目    录

第一章  总  论.................................... 1

第一节  项目申报单位概况........................... 1

第二节  项目概况................................... 2

第三节  报告的编制依据及研究内容................... 5

第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析............ 7

第一节  发展规划分析............................... 7

第二节  产业政策分析.............................. 10

第三节  行业准入分析.............................. 12

第三章  资源开发及综合利用分析.................... 18

第四章  节能方案分析............................. 21

第一节  概 况..................................... 21

第二节  用能标准和节能规范........................ 22

第三节  能耗状况和能耗指标分析.................... 22

第四节  节能措施.................................. 24

第五章  建设用地、征地拆迁及移民安置分析........... 30

第一节  项目选址及用地方案........................ 30

第二节  土地利用合理性分析........................ 30

第三节  征地拆迁和移民安置规划方案................. 31

第四节  建设条件.................................. 31

第六章  环境和生态影响分析........................ 34

第一节  环评分析依据.............................. 34

第二节  环境和生态现状............................ 34

第三节  生态环境影响分析.......................... 35

第四节  生态环境保护措施.......................... 35

第五节  地质灾害及特殊环境影响分析................. 39

第六节  抗震设防.................................. 41

第七章  规划设计方案............................. 45

第一节  规划设计依据.............................. 45

第二节  总体规划设计方案.......................... 45

第三节  结构设计方案.............................. 47

第四节  给排水设计方案............................ 47

第五节  变配电及通讯设计方案...................... 49

第六节  管线综合布置方案.......................... 50

第八章  安全防护与消防........................... 51

第一节  安全防护.................................. 51

第二节  消防专篇.................................. 56

第九章  建设实施及工程进度安排.................... 57

第十章  投资估算和资金筹措........................ 59

第一节  投资依据及说明............................ 59

第二节  投资估算.................................. 59

第三节  资金筹措.................................. 62

第十一章  经济效益分析........................... 63

第一节　销售收入估算.............................. 63

第二节　财务分析.................................. 63

第三节  盈亏平衡分析.............................. 64

第十二章  社会效益分析........................... 67

第十三章  项目招标方案........................... 69

第一节  招标依据及规定............................ 69

第二节  项目招标方案.............................. 71

第三节  项目招标情况.............................. 72

第一章  总  论

第一节  项目申报单位概况

一、单位名称

1、某地产有限公司

2、某地产有限公司鲁峰双合分公司

二、单位概况

1、单位名称：某地产有限公司

2、法人代表：某

3、公司地址：某市青年路90号

4、公司概况：

某地产有限公司成立于20##年1月22日，总部位于某市青年路90号，主要从事房地产开发销售及服务，是一家具有国家房地产开发一级资质的企业。公司注册资金1.2亿元，总资产10亿元，年开发面积100万平方米。公司先后在某宁阳、威海文登、聊城高唐、潍坊临朐、烟台牟平、烟台莱阳、烟台栖霞、烟台海阳、临沂临沐、聊城临清、聊城市区、德州禹城、济宁梁山、某东平设立分公司以及某第一分公司即某地产有限公司鲁峰双合分公司、某第二分公司，共有18个分公司。某地产有限公司鲁峰双合分公司是某地产有限公司为了开发开发某项目专门成立的分公司。

公司自成立以来，年累计开发面积达400万平方米，工程合格率达100%，优秀率80%以上，多年来被某市、岱岳区评为“房地产开发业先进单位”。20##年4月某公司通过了3ISO9001:2000质量管理体系认证。

坚持“财散人聚”的某公司，重视人才的吸收与培养，以“军事化、人性化、学习化、电梯化、流程化”的管理，公司现有员工400余人，下设办公室、工程技术部、规划设计部、财务部、销售部、物业管理部、人力资源部、资金运营部、监察部等九个部门，其中高级工程技术人员40人，专业工程人员80人，大专以上学历260人，其中研究生10人，本科生140人，是一支年轻化、高素质、能战斗的优秀团队。

近几年，公司坚持以“经济效益为中心”、以“改革为动力”，突出抓好开工、销售、融资、项目等重要环节，积极拓展发展空间，创建精品小区，树立公司良好的企业形象。以先进的经营管理模式，依托雄厚的资金实力，推动全公司整体持续、快速发展，为振兴某省和某市经济做出更大的贡献。

第二节  项目概况

一、项目基本情况

1、项目名称：某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目

2、建设内容：主要建设5栋住宅楼（1栋11层楼、4栋17层楼）和1栋2层商铺及相关配套设施等。

3、建设地点：拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。

4、项目总体规模：

某社区综合改造建设项目规划总用地168200平方米。开发项目总建筑面积502162平方米，其中：住宅建筑面积334790平方米，商业及公建建筑面积27680平方米，地下建筑面积139692平方米。

项目绿地率为35.09%，建筑密度为23.4%，容积率2.05。规划总户数4942户，设计停车位4781个。

项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约234520.39平方米，占住宅总面积的70.05%；90平方米以上户型建筑面积约占住宅总面积的29.95%；符合国家九部委20##年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。

由于某社区旧村改造项目规模较大，为顺利开展项目的实施，项目主办单位根据实际需要拟分期进行项目的建设。

本次项目申请报告为某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目。

5、某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期规模：

某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积26708平方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室面积6780.6平方米。容积率2.37。规划户数549户。

项目住宅90平方米以下的户型建筑面积约40636平方米，占住宅总面积的71.1%；90平方米以上建筑面积约16514平方米，占住宅总面积的28.9%。符合国家九部委20##年5月29日出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文件）的有关规定。户型统计详见下表。

项目户型统计表

5、投资金额：26133.53万元。

6、建设期限：21个月。20##年4月至20##年12月。

二、投资估算及资金来源

经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用11062.09万元，设备购置及安装工程费2472.95万元，工程建设其他费用10675.18万元，建设期利息1197万元，基本预备费726.31万元。

项目工程建设所需资金26133.53万元，拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司鲁峰双合分公司自筹解决。资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。

开发地块暨某现代城一期主要技术经济指标汇总表

第三节  报告的编制依据及研究内容

一、项目申请报告的编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

2、《某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

4、《某市城市总体规划（20##-2020）》；

5、《某市人民政府关于进一步加快城市市区村庄综合改造的意见》（泰政发[2004]71号）；

6、《某市人民政府关于加快城中村改造的补充意见》（泰政发[2008]31号）；

7、《某市人民政府办公室关于加快推进泰城城中村改造有关问题的通知》（泰政办发[2010]68号）；

8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

9、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；

10、建设单位提供的有关资料；

11、项目建设单位委托编制本项目报告的委托书。

二、项目申请报告的研究内容

1、申报单位及项目概况；

2、发展规划、产业政策、行业准入；

3、资源开发及综合利用分析；

4、节能方案分析；

5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析；

6、环境和生态影响分析；

7、安全防护、消防及抗震设防；

8、组织设置及工程进度安排；

9、投资估算及资金筹措；

10、经济效益和社会影响分析；

11、项目招标方案。

三、项目申请报告编制单位

1、单位名称：某高新工程设计有限公司

2、工程咨询等级：乙级

3、工程咨询资格等级证书编号：工咨乙  11820070002

4、发证机关：国家发展和改革委员会

第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析

第一节  发展规划分析

一、符合国家“十二五”期间“保民生”的要求

“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。进入“十二五”，房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。

国家“十二五”规划纲要提出：要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。注重在制度上解决好农民工权益保护问题。合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。城市规划和建设要注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出特色、保护文化和自然遗产，强化规划约束力，加强城市公用设施建设，预防和治理“城市病”。

进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标，由省级人民政府负总责，市、县级人民政府负直接责任。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目，能够有效解决某市经济快速增长带来的住房需求问题，而且该小区各项费用收取合理，户型面积合理，完全能够满足中等收入居民的住房需要，有利于促进当地房地产业的健康发展。

二、符合某省国民经济和社会发展“十二五”规划

《某省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出： “加快基础设施建设，打造适度超前、功能完善、配套协调、高效安全的基础设施支撑保障体系。”

“‘十二五’期间人民生活水平提高要与经济发展同步。把保障和改善民生作为根本出发点和落脚点，加快推进基本公共服务均等化。加快建立健全城乡住房保障体系，努力满足人民群众基本住房需求。”

“积极稳妥推进城镇化。把培育壮大城市群作为城镇化的战略重点，搞好《某省城镇体系规划》修编，积极构筑以某半岛城市群、济南都市圈、鲁南城镇带为主体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇体系，力争全省城镇化水平达到50%以上。”

目前某市居民的生活水平不断提升，对于住房的需求数量及质量要求越来越高，项目主办单位充分利用自己雄厚的资金技术实力，凭借自己的良好信誉，在某市进行项目的建设。该项目的建设，有利于调整住房供应结构，不断提高某市人民群众的生活水平。因此，符合国家、某省国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。

三、符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划

《某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》指出：“全面提升生活性服务业。适应提高人民生活水平，建设国际旅游名城的需要，加快发展商贸餐饮、房地产、汽车服务、家庭及社区服务业和健康服务业等生活性服务业。”

“城乡区域协调发展，全市城镇化水平达到56%，城市服务功能进一步提升，城乡一体化发展取得明显进展。泰城跨入人口超百万的特大城市行列，新泰跨入大城市行列，肥城进入功能完善的中等城市行列，宁阳、东平加快向中等城市跨越，小城镇服务功能和吸引力明显提升，新型社区建设和社会主义新农村建设水平明显提升。”

