴供应政策：①商品房；②保障房（廉租房、经适房）；③政策房（棚改安置房、限价商房、公共租赁房、单位建设房）。⑵分配政策：①公积金；②补贴。⑶配套政策：①财政；②金融（个人住房商贷、公积金贷）；③土地（商品房采取招拍挂方式出让，保障房划拨并优先保证）。

◆房地产法调整对象：①开发关系；②交易关系；③行政管理关系；④物业管理关系。

第四章 建设用地制度与政策

◆土地管理制度：①实行土登；②有偿有限期使用；③用途管制；④耕地保护。

◆征收集体土地原则：①珍惜耕地，合理利用土地；②保证国家建设用地；③妥善安置被征地单位和农民；④有偿使用土地；⑤依法征地。

◆征地两级审批：①国务院（征基本农田、耕地35公顷、其他70公顷）；②省级政府。

◆临时用地期限最长不超2年，超批准时间可再申请。

◆征地费用及标准：①土地补偿（该地征收前3年值的6-10倍）；②安置补助（该地征收前3年值的4-6倍，不超15倍）；③地上附着物；④青苗补偿。

◆集体建设用地原则：①符合乡镇土地利用总体规划；②符合土地利用年度计划；③符合村庄和集镇规划；④坚持合理布局，综合开发，配套建设；⑤涉及农用地的依法办理转用和用地审批。

◆集体建设用地情形：①集体建设用地范围（兴办乡镇企业；村民建住宅；乡镇村公共设施和公益事业建设）；②符合乡镇土地使用总体规划；③符合土地利用年度计划；⑤乡镇企业、公共设施、公益事业和村民建住宅坚持合理布局，综合开发，配套建设原则；⑥乡镇企业、公共设施、公益事业和村民建住宅依法办理用地审批手续，涉及占用农用地的须转用审批。

◆土地使用权收回：①期间届满；②提前收回；③不履行出让合同收回。

◆建设用地使用权终止：①因土地灭失；②因土地使用者抛弃。

◆土地使用者在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部出让金。

◆国地使用权有偿使用方式：①出让；②租赁；③作价出资或入股。

◆土地短期租赁年限不超5年，最长不超法定同类用途土地出让最高年期。

◆划拨土地使用权范围：①国家机关、军事用地；②城市基础设施、公益事业；③重扶能交水项目；④法律规定用地；⑤建经适房。

◆划拨土地可转让、出租、抵押、作价出资或入股。

◆应采取土地出让或出租方式处置：①国企改组为有限责任或股份有限公司及组建企业集团的；②国企改组股份合作制的；③国企租赁经营的；④非国企兼并国企的。

◆可保留划拨土地使用权：①继续作为城基设、公益事业和国扶能交水项目用地；②国企兼并国企、非国企及

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国企合并后是国有工业企业的；③国企兼并合并中一方属濒临破产企业的；④国企改组为国有独资公司的。后三条保留划拨土地方式期限不超5年。

◆划拨土地使用权收回：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产而停用土地的；②根据城市建设发展需要和城市规划要求收回的；③司法部门没收所有财产而收回的；④自动放弃土地使用权；⑤未经批准同意连续两年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁、公路、机、矿场核准报废的。

◆闲置土地范围：①未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定期限开发利用的；②核准使用土地，自合同生效或批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；③已动工，但开发面积不足1/3或投资额不足25%且中止开发满一年的；④法律行政法规有其他规定的。

第五章 国有土地上房屋征收

◆公共利益特点：①客观；②共享；③不确定；④不同于国家利益或政府利益。

◆征收与征用：相同点：①强制性；②补偿性。区别：①适用对象（收不动产；用动、不动产）；②前提条件（收为国防外交、基础建设、公共事业、旧城改造等；用因抢险救灾）；③所有权转移（收为强买，用为强租）；④补偿内容（收依法补偿；用及时返还）。

◆补偿内容：①房屋价值；②造成的搬迁、临时安置；③造成的停产停业损失。

◆房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种。

◆评估测算内容：①房屋价值；②用于产权调换房屋价值；③被征收房屋类似房地产市场价格。

◆房屋征收评估报告由两名以上注册房地产估价师签字。

◆房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法。

第六章 规划和建设工程管理制度与政策

◆城市规划管理是政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。城规分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市总体规划期限为20年。修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

◆城规的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两个部分内容。城规实施中报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（规划两证一书）

◆以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在取得国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

