广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文）

附录2

土地估价技术报告

项目名称：柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市荣军路323

号（原金地市场）的地块国有土地使用权挂牌价格评估

受托估价单位：建成土地评估有限责任公司

土地估价报告编号：***－2012（柳）－地－估字第016号 土地估价技术报告编号：***－2012（柳）－地－技字第016号 提交土地估价报告日期：20xx年11月11日

关键词：柳州市

出让

建成土地评估有限责任公司

20xx年

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目 录

第一部分 总述 .......................................................... 3

一、估价项目名称 .................................................... 3

二、委托估价方 ...................................................... 3

三、受托估价方 ...................................................... 3

四、估价对象 ........................................................ 3

五、估价目的 ........................................................ 4

六、估价依据 ........................................................ 4

七、价格定义 ........................................................ 4

八、估价基准日 ...................................................... 5

九、估价日期 ........................................................ 5

十、估价结果 ........................................................ 5

十一、需要特别说明的事项 ............................................ 6

十二、估价人员签字 .................................................. 7

十三、土地估价机构 .................................................. 7

表1 土地估价结果一览表 ............................................ 8

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 ................................ 9

一、估价对象概况 .................................................... 9

二、地价影响因素分析 ................................................ 9

第三部分 土地估价 ..................................................... 13

一、估价原则 ....................................................... 13

二、估价方法与估价过程 ............................................. 13

（一）技术路线与估价方法 ........................................ 13

（二）估价过程 .................................................. 14

三、地价的确定 ..................................................... 28

（一）地价确定的方法 ............................................ 28

（二）估价结果 .................................................. 29

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第一部分 总述

一、估价项目名称 柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块国有土地使用权挂牌价格评估。

二、委托估价方

柳州市国土资源局。

三、受托估价方 机构名称：建成土地评估有限责任公司；

机构地址：广西柳州市柳东新区柳东大道23号；

资质级别：一级；

机构注册号：**********；

资信等级：A级资信等级；

资信号：**********；

法人代表：张三；

联 系 人：徐蕾；

联系电话：159xxxxxxxx。

四、估价对象

估价对象为柳州市国土资源局拟挂牌出让位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块国有土地使用权，规划总用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），其中公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩）。

估价对象所在宗地规划用途为居住、商业，评估设定用途为商业、住宅。估价对象土地面积、用途以《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号）所载为依据。

宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

本项估价所评估的地价是指估价对象土地使用权价格，不含地上之动产、不动产价格。

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五、估价目的 柳州市国土资源局拟挂牌出让位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块国有土地使用权，特委托建成土地评估有限责任公司对该地块价格进行评估，目的是为柳州市国土资源局分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考。

六、估价依据 1.有关法律、法规

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

2.有关政策文件

（1）广西壮族自治区人民政府、柳州市人民政府颁布的有关法规和政策规定；

（2）广西壮族自治区国土资源厅、柳州市国土资源局颁布的有关政策规定；

（3）柳州市人民政府公布的《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》。

3.采用的技术规程

中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》。

4.委托估价方提供的有关资料

包括规划设计条件、宗地图等资料。

5.受托估价方掌握的有关资料

（1）柳州市城市土地价格调查成果资料；

（2）柳州市土地出让、转让和房地产开发等房地产交易资料；

（3）《柳州市城市总体规划》；

（4）《柳州统计年鉴》；

（5）柳州市近期工程造价信息资料。

6.估价人员实地勘察、调查所获取的资料

主要包括影响地价的区域因素和个别因素资料、房地产开发资料。

七、价格定义

根据本项估价的目的和估价地块的实际情况，我们对本项估价中的土地使用权价格做如下界定：

1.估价基准日：20xx年10月31日；

2.土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”(即：通上水、 4

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通下水、通电、通讯、通路，以下同)，红线内“场地平整”，估价设定土地开发程度为宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

