保利房地产股份有限公司

财务分析报告

分析人：许可可

目录

一、分析目的 ........................................................................................................................... 3

二、公司简介 ........................................................................................................................... 3

三、偿债能力分析 ................................................................................................................... 3

四、盈利能力分析 ................................................................................................................... 4

五、运营能力分析 ................................................................................................................... 5

六、成长能力分析 ................................................................................................................... 6

七、其他方面的分析——核心能力 ........................................................................................ 7

八、沃尔评分法 ....................................................................................................................... 7

九、分析结论 ........................................................................................................................... 8

附注：....................................................................................................................................... 9

一、分析目的

随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况，为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产20xx年的财务状况。

二、公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。20xx年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

根据保利地产20xx年半年报：“公司总资产3521.30亿元，净资产719.91亿元，归属上市公司股东的净资产535.33亿元。”

三、偿债能力分析

1. 流动比率

20xx年企业的流动比率较20xx年度上升，一般认为比率为2较为适宜，20xx年保利地产流动比率约为1.8，在整个行业平均值1.69之上，算较强。 公司流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。 2. 速动比率

本期公司速动比率为26.3%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业的盈利能力。 3. 现金比率

本期现金比率从23.26%降低到20.26%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高会影响企业的盈利能力。 4. 资产负债率

20xx年度资产负债较20xx年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。 5. 产权比率

产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。

总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步改善负债结构。

四、盈利能力分析

1. 销售利润率

20xx年度的销售利润率较20xx年度有所下降，但是20xx年总营业收入高于20xx年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁殖则销售额低而销售成本高，则销售利润率低。表明20xx年度销售成本高于20xx年度。 2. 成本费用利润率

该指标表明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高利润越大，反映企业的经济效益越好。本期成本费用利润率低于上年度，表明本年度的经济效益低于上年度。

3. 净资产收益率

本年度净资产收益率高于20xx年度，该指标表明股东权益的收益水平，指标越高，说明投资带来的收益越高，并且该比率岁实践推移而增长。因而，该值合理。

4. 总资产报酬率

本期资产报酬率较20xx年度略微下降，如果该指标越高，表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果。

综合以上方面，虽然各项指标有所下降但都保持在较高的水平上，表明保利地产依旧有较高的盈利能力。

五、运营能力分析

1. 应收账款周转率

应收账款周转率较20xx年度下降，周转天数上升，说明20xx年度资产流动性较20xx年度弱，若果企业赊账有可能比现金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般来说，企业的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度较快，

可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。若企业应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利用率和资金的正常周转。

2. 流动资产周转率

20xx年度流动资产周转率与20xx年度持平，单20xx年度流动资产周转天数较20xx年度减少，说明企业的短期内营运能力有所提高，企业的流动资产得到有效利用。

3. 存货周转率

本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好，存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好，存货过多会良妃资金，存货过少不能满足流转需要，企业应在特定的经营条件下保持一个最佳的存货水平。

4. 总资产周转率

总资产周转率与20xx年度保持一致，周转天数比同期有所减少，表明企业资产可供运营的机会越多，使用效率越高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理有必然关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效利用。

保利地产20xx年度的营运能力有很的提高，其应收账款、总资产的营运能力都非常优秀。

六、成长能力分析

1. 主营业务收入增长率

主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期，若果该指标低于5%，说明该公司的产品已进入谁退器，炒吃市场份额以及很困难了。本期增长率低于20xx年度，但是还是保持着较高的增长率，属于稳定期。

2. 净利润增长率

净利润增长率较20xx年度有很大幅度的下滑，说明本年度净利润未有很大的增长，盈利能力一般，

3. 净资产增长率

净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。本年度该指标依旧低于当年度的指标额，在企业经营中，

净资产收益率越高代表了较强的生命力，如果在较高的净资产收益率的情况下，又保持较好的净资产增长率，则表明企业未来法发展更加强劲。 4. 总资产增长率

本期的总资产增长率较20xx年度有所下降，总资产增长率，是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况，也是企业偿还债务的保障。发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。

以上可知，保利地产20xx年度成长能力弱于20xx年度，但其数据普遍高与行业平均水平，依旧具有较强的成长性。

七、其他方面的分析——核心能力

动荡的环境，严格的调控，激励的竞争，多变的需求，是得地产成为高风险行业。保证基业常青，地产企业必须段创造出持续发展的能力——核心竞争能力。地产行业特征决定行业六大关键成功因素：战略远见、创新、资源整合、市场研究、资金运营、品牌建设。

保利地产具有三大核心能力： 1) 战略预见能力：保利地产抓住机会迅速扩张，02年实行股份制改革后开

始战略转型，进而晋升为中国房地产品牌价值五强。

2) 资本实力雄厚：保利地产作为保利集团主要运作平台，拥有保利集团的

强大资金实力为后盾，集团深厚的军方背景，是得政府关系良好，能得到英航积极信贷支持。

3) 市场研究能力：保利地产进入超过全国19个城市，辐射中、东部经济

发达区域，基本完成全国布局。因此，具有全国市场调研能力，几十把握市场变化情况，熟悉各区域地产市场特色，星辰个规模经济。

三大需要完善的能力：资源整合能力、创新能力（大部分产品以模仿为主，不能因地制宜，没有自己的产品特色）品牌建设能力（品牌形象模糊，需要拉近与客户之间的距离）

八、沃尔评分法

根据沃尔评分法得到的总分高于100，说明保利公司本年度财务状况良好。但是速动比率低于标准值，因此保利公司在未来还需调整好负债结构，提高偿债能力。

九、分析结论

保利地产公司具有优秀的营运能力和较强的成长性，房地产开发是资金密集型行业，保利地产在资金上，应要充分运用财务杠杆，加快货币资金的流动性，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

附注：

保利房地产（集团）股份有限公司

资产负债表 20xx年12月31日

 

第二篇：保利地产财务分析报告

      

保利地产（600048）

投资分析报告

系    别  国贸系          

年级专业  09级证券一班   

学    号  2009019148      

姓    名   黄满            

指导老师  金虎斌           

保利地产（600048）财务分析报告

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

（一）我国房地产行业发展的现状

20##年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求；另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。　　

受政策调控影响，20##年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较20##年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20##年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。20##年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。　　

20##年末至20##年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为20##年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松；在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致20##年的房地产市场呈现波动调整格局。

（二）保利地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。
　　（1）以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%，销售签约面积达650.29万平方米，年销售去化率超68%。
　　同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。20##年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元；公司已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。
　　（2）降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平；房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点；全年实现营业收入470.36亿元，实现净利润65.31亿元，同比分别增长31.04%和32.74%。
　　（3）等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。
　　（4）资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额181.5亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为78.43%，较20##年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较20##年降低了3.08个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为139.25亿元，占有息负债的20.42%，财务稳健，短期偿债压力较小。
　　（5）商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元；同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。
　　（6）品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。20##年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至184.59亿元，较上年度增长34.85%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“2011中国主板上市公司最佳董事会（50强）”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。
　　（7）建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、保利地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

    由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的0.74到11年6月的0.39，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

二、保利地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1）公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2）随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，维持销售额800亿的预测。维持对公司12-13年EPS1.42、1.85元的预测，对应PE为10X、8X，重申买入评级。(申万研报)