目 录

第一章  总论. 1

1.1概论. 1

1.2项目的建设背景. 3

1.3项目申请报告编制依据和范围. 10

第二章  项目区概况. 12

2.1县城概况. 12

2.2自然概况. 12

2.3社会经济状况与发展. 16

第三章  市场分析及规模选定. 19

3.1市场分析. 19

3.2规模选定. 25

第四章  建设场址及条件. 26

4.1选址原则. 26

4.2场址现状. 26

4.3建设条件. 26

第五章  建设方案. 28

5.1设计依据. 28

5.2指导思想与原则. 28

5.3总体规划方案. 28

5.4建筑设计方案. 30

5.5结构方案. 32

5.6给排水方案. 33

5.7给排水消防设计. 35

5.8电气方案. 36

5.9火灾自动报警系统. 38

第六章  节能、节水和环境保护. 40

6.1节能. 40

6.2节水措施. 41

6.3环境保护. 42

第七章  劳动安全卫生消防. 46

7.1编制依据及采用的主要标准. 46

7.2工程的主要危害因素及主要防范措施. 47

7.3消防措施. 50

第八章  项目实施进度与工程管理. 51

8.1项目建设工期. 51

8.2项目实施进度安排. 51

8.3工程施工与管理. 53

第九章  项目招标方案. 54

9.1编制依据. 54

9.2招标内容. 54

第十章  投资估算与资金筹措. 57

10.1投资估算. 57

10.2资金筹措. 59

第十一章  财务评价. 60

11.1 基础数据. 60

11.2 销售收入预测. 60

11.2财务分析. 62

第十二章  社会影响评价. 66

12.1社会影响效果分析. 66

12.2社会风险分析. 67

第十三章  风险分析. 69

13.1项目投资决策阶段风险分析. 69

13.2项目建设阶段风险分析. 71

13.3项目运营阶段风险分析. 72

第十四章  结论和建议. 74

14.1结论. 74

14.2建议. 74

附 件：

一、关于广东省新丰江实业开发总公司碧水鑫都商住小区建设项目环境影响评价文件的批复；

二、拍卖成交确认书；

三、建设用地证明；

四、建设工程规划许可证；

五、企业法人营业执照（正、副本）；

六、组织机构代码证；

七、税务登记证；

八、开户许可证；

九、法人身份证明；

十、资质证书；

第一章  总论

1.1概论

1.1.1项目概况

1、项目名称：宁都县《碧水鑫都》建设项目

2、项目承办单位：广东省新丰江实业开发总公司

3、项目负责人：邱岳丘

4、建设地点：宁都县梅江镇梅江路2号

5、建设性质：新建

6、建设期限：20##年8月-20##年1月

1.1.2承办单位概况

广东省新丰江实业开发总公司是一家发展势头良好，经济实力雄厚的房地产开发公司，公司注册资金800万元人民币，经过多年发展，公司有员工460人，中高级技术人员200人。公司高层管理人员多年从事房地产开发经营，已具备丰富的房地产开发经验，有较好的信誉基础，有能力实施本项目的建设，为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。

1、公司组建机构：由多位个体人员组成股份制管理体系，以个体自筹资金为实收资本；

（1）组成董事会聘任总经理、副总经理、监事会主席。

（2）常设组织机构：行政——财务——工程——销售——信息等部门。

2、健全经营制度

（1）在业务管理上，公司严格按公司化运作进行管理，成立了以总经理领导下的行政部、工程部、销售部、财务部、市场开发部，并聘请了专职法律顾问。建立健全了组织机构，同时制定了一整套行之有效的规章制度和考核制度，确保了公司的高效运行。

（2）在财务管理上，严格按照现行的《会计法》、《房地产开发企业财务制度》执行，完善了内部经济责任制，严格执行各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法纳税，接受主管部门和财税机关的检查和监督。

（3）在人员使用上，聘请了一批有专业职称和专业技能的人员，在人员素质上确保了公司业务的正常发展。为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。

1.1.3项目建设内容及规模

宁都县《碧水鑫都》建设项目的具体建设规模：项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米，道路绿化等设施99.14㎡；项目总建筑面积8670.11㎡，其中计容积率建筑面积7865.06㎡（住宅建筑面积5038.08㎡，商业建筑面积2798.38㎡，屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡），不计容积率建筑面积805.05㎡（杂间、车位面积573.95㎡，公共过道138㎡，设备用房93.1㎡），项目户数为40户。

1.1.5项目总投资和资金筹措

本项目总投资为2610.8万元，资金来源为全部由企业自筹。

1.1.6主要经济技术指标

（1）

1.2项目的建设背景

1.2.1总体背景

随着我国改革开放的逐步深入以及经济水平的不断增长，人民群众的生活水平和消费观念也随之逐年上升，对人居环境的改变和住房条件改善的呼声和要求日益增加，尤其近几年来，国家对房地产业的政策支持、金融部门鼓励个人购房消费信贷，使得工薪阶层也能轻松购房，城市商品房的需求量非常大，据统计，我国从20##年到20##年城市商品房开发的建设面积分别为：110亿平方米，164亿平方米，185亿平方米，呈逐年上涨的趋势。受金融危机的影响，房地产经过一段冷淡期后逐渐回暖，从政府发布的救市政策来看，一是20##年11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。政府鼓励居民购房，各地政府已陆续落实政策实施，极大的鼓舞了市场信心。房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。

1.2.2宁都县经济和社会发展背景

20##年，在宁都县县委、县政府的正确领导下，各级政府深入贯彻落实科学发展观，真抓实干，开拓创新，圆满完成了“十一五”规划目标，开创了经济社会科学和谐的追赶型、跨越式发展新局面。

一、20##年经济总体运行状况

宁都县全县经济增长的内生动力不断增强。虽受CPI指数上升较快的影响，今年四季度GDP增幅较三季度有所回调，但仍然保持了平稳增长的态势，各季增速均能达到12%以上。

20##年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。三次产结构比调整为24.1:40.3:35.6。