3.土地用途：规划用途为居住、商业，评估设定用途为城镇住宅用地、局部商服用地；

4.权利状况：估价对象土地所有权为国有，柳州市国土资源局拟以挂牌方式出让估价对象土地使用权；

5.使用年限：商业40年，住宅70年；

6.土地利用条件：根据委托方提供的《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号）所载的规划设计条件，2.5≤地块控制容积率≤4.2，15%≤建筑密度≤26%，绿地率≥30%，建筑限高≤100米。本次评估依此设定估价对象容积率为4.0。

7.价格类型：土地使用权价格。

综上所述，本报告所估地价是指在正常土地市场条件下，在上述设定条件下的土地使用权价格。

八、估价基准日

20xx年10月31日。

九、估价日期

20xx年10月31日∽20xx年11月11日。

十、估价结果

在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于柳州市荣军路323号（原金地市场）地块国有土地使用权，设定用途为居住、商业，估价对象所在宗地规划总用地面积为27662.23平方米（合41.49亩），公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），在满足地价定义条件下土地使用权价格的评估结果为：

单位面积地价：9442.43元/平方米（629.50万元/亩）；

总地价：26119.88万元(大写：人民币贰亿陆仟壹佰壹拾玖万捌仟捌佰元整)。 估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。

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十一、需要特别说明的事项 1.估价假设条件

（1）估价对象作为居住、商业用地，将得到最有效开发和利用；

（2）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规；

（3）委托方提供资料的真实性是本项评估的前提，如因资料失实导致评估结果失实，受托估价方不负责任；

（4）评估设定土地开发程度为：宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”；

2.估价结果和估价报告的使用

（1）本项评估采用的技术规程为中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》。

（2）柳州市人民政府公布的柳州市基准地价及柳州市土地管理部门制定的地价评估的有关技术规定是本项评估的重要依据。

（3）本报告所评估的地价是在价格定义及假设条件限定下的土地使用权价格，未包含出让土地使用权所需的各种费用。

（4）本评估报告仅限于为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考，不能应用于除此之外的其他用途。

（5）估价土地面积、用途以《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号）为依据。

（6）在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效；如过有效期，本评估报告的土地价格应作相应调整或重新评估。土地利用条件包括土地用途、规划参数、基础设施条件等因素。

（7）本估价报告和估价结果的使用权归委托方，解释权归建成土地评估有限责任公司。

（8）未经本估价机构书面同意，委托方不得以任何形式发表、肢解使用本报告或应用于与本项估价目的不符的其他用途。凡因委估方使用本报告不当引起的后果，本估价机构和估价人员不承担任何责任。

3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理

本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。

3.其他需要说明的问题

（1）评估报告中有关资料来源于委托方以及评估人员收集整理。

（2）本评估报告的价格货币种类为人民币。

（3）本次估价商业最高使用年限设定为40年，住宅用地最高使用年限设定为70年。实际使用年限应以出让方最后确定为准。

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十二、估价人员签字

十三、土地估价机构

建成土地评估有限责任公司

估价机构负责人：

二Ｏ一二年十一月十一日

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表1 土地估价结果一览表

估价机构：建成土地评估有限责任公司 估价报告编号：***－2012（柳）－地－估字第016号

一、上述土地估价结果的限定条件：

1.土地权利限制：本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。 2.基础设施条件：

地面平整状况：宗地场地已平整； 周围道路状况：临荣军路；

供电状况：宗地外接市政供电网； 供水状况：宗地外接市政供水管网； 电讯状况：宗地外配备有通讯设施； 排水状况：宗地外通市政排水管网。

3.规划限制条件：土地规划用途为居住、商业；1.5≤容积率≤4.2；15%≤建筑密度≤25%；绿地率≥30%。详见《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号）所载规划设计条件。

二、其他需要说明的事项：

1.在土地利用条件和当地房地产市场状况未发生重大变化时，评估结果有效期自评估基准日起壹年内有效； 2.评估结果仅为委托估价方分析、确定估价对象国有土地使用权价格提供价值参考； 3.“五通”是指通上水、通下水、通电、通讯、通路；

