芜湖市南瑞社区商业布局调查

摘要 通过对芜湖市南瑞社区商业布局的调查，分析南瑞社区商业布局的特点和合理性以及影响社区商业布局的因素。将理论知识与实践相结合，深入学习影响社区商业布局的影响因素，为指导以后的相关工作学习打下基础。 关键词：商业布局 商业网点 辐射范围 出行距离 购买力

商业布局是指在特定区域内商业细胞规律性、科学性和合理性的人为组合模式及其运作体系。商业布局的形成和发展，是商业经济发展到一定阶段的产物。每一个地区、区域的商业布局都有着自身的特点，商业布局也不尽相同。这是由于各个地区的自然条件和社会经济条件决定的，例如：地形条件、气候条件、经济发展水平、人口数量与分布、人口结构与年龄等。

一、芜湖市南瑞社区的简介

经过对芜湖市南瑞社区的商业布局的调查，南瑞社区的商业布局符合一般社区商业布局的规律又具有一定独特性。芜湖市南瑞社区位于芜湖市弋江区中心区域，北至利民东路，南至元亩塘，东至弋江南路，西至芜铜铁路，占地面积1990.5亩，现有居住组团7个，分别为沐春园、荷夏园、锦秋园、金坤园、瑞东园、南苑小区、江城国际，现已入住居民13000户，4万人。这是芜湖市最大的社区，它是由七个居住组团组合而成，因此南瑞社区的居住人口数量较一般社区多。而且，南瑞社区的北部外沿有一条自西向东的主干道通过（利民路），两条自西向东的公路从社区的中部（马仁山东路）及中下部（红花山路）穿过，将社区子北向南分为三个部分，瑞湖东路和瑞湖北路从南瑞社区（自北向南）穿过。

二、南瑞社区的商业布局是街区式与中心式的结合

从整个南瑞社区的商业布局来看，小区的商业网点沿社区街道分布，即街区式。我国大部分小区商业布局都采用这种形式，是一种常规、实用而传统的布局形式。通过调查，我们可以发现南瑞社区的店铺基本沿社区街道分布，店铺聚拢，经营集中，各个基本园区之间经济相容度高，便于竞争互补，便于形成商业局域网。符合人流、车流、物流的基本要求。然而，南瑞社区不是单一的街区式的商业布局，由于东西、南北方向均有两条公路穿过社区，这为南瑞社区七个小的社区之间形成形成中心式的商业布局提供了条件。中心式社区商业布局是将各种业态的社区商业服务点聚拢集中的商业地域，此类商业布局模式辐射半径一般掌握在1—2公里，服务人口5万左右，同时商业外部环境与住宅小区相协调，并配置交通设施和停车场。这些都符合南瑞社区形成中心式商业布局的条件。通过调查发现，贯穿南瑞社区的公路通达性较好，且在沐春园和金坤园内设有停车场，为居民出行提供了方便。

南瑞社区北部商业布局图（街区式） 南瑞社区中部商业布局（中心式）

三、南瑞社区北部商业网点布局

南瑞社区北部商业网点布局主要是沿沐春园、荷夏园和江城国际的各北门向东西方向沿路分布。利民路经过南瑞社区的北部，而沐春园、荷夏园和江城国际的北门正对利民路，这就在一定程度上决定了此地商业网点沿街区布局的特点。经过调查发现，利民路上的店铺主要有饭店、便利店、药房、理发店、花店、小型超市、装饰材料店等，而这些店铺的分布基本是由沐春园、荷夏园和江城国际的北门向两边分布，每一个园区的北门两侧均紧密分布各种店铺。而且在每个园区的北门内，均有几个临时的便利店，主要销售家庭常用物品。通过对园区内的居民调查，北部商业网点的消费人群主要是沐春园、荷夏园和江城国际的居民，而且主要是这三个园区靠北部的居民，因为南部居民距离南门的商业网点更近。此处店铺的目标人群主要是沐春园、荷夏园和江城国际靠北购买日常生活用品的居民，这就解释了为什么这三个园区的店铺由北门向两侧密集分布且店铺类型很少相同（餐馆除外）的特点。这是由于此处店铺的辐射范围并不是很大（小于0.5公里），由于三个园区的居民主要经北门和南门进出，因此园区居民人流被两个门分流，所以北门的人流量并不是太大，主要人流量还是居住在园区北部的居民。园区北部居民距离北门商业网点距离最小，购买物品较为便捷，故北门附近商业网点具有一定的吸引力。利民路的交通便捷，为居民的出行提供了方便，在一定程度上增加了人流量。