◆建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。城市规划行政主管部门应派专门人员或认可的勘测单位到施工现场进行放线，建设工程经城市规划行政主管部门验线后，方可破土动工。

◆城市四线：①紫线指根据国家历史文化明城内的历史文化街区和省、自、直政府公布的历史文化街区的保护范围界线，及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。紫线范围内的各类建设的规划审批，实行备案制度。国家历史文化名城内的历史文化街区报国务院建设行政主管部门备案。②绿线指城市各类绿地范围的控制性。③蓝线指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。④黄线指城市基础设施用地的控制界线。（紫历史文化；绿公共绿地；蓝江河湖库；黄城市管线）

◆监理基本方法是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。三控指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；两管指监理活动中合同管理和信息管理；一协调是指全面的组织协调。

◆建筑工程施工许可管理原则：①各类房屋的建造、装修和其配套工程安装及城镇市政工程施工，开工前向所在地县级以上政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。②工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。③按国务院规定权限和程序批准开工工程，不再领取施工许可证。④须领取施工许可证建筑工程未取得证的，不得开工。

◆建设工程：指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

◆房屋建筑工程保修期限：①地基和主体为设计年限；②屋面防水、外墙防渗5年；③供热2个采暖期；④电气、给排水、设备安装2年；⑤装修2年。从工程竣工验收合格之日起计算。

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第七章 房地产开发经营制度与政策

◆房地产开发企业具有高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应等特征。

◆开发企业设立条件：①符公司法人登记名称和组织机构；②有固定办公用房；③注册资本100万元以上；④有4名持资格证房地产、建筑工程专业技术人员，2名持证会计人员；⑤法律规定其他条件。

◆房地产开发企业分一至四等级。一级由省自直建设行政主管部门初审，报住建部审批；二至四由省自直政府建主部审批。

◆投资项资本金可转让，但不得抽出。资本金可用货币、实物、土地使用权、工业产权、非专利技术作价出资，工、非作价出资比例不得超总额20%。

◆国发[2004]13号规定资本金占开发项目总投资比例不得低于35%”。09年国务院规定，调整后保障性住房和商品房项目最低资本金比例为20%，其他项目比例为30%。

◆土地使用权出让合同约定，动工开发期限1年未动工的，可征收出让金20%以下土地闲置费；满2年未动工，无偿收回土权。

◆商品房交付使用条件：①经竣工验收合格并备案；②配套基础及公共设施建成使用；③住宅分户热计量装置已安装；④住宅质量保证书及使用说明书制度落实；⑤质量责任承担主体明确；⑥前期物业落实。

第八章 房地产交易管理制度与政策

◆房地产交易原则：①自愿；②公平；③诚实信用。

◆交易基本制度：①成交价格申报；②价格评估；③价格评估人员资格认证。

◆房地产转让方式：⑴买卖；⑵赠与；⑶其他（①作价入股与他人成立企业；②一方供地另一供资金合作开发经营房地产；③企业被收购兼并合并；④以房地产抵债；⑤依法其他情形）。转让特征：房地产权属发生转移。

◆房地产转让分有偿（买卖、抵债、入股）和无偿（赠与、继承）。

◆不得转让房地产：①司法、行政机关依法裁定决定查封的；②依法收回土地使用权；③共有房产未经他人书面同意；④权属有争议；⑤未依法登记；⑥依法其他情况。

◆转让程序：①签订书面合同；②向房管提申请并申报成交价格；③房管审查；④缴纳税费；⑤办理登记手续，核发权属证书。

◆划拨土地使用权转让处理方式：①需办理出让手续，变划拨为出让，缴纳土地出让金；②不变原划拨性质，征收土地收益金。

◆商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

◆预售条件：①已交全出让金，取得土地证；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售房算，投入资金达建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。

◆商品房预售实行预售许可制度。房企取得《商品房预售许可证》后才可预售房。商品房预售合同登记备案：房企与承购人签订书面商品房预售合同30日内向房管及土管登记备案。

◆开发企业不得采取返本或变相返本销售方式销售商品房。

◆商品房买卖合同内容：⑴当事人名称或姓名住所；⑵商品房基本状况；⑶商品房销售方式；⑷商品房价款确定方式及总价款、付款方式、时间；⑸交付使用条件日期；⑹装饰、设备标准承诺；⑺供水、电、热、气、通讯、路、绿化配套基础和公共设施交付承诺和有关权益、责任；⑻公共配套建筑产权归属；⑼面积差异处理方式；⑽产权登记有关事宜；⑾解决争议方法；⑿违约责任；⒀双方约定其他事项。房企、中介发布的销售广告和宣传资料所明示事项，当事人应在合同中约定。