4.本次估价结果包含了宗地及至地上100米以及至地下-15米使用权的价格，其他说明见本报告“估价结果及估价报告的使用”。

建成土地评估有限责任公司 二Ｏ一二年十一月十一日

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第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象概况

1.土地位置状况

估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场）地块，土地规划用途为居住、商业。估价对象所在宗地规划总用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩）。

宗地四至：东面与祥兴汇龙源、福邦房开相临，西面临荣军路，北面隔规划路与地球物理探矿局相对。

2.土地权利状况

（1）土地所有权：国有。

（2）土地使用权：柳州市国土资源局拟出让估价对象土地使用权。

（3）他项权利状况。本项估价不考虑他项权利限制对地价的影响。

（4）使用年限：商业部分设定为40年，住宅部分设定为70年。

3.土地利用状况

根据委托方提供的《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号），估价对象规划用地性质为居住、商业。2.5≤地块控制容积率≤4.2，15%≤建筑密度≤26%，绿地率≥30%。

二、地价影响因素分析

1.一般因素

（1）地理位置

估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场），东面与祥兴汇龙源、福邦房开相临，西面临荣军路，北面隔规划路与地球物理探矿局相对。地理位置较好，交通便利。

（2）自然环境

A、 地势、地貌 该地块周边丘林、山地分布较广，柳州属典型的喀斯特地貌。但带地块地势较平坦，利于开发。

B、气候、水文

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柳州地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6℃,而北部山区则在16.5℃之间，适合居住。

水文条件良好。雨水充沛，洪灾少见且对该区域无影响。

（3）城市性质 柳州又称龙城，位于广西壮族自治区中部，是中国南方一座古老而美丽的城市，早在5万年前就有“柳江人”生活在这里了，从建城至今已有两千一百多年的历史，具有良好的人文历史景观和丰富的旅游资源，是国家甲级旅游城市和历史文化名城，广西最大的工业基地和经济中心。

（4）社会经济状况 柳州市现辖4区6县，总面积18618平方公里，其中市区面积650多平方公里。近几年来，柳州市的经济建设取得了令人瞩目的成就。柳州市一直在加大固定资产投资的规模，随着固定资产投资规模的扩大，柳州市的经济建设和社会发展都上了一个新台阶。城乡面貌得到了极大的改观，居民的居住环境得到极大改善，城市形象和地位得到极大提高。

工业：20xx年工业升级行动计划，重点推进“十大工业结构调整工程”，加快推进“三年四千亿，工业再翻番”战略实施，全面加快“广西柳州汽车城”建设，以汽车产业为轴线，进一步优化全市产业布局，加快结构调整步伐，全力打造千亿元产业，推进建设柳州特色的新型工业化。

商业：根据柳州市人民政府批复实施的规划来看荣军路西南片区规划空间结构为：三轴、两片、一带。“三轴”即为荣军路发展轴、柳石路发展轴、蝴蝶山路片区中心商业发展轴。荣军路东片区规划建设一批高端项目，打造综合新城社区。片区内的主要商业用地临蝴蝶山路、荣军路、柳石路。这些都将影响该片区商业消费升温，为该项目的发展带来契机。

旅游业：本地块西南面有龙潭公园，西北面有马鞍山公园，东北面有箭盘山奇石园，自然资源丰富。

（5）城市规划与发展目标

根据柳州市人民政府批复实施的规划来看：○1荣军路西南片区规划空间结构为：三轴、两片、一带。“三轴”即为荣军路城市发展轴、柳石路发展轴、蝴蝶山路片区中心商业发展轴。“两片”即为荣军路、柳石路、蝴蝶山路北侧围合的居住商业片区；蝴蝶山路南侧、荣军路、柳石路围合的商业服务综合居住片区。“一带” 即为柳石 10