二、20##年宁都县经济运行特征

1、农业生产保持稳定增长，生态农业和农业产业化步伐加快，农业保障体系进一步健全。　

20##年，全县农业生产总值实现32.6亿元，按可比价计算，同比增长1.2%。农业生产保持稳定增长。

（1）农林牧渔业生产保持稳定

20##年全县粮食播种面积103.9万亩，粮食总产量388251吨，稳居全市第一。因早、晚稻均在扬花时遭遇罕见低温天气、连续降雨及病虫害等灾害影响，粮食产量比上年减少4.6%。油料种植面积6.2万亩，总产量达9482吨，同比增产13.6%；年末茶园面积1.5万亩，产量90吨，与去年持平；年末果园面积为20万亩，水果总产量86007吨，同比增长0.78%，其中柑桔种植面积18.6万亩，产量80958吨，同比增长0.71%；本年造林面积10658公顷，同比减少6.5%。各类肉类产品随市场需求变化，产量各有增减。全年肉蛋产量较去年同期波动较大：出栏肉猪19.3万头，同比下降7.5%；肉用兔出栏7.4万只，同比增长50%；家禽出笼30.2百羽，同比减少16.3%；家禽产蛋量680吨，同比增长12.6%。肉类产量降幅较大，肉类总产量4.7万吨，同比减少36.7%，其中猪肉产量为1.6万吨，同比减少7.5%。渔业生产保持稳定。水产品总产量25892吨，比去年增长1.1%，其中特种水产5862吨，与去年持平。全年养殖面积7万亩，与去年基本持平。水产品养殖产量22338吨，同比减产6.7%。捕捞产量却大幅提高，产量达3554吨，同比提高117.2%。

（2）生态农业有序推进

全年完成“一池三改”沼气池建设1300户，“民生工程”沼气建设1726户，建设果园、养殖场沼气工程20处，总池容达1000M3；生猪、黄鸡标准化饲养场建设进程不断加快，规模养猪场畜禽清洁生产工作全面启动；推广测土配方施肥面积120万亩；推广肥药减量增效控害技术21万亩；推广水稻病虫害综合统防统治面积5万亩。

（3）农业产业化水平进一步提高

农业项目投资增加。全年共争取现代农业标准粮田建设、优粮工程建设、种粮大户标准粮田建设等农业项目16个，争取中央项目资金3345万元，比去年增加145%。此外还引进总投资1000万元的昌泰蛋鸡养殖加工企业。

农业产业化组织不断壮大。全县共规范建设农民专业合作社93家，今年新增25家。建设县级示范合作社15家，市级10家，省级1家，扶持发展农作物病虫害防治组织25个。现代农业科技示范园被省农业厅认定为省级示范区。

农业品牌建设步伐不断加快。全县有无公害农产品生产基地9个，无公害农产品5个，绿色食品7个，有机食品2个，农产品出口基地6个；年内组织符合条件的江西省惠大实业有限公司3个产品申报江西省名牌农产品品牌。“小布茗茶”在迎世博上海国际茶叶展览会上荣获金奖。

（4）农业服务保障体系进一步健全

农技推广工作取得新成绩。全年推广了机插机收、测土配方施肥、农业有机质提升、水稻轻型栽培、生猪零排放养殖等十项实用新技术，淦鑫203、陆两优996、荣优225、天优华占、岳优9113、天丰优316等十个优良品种。

平安农业建设不断加强。县农产品质量安全检测站项目列入今年中央预算内投资计划，检验检测仪器设备的添置，将进一步提高宁都县农产品质量安全检验检测水平，保障农产品质量安全。

2、投资快速增长，拉动作用不断增强

在国家拉动内需政策的持续作用下，全年投资和消费均保持了较快增长，对经济的贡献度继续提升。固定资产投资保持快速增长，20##年全社会固定资产投资完成36.8亿元，同比增长41%。50万元以上固定资产投资总额为22.5亿元，同比增长33%，其中城镇以上固定资产投资完成20.5亿元，同比增长40.9%，工业投资完成10.4亿元，同比增长34%。

民间投资进一步加大，50万元以上民间投资11.75亿元，同比增长41.34%。全年新增个体工商户4069户、私营企业 139家，上交税金2.53亿元，增长36%。

3、消费品市场持续旺盛，消费品价格指数上行较快

消费品市场保持旺盛。居民生活水平的提高、消费品市场的丰富化和汽车摩托车下乡、家电下乡政策共同推动下，宁都消费市场持续旺盛。

20##年全县完成社会消费品零售总额23.7亿元，增长18.37%。城乡消费市场同步扩大。宁都城镇零售总额全年实现17.3亿元，同比增长18.2%；乡村市场实现6.4亿元，同比增长18.9%。从消费行业看，全县批发零售贸易业完成22.4亿元，同比增长18%；住宿和餐饮业完成13.0亿元，同比增长25.1%。

汽车摩托车下乡、家电下乡政策对拉动县内消费起到了重要作用。20##年全县销售家电下乡补贴产品4万多台(件)，销售总额突破亿元，配合财政下发补贴资金突破千万元，位居全市前列。

12月，居民消费价格指数当月同比上涨5.0%，与上年同期比上涨3.6%，其中食品价格同比上涨7.4%；商品零售价格同比上涨4.7%，与上年同期相比上涨3.0%；农业生产资料价格同比上涨2.9%，与上年同期相比上涨2.7%。

4、工业不断壮大，企业经济效益不断提高

沿海发达地区剩余产业向中部地区转移、工业园区的不断建设拓展、私营经济迅速崛起和融资环境的改善都给宁都县工业经济注入了勃勃生机。

（1）“一园两区”已初具规模，强攻工业成效显著

今年全县直接投入园区建设资金3000万元，工业园区建设资金累计投入达6亿元，园区面积超过6000亩，“一园两区”已初具规模。新中胜（新加坡）产业基地、艾炜特电子、三进漆包线、永通科技、朝盛矿业、宝华山水泥等一批投资超亿元的工业项目相继落户宁都县工业园。

（2）规模工业加快发展

20##年，宁都规模以上工业企业增加1家，达45家。规模以上工业增加值完成8.9亿元，按可比价计算，同比增长34.8%，总量和增长速度全市排名分别比去年前移了2位、3位。规模以上工业总产值实现36.1亿元，同比增长55.7%。销售产值完成36亿元，同比增长57%，产品销售率达99.7%，工业产销衔接保持一致。外贸出口发展较快，全年完成出口交货值5.2亿元，同比增长78.7%。

规模以上工业企业经济效益平稳增长。20##年，宁都企业经济效益综合指数193.34%，比上年提高2.5个百分点。全县规模以上工业实现主营业务收入36亿元，同比增长63.4%；利润总额5560万元，同比增长34.4%；实现税金5885万元，同比增长0.9%。流动资产周转率6.95次/年，同比提高0.06次。企业资产负债率58.11%，同比下降3.96个百分点。从业人员劳动生产率396千元/人.年，同比增加94千元。企业就业容量扩大，企业年均从业人员9100人，同比增长16.4%。

5、财政收支快速增长

财政收入状况继续好转。20##年，全县完成财政收入4.72亿元，同比增长21.89%，增幅高出去年同期0.9个百分点。其中地方一般预算收入3.65亿元，增长23.14%，增幅高出去年同期0.25个百分点。