“房地产业，调整优化住宅供应结构，改善居民的居住条件和城市环境面貌，提高公共服务水平，提高房地产开发的层次和水平，重视商业地产和商务地产的开发，培育和做大做强某市房地产企业。积极发展建筑与装饰装修业，加快形成一批资金雄厚、人才密集、技术先进、融资能力强的大型企业集团和一批技术精、机制活的专业建筑施工企业。”

项目的开发，有助于某市旅游城市的建设，有利于某市城市居民居住条件的改善，因此，项目建设符合某市国民经济和社会发展“十二五”规划的要求。

第二节  产业政策分析

该项目主要为商住小区建设，下面对其产业政策进行分析：

一、符合产业政策

项目符合国务院《产业结构调整指导目录（20##年本）》中鼓励类第十九条“城市基础设施”中第22项“城镇园林绿化及生态小区建设”的要求。

二、符合国家现行有关政策

在20##年经济转型过程中，我国经济主要面临两个方面的问题：一、外部环境面临世界经济增长放缓、欧债危机爆发、国际贸易增速回落等困难；二、内部环境面临通胀压力进一步增大、劳动力价格上涨、国民经济走弱等困难。在这种经济条件下，国家各部委及中央银行出台了大量的金融政策、税收政策、房地产政策，力求合理引导资金流向、稳定经济发展、控制通货膨胀，为正在进行的经济结构转型及房地产行业制度变革创造条件、指出方向。

20##年的房地产调控政策主要分两步走：一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革，表现为长期性的政策，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控，最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。

20##年房地产市场调控政策主要包括四个方面：土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅用地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。

金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场过热的问题，称为稳健的货币政策，实质上是紧缩货币政策；微观方面以允许保障房建设市场融资，在商品房市场成交环节增大交易成本为主。虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况，但对房地产行业影响是空前的大，一方面银行无钱可贷使得开发商融资困难，另一方面是购房者购房成本大幅增加，刚性需求受到广泛影响，其市场影响超越限购，也是本年房地产市场走低的主要因素之一。

房地产政策方面共计出台了10条政策进行全方位调控，包括“新八条”、最新“国五条”、正式试点征收房产税等。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。

针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地方政府的监控力度，广州市通过制定全年调控目标、规范住宅建筑面积等措施紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。

三、有利于带动其他行业发展

房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1.7-2.2元产值，从而促进财政收入的稳定增长。

该项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、金融、装饰装修、房地产经济、物业管理、餐饮业的发展。同时，该项目的建设对建材、家具、家电、化工、机电等行业发展也有巨大的促进作用。该项目的建设可吸收部分剩余劳动力，缓解在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。

第三节  行业准入分析

一、项目建设的背景

1、项目建设的背景

某房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。根据调查资料显示，某市城乡居民人居环境生活质量进一步提高。20##年，面对复杂多变的国内外经济形势，某市经济发展总体保持了回升向好的基本态势，呈现出增长速度较快、结构逐步优化、就业持续增加、价格基本稳定的良好态势，主要指标完成或超额完成预期目标。全市实现生产总值(GDP)2304.3亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。大力实施全民创业战略，扎实推进“国家级创业型城市”创建工作，劳动就业得到加强。全市新增就业再就业6.8万人，城镇登记失业率2.8%，低于3.5%的控制目标。新增农村劳动力转移就业8万人。覆盖全市的人力资源市场体系健全完善，高校毕业生等重点群体就业得到有效解决，就业局势稳定。在岗职工55.9万人，增长1.2%。市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7%；人均消费性支出14888元，增长10.9%，市区居民恩格尔系数(食品支出占人均消费性支出的比重)为34.8%。农民人均纯收入8794元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。大部分居民有换购住房的需要。

二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。按照市委、市政府提出的“加速推进某市工业化和城填化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，某市房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。随着某市城市建设步伐的不断加快，一些投资购房者对某市房地产市场的发展前景也充满了信心，来泰投资置业者增多，投资型买房已初露端倪，预计未来几年会成为时尚。

房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

为了紧随某市大发展的趋势，有效改善居民的居住条件，为社会发展贡献更多的精品小区工程，某地产有限公司经研究决定投资建设某社区旧村改造开发地块暨某现代城项目。该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，而且加快了某市经济发展的步伐，进一步提升了城市品位。

某社区旧村改造开发地块暨某现代城建设项目符合某市城区总体规划，项目选址可行、区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。

2、市场现状分析

（1）20##年我国房地产开发投资完成情况

20##年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

20##年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。

20##年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

20##年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

（2）某市房地产市场现状

20##年某市房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。商品房屋施工面积1009.1万平方米，竣工面积144.9万平方米。商品房销售面积301.4万平方米，增长6.7%；商品房销售额130.4亿元，增长31.4%。

（5）本项目市场竞争力分析

某市老城区内规划控制相当严格，基本没有形成规模的住宅项目，筹建、新建住宅区均向新城区发展，以西部起步最早，规模也最大；东、南部开发进度相对较缓。据统计，地理环境位置较好的中高档住宅销售情况普遍较好，市场需求趋旺。某市商品房价格最近两年上涨较快，特别是交通和环境较好的地段比较明显。

目前，商品住宅已进入了一个产业更新换代时期，新型住宅在质量、环境、服务方面都有明显的进步和提高。随着某市经济的持续稳定增长，当地居民的生活水平日益提高，尤其是泰城的功能分区调整和大规模建设，部分先富起来的高收入阶层对中、高档类房产和改善居住条件有着客观需求，同时也具备了一定的高消费能力。

东南部地区是前些年某市重点发展的区域。但由于当时的规划水平有限，而且后期的建设力度不大，所以这个区域始终没有给人们呈现出完整的形象。九州家园、巨菱枫景园等几个大盘的运作，部分提升该区的住宅档次，但从整体而言这个区域内的居住环境还有待进一步完善。

某地产有限公司经过充分的市场调研分析，结合当地的经济水平，以适应当地购房者的需求为基础，确定合理的销售价格。本项目即位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。因此，本建设项目在泰城城区开发规划中应是具有吸引力和成长潜力的区域。为了更好的适应市场需求，本项目的住宅以中小户型为主。本项目市场定位符合某市消费者的实际需要，价格定位合理，在消费者可承受的范围内。项目进入市场后有较大的竞争优势。

二、准入标准

1、确定房地产开发项目的原则

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

2、土地使用权的取得

该项目承办单位在严格依照《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的基础上获得该项目用地的使用权。

三、准入分析

房地产行业对技术要求不高，并且某市的劳动力充裕，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目总投资26133.53万元，由项目单位自筹14133.53万元，能够达到国家资本金比例35%的要求；第二，该项目土地供应已通过合法土地招拍挂竞争程序获得开发权，建设条件成熟。该项目建设完全能达到行业准入的条件。

第三章  资源开发及综合利用分析

一、资源利用方案

该项目涉及的资源主要包括土地资源以及能源（水、电、蒸汽、天然气）。

该项目涉及土地资源26708平方米，主要为建设用地。项目建设严格按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）的要求，加强建设用地管理和集约利用。

该项目涉及的能源主要是水资源、电力资源、蒸汽和天然气。水资源主要是小区生活用水，由市政供水管网直接接入。小区内管网沿道路敷设，接各用水单元，完全可以满足该项目的需求。电力资源主要是生活用电，由当地供电公司专线接入，完全可以保证该项目需求。该项目采用集中供暖，蒸汽由当地供热公司提供；该项目用天然气主要为生活用气，用气接自城市天然气管网，其供气量充足，供气气压、供气设施完全能够满足该项目用气需求。

二、资源节约措施

1、资源的主要特性

（1）资源的有限性

无论对资源如何进行分类，在一定范围内资源都是有限的，特别是矿产资源，需要在特定的条件下，经过漫长的地质年代才能形成。开采和使用多少，其储量就减少多少。即便是不可枯竭资源，如土地和水资源，在一定时期和一定范围内也是有限的。因此如何合理开发和利用有限的资源，实现可持续发展的目标，成为人们普遍关心的问题，同样也成为建设项目决策分析与评价的重要内容。

（2）资源分布的不均衡性

自然资源的分布不均衡是不以人们意志为转移的客观事实。这种不均衡不仅体现在国内，同时也体现在世界范围内，在对自然资源进行开发利用的过程中必须正视资源分布不均衡的现实，因势利导，扬长避短，制定合理的开发利用资源的方案。

