房地产市场项目可行性分析报告

地块项目可行性分析报告

第一部分：项目概况

一、项目背景

地块用于土地出让。

二、宗地位置

1、用地四址：北至北侧规划支路，西至发鸿街,南至红旗路,东至健康路（具体位置详见规划红线图）。

2、用地面积：53952.3平方米（见地价评估情况表）。

三、宗地现状

1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接。

2、地块处于射阳县实验小学学区。（射阳当地仅小学实行学区制）。

3、地块内东侧距离健康路42米处有一条小河沟（宽度约11.5米）从南到北贯穿地块，规划要求保留水系。

4、地块南段红旗路向东通往开发区，向西通往329省道，为县城北区域东西干道。

5、地块北端的规划道路是人民医院的内部道路。地块与人民医院之间以金属栅栏墙分隔。

6、商业沿西侧发鸿街、红旗路北侧分布，东侧健康路无商业。红旗路南侧即为小洋河，无商业。

四、地块周边情况

1、地块位于县城商业核心区的北端，南接步行街，西南连接振阳路，均为县城主要商业街。往北（发鸿街至人民医院除外）、往西均无商业延伸。

2、没有上规模的商业购物中心（百货商场），无快捷连锁酒店，无国内一线品牌服饰专卖店。

3、本地大型超市三家：华润苏果（解放路朝阳街路口，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积7000平方米左右，26个收银口）；乐天玛特（振阳街，背靠步行街，三层，底层专柜，二、三层超市，单层面积5300平方米左右，21个收银口）；文峰千家惠（人民东路，距离步行街1.2公里，三层，底层专柜，面积2500平方米；二、三层超市，单层面积5000平方米左右，23个收银口）。

4、红旗路日常人流量约为步行街南端的人民路人流量的40%。

5、本地人没有收费停车的概念，均属沿路边随处停车；电瓶车、摩托车乱停放现象普遍。

6、县城内商业铺面总量巨大。但消费人流主要聚集在步行街及其周边。

五、市政配套

地块位于县城中心区，水、电、天然气、电话、网络、道路、排水设施齐备。

六、规划控制要点

1、用地使用性质

该地块使用性质为商住用地，商住比例为1:1（按建筑面积计算），其中商业可上浮10%。

2、用地使用强度

（1）、容积率：不得大于3.5，不得小于1.8

（2）、建筑密度：不得大于55%（其中住宅部分不得大于26%）

（3）、绿地率：不得小于15% （其中住宅部分不得小于30%）

3、建筑设计条件

1、建筑后退红线及离界距离按建筑控制线要求实施，建设规模、高度、层数按审定方案为准。

2、建筑风格：以现代建筑风格为主。

3、主出入口设置于红旗路，次出入口设置于发鸿街和健康路，北侧支路除地下车库出入口外，不得设立其他出入口。位置结合公共绿地考虑。地块内需考虑人车分流。

4、建筑间距及与周边相关建筑距离均应满足《江苏省城市规划管理技术规定》的要求，地块内住宅建筑之间日照系数按1：1.38控制。同时，须满足抗震消防要求。

5、地块内住户按1位/户标准配置汽车位，商业建筑用户按照50/万平方米标准配置车库。同时须免费为射阳县医院代建出入口位于北侧支路侧的地下车库，建筑面积不小于1000平方米。

6、地块应按《城市居住区规划设计规范》的要求配置公共服务设施。小区内建有地坑式垃圾中转站1座。必须按不低于规划总建筑面积4‰的标准建设物管用房及一定的社区用房。

7、落实各项市政配套设施。沿红旗路、发鸿街及健康路一侧的人行道板、绿化由开发建设单位按规划要求铺设。地块内应配有足够的庭院灯、草坪灯、路灯等室外灯光景观。所有工程管线（除路灯外）均必须采用管沟或直埋式铺设，不得有任何明杆（亮化设施除外）、明线布置。同时必须考虑无障碍设计。

8、地块内排水系统采用雨污分流制，污水排放红旗路污水管网，雨水排入地块内部保留小沟。给水、供电、电信、煤气、广电等管线从市政管线接入，且具体位置须征得相关部门同意。