◆商品房销售计价方式：①套（单元）；②套内建筑面积；③建筑面积。

◆按面积计价，当事人应当在合同中载明约定与登记面积误差处理方式。未约定的可按：①面积误差比3%以内（含）的据实结算；②超3%时有权退房。若退30日内将房款利息退还。若不退，登面积大于合面积误差3%之内（含）款买受人补足；超3%部分款房企承担，产权归买受人。登面积小于合面积误差3%之内（含）款房企退还；超3%部分款房企双倍退还买受人。

◆售房后，房企不得擅自变更规划、设计。经批准确需须变更的，房企应10日内书面通知买受人，其在15日内未作出书面答复视为接受。房企未在规定时限内通知买受人的，其有权退房，房企承担违约责任。

◆房屋租赁期限不得超过20年，超过部分无效。租赁合同订立30日内，应到房管办理租赁登记备案。

◆房地产抵押条件：①依法取得房权抵押的，其占用土权必须同时抵押；②单纯土权抵押的，应以出让方式取得的。

◆不得设定抵押房地产：①权属有争议；②用于教育、医疗、市政公共福利事业；③列入文物保护建筑和有重要纪念意义建筑物；④被依法查、扣、监或以其他形式限制；⑤依法不得抵押的其他。

◆最高额抵押：指为担保债务履行，债务人或第三人对一定期间内将要连续发生债权提供担保财产的，债务人

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不履行到期债务或发生当事人约定实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

◆最高额抵押特征：①是限额抵押（无论将来实际发生的债权如何变动，抵押权人只能在最高债权额范围内对抵押财产享有优先受偿权）②是为将来发生的债权提供担保；③所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定；④是对一定期限内连续发生的债权作担保。⑤主合同债权不得转让。

◆抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②未约定债权确定期间或约定不明确，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查、扣；⑤债务人、抵押人被宣告破产或被撤销；⑥法律规定债权确定其他情形。

◆最高债权额记载最高额抵押合同中双方当事人约定的最高债权本金金额。只要发生的债权额度在最高限额内，允许债务人和债权人签订若干个主债权合同。因此授信协议期限是最高额抵押合同约定期间内允许发生的若干债权中的一个债权的期限，而最高额抵押合同约定的期限才是债权确定期间。

◆最高额抵押权的确定就是把其所担保的债权固定下来。担保的债权一经固定，就不再具有最高额抵押的特征，变成一般抵押权。经登记的最高额抵押权担保的债权确定的，当事人可以申请最高额抵押权确定登记。

◆房地产抵押登记要件：①申请书；②申请人身份证明；③房屋所有权证或房地产权证；④抵押合同；⑤主债权合同；⑥其他必要材料。

第九章 房地产权属登记制度与政策

◆根据登记制的内容和方式的不同，房地产登记分为契据式登记和产权式登记。契登理论基础是对抗要件主义（法国登记制）。产登理论基础是成立要件主义。产登分为：①权利登记制（德国登记制）；②托伦斯登记制。

◆房地产登记目的和意义：①保护房权利人合法权益；②保证交易安全，减少成本；③为房管奠定基础；④为城市规划、建设、管理提供科学依据。

◆房登任务：①作好登记簿记载工作；②作好房地产登记信息化工作；③作好房地产登记档案管理工作。 ◆房地产登记是一种物权公示方法，登记目的在于将房地产的权利状况对外公开，保证房屋交易安全便捷。 ◆房登原则：①权利主体一致原则；②属地管理原则。

◆登记机构职责：①查验权属证明和必要材料；②询问申请人有关事项；③如实及时登记有关事项；④法律规定其他职责。

◆不动产登记生效时间：①不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法规定应登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。②因法院、仲裁委法律文书或政府征收决定等，导致物权设变转消的，自法律文书或征收决定生效时发生效力。③因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力。④因合法建、拆房等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。注：享有不动产物权的，处分时，需先办理登记，未经登记，不发生物权效力。

◆更正登记：是对原登记权利的涂销，对真正权利进行登记。异议登记：将事实上的权利人及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议记入登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利推定的效力。预告登记：为保全一项请求而进行的登记，该请求权所要达到的目的是将来发生不动产物权变动。申请人办理异议登记15日内不起诉即失效。预登后，债权消灭或自能够进行登记之日起3个月内未申请登记的，预登失效。

