新项目可行性报告编制所要做的工作

——怎么进行项目论证

新项目进入规划设计前的工作就是，做项目的可行性论证研究。项目可行性研究涉及到方方面面的内容，要汇集经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师，共同来完成。项目可行性研究包含的内容有，项目情况，市场研究，项目的开发方案，投资估算和融资方案，财务分析，不确定性分析，综合评价，研究结论。下面把这些内容进行阐述。

一、项目总况：

1.1项目背景

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

1.1.1项目所在区域发展情况：城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响，政治、经济、历史等。

1.1.2项目发起人及发起缘由：项目渊源，有无特殊的政治或文化背景

1.1.3对公司未来的影响

1.2项目概况

1.2.1项目地块的位置及周边状况，重点是地块目前的周边状况，要注意这些内容：地势地面状况，现有居民状况，地下情况等。

1.2.2地块周边配套情况，交通、通讯、水电暖、学校幼儿园、商业、银行、医院、文化娱乐等。

1.2.3地块周边环境：治安、空气情况、周边工厂、周边景观、该地块风水情况、近期市政规划的变化。

1.2.4项目规划需要控制的要点：

①总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 ③综合容积率、住宅容积率

④建筑密度

⑤控高

⑥绿化率

1.2.5项目到目前的发展状况

①已进行的调查研究项目及成果

②项目地块初勘及初测工作情况

③项目建议书编制、提出及审批过程

④研究工作进展情况

1.3收集可行性报告的编制依据，可行性报告编制依据大约可分为四部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件；可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件；根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料；国家和拟建地区的政策、法令和法规。政策法规有如下内容：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《XXX城市拆迁管理条例》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

二、市场研究

2.1宏观环境分析：对国内以及地块所在地的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等进行分析

2.2要对全国行业发展进行分析 重点分析国家对房地产行业的政策，市场供给和需求，房地产的发展趋势

2.3地块所在区域房地产市场分析：全国各地区之间的发展是不平衡的，存在不同程度的差异，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应

快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。

2.3.1地块所在地房地产市场的现状：

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

2.3.2 地块所在地房地产市场的发展趋势

①需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。

②供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况

2.3.3 地块所在地市场的成长状况

①住宅市场简述

形成时间

各档次住宅区域内分布状况

购买人群变化

②住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

开工量/竣工量

销售量/供需比

平均售价

③市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

2.3.3 地块所在地产品供应特征

①各档次产品供应状况

②各档次产品的集合特征：平均售价，开发规模，产品形式，平均销售率，平均容积率，物业在区域内分布特征。

③区域内表现最好个案状况

④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

⑤分析：本案在区域市场内的机会点

⑥结论：

区域市场在整体市场的地位及发展态势

本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

本案在区域内开发市场潜力

本案在开发中的营销焦点问题

2.3.4 地块所在地目标客户层研究

①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） ②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

2.4 项目拟定位方案

2.1.1可类比的项目市场调研

1 地段位置（40%）：距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；

2 配套设施（10%）： 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化

3 规划设计（10%）： 规划水平、理念

4 物业管理（10%）： 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质

5 交通情况（5% ）： 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度

6 楼盘规模（3%） ： 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；

7 产品外观（5%） ： 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；

8 户型设计（10%）： 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高

9 发展商信誉（2%）： 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌

10 销售手法 （5%）

百分比是比较因素所占的权重，这个权重乘以对比楼盘的价格，把这些价格进行平均就是本楼盘接近销售的价格。

1）通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。

2）使我们的价格制定更客观合理。

3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。

2.5项目SWOT分析

所谓SWOT分析就是对项目进行：优势、劣势、机会和威胁的分析。

优势：项目有哪些竞争力，项目的经济规模优势，项目的成本优势，项目管理的人才优势，地段优势。 劣势：入市较晚，市场份额的劣势，技术水平是否落后，资金是否缺乏，产品差异化程度不高。 机会：新市场新份额，多元化机会，政策或经济环境变化。

