第一章 申报单位及项目概况 

第一节  项目申报单位概况

企业名称：**嘉信企业事务代理有限公司

企业类型：有限责任公司

法定代表人：马峰涛

建设地址：**县中都大街南段988号

第二节  项目概况

一、项目申请报告编制依据

1、项目单位委托书；

2、国家及省市有关政策、法规和文件；

3、项目总体规划；

4、《住宅建筑设计规范》；

5、《**县城市总体规划》；

6、《城市居住规划设计规范》；

7、**市及**县各类建筑取费标准；

8、**市土地分等级及基准地价；

9、《20##年**县统计年鉴》；

10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

二、项目背景及建设的必要性

1、**县概况

**县地处鲁西南，面积877平方公里，耕地84.7万亩，辖14处乡镇、493个村居，总人口76万。**历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都，儒贤圣地”之美誉。日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。**古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。1994年3月，在塔内发现了141件佛教圣物。公元前501年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至万历年间，**相继有四人出任尚书之职。**现存众多名胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约1—1.5万年。文庙建筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。

自然条件

气候：**县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。

地貌：**地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米；最低点在蜀山湖湖底，海拔36.5米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。历史上有山、有水、有湖泉。

山脉：境内山丘属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积31平方公里，主要昙山、太白山（水牛山）、卧佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐**宝相寺景色(13张)代大诗人李白曾到此观赏，因此得名。

河流：境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经**西南边境12公里，大汶河流经北部边境15.3公里。

湖泉：县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约65平方公里。明编《**县志》记载：“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖焉。夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜”。东北部较著名山泉11个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当泉、马庄泉等。上世纪60年代里干涸。

生物资源：主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠 等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。

社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：

面对**欠发达的实际，**县委县政府本着“正视差距、求真务实，借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设“经济强县、文化名县、生态优县”，20##年初提出了力争“奋战五年，进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。并根据县情实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。20##年4月赴苏北考察学习后，提出了“大干20##、拼搏20##、攻坚2010，冲刺‘十二五’，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。地区生产总值由20##年的71.3亿元提高到20##年的115亿元，年均递增27%；地方财政收入由20##年的2亿元提高到20##年的3.6亿元，年均递增34.2%；固定资产投资由20##年的24.3亿元提高到20##年的55亿元，年均递增50.3%。连续两年在**市科学发展现场观摩综合评比中名列第一，人民群众满意度测评全市第一，获**市经济社会发展综合考核一等奖，县域经济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。20##年全县承办市级以上各类现场工作会议62次，获省级以上各类表彰奖励125项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、“平安山东”建设先进县。按照市委对**“早日跨入强县行列”的指示要求，把20##年确定为“拼搏创新年”，在县委六次全体会议上，提出“奋战五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省30强”的战略目标，以目标高定位催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。1—10月份，全县完成GDP115亿元，增长14.6%；固定资产投资68亿元，增长31.2%；地方财政收入4.13亿元，增长18.2%，税收收入占地方财政收入的比重达到83.7%，提前50天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济指标增幅均居**市14个县市区前列。

坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工（钢材）、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手，逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前，投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和“风光牌”变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都LED项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前，全县规模以上工业企业达到285个，比20##年增加105个；1—10月份，规模工业企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元，同比增长17.3%和11.5%。

围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位，建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑，加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台前－兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。大力度实施城市拆迁改造，进一步激活房地产市场。三年完成拆迁200余万㎡，新建320万㎡，长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设4星级阳光温泉大酒店。目前，城区人均居住面积由20##年的18.9 ㎡增长到20##年的27.5 ㎡。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造，贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。突出主题文化旅游项目建设，宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；佛苑景区三期工程已经开工，明年上半年可完成主体工程。同时，整合佛教文化、儒家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化节被评为“中国最具影响力城市文化节”，在中央电视台播放了《黄金塔的秘密》和《探秘**圣物》，正策划独具**特色的文艺演出，促进文化与经济的良性互动发展。

2、项目的提出

近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，**县商务写字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让**县城区变得越来越美，越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。虽然房价不断上涨，虽然**县城区已经开发建成了许多商务商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，商务楼的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。

为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，**嘉信企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于**县**县中都大街南段988号，该项目占地面积为1919平方米。

3、项目建设的必要性

（1）符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院20##年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

（2）符合房地产开发规划要求

当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在**仍然存在。为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。从**嘉信企业事务代理有限公司建设**嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

（3）符合**市及**县城市发展规划

**市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在**市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使**成为鲁西南的工业和商贸中心。在这一总的思想指导下，顺应**市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的**县创业大道地带，将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。

三、市场需求分析

1、 国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：

（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时代将结束。

（2）从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策，使得广大农村地区至今仍然没有走上城市化和工业化道路。1978年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。由于目前全国的城市居民数仅占总人口的40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。

（3）从被束缚的住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从1980年的7～8平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为30年前的十倍，在农村大约为3倍。

（4）从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。其它国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。中国全球经济研究小组预测，到20##年，我国人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍(总人口的28%)。

（5）从住宅质量的趋势来看，追求住宅品质的时代已经到来。居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭的生活品质。品质房地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明是经得起时间的考验。所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐渐成为开发商的共识。

（6）从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经到来。在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本、时间成本，相应地也会提高个人的生活品质。随着我国二手房、租赁市场的规范、成熟，也将推动随就业地附近居住格局的形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子的行为将随之改变。

2、**市房地产市场状况

**市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其经济适用性住宅以及商务写字楼更为畅销，已经开始成为**强有力的经济增长点。在当前住房制度的转轨过渡阶段，**市集团和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它的市场潜力随着市区居民的增多，对居住环境要求改善的呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，**市城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。特别是从20##年起，**市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。**房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。特别是**市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了**人的居住档次与生活品位。随着**经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理较好的楼盘比较看重，或投资、或居住。

3、项目的市场预测

**嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目位于**县中都大街南段988号，新规划**县中心地带，具有以下几个方面的市场优势：

（1）是区位环境优势：周边教育、医疗、公共服务设施齐全，所处地段和区域位置极佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。

（2）是交通优势：紧邻105国道，交通便利。

四、建设规模和建设内容

1、建设规模

本项目根据**县商务楼市场需求情况和城市总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目总体规划建设规模为：

地上建筑总面积19000平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车位200个。项目总用地面积1919平方米。

2、建设内容

地上建筑总面积19000平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车位200个；项目规划用地1919平方米，拟建商务写字楼1栋，高处19层，低处17层，配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。

五、规划布局与工程方案

（一）规划设计方案

1、设计依据

本项目设计依据主要有：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《**市城市总体规划（20##-20##年）》