◆房地产登记包括土地登记和房屋登记。

◆土地登记分为：①土地总登记；②土初始；③土变更；④土注销；⑤土其他（更正、异议、预告和查封登记）。土地变更登记：①国有建设用地权转让；②因处分抵押财产而取得土权；③因法院仲裁生效的法律文书或因继承受遗赠取得土权，土地权利人姓名或名称、地址变化；④土地用途发生变更。土地注销登记：①依法收回国土；②依法征收农民集体地；③因法院仲裁生效法文书致使原土权利消灭；④当事人未办理注销登记；⑤因自然灾害造成土权消灭；⑥非住宅国有建用地权期限届满未申请续期或续期未获批准。

◆房屋登记包括：⑴房屋所有权登记：①房权初始登记；②房权变更登记；③房权转移登记（因买卖、赠与、交换、继承）；④房权注销登记（因房或地灭失、放弃房所有权）。⑵房屋抵押权登记（一般和最高额+设、变、转、注）；⑶地役权登记（设、转、变动+需供役地）；⑷预告登记；⑸房屋其他登记（更正、异议、预告）。所有权变更登记：权利人因法定名称改变或房屋状况发生变化而进行的登记（如法定名称变更或房地产形状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名更改、房屋翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少、部分房屋拆除等）。

◆房登基本要求：①以共同申请为原则，以单方申请为例外；②以查验申请资料为主，实施必要实地查看；③按房屋基本单元进行登记。

◆可由单方申请登记：①合法造房取得房权；②法仲生效文书取房权；③继承受遗赠取房权；④变更情形；⑤房屋灭失；⑥权利人放弃房权；⑦法律规定其他情形。注：对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等，由房企申请房所有权初始登记时一并申请登记。由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。

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◆询问内容：①是否是申请人真实意思表示；②是否为共有房屋；③权利人是否同意更正；④其他有关事项。 ◆需实地查看：①房所有权初始登记；②在建工程抵押登记；③因房屋灭失导致房权注销登记；④法律规定其他登记事项。

◆房屋基本单元：①有固定界限；②可独立使用并有明确唯一编号的。

◆房屋登记程序：①申请；②受理；③审核；④记载于登记簿；⑤发证。认为必要时可进行公告。

◆经审核，登记申请符合条件的，应予以登记，将登记事项记载于登记簿：①申请人与依法提交材料记载主体一致；②申请初始登记房屋与申请人提交规划证明材料记载一致，申请其他登记房屋与房屋登记簿记载一致；③申请登记内容与有关材料证明事实一致；④申请登记事项与房屋登记簿记载房屋权利不冲突；⑤不存在办法规定不予登记情形。对不予登记，登记机构应书面告知申请人原因。

◆不予登记情形：①违法建筑申请登记的；②申请人不能提供合法、有效权利来源证明文件或申请登记房屋权利与权利来源文件不一致的；③申请登记事项与登记簿记载冲突的；④申请登记房屋不能特定或不具有独立利用价值的；⑤房屋已被征收、没收，原权利人申请登记的；⑥房屋被依法查封期间申请登记的；⑦法律规定其他情形。

◆房屋登记时限：①国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日、集土房权60个工作日；②抵押、地役权10个工作日；③预告、更正10个工作日；④异议1个工作日。公告时间不计入上述规定时限。因特殊原因需延长时限的，经房登机构负责人批准可延长，但最长不得超过原时限的一倍。

◆房屋登记费：①住房80元/件；②宅基地建房免登记费，收证书工本费10元；③非住宅550元/件；④经适房、街道门牌号、权利人名称变更登记按对应一半收取；⑤查封、注销、更正登记不收费。房登收费中含房屋权属证书费。向一个以上人发证时，增加一本证加收证书工本费10元。因丢失、损坏等申请补领证的，只收房屋权属证书费。

◆申请最高额抵押权设立登记应提交材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③房屋所有权证书或房地产权证书；④最高额抵押合同；⑤一定期间内将要连续发生的债权合同或其他登记原因证明材料；⑥其他必要材料。最高额抵押权登记簿记载：①抵押当事人；②债务人名称；③登记时间；④最高债权额；⑤债权确定期间。

