土地估价报告

项  目  名   称：南昌市XXX区C-888地块                                                                                                                                                 

委     托    方：南昌市XXX公司                                                                                                                

估     价    方：南昌市XXX房地产评估公司

土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号

估价报告作业日期：二O##年一月二十七日

至二O##年二月一日

土地估价报告

第一部分  概述

一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块

二、委托估价方：南昌市XXX公司

联系地址：南昌市XX路XX大街X号

法人代表：王五

三、受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司

联系地址：南昌市XX路XX号

四、估价基准日

二O##年一月二十七日

五、估价日期

二O##年一月二十七日至二月一日

六、估价目的

为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。

七、地价定义

本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水），在估价基准日20##年1月27日设定其开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。

八、土地估价结果

评估土地总面积：80150.0平方米

单位面积地价：490元/平方米

总地价：3927万元

（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整

九、土地估价师签字：

估价师姓名            估价师证书号           签  字

十、土地估价机构：

南昌市XXX房地产评估公司      

                         法人代表：                            

                    二O##年二月一日

第二部分   估价对象界定

一、估价对象描述

1、土地登记状况

土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；

土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。

土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。

2、土地权利状况

土地所有者：国家

土地使用者：南昌XXX公司

土地使用权取得方式：划拨

土地使用权取得时间：二〇##年八月五日

3、土地利用状况

待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。

二、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27´——116°35´，北纬28°10´——29°11´之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。

2、自然环境

（1）、地形、地貌

南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积的35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积的1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。

（2）、气候、水文

南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的繁育和生长。

3、城市性质

南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合和贸易的新型城市。

4、行政区划、人口

南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。

1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。

据1998年统计，全地区人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。

5、社会经济状况

据20##年《江西统计提要》，全市20##年完成国内生产总值达435.1亿元，比上年增长了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿元，第三产业达183.77亿元，分别比上年增长7.1%、7.7%和9.2%。

20##年南昌市固定资产投资快速增长，投资结构优化。全年完成固定资产投资54.334亿，比上年增长133%。

20##年南昌市财税形势良好，全年完成预算内财政收入18.3011亿元，比上年增长9.1%，金融机构人民币各项存款余款627.4761亿元，各项贷款余额400.7426亿元，分别比上年增长15.2%和1.2%。

20##年，南昌市人口总量稳步增长，城市居民收入稳步增长。其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达4077.39元，人均可支配性收入达5268元，分别比上年增长4.7% 、6.2%、8.6%。

6、城市规划

1985年6月22日国务院正式批准了《南昌市城市总体规划（1981—20##年）》，并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西重要的经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发展，要充分发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第三产业，特别是注意提高城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生活方便的社会广义现代化城市”。

根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针，市区人口远期控制在105万人左右，其中城区人口控制在85—90万人，昌北地区10—15万人，罗家工业区5万人左右。市区用地规模到20##年控制在87平方公里内，其中城区用地控制在62平方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模的发展。规划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市的建设重点放在新城区。“松动”旧城区人口2—3万，无期“松动”5—7万。

总体规划将南昌市划分为3个规划圈：城区包括东湖、西湖、青云谱区。市区包括城区和距城区10公里范围内的罗家工业综合区、昌北地区。南昌地区包括市区、湾里区和南昌、新建2县。规划布局以城区为中心，昌北地区和罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理的城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约1公里的韶山路为界，南不超过青云谱。规划将城区分为5片，即：市中心、城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌北地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，规划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地区已有100多个企事业单位，职工3.9万余人，规划该区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。

工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、化肥工业区。市区以传统的中山路、胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。

规划兴建各种等级的变电站。逐步形成110千伏和220千伏电力环网。市区规划兴建10个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多种通信业务，并增加邮电网点。

规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区，北到江坊，日供量为44万立方米，受益户为11万户。

规划城区生活居住用地由现在的人均20平方米增至31.5平方米，其中新区为40平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳定的蔬菜、副食品和其他经济作物基地。

开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提高绿化覆盖率。

（二）、区域因素

影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境条件、人口密度等因素。

1、区域概况

估价对象所在地YY片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一江之隔，可经水、陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互动效果会更加明显。

2、交通条件

随着YY一路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。

3、基础设施

由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。

4、环境条件

该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。

5、人口密度

该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区，周边生活基础设施还不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。