（3）主要的自然资源

自然资源一般分为以下几类：土地资源、水资源、森林资源、草原资源、海洋资源、矿产资源、物种资源、气候资源、旅游资源、能源等。

2、资源节约的主要内容

投资建设项目必须认真贯彻执行建设节约型社会和落实科学发展的要求，努力提高资源利用效率。

（1）节约能源

在项目投资建设及运营过程启动建筑节能、绿色照明等一系列节能工程，确保项目有效节约能源。

（2）节约用水

加大节水设备和器具的推广力度，杜绝浪费水资源的现象发生。

（3）节约和集约利用土地

坚持实行最严格的土地保护制度，合理规划场区设置，保证建设用地的节约、集约使用，严格控制土地利用。

3、项目资源节约措施

（1）土地资源节约措施

①在项目建设方案中，强化节约用地。项目用地与当地土地利用规划相衔接，符合城市发展规划和行业区域规划。

②项目建设方案符合节约使用土地的要求，项目土地性质全部为建设用地。

③项目在建设方案研究中，将土地占用情况作为方案选择的重要考虑因素之一，对各种设施用地进行统筹安排，提高土地综合利用效率。

（2）能源节约措施

项目的能源节约主要包括水、电、蒸汽和天然气的综合节约措施，详见“第四章节能方案分析”。

（3）建筑材料节约措施

①优化建筑结构方案，采用最新的建设标准、合理的安全系数，不过度装修，提高节约材料效果。

②优先采用轻质、高强、耐久的建筑材料，以减轻结构自重和材料用量，延长建筑物使用寿命。

③建筑物的高度、体积、结构形态适宜，以节约材料使用。

④采用预应力和轻型钢结构技术，以节约混凝土的用量，减轻自重。

⑤采用可取代粘土砖的新型保温节能墙体材料，以节约粘土资源，降低能耗。

⑥尽量采用可再生原材料生产的建筑材料或可循环再利用的建筑材料，减少不可再生材料的使用率。

第四章  节能方案分析

第一节  概 况

节约能源是我国的国策。我国是一个能源生产大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一。也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。

据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量已占社会总耗能的30%，随着我国城市化进程的不断推进，城镇建设的高速发展，以及人民生活水平的日益提高，专家们预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到40%左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95%以上仍然是高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国城市可持续发展，进而影响经济的可持续发展。由此可见，建筑节能刻不容缓，应置于社会发展的重要地位。

该项目属商住小区建设，不是耗能大户，它的耗能指标均采用国家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。在本案中，除了电、暖和然气等能源之外，节水也应该纳入节约和考核体系。这是因为：

水不仅是生命之源，而且还是重要的经济发展资源，是一种不可缺少的战略资源。国家强调建设资源节约型社会，节水也是重要内容之一。我国水资源人均占有量很低，淡水资源总量约2.8万亿立方米，居世界第六位，但人均水资源占有量2230立方米，仅是世界的1/4。当地水资源总量约11.48亿立方米，人均水资源占有量310立方米，是全国人均水资源占有量的14%，属于联合国“国际人口计划研究项目”规定的水缺乏地区，节水的重要性不言而喻。

第二节  用能标准和节能规范

该项目设计严格执行下列用能标准和节能规范：

1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；

2、建设部《民用建筑节能管理规定》、《某省民用建筑节能管理规定》；

3、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26-95）和《民用建筑节能设计标准某省实施细则》；

4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；

5、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；

6、《采暖居住建筑节能检验标准》（JGJ132-2001）；

7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；

8、某省《居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）；

9、《某省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》。

第三节  能耗状况和能耗指标分析

一、能源供应状况

某市共有水面300平方公里，占全市总面积的3.9%。其中水库639座，总库容8.2亿立方米；水产养殖面积253平方公里。

东平湖是市内最大、省内第二大淡水湖，为“水泊梁山”的仅存水域，由一级湖和二级湖组成，湖水面积5.6万公顷。全市多年平均天然水资源总量为19.22亿立方米，其中地表水径流量13.48亿立方米。

全市多年平均水资源可利用总量为17亿立方米，其中地表水可利用量为6.3亿立方米，地下水可开采量为10.7亿立方米。丰水年为25.38亿立方米，平水年为17.9亿立方米，枯水年为13.3立方米。

全市多年平均开发利用水总量为13.42亿立方米，其中利用地表水2.6亿立方米，开发地下水量为10.82亿立方米。与全省比较，某市水资源状况较好，人均和亩均分别为400和431立方米，略高于全省平均水平。目前已开发利用的地表水占可利用量的63.4%，尚有2亿立方米可供开发。

某市电网网架以220千伏高压输电线路为骨干，35千伏至220千伏输电线路125条，共1661.74公里，变电站55座，变电总容量570.145万千伏安。

二、能源消耗状况

1、建设期间能源消耗状况

据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。

建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料、玻璃等，总建筑面积49880平方米，预计消耗钢材1497吨、水泥7981吨、木材998立方米等、砂25639立方、石灰7730吨。

2、项目使用期间能源消耗状况

据统计，建筑使用期间能耗在我国能源总消费中所占的比例已经达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。

项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、热水供应、照明、通风等方面的能耗。使用期间热水供应约占能源消耗的15%，照明约占6%。

3、中外能耗状况指标分析

围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标。1973年世界石油危机以来，英、法、德等国至今4次修订建筑标准，建筑围护结构热工性能指标已提高3~8倍，不仅新建建筑保温隔热性能越来越好，还对既有建筑进行了大规模、高标准的节能改造。按照我国建筑节能标准，建筑围护结构热工性能落后于发达国家。下面对国内外居住建筑标准中围护结构传热系数限值的比较：

国内外建筑标准中围护结构传热系数限值的比较

单位：W/（m²·℃）

第四节  节能措施

一、节能技术

项目的建设应达到某省《居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：

1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；

2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；

3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；

4、供热采暖系统温度调控和分单元热量计量技术与装置；

5、建筑照明节能技术与产品；

6、空调制冷节能技术与产品；

7、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。

二、节能措施

建筑节能是全国节能工作的重要组成部分，是改善和提高居住环境水平、节约能源资源、促进建设行业技术进步、实施可持续发展战略的重要措施。按照住建部《“十二五”建筑节能专项规划》的要求，该项目在建设过程中，推选优秀设计方案，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施：

1、所有配套的电器设备均选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

2、项目投入使用后，按期对各类设备、管道线路等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，严格电光、灯具管理。

3、屋面采用吸水率低、轻质高效的复合屋面，并具有一定强度；散热器推广使用高效节能型，充分发挥热效率；室外供暖管道采取保温措施，减少热损失。

三、节能效果分析

建筑选用材料与传统材料对比表

1、本项目相关材料计算

墙体：由公式得出，该项目墙体传热系数为0.27W/㎡·℃。

窗户：本项目窗框材料为塑钢（主要化学成分是PVC），玻璃为5×16×5mm双层中空玻璃，传热系数为2.6W/m2·℃。（《民用建筑热工设计规范》<GB50176-93>）

由此计算得出本项目传热耗热量q1：

2、传统材料相关计算

墙体：由公式得出，围护结构传热系数为2.86W/m2·℃。

窗户：若窗框材料为不锈钢，厚度为5mm单层玻璃，传热系数为6.4W/m2·℃。（《民用建筑热工设计规范》<GB50176-93>）

由此计算得出传统材料建筑传热耗热量q2：

3、节能效果

依据下列公式计算得出室内空气渗透耗热量qINF：

计算得出本项目节能率为：。

通过以上节能技术和节能措施的使用，达到某省规定的居住建筑节能65%的目标。

3、利用太阳能光热系统

为进一步优化能源结构，节约资源，保护环境，推动经济发展方式转变和经济结构调整，加快资源节约型社会建设，促进全市经济社会又好又快发展，根据《某省人民政府关于加快我省新能源和节能环保产业发展的意见》（鲁政发〔2009〕77号）、《某省人民政府印发关于促进新能源产业加快发展的若干政策的通知》（鲁政发〔2009〕140号）及《某市人民政府关于加快新能源产业发展的实施意见》（泰政发〔2010〕57号）等文件要求，重点支持与建筑有机结合的太阳能供热、制冷新产品的研制生产，加快太阳能光热系统的推广应用，实施太阳能光伏建筑一体化等示范项目。支持鼓励既有建筑安装太阳能热水系统，在医院、学校、宾馆、洗浴场等热水消耗大户强制推广应用太阳能光热系统；县(市、区)政府驻地城市规划区内新建、改建、扩建的12层及以下住宅建筑和集中供应热水的公共建筑，必须应用太阳能光热系统，并与建筑进行一体化设计与施工。鼓励12层以上高层住宅建筑逐步采用太阳能光热系统。到20##年，某市太阳能利用推广率达到50%。

本项目为住宅楼建设项目，项目应充分考虑太阳能的利用，在项目的设计中太阳能利用与建筑工程统一规划、同步设计、同步施工、与建筑同时投入使用：

（1）项目节省照明用电上采取的措施是，尽量利用自然采光，同时将成熟的太阳能光伏发电技术，应用于小区路灯、住宅楼梯等、地下室照明等方面。

（2）项目考虑使用太阳能供暖和热水的供应技术，太阳能热水器是利用太阳辐射能，通过温室效应把水加热的装置，项目利用楼顶空间，安装太阳能热水器，满足家庭对于热水的需求。

（3）太阳能热泵集热装置与建筑屋顶一体化技术，在建筑的顶部采用建筑造型构件与太阳能热泵低温集热技术相结合的手法，在设计上一方面使建筑的正立面结构看上去富有建筑的艺术性和现代性，另一方面使安插在建筑构造构件中的集热装置模块可以很好的吸收太阳辐射能。采用太阳能热管模块化集热器可以较好的承受压力且密封性较好，既能直接吸收太阳辐射能又能间接吸收室外环境中的热能。

4、本项目能耗分析

本项目住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，住宅户数575户。所需能耗主要有电、水、天然气、蒸汽。节约潜力较大的是水、电。其中：

