重庆大学城商业调查报告

                                                      

第一部分  重庆大学城概况

1、重庆大学城区位

重庆大学城位于沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇，地处中梁山脉与缙云山脉之间，规划面积33平方公里，人口50万左右，建设总投资约300亿元，是西部新城率先启动的第一个功能片区，以教育科研为主，是重庆市重要科教文化基础设施项目和重点工程。按照“五城”（教育城、科技城、人才城、文明城、生态城）、“四化”（现代化、国际化、网络化、生态化）的理念打造西部领先、全国一流的大学城。

  

2、重庆大学城院校规模及人口

自20##年大学城开城以来，已有7所高校先后投入使用，目前入驻学生达到8万人，到20##年，14所高校全部建成，师生规模25万人。

3、区域交通

目前，重庆大学城已经形成了一横五纵的交通线路，区域交通配套建设已基本完成。此外，规划中的地铁一号线和双碑隧道已经动工，预计将在2012建成，届时，将大大缩减大学城与主城其他区域的距离。

4、周边产业

重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。园区总规划面积约30平方公里，其中产业区20平方公里，配套服务区（西部新城的城市中心区）10平方公里。产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。目前，IBM、惠普、方正等世界500强企业已经入驻西永微电产业园。按规划，到20##年，西永微电园将实现再造一个重庆工业的目标。园区产业人口也将达到8万人。

小结

大学城所在的西永组团是重庆市六大城市副中心之一，也是沙坪坝区未来房地产发展的重要区域之一。重庆大学城和西永微电园将产生带来的消费人群，拉动区域内的商品房住宅和商业的需求。同时，轨道交通和配套的逐步完善，将增加西永组团的辐射范围。

——第一部分完——

第二部分  大学城商业市场

1、大学城商业物业发展情况

重庆大学城的商业发展可以分两个阶段

1.1、          初始阶段(20##-20##年)

20##年9月，重庆大学城正式开城，但周边商业配套几乎为零。校区内的师生商业消费主要依靠距离大学城最近的沙坪坝商圈。为解决大学城商业配套差的问题，重庆大学、四川美术学院和重庆大学城建委分别修建了重庆大学商业街、四川美术学院老街和大学城城区临时商业街，总体量近4万㎡，但由于多为临街门面，且商业定位较低，到目前为止，商业街空置率高达80%以上。

 

1.2、          发展阶段（20##年至今）

20##年10月，美丽熙街1街区开街，中国移动全球通、动感地带、德可士、李宁、匡威、秦妈火锅、同期声KTV、新东方培训学校等品牌商家入驻，大学城真正拥有了一个集中式商业街。此后，龙湖、富力和庆瑞等开发商，先后在20##年推出了其商业物业。大学城商业物业的迎来了一个新的发展阶段。

2、大学城商业物业分布

目前，重庆大学城租售项目主要有东方剑桥、龙湖澜溪坊、卓越熙街、富力摩登大街和龙湖东桥郡等5个项目。除龙湖东桥郡距离较远外，其余项目均紧邻重庆大学、重庆师范大学和四川美术学院分布。

3、大学城商业物业特征

3.1、在售商业体量

目前，大学城在售商业体量11.3万㎡，其中，卓越熙街二街区商业体量最大，其次为龙湖澜溪坊和东方剑桥天街。

3.2、商铺主力面积区间

从在售项目的商业定位来看，龙湖澜溪坊和富力摩登大街的商业定位主要面向中高端群体，因此，商铺主力面积区间和商铺的面宽与其他两个项目相比都要大。从商铺的层高来看，开发商均作重注重了商铺空间的运用，大学城在售商铺的层高基本达到4.5-5.1米之间。

3.3、商铺租售价格及销售情况

大学城商业价格区间主要在120##-18000元/㎡之间。其中，富力摩登大街商铺价格最高，其次为龙湖澜溪坊和东方剑桥。卓越熙街只租不售，商铺租金已达到80-110元/㎡/月。