（三）、个别因素

土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；

土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。

土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。

交通状况：紧临新建的YY一路。

  土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。

第三部分   土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《城镇土地估价规程（试行）》；

5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；

6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。

（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；

2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；

3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发[1987]81号）；

4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发[1995]63号）；

5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY片区土地利用规划》；

6、《南昌市20##年统计年鉴》；

7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

8、《南昌市城区土地定级估价报告》；

（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。

1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件；

2、企业法人营业执照及组织机构代码证；

3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；

二、土地估价

1、估价原则：本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。

2、估价方法：由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。

   3、估价结果

估价人员在现场勘查和对当地地产市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地在评估基准日20##年1月27日设定的土地用途、土地使用权性质、土地使用年限以及土地开发程度条件下的土地使用权价格为：

评估土地总面积：80150.0平方米

单位面积地价：490元/平方米

总地价：3927万元

（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整

三、估价的假设和限制条件

1、估价的前提条件和假设条件：

（1）南昌市XXX公司以出让方式能取得XXX区C-888地块土地使用权；估价对象作为居住用地，经开发能得到最有效利用，并产生相应土地收益。

（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。

（4）委托方提供的资料属实。

2、估价结果和价估报告的使用

（1）本评估报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效。

（2）本报告由南昌市XXX房地产评估公司负责解释。

（3）未经本公司书面同意，本评估报告书中任何一部分内容都不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

3、需要特别说明的事项

（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件所载土地面积为准。

（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。

（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。

土地估价技术报告

项  目  名   称：南昌市XXX区C-888地块                                                                                                                                                  

委     托    方：南昌市XXX公司                                                                                                                

估     价    方：南昌市XXX房地产评估公司

土地估价报告编号：赣XX土评字（2008）第666号

估价报告作业日期：二O##年一月二十七日

至二O##年二月一日

土地估价技术报告

第一部分  总述

一、估价项目名称：南昌市XXX区C-888地块

二、委托估价方：南昌市XXX公司

联系地址：南昌市XX路XX大街X号

法人代表：王五

三、受托估价方：南昌市XXX房地产评估公司

联系地址：南昌市XX路XX号

四、估价目的

为委托方以出让方式取得南昌市XXX区C-888地块土地使用权提供市场价值参考依据。

五、估价依据

（一）全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》；

4、《城镇土地估价规程（试行）》；

5、国家土地管理局《关于土地使用权转让登记有关问题的通知》（[1997]国土[籍]字第2号）；

6、国家土地管理局印发的《土地估价报告规范格式（2001）》。

（二）省人大和政府及有关部门颁布的法律、法规、文件

1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；

2、《江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例》；

3、江西省人民政府《江西省征收耕地占用税实施办法》（赣府发[1987]81号）；

4、江西省人民政府《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发[1995]63号）；

5、《南昌市城区土地利用总体规划》及《YY片区土地利用规划》；

6、《南昌市20##年统计年鉴》；

7、江西省人民政府、南昌市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；

8、《南昌市城区土地定级估价报告》；

（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、收集到的相关资料。

1、南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件；

2、企业法人营业执照及组织机构代码证；

3、估价人员现场勘查所得的宗地区域因素、个别因素等资料；

六、估价基准日

二O##年一月二十七日

七、估价日期

二O##年一月二十七日至二月一日

八、地价定义

本次所评估的土地价格是指估价对象实际开发程度尚未具备完全的三通（通路、供电、供水），在估价基准日20##年1月27日设定开发程度尚未具备完全三通（通路、供电、供水）条件下，规划用途为居住用途，使用年限为70年的土地使用权价格。

九、需要特殊说明的事项

（1）对于该宗土地面积，我们以委托方提供的南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件所载土地面积为准。