全年一般预算支出153810万元，同比增长16.6%。其中：一般公共服务13748万元，同比增长31.9%；公共安全7382万元，比上年增长22.9%；科学技术140万元，同比增长27.3%；社会保障和就业26769万元，同比增长27.7%；教育事业费25541万元，同比增长11.1%；文化体育与传媒1832万元；医疗卫生18839万元，同比增长20.1%；环境保护1870万元；城乡社区事务4178万元，同比增长58.6%；交通运输3890万元；资源电力信息事务2865万元；商业服务业等事务2449万元，同比增长45.6%；国土资源气象等事务1006万元，同比增长20%；住房保障支出4305万元；粮油物资储备693万元；国债还本付息支出691万元。

6、招商引资稳步推进

20##年1-12月，宁都县共新批外资项目6个，合同外资额总计2365万美元，实际进资1693万美元；实现外贸出口1279万美元，同比增长6%。共引进内资项目22个，合同引进内资15.8亿元，实际引进内资13.9亿元，同比增长5.3%，其中5000万元以上工业项目实际进资8.4亿元，同比增长2.2%。

7、居民收入水平进一步提高，生活保障进一步提高

全县继续落实惠农政策，发放水稻种植各类惠农补贴7420万元，农民生产积极性被调动起来。全年新增城镇就业人数1.1万人，新增转移农村劳动力1.72万人。全县城乡居民收入水平进一步提高。20##年，全县城填在岗职工平均工资为21033元，比去年同期增长13.83%；全县实现农民人均纯收入（70户）3303元，增长9.8%。

随着经济的复苏，20##年房地产市场明显回暖，以及人们置业理财观念较强，加之政府高度重视房地产市场建设工作，严禁个人建私房，这就进一步加大了商品房的市场需求。目前，在宁都县所开发的楼盘未出现大量积压房现象，市场需求量较高。

基于上述因素，广东省新丰江实业开发总公司拟对公司于20##年1月通过竞拍的方式取得的位于宁都县梅江路2号的一宗国有建设用地进行本项目的建设，目前工作进展顺利，已完成建设用地规划许可和批准等前期准备工作。

1.3项目申请报告编制依据和范围

1.3.1项目申请报告编制依据

1、《宁都县统计年鉴》；

2、《宁都县土地利用总体规划》；

3、《宁都县总体规划纲要》；

4、关于编制项目申请报告的委托书；

5、项目建设单位提供的其它基础资料。

1.3.2项目申请报告研究范围

宁都县《碧水鑫都》建设项目项目申请报告于20##年4月由广东省新丰江实业开发总公司委托宁都工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有关资料后研究论证完成。

报告主要内容包括：项目提出的背景、建设的必要性、项目的建设方案、建设规模及主要内容、投资估算及资金筹措、效益分析等，并根据国家有关规定，编制了本项目环保、节能篇章，并制定了该项目初步的工程招标方案，以期为项目的决策提供可靠依据。

(1)通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；

(2)确定项目地址用地与总平面规划；

(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；

(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；

(5)定量分析带来的经济效益和定性分析项目的社会效益；

(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

第二章  项目区概况

2.1县城概况

宁都县位于江西省东南部，赣州市东北部，地处北纬26°05′18″至27°08′13″，东经115°40′20″至116°17′15″之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方公里，版图面积居江西省第三，赣州市第一。县城驻地梅江镇，地处北纬26°28′，东经116°00′，系赣东北至赣西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。县城距省会南昌市320公里，距赣州市 160公里。城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）～瑞（金），石（城）～吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过宁都县。

根据《宁都县城市总体规划修编（20##-2020）》中提出，县城城市规划范围为：南至高坑，北至七里，规划面积近期（20##年）20平方公里，远期（20##年）40平方公里。宁都县城人口规模近期（20##年）17万人，远期（20##年）23.5万人。

2.2自然概况

2.2.1地形地貌特征

宁都县属赣南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。

2.2.2地质情况

宁都县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。根据《中国地震参数区划区》，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。

2.2.3气象情况

宁都县属中亚热带季风温润地区。气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。

冬季11月下旬至12月上旬入冬,宁都在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。正常年份是：前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。俗话说“三九、四九,相见不出手”。又说：“大寒、小寒，滴水成团”。1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。

春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“春雨连绵”、“春无三日晴”之说。但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是宁都的汛期，常有雷雨或冰雹。

夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。有“小暑南风十八天”之说。当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。

秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。

气温年平均气温在14至19℃之间，极端气温也是南部高、北部低。极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。

月平均气温，12月至2月平均气温都在10℃以下，其中一月气温最低。从3 月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10℃以上，其中7月气温最高。

据县城稳定通过10至20℃,保证率80%的积温，起讫日期：10℃最初出现在3月25日,20℃最终出现在9月28日,历时187天,总积温4723.5℃。

2.2.4水系水文

宁都县降水年降水量在1500至1700毫米之间。大致北部多，南部少，东部多，西部少。

4至6月降水量占年降水量的40—70%，比重较大。

若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。自1939年

以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。大的洪涝灾害出现在这些年份。

若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。自1939年以来，

自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。较严重的干旱均发生在这些年份。

7至9月降水量与4月至6月降水量相比，明显减少。这一时期，容易形成伏、秋旱。

10至12月降水量最少。1至3月降水量次于7至9月降水量。

多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为20##年。多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：20，相差不大，农谚谓：“有多少晴天就有多少雨天”。1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。

日照：多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡/平方厘米。

无霜期：县城无霜期多年平均值为279天。最长为319天，最短为224天。

平均初霜日期为11月30日。最早的初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。

平均终霜日期为2月22日。最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。

初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。最长128天，最短32天。

宁都县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。根据县气象局观测记录：山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。

2.3社会经济状况与发展

2.3.1人口

1、全县人口

宁都县辖24个乡（镇）299个行政村，20##年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。人口调查的各项指标见表：

人口指标表

从表中数据可以算出，20##年-20##年，宁都县人口平均增长速度为：

人口增长率=人口平均发展速度-1= 0.01095即10.95‰

2、城区常住人口预测

根据《宁都县城市总体规划（20##-20##年）》提出，近期20##年城市人口预计17万人，远期20##年城区人口预计23.5万人。

2.3.2资源

1、水土资源

宁都县域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的79.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤1.69万亩，占面积的0.28%。耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。

宁都水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属赣江二级水源。梅川也称宁都江，主河长220公里，发源于宁都与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。平江亦称兴国江，发源于宁都猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于赣县江口塘流入贡江。全县总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。

2、生物资源

宁都县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百余种。大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。宁都县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。其他野生动物有600余种。

3、矿产资源

地下矿产资源主要品种有：稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。据分析，稀土总储量可逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比较丰富，具有很大的开发前景。

4、旅游资源

境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和宁都起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。

2.3.3经济

20##年全县生产总值（GDP）76.5亿元，同比增长13.3%，增速比上年同期增长2.2个百分点。其中，第一产业增加值18.4亿元，同比增长4.5%，第二产业增加值30.81亿元，同比增长17.1%，第三产业增加值27.26亿元，同比增长15.8%。三次产结构比调整为24.1:40.3:35.6。