（3）《**县城市总体规划（20##-20##年）》

（4）《城市居住区规划设计规范》

（5）《山东省实施“中华人民共和国城市规划法”办法》

（6）《**市关于“中华人民共和国城市规划法”实施意见》

（7）其他有关的法律、法规及规划局的建议

2、指导思想

本项目的设计指导思想为：

坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，充分体现项目的社会效益、环境效益、经济效益。结合区位特点，打造独特的社区特色和景观个性。依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。

3、规划地点及现状

**嘉信企业事务代理有限公司商务楼项目位于**县中都大街南段988号，紧靠105国道，地势平整，地理条件优越，交通便利。

4、规划目标

合理布局，因地制宜，适应城市总体规划的格局，满足城市长远发展要求，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、文明社区并提高该地块的综合效益。

5、规划原则

协调一致：各专业设计之间应保证协调一致，特别是设备、电气专业之间的管线、竖井之间的关系，以及与土建之间的关系等。

经济合理：在满足商务楼各种使用功能的基础上，设计时应尽量提高产品的经济性，特别是结构设计以及设备、电气的管道、井、设备仪表等的设计和选用，在可能的条件下尽量降低造价，以达到节约投资的目的。

环保节能：设计中应尽量选用对环保节能有力的各类材料、产品和施工工艺。建筑节能设计应满足现行的国家有关标准。

6、竖向设计

现状地形比较平坦，为了保证以后的建设和工作人员生活用水和排水的通畅，在现有地形上要进行一定的地面改造，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案综合进行了考虑，尽量减少填土量，降低工程造价。场地坡度为0.2-0.8%，人行道比道路路缘石高100-200毫米，地块标高高于路面标高0.2-0.4米。

7、建筑设计

商务写字楼平面贯彻“多样性”原则，以达到多样性的户型来包容不同人的不同行为活动。户型力求功能合理、面积紧凑，并且每户主要房间均有良好的日照和景观朝向，并遵守为小区量身定做的设计标准。

项目开发时间要求短平快，建筑设计选择了简洁的现代风格，利用建筑横竖相交错的墙体，形成骨架；并结合凸窗、阳台、入口雨棚、空调机位等精心的细部处理，线条流畅，棱角分明，营造了现代感极强的居住氛围。

在建筑造型设计上，本设计力求创造一种轻盈、明快的现代感，表达一种轻松、积极的情感，是传统风格与现代风格的完美结合。在大的风格统一的前提下每种户型都有自己的造型特点，增加了整个服务区和商住单体的可识别性。

11、主要技术指标

（二）建筑设计方案

1、设计依据

1)  《住宅建筑设计规范》（GB 50096—1999）

2)  《建筑设计防火规范》（GB50016-2006，20##年版本）

3)  《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-2009）

4)  《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）

5)  《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

6)  《屋面工程技术规范》（GB50345-2004）

7)  《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）

8)   其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文

2、建筑设计指导思想

（1）创造鲜明、和谐的主体城市形象。

（2）体现邹**嘉信企业事务代理有限公司深厚的文化底蕴及人文环境。

（3）创造新世纪的居住环境。

（4）精心的平面布局并兼顾投入成本。

3、建筑平面设计

**是一个北方城市，住户的居住行为与气候特征结合起来是设计的一个方向，因此在满足自然采光通风的基础上，尽可能将室内公共活动区域的开窗面积增大，尽量加大向阳面与室外环境的接触面，使室内外融为一体。

写字楼平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、小卧的原则区分功能，合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。

根据与建设单位的多次协商及多轮方案的修改，同时根据**县的市场需求，以及满足日照、防火等技术要求，最终确定现在的户型组合。该户型组合充分考虑了用地、开发效益、城市景观、市场需求等多方面的因素，应该说是无论哪个角度讲都不尽完美，但又比较客观现实的方案。户型综合考虑了多种组合，90平方米以下户型为主导，占70%以上，满足了不同商户的现实需求，同时满足了购买和租赁等多种使用方式。

人民防空建筑作为高层建筑，是国家明令要求设计的内容之一。本项目属于高层住宅，故每栋主体建筑下均有一层人防地下室。人防地下室结合地上建筑的功能分区，每个楼座设两个防护单元，每个防护单元有独立的防护设备，每个防护单元为一个独立的防火分区和防烟分区。每个防护单元设两个（或有的共用一个）防护出口满足规范要求。

4、建筑剖面设计

本商务写字楼工程由1栋19层高层建筑组成，地下车库为1层。建筑层高为2.9m。

5、建筑立面设计

商住建筑单栋面宽较窄，利用高度优势体现出建筑向上，挺拔的感觉，利用现代立面构成手段，利用构架，凸窗、挑板等手法结合主体，鲜明、饱和的色彩突出的屋面造型，形成个性化的写字楼组群。

6、建筑装修

住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合本市发展节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用防盗门，内门采用夹板门或暂不装门，窗户采用中空塑钢窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；写字楼面为C20细石砼地面；餐厅、会议中心地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为混合砂浆顶棚，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为1000宽细石砼散水。

（三）结构设计方案

1、设计依据

1)  《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

2)  《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

3)  《砌体结构设计规范》GB50003-2001

4)  《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

5)  《建筑抗震设计规范》GB50011-2002

6)  《建筑地基基础设计规范》GB5007-2002

7)  《建筑地基处理规范》JGJ79-92002

2、基本设计参数

1)  建筑结构的安全等级为二级。

2)  建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。

3)  抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速值为0.05g，设计地震分组为第一组。

4)  建筑抗震重要性分类为乙类建筑，地震作用须符合7度抗震设防烈度的要求

5)  抗震等级

商业框架抗震等级为四级。

地下车库框架抗震等级为三级。

3、上部结构方案

1) 商业公建结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系，梁板式楼面。

2) 地下车库结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系

3) 框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，并做外墙体保温。内墙为砌块墙，砖砌体结构建筑物墙体均采用烧结煤矸石砖墙。连系梁兼做门窗过梁。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。

4、基础设计方案

1)      商住楼拟采用箱形基础。

2)      其它建筑物拟采用混凝土条形基础或独立柱基。

3)     具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。

5、结构荷载

1)  基本风压Wｏ=0.55kN/m²，地面粗糙度取B类。

2)  雪菏载：0.35kN/m²

3)  主要楼面和屋面菏载标准值按建筑结构菏载规范取值：

库房        5.0kN/m²

商业        3.5kN/m²

厕所、阳台、楼梯      2.5kN/m²

6、结构材料

1)  本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：

2)  混凝土强度等级：五层以下为C35；

3)  框架混凝土强度等级为C30、基础垫层混凝土为C10外，其它处皆为C20；

4)  钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋。

5)  砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆，未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。