（2）该宗土地价格是以设定的土地用途，运用基准地价系数修正法、假设开发法测算确定的；如土地用途及地价的构成因素改变，则土地价格应相应的调整。

（3）土地价格是在我们设定的土地因素条件下确定的，如设定因素发生改变，则土地价格也应相应的改变。

十、土地估价师签字

   估价师姓名          估价师证书号         签字

十一、土地估价机构

南昌市XXX房地产评估公司

法人代表：

                              二〇##年二月一日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

土地位置：XX路与XX路交叉口处；

土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。

土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。

2、土地权利状况

土地所有者：国家

土地使用者：南昌XXX公司

土地使用权取得方式：划拨

土地使用权取得时间：二〇##年八月五日

3、土地利用状况

待估宗地尚未具备完全的三通（供水、供电、通路）；红线内为两口池塘，仍未平整。

二、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

南昌市地处江西省北部，赣江下游、鄱阳湖畔，介于东经约115°27´——116°35´，北纬28°10´——29°11´之间，东南面向著名的武夷山脉，西南直通闻名于世的井冈山，北邻游览避暑胜地庐山，是中原和南方闽、粤之间的咽喉地段，既是沿海的内地，又是内地的前沿。

2、自然环境

（1）、地形、地貌

南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，城区坐落处的东岸是以冲击层为主的湖积平原，东南地势平坦，西北丘陵起伏，平均海拔25米。城区内有东湖、西湖、南湖、北湖，城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河湖环绕。全市平原面积2651.79平方公里，占总面积的35.8%；水系面积2146.04平方公里，占29%；全市西北以岗地、丘陵为主，山地面积87.21平方公里，占全市总面积的1.2%；丘陵面积879.62平方公里，占11.9%；岗地面积1637.7平方公里，占22.1%。

（2）、气候、水文

南昌属亚热带气候，温暖湿润、雨量充沛、日照充足、四季分明，日平均气温为摄氏17.5℃，极端最低气温为摄氏零下9.3℃，极端最高气温为摄氏43.6℃。年平均降雨量1600毫米，历年平均无霜期291天，日照时数1895小时。冬季受蒙古冷高压控制和影响，盛行偏北气流，1月多刮偏北风；夏季受西太平洋副热带高压控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响，盛行偏南气流，7月多刮偏南风。春秋两季为过渡季节，分别受大陆高压和海上高压的控制和影响；春末夏初，天气温湿而多雨；秋末冬初，天气干爽而少雨。一年的四季中，夏冬季长，春秋季短，年平均气温比相似纬度邻省地区略高，更有利于农作物的繁育和生长。

3、城市性质

南昌市是江西省省会和全省政治、经济、科学技术、文化教育的中心，经50余年社会主义经济建设，已经建立了门类齐全的工业综合体系，成为集工业综合和贸易的新型城市。

4、行政区划、人口

南昌市县辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、郊区5个区；南昌县、新建县、进贤县、安义县4个县。

1999年总户数1055035户，人口4226585人（男2178722人，女2047863人）农业人口2535012人，非农业人口1691573，平均每户人口数4.01人，人口密度571人/平方公里。

据1998年统计，全地区人口密度为每平方公里1056.2人，其中市区人口密度为1248人；而在城区，人口密度则更高。按当时城区建置，人口密度情况是：西湖区每平方公里为6197人，高出市区人口密度3.9倍；东湖区为5649人，高出3.5倍；湾里区为1730人，高出38.6%，郊区为2064人，高出65%，青云谱区为1996人，高出59.9%。

5、社会经济状况

据20##年《江西统计提要》，全市20##年完成国内生产总值达435.1亿元，比上年增长了8.3%，其中第一产业达46.05亿元，第二产业达205.28亿元，第三产业达183.77亿元，分别比上年增长7.1%、7.7%和9.2%。

20##年南昌市固定资产投资快速增长，投资结构优化。全年完成固定资产投资54.334亿，比上年增长133%。

20##年南昌市财税形势良好，全年完成预算内财政收入18.3011亿元，比上年增长9.1%，金融机构人民币各项存款余款627.4761亿元，各项贷款余额400.7426亿元，分别比上年增长15.2%和1.2%。

20##年，南昌市人口总量稳步增长，城市居民收入稳步增长。其中城市人口达171.59万元，1999年人均GDP达9552元，人均消费性支出达4077.39元，人均可支配性收入达5268元，分别比上年增长4.7% 、6.2%、8.6%。

6、城市规划

1985年6月22日国务院正式批准了《南昌市城市总体规划（1981—20##年）》，并作了重要批复。批复指出：“南昌市是江西省省会，是江西重要的经济、文化、科技和信息中心，南昌市今后的发展，要充分发挥水陆交通便利优势，逐步改善城市布局，大力发展第三产业，特别是注意提高城市环境质量，搞好城市防洪和基础设施配套，逐步把南昌市建设成为经济繁荣、科技文教事业发达、环境优美、生活方便的社会广义现代化城市”。