（1）年用电量

本项目住宅用电按1200千瓦时/户?年估算，则年用电约69万度；商业用电按0.035千瓦/d?㎡估算，需要系数0.35，每天大约运行4个小时。则年用电约11万度。因此，该项目年总用电80万度，折标煤98.32吨。

（2）年用水量

本项目住宅用水按100立方米/户?年估算，则年用水量为57500立方米；商业用水按6L/d?㎡估算，则年用水量为12960立方米.因此，该项目年总用水70460立方米，折标煤6.04吨。

（3）年天然气用量

本项目用天然气按180立方米/户?年估算，则年用天然气量为10.35万立方米，折标煤137.66吨。

（4）年取暖用热力

本项目供热面积为63150㎡，用热指标取20.40w/㎡，年供热天数按120天计算，则本项目年取暖热力估算为13356.68GJ，折标系数按0.0312kgce/MJ计算,折标准煤约416.73吨。

项目建成后，项目总建筑面积69930.6平方米，项目综合能源消耗量为658.75tce，单位面积能耗9.42kgce/㎡，低于20##年某省单位建筑面积能耗（29.80kgce/㎡），具有较好的经济效益和社会效益，节能效果显著。

综上所述，该项目能够符合国家对能源合理利用的有关要求。

综合能耗分析表

第五章  建设用地、征地拆迁及移民安置分析

第一节  项目选址及用地方案

拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。

该项目用地不占用耕地，不压覆矿床和文物，不影响防洪及排涝，无通航及军事设施等影响。

1、本项目符合某市城市总体规划和土地利用总体规划的要求。

2、该区域内城市基础设施（水、电、暖等）配套较完善，交通便利，工程地质条件好，适合该项目的开发建设。

3、该区域周边污染源较少，环境幽静，环境质量较好，具有良好的居住条件。

本项目开发建设符合某市城市发展方向和规划要求，有利于某城市东南部环境条件的改善。该项目的建设，可以有效的推动某市建事业的顺利发展，有利于改善某市旅游城市的形象和居民的生活居住环境，经济效益和社会效益明显。通过项目建设，将会促进某市城市功能的完善，满足居民日益增长的居住消费需求，从而有助于构建一个良好的生活居住氛围。

某地产有限公司开发的某社区旧村改造项目选址符合某市城市总体规划要求，加之该项目地理条件优越，交通便利，投资效益高，能够带动周围区域生态旅游建设。因此，从城市总体规划角度来说，该项目的选址是合理的。

第二节  土地利用合理性分析

本项目用地系某地产有限公司通过国有土地使用权拍卖（挂牌）出让活动竞得。该项目用地符合土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。

第三节  征地拆迁和移民安置规划方案

一、征地拆迁遵循的原则

1、公共利益需要的原则。公共利益是指社会整体利益和全体社会成员的共同利益，在实践中要严格区别是社会公共利益需要还是商业利益或某部门、某集体、某单位利益需要。

2、依照法律规定的原则。征迁在一定程度上限制了公民的私有财产权。要正确处理好公共利益同私有财产保护的关系，征迁必须依照法律规定进行，按照法律规定的原则、条件和程序办理。

3、依法给予补偿的原则。根据法律规定，征迁都要给予补偿

补偿的标准，需要在相关法律中做出明确的规定。补偿要及时，不能因补偿的延误给受影响人造成损失。

二、本项目情况

本项目建设用地为某市土地收购储备中心储备用地，由某地产有限公司通过招拍挂方式于20##年11月18日现场竞价购得。征地拆迁及所占用地上的建筑物及附属物已由某市土地收购储备中心按规定予以补偿，本项目不存在拆迁及补偿问题，只向某市土地收购储备中心支付土地补偿费及相关费用。

第四节  建设条件

一、某市地形地貌

某市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各占全市面积的1/3。山地主要分布在市域北部和东部，海拔多在400—800米之间，仅部分高峰超过1000米，某位于某市区北部，主峰玉皇顶海拔1545米，为某省最高峰。丘陵大多位于山地外围，海拔200—400米，主要分布在市域东南部和西部。山地、丘陵的走向大致为东西方向。在东高西低的地势控制下，大汶河自东向西流贯全市，流域总面积8543.2平方公里，下游的东平湖紧临黄河，为某省第二大淡水湖。因为广阔平缓的华北平原与某相对高差达1300米以上，形成强烈对比，故成拔地通天之势。

二、气象

1、气温

某市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温12.5～13.5℃。7月份最高，平均在24.9～26.9℃之间，最高极端气温42.5℃；1月份最低，平均-2.5℃，极端最低气温-22.5℃。年积温4922℃。山下（平原）高于山上，平均温差7.5℃，某顶极端最低气温-27.5℃：相对湿度3月份最小，为57%；8月份最大，为88%。年均无霜期202天。

2、降水

由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。某顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下某气象站多409.6毫米。年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份降水量为最小，平均4.7～8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上（其中某顶降水量多达332.8毫米），约占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下（某顶降水量47.2毫米），降雪日数平均8.3天（某顶降雪天数年均27.3天）；平均初雪日为12月3日～10日，终雪日为2月26日～3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中某顶降水最大，为709.3毫米。

3、季风

由于受某、徂徕山地形影响，某风向多是东北风。风速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。某每年有8级以上大风日数为18.5天。1978年6月30日，某曾记录到瞬时12级大风。某顶冈受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180天。大风最多月份为3～5月份，平均每月可有两次大风，最少为8～9月份。

三、地温与冻土

区内年均地温为14.4～16℃。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。1月份地温均在－1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。

四、抗震设防

根据《中国地震动参数区划》，本项目位于某省某市，地震基本设防烈度6度，按照7度抗震设计。设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。

五、工程地质状况

该项目还未做地质勘察，项目承办单位未提供有关地质资料，但据承办单位介绍，本项目区内地质可以满足项目建设要求，地下水对钢筋无侵蚀性，其地质情况完全符合建设要求。由于地下地质情况比较复杂，在项目建设之前，建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘察，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。

第六章  环境和生态影响分析

第一节  环评分析依据

1、《中华人民共和国环境保护法》

2、《中华人民共和国噪声污染防治法》

3、《中华人民共和国大气污染防治法》

4、《中华人民共和国水污染防治法》

5、《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》

6、《中华人民共和国环境影响评价法》（20##年77号）

7、《建设项目环境保护管理条例》（国务院令1998第253号）

8、《建设项目环境风险评价技术导则》（HJ/T169-2004）

9、《某市城市总体规划（20##-20##年）》

第二节  环境和生态现状

项目区内无污染型企业，环境质量受本地工业的污染较轻，环境承载能力较大。项目环境评价满足以下标准：

1、环境空气质量全年大部分时间满足《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中的二级标准。

2、地表水满足《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅳ类标准，地下水满足《地下水环境质量标准》(GB/T14848-93)中的Ⅲ类标准。

3、环境噪声沿街建筑物满足《中华人民共和国声环境质量标准》（GB3096—2008）表1中的4a类标准，其他区域满足《中华人民共和国声环境质量标准》（GB3096—2008）表1中的2类标准。

因此总体上说，拟建项目附近地区的空气、地下水、环境噪声基本满足相应的标准。

第三节  生态环境影响分析

该项目周围环境状况良好，附近无污染工业，环境绿化较好，交通便捷。本项目用于居民生活，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，不会对周围环境造成污染。

第四节  生态环境保护措施

一、施工期环境保护措施方案

（1）施工扬尘

施工期间应特别注意施工扬尘的防治问题，须制定必要的防止措施，以减少施工扬尘对周围环境的影响。

首先，施工期选用先进的低噪音设备，加强噪声设备维护管理，确保施工期施工设备噪声的贡献值达到《建筑施工场界噪声标准》的要求；按国家及地方有关规定合理安排施工时间，应避免晚上十时至早上六时之间施工。

其次，加强现场管理，做好文明拆迁和文明标化施工，采取配置工地滞尘防护网、设置围档和硬化道路，以及车辆出场冲洗等措施，合理布置施工场地，最大程度减少扬尘对周围大气环境的危害，必要时采用水雾以降低和防止二次扬尘。

最后，为了减少施工扬尘对周围环境的影响，施工中挖出的土石表面要定期洒水；建筑材料堆场用蒙布覆盖，防止扬尘；弃土装运过程中不要超载，要进行有效覆盖，确保装土车中途不洒落，车辆驶出工地前将轮子的泥土清理干净，防止沿途影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实施保洁制度，一旦有弃土、建材洒落，应及时清理；每期施工时沿施工边界四周建1.5-2m高的防护墙，以减少扬尘的扩散；提高开挖速度，避免大风天气作业，以减少扬尘飞扬；工程建设单位应会同有关单位编制运输、装卸防止扬尘产生的操作规程，严格按规程操作，控制扬尘的产生。要规定运输道路、运输时间。避免在交通高峰时间运输，建设单位应与运输部门共同做好驾驶员的职业道德教育，按规定路线运输，并不定期的检查执行计划情况。加强环境管理，施工单位应将有关环境污染控制列入承包内容，在施工过程中由专人负责。在工程概算中应包括用于施工过程扬尘污染控制的专项资金，要保证此项资金专款专用。