（四）给排水设计方案

1、设计依据及设计范围

1)  建设单位提供的有关设计任务书和建筑专业方案资料。

2)  国家颁布的现行有关规范和标准。

3)  设计范围：规划基地内室内外给排水，消防设计。

2、给水方案

（1）需水预测

①商业建筑用水按7升/m².天计，商业建筑面积为19000平方米，则最高日最高用水量为133立方米。

②市政、公建、绿化用水量为取上述的15%，最高日最高用水量为19.95立方米。

③未预见用水量及管网漏失水量

未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的10%计，则该用水量为13.3立方米。

综上所述，规划该项目最高日总用水量为166.25立方米。

（2）供水水源及水压

①水源：取自市政给水管网，拟从城市干道各引入一路DN200给水管，引入后在基地内成环状布置，以满足整个社区生活和消防用水。市政水压按0.25Mpa考虑。

②水质：水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5745-89。

③给水系统：

供水系统根据建筑高度的不同分成3个不同的压力分压。

低压生活供水系统：1­—6层建筑、市政用水，由**县供水集团供应。

中压生活供水系统：7—15层建筑生活用水、室外消防。

高压生活供水系统：15层以上建筑生活用水。

（3）管网的布置

为了提高商务楼供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。

3、消防设计

（1）建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。

（2）消防水量：根据消防规范商务楼同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则项目室外消防用水量为140立方米/日。对于项目室内消防用水由变频调速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统15升/秒，同一时间内按2个消火栓计算，2个小时灭火用水量为216立方米/日，则消防总用水量为356立方米/日。

（3）消防水源：室外消防用水取自城市自来水网，两路DN200给水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于120m布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用水池内，消火栓系统按火灾延续时间2小时，自动喷水灭火系统按火灾延续时间1小时计，消防贮水量共为360m3。

（4）消防系统：室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在走道公共部位布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达，充实水柱按10m设计。

（5）自动喷水灭火系统为稳高压湿式系统，每个防火分区及楼层分别设有水流指示器，在大厅、公共走道库房等处均布置快速响应喷头。

（6）每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。。

（7）建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。

4、排水方案

（1）排水体制：本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政雨水管网。

（2）排水系统：

①雨水：雨水流量按**市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分布进行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径D300，最大管径为D600。规划后，该项目区排水通畅、迅速、无积水现象。

②污水：污水流量按给水量的90%计，商住数、公建楼的污水需经化粪池初沉，然后流入污水管。

5、管材

（1）室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管选用PPR塑料管，热熔焊接。

（2）室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。

（3）热水管选用耐热型铝塑管及配件，卡套连接。

（4）消防喷淋管DN150选用无缝钢管，内外热镀锌；DN≤100，选用热镀锌钢管，管道连接；DN≧100，卡箍连接；DN＜100，丝扣连接。

（五）制冷及取暖设计方案

1.制冷机组选用多联机，用于夏季制冷，冬季制热，置于屋顶，不需单设机房。

2.室内冬季室内温度24-27度，厨房冬季室内温度19度，其余房间冬季室内温度22度.

3.采用风机盘管加新风系统.

4.新风均由新风机处理后,提供各房间.

5.风管道全部采用新型风管保温板材制作。

（七）供电及电信设计方案

1、供电设计

（1）设计依据

1)  建设单位提供的有关设计任务书。

2)  建筑、结构、给排水等有关专业提供的资料。

3)  国家颁发的有关设计规范和标准。

4)  《供配电系统设计规范》          【GB50052-2009】

5)  《10KV及以下变电所设计规范》   【GB50053-94】

6)  《低压配电设计规范》            【GB50054-95】

7)  《建筑物防雷设计规范》          【GB50057-94，20##年版】

8)  《民用建筑电气设计规范》        【JGJ16-2008】

9)  《建筑设计防火规范》            【GB50016-2006,20##年版】

10)    《火灾自动报警系统设计规范》    【GB500116-98】

（2）供电设计

1、本工程属一类高层建筑：消防系统设施电源（消防中心、安防、正压送风机、排烟风机、消防电梯、消防照明及应急指示疏散照明、普通客梯、各走廊、电梯前室、防烟楼梯间、通信系统等为一级负荷）。生活水泵、排污泵等为二级负荷，其它为三级负荷。

2、供电电源：采用两路独立10KV电源供电，两路10KV电源采用电缆穿保护管埋地引入本建筑，并送至地下层高压配电室的电源进线柜。两路10KV电源同时工作，互为备用，当一路电源停电或故障时，另一路电源自动投入带全部负荷供电。

3、在地下层设高低压配、变电室，供本工程的消防配电系统、动力配电系统、应急照明及诱导疏散指示照明系统和普通照明系统的用电。

4、消防系统设施电源均采用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处设双电源自投装置，自投方式采用双电源自投自复，其它电力设备采用放射式与树干式供电方式。

5、自配变电室至各层的消防设施、动力设备及其它设备的供电线路均沿强电竖井内的电缆桥架敷设。自各层配电箱至各用电设备的供电线路均穿钢管沿地板或沿墙暗敷设。

6、室内照明设计依据建筑照明设计标准（GB50034-2004）要求布置灯具。

（3）建筑物防雷

建筑物防雷按二级考虑。在各建筑物顶部设避雷带做接闪器，引下线利用柱内二根以上主筋，接地极利用建筑物基础，建筑物每层利用框架梁钢筋与柱内主筋连接形成法拉第笼防雷击，对建筑物各电源电缆进户处设置防雷击电涌保护器。各建筑物的强、弱电竖井引入线采用金属管保护以防雷电波侵入。建筑物内低压配电屏、各层配电箱及带有计算机、弱电信息装置的中端配电箱分三级设置电涌保护器。

本工程接地保护采用TN-S接地系统，变压器中性点直接接地，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，所有进户金属管线、电梯接地、防雷接地、弱电接地、电气设备接地及建筑物的各种水平、垂直金属管干线与建筑物接地体全部连接，形成总等电位连接，接地电阻小于1欧。淋浴、卫生间等设施局部辅助等电位联结，防止电击或微电击的发生。

2、电信设计

（1）在地下一层设弱电室，电话、有线电视、网络系统均终端均设在弱电室内。

（2）网络信息点及电话点设置：

1）办公区域部分按5-10平方米配置一个信息点点、公共区域部分按20-50平方米配置一个信息点、每个会议室配置1-2个信息点。

2）网络及电话均引自市市政各网络，进户采用光纤穿管埋地引入弱电室。室内线路均沿弱电竖井内桥架敷设。由弱电竖井内配线架至各电话出线座的线路，均穿钢管沿地或沿墙暗敷设。

（3）有线电视系统的设置：

1）有线电视引自市有线电视网，进户采用光纤穿管埋地及沿桥一侧引入弱电室。室内线路均沿弱电竖井内桥架敷设。由弱电竖井内分配箱至各电视出线座的线路，均穿钢管沿地或沿墙暗敷设。