根据“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的方针，市区人口远期控制在105万人左右，其中城区人口控制在85—90万人，昌北地区10—15万人，罗家工业区5万人左右。市区用地规模到20##年控制在87平方公里内，其中城区用地控制在62平方公里。为有效控制市区人口规模和用地规模的发展。规划发展一批小城镇，以吸引“松动”城区人口。近期南昌市的建设重点放在新城区。“松动”旧城区人口2—3万，无期“松动”5—7万。

总体规划将南昌市划分为3个规划圈：城区包括东湖、西湖、青云谱区。市区包括城区和距城区10公里范围内的罗家工业综合区、昌北地区。南昌地区包括市区、湾里区和南昌、新建2县。规划布局以城区为中心，昌北地区和罗家工业综合区与之紧密联系，外围有湾里、石岗、莲塘等卫星城镇及县城、乡（镇）组成合理的城镇体系。城区面临赣江，东至赣抚平原五干一分渠以东约1公里的韶山路为界，南不超过青云谱。规划将城区分为5片，即：市中心、城北、城东、城南、朝阳洲。各片分设中心，住宅和各项公共设施在片内基本平衡，改变旧城区居住密集、交通拥挤、环境低劣、工业效益差的弊端。昌北地区依山临水、与城区一江之隔，有丘陵地可供建设，且少占农田，规划近期为南昌市发展方向。长陵镇在南昌大桥建成后，是南昌市副中心。昌北地区已有100多个企事业单位，职工3.9万余人，规划该区将以长陵、牛行、下罗为中心，形成组轩式布局。

工业以“内涵”发展为主，在城区不再安排新的或大的工业项目。市区工业各片分行业相对集中，城北为造纸、化工、纺织工业区；城东为轻工业区；城南为机械工业区；朝阳洲为木材加工、建筑构件和小型工业区；双港为冶金工业区；麦园为电子工业区；罗家为钢铁、化肥工业区。市区以传统的中山路、胜利路结合人民广场，形成商业服务和文化娱乐中心；在彭家桥形成体育、广播电视中心。

规划兴建各种等级的变电站。逐步形成110千伏和220千伏电力环网。市区规划兴建10个市话分局。逐步发展数据、传真、用户电报、图象传输等多种通信业务，并增加邮电网点。

规划管道燃气，城区东起石泉村，西至赣江、抚河江畔，南起青云谱区，北到江坊，日供量为44万立方米，受益户为11万户。

规划城区生活居住用地由现在的人均20平方米增至31.5平方米，其中新区为40平方米。规划上海路、青山湖、朝阳洲、京山、昌北等地兴建住宅小区。贯彻面向城市、为城市服务的方针，在郊区建立稳定的蔬菜、副食品和其他经济作物基地。

开发梅岭为风景游览区，建设青山湖和抚河故道风景区；美化沿江大道，开辟红谷滩、绳金塔公园、重建滕王阁；利用宜林山地植树造林，提高绿化覆盖率。

（二）、区域因素

影响居住用地的区域因素主要有交通条件、基础设施状况、公用设施状况、环境条件、人口密度等因素。

1、区域概况

估价对象所在地YY片区位于南昌市昌北区域内，其东临赣江大桥，南临八一大桥，西临红谷滩行政区，北临昌北机场；与城南仅一江之隔，可经水、陆两路与城南相通。随着两岸经济的发展，区域互动效果会更加明显。

2、交通条件

随着YY一路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建设，该区域交通条件必将完善起来，呈现出布局合理的道路网。

3、基础设施

由于该区域刚开发利用，周边基础设施较差；但随着该区域土地的快速利用，当地各项基础设施必将得以完善。

4、环境条件

该区域自然风光较好，具有较大的绿化空间；随着该区域土地的逐步开发利用，环境美化的合理布局等，该区域将形成一个优美的生活居住环境。

5、人口密度

该区域是昌北片区一个刚刚起步开发利用的居住区，周边生活基础设施还不够完善，出入也不够方便；因此，目前当地人口密度较小。

（三）、个别因素

土地位置：YY一路与XX二路交叉口处；

土地来源及其变革：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地权属来源为划拨。

土地权属性质及其权属变更状况：该宗土地权属性质为国家所有，南昌XXX公司通过划拨方式取得该宗土地使用权。

土地用途：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定该宗土地用途为居住用途。

土地面积：依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，确定待估宗地总面积为80150.0平方米。