据经验调查，露天堆场产生的扬尘主要特点是与风速和尘粒含水率有关，因此减少建材的露天堆放和保证一定的含水率是抑制扬尘的有效手段，同时应禁止在大风天进行搅拌等作业。

（2）油漆废气

该项目装修阶段的油漆废气较难控制，目前尚无较有效的治理方法，因此建议建设方和物业管理部门加强管理和宣传，积极鼓励住宅居民装修能够使用环保材料。

（3）施工期固体废弃物

该项目建设施工期间需进行运输弃土和各种建筑材料（如砂石、水泥、砖、木材等），将产生大量废土、砖石及各种建筑垃圾，必须按照市容环卫、环保和建筑业管理部门的有关规定进行处置，及时将固废运到指定点（如垃圾填埋场、铺路基等）妥善处置，严防制造新的“垃圾堆场”。将混凝土块连同弃土、弃渣等送至专用垃圾场所或用于回填低洼地带，建筑垃圾中钢筋等回收利用，其它用封闭式废土运输车及时清运，并送到指定倾倒点处置，不能随意抛弃、转移和扩散。其次，施工人员的生活垃圾也及时收集到指定的垃圾箱（桶）内，由当地环卫部门统一及时清运处理。

二、营运期环境保护措施

1、空气环境保护措施

项目附近无敏感的环境空气保护目标，周围目前空气环境受污染较轻，质量较好，环境容量较大，正常运转后基本无废气排放。项目建成后对环境空气产生的主要影响是进出场区的汽车尾气。为保证地下车库的通风效果，必须安装换气扇，每小时换气4-6次，换气扇排气最好掌握速度在3m³/s,以便于某市平均风速相当，利于车库排气与大气的混合和迅速被稀释。车库排风扇离地面高度要求高于人群呼吸带，以减少对车库内行人产生影响。

项目废气、粉尘排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中的二级标准。

2、废水环境保护措施

居民楼投入使用后，生活废水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的三级标准，同时满足某市第三污水处理厂入水水质要求。

经处理后的废水还可用于周围绿化，对周围环境影响较小。

3、固体废弃物环境保护措施

居民楼建成后主要固体废弃物为居民生活垃圾。应在居民楼附近设置生活垃圾收集点，在收集和临时堆存过程中，注意密闭和防止液体渗漏，由环卫部门及时清运，杜绝恶臭气体产生和鼠患等。

固体废物储存、处置执行《一般工业固体废物贮存、处理场污染控制标准》（GB18599-2001）中的三级标准；恶臭执行《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）中的二级标准。

4、噪声环境保护措施

噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）中的2类标准和《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）表1中2类标准；建筑施工期间噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中的标准。

三、根据本工程特点，在工程建设和使用过程中应重点做好以下工作

1、要认真落实各项污染防治措施、生态保护措施和某区环保局的预审意见，确保各项污染物达标排放。

2、项目废水要做到雨污分流、清污分流，生活污水必须部分经本项目污水处理设施处理达标后进行中水回用，其余部分排入某市第三污水处理厂进行深度处理。

3、加强对各排污管道、沉淀池、化粪池以及中水处理设施的防渗处理，防止废水对地下水造成污染。

4、加强施工期噪声和扬尘的管理，防治噪声和扬尘对周围居民产生影响。晚上22：00点至次日凌晨6：00点期间严禁施工。

5、采取基础减震、吸声、隔声等治理措施，加强对中水处理站、换热站、变电站、地下车库等设备噪声的治理力度，确保厂界噪声符合《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）Ⅱ类标准要求。沿路居民楼房应采取增加墙体厚度、隔声窗、绿化等措施加强对居住人员的噪声防护。

6、加强固废综合利用工作。项目产生的建筑垃圾、污水处理站的污泥、生活垃圾等固体废物须得到综合利用或妥善处理。

7、要积极做好生态保护工作，加强绿化和增加植被种植面积，确保绿地率达到38%，防止水土流失。

四、环境影响评价

本项目属居民区建设，无论建设期还是建成后正常使用期，产生的污染物种类很少，且污染物排放量也很少，产生的生活污水、生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护要求，对周围生态环境造成污染影响很小。

第五节  地质灾害及特殊环境影响分析

一、地质灾害定义

由于自然和人为地质作用，使生态环境遭到破坏的灾害事件，统称为地质灾害。在我国，主要的地质灾害包括地震、崩塌、滑坡、泥石流、水土流失、地面塌陷和沉降、地裂缝、土地沙漠化、煤岩和瓦斯突出、火山活动等。

据有关专家介绍，除地震、火山等，大多数地质灾害现象都会由人为因素引发。如肆意采伐林木、随意开垦、过度放牧等使天然植被破坏，会导致崩塌、滑坡、泥石流、水土流失、土地沙漠化等；过度、不科学地采矿会导致煤岩和瓦斯突出；过量开采地下水会使地面沉降，威胁城市安全。

鉴于上述原因，防治地质灾害，首先就应减少或制止破坏生态环境的行为。此外，绝大多数地质灾害发生前都有先兆，如滑坡和崩塌前，山体会出现裂纹；泥石流出现前山会有雷鸣般的响声等。根据一些征兆，及时采取治理和防范措施，可以减少或避免损失。广大群众可通过学习，多了解一些有关地质灾害预报、防范、治理的知识，把地质灾害损失降低到最小。

二、防治地质灾害工作意义重大

按照党的十七大构建保障科学发展新机制的总体要求，深刻理解新时期地质灾害防治工作在经济社会发展中的地位和作用，意义重大。

1、做好地质灾害防治工作，是坚持以人为本、执政为民的重要体现，是解决民生问题的基本要求。民生就是人的全部生存权和普遍发展权。贯彻落实科学发展观，必须坚持以人为本,不断满足广大群众的各方面需求和促进人的全面发展。公众的需求和人的全面发展中，对生命财产的安全保障是最基本的内容。地质灾害防治工作的首要目标就是保障人民群众的生命和财产安全。因此，必须进一步强化责任意识，把做好地质灾害防治工作放在民生的高度，作为贯彻落实科学发展观的重要任务，努力工作，最大限度地减少地质灾害对公众的生命财产安全造成的损失。

2、做好地质灾害防治工作，是我国现代化建设的基本保障。地质环境是人类生存发展各类条件中的基础和载体。一个地区如果没有一个安全、稳定的地质环境作为发展的基础，其各类建设成果就难以得到安全保障，甚至引发重大灾难性事件，影响社会稳定。因此，重视并做好地质灾害防治工作，不仅需要保护群众的生命和财产安全，还要为全面建设小康社会、加快现代化建设努力提供一个稳定、安全的地质环境。

3、做好地质灾害防治工作，是履行社会职责和公共服务职能的重要内容。现代社会中，社会各界更加注重社会管理和公共服务的职能。地质灾害有突发性，甚至不可预见性，如果社会各界没有尽到责任就会造成公众生命财产重大损失。因此，做好地质灾害防治工作，是履行社会职责和公共服务职能的重要内容。

总之，地质灾害防治工作是维护社会稳定和公众利益的重要保障，是构建保障科学发展新机制的重要组成部分。加深认识做好地质灾害防治工作的重大意义，把这项大事做好。

据项目单位介绍，项目建设所在地地质状况稳定，项目的建设不会对当地的公众利益产生重大不利影响。项目建成后会改善周围的居住环境，对周围环境不会产生重大的负面影响。

第六节  抗震设防

一、抗震设防的依据

1、《中华人民共和国行政许可法》

2、《中华人民共和国防震减灾法》

3、《某省防震减灾条例》

4、《某省地震活动断层调查管理规定》

5、《某省地震监测设施与地震观测环境保护条例》

6、《某省地震安全性评价管理办法》

7、《某省人民政府办公厅关于在基本建设管理程序中进一步加强抗震设防要求管理工作的通知》（鲁政办发〔2009〕51号）

二、设防烈度与抗震等级

全球共有两大地震带，第一个是环太平洋地震带：分布在太平洋周围，像一个巨大的花环，把大陆与海洋分隔开来。

第二个是欧亚地震：从地中海向东，一支经中亚至喜马拉雅山，然后向南经我国横断山脉，过缅甸，呈弧形转向东，至印度尼西亚，另一支从中亚向东北延伸，至堪察加，分布比较零散。

中国地处全球两大地震带之间，是一个多地震国家，地震带主要分布在：东南—台湾和福建沿海一带，华北—太行山沿线和京津唐渤地区，西南—青藏高原、云南和四川西部，西北—新疆和陕甘宁部分地区。

我国正面临的地震形势十分严峻。从1988年开始，中国大陆地区进入第五个地震活跃期。根据前几次地震活跃期活动的特点，专家们认为本次地震活跃期将持续到下世纪初，目前已进入了强震高发期，其间可能发生多次7级左右、甚至个别更大的地震。

地震烈度是指某一地区的地面及建筑遭受到一次地震影响的强弱程度。同一个震级情况下，由于各地区距震中远近不同，震源的深浅不同，地质情况和建筑类型不同，地震的影响也不一样，因而地震烈度各不相同。一般是震中区烈度最大，离震中区越远，烈度越小。确定了抗震设防烈度就确定了设计基本地震加速度和设计特征周期、设计地震动参数。

抗震等级指的是建筑设计中根据结构重要性、所处地震带位置等需求划分的等级。震级是表示地震本身强度或大小的一种度量指标，一次地震，震级只有一个。前者是地震指标，后者是建筑等级划分。