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路南侧、龙潭群山山脚以居住为主的沿线一带。另外，在沿到路一线的绿廊及主要道路的交汇处，结合街头绿地及建筑界面形成6处片区绿化景观节点。 此外，在各居住小区，根据人口规模，规划了大小不同的公共绿地。片区内的主要商业用地临蝴蝶山路、荣军路、柳石路。规划对这一片区的居住用地主要采取保留、改造和整治的处理措施。○2荣军路东片区规划建设一批高端项目，打造综合新城社区。

从以上规划来看，无论是商业的辐射带动作用，还是道路拓宽推动作用，亦或是绿地规划的推动作用， 这些都将影响该片区住房消费升温，为该项目的发展带来契机。

（6）房地产市场状况 目前柳州经济发展迅速，房地产业也在不断发展。20xx年柳州市房地产交易情况有关数据出炉，根据柳州市房屋登记管理中心提供的数据显示，5月柳州市共办理商品房合同备案1309套，同比增长24.90％，环比下降2.09％；面积12.51万平方米，同比增长7.11％，环比增长13.21％。 其中商品住房1025套，同比增长12.14％，环比增长20.73％；面积10.28万平方米，同比下降1.25％，环比增长23.86％。商品住房备案套数环比增长超两成，令人为之一惊。

（7）一般因素对柳州市地价水平的影响

2.区域因素

影响估价对象地价的区域因素有：商服繁华度、交通条件、基础设施状况、人口状况、洪水淹没状况、宗地规划条件等。估价对象位于柳州市荣军路323号（原金地市场）的地块，我们对影响估价对象地价的区域因素简要分析如下：

（1）商服繁华度。估价对象距市级商服中心较近，距区级商服中心距离一般，所在区域周围有畔山领秀等小区，总体评价估价对象所处区域商服繁华度较好。

（2）交通条件。估价对象位于荣军路323号（原金地市场），距离火车站较近、汽车站较远，附近有88、12等多路公交车站台，综合评价估价对象所处区域交通条件较好。

（3）生活、公用等基础设施状况。估价对象所在区域供水、排水、供电、电讯等生活设施配套齐全。文化教育配套可以基本满足需求。

（4）环境质量。估价对象周边自然资源较丰富，环境不错，基本无污染。

（4）人口状况。估价对象目前该区域的商品住宅开发项目主要有畔山领秀、泰合广场等住宅小区，人流量较多。

（5）洪水淹没情况：无洪水淹没。

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（6）周围用地类型：估价对象周围用地类型以住宅、商业用地为主，带有工业用地。

（7）规划条件。据查柳州市城市总体规划，估价对象所在区域未来土地规划用途主要为住宅和商业用地。

综上所述，影响估价对象地价的区域因素条件优，随着城市土地的集约利用水平的不断提高，估价对象具有较高的保值增值潜力。

3.个别因素

估价对象规划用途为居住、商业，估价设定用途为商业、住宅用地，我们在分析估价对象地价的个别因素时，主要考虑宗地面积、周围用地类型、宗地面积、宗地形状、用地限制、工程地质等。

位置：柳州市荣军路323号（原金地市场）。

用途：规划用途为居住、商业，评估设定用途为商业、住宅用地。

面积：规划总用地面积约27662.23平方米（合41.49亩），公共通道用地面积为1780.12平方米（合2.67亩），建设净用地面积约27662.23平方米（合41.49亩）。

临街状况：临荣军路。

规划技术指标：1.5≤容积率≤4.2，15%≤建筑密度为≤26%，绿地率≥30%。

形状：较规则。

地形地势：平坦，对土地利用无影响。

工程地质：委估方未提供地质勘察资料，估价按一般情况考虑。

周围土地利用类型：以住宅用地为主。

综合分析估价对象个别因素条件较优。

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第三部分 土地估价

一、估价原则

本项评估主要遵循以下估价原则：

1.供需原则。土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

2.替代原则。土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

3.变动原则。估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。

4.协调原则。如果土地能与周围环境相协调，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调。

5.最有效使用原则。土地估价是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。

6.预期收益原则。土地价格受预期收益开成因素的变动所左右，通过对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确