威胁：新的市场进入者，市场竞争加剧，可能出现的重大政策变化。

2.6项目定位方案

①目标市场定位

⑵项目产品定位：主要功能/建筑规模/主要技术经济指标

③价格定位

项目的开发方案

3.1 地块土地升值潜力：从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

3.2 规划设计分析

3.2.1 初步的规划设计思路：

①设计概念：产品体现的主题思想（如体育主题、水城主题、休闲小镇等），主要设计风格和特点（中式，古典、欧式等）。

②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

③节能和环保型建筑材料选用的考虑。

④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

⑥市场公共配套设施配置方案

3.2.2规划设计的可行性分析

①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

3.2.3规划方案提出和比选

1 综合楼： 面积，栋数，其中写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能

2 住宅 ：面积，栋数 ， 不含地下部分

3 地下停车场 ：面积，个数， 地下一层

4 综合楼附楼 ：面积栋数，会议室宴会厅及部分配套功能

5 公建 ：面积，栋数，综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室

合计面积，栋数。

提出几个方案进行比对，选出较合适的交设计进行初步设计。

3.3产品设计建议

3.3.1综合楼

①综合楼外观风格建议：

稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。

楼层：层数（例3-18层）；总面积：（12096㎡）

户型配比：（例）

面积（㎡） 比例（按户数%） 备注

100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 150-160 30%

200-220 40%

300-320 10%

户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66

②配套功能：

功能 面积（㎡） 楼层 计算依据 备注

会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同时容纳200人 中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 可同时容纳100人

宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上 厨房 160 附楼4层

大堂 400 1

商务中心 50 1

酒吧（咖啡厅等） 200 2

歌舞厅 200 2

美容美发 100 1

桑那按摩 200 1

健身房 150 1

洗衣房 200 院中另建

合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房

3.3.2住宅

①方案1 总面积，层高，户数，户型（2梯4户），户型面积，从市场的角度最好销的户型。 ②方案2（略）

③分析建议：层次的区别，电梯的数量，公共走道，公摊面积，

④户型设计建议：

动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在x%--x%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）.

3.3.3停车场

⑴需求：住宅户均x位；写字间户x位；酒店户均x个；共计需x个停车位。

⑵地下停车场的设计依据：

地下停车场平面示意图,可建议二个或多个方案，将方案进行经济指标核算，最后选定方案。

四、投资估算

4.1投资估算

在房地产开发项目的论证可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响。

4.1.1投资估算相关说明

①投资估算范围

②投资估算编制依据

③投资估算说明

4.1.2分项成本估算

房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。

A、土地费用：

①土地出让金政府一次性收取的标准地价

②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）

③影响公共设施而出现的赔偿开支

B、建设成本估算

前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。

C营销预算

①项目前研究及可行性研究的开支

②项目策划的开支

③销售策划的开支

④广告开支

⑤项目公司日常运作的开支

⑥项目及企业的公关开支

D金融成本

①贷款引起的利息支出

②各项保险开支

③税收和行政性收费

④不可预见开支

4.1.3总成本估算

1）土地费用

2）前期工程费用

3）建筑安装工程费用（含装修费）

4）建设配套费用

5）室外工程费

6）管理费用

7）销售费用

8）财务费用

9）各种税金支出

10）预备费

综合以上1至10项费用，为项目总投资估算。

4.1.5销售收入估算

依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为xxx,毛收入是xxxxxx, 总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本

毛利润：销售收入—总成本

4.1.7项目资金预测

项目投入总资金及分年投入计划

资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

资金回款计划：各期销售回款计划。

资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额.

五、财务评价

在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。

项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。

六、不确定性分析

在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。

根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。

6.1盈亏平衡分析

盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。

6.2敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。

反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。

6.2.1 变动因素

成本变动，售价变动，容积率变动。

6.3风险分析

6.3.1风险因素的识别和评估

风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。要防范风险因素，就要先做好:

①市场风险分析

②经营管理风险分析

③金融财务风险分析

七、综合评价和研究结论

7.1 社会评价

在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。

7.2 环境评价（影响和对策）

（1）工程建设对环境的影响

（2）建设中环境影响的缓解措施

7.3 研究结论

7.3.1结论

根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：

①明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力

②对推荐的拟建方案的结论性意见。

③对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。 ④对主要的对比方案进行说明。

⑤可行性研究中主要争议问题的结论。

7.3.2建议

进行项目论证可行性研究的专业人员，在进行可行性研究中可能发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供决策者参考。

①对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。

②对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。

③对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。

④在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。

⑤相关的注意事项及建议