三、建筑物抗震设防的意义

抗震设防是震害预防中的一项工程性预防措施，主要是指对各类建设工程必须按抗震设防要求和抗震设计、施工规范进行抗震设计、施工；对已建成的建筑物、构筑物，未采取抗震设防措施的，应采取必要的加固措施。减轻地震灾害的关键就是各种工程建筑和工程设施，保证工程质量和具备抗震设防能力。从历来的地震中可以看出：地震灾害主要表现为地震力作用下发生的建筑物、工程设施的破坏、倒塌，并由此造成人员伤亡和财产损失，实际上，直接死伤于地震的人是少之又少的。据统计，地震时90%-95%的人员伤亡是由于各种建筑物倒塌造成的。所以可以说建筑物才是导致死伤的直接原因。所以，建筑物的抗震设防就是为了有效的保护人们生命财产安全，是为了把地震灾害的影响降到最低。

四、建筑物抗震设防的手段

1、开展活断层研究：地下活断层是地震灾害之源。对地下活断层的研究可以更好的确定建筑物的设防标准。

2、进行地震小区划：进行地震小区划可为工程抗震设计、防震减灾规划、土地利用规划、地震保险等提供可靠的依据。社会效益、经济效益、环境效益显著，也是“以预防为主”防震减灾工作方针落实的重要措施之一。

3、工程场地的地震安全性评价：由于建筑物的破坏往往与建筑物所在的场地和地基的抗震性能有关，因此为了减轻地震灾害，减少经济损失和人员伤亡，在工程建设时需要考虑工程建设场地可能遭遇到的地震危险程度（即地震危险性）。

场地地震安全性评价就是对超出地震烈度区划图适用范围的工程建设场地，根据工程项目的重要性和工程设计的使用寿命，对其在未来时间段内可能遭受的地震影响程度作出评价，为抗震设防提供科学依据。因此，做工程场地的地震安全性评价是十分必要的。

4、注意建筑的场地条件：正确选择地基，最好是岩石，选土质时要坚实，地下水埋源要深。软弱地基则要做好地基处理。

5、建筑物建设以及材料要求：房屋结构整体性要强、要合理，平、立面要力求匀称、重心要低、尽量不做或少做那些既笨重，又不稳定的装饰附属物；把好建筑材料关，要力求建筑材料比重轻、强度大、富有韧性，研发、采用新型智能材料；保证施工质量，联结部位，薄弱环节要加强；及时维修养护。

五、抗震设防的三水准目标

抗震设防目标，是对于建筑结构应具有的抗震安全性的要求。是根据地震特点、国家的经济力量、现有的科学技术水平，建筑材料和设计施工的现状等综合制定的，并随着经济和科学水平的发展而提高。

进行抗震设计的建筑，其抗震设防目标是：当遭受低于本地区抗震设防烈度的多遇地震时，一般不受损坏或不修理可继续使用，当遭受相当于本地区抗震设防烈度的地震时，可能损坏，经一般修理或不修理仍可继续使用，当遭受高于本地区抗震设防烈度预估的罕遇地震时，不致倒塌或发生危及生命的严重破坏。我国的房屋建筑采用三水准的抗震设防目标，即：“小震不坏”、“中震可修”、“大震不倒”。

六、项目抗震设防要求

本项目场址区内的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第三组。

第七章  规划设计方案

第一节  规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制方法实施细则》

3、《城市居住区规划设计规范》    （GB50180—93）

4、《城市道路交通规划设计规范》 （GB50220—95）

5、《城市用地竖向规划规范》     （CJJ83—99）

6、《城市环境卫生设施设置标准》  （CJJ27—89）

7、《某市城市总体规划（20##-2020）》

8、某市有关城市建设技术要求

9、甲方提供的地形图和设计任务书

10、国家与其它相关法律、法规、标准、规范等。

第二节  总体规划设计方案

一、设计理念

以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，结合基地内的自然环境条件，着意刻画优质生态环境，为居民创造自然优美、舒适便捷、卫生安全，同时又具有丰富文化内涵的栖息之地，创造一个舒适便捷、卫生安全的生活场所。针对项目的特点，设计理念主要体现以下几点：

人与自然、建筑的共存与和谐；生态型、健康型的居住社区；富有人文气息的环境空间；适用型、舒适型的居住空间。

二、设计原则

针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：

1、地形原则

充分分析现有地形的地势及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。

2、人本原则

贯彻以人为本的思想，以建设高环境品质居住生活区、生态型生活区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富文化内涵的居住区。

3、特色原则

在整体格调统一的前提下，强调住宅环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。

4、科技原则

努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。

三 、总体规划布局

总体布局规划是居住区规划的核心内容，主要解决居住区功能布局、空间组织等基本问题。本项目总体布局规划遵循“建筑与自然的共存与融合”这一基本宗旨，结合自然景观条件，形成了“舒适典雅”的整体规划框架。

四、道路交通规划

道路是居住区的基本框架，并具有交通、交往和景观等多方面功能。道路交通规划是居住区规划的重要组成部分，包括出入口设置、动态交通规划和静态交通规划三个部分。

第三节  结构设计方案

一、设计依据

1、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068—2001)

2、《建筑结构荷载规范》(GB50009—2001)

3、《建筑抗震设计规范》(GB50011－2001)

4、《混凝土结构设计规范》(GB50010—2002)

5、《建筑地基基础设计规范》(GB50007—2002)

6、《砌体结构设计规范》(GB50003—2001)

7、建筑专业及其它各专业提供的初步设计条件

二、结构设计

1、本工程结构设计使用年限为50年，建筑物安全等级为二级，抗震设防类别均为丙类。

2、采用框剪结构。

三、基础设计

建筑地基基础设计等级为乙级。

第四节  给排水设计方案

一、设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》                GB50015-2003

2、《自动喷水灭火系统设计规范》            GB50084-2001

3、《建筑灭火器配置设计规范》              GBJ40-904、

4、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-20026

5、《住宅设计规范》             GB50096-1999（20##年版）

6、甲方提供的有关资料

7、相关专业提供的有关资料

二、给水系统

给水系统低区为市政供水，高区为小区设备间无负压给水设备供水。

1、水源：给水由市政自来水引入。

2、给水系统

由市政给水直接供给，建筑内各区的供水压力不超过0.35MPa，住宅每户设独立水表计量用水，水表采用远传抄表。公建按各单位，设独立水表计量。

三、排水系统

1、排水系统

排水系统地下为污水泵排污，地上部分重力流排出。设有中水系统。消火栓系统为临时高压系统，由消防水池、消火栓加压泵、高位水箱组成。喷淋系统为临时高压系统，由消防水池、喷淋加压泵、高位水箱组成。

1、排水体制为雨、污分流，生活污水与生活废水合流排放。

2、地下室污、废水由各自的集水坑收集后，采用排水泵提升排入室外排水管道，在室外设有化粪池，小区污水先经化粪池处理后，再排入市政污水管网。公建的厨房废水先经隔油池处理后，再排入室外污水管网内。生活废水作中水处理。

3、建筑物屋面雨水经雨水斗收集排至室外雨水管道，地面道路雨水经雨水口收集排至室外雨水管道，最后排至市政雨水管网。各卫生间管道井内的内设雨水立管将楼顶雨水直接排至室外雨水排放系统。沿外墙明装的排雨水立管将各阳台和空调室外机安放台座的雨水和空调冷凝水排至建筑物周边的明沟再排入室外雨水排放系统。

2、供电

（1）消防用电设备、应急照明等重要设备用房的备用照明负荷均采用双电源供电，重要消防用电设备采用双电源供电末端切换方式。

（2）疏散指示灯及特定的应急照明灯尚自带蓄电池，且持续工作时间不少于30分钟。

第五节  变配电及通讯设计方案

本设计以舒适、安全、方便、快捷为目标，以构筑建筑智能化平台。设计范围包括变配系统、照明系统、防雷接地系统、弱电系统（含综合布线系统、有线电视系统、安全防范系统、可视对讲系统、远传自动计量系统、消防自动报警与自动控制系统、巡更系统）等。

一、设计依据

1、《建筑物防雷设计规范》            GB50057-94(20##年版)

2、《建筑群综合布线系统工程设计规范》  GB/J50311-2000

3、《民用建筑电气设计规范》            JGJ/T   16-92

4、《火灾自动报警系统设计规范》        GB50116-98

5、《建筑照明设计规范》                GB50034-2004

6、《低压配电所设计规范》              GB50055-93

7、《10KV以下变电所设计规范》         GB5003-94

8、《通用用电设备配电设计规范》        GB500553-93

9、建设单位提供的资料

二、设计范围

1、10／0.4KV变配电系统

2、动力系统

3、照明系统

4、防雷与接地系统

5、综合布线(GCS)

6、保安及闭路监视电视系统(CCTV)

7、楼宇自动控制系统(BAS)

8、消防及应急照明系统

三、变配电系统

1、本工程中消防设备、应急照明灯位一级负荷。

2、其他为三级负荷。

四、照明系统

分为正常照明及事故照明两大系统，按照国家有关规范设计。

1、由变电所设专线供电。

2、住宅的楼梯、走道采用高效电子节能器具。

第六节  管线综合布置方案

本项目区域内工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：

1、压力流管让重力流管；

2、给水管尽量在污水管上面；

3、易弯曲管让不易弯曲管；

4、临时性管线让永久性管线；

5、工程量小的管线让工程量大的管线。

第八章  安全防护与消防

第一节  安全防护

一、安全防护依据

1、《中华人民共和国建筑法》

2、《中华人民共和国安全生产法》（20##年）

3、《建设工程安全生产管理条例》(20##年)