预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。

二、估价方法与估价过程

（一）技术路线与估价方法

根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术规范，根据当地地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

由于估价对象所在区域类似估价对象商业、住宅用地交易案例较多，因此可选用市场比较法进行评估。由于待估宗地是为开发建设用地，具有预期收益，宜采用剩余法测算地价。由于本地块有拆迁安置部分适合采用成本法进行估价。综上所述，我们 13

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采用市场比较法、剩余法和成本法进行评估，然后根据这三种方法的测算结果综合确定估价对象的地价。

A、市场比较法

在求取一宗估价对象的价格时，根据替代原则，将估价对象与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出估价对象地价的一种方法。其计算公式为：

待估宗地价格=比较案例宗地价格

×（待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数）

×（待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期地价指数） ×（待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数） ×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数）

B、剩余法

剩余法是指在求取委估宗地的价格时，将委估宗地的预期开发后的开发总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，来确定委估宗地土地价格的一种方法。其公式为：

土地使用权价值=预期开发价值－工程建筑成本－专业费用－管理费用－投资利息-开发利润-销售费用及税金

C、成本法

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值等方法。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。新开发土地的成本法估价公式为：

新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益

（二）估价过程

1.市场比较法

市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。

（1）比较实例选择

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选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：

①用途相同；②交易类型相同；③属于正常交易；④区域及个别条件相近；⑤同一供需圈；⑥估价期日相近；⑦统一价格基础。

本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与估价对象条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：

实例A：

该地块位于柳州市荣军路东侧（原竹木市场），城镇住宅、商服（商业）用地。土地面积24520.60平方米，土地使用年限为商业40年，住宅70年。临近燎原路，距火车南站约7.1公里。生活配套设施便利程度中等，环境较好。宗地地形一般，形状规则，有规划限制（2.5≤建筑容积率≤3.0，15%≤建筑密度≤27%，绿地率≥30%）。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。宗地挂牌出让成交价格为6623元/平方米，交易时间20xx年9月。

实例B：

该地块位于柳州市荣军路（原建材市场），城镇住宅、商服（商业）用地。土地面积12696.09平方米，土地使用年限商业40年，住宅70年。临近燎原路，距火车约7.0公里。生活配套设施便利程度一般，环境较好。宗地地形一般，形状规则，有规划限制（2.5≤建筑容积率≤3.2，25%≤建筑密度≤30%，绿地率≥25%）。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。宗地挂牌出让成交价格为7238.44元/平方米，交易时间20xx年9月。

实例C：

该地块位于柳州市跃进路100号，城镇住宅、局部商服用地（商业）。土地面积4924.93平方米，土地使用年限为商业40年，住宅70年。临近跃进路，距火车约9公里。生活配套设施便利程度一般，环境较好。宗地地形一般，形状规则，有规划限制（2.0≤建筑容积率≤3.5，15%≤建筑密度≤32%，绿地率≥30%）。宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”。宗地挂牌出让成交价格为6700.6元/平方米，交易时间20xx年8月。

（2）比较因素选择

根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：

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① 交易时间：确定地价指数；

② 交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；

③ 区域因素：主要有商服繁华度、交通条件、生活、公用等基础设施状况、人口状况、洪水淹没情况、环境条件等；

④ 个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、公交便捷度、地形地势、宗地基础设施条件、周围土地利用类型、工程地质等；

（3）编制比较因素条件说明表

估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表2。

表2 比 较 因 素 条 件 说 明 表

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（4）编制比较因素条件指数表

A、交易情况：交易价格正常，不需作修正。

B、用途修正：估价对象与实例A、B、C基本相同，故本次估价无需进行用途修正。

C、土地使用年期修正

估价对象与比较实例的使用年期住宅部分均为70年，商业部分均为40年，故不需作年期修正。

D、容积率修正：本次估价按住宅部分进行容积率修正。根据《柳州市城区土地定级及基准地价更新报告》中阐述，住宅用地容积率修正系数表如表3。

表3 住宅用地容积率修正系数表

（5）区域及个别因素修正

区域因素及个别因素各个别因素的修正幅度分别控制在±10%以内。

①区域因素：

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A、周围土地利用类型：分为公园、景点；办公教学用地、住宅小区；普通住宅区；厂矿住宅区；其它用途五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，最大修正指数不超过10%；