巨大的商业发展潜力，已吸引了众多的商业投资者。大学城商业物业销售率较快、商铺出租率较高。

3.4、商业消费群体

区域分布：以沙坪坝区为主，其次为江北区以及其他区域。

职业特征：区域商业消费主要大学城教师、政府公务员、企业高级管理人员。

年龄特征：年龄大多在30---45岁之间。

购买目的：投资客户为主。

4、大学城商业典型项目

4.1、龙湖澜溪坊

4.1.1项目区位

龙湖澜溪坊为龙湖睿城的配套商业，该项目位于大学城重大东门。

4.1.2、商业布局

龙湖睿城商业——澜溪坊主要集中在项目南侧，靠近重庆大学东大门区域。商业项目总建筑面积3万㎡，共分为风情餐饮区8000㎡、创意生活区1.5万㎡、文化长廊区和商务酒店区4大商业区。

4.1.3、商业规划

风情餐饮区：3-1

正对重大正门，总面积8200㎡，商铺面积150-200㎡，共26个商铺。商铺面宽9米，层高4.6米。

 

文化长廊区：3-2、3-3

位于龙湖睿城主入口区，总面积1.7万㎡，商铺面积120-450㎡，共有商铺44个，商铺面宽7.5~9米，层高4.5米。

创意生活区

属于龙湖睿城精装高层底商物业，总面积3000㎡，共有商铺23个，商铺面积100-150㎡

商务酒店区

位于3-1和3-2区域，由一栋7层和两栋8层小高层组成，均为独立酒店，共有客房241间。目前，已经有一家酒店成功招商入驻。

4.1.4、商铺价格及销售情况

龙湖澜溪坊商业，一层临街商铺价格1.5万元/㎡，二层商业价格1.3万/㎡，三层商业由于赠送了大面积的露台，商铺价格高达1.8万元/㎡。目前，龙湖澜溪坊商业已经销售了95%以上，仅剩下少量面积较大的商铺。

4.1.5、项目优劣势分析

优势：

n   项目正对重大东门，将带来稳定的消费群体。

n   部分商铺层高达到5.1米，且第三层均赠送有大面积露台，商铺赠送面积较多。

n   商铺开间进深达到1：2的合理比例，有利于商铺的利用。

劣势

n   商铺定位于中高端消费群体，商铺面积较大，总价过高，提高了投资门槛。

4.2、卓越熙街

4.2.1、区位

卓越熙街位于大学城核心地段，紧邻重大北门、重师大南大门和四川美术学院。项目占地面积560亩，商业建筑面积约13万方。

4.2.2、项目规划

卓越熙街由数条街道汇集而成的开放式街MALL，形成独立商业生态链。目前，熙街1街区（总面积3万㎡）商业已基本成熟，出租率已达到了98%以上。熙街1街区由1条景观大道和3条特色小街组成。采用棋盘式和圆形游洄式的组合布局方式。建筑全部以一层街铺和局部二至四层的结构组成，部分一层以上的建筑多设置有大面积露台，部分购物类街铺层高达到5.2米，增加商品展示面，最大化提升商铺使用率。

4.2.3、商业业态

卓越熙街1街区是目前大学城区域最为成熟的商业区，现在共有126个商家入驻。从业态的分布来看，餐饮业所占比例最高，达到48.4%。其次为服装、美容美发和饰品。

4.2.4、商业租金

卓越熙街商业只租不售。目前，总面积5.3万㎡的卓越熙街二街区已经开始招商，签约商家达260余家，商铺面积为30-300㎡之间。商铺租金80-110元/㎡/月，但需要一次性支付3年租金。