9、地块内弱电工程采用综合管沟。

10、地块内安排南北排水体系。

11、地块内室外地面标高须达到2.2米（黄海高程）。

12、该地块内邮电设施必须满足邮电部门相关要求。

13、其它未尽事宜按《江苏省城市规划管理技术规定》和现行相关技术规定执行。

第二部分：市场分析

一、当地房地产市场

20##年上市量：41.62万平方米销售量：47.80万平方米

20##年上市量：51.17万平方米销售量：46.19万平方米

20##年上市量：85.40万平方米销售量：31.65万平方米（至10月底）。

当地商品房主力户型为110平方米至130平方米。

当地县城中心商业区已售出商铺基本为1层或2层，3层以上为开发商用于出租。

二、当地现有代表性楼盘情况：

1、银胜名都：高层、小高层；均价4200元/平方米，底层商铺22000元/ 平方米。二期今年6月开盘，已售出20%。

2、海韵嘉园：高层、小高层；均价4100元/平方米，底层商铺22000元/ 平方米。二期今年4月开盘，已售出80%。

3、虹亚新城：高层；均价4500元/平方米，底层商铺16500元/ 平方米。已售完，仅剩余3套高层住宅，1套商铺（3.8米*10米，高5.5米，中间有立柱）20##年底开盘

三、当地土地市场情况

射阳县国土资源局20##年9月15日挂牌方式出让一幅国有土地使用权。有关事项如下：

最终成交价4941.82万元，单价每亩120万元。

四、当地商业项目市场情况

1、步行街：南北向主街一楼5.5—6元/平方米、天；二、三楼局部接服饰商场或餐饮，存在部分空铺（与一楼街铺不联通）。三至四楼平均租金暂为0.8元/平方米、天（网吧、洗浴中心）。

2、步行街内街二楼4.5—5元/平方米、天（单间30平方米左右）；

3、太阳广场东侧美食内街：1.2—1.5元/平方米、天。

4、太阳广场西侧南北向内街：5.5—6元/平方米、天（单间30平方米左右）。

5、振阳路（红旗路至人民路段）底层商铺：5—5.5元/平方米、天。

6、振阳路（人民路至解放路段）底层商铺：4—5元/平方米、天。

7、红旗路（地块南沿街）；3.5元/平方米、天。

8、各大超市底层专柜租金为5.5—6元/平方米、天。

五、当地办公项目市场情况

县城中心区无在售、在建办公项目。

六、项目初步定位

（一）物业定位

城市综合体。包括住宅、聚集型零售店铺、百货商场（购物中心）、大型超市、星级酒店、餐饮、休闲娱乐、商务办公和酒店式公寓。

（二）目标客户定位

1、住宅定位：当地居民学区房需求、改善型需求、投资型需求。面向当地中高收入阶层。

2、商铺定位：当地投资型需求。

（三）价格定位

1、住宅定位：均价5000元每平方米。

2、商铺定位：一至二层均价15000元每平方米。

第三部分：规划设计分析

一、总平面设计

（一）、总平面布局

测算按容积率3.0；住宅部分建筑占地4104平方米，密度26%，总占地15785平方米，总建筑面积81000平方米。商业部分建筑占地20992平方米，密度55%，总占地38167平方米，总建筑面积81000平方米。

说明：商业部分如何布局需要在满足上述容积率、建筑密度的基础上，应综合考虑由于设置大型超市、百货商场、星级酒店而导致的1层至2层可售商铺面积的减少。

建议：减少部分可考虑用增加5层以上酒店式公寓、商务办公面积的办法予以弥补。其中，小户型酒店式公寓可按户均50平方米、不超过200套、总建筑面积1万平方米、销售单价每平方米7000元布置；商务办公可按总建筑面积1万平方米，销售单价每平方米6000元布置。必要时，酒店式公寓和商务办公建筑面积还可增加。（规划要求明确，在总容积率不突破3.5的前提下，商业部分总建筑面积最高可为住宅部分总建筑面积的1.5倍。）

（二）绿化设计（略）

（三）交通及停车组织

车位计算：车位均在地下一层。住宅部分按户均120平方米，即675户，1比1配车位，共675个车位，每车位45平方米，共30375平方米；商业部分按每万平方米50个车位计算，即405个车位，共18225平方米。另需免费代建1400平方米地下自行车库，合计地下面积50000平方米。

（四）人防出入口组织

交人防费，不做地下人防工程。

（五）方案技术经济指标

二、建筑设计

（一）设计依据和基础资料（略）

（二）设计说明

1、住宅部分：沿地块北端东西向布置二排高层，每排三幢，两排之间满足1.38的日照系数要求。其中东、西两幢均为一梯两户两单元；中间幢为一个一梯两户三单元，两个一梯两户两单元。每户开间9米，进深12米。