◆申请预告登记：①预购商品房；②以预购商品房设定抵押；③房屋所有权转让（抵押）；④法律规定其他情形。

预购商品房时，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人可单方申请预登。预登后，未经预登权利人书面同意处分该房屋申请登记的，房登机构应不予办理。预登后，债权消灭或自能够进行登记之日起3个月内，当事人申请登记的，房登机构应按预登事项办理登记。预登其他事项在登记簿记载后，由房登机构发放预告登记证明。

◆申请预购商品房预告登记应提交材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③已登记备案商品房预售合同；④当事人关于预告登记约定；⑤其他必要材料。

◆申请预购商品房抵押权预告登记应提交材料：①登记申请书；②申请人身份证明；③抵押合同；④主债权合同；⑤预购商品房预告登记证明；⑥当事人关于预告登记的约定；⑦其他必要材料。

◆在建工程抵押可变更、转让。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应申请将在工抵押权登记转为房屋抵押登记。在工押登记其他事项在登记簿记载后，由房登机构发放在建工程抵押登记证明。

◆房改售房登记：①职工以成本价购买住房，产权归个人所有，登记后发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，产权来源“房改售房”，注记“房改出售的成本价格，总价款：元”。 ②以标准价购房，有部分产权，产别为“私产（部分产权）”，产权来源“房改售房”。③数人出资购房，分别发所有权证，注明“共有”。

◆房屋权属登记信息：⑴原始登记凭证（房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制具体依据，房屋权属登记申请人提交其他资料）；⑵房屋权利记载信息（房屋自然状况如坐落、面积、用途，房屋权利状况如所有权、他项权及其他限制权，其他必要信息）。

◆可公开查询信息：①房屋自然状况（如房屋坐落、面积、用途等）；②房屋权利状况（如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况及其他记载）。限制查询信息：①房权人或其委托人可查与该房权有关原始登记凭证；②房继承人、受赠人和受遗赠人可查与该房有关原登凭证；③国安、公安、检察、审判机关、纪检监察和证券监察门可查与调查、处理案件直接相关的原登凭证；④公证、仲裁机构可查询与其事项直接相关原登凭证；⑤仲裁事项、诉讼案件当事人可查与其直接相关的原登凭证；⑥涉及国安、军事需保密房权登记信息，须经其同意后可查。

◆查询人提出查询申请，填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落或证号及城需查询事项，出具身份证明或单位法人资格证明。若查询限制信息，还应提交：①房权人交共权利凭证；②继承人等交发生继承等事实证明材料；③公安、纪检监察等交单位出具查询证明及工作证件；④公证仲裁交单位出具查询证明、申请公证仲裁证明及工作证件；⑤仲裁、诉讼案件交受案证明，须与所申请查询事项直接相关；⑥涉国安、军事交其同意查询证明。

◆查询机构可出具无查询结果书面证明：①按查询人坐落或证号无法查询的；②要求查询房尚未权属登记的；

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③要求查询事项资料不存在的；④查询对事人其他要求。

◆对查询机构要求：①建立权属登记信息查询制度；②更新查询信息；③及时提供查询；④专人负责查询；⑤不擅自扩大查询范围。对查询人要求：①按规定交查询资料；②在指定场所查询；③不得毁坏查询设备；④保守国密、商密和个人隐私；⑤缴纳查询费用。

◆权属登记规范化标准：①窗口建设；②业务规范；③信息系统；④档案管理；⑤制度建设；⑥队伍建设。 ◆交易与权属登记规范化单位考评程序：①申报；②自检；③考核；④验收；⑤认定；⑥动态管理（规划化单位有效期5年）。

◆法院在协助执行中义务：①实施查封或进行实体处理前，应向房地产登记机构查询该房屋权属；②到房登机构查询时，应出示工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书；③到房登机构办理查封、预查封时，应出示工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协查通知书；④查封时，房屋权属确认以房登机构登记或出具权属证明为准；⑤土权和房权属同一人的，应同时查封；不一致的，查封被执行人名下土权或房权。房登机构在协助执行中义务：①协执时，不对生效法律文书和协执通知书进行实体审查，认为错误的，可提审查建议，但不应停止办理协执；②法院查询并复制或抄录书面材料，由房登机构加盖印章；③执行生效文书时，应按文书所确认权利人办理变更、转移登记手续。

◆法院可预查封房屋：①作为被执行人的房企，已办理商品房预售许可证且尚未出售房屋；②被执行人购买的已由房企办理房屋权属初始登记房屋；③被执行人购买的办理商品房预售合同登记备案手续或预告登记房屋。