2）在各会议室、会议休息厅、展览室、接待室等设置有线电视出线座。

（八）管线铺设方案

本工程管线共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。

各种管线之间以及管线与道路及建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：

1、压力流管让重力流管。

2、小管径让大管径

3、给水管尽量在污水管上面。

4、易弯曲管让不易弯曲管。

5、临时性管线让永久性管线。

6、工程量小的管线让工程量大的管线。 

六、项目实施进度

本项目申请报告报告于20##年3月编制，立项批复后应立即着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的拆迁、勘测和场地平整等工作。开发建设期为两年。

开发总目标是建设一个环境优美、舒适、工程质量优良，规划设计合理，配套设施齐全，物业管理一流，集居住、娱乐、购物为一体的文明社区，成为**县的优良写字楼。

为确保工程质量和施工进度，严格执行投资项目的法人责任制、招标投标制、工程监理制和合同管理制，通过科学组织、合理安排工期，加快项目建设进度，确保建设目标的实现。

七、投资估算与资金筹措

（一）建设投资

1、编制依据

1)  国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。

2)  中华人民共和国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。

3)  规划设计院提供的总体规划图设计说明。

4)  估算中的有关税金和费用按现行规定和同类项目的平均水平测算。

5)  该项目的基本配套费用按现行造价估算。

6)  工程费用按国家建设工程计价规范及山东省建筑工程消耗量定额计算。

7)  国家现行的有关法规和规定。

2、投资估算范围

投资估算范围为本次项目分析的全部内容，包括土地购置费用，建筑安装工程费用，工程建设其他费用，管理费用，销售费用，以及财务费用，不可预见费等。

3、编制方法

建安工程费参照同类建筑物近期单位造价,按指标估算法进行估算，其他费用均根据项目实际情况估算，并考虑了5%的不可预见费。

4、项目总投资

经测算，项目总投资估算额为4900万元，全部为开发产品投资。详见项目总投资估算表。

（二）开发进度计划

项目拟开发建设期为两年，项目开发用款计划详见投资使用计划与资金筹措表。

（三）资金筹措

本项目总投资4900万元，所需资金由**嘉信企业事务代理有限公司通过自筹、预售房款解决。

**嘉信企业事务代理有限公司投入项目资本金2800万元，房屋预售款2100万元。

四、投资指标

开发部分单位功能总投资为2437.81元/平方米。

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 

第一节  发展规划分析

一、**市城市性质：

以发展先进制造业和现代服务业为主的鲁西南地区中心城市，省级历史文化名城。

二、市域城镇体系规划：

城镇规模等级结构分为四级，一级为中心城市**一曲阜都市区(**市区、曲阜、兖州、**)；二级为次中心城市微山、鱼台、金乡、嘉祥、**、泗水、梁山等7个县城；三级为22个中心镇；四级为其他一般建制镇。城市化水平20##年达到49％左右，20##年达到60％左右。要优先构建复合中心城市，加强都市区一体化建设；着力培植次中心城市，积极发展中心镇，适度发展一般镇，适时合并行政村；统筹安排城乡居民点、各类产业、重大基础设施和公共服务设施，努力构建分工有序、布局合理的城镇体系。

三、城市规模：

近期到20##年，城市人口25万人左右，用地35平方公里；远期到20##年，城市人口35万人左右，用地50平方公里。

四、城市规划布局：

**有着丰富的历史积淀和浓郁的人文景观。近年来，**县在城市规划中，坚持以彰显历史文化名城和新兴煤电工业基地的特色为总纲，统筹城市、乡村、产业、基础设施、经济社会、生态建设，做到各类规划相互支撑配套衔接，促进资源要素优化配置，实现融合互动发展。突出产业先导。突出以人为本。坚持把“以人为本”，把城市设施的实用性和普惠性结合起来，大到重点工程，小到一个公交站点，力求体现便民利民。不断加大民生项目实施力度，加快经济适用房和廉租房建设步伐，提高城市住房保障能力。突出生态宜居。紧扣“儒学之都、园林城市、山清水秀、生态宜居”城市形象定位，坚持生态环境建设与城市开发建设一起抓，水系整治、造绿与周边开发建设同部署。注重生态建设和景点打造，按照适度超前、分区合理、特色鲜明、优势凸显的原则，完善城市总体规划，编制城市片区控制性详细规划和重要地段、重要节点修建性详细规划，逐步实现规划全覆盖。突出规划的经济性，把城市规划与经济发展相结合，强化城市设计意识，把特色化、精品化设计理念融入到城市规划中。同时，实行“六公示一监督”制度，切实维护规划的严肃性和权威性。

为加快**旧城改造，改善老城区居住环境，项目区规划为商业。项目符合**县总体规划，也符合加强**环境综合整治，创建“国家园林城市”的目标要求。

   第二节  产业政策分析

目前我国正在经历工业化、城镇化，市场化，国际化，并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。经济的繁荣发展，和生活水平的持续提高，都必然导致房产业的发展。房地产业产业链很长，与上下游的关联众多。由此决定了房地产业在国民经济中具有支柱产业地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。

本项目为商业商务楼，符合房地产开发的产业政策。

   

第三节  行业准入分析

该项目完全符合**县城市规划，项目单位资质符合房地产行业准入标准的规定。   

第三章 资源开发及综合利用分析 

第一节  资源开发方案

本项目为房地产开发，不属于资源开发类项目，故不再进行资源开发方案分析。 
   

第二节  资源利用方案

一、我国资源利用现状

资源是指维持生命和生活所必需和经常利用的物质，包括空气、水、陆地、森林、矿产、能源等。人人都在利用或接触资源，人类对地球资源的需要不断增加。地球资源的开发和利用，为人类文明进程提供了必要的物质基础。

人口多、人均资源不足是中国的基本国情。

土地即地球陆地的表面部分，它是人类生活和生产的主要空间场所。土地是由气候、地貌岩石、土壤、植被和水文等自然要素共同作用下形成的自然综合体，也是人类生产劳动的产物。土地资源是一种“综合”的自然资源，具有一切农业自然资源的属性，是人类社会最基本的生产资料与劳动对象。中国山地多，平地少，干旱、高寒区域大，耕地发展受限制；人均耕地少，人地矛盾尖锐。

目前，我国经济的快速增长在很大程度上是靠消耗大量资源实现的。我国的资源比较贫乏，人均资源拥有量仅为世界平均水平的四分之一，且时空分布不均。土地是极其宝贵的自然资源，是生产力的重要要素，是人类生产和生活最基本的物质资料。我国实有耕地18.3亿亩，平均每人只有耕地1.4亩，只相当于美国人均耕地11.1亩的十分之一左右，还不到世界平均水平的三分之一。因此，我国是一个典型的人多地少、人均资源紧缺的国家。