4.2.5、项目优劣势

优势：

n   项目区位较好，紧邻的三座大学为项目提供稳定的消费客群。

n   1街区商业发展已经成型，为后期招商创造了有利的条件。

劣势：

n   项目消费群体单一主要定位为学生群体，若一旦学校放假，每年将有近3个月的歇业期。

4.3、东方剑桥

4.3.1、区位

东方剑桥位于重庆大学城重大正门旁，龙湖睿城斜对面。

4.3.2、商业规划

东方剑桥商业总面积4万㎡，一期商业2万㎡。一期商业裙楼分为三层。一层铺位面积20-100㎡，商铺层高5米。二层和三层商铺面积较大，商铺面积区间20~2000㎡。东方剑桥商业采用内街式商业布局，一定程度上提高了商业的档次。

4.3.3、商业价格及销售率

         东方剑桥商业一层已经全部售罄。现销售二、三层商铺。商铺销售价格，一层商铺12000元/㎡，二层商铺10000元/㎡，三层商铺8000元/㎡。

4.4.4、项目优劣势

优势

n   项目位于轻轨七号线旁，交通便捷。

n   商铺层高5米，有利于空间的利用。

n   商铺销售价格与大学城其他商业项目相比较低，有一定的价格优势。

劣势

n   商铺业态没有规划，业态分布比较混乱。

4.4、富力城摩登大街

4.4.1、区位

富力城摩登大街位于沙坪坝区大学城重庆师范大学对面。

4.4.2、商业规划

重庆富力城商业总面积260万㎡，其中，富力城一期瀚湖组团商业面积4.4万㎡。富力城摩登大街商业定位集街区购物、特色餐饮、时尚娱乐、酒吧休闲等于一体的商业街区。

4.4.3、商铺价格及销售情况

目前，富力城摩登大街B区首推的商铺位于富力城B区社区入口处，为局部两层的全临街门面，面积为60-310㎡不等，主力面积为80-150㎡，整个B区商铺以街区式布局。

目前，富力城摩登大街B区已基本售罄，商铺价格区间18000~24000元/㎡。

4.4.4、项目优劣势

优势

n   项目位于地铁1号线大学城车站，将有稳定消费人群

劣势

n   摩登大街属临街商铺性质，业主自主性大，但缺乏统一招商经营管理难以保证租金高成长。

n   目前，大学城内仅有的学生消费群体已被卓越熙街所吸引，项目短期内商业的空置率较高。

n   对于富力城260万方的商业体量而言，此处推出的商业位置较差。

——第二部分完——

第三部分  大学城未来商业放量

1、在售项目未来放量

在售项目中，富力城的未来放量最大，达到259万㎡。加上东方剑桥和卓越熙街的少量放量，在售项目未来放量合计265.7万㎡

2、潜在商业物业

根据重庆土地交易中心的统计，从20##年至今，沙坪坝区西永组团共有8宗居住用地成交，住宅面积101.2万㎡。按照重庆人均28㎡的住宅面积和1000人至少600㎡的商业配置推算，潜在住宅项目商业放量6万㎡。此外，重庆国安投资07年拿下一块商业用地，总建筑面积4.5万㎡。

由此可见，潜在商业物业10.5万㎡。

——第三部分完——

大学城商业调查总结

1、               大学城所在的西永组团是重庆市未来发展的重点区域之一，未来规划人口将达到45万人，稳定的人群将拉动大学城房地产市场的需求。

2、               目前，大学城商业在售商业体量11.3万方，在售商铺主力面积区间30-240㎡。档次较高的龙湖澜溪坊和富力摩登大街商铺面积区间较大，达到60-240㎡，而档次较低的商业商铺面积区间较小，多为20-100㎡的商铺。

3、               大学城商铺销售价格区间12000~24000元/㎡，商铺租金价格80-110元/㎡/月。

4、               大学城商铺购房者主要以沙坪坝区和江北区为主，其职业特征主要是大学城教师、政府工作人员和大型企业高级管理人才，年龄以30-45岁为主。

5、               大学城商业业态主要以餐饮和服装为主。当前，大学城商业消费群体比较单一，主要以学生为主。

6、               大学城商业未来放量近275万方，商业竞争激烈。

——全文完——

20##年7月

 

第二篇：关于小型区域经济形成的调研报告——以重庆大学城为例