4、《建筑安装工程安全技术规程》

5、《建筑施工临时用电安全技术规范》         JGJ46—88

6、《建筑安装工人安全技术操作规程》[80]建工字第24号

7、《建设企事业单位关键岗位持证上岗管理规定》

（建教[1991]552号文）

8、《建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核办法暂行规定》（建质[2004]59号）

9、《某省建筑施工安全文明卫生工地管理规定》

10、《建筑施工安全检查标准》                JGJ59-99

11、《塔式起重机安全规程》                  GB5144-94

二、安全管理方针和目标

1、管理方针

在施工管理中，始终坚持“安全第一，预防为主”的安全管理方针，以安全促进生产，以安全保质量。

2、管理目标

杜绝重大人身伤亡事故和机械事故，一般事故频率控制在1.5‰以内，确保安全生产。

3、组织机构

项目部以项目经理为首，由项目副经理、安全负责人、技术负责人、专职安全员、各专业施工队等各个方面的管理人员组成各工程生产管理机构，由专职安全员负责安全生产工作。

4、现场管理

（1）对进场工人进行三级安全教育并建立档案，对各工种人员尤其是特种作业人员必须持证上岗，熟知本工种的安全技术操作规程。

（2）加强安全管理使之标准化，坚持“五同时”、“三不放过”制度，坚持班前安全教育，项目部每半月检查一次，公司每月检查一次。

（3）施工现场设置安全标牌，危险区设立明显安全警示标志。

三、现场安全标志管理

建立安全标志管理制度，采购符合标准的安全标志，按现场安全标志布置总平面图的要求，科学合理的布置各种安全标志和标语，使安全标志真正起到警戒、提示和公告作用。施工现场必须有“五牌一图”、安全生产标语、标志牌。

四、现场组织制度管理

1、各施工单位进场必须按规定取得《安全生产许可证》，遵守有关安全生产的法律法规和施工现场安全技术规范，并采取维护安全、防范事故、预防火灾、毒等措施。

2、安全技术交底制

根据安全措施和现场实际情况，各级管理人员根据施工进度情况逐级进行书面交底。

3、施工前施工单位要根据甲方提供的地下管网详图进行施工，避免盲目施工带来不必要的损失。

4、临时设施设置

现场的临时设施要按照施工组织设计的总体布局进行布置，要符合《某省建筑施工安全文明卫生工地管理规定》的要求。

5、防火安全措施

施工现场的消防工作必须列入现场的重要议事日程，加强领导，健全组织，严格制度。成立安全防火领导小组，由项目经理任组长，项目副经理负责具体落实，有专职安全员每天对工地进行检查一次。各项工作必须贯彻“预防为主”的方针。建立防火责任制，贯彻实施上级有关规定，现场消防有管理规定，有明显警告标志，由专人落实。实行用火审批制度。现场用火必须由工程负责人批准。重要场所配置足够消防器材，工地宿舍严禁点火，以防发生火灾或煤气中毒。严禁乱放材料，消防交通道路必须保证随时畅通。消火栓要有明显标志，周围5米内不得堆放材料。

6、排水安全措施

现场要有排水安全措施，尤其是基础部分和主体施工阶段的外脚手架体地面部分，均要设置排水沟等设施，及时把现场的雨水和其他用水排入排水沟。

7、班前安全活动记录

各工种班组长要坚持进行班前安全活动，对施工中应注意事项进行班前交底，保证施工安全。

8、持证上岗制

各工种人员尤其是特殊工种必须持证上岗，严禁无证操作。

9、落实安全生产责任制

项目部要落实各级安全生产责任制，做到齐抓共管。

10、安全防护措施

由于施工作业人员多，交叉作业多，因此，安全防护工作的重点是：

（1）高空施工防坠落，立体交叉作业防物体打击；

（2）基坑周边防护，建筑物电梯口、井道口、楼梯口、预留洞口“四口”防护及临边防护，施工现场的安全带（GB6095-81）、安全帽(GB2811-81)、安全网(GB6096-85)“三宝”配备，外檐安全防护；进入现场必须戴安全帽，高空作业必须系安全带，在现场不得穿硬底鞋、高跟鞋、拖鞋。现场作业按规定穿戴相应的防护用品、用具；

（3）各种机械尤其是塔机要通过特种设备检测机构检测合格后方可使用，确保安全施工；

（4）防护方案

a、场地周边防护

场地周边需按安监站的要求用不低于2.2米的围挡防护，防止无关人员随便出入；

b、外围安全防护

外脚手架采用密目网维护，脚手架下端满铺脚手板，脚手板距建筑物不超过20厘米，用安全网兜底封护；外脚手架必须由某市安全监查站检验合格后方可正式施工；使用安监站推荐使用的安全生产防护用品；进入建筑物内要走安全通道；

c、临边与洞口防护

护栏杆由上下两道横杆及栏杆柱组成，上杆距地面高度为1.0—1.2米，下杆距地面高度为0.5—0.6米，横杆长度大于2米；

11、临时用电方案

在建工程不得在高、低压线下施工，高、低压线下方不得搭设作业棚、建造临时设施或堆放构件等，临时用电必须由专业人员负责安装与监护。

12、加强施工机具的安全检查

施工中经常使用的机具要经常检查，并落实到人；机械和动力机的机座必须牢固；电器、仪表、管道和设备试运转，应严格按照安全技术交底进行。

13、动力配电箱与照明配电箱应分别设置，开关箱内一机一闸一保护。每台设备有自己的开关箱，严禁用一个开关电器直接控制两台以上的用电设备；配电箱、开关箱应放在干燥、通风及常温场所；操作人员及维修人员应持证上岗。

以上安全措施要落实到人，在现场监理人员、市区安监部门监督下，切实把各项安全措施落实到位，保证现场施工的正常进行，确保现场施工人员的生命财产的安全。

五、避雷系统

该建筑为二级防雷建筑，在楼顶部分的屋面设女儿墙，敷设Φ10镀锌圆钢，并在屋面装设不大于10m×10m网格。

利用建筑物内柱内钢筋二根不小于16mm的钢筋通长焊接做引下线，距地1.6米设测试卡，间距不大于18m。利用基础做接地板，基础主钢筋二根与基础底板主钢筋二根焊接成网，再与基础四周的环形避雷带接地体相联接，接地体采用4×40镀锌扁钢，顶部埋地深度不小于1米。

第二节  消防专篇

按照国家有关规定进行消防设施设计，确保本项目消防安全。

一、实施依据

1、《中华人民共和国环境保护法》

2、《中华人民共和国消防法》

3、《建筑设计防火规范》

4、《建筑内部装修设计防火规范》

5、场地设计防火要求

6、城市规划消防要求

二、消防系统

1、室外设室外消火栓系统，用水量由市政管道提供，与室外给水共用一个管网。给水系统低区为市政供水，高区为小区设备间无负压给水设备供水。排水系统地下为污水泵排污，地上部分重力流排出。设有中水系统。消火栓系统为临时高压系统，由消防水池、消火栓加压泵、高位水箱组成。喷淋系统为临时高压系统，由消防水池、喷淋加压泵、高位水箱组成。

2、室内消火栓用水量为：20L/S,灭火时间按2小时计。

室外消火栓用水量为：20L/S,灭火时间按2小时计。

3、手提灭火器：建筑内设手提式磷酸铵盐灭火器。根据消防部门要求在建筑内相应位置设置。

第九章  建设实施及工程进度安排

一、组织机构

为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员设立专门的基建办公室，对项目的概算控制、项目各个环节的招投标（勘察设计、监理、施工等）、资金使用、施工组织、工程质量等进行监督管理，确保项目按时完成。

二、工程进度安排

项目申请报告批复后，将尽快着手进行前期准备工作，及时委托社会信誉度高的设计单位编制初步设计和施工图设计，并提前进行场地平整工作，上述各项工作预计2个月内可以完成，20##年4月可望开工建设，20##年12月所有工程全部竣工投入使用。本项目的建设期为21个月。详见施工进度计划表。

项目施工进度计划表

三、实施措施

1、项目法人制

根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。

2、工程招标制

该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在公开招标范围内。项目的勘察、设计、施工、监理，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。

3、工程监理制

由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力的监理单位，采取全过程监理方式。

4、项目合同制

建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察、设计单位、施工单位、监理单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。

5、工程审计制

实行工程项目开工、竣工审计制度，较大的工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。

6、竣工验收备案制

工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。

第十章  投资估算和资金筹措

第一节  投资依据及说明

一、投资估算依据

1、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500－2008）

2、《某省建设工程工程量清单计价规则》（20##年）

3、《某省建筑工程消耗量定额》03年版 

4、《某省安装工程消耗量定额》03年版

5、《某省建筑工程价目表》（20##年）

6、《某省安装工程价目表》（20##年）

7、《某省建设工程费用项目组成及计算规则》（20##年）

二、估算说明

1、土地为政府拍卖用地，土地费用为6409.92万元。

2、基本预备费按建设投资费用的5%计算。

3、勘察设计费按建筑工程费用的1.5%估算。

4、工程监理费按建筑工程费用的1.5%估算。

5、建设单位管理费用，按建筑工程费用的2%估算。

6、开发期税费等各类规费，暂按照有关规定商业580元/平方米计算。

7、项目贷款12000万元，建设期利息按同期银行贷款利率6.65%，计算，贷款期限三年。

第二节  投资估算

经估算，工程建设总投资26133.53万元，其中建筑工程费用11062.09万元，设备购置及安装工程费2472.95万元，工程建设其他费用10675.18万元，建设期利息1197万元，基本预备费726.31万元。