我国实行最为严格的土地资源管理制度。

基本建设项目主要消耗的是土地资源。

二、项目所在区域的资源概况

根据《**年鉴》，至20##年末，全市土地总面积4375平方公里，耕地面积20万公顷，陆地面积36.18万公顷，水域面积7.33万公顷。同期全市户籍人口达351.6万人，人口密度为每平方公里804人，而全省人口平均密度为每平方公里724人，**市人口密度高于全省人口密度，可见**市人口稠密，是土地资源十分宝贵的地区。

三、项目资源利用分析

1、本项目总用地面积1919㎡

2、用水量估算：

最高日用水量：166.25m³/d

   

第三节  资源节约措施

1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备，不在国家已公布淘汰的机电产品之列。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

2、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。

3、灯具以节能型为主，以节约电能。

4、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。

5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术、新工艺以节能降耗。

    除上述措施外，项目区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。

   

 

第四章 节能方案分析 

中国是能源资源严重短缺的国家。石油、天然气人均剩余可采储量仅有世界平均水平的7.7%和7.1%，储量比较丰富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%。按目前探明储量和开采能力测算，中国煤炭、石油、天然气的可采年限分别只有80年、15年和30年,而世界平均水平分别是230年、45年和61年。

　　近年来能源消费急剧增长，供需矛盾日益突出，已经成为中国经济社会持续发展的最大制约，直接威胁国家经济安全。20##年煤炭产量达21.9亿吨，比20##年翻了一番，仍不能满足需要。石油净进口量由20##年的0.76亿吨，迅速增长到20##年的1.43亿吨。

　　与能源短缺形成强烈反差的是，能源浪费惊人。近年来单位国内生产总值能耗不降反升，单位GDP能耗数倍于发达国家，按20##年价格计算，20##年至20##年分别为1.30、1.36、1.43吨标准煤／万元，20##年与20##年持平，今年上半年同比上升0.8%。

面对如此严峻的形势，十届全国人大四次会议审议通过的“十一五”规划纲要确定，20##年单位国内生产总值能耗比20##年降低20%，这是新中国成立以来第一次以法律文件的形式，将节能确立为必须完成的约束性目标。

在众多能耗领域里，建筑能耗是最大的。目前，建筑能耗已占到我国各工业部门全国总能耗的1/3。建设部已把能耗标准作为一个强制性门槛，推行到建筑的各个环节。 把能耗标准作为项目审批、核准和开工建设的强制性门槛。凡是达不到工程建设节能强制性标准的，不得进入市场。”  

目前我国城乡建筑围护结构保温隔热和气密性能差、采暖空调系统能源利用效率低下，这与发达国家不断提高的建筑节能要求相比，差距越来越大，譬如北京市，一个冬季每平方米采暖需耗费22.4公斤标准煤，而在德国，这一数字小于９公斤。我国已经编制的居住建筑与公共建筑节能设计标准，都是在原有能耗基础上，通过改善建筑围护结构保温隔热性能，以及提高设备和系统能源利用效率，做到节能50%。按照标准建造的节能建筑，不仅节约能源，还提高了建筑的舒适性，做到冬暖夏凉。统计数据表明，我国目前已累计建成节能建筑面积10．6亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积7％的比例。 通过执行建筑节能标准就能把我国巨大的节能潜力挖掘出来，从而提高我国国民经济的总效率。

一、节能设计依据

1、《民用建筑节能管理规定》

2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 【JGJ134-2001】

3、《民用建筑热工设计规范》             【GB50176-93】

4、《建筑照明设计标准》                 【GB50034-2004】

5、《公共建筑节能设计标准》             【GB 50189-2005】

6、《建筑采光设计标准》                 【GB/T50033】

7、《建筑节能工程施工质量验收规范》     【GB 50411-2007】

二、节能设计要求

我国幅员辽阔、地形复杂、由于地理纬度、地势和地理条件的不同，各地区气候差异悬殊，根据气候特点，我国分为五个建筑热工分区：严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区。山东地区属于夏热冬冷地区，**市年平均最高气温19.4℃，年平均最低气温8.6℃，该地区的建筑必须满足夏季防热要求，适当兼顾冬季保温。本项目的有关节能要求如下：

1、设计指标：

室内热环境指标：

冬季采暖建筑室内平均温度不低于18℃，换气次数为1.0次/小时，夏季空调建筑室内平均温度不低于26℃，换气次数为1.5次/小时，夏季自然通风情况下，建筑物外围护结构内表面温度不高于35℃。

建筑能耗指标：

本项目采暖耗热量、空调耗冷量、耗电量指标

2、本项目建筑热工设计的一般要求

本项目建筑群体的平面和竖向布局，宜采用交错排列、斜、坡地台阶排列形式，不宜采用不利于自然通风的周边式和混合式布置，朝向宜为南偏西5℃至南偏东30.5℃之间，绿化方面宜在建筑需要遮阳部位南侧或东西侧布置树冠高大的落叶树，有条件可以采用绿化屋面、并做好建筑物周边场地的绿化工作。

3、围护结构规定性指标要求

本项目建筑设计应采用合理的平面布局，减少外表面积。建筑的体型系数宜控制在0.32以下。当体型系数超过0.32时，外围护结构屋面、墙面、窗的传热阻应符合下面各表的要求，体型系数不得超过0.38。

屋面：

屋面传热阻值R(M²·K/W)

当体型系数超过0.35时，屋面传热阻值R除符合上表外。不得小于1.26 M²·K/W，体现系数在0.32-0.35之间时R按插值计算。

墙体传热阻值R(M²·K/W)

墙体冷桥处传热系数应不小于0.52 M²·K/W，当体型系数超过0.35时，南墙、东西墙的传热系数按北墙采用。

门窗：本项目各朝向门窗总面积与各朝向墙体总面积之比，或不同朝向的窗墙面积比及其相应的门窗传热阻应符合下表规定：

当体型系数超过0.32，每增加0.01，减少窗传热10%，当体型系数达到或超过0.35时，各朝向窗户的传热阻R应不小于1/2.7 M²·K/W，各朝向或窗墙面积比超过上表规定时，每增加20%，各朝向或总窗户的保温性能按下窗的传热系数表的窗户类型序列提高1当。多层建筑门窗的气密性不低于GB7107规定的Ⅲ级，高层建筑门窗的气密性不低于Ⅱ级，阳台门肚板传热系数应达到0.59 M²·K/W。南、东、西窗均应设置外遮阳设施，外遮阳设施宜采用活动遮阳，遮阳率应达到80%，遮阳设施应在建筑设计中考虑，并不得影响通风和正常采光。

窗的传热系数表

楼梯间：本项目的楼梯间宜采用封闭式，封闭式楼梯间外墙应设置保温层，与封闭式楼梯间相邻的隔墙，当建筑为1-6层时，其传热阻应为北墙的60%；当建筑为7-30层时，其传热阻应为北墙的60%；与非封闭式楼梯间相邻的隔墙，按外墙设计。楼梯间分户门的传热阻应与楼梯间隔墙的传热阻一致，气密性要求同窗户合格品要求。