土地四至：待估宗地东临XX大道，南临YY一路，西临XX二路，北临YY二路。

交通状况：紧临新建的YY一路。

土地形状：呈方形，对土地利用较为有利。

第三部分   土地估价

一、估价原则

本次估价过程中遵循的主要原则有合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、协调原则、需求与供给原则、变动原则、多种估价方法相结合的原则。

二、估价方法与估价过程

由《城镇土地估价规程》可知，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估技术《规程》，根据当地地产市场发育情况以及结合估价对象具体特点及估价目的等来选择适当的估价方法。因此，在本次估价中主要采用基准地价系数修正法和假设开发法来测算待估宗地价格。

A、假设开发法

假设开发法：是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。

计算公式为：

生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地的税费

B、基准地价系数修正法

所谓基准地价系数修正法，是指求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据宗地区域条件、个别条件、土地使用年限、期日、开发程度等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法，其基本公式为：

P=P^|×(1+)×A×B×T+F

式中：P——某地块的宗地评估价格

      P^|——该地块所在土地级别的基准地价

      K_i——宗地各区域因素修正系数

A——个别因素修正系数

      B——使用年限修正系数

      T——估价期日修正系数

      F——土地开发程度差异修正值

（一）运用假设开发法测算

1、规划条件说明

依据南昌市国土资源局洪国土资利字[2008]888号批复文件，可知待估宗地利用规划条件为：建筑容积率≤1.6（含高层），建筑密度≤28%，绿化率≥40%；土地总面积为94074.71平方米，其中规划道路用地面积为13924.71平方米，建设用地面积为80150.0平方米。

2、待估宗地价格测算

（1）开发完成后房地产价值的确定

根据土地利用规划条件，土地最高最佳使用原则，可确定待估宗地地上建筑物总建筑面积为128240平方米；根据市场上同类物业售价及估价对象实际状况，确定开发完成后多、高层住宅平均销售价格为1400元/平方米；则

开发完成后房地产价值=128240×1400

=17953.6万元

    （2）开发成本的确定

a、建筑成本

经市场调查分析可知，市场上由生地开发建造与设定估价对象相类似房屋建筑成本约600元/平方米；在本次估价中， 建筑成本取600元/平方米。

建筑成本= 600×128240

= 7694.40万元

b、专业费

专业费为建筑成本的8%。

专业费= 7694.40×8%

= 615.55万元

 c、小区配套设施费用

小区配套设施费按建筑成本的8%计算。

小区配套设施费用= 7694.40×8%

= 615.55万元

d、开发成本

开发成本= 建筑成本 + 专业费用 + 小区配套设施费用

        = 7694.40 + 615.55 + 615.55

        = 8925.50万元

3、管理费用的确定

根据南昌市房地产开发管理费收取标准，在本次评估中，管理费按开发成本的5.5%提取；则

管理费用= 8925.50×5.5%

        = 490.90万元

4、投资利息的确定

在投资利息计算时，地价是在项目初期一次性支付，假设建筑成本及其它各项费用在1.5年建设期内均匀投入，投资利息率为5.31%（中国人民银行20##年2月21日公布的固定资产一年期贷款利息率）。

利息=地价×5.31%×1.5＋(开发成本＋管理费用)×5.31%×0.75

=地价×5.31%×1.5＋(8925.50＋490.90)×5.31%×0.75

=(地价×0.08 ＋ 375.01)万元

5、销售税费的确定

销售商品房时销售税费（广告宣传费2%，卖方交营业税6%）为其售价的8%；则

销售税费= 17953.60×8%

        = 1436.29万元

6、投资利润确定

开发商投资利润率一般按房地产总投资的15—25%计算，因此，本次评估中，结合估价对象实际状况，综合确定本次投资利润率为17%。

投资利润=（土地价格＋开发成本＋管理费用）×17%

=（土地价格＋8925.50＋490.90）×17%

= (土地价格×0.17 ＋ 1600.79)万元

7、购买土地税费的确定

目前，南昌市购买土地税费按地价的4%收取；则

购买土地税费= 地价×0.04万元

8、土地价格的确定

生地价格 = 开发完成后的房地产价值 - 由生地建造房屋的开发成本 - 管理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 买方购买生地的税费