第三章  市场分析及规模选定

3.1市场分析

3.1.1“十一五”期间宁都县房地产业的发展状况

房地产业事关国计民生，既是经济问题、也是社会问题。“十一五”期间，随着宁都县城乡居民收入水平的提高，住房消费观念的转变，住房消费快速增加，促进了宁都县房地产业持续快速发展。

20##年，由美国次贷危机引发的金融动荡已经蔓延到世界各地的很多领域，其中包括我国的房地产市场，为此，中央政府于去年11月份推出了一系列“救市”政策，我市各地也纷纷结合实际，落实政策，积极应对。

20##年一季度，宁都县房地产实现总投资2568.16万元，开发完成施工面积2.8万平方米，分别与去年同比下降40%和24%；房屋销售面积2.86万平方米，与去年同期（0.72万平方米）相比增长297%。4月份，该县房地产总投资872.25万元，开发完成施工面积0.74万平方米，其中房屋销售面积1.84万平方米，与去年同期（0.5万平方米）相比增长317%。

由此可见，宁都县房地产市场虽然还存在一些不确定因素，房地产总投资和开发完成施工面积仍然没有达到去年同期水平，但地价不仅没降反而小幅上涨，销售市场总体“曲线”上升，特别是4月份以后，宁都县房地产开发资金和销量均双双“飘红”，销量更是延续了一季度快速增长的势头，由此不难看出该县房地产市场正逐步回暖。但总的情况来看市场相对脆弱。主要表现在：一是市场信心依然不足。有能力多次置业和投资需求的群体，因不缺住房而仍在观望，对政府出台的政策反映相对冷淡，有的还希望房价能再跌一些；二是老百姓的购买力下降。三是违法违规建房的现象还存在。由于房地产业具有高投入、高回报的特点，加之前几年整个房地产业市场价格高，所以不同行业的人群都千方百计挤进房地产行业，有的没有土地使用证违法建房，有的没有规划许可证违法建房，并以低于市场价格40%至50%左右销售，在一定程度上扰乱了房地产市场的正常秩序。

随着宁都县城市建设速度的加快以及投资环境的进一步改善，宁都县房地产开发投资出现较快增长态势，经统计20##年第3季度全县房地产开发投资完成工作量21001万元，比去年同期增长26.83%，商品房施工面积198852平方米。比去年同期增长103.56%。

1、房地产开发投资施工速度快，完成投资量大。上半年宁都县房地产开发施工的8家企业中，有3家共完成投资14893万元，占房地产开发投资完成总量的70.92%。其中江西昭辉房地产开发有限公司（京都豪庭）完成工作量7686万元，占房地产开发投资完成总量的36.6%；宁都县永康房地产开发公司（清华名府）完成工作量4157万元，占房地产投资完成总量的19.79%；江西杰豪房地产开发有限公司（翠盈家苑）完成3050万元，占房地产开发投资完成总量的14.52%；这3家房地产开发企业今年上半年开发投资施工速度之快，完成工作量之大在宁都县历史上是少有的。

　　2、商品房销售价格虽涨，但销售市场活跃。今年前3季度商品房销售均价为2919元/平方米，去年同期2488元/平方米。受消费市场的影响，今年宁都县商品住宅价格虽然大幅上涨，但仍然销售市场活跃。3季度宁都县商品住宅开发面积约13.5万平方米，房屋施工面积19.89万平方米，1000多套住宅。现已预售8万多平方米，470余套住宅，收预收款15283万元。预售面积已占房地产施工住宅面积的43.19%。其中永康房地产开发公司已预售39229平方米，311套住宅，收预收款5093万元；昭辉房地产开发公司预售面积4800平方米，收预收款4300万元；丰江房地产开发公司4530万平米住宅开发面积已全部售完；杰豪房地产开发公司已预售15000平米，89套住宅，收预收款2050万元。可见宁都县房地产开发销售市场非常活跃，说明宁都县人民生活水平的逐步提高。

3.1.2宁都县房地市场的特点

1、商品房销售形势呈阶段性

自20##年7月份以来，宁都县房地产成交量明显上升，且每月基本均衡，20##年1-5月延续了20##年火爆形势，但自4月国家采取宏观调控措施，特别是调整了房地产金融政策，消极影响将逐步显现，6-9月份销售明显下降，且出现较大负增长。但10月份，受个别新开楼盘开盘价新高的触动，销售量创新高。

2、住房消费大部分为刚性需求

住房的特性决定了住房消费需求含刚性需求和投资需求。而宁都县目前的住房需求90%以上为刚性需求，这说明宁都县房地产市场无泡沫且市场潜力仍大，需求和房价有较大的发展空间。

3.1.3宁都县房地产业发展趋势预测

   近年来，宁都县委、县政府深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻党的十七大会议精神，纵深推进“对接长珠闽，建设新宁都，实现大发展”战略和“五个十”重点工作，主攻项目，决战“两区”（工业园区和中心城区），加速“三化”（工业化、新型城镇化、农业农村现代化），着力做大经济总量，着力调整优化结构，全县经济社会得到了前所未有的快速发展。全县各部门围绕“十二五”规划，广泛开展调研活动，并为宁都的经济社会发展积极建言献策。由宁都县房地产管理局深入调研后形成的《关于我县十二五期间房地产业发展的意见建议》（以下简称《意见建议》）从构建特色宁都、立足区域优势、完善产业规划等方面系统描绘了宁都房地产业发展的蓝图。

据了解，这是宁都县首次推出的关于促进房地产业健康发展的意见。根据这一《意见建议》，在“十二五”期间，宁都县房地产业将按照“赣江源头、山水城市、客家文化、人与自然和谐一致”的城市发展定位和重点南建北扩、一江两岸均衡发展的城市建设取向的城市发展战略和“一园两区”带动的城市发展思路，加快城市房地产综合开发和新区建设，重点开发7大组团城市建设项目，促使房地产市场物业类型结构合理，形成高档商品房、中低价普通商品房、经济适用房、廉租房等比例协调的住宅供应体系，满足各收入阶层消费者的住房需求。

根据《意见建议》，未来3—5年，宁都县城区面积将达到30平方公里，人口达到30万人。“十二五”期间宁都居民居住条件将继续改善，20##年城市居民人均住房使用面积提高到28.58平方米。而“十一五”末城市居民人均住房使用面积为21.08平方米，“十二五”期间人均住宅使用面积每年将增加1.5平方米。

“十二五”时期，宁都县房地产投资规模将投资60亿元左右，年增长率约为15%；宁都县城区“十二五”期间新增住宅需求总量在60万平方米左右，新增商业用房需求总量在100万平方米左右，为满足各类房地产需求，“十二五”期间，城区房地产商品房开发总量（建筑面积）将达到300万平方米。