三、节能施工要求

建筑节能分部工程分为10个分项工程，节能工程应按分项工程验收。而各检验批应按主控项目和一般项目验收；主控项目应全部合格；一般项目应合格，当采用计数检验时，应有90％以上的检查点合格，且其余检查点不得有严重缺陷；各检验批应具有完整的施工操作依据和质量验收记录。建筑节能的施工必须认真执行《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB 50411-2007），并符合以下强制性条文的要求：

第一条：单位工程竣工验收应在建筑节能分部工程验收合格后进行。

第二条：设计变更不得降低建筑节能效果。当设计变更涉及建筑节能效果时，应经原施工图设计审查机构审查，在实施前应办理设计变更手续，并获得监理或建设单位的确认。

第三条：建筑节能工程应按照经审查合格的设计文件和经审查批准的施工方案施工。

第四条：墙体节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度、燃烧性能应符合设计要求。

第五条：墙体节能工程的施工，应符合下列规定：

1、温隔热材料的厚度必须符合设计要求。

2、保温板材与基层及各构造层之间的粘结或连接必须牢固。粘结强度和连接方式应符合设计要求。保温板材与基层的粘结强度应做现场拉拔试验。

3、保温浆料应分层施工。当采用保温浆料做外保温时，保温层与基层之间及各层之间的粘结必须牢固，不应脱层、空鼓和开裂。

4、当墙体节能工程的保温层采用预埋或后置锚固件固定时，锚固件数量、位置、锚固深度和拉拔力应符合设计要求。后置锚固件应进行锚固力现场拉拔试验。

第六条：严寒和寒冷地区外墙热桥部位，应按设计要求采取节能保温等隔断热桥措施。

第七条：幕墙节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、燃烧性能应符合设计要求。幕墙玻璃的传热系数、遮阳系数、可见光透射比、中空玻璃露点应符合设计要求。

第八条：建筑外窗的气密性、保温性能、中空玻璃露点、玻璃遮阳系数和可见光透射比应符合设计要求。

第九条：屋面节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求。

第十条：地面节能工程使用的保温材料，其导热系数、密度、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求。

第十一条：建筑节能工程的施工作业环境和条件，应满足相关标准和施工工艺的要求。节能保温材料不宜在雨雪天气中露天施工。 外保温工程施工期间以及完工后24h内，基层及空气温度不应低于5℃。夏季应避免阳光暴晒。在5级以上大风天气和雨天不得施工。

第十二条：采暖系统的安装应符合下列规定：

1、采暖系统的制式，应符合设计要求；

2、散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、室内温度调控装置、热计量装置、水力平衡装置以及热力入口装置的安装位置和方向应符合设计要求，并便于观察、操作和调试；

4、温度调控装置和热计量装置安装后，采暖系统应能实现设计要求的分区）温度调控、分栋热计量和分户或分室（区）热量分摊的功能。

第十三条：采暖系统安装完毕后，应在采暖期内与热源进行联合试运转和调试。联合试运转和调试结果应符合设计要求，采暖房间温度相对于设计计算温度不得低于2℃，且不得高于1℃。

检验方法：检查室内采暖系统试运转和调试记录。

检查数量：全数检查。

第十四条：通风与空调节能工程中的送、排风系统及空调风系统、空调水系统的安装，应符合下列规定：

1、各系统的制式，应符合设计要求；

2、各种设备、自控阀门与仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、水系统各分支管路水力平衡装置、温控装置与仪表的安装位置、方向应符合设计要求，并便于观察、操作和调试；

4、空调系统应能实现设计要求的分室(区)温度调控功能。对设计要求分栋、分区或分户(室)冷、热计量的建筑物，空调系统应能实现相应的计量功能。

第十五条：通风与空调系统安装完毕，应进行通风和空调机组等设备的单机试运转和调试，并应进行系统的风量平衡调试。单机试运转和调试结果应符合设计要求；系统的总风量与设计风量的允许偏差不应大于10%，风口的风量与设计风量的允许偏差不应大于15%。

检验方法：观察检查；核查试运转和调试记录。

检验数量：全数检查。

第十六条：空调与采暖系统冷热源设备和辅助设备及其管网系统的安装，应符合下列规定：

1、管道系统的制式，应符合设计要求；

2、各种设备、自控阀门与仪表应按设计要求安装齐全，不得随意增减和更换；

3、空调冷(热)水系统，应能实现设计要求的变流量或定流量运行；

4、供热系统应能根据热负荷及室外温度变化实现设计要求的集中质调节、量调节或质-量调节相结合的运行。

检验方法：观察检查。

检查数量：全数检查。

第十七条：空调与采暖系统冷热源和辅助设备及其管道和管网系统安装完毕后，系统试运转及调试必须符合下列规定：

1、冷热源和辅助设备必须进行单机试运转及调试；

2、冷热源和辅助设备必须同建筑物室内空调或采暖系统进行联合试运转及调试。

3、联合试运转及调试结果应符合设计要求，且允许偏差或规定值应符合下表的有关规定。当联合试运转及调试不在制冷期或采暖期时，应先对下表中序号2、3、5、6四个项目进行检测，并在第一个制冷期或采暖期内，带冷(热)源补做序号1、4两个项目的检测。

联合试运转及调试检测项目与允许偏差或规定值

检验方法：观察检查；核查试运转和调试记录。

检验数量：全数检查。

第十八条：低压配电系统选择的电缆、电线截面不得低于设计值，进场时应对其截面和每芯导体电阻值进行见证取样送检。每芯导体电阻值应符合表12.2.2的规定。

不同标称截面的电缆、电线每芯导体最大电阻值

检查方法：进场时抽样送检，验收时核查检验报告。

检查数量：同厂家各种规格总数的10%，且不少于2个规格。

第十九条：通风与空调监测控制系统的控制功能及故障报警功能应符合设计要求。

检验方法：在中央工作站使用检测系统软件，或采用在直接数字控制器或通风与空调系统自带控制器上改变参数设定值和输入参数值，检测控制系统的投入情况及控制功能；在工作站或现场模拟故障，检测故障监视、记录和报警功能。

检查数量：按总数的20%抽样检测，不足5台全部检测。

第二十条：建筑节能分部工程质量验收合格，应符合下列规定：

1、分项工程应全部合格；

2、质量控制资料应完整；

3、外墙节能构造现场实体检验结果应符合设计要求；

4、严寒、寒冷和夏热冬冷地区的外窗气密性现场实体检测结果应合格；

5、建筑设备工程系统节能性能检测结果应合格。

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 

 

第一节  建设用地

 