土地价格=17953.60-8925.50-490.90-1436.29-(地价×0.08＋ 375.01)-(土地价格×0.17＋1600.79)-地价×0.04

土地价格= 5125.11÷1.29

        = 3972.95万元

土地单价= 3972.95÷80150.0

        = 496元/平方米(取整)

因此，采用假设开发法评估得到该宗土地70年期的土地使用权价格为496元／平方米。

（二）运用基准地价系数修正法测算地价

1、基准地价成果及内涵介绍

20##年7月，南昌市土地管理局经过调查分析，具体组织测算和编写了《南昌市城区土地定级报告》和《南昌市城区土地估价技术报告》，两报告已经南昌市土地估价委员会原则批准执行，并报请原国家土地管理局验收。该基准地价将南昌市城区土地分为6级，覆盖范围为100平方公里，具体地价详见下表：

南昌市城区土地基准地价表                    单位：元/平方米

2、待估宗地基准地价的确定

根据南昌市城区土地基准地价表，待估宗地所在区域土地级别；可确定当土地用途为居住用途，开发程度达“五通一平”（红线外“五通”，红线内场地平整），使用年限为70年时；待估宗地所在区域土地基准地价为637元/平方米。

3、区域因素修正（ΣK）

估价过程中，按照基准地价标准，使用住宅用地地价区域影响因素指标说明表和修正系数表。详见下表：

V级住宅用地区域因素修正系数指标说明表

V级住宅用地区域因素修正系数表

待估宗地区域因素修正系数表

    

4、个别因素修正

a.容积率修正

住宅用地容积率修正系数表

注：除表中列出的容积率修正系数外，其它容积率修正通过表中相临容积率对应修正系数线性内插法计算获取。

根据委托方提供的资料，估价对象容积率为1.6，参照上表可知容积率修正系数K=0.88

b.其它个别因素修正(A)

住宅用地个别因素修正还包括面积状况、形状修正、规划限制条件。

宗地面积状况修正系数表

宗地形状修正系数表

规划限制条件修正系数表

待估宗地个别因素修正系数表

5、使用年限修正(B)

由于南昌市居住用地基准地价测算设定年限为70年与待估宗地估价设定使用年限70年相同，因此可确定待估宗地年期修正系数B=1。

6、确定期日修正系数（T）

对南昌市地价市场分析可知，从基准地价测算完到本报告评估基准日为止，在此期间南昌市居住用地地价水平有一定变化，故确定估价对象期日修正系数K_期日=1.20。

7、确定土地开发程度差异修正值（F）

由于待估宗地设定开发程度与基准地价测算时设定的开发程度不尽相同，其中待估宗地开发程度尚未具备完全的“三通”，基准地价测算时设定的开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”；故综合确定土地开发程度差异修正值F=-60。

8、确定待估宗地地价

P = P^|×(1+)×A×B×T+F

= 637×(1-20.39%)×0.89×1.0×1.20-60

= 482元/平方米（取整）

因此，用基准地价系数修正法得出待估宗地价格为482元/平方米。

三、地价的最终确定

根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，本次采用的假设开发法与基准地价系数修正法均为测算居住用地地价的基本方法；因此，在本次估价中，估价人员结合以往估价经验及当地同类土地的地价水平；综合确定以以上两种方法所得结果的加权算术平均数作为其最终的估价值，其中假设开发法拟定权重为0.6，基准地价系数修正法拟定权重为0.4。估价结果详见下表：

估  价  结  果  表

四、估价结果

估价人员在现场查勘和对当地地产市场分析的基础上，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法；测算出待估宗地在估价设定用途、使用年限及土地开发程度条件下，评估基准日为20##年1月27日的土地使用权价格为：

评估土地总面积：80150.0平方米

单位面积地价：490元/平方米

总地价：3927万元

（人民币）大写：叁仟玖佰贰拾柒万元整

注：待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》

第四部分    附  件

1、估价对象评估委托合同

2、委托方提供的相关资料

3、估价机构营业执照

4、土地估价机构资质证书

5、土地估价师资格证书