总投资估算表

1、建筑工程费

经估算，项目建筑工程费用11062.09万元。其中包括：土建、绿化、道路等工程费用。

建筑工程费用估算表

2、设备购置及安装费

经估算，设备购置及安装费2472.95万元，主要包括变压器、电梯、线缆、给排水设施、绿化设施等的购置费及安装费。

设备购置及安装费估算表

3、工程建设其他费用估算

经估算，工程建设其他费用为10675.18万元，详见下表。

(1)土地购买费6409.92万元；

(2)勘察设计费按建筑工程费用的1.5%估算；

(3)工程监理费按工程费用的1.5%估算；

(4)建设单位管理费用，按工程费用的2%估算；

(5)开发期税费等各类规费，按580元/平方米估算。

工程建设其他费用估算表

4、建设期利息1197万元。

5、基本预备费为726.31万元。

第三节  资金筹措

项目工程建设所需资金26133.53万元，拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司鲁峰双合分公司自筹解决。资本金数额来源符合国家关于资本金制度的规定。

第十一章  经济效益分析

随着某省经济全面发展战略的进一步实施，某市经济将迅速发展，住宅作为城市的配套设施将有较快发展趋势。本项目具有良好的客户资源，预期经济效益可观。

第一节　销售收入估算

一、基础数据

本项目总建筑面积69930.6平方米，其中住宅57150平方米、商铺6000平方米均对外销售。

二、销售计划

建设项目拟于2年内全部售完。20##年销售45%，20##年销售55%。

三、销售价格的确定

根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确定销售价格如下：住宅5600元/㎡、商铺8000元/㎡。

四、销售收入估算

全部销售价款均于销售当年全部交齐。

（详见销售计划与销售收入估算表）

第二节　财务分析

一、主要数据的确定

1、税费率：所得税率按25%计算；营业税及附加按5.65%考虑；土地增值税按销售收入的2%提取。

2、计算期：以商品房全部售完为限，共3年。

二、财务分析与评价如下

1、收入及成本：

本项目销售收入36804万元，产品总开发费用26133.53万元，经营费用1104.12万元，财务费用1197万元。

2、利润与税金：

本项目土地增值税736.08万元，营业税金及附加为2079.43万元，利润总额5553.84万元，所得税1388.46万元，税后利润为4165.38万元，税后投资利润率16%。

(详见营业税金及附加估算表、损益表)

第三节  盈亏平衡分析

本项目销售总收入为36804万元，总投资为26133.53万元，营业税金及附加为2079.43万元，土地增值税736.08万元，销售面积为63150平方米。

BEP=总投资/(销售收入-营业税金及附加-土地增值税)

=26133.53/(36804-2079.43-736.08)

=76.89%

产量=63150×76.89%=48556.04㎡

当销售面积超过48556.04㎡时，投资方即可获得利润。

附表 1          销售计划与销售收入估算表

单位：万元

附表 2：           营业税金及附加估算表

单位：万元

附表 3                         损 益 表

单位：万元

第十二章  社会效益分析

房地产在国民经济和社会发展中占相当重要的地位，特别是近些年我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供了重要的物质条件，改善了人们的居住和生活条件，促进了城市化的发展，改善了投资环境。

一、房地产业在国民经济中的重要作用

1、有利于国民经济的增长。房地产业的发展对经济的发展起到巨大的推动作用。尤其是推进了GDP的增长：作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。

2、带动了上下游关联行业的发展。与房地产业相关联的行业包括建筑业、交通业、通讯业、文化娱乐业以及钢铁、水泥、木材、机电、轻工及冶金等部门。另外，随着对房屋质量要求的提高，新型的保温吸声材料、防腐蚀材料、防辐射材料及防水、耐火等新型材料的需求会逐步上升，从而带动这些产业的发展；

3、有利于积累资金，改善城市的投资环境。在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投人。

4、促进了就业。建筑业是劳动密集型产业，吸纳劳动力的容量很大。随着房地产业的发展，建筑业的就业人数有了很大增加。

二、项目对社会的影响分析

随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无忧之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。在本世纪前二十年，我国将全面建设小康社会，随着全国房改制度的结束，住宅产业已成为强有力的经济增长点。随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了城市住宅建设的快速发展。

某省位于华东北部，依托国家“中部崛起”战略，近年来经济高速增长；境内旅游业资源丰富，是我国重要的旅游目的地之一。某市地处某省中心位置，全省政治、经济、文化、科技、旅游中心，会务、旅游等资源丰富。坚定改善居民的居住环境和居住条件有利于提升某城市品位，会极大地改善和提高某市的城市面貌和投资环境，会为某市经济发展做出更大的贡献。

三、社会效益分析

1、提高某市住宅小区的品位：本项目建成后，将进一步缓解城市住宅紧张的状况，可以满足城区周边地区部分家庭对服务功能齐全、环境优美、空气洁净的居住环境需求，提升某市住宅产业的发展，引导人们的消费观念，对改善市民生活质量将起到积极的推动作用。

2、拉动经济增长：本项目建成后，将有利于改善城市的景观外貌，拉动居住产业的发展，最终为推进城市住宅产业现代化的更新换代，对拉动经济增长起到良好的带动作用。

第十三章  项目招标方案

根据《某省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》和原国家发展计划委员会《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（第9号令）的要求，对依法必须进行招标的建设项目，项目单位在报送建设项目申请报告，应同时报送项目招标方案。

第一节  招标依据及规定

一、招标依据

1、《中华人民共和国招标投标法》（1999年全国人民代表大会常务委员会主席令9届第21号）

2、《中华人民共和国招标投标法实施条例》（20##年中华人民共和国国务院令第613号）

3、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（20##年国家发展计划委员会第3号令）

4、《某省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》（20##年5月27日某省第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

5、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（20##年原国家发展计划委员会令第9号）

6、《工程建设项目施工招标投标办法》（20##年七部委第30号令）

7、《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（20##年八部委第2号令）

8、《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标办法》（20##年建设部令第89号）

9、《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》（20##年建设部令第124号）

10、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》（20##年建设部令第154号）

二、相关规定

1、《中华人民共和国招标投标法》规定“在中华人民共和国境内进行大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标”。

2、中华人民共和国国家发展计划委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》中规定的商品住宅，必须进行招标。

3、《某省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》中规定：“凡属于国家确定的招标范围内的工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：

（一）施工单项合同估算价在二百万元人民币以上的；

（二）重要设备（含工艺生产线）、材料等货物的采购，单项合同估算价在一百万元人民币以上的；

（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在三十万元人民币以上的；

（四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在三千万元人民币以上的。”

该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在其规定的招标范围。项目的施工，应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。

第二节  项目招标方案

一、项目概况

1、建设规模：某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期总占地面积26708平方米，总建筑面积69930.6平方米，其中：住宅建筑面积57150平方米，商业建筑面积6000平方米，地下储藏室建筑面积6780.6平方米。容积率2.37。规划户数575户。

2、建设地点：拟建项目位于某市泮河大街北侧，青年路西侧，其西部和北部为城市铁路，奈河从北向南穿过。

3、建设内容：5栋住宅楼（1栋11层楼、4栋17层楼）和1栋2层商铺及相关配套设施等。

4、主要设备（应说明主要设备型号、台套，设备是国产还是进口）：电梯、绿化、水、电、暖等设施，全部采用国产设备。

5、建设性质：新建。

6、省重点建设项目：否。

7、建设起止年限：20##年4月-20##年12月。

8、项目总估算、资金来源及落实情况：

⑴项目总估算：26133.53万元。

⑵资金来源：拟从银行贷款12000万元，剩余资金由某地产有限公司和某地产有限公司鲁峰双合分公司自筹解决。

⑶落实情况:已落实。

二、项目提前招标情况

1、项目申请报告批复前招标：无。

2、提前招标范围：无。

3、提前招标理由：无。

4、项目审批部门批准情况：无。

三、项目招标内容

建设项目招标方案的内容包括：

1、建设项目的施工活动进行全部招标。

2、建设项目的施工活动拟采用的招标组织形式：委托招标。

3、建设项目施工活动拟采用招标的方式（公开招标或者邀请招标）；该项目采用公开招标。

4、不招标的说明：无。

5、其他有关内容：无。

6、对投标单位的资质要求：单位资质符合国家有关规定。

第三节  项目招标情况

根据有关要求，项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。

由于本项目建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应委托相关职能单位进行监督。

建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单位、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。

实行工程项目审计制度，较大的工程委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家、省和某市的相关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。

竣工验收备案制。工程竣工后建设单位必须组织工程勘察、设计、施工、监理等单位，会同相关职能单位进行竣工验收，验收合格后，按规定向有关部门备案。

招标基本情况表

建设项目名称：某社区旧村改造开发地块暨某现代城一期建设项目

注：情况说明在表内填写不下，可附另页。