1、一江两岸均衡发展

宁都县房地产业“十二五”发展的区域范围，以中心城区为主，涉及7大组团式开发。按照“赣江源头、山水城市、客家文化、人与自然和谐一致”的城市发展定位和重点南建北扩、一江两岸均衡发展的城市建设取向的空间布局结构。

城南以东方丽都住宅小区及星级宾馆为中心，以迎宾大道为轴线，重心逐步南移，开发建设100万㎡左右的集商务、居住功能为一体的商务住宅小区，使城区与工业园相融发展。其中2010－20##年在迎宾大道紫薇路西侧投资2.2亿元建设经济适用住房（新市民公寓）15.2万㎡、2000套，廉租住房1万㎡、200套（与水东工业园配套）。

城北以龙边溪、登峰大道北端、莲花大道为轴线，以翠微峰森林公园及竹坑水库、反围剿纪念馆为辐射，开发建设100万㎡左右的休闲宜居住宅小区，把城北建设成为宜居休闲中心。其中2010－20##年在翠微西路北侧投资1亿元建设廉租房8万㎡、1600套。

城东以梅江河为轴线展开，以天赐龙港住宅小区、客家公园为辐射，盘活县罐头厂、县化工厂等闲置土地，开发建设100万㎡左右集居住、休闲、物流为一体的新城区，以火车站建设为牵引，把城东培育成我县物流商贸中心。

1、商用地产开发布局

宁都县城区目前已经形成了登峰大道——三坏路商圈、中山路商圈、商贸城小商品市场商圈、新庄摩托车（建材）市场商圈、解放路商圈等几个比较成熟的商圈。按照总体规划的商业设施布局，将形成县级商业中心和副中心、社区级商业中心三级布局结构，即重心逐步南移，开发建设100万平方米左右的集商务、居住功能为一体的商务住宅小区，使城区与工业园相融发展、以及结合居住区建设形成社区商业中心和以火车站建设为牵引的城东物流商贸中心，未来商业地产开发将以此为空间开发导向。

依据发展目标中的商业地产需求规模，“十二五”期间宁都县拟重点开发建设的商用地产（包括商铺、写字楼、物流等）项目将分布在7大组团中的各片区，主要集中在城区东南部的核心地带。具体包括：迎宾大道沿线、三环南路、天赐龙港住宅小区、客家公园、火车站等。

2、工业地产开发布局

《意见建议》的工业地产是指开发建设通用工业厂房用于出租或出售的工业用物业，它是现代市场经济快速发展的产物，是制造业投资商的需要，是房地产市场进一步发育的表现，是房地产投资开发的新商机。

“十二五”期间，宁都县工业地产开发将有突破进展，其布局区位主要出现在水东工业园和万亩新中胜（新加坡）产业基地。

住宅供应“高、小、好”。

“十二五”期间，房地产产品结构将有明显改善，形成以住宅为主体、商铺与写字楼并举、工业物业市场逐渐扩大的局面；在商品住宅（增量）开发中，总价款为中低价位的商品房产品应成为市场供应的主体，改变目前商品住宅总价整体偏高的局面，形成中低价位商品房、经济适用住房、高档商品房比例协调的住房供应体系，加快与水东工业园配套服务的新市民农民公寓等大型居住区的建设；发展节能省地型住宅，住宅供应向“高（层）、小（面积）、好（品质优）”的方向发展。

3、低收入家庭将有新房住

宁都现有3000多户低收入家庭，按照《意见建议》，“十二五”期间，宁都将加大对城市基础设施建设的力度，使城市功能更加完善，市民生活环境将因此而得到大幅度改善。与此同时，继续加大民生工程建设力度，让低收入家庭真正享受到更多的实惠。具体为：2010－20##年在迎宾大道紫薇路西侧投资2.2亿元建设经济适用住房（新市民公寓）15.2万㎡、2000套，廉租住房1万㎡、200套（与水东工业园配套）；在翠微西路北侧投资1亿元建设廉租房8万㎡、1600套。

总之，随着宁都县区位优势的日益突显，大交通等基础设施的日益完善，宁都县房地产市场发展势头强劲，没有严重的投机行为，没有泡沫现象，还没有楼价走低现象，运行情况基本良好。

3.2规模选定

20##年1月25日，广东省新丰江实业开发总公司通过竞拍的方式取得的位于宁都县梅江路2号的一宗国有建设用地使用权，土地面积为780㎡。根据《宁都县城市总体规划》以及宁都县《碧水鑫都》建设项目的用地规模和功能设置，工程建设项目部就具体建设规模进行了论证，听取了有关专家对建设规模的意见，结合赣州市、宁都县经济社会发展以及未来房地产开发的发展研究分析，在此基础上科学合理地确定本项目的建设规模。

宁都县《碧水鑫都》建设项目的具体建设规模：项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米，道路绿化等设施99.14㎡；项目总建筑面积8670.11㎡，其中计容积率建筑面积7865.06㎡（住宅建筑面积5038.08㎡，商业建筑面积2798.38㎡，屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡），不计容积率建筑面积805.05㎡（杂间、车位面积573.95㎡，公共过道138㎡，设备用房93.1㎡），项目户数为40户。

第四章  建设场址及条件

4.1选址原则

1、符合城市总体规划，充分结合城市总体规划和绿地系统规划，有利于长远发展，合理布置。

2、应结合现有自然环境，充分利用现有自然地理环境。

3、符合该地区中长期发展规划，解决当前存在的切实困难。

4.2场址现状

拟建项目场址位于宁都县梅江镇梅江路2号。项目建设规划用地面积780㎡，建筑占地面积680.86㎡，总建筑面积8670.11㎡。

4.3建设条件

1、工程地质

地势比较平坦、起伏小，基地层自上而下分为杂填土、粘土层、卵石层、强风化泥质页岩、中风化泥质页岩。

2、水文条件

本项目所在地揭露的地层内为上层滞水和空隙潜水，上层滞水分布在杂填土层中，受天气降雨的影响，水量较大，结构周围环境判别水、土对砼结构呈弱腐蚀性，对钢筋砼无腐蚀性。

3、地震影响

根据国家地震烈度分区的划分，宁都县地震烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类。

4、气候和环境条件

宁都县属热带东南季风气候区，气候温和。根据宁都县环境监测结果，建设场地的大气分别符合《环境空气质量标准》（GB3096-96）的二类标准，NO、SO2指标在标准中处于一级标准范围内，噪声基本达到了《城市区域环境噪声标准》（GB3096-96）中二类区标准。不存在其他拆迁住房，可避免复杂的拆迁问题，有利于本工程的建设，建设场地环境条件理想。