B、配套生活设施便利程度：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，最大修正指数不超过6%；

C、距火车站距离：分为距离3公里以内、5公里以内，5公里以外三个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，最大修正指数不超过5%；

D、环境条件：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2%，最大修正指数不超过6%。

②、个别因素：

A、宗地面积：分为面积对土地利用极为有利、对土地利用较为有利、对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响、对土地利用产生严重影响五个等级，影响以

估价对象为100，每上升或下降一个等级指数增加或减少1%，最大修正指数不超过5%；

B、临近道路类型：分为混合型主干道、生活型主干道、生活或交通型主干道、交通型次干道、支路五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级指数上升或下降1%，最大修正指数不超过6%；

C、宗地形状：分为对土地利用极为有利、对土地利用较为有利、对土地利用无不良影响、对土地利用有一定影响、对土地利用产生严重影响五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级指数上升或下降1%，最大修正指数不超过6%；

D、地势地形：分为平坦、较平坦、不平坦三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级指数上升或下降3%，最大修正指数不超过6%；

E、工程地质：分为抗震强、次强、一般、弱、次弱五个等级，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1%，最大修正指数不超过5%。

F、宗地基础设施条件：分五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3%，最大修正指数不超过6%；

G、洪水淹没情况：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数减少或增加1%,最大修正指数不超过5%；

（6）编制比较因素条件指数表，详见表4。

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广西工学院鹿山学院本科生毕业设计（论文） 表4 比 较 因 素 条 件 指 数 表

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（7）编制因素比较修正系数表

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表5。

表5 因 素 比 较 修 正 系 数 表

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（8）计算各比较实例修正后的地价

根据市场比较法测算地价的公式，我们由上述比较因素修正系数表计算三个比较实例修正价格如下：

实例一：6623.00×(100/100)×??×(100/100)＝9035.76元/m

实例二：7238.44×(100/100)×??×(100/100)＝9685.03元/m2

实例三：6700.6×(100/100)×??×(100/100)＝9026.38元/m2

（9）确定待估地产地价

经过测算，三个比较实例的比准价格分别为9035.76元/平方米、9685.03元/平方米、9026.38元/平方米，三个价格有一定的差距，经过比较分析，我们取三个比较实例修正得到的比准地价的加权平均值作为估价对象的评估结果，即实例A比准地价权重分别为25%，实例B比准地价权重分别为45%，实例C比准地价权重为30%。则：

单位面积地价＝9035.76×25%＋9685.03×45%＋9026.38×30%

＝9325.12元/m2

（10）方法应用评价

我们在运用市场比较法测算地价过程中，所选择的三个比较实例现势性好、可比性强，符合当前柳州市土地市场的基本情况；修正因素选择及因素指数确定以柳州市土地定级估价成果为主要依据，并结合估价对象和比较实例的特点及估价人员的经验积累进行了综合分析，评估结果较为真实地反映了估价对象的客观市场价格水平。

2.剩余法

2.1 预期开发价值的测算

根据委托方提供的《关于提供柳州市荣军路323号（原金地市场）地块规划设计条件的复函》（柳规条件[2012]14号），该地块规划用途为居住、商业。该区域为未来柳州重要的住宅区，因此该项目市场潜力很大。

待估宗地净建设用地面积为27662.23平方米，评估设定用途为商业、住宅。主要建设商住楼。容积率为4.2，总建筑面积为27662.23×4.2＝116181.37平方米，目前柳州市房地产开发中，商业、住宅等一般以销售为主，故估价人员设定估价对象开发完成后的利用方式为销售。本次估价假设的规划指标如下：