一、**县自然条件

**县城区属于冲洪积平原。土地岩层共分七层，各层的工程地质特征自上而下分述如下：

（1）粉质粘土：

层厚1.0—1.6m，平均厚0.75米，棕褐色，可塑，以粉质粘土为主，含腐植根毛系、砖瓦片、砂粒，属中等压缩性土。

（2）粉土：

层厚1.2－2.3m，平均厚1.65米，黄色，可塑，含云母片、虫孔、贝壳、腐植物，属中等压缩性土。

（3）粘土

层厚0.2－0.9m，平均厚0.7米，灰黑色－黑色，可塑，含有机质、腐植物、虫孔、贝壳，属中等偏高压缩性土。

（4）粉质粘土

层厚1.3－2.4m，平均厚1.82米，灰黄色，可塑，含姜石、虫孔、贝壳、铁质氧化物、砂粒，属中等压缩性土。

（5）粉质粘土：

层厚0－2.4m，平均厚2.16米，黄色，可塑－硬塑，含铁质氧化物、砂粒、贝壳、姜石Φ0.5－3.0cm，含量约10％，属中等压缩性土，局部夹（5）－1层细砂，黄色，中密。

（6）中砂：

层厚3.6－6.4m，平均厚5.2 米，黄色，中密－密实，以长石．石英为主，颗粒级配良好，含云母片，砂粒自上而下逐渐由细变粗，可按中等压缩性土考虑。

（7）粉质粘土

层厚4.5m，褐黄色－棕黄色，可塑，含灰斑、砂粒、铁锰质氧化物、姜石Φ0.5－2.5cm，属中等压缩性土。

二、气象条件

**县属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示：

年平均气温　　　13.5℃

极端最高气温　　41.6℃

极端最低气温　　－19.4℃

年平均最高气温　19.4℃

年平均最低气温　8.6℃

冬季采暖室外计算温度  -7℃

年平均降水量　　　676.7mm

年最大降水量　　　1186.0mm

全年平均风速　　　3.1m/S

最大风速　　　　　22.7m/S

最大冻土深度　　　370mm

全年主导风向　　　东南

冬季主导风向　　  西北

夏季主导风向　　  东南

二、建设地点

**嘉信企业事务代理有限公司商务写字楼项目区位于**县中都大街南段988号，地势平整，地理条件优越，交通便利，区位条件较好。

三、基础设施条件

区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通暖、通气）。

道路：仅靠105国道，东西两面为新规划道路，交通便捷；

供水：区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层。

排水：由市政排水管道排水，排水畅通；

供电：由市政变电站供电网供电；

通讯：区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；

通暖：由市政集中供暖网络系统供暖,项目区北侧有市政蒸气管道，如果需要，可以从北侧供给。

通气：本项目采用市煤气公司提供的天然气。可以由项目区北侧引入，并建设调压站。气量较足，完全能够满足餐厅生活用气需要。

第二节  征地拆迁及移民安置分析

本项目用地原为规划商业用地，不涉及拆迁。

第六章 环境影响分析 

一、依据

《中华人民共和国环境保护法》［主席令（第22号）］

《建设项目环境保护管理条例》［国务院令（第253号）］

《环境空气质量标准》（GB3095-96）

《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）

《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）

《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

二、主要环境问题及保护措施

基地外环境总体上对本项目的影响较小。项目的主要污染有施工期间的建筑粉尘、建筑施工噪声、建筑垃圾及建设期和营运期的污水、垃圾等。

1、建筑粉尘

建筑施工过程和建筑材料运输过程均有尘土飞扬，建筑施工单位必须严格按照《环境空气质量标准》（GB3095-96）（见下表），加强施工现场管理，落实防尘措施，文明施工，对建筑材料加以覆盖并经常对施工现场洒水抑尘，减少尘土飞扬。

2、建筑施工噪声

根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），施工场界最高噪声限值为85dB(A)，夜间不超过55dB(A)。如有特殊情况，需夜间施工的，在不影响周围居民正常生活、学习的前提下，必须到当地环境保护行政主管部门办理夜间施工许可证及相关手续。同时，施工单位必须根据有关规定，向环保局申报，接受环保局对建筑施工噪声的现场管理。

3、建筑垃圾

建筑过程中产生的建筑生活垃圾由建筑施工单位负责及时清运，并交环卫部门的特种垃圾管理站统一处理，对周围环境、居民生活无直接影响。严禁随意焚烧、堆放、丢弃或向河道倾倒，同时建筑垃圾在运输过程中加以覆盖，防止沿途撒落。

4、污水

污水的排放参见《污水综合排放标准》（GB8978-1996）等有关规定。建设期产生的污水必须经沉淀后，方可排人附近下水道，不得直接排放。营运期实行雨污分流，污水接入城市污水管网，进污水处理厂集中处理；雨水经收集后直接排入附近雨水管道。

5、垃圾

垃圾收集后定点推放，交环卫部门统一处理，对周围环境无直接影响。

四、竣工验收

本项目建设完成后，必须环保部门验收合格，方可投入正式使用。

本项目竣工使用后，环境空气质量需满足《环境空气质量标准》（GB3095-96）中的相关规定；环境噪声满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-2008）中的相关要求。

第七章  项目招投标计划

一、招投标依据

1、《中华人民共和国建筑法》

2、《中华人民共和国招标投标法》

3、《工程建设项目招投标范围和规模标准》（国家发改委第3号令）

4、山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法

二、招标范围

（一）根据《中华人民共和国招标投标法》(1999年8月30日)第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：

1、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；

2、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；

3、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

（二）根据国家发改委第3号令《工程建设项目招投标范围和规模标准》（20##年5月1日），上述规定范围内的各类工程建设项目，达到下列标准之一的，必须进行招标：

1、施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；

2、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；

3、勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；

4、单项合同估算价低于上面规定的，但项目总投资在3000万元人民币以上的。

（三）本项目总投资估算为4900万元，按照以上规定再结合本项目的情况，必须实行招标的有：设计、施工、主要材料、设备、监理等。

三、招标方式

（一）我国《招标投标法》规定的招标方式有两种：

1、公开招标。就是招标人以招标公告的方式，邀请不特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。

2、邀请招标。就是招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的法人或者其他组织参加投标的一种形式。

（二）《招标投标法》中规定：政府对国家重点项目、地方重点项目以及机电设备国际招标中采用邀请招标的方式要进行严格控制。公开招标中没有这方面的限制。国家发改委3号令中明确规定：依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。

本项目为企业投资，没有国有资金，可以采用邀请招标的方式进行。
    根据以上情况，招标方式建议按下表进行：

四、招标组织形式

根据《中华人民共和国招标投标法》规定，招标中可以采用自行招标和委托代理招标，自行招标，招标单位必须具备自行招标的能力；代理招标，代理单位必须具备与招标项目相对应的规定资质。具体如下：