2、商业部分：（略）

（三）建筑装修标准（略）

（四）主要户型指标统计（略）

第四部分：项目进度计划安排

一、项目获取计划

20##年春节前拿地，开始测量和地质勘探

二、项目前期阶段计划

20##年6月底政府交地，办土地证，完成项目初步设计、规划报建及前期招商。

三、项目工程建设阶段计划

从20##年8月开始施工，10月底完成土建，20##年6月底建筑主体完工，20##年年底绿化、景观、配套完工，同时完成竣工验收。

四、项目销售阶段计划

1、20##年年底进行商业部分一至二层铺面房VIP认筹，按售价的20%交付定金。

2、20##年3月进行住宅部分预售。总销售周期：2年。

五、项目总周期（不含商业自有营运部分后期营运）

3年（20##年1月至20##年12月）

第五部分：投资收益分析

一、成本测算

说明：财务费用计算：启动费+土地成本。其中启动费=（建安成本+地下室建造成本）*30%=1.347亿。基数为3.338亿，年利率10%，周期3年，财务费用合计为1亿。

二、收入估算

三、经济效益分析

前期收益：6815万元

自有营运部分：4万平方米商业和540个地下车位，评估为30700万元。

说明：商业自有营运部分以总体造价计算，每平方米成本为4558元。投入商业运营后，可按7000元/平方米评估价值，计为2.8亿元；540个自有车位可按5万元/个评估价值，计为2700万元。合计为30700万元。

第六部分：管理资源配置（略）

第七部分：综合分析

一、优势分析

1、地块处于县城核心商业区，位置优越。

2、地块南接步行街，西南接振阳路，商业发展前景良好。

3、地块处于射阳最好的小学—射阳实验小学学区内。

4、地块原属射阳县政府，在当地知名度高。

二、劣势分析

1、地块与步行街之间被小洋河、红旗路隔开，有桥梁相接，步行街人流无法自然流向本地块。

2、地块处于县城核心商业区北端，往北无人口聚集区。

3、地块北端及东侧健康路无法布置商业。

4、受总建筑面积商业和住宅1:1的规划要求，本地块要提高住宅建筑面积，必须同时提高商业部分建筑面积。

5、受商业部分需自有营运50%的政府要求，商业部分在项目周期内无法全部销售。

6、本项目商业部分体量较大，需要在前期引进大型超市、百货商场和星级酒店，前期招商压力较大。而商铺的VIP认筹及定金交付是以引进大型超市、百货商场和星级酒店为前提的。

7、本项目周期结束后，尚有40000平方米商业面积自有营运，后期招商、运营、管理存在较大难度。

三、机会分析

1、无竞争性地块，有比较良好的发展前景。

2、射阳县无城市综合体，本项目具有县城中心区的唯一性。

3、射阳无大型百货商场、酒店式公寓、商务办公楼，本项目可填补空白。

4、射阳当地居民有购买商铺进行投资的习惯。

四、威胁分析

1、今年以来受房地产调控政策影响，截止10月底，射阳县城商品房去化率不及40%。

2、射阳县城中心区已有3座大型超市，本项目引进大型超市存在一定困难。

3、射阳县城中心区临街商铺密布，仅步行街商铺总面积就达13万平方米，本项目商铺销售存在一定不确定性。

4、按照射阳县总体规划，县城商业区将向南、向东延伸，本项目处于总体规划商业区的西北端，长期发展前景存在一定不确定性。

张家港隆基投资有限公司

20##年11月22日

第二篇：房地产项目可行性分析报告

房地产项目可行性分析报告

这一部分是可行性研究报告的首要部分，总述要综合讲述研究报告中各部分的主要问题以及研究结论，并对项目是否可行提出最终建议，为可行性研究的审批提供条件。政策风险是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与社会经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金、售价的限制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向以及金融的控制，以及新税务政策的制定，都对房地产投资者构成风险.

项目盈利能力分析

1静态财务盈利指标

投资利润率

是指项目达到设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年利润额变化大的项目，应以生产期各年的平均年利润来计算，计算公式为：

投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资×100%

在项目评估中，将项目投资利润率与行业平均利润率或其他基准利润率比较，以判断项目的投资利润率是否达到本行业的平均水平或所希望达到的水平。

投资利税率

是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额或项目生产期内平均利税总额与项目总投资的比率。计算公式为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额÷项目总投资×100%

年利税总额=年销售收入(不含销项税)一年总成本费用(不含进项税)

或：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加(不含增值税)

在项目评估中，可将投资利税率与行业平均利税率对比，以判别项目单位投资对国家积累的贡献水平是否达到本行业的平均水平。

1.3资本金利润率

是在项目达产后的正常生产年份的利润总额或项目生产期内平均利润总额与资本金的比率，它反映项目资本金的盈利能力。其计算公式为：

资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100%
1.2动态财务盈利指标

1、项目财务净现值

是考察项目盈利能力的绝对值指标，反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。项目财务净现值大于零表明项目可行，达到或超过了设定折现率要求的盈利水平。一个项目的财务净现值是指项目按基准收益率或设定的折现率，在计算期内将各年的净现金流量折现到建设起点的现值之和。其公式为：