5、区域规划情况

本项目建设区不在自然保护区，风景名胜区、文物保护区内，属于一般环境功能区域，该项目建成后不会影响原有生态系统和功能；该项目实施后，对环境的影响很小，具有显著的社会效益。因此本项目的建设满足现有环境水平。

6、交通条件

场址位于位于宁都县梅江镇梅江路，交通十分便利。

7、征地条件

项目建设用地，已由宁都县人民政府统一规划，完成了征地工作。

8、城市及区域规划

本项目建设用地已列入《宁都县城总体规划》中，房地产开发用地已办理用地许可。

9、公共设施条件

本项目建设的供水、供电、电信等基础设施可直接接入宁都县市政基础设施，完全能满足本项目的建设和使用要求。

10、施工条件

项目建设区交通便利，地质条件适宜，建筑、水电道路等基础设施均已具备。建材供应方面，项目建设所需的建筑材料、水泥、砂、石供应都很充足，而且具有相对的价格优势，地势条件也很好。

宁都县有着多年的城市建设和管理经验，具有一批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应项目建设的需要。

第五章  建设方案

5.1设计依据

1、用地地形图；

2、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）；

3、《住宅设计规范》GB50368-2005；

4、其他国家及地方有关规范、规定；

5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；

7、《汽车库设计防火规范》；

8、《宁都县总体规划》；

5.2指导思想与原则

本项目处于宁都县梅江路，得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成就完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。

因此本项目切实营造良好的氛围，体现出以人为本的思想，充分描绘出一个高品质小区应有的形象，创造出居家应有的环境。该项目建筑设计体现出“以人为本”注重品质的设计理念，给宁都县的房地产带来质的飞越。

5.3总体规划方案

5.3.1规划原则

1、总体规划到户型设计“以人为本”的设计思想贯彻始终。本项目注重营造一种舒适的环境，采用“人车分流”的观念，在项目内部设计景观庭院，结合周边的绿化，一起形成休闲区域。

2、通过对当地商业生态的研究发现。本项目利用临街铺面、休闲广场、与宁都县地域文化风格相结合，使商业平面具有灵活性和可持续性，使空间产生居留感，留住人流，兴旺商业态势。

3、总体布局

由于地段为靠近沿江地段，住宅根据地形为半椭圆形状，建筑随地形布置，面向东南和西南，同时沿街的城市空间变得更为开合有序、富有韵律感，使社区更富有生气和现代化活力。

从功能分区上，根据周边环境和道路交通状况，对地块进行了明确的功能划分：人车分流。首先，将把地块的住宅、商铺等作为一个整体来看待。一至四层为沿街商铺外，住宅主门厅在四层设置。并且通过技术手段处理，在这一层面精心布置绿化，创造出一个具有可识别性与认同感的、空间丰富、亲近自然且具人情味的居住环境。同时，避免了沿街的城市噪声与喧嚣，又与梅江秀丽的景色连为一体。

4、总体设计以人体尺度为依据，以创造宜人的绿化空间为指导，结合阳台绿化，平台、露台绿化等，使地面绿化与空中绿化相结合，形成极具生态效果。

5.3.2与城市环境融合

在设计过程中认真考虑了城市景观和楼盘形象，力求塑造崭新的城市形态，创造完整、人文、大气的富有强烈城市感的城市节点。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：创造出体量适中，高度合乎要求，有强烈立体感的现代化建筑。既满足自身需要，围合出供小区居民休憩、放松的内庭院，又给城市一个连续完整的展开立面，对外则放，对内则收。

沿街商业是人对建筑的最直接的接触面，其立面处理以人的尺度为依据，简洁、现代，创造出宜人的空间，塑造了富有城市的项目昭示面。

5.3.3道路交通

本项目为开放式的商业中心，梅江路、城南大桥、文乡路三条宁都县主要交通干道构成小区周边交通网，交通极为便利。

5.3.4规划指标

（1）

5.4建筑设计方案

5.4.1建筑设计

1、商铺设计

通过对宁都县当前商业业态的研究发现，最大的商业价值来自商铺与人流的结合。在沿梅江路和文乡路设计商业街，使商业价值得到充分体现，使商业行为流畅环绕并相互取得联系。以一种流畅的商业态势引入商机，配套商业不仅满足小区居民需要，使其生活更加方便，而且成为城市商业节点，带来更大的经济价值。

2、住宅设计

本次小区住宅规划设计均为12层住宅。住宅顶层为跃层形式，享受最好的朝向和景观。

住宅造型风格应力求流畅简洁、虚实对比、色彩明快，一切从功能出发，简化过多的装饰，于细致中见韵味，简约中显典雅。在单体设计中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶构架等可变因素、丰富建筑外观，增加可识别性。

住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部分区明确，布局紧凑，设计尽可能减少起居室门洞数量。走道便捷，提高面积的使用率和舒适程度。住宅单体适应现代生活方式，强调大厅活动空间，做到明厅、明厨、明卧。起居室朝南，每套住宅均设有生活阳台。住宅外窗采用落地窗或凸窗，加大了窗户的采光面积，扩展了室内的视野。

沿街设商铺，地下室设置车库。

5.4.2立面设计

本方案以简洁、现代的手法来诠释建筑形体的美感，树立居住建筑形象。建筑铺设玻璃幕墙，赋予现代化气息，更显尊贵与品位，使建筑形象更加持久稳重。并可最大限度的采光、通风、纳入景观。根据每户的具体位置协调开窗，在建筑处理中尽量避免对视，同时在立面形成光影对比和虚实变化。以轻盈飘逸的造型、明快为亮丽的色彩使建筑形体活泼而完整。

商铺立面追求简约和亲切，玻璃和实墙的虚实对比，简洁而不简单的细部处理，充分体现以人为本的设计思想。

5.4.3节能设计

1、建筑朝向均选用南北朝向。单体设计充分考虑自然通风和采光。维护结构热工设计满足国家和本地区的节能设计标准。

2、在设计单体户型时，尽量减少空调房间的外表面积。外窗气密性不低于三级。采用多项措施降低空调能耗。降低外维护结构表面温度对于改善室内热环境，降低空调能耗有显著意义，采用的措施有：

（1）外表面做浅色处理，如采用浅色的粉刷、涂料、面砖等。

（2）夏季尽可能的增加换气次数，特别是进行夜间通风，换气指数在每小时6-9次，可明显改善室内热环境。

3、有效利用自然通风。在建筑设计中，建筑根据当地主导风向布置，在创造良好小环境的同时合理组织穿堂风，既减少了建筑能耗节约了资源，又降低了成本，创造出适宜人居住的生活空间。