四、南瑞社区中部的商业布局

马仁山东路自西向东穿过南瑞社区的中部，瑞湖东路自北向南在南瑞社区偏东部穿过，与马仁山东路相交形成了枢纽，这种交通格局为社区中部的商业布局产生了重要影响，而且各个园区到商业中心的距离基本相同。在瑞东园、江城国际、锦秋园和荷夏园的相邻处形成了商业中心，在此处看来，社区中部的商业布局成中心式。由于此处处于四个园区的南门和北门的交会地带，人流量较大，众多店铺及流动摊贩聚集到此地，进而形成了对周边辐射范围较大的中级中心地（20000人—40000人）。此处有南瑞菜市场、世纪联华南瑞店、华荣超市、福瑞堂大药房及多家中小型餐馆和便利店，流动摊点由中心向四周聚集分散。南瑞社区中部的商业布局形成的主要原因是：处于交通的枢纽地带，交通便捷，且各个园区均有主要出口面向闯过园区的两条公路，便于人们出行，进而导致人流量较大；以交通枢纽为中心向四周分散，社区居民主要分布在靠近马仁山路和瑞湖东路地区，即此处分布的居民较多，人口密度较大；大型超市、菜市场在一定程度上影响了居民的购物选择，具有一定的吸引力；人们的出行距离近，购物较为便捷。

我们可以通过调查分析南瑞菜市场、世纪联华南瑞店和流动摊群点的店址选择了解南瑞社区此处的商业布局。南瑞菜市场的辐射范围（约2公里）基本可以达到整个南瑞社，因为整个南瑞社区范围内只有这一个大型的菜市场，而且对于大部分社区居民来说到达菜市场的出行距离较近，基本每个园区都有大门直达菜市场。目标市场的主要消费者以南瑞社区的居民为主，也包括周边一些社区的居民。目标客户群主要以菜市场为中心向四周分散，集中分布在周边园区内，并且处于交通的枢纽附近，交通便捷。在这种条件下，整个南瑞社区的大部分居住人口的食物消费都在位于南瑞社区中部的菜市场，因此，人流量较大。南瑞菜市场对周边消费者具有很强的吸引力。南瑞菜市场对周边店址的选择具有一定的影响，因为它在某种程度上增加了此地的人流量，对消费者的购买行为也有影响。世纪联华南瑞店位于南瑞菜市场的对面，经过调查，世纪联华南瑞店所面对的消费人群不仅包括几个园区附近的居民，还包括社区内或周边的部分居民。此处交通便捷且处于社区主要出口，人流量大，居民距离购物场所较近。由于南瑞菜市场的影响，将部分距离其他店铺距离更近的居民也吸引至此地消费，因为南瑞菜市场的消费居民可以就近在世纪联华购物，这在某种程度上体现积聚效应的作用。世纪

联华南瑞店是南瑞社区内最大的超市，店铺规模较大，能够最大程度的满足居民日常消费的需求，它的引力半径能辐射到南瑞社区的大部分地区。综合交通、人流量、周边消费群体的分布、居民的出行距离、店铺的辐射范围等一系列因素而将世纪联华南瑞店布局在此地。在交通枢纽的偏东方向，有流动摊群点聚集。通过实地调查发现，此地的人流量大，所面对的消费人群主要是南瑞社区经此地出行的人群和来南瑞菜市场和其他店铺购物的人群。摊群点主要以卖早点和廉价生活用品为主，以为附近居民提供最为便捷的消费服务为特点，辐射范围并不是很大，服务时间具有一定的时间性，主要为早上或者傍晚，这是由人们的出行时间和它本身的服务所决定的。

五、社区的建筑结构和交通线路对南瑞社区商业布局的影响

对一个社区的商业布局的影响因素很多，有自然地理因素也有社会经济因素。在对南瑞社区的商业布局和社区建筑结构的综合观察分析，可以发现南瑞社区的商业网点主要分布于北部的利民路、中部的马仁山路和马仁山路与瑞湖东路的交通枢纽附近。南瑞社区北部的三个园区的主要居民出口为北门和南门，南部园区的主要出口也是这种设计，这就决定了南瑞社区居民的出行路线和人流量的分布。利民路经过三个社区的北门门口，为居民的出行提供了便捷，为此地的商业网点沿街区分布提供了条件。中部的马仁山东路和瑞湖东路附近之所以形成商业中心的，与南瑞社区的建筑结构有着必然的联系。马仁山东路经过之地，是南瑞社区几个园区北门和南门的出口，社区大多数居民的出行都要经过马仁山东路，不仅人流量大也是社区居民出行距离最短的交通线路，交通的通达性较好。从而影响了南瑞社区的商业布局。而南瑞社区的南部虽然和北门的建筑及交通布局与社区北部类似，但是在南部没有形成像北部一样的商业网点，这是因为在南瑞社区的南端及东南部的开发程度不高，居民需要经过南瑞社区南部出行到达的人流量减少。而且，南部的红花山路经过的社区南门两侧并没有建设店铺而是围栏，这与利民路和马仁山路的两侧建有店铺的建筑设计完全不同。这也就在一定程度上导致了虽然有交通线路通过，但是没有形成商业网点的基本条件。

通过对南瑞社区商业布局的调查分析，南瑞社区的商业布局具有有大部分社区商业布局的共有特性和规律，但又有着一定的特殊性。影响社区商业布局的因素很多，因此商业布局没有一种固定的布局模式，而是要根据具体的社会经济地理环境的具体情况而形成的。南瑞社区商业布局的典型性和特殊性为我们研究社区商业布局提供了一个很好的典范。

 