◆查封期限：不超2年，届满可续封1年。确需再续封，经所属高级法院批准，每次再查封期限不超1年。期限届满不续封，效力消灭。

◆对生活所必需居住房屋，可查封不得拍卖。

◆查封登记时间为生效法律文书送达之日。轮候查封转为查封之日起，开始计算查封期限。预查封转为查封后，查封日期从预查封之日起开始计算。

◆续查协执通知书须在查封期限届满前送达，否则就是新的查封而非续查。若协执通知书上明确了续封期限，而续查开始时间在送达文书之日当天或以后至查封期限届满前，则续查封期限以文书确定查封期限为准；若续查封法律文书确定查封开始时间在送达文书时间前，则续查期间从收到续查文书之日起计算。

◆查封效力：①依法查封、预查房，不得办抵押、转让等权属变更、转移登记手续；②办理查封登记房，被执行人隐瞒真实情况办手续的，法院确认行为无效。房登机构应按生效文书撤销不合法登记，注销所颁证照；③明知已查封房登机构仍办手续的，对机构和责任人依法处理；④法院制作的房屋所有权转移裁定送达受让人时即发生法律效力，房登机构依文书进行登记时，当事人权利应追溯到文书生效时。

第十章 房地产中介服务管理制度与政策

◆房地产中介服务包括：①咨询；②估价；③经纪。特点：①人员特定；②委托服务；③服务有偿。

第十一章 房地产税收制度与政策

◆房地产税种：主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税；相关税有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。

◆房产税税率：①非出租房产1.2%；②出租房产12%。

◆城镇土地使用税：实行分类分级的幅度。计税依据是纳税人实际占用土地面积。

◆耕地占用税：计税依据是纳税人实际占用耕地面积。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半。

◆土地增值税：有偿转让国有土地、地上建筑物附着物并取得收入的单位和个人征收的税。实行四级超率累进税率。征收范围：包括国有土地、地上建筑物及其附着物，转让不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产行为。

◆契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的税。计税依据是产权转移时当事人签订的契约价格。纳税范围：国土权出让、土权转让；房屋买卖赠与交换；以土权、房房作价投资入股抵债；以获奖方式承受土、房权；以预购预付资建房款方式承受土、房权。税率3-5％。由承受人自转移合同签订之日起10日内向契税征收机关申报，核定期限内交纳。城镇职工第一次购买公有住房免税；因不可抗力灭失住房而重新购买的免税。个人购买经适房，契税减半。

◆营业税：销售不动产税率为5%。企业所得税：税率25%。个人所得税：税率20%。印花税：对因产权转移而书立、领受的应税凭证征收的税。税率用比例、定额税率两种。税率分五档：1‰、0.5‰、0.3‰、0.05‰、0.03‰。

2◆享受优惠政策住房标准：①住宅小区建筑容积率1.0以上；②单套建筑面积120m以下；③实际成交价低于

同级房平均价1.2倍以下。

◆个人转让住房征税优惠政策：①营业税：个人自建自用住房、企事业单位按房改成本价标准价出售住房免税；

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个人购房不足5年交易全额征税；满5年非住房差额征税，住房免税。②契税：个人购唯一住房，契税减半。购

290m以下唯一住房按1%征税。③土地增值税：个人销售住房免税。④印花税：个人销售或购买住房免税。⑤个人所得税：个人转让满5年唯一住房免税。

第十二章 住房公积金制度与政策

◆住房公积金的本质属性是工资性。

◆公积金管理基本原则：①住房公积金管理委员会决策；②住房公积金管理中心运作；③银行专户；④财政监督。

◆公积金使用原则：①定向使用；②安全运作；③严格时限的效率原则。

◆提取公积金情况：⑴职工住房消费提取（①购买、建造、翻建、大修自住房；②偿还购房贷款本息；③房租超出家庭工资收入规定比例时）；⑵职工丧失缴存条件提取（①离退休；②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；③户口迁出所在市县或出境定居；④死亡或宣告死亡）。

第十三章 物业管理制度与政策

◆物业管理服务供给主体：①物业管理企业；②专项服务公司；③咨询机构。

◆业主委员会应自选举之日起30日内向行政主管部门备案。

◆住宅物业、住宅小区内非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修资金。专维金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用。

第十四章 其他重要内容

◆当事人应在有关法律文件生效或事实发生后申请房屋所有权登记的有：互换、继承、受遗赠、以房出资入股、以房抵债。

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