5.4.4环保生态设计

1、住宅每个房间都有开口形成空间气流，达到真正有组织的自然风。

2、每个户型客厅设有可调节和捕捉风力窗，与开敞的生活阳台形成真正的穿堂风。

3、庭院绿化以树林为主（而不是观赏性的草地）提高空气质量、吸尘、降温、降噪。

总之，积极利用各种低成本生态手段，一方面减少热负荷、保护生态。为缓和城市气候作贡献。另一方面低耗能、健康自然居住环境，给住户带来真正低廉而高尚的生活方式。

5.5结构方案

5.5.1本项目各建筑结构安全等级

本项目各建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数1.0，设计使用年限50年。

5.5.2荷载取值

竖向荷载：恒重（自重、设备重）根据构件和装修尺寸及材料重量直接计算；

活载：根据《建筑结构荷载规范》取用：商业：3.5KN/m²，住宅：2.0KN/m²

风荷载：基本风压取值0.3KN/m² (50年一遇)

雪荷载：基本雪压取值0.35 KN/m² 50年一遇）。

地震荷载：根据20##年2月颁布，20##年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图（GB18306-2001）》，本项目区地震动峰值加速度等于0.05（相当于原地震烈度六度），本项目抗震考虑按常规设防。

5.5.3结构体系选择和结构布置

项目建筑采用框剪结构。

5.5.4建筑基础

根据地质钻探勘察资料，设计为钻孔灌注桩。

5.5.5主要建筑材料

钢筋：为Ⅰ、Ⅱ级钢，混凝土强度：C25、C30。

砌体结构、材料：M10空心砌块或空心砖，混合砂浆M7.5、M5.0，水泥砂浆M7.5、M5.0。

5.6给排水方案

5.6.1设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》    GB50015-2003

2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（20##年版）

3、《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ50084-2001（20##年版）

4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

5、《室外给水设计规范》    GBJ50013-2006

6、《室外排水设计规范》    GBJ50014-2006

7、《建筑设计防火规范》    GB50016-2006

8、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

5.6.2给水工程

1、水源：本工程水源为城市自来水管网，从供水干管上，开两个DN100的接口，沿项目周边形成DN100的环状管网。

2、用水量：该工程最高日生活用水量为Qd=72.4m³/d，最高日最大时生活用水量为Qh=7.6m³/h。

3、给水系统

为满足最低及最高卫生器具配水点处静水压的要求，并节约能源，给水系统采用竖向分区给水系统。低区采用市政管网直接供水，五层以上采用无负压设备供水。

4、给水管材

给水管材选用如下：室外给水管网采用PP-R给水管，室内给水管均用PP-R给水管，高层建筑内生活给水管用PP-R管，消防管采用镀锌钢管。

5、水表设置

在市政生来水管的引入口设置水表，各住户的水表统一设在水表间，水表拟采用旋翼式LXS型。

5.6.3排水工程

1、排水类别

项目区的排水主要是生活污水和雨水，污水总排水量为65.2m³/日（排水量以用水量 90%计），排放形式为雨污分流。

2、污水、废水

（1）本工程粪便洗涤废水合流排除。

（2）地下室集水坑废水经提升排入室外雨水检查井。

（3）室内所有排至室外之生活污水，均排至污水处理装置。污水经过污水处理装置处达到污水排放标准后，方可排入市政污水管网。

3、雨水量计算：雨水按照暴雨强度公式：

i=  进行计算，始端集水时间：t₁=10分钟，暴雨重现期：T_E=2年，经流系数：ψ=0.9。

4、雨水排放系统

（1）屋面雨水：建筑层面雨水均采用外排水系统排除。

（2）场地雨水

大部分雨水经雨水口排入雨水管沟，再排入城市雨水干管。

5、排水管材

室外排水管采用钢筋混凝土管，室内排水均用PVC-U排水管。

5.7给排水消防设计

5.7.1消防设计

1、室内、外消火栓给水系统。

2、自动喷淋灭火系统：地下室等部位设自动喷淋灭火系统。

3、气体灭火装置：自备发电机房、电梯机房等设气体灭火装置。

5.7.2消防用水量

5.7.3室外消防给水

1、水源：室内消火栓系统采用临时高压给水系统，设置于屋顶，高位水箱提供室内消防火灾初期10MIN的消防用水，消防水池及泵房设置于本栋室外，水泵房设2台消防泵。

2、消防给水管道：沿建筑四周设管径为DN65的环状消防、生活共用给水管网。

3、消防设施：在室外给水环网上设SS100-1.0型室外消火栓十二组，火灾时消防车或消防人员取水扑救火灾。

5.7.4室内消防系统

1、室内消火栓给水系统：在住宅、车库等均设置室内消火栓给水系统，立管竖向成环，消防给不系统不分区，消防给水系统为临时高压给水系统，采用水池、水泵联合供水方式。

2、加压设备及构筑物：屋顶集中设置消防水池和消防泵房，消防水池容量为650m³消防水池设置消防取水口,在最高建筑的屋顶设置一个消防水箱,消防贮水为20m³。

5.8电气方案

5.8.1 设计依据

《民用建筑电气设计规范》         JGJ16-2008

《高层民用建筑设计防火规范》     GB50045-95（20##年版）

《建筑设计防火规范》             GB50016-2006

《住宅设计规范》                 GB50096-1999 (2003)

《供配电系统设计规范》           GB50052-2009

《低压配电设计规范》             GB50054-95

《建筑照明设计标准 》               GB50034-2004

《建筑物防雷设计规范》              GB50057-94

《火灾自动报警系统设计规范》        GB50116-98

《建筑物电子信息系统防雷技术规范》  GB50343-2004

《民用建筑电话通信管线设计标准》    DBJ13-92

《有线电视系统工程技术规范》        GB50200-94

《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-944.2

《人民防空地下室设计规范》          GB50038-2005

5.8.2设计范围

本项目方案包括建筑的供配电、电力、照明、用电设备自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动控制、综合布线系统等系统的设计。

5.8.3电力设计

1、低压配电系统：配电电压380/220伏放射式与树干式相结合，对单台容量较大的负荷或者重要负荷采用放射式供电，对于照明或者一般负荷采用射式与树干式相结合的供电方式。

2、配电箱位于各层的配电小间内，选用PX型明装配电箱。

3、消火栓泵大于37KW的电动机采用间接起动，其它用电设备采用直接起动。

4、二级负荷为双回路供电（一回市电、一回自备电），末端切换；三级负荷采用单电源供电。

5、所有电缆均采用交联阻燃电缆。

5.8.4照明设计

1、照明标准：商铺100Lx，设备100Lx，住宅100Lx，车库75Lx。

2、灯具及光源：以节能型日光灯为主，白炽灯为铺。

3、配电线路：采用BV-500塑料铜芯线穿阻燃PC管暗敷。

5.8.5防雷接地

1、按三类防雷建筑物设计，屋顶设避雷带，利用建筑物结构钢筋做防雷引下线及接地装置。

2、所有接地共用一套接地装置，接地电阻不大于1欧姆。

5.8.6弱电设计

1、网络系统采用综合布线方式，按建设单位的要求信息插座考虑，水平干线沿走廊一侧采用超五类双绞线穿金属桥暗敷，室内线路采用电线管为套管暗敷。垂直干线部分采用超五类双绞线，星形布线，均用金属桥架墙明敷，每层配电间设一接线柜，采用交换机组柜，构成大楼局域网。