地下车位：项目应建一层地下层作为人防工程及地下停车库，负一层总建筑面积约为27662.23平方米，根据《柳州市民用建筑修建防空地下室报建手册》，地下人防的面积约为116181.37×4%＝4647.25平方米，停车场建筑面积约为27662.23 -4647.25＝23014.98平方米，即可设停车位：23014.98/30≈767个（规划要求车位 21 2

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应达到116181.37/100×0.6≈697个，所以停车位能满足规划要求）。

公建配套主要有物业管理用房、居委会用房、文化活动中心等：约1000平方米。 商业部分建筑面积：按总建筑面积的15%计，约为116181.37×12%＝13941.76平方米。

住宅部分建筑面积：116181.37-1000-13941.76＝101239.61平方米

估价人员对区域内及类似区域已开发和正在开发的住宅楼售价的对比分析，通过市场比较法来确定项目的商业、住宅及地下车位售价，并在当前市场价格水平的基础上，根据价格的走势，预测开发完成后价格。

（1）用市场比较法评估项目住宅平均价格。 ①市场比较法可比案例

A、“畔山领秀”：均价6000元/平方米，柳石路（原仪表厂） B、“山语城”：均价6200元/平方米，银铜隧道口 C、“汇金壹号”：均价6400元/平方米，荣军路226号

表6 因素条件说明表

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表7 比较因素修正指数表

③确定售价

考虑到估价对象所在区域为开发成熟度较高的地区，该区域土地供应虽较为稀缺，但是随着房地产市场的日益规范，目前房地产信贷政策较紧，估价对象所在区域未来一、二年内住宅价格有增长幅度不大，则预测项目开发完成后的住宅售价为6160元/平方米。

（2）用市场比较法评估当前商业市场价格。

根据委托方提供资料，调查目前待估宗地所在地区类似的小区内商业设施较多，可应用市场比较法评估当前市场价格。

①市场比较法可比案例

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A、“冠亚· 国际星城”：均价12000元/平方米，柳州古亭大道100号 B、“和祥苑”：均价10000元/平方米，柳州古亭大道229号 C、“和兴园”：均价14000元/平方米，柳州市跃进路100号

表8 因素条件说明表

根据上述因素比较，编制以下因素修正系数表。

表9 比较因素修正指数表

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考虑到估价对象所在区域为商业成熟度仍较低，预计随后两、三年内区域的商业增长势头不大，则预测项目开发完成后的商业平均售价12507元/平方米。

（3）当前地下车位平均价格预测。

根据调查，柳州市地下车位的售价一般为12-18万元/个，根据估价对象所在地段，本次估价地下车位设为15万元/个。

假设项目建成后，除公建配套外，其他即可全部售出，由此可测该项目的预期开发价值为：

767×60%×150000＋101239.16×6160＋13941.76×12507＝867038477.92元

2.2 开发成本 ①工程建造成本：

根据柳州市工程造价信息以及项目本身状况，地下停车场及人防部分建安造价约2000元/平方米，地面部分造价约1600元/平方米，（包括除基础外主体工程、电梯、水电安装、消防工程、通讯工程等项目），再加上前期工程、室外工程、绿化工程等费用约100元/平方米（按地上建筑面积分摊），本次评估设地上部分建筑成本约1700元/平方米。

27662.23×2000＋116181.37×1700＝252832789.00元 ②专业人士费用：

包括工程前期进行的工程设计、勘察、可行性研究、策划等有关费用，取工程建造成本的8%。

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252832789.00×8%＝20226623.12元