净现值=∑（各期现金流入量*贴现系数）-∑（各期现金流出量*贴现系数）

2、财务内部收益率

是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。但是财务内部收益率不是初始投资在整个计算期内的盈利率，因而它不仅受项目初始投资规模的影响，而且受项目计算期内各年净收益大小的影响。

对常规投资项目,财务内部收益率其实质就是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。

财务内部收益率 (FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。这种项目内部决定性，使它在应用中具有一个显著的优点，即避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可。

不足的是财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率。

2项目清偿能力评价

2.1静态投资回收期

亦称返本期，它是反映投资项目实际清偿能力的重要指标，其计算公式为：

静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量

假定用Pc表示静态的基准投资回收期，则当Pt≤Pc时，该项目是可以考虑接受的。

运用静态投资回收期的优点：经济意义明显、直观，计算简便；在一定程度上反映投资效果的优劣。缺点：只考虑投资回收前的效果，不能反映回收之后的效果，无法衡量项目投资收益的大小；没考虑时间价值，无法正确辨识项目优劣。

2.2动态投资回收期（Pt）

是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。表达公式为：

动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期Pt与基准回收期PC相比较，如果Pt<PC，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。在附加几个财务指标:(具体数字公式,无法输入某些符号,就用文字代表)

3项目清偿能力分析主要是考察项目计算期内各年的财务状况即偿债能力，主要是通过借款还本付息计算表、资金来源与运用表和资产负债表的评估，计算财务比率和固定资产投资借款偿还期进行，包括以下几个指标：财务比率、固定资产借款偿还期。

3.1、财务比率分析

是通过资产负债表计算资产负债率、流动比率和速动比率等财务比率，与同行业的平均水平和其他参照物相比较，以确定项目财务的清偿能力。其中资产负债率的公式为：

资产负债率=负债总额/资产总额

一般来说，这一比率应低于100%，因为企业负债只能最终以资产清偿。该指标反映债权的安全，但同时也反映企业利用负债经营能力。其中流动比率的公式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额

这一指标是衡量企业流动资产在短期债务到期前用于偿付流动负债能力的财务指标。一般200%是最佳状态。如果比例高了，则说明资产闲置；过低则是债权不安全。而速动比率的公式为：

速动比率=速动资产总额/流动负债总额，这一指标是衡量企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。最佳比率为100%。

3．2、固定资产借款偿还期

是指在国家政策规定及项目具体财务条件下，项目投产后可用作还款的利润、折旧及其他收益额偿还固定资产投资借款本金和利息所需要的时间。

进行比率分析应该要注意以下的几点：所分析的项目要具有可比性、相关性,将不相关的项目进行对比是没有意义的；对比口径的一致性,即比率的分子项与分母项必须在时间、范围等方面保持口径一致；选择比较的标准要具有科学性,要注意行业因素、生产经营情况差异性等因素；要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析,不可孤立地看某种或某类比率,同时要结合其他分析方法,这样才能对企业的历史、现状和将来有一个详尽的分析和了解,达到财务分析的目的。

而比率分析法的局限性主要表现在：在财务分析中，比率分析用途最广，但也有局限性，突出表现在：比率分析属于静态分析，对于预测未来并非绝对合理可靠。比率分析所使用的数据为帐面价值，难以反映物价水准的影响。可见，在运用比率分析时，要注意将各种比率有机联系起来进行全面分析，不可单独地看某种或各种比率，否则便难以准确地判断公司的整体情况；要注意审查公司的性质和实际情况，而不光是着眼于财务报表；要注意结合差额分析。

1、项目建设背景
西安市丰庆路兰州军区所属土地，需要开发改造，项目占地沿劳动路26亩、丰庆路36亩，总占地62亩，规划总24万平方，其中商铺面积6万平方。。

项目位于丰庆路商业区、西稍门商业区之间，项目分两块，分别为丰庆路沿街、劳动路沿街，周边大型商圈包括丰庆路批发市场、大唐西市、西稍门商圈，商业前景优越。

项目为部队开发，缺乏地方开发手续，不能做按揭，土地年限40年。目前，总政开发手续已经齐全。

2、项目合作概况

项目以联合开发为主，其中返还部队6万平方，部队每平方支付3300元。返款支付分三次，首次为项目四层结束，返还6000万，项目封顶返还一部分，交房返还一部分。

同时，部队占开发利润36%，相关领导人占32%(此部分可细谈降低)。

二、西安市住宅市场现状分析
1、20##年11月住宅市场分析

西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示：11月23日西安市商品房成交继续下滑。23日商品房共成交226套，较上前一日减少27套，其中住宅共成交，179套，较上前一日减少21套。商品房总成交面积较前一日环比下滑22.8%。其中，普通住宅成交面积环比下滑27.4%。