五、投标单位资质要求

根据中华人民共和国建设部令第159号《建筑业企业管理规定》等文件和本项目规模，建筑施工和设备安装单位必须具有施工总承包二级以上资质和机电设备安装专业承包三级以上资质。

重要材料厂商必须具有相应的生产许可证。

第八章 经济效益分析

   

一、评价依据

1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。

2、中华人民共和国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》。

3、国家现行的财税制度和有关法规。

二、开发产品

项目拟开发地上建筑面积为19000平方米，全部为商务写字楼。

三、项目计算期

根据项目特点，项目实施期以项目开工至商品房全部售完、资金回笼为限。本项目计算期以半年计，共为6个计算期。

四、开发产品销售计划

根据项目开发计划及国家现行有关商品房销售政策，项目开工后计划三年开发产品销售完毕。

各期销售计划见销售价格及计划表。

五、销售资金回笼计划

见项目回款进度表。

六、销售收入、税金及附加估算

商业用房按4000元/平方米销售，车位按40000元/个销售，实现销售收入8400万元。

销售税金及附加税率为5.5%，其中营业税税率为5%，城市维护建设税和教育费附加按营业税额的10%计取。

经测算，销售税金及附加为462.00万元。

七、总成本费用估算

开发产品投资销售后结转为经营成本和营运费用（销售费用、管理费用和财务费用）。

各年总成本费用估算见总成本费用估算表

八、各年损益及利润分配

投产后利润总额首先弥补前一年度亏损，而后按33%缴纳所得税，税后利润按10%提取法定盈余公积金，按5%提取公益金，按3%提取任意盈余公积金。

经测算，项目共可获得利润总额为2954.00万元，所得税为974.82万元，税后利润为1979.18万元。

各年损益及利润分配见损益表

九、利润指标

投资利润率    60.29%

投资净利润率  40.39%

投资利税率    91.32%

十、财务盈利能力分析

财务现金流量计算见现金流量表，据此计算以下财务指标：

财务评价指标表

由上述指标可以看出，本项目的财务内部收益率高于同期银行贷款利率及设定的13%的基准收益率，因此在财务盈利能力上是可行的。

十一、清偿能力分析

通过对“长期贷款偿还表”、“资金来源与运用表”、“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及清偿能力，并计算资产负债率。

偿还借款的资金来源为可利用的售房收入还款。经测算，项目足以满足贷款条件。

借款偿还期计算见长期贷款偿还表

资金来源与运用计算见资金来源与运用表

资产负债分析见资产负债表

十二、敏感性分析

敏感性分析表

从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及投资回收期，其中销售收入的变化最为敏感，开发产品投资次之。因此要求企业加强管理及市场销售工作，并努力降低成本。

十四、经济评价结论

以上经济分析表明，项目具有较好的盈利能力、清偿能力及抗风险能力。因此，从经济角度评价项目是可行的。

 

第九章 社会影响分析 
   

第一节  社会影响效果分析

**嘉信企业事务代理有限公司商务楼建设项目作为**城区一个新开发项目，对于提升城市形象，改善该地区商务办公条件有着十分重要的意义。本项目的实施有利于合理开发和集约利用土地资源，有利于加快**新城区建设的进程，美化区域环境，提升城区土地商业价值，并且符合**县的发展规划。

    第二节  开发风险及对策分析

一、本开发项目的风险识别

1、开发场地前期准备阶段

本项目牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题，各种不确定或随机因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚而流产。

2、项目建设阶段

这期间主要存在成本、工期以及承包商违约等风险。

3、销售阶段

较小的售价变化，也会对开发商的收益有大的影响。而通常售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

二、风险种类

房地产项目的风险主要属于经济性质的，如商业风险、金融风险、购买力风险等。

1、商业风险

该风险指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：其一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量。其二为市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等等。

2、经营风险

经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力。

3、购买力风险

购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀、货币贬值给投资者带来实际收益水平下降的风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。

4、变现风险

房地产项目是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去。同时它的投资周期和使用周期长、价值量大、占用资金多、谈判时间长、交易费用高，这些因素均影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，常常无法很快脱手，因此影响了投资者的收益。

5、其他风险

包括社会风险以及自然风险等等。

三、风险应对策略

1、树立风险价值观念

本次开发的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。

2、收集分析市场信息，铺就信息网络

房地产项目投资和开发风险较大的原因之一就是信息缺乏，没有完善的信息网络和信息共享机制。信息量的多少和掌握度对房地产开发决策有着十分重要的影响。房地产投资商应尽量多收集信息并做出准确把握和预测。在整个行业或者开发团队中应利用网络优势信息共享，以尽可能避免和减少后续开发中的风险。

3、利用合作投资分化风险

合作投资是常用的风险分散方式。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。

4、通过项目保险转移风险

购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。

5、风险管理人员的配置

风险管理过程应该反映高级管理层的需求和关注。所有相关经理人员，尤其是项目经理需要在早期阶段介入，保证相关的风险管理过程纳入到项目管理过程中去。同时应成立风险管理团队或者部门，以容纳组织职能部门中的个人、主要客户、主要承包商或分包商、潜在的合作伙伴，使得项目开发得以在一个人人都是风险管理人员的大环境下有序进行。

6、预警系统的筹建与完善

凭借以往的房地产项目开发过程中的风险管理经验和历史数据，加以整理和分析并做好报表记录，搭建项目预警系统。在整个风险管理及项目管理团队中，应随时公布相关风险状况，灵活有效地应付各种风险并及时给予效果反馈，努力控制、防范和减少风险，将损失降至最低。

目  录

第一章 申报单位及项目概况. 1

第一节  项目申报单位概况. 1

第二节  项目概况. 1

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析. 27

第一节  发展规划分析. 27

第二节  产业政策分析. 28

第三节  行业准入分析. 29

第三章 资源开发及综合利用分析. 30

第一节  资源开发方案. 30

第二节  资源利用方案. 30

第三节  资源节约措施. 31

第四章 节能方案分析. 33

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析. 44

第一节  建设用地. 44

第二节  征地拆迁及移民安置分析. 46

第六章 环境影响分析. 47

第七章 项目招投标计划. 49

第八章 经济效益分析. 52

第九章 社会影响分析. 56

第一节  社会影响效果分析. 56

第二节  开发风险及对策分析. 56

附表：主要经济指标表

项目总投资估算表

土地费用表

前期工程费用表

基础设施建设费用表

公共配套设施建设费用表

建筑安装工程费用表

销售价格及计划表

销售费用表

项目回款进度表

投资使用计划与资金筹措表

销售收入与经营税金估算表

土地增值税估算表

经营成本分摊表

经营费用分摊表

成本费用估算表

损益表

现金流量表（全部投资）

现金流量表（资本金)

资金来源与运用表

长期贷款偿还表

资产负债表

附图：平面规划布置图