③管理费用：

是指工程建设中发生的各项管理费用，取工程建造成本的6%。

252832789.00×6%＝15169967.34元

④不可预见费：

取工程建造成本的5%。

252832789.00×5%＝12641639.45元

小计：建筑物开发成本＝①＋②＋③＋④＝300871020.91元

2.3 建筑开发成本利息：

以上述建筑物开发成本为基数，根据总体开发规模，设定开发周期为2.5年，利息率按评估基准日中国人民银行公布的一至三年年期贷款利率5.40%计，假设开发成本费用均匀投入，计息期为开发期的一半，则建筑物开发成本贷款利息为：

投资利息＝地价×[(1＋利率)周期－1]＋建筑物开发成本×[(1＋利息率)开发周期/2－1]

＝地价×[(1＋7.0%)2.5－1]＋300871020.91×[(1＋7.0%)1.25－1]

＝0.1843×地价＋26552656.4 (元)

2.4 投资利润

根据估价人员调查，当前柳州市房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为2.5年的项目投资利润率估算可达25%。本次估价中设定估价对象项目投资利润为全部预付资本（包括建筑开发成本和土地成本）的25%，则：

投资利润＝(地价＋建筑开发成本)×25%

＝(地价＋300871020.91)×25%

＝0.25×地价＋75217755.23（元）

2.5 销售费用及税金

①税金：包括营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按预期销售收入的5.65%计。

867038477.92×5.65%＝48987674元

②广告宣传及代理费：取预期销售收入的3%。

867038477.92×3%＝26011154.34元

销售费用及税金小计为74998828.34元

2.6 开发完成时的土地使用权价格

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根据假设开发法计算公式：地价＝楼房售价-建造成本-利息-销售税费-利润，将上述有关数据代入：

地价＝867038477.92 -252832789.00-(0.1843×地价＋26552656.4)

-74998828.34-(0.25×地价＋75217755.23)

则，地价＝271490076.72（元）

2.7 单位面积地价＝271490076.72/27662.23

＝9814.47元/m2

2.8 方法应用评价

我们在运用剩余法测算地价过程中，从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资反映了委估宗地的地价水平。根据土地估价的最有效原则和合法原则确定了土地最佳利用方式，较真实反映了开发完成后土地连同建筑物的市场售价以及开发费用及利润等。评估结果较为真实地反映了估价对象的客观市场价格水平。

3.成本法

计算表格 单位：万元

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计算结果为26200.26万元。

三、地价的确定

（一）地价确定的方法

根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，我们分别采用了市场比较法、剩余法和成本法测算估价对象价格，市场比较法的评估结果为9325.12元/平方米，剩余法的评估结果为9814.47元/平方米，成本法的评估结果为9471.49元/平方米，三种方法的评估结果差距不大。市场比较法评估结果是根据替代原则，选用现实交易的案例进行比较修正，最终得出评估结果。因选用的案例为现实交易案例，测算得出的结果最接近宗地的市场价格，具有最大的现实性和可靠性，较其他方法测算得出的结果更具有说服力，其准确性更高，易被交易双方接受。剩余法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资反映了委估宗地的地价水平，反映了投资者获取待开发土地所能支付的最高价格，比较接近土地正常的市场价格。成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，即是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法，更接近土地正常的市场价格。根据柳州市房地产市场行情，结合估价人员经验，本次估价我们取上述两种方法评估结果的加权平均值作为估价对象的最终估价结果，其中，市场比较法结果取权重55%，剩余法结果取权重15%，成本法结果取权重30%，则估价对象最终评估结果为：

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总地价＝9325.12×55%＋9814.47×15%+9471.49×30%

＝9442.43元/平方米（629.50万元/亩）

（二）估价结果

在充分调查、分析影响估价对象土地价格各因素的基础上，依据科学的评估原则，采用适当的评估方法，经过科学、公正的评估，确定柳州市国土资源局委托评估的位于荣军路323号（原金地市场）地块，估价土地面积为27662.23平方米，在满足地价定义条件下土地使用权价格为：

单位面积地价：9442.43元/平方米（629.50万元/亩）；

总地价：26119.88万元(大写：人民币贰亿陆仟壹佰壹拾玖万捌仟捌佰元整)。 估价对象估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。

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