第二篇：社区商业发展的调研报告

关于宝坻区社区商业发展的调研报告

现代服务代表专业组

（20##年6月13日）

为促进我区经济健康持续发展，现将宝坻区社区商业发展情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着我区城市化进程不断加快，小城镇建设和城乡一体化逐步发展，诞生了越来越多人口密集度较高的小区，消费者慢慢从单位人变成社区人，人们大量的经济活动都将在社区内完成，“小区经济”应运而生，符合社区居民就近购买家具日常生活用品的习惯以及省时省事、方便快捷的客观要求的社区店，渐渐成为社区居民综合消费的重要载体。本次调研共调查50个小区，45家社区店。

二、存在问题

1.盲目集中，少数店铺盈利低甚至亏损

不可否认，社区店是城市化发展到一定程度的必然产物，具有非常可观的前景，但是在我区的社区店发展过程中，相当一部分人的决策非常盲目，选址呈现扎堆现象，如：宝境栖园小区，在门口一个排面就有4家社区店，其中3个甚至比邻而居；有的社区却呈现真空状态，如：金水湾小区、书香园小区、龙熙帝景等等。很多社区店由于地理位置集中导致客源分散，销售额低下，并没有进入理想的盈利状态。

调查45家社区店基本情况

    2.产品结构过于雷同，产品更新率低

社区店的日常经营主要是食品和日用品，其中60%以上为食品。我区社区店普遍存在着“小超市”的风格，提供的产品和服务较为单一，缺乏有竞争力、有特色的产品，在商品结构上与中小型超市严重雷同，过于大众化，因而缺乏竞争力。社区店作为超市的补充形式，应该采取差异化的竞争策略，才能创造出自身的优势，扭亏为盈。

3.附加服务太少，盈利项目不足

一般情况下，社区店的利润主要来自于商品销售及各种增值服务，成熟市场中的社区店，约1/3的利润来自于为消费者提供的增值服务。这些服务主要包括卖即食食品、加热食品、送货上门；代收缴水费、电费、电话费、网费；代收快递、干洗、预定飞机票、火车票等等。由于提供这些服务必须符合严格的条件且手续复杂，因而目前仅有少数社区店能提供上述服务。

4.缺乏有效地物流系统和信息系统

社区店对流通量大的商品和具有明显销售时段特征的商品，往往要求一日三配到四配，这对社区店的物流配送系统和信息系统提出了很高的要求。尤其对于个体社区店来说，没有信息系统和物流系统的有力支撑，对于销售具有时段特征的商品，只能凭经验一次性配货，售完为止，往往不能满足社区居民的最新需求。

5.店铺管理不规范，食品安全无保障

目前我区社区店有的并不符合社区店标准，如：中天小区一家社区店，把自家住宅用房当做店铺。除此之外，很多社区店的蔬菜水果等商品并没有做上架处理，一些小商店里销售的散装粉条、馒头、面包、腌菜等产品都属于三无产品，食品安全现状堪忧。

三、几点建议

1.做好社区店网点规划

做好社区店网点规划工作，有利于加强社区店网点的合理布局，防止盲目投资和重复建设，促进社区店网点全面、均衡发展，满足人民群众日常生活需求。建议规划局、商务部门按照市商务委打造“15分钟商圈”规划要求，更合理地对社区店进行布局，避免扎堆现象和空白点的出现。

2.选择适当的产品和服务

目前我区社区店大多产品结构雷同，产品更新率较低。社区店要在大超市夹缝中闯出一片天，必须走本土化、特色化经营路线，“便利”和“与消费者近距离”应该是社区店最大的特点。可以在生活必需品做主打的同时，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，积极开发特色型、便利型商品，保持产品更新率，满足消费者需求的变化，增加消费者的新鲜感。同时提供各种多元化的增值服务，如打印、购票、缴费、寄存等。

3.建立高效的物流配送体系

完善高效的物流配送体系是社区店完美经营的基础条件。社区店具有显著的规模小，种类多，库存能力极弱，配送频次高的特点。依托完善的现代物流网络体系和现代物流技术，可以极大地降低社区店的流通成本，实现零售终端优势。因此，社区店必须建立和完善适应社区店特点的“拆零配货”型物流配送体系，或者利用第三方物流，制定适合自身特点的配送方案，满足小规模分散化配送需求，节省物流配送成本，形成核心竞争力。

4.研究制定社区连锁店扶持政策

社区店是零售业态的一个必然发展方向，但却并不意味着只要开社区店就会成功，特别是对于那些单打独斗没有自身品牌的社区店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很难整合到一些有价格优势的产品，这使得很多店面从开始就处于亏损状态，而且开得时间越长，亏得就越多。而社区连锁店本身拥有采购、渠道、品牌等诸多优势，能很好的避免这一问题，建议政府给予社区连锁店资金、选址方面的政策支持。

5.加强对社区店的规范管理

目前我区个体社区店相当一部分都存在着食品安全问题，环境卫生质量较差、三无产品等现象都有不同程度的存在。建议有关部门对社区店经营场所、商品质量、环境卫生等问题加强监管，确保社区居民买得放心、用得放心、吃得放心。