2、线槽具体做法参照《线槽配线安装》（96SD181）。

3、全楼金属线槽配线线槽参《线槽配线安装》（96SD181-61）。

4、强弱电桥架相隔0.5平行安装。

5.9火灾自动报警系统

5.9.1火灾自动报警及自动控制系统设计

1、本工程按二级保护对象设防，消防报警系统选用集中报警系统。可接受感烟、感温探测器的报警信号。接收水流指示器、信号阀、手动报警按钮、喷淋泵、排烟风机等的动作信号。集中报警系统设在一层消防控制室。

2、在适当的位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。底边距地1.4m；在消控室、配电室、水泵房、电梯机房、排烟机房等设消防对讲电话，电话出现口距地1.2m；消防控制室可直接报警的外线电话，电话出现口距地1.2m。

3、正压送风机、排烟送风机、风机排烟口设置在风机房附近靠近外墙天幕或墙面上。排烟管道采用金属管道，风速不大于20m/s，排烟口的动作方式采用与火灾探测器信号联动和手动控制俩中方式。火灾报警后，消防室根据情况控制启动相应送风、排烟风机，当温度达到280°C时防火排烟阀熔断开关，并将其动作信号反馈至消控室。

4、信号线、联动控制线、消防电话线等选用阻燃电线或电缆。

5、所有线路均穿镀锌钢管沿建筑物的墙、顶板、吊顶暗敷；明敷的消防线路应在金属管上采用防火保护措施。

第六章  节能、节水和环境保护

6.1节能

6.1.1编制依据

1、国家计委、国家经贸委、建设部国资源[1997]2542号文件《关于固定资产投资工程项目申请报告“节能篇（章）编制与评估的规定”》的通知；

2、《中华人民共和国节约能源法》；

3、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发[2005]21号）；

4、建设部《建筑节能技术政策》；

5、建设部《建筑节能“九五”计划和20##年规划》；

6、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003；

7、《江西省居住建筑节能设计标准实施细则》DBJ-62-2004；

8、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。

6.1.2节能措施

节能是国有发展经济的一项长远战略方针。节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。

1、严格按照《节能法》等相关法律法规的要求进行设计和施工。本工程根据地形布置建筑，尽可能使外窗可开启，最大限度的利用自然通风，有利于节能及建筑的通风散热。

2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明工程产品，采用高效节能的光源、灯具、灯用电器附件和光控开关等，以节约电力能源。

a.考虑选择高效，节能的光源和灯具如高效荧光灯，金属卤化物灯等，荧光灯配电子镇流器等。

b.气体放电灯内应配以补偿电容，补偿后的功率因数COS￠＞0.9。

c.合理利用自然采光，将自然采光和人工采光巧妙结合，既要照亮和美化环境又需充分地节约能源。

3、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。

4、建筑方案设计尽量采用实墙面，并对建筑设计进行整体保温隔热效果空气动力学方面的计算分析，确定开窗面积等设计指标。本项目采用可开启外窗，有利于非冷季节组织自然通风。外窗为平开塑钢窗，阳台门为推拉门，密闭性要求为不低于4级（Ⅱ级）。在外门窗安装时，门窗框与洞口之间采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。

5、建筑墙体采用隔热性能好的砌体材料，并根据热力计算确定墙体厚度。本项目外墙墙体采用加气块，并加50厚的聚苯颗粒保温层，K≤1.0满足节能要求。

6、屋面采用保温隔热做法以及符合性能要求的材料。

7、本项目建筑均为南北向布置，有利于自然通风，减少东、西向阳光的直接照射。根据实际使用要求合理选择分散式空气调节方式；空调系统及设备采用最新的节能技术空调，提高效能比；所有空调管道外包隔热材料。

6.2节水措施

1、按照建设节约型社会的要求，做好节水宣传，推广使用节水设备和器具，采用节水型卫生器具，管材方面采用新型塑料管材，减少管网漏失量。

2、采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。

3、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。

4、要选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。

5、合理使用施工用水，严格控制长流水，要检查水管和阀门泄漏。

6、合理确定供水水压，采用阻耗小的管材配件。

6.3环境保护

6.3.1编制依据

《中华人民共和国环境保护法》；

《中华人民共和国污染防治法》；

《环境空气质量标准》（GB3095－1996）；

《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）；

《污水综合排放标准》（GB8978－1996）；

《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）一类标准；

《中华人民共和国文物保护法》；

《建筑隔声评价标准》（GBJ121-88）；

86国环字第003号关于《建设项目环境保护管理方法》；

6.3.2项目建设与运营对环境的影响

1、项目建设过程中对环境的影响

a.大气污染物。主要是场地开挖、余土装运等施工过程中产生的建设扬尘以及运输车辆排放的尾气，污染物包括TSP、NO₂、CO；

b.噪声。主要是由推土机、装载机、搅拌机、挖掘机等施工机械产生，特别是夜间施工对周围环境造成较强烈的噪声污染，噪声级别一般为70～100dB(A)；

c.固体废弃物。主要是来自施工过程中弃、余土，废弃砖石，混凝土碎块及其它建筑废弃物，还包括一部分生活垃圾；

d.污水。主要是施工用水排放和施工机械产生的含油废水，以及施工人员生活污水。

2、项目作用过程中对环境的影响

本项目建成使用后，不存在严重污染源排放的问题。

使用期大气污染主要为：

a.废气

汽车排放的尾气，主要污染物为NO₂、CO、HC及悬浮颗粒等。

b.废水

主要为生活污水、办公污水，污染物包括BOD₅、CODcr等。

c.固体废弃物

主要有垃圾废物和生活垃圾，以及工作人员的办公垃圾和生活垃圾。

d.噪声

本项目噪声因素有空调设备、风机等动力设备噪声，汽车启动时噪声，施工噪声等。其声压一般在60～90dB（A）之间。

6.3.3环境保护措施

1、建设期环境保护措施

施工中对环境影响最大的是扬尘。土石方开挖，必然破坏相应的地表植被，为减少扬尘污染，主要采取以下措施：

a.首先控制尘源，施工中尽量减少地表裸露，爱护植被，及时修复因施工损坏的地表植被保护环境。

b.干燥时节应当对项目施工场地和材料运输道路配备洒水设施 ，使作业表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬；总体布置时尽量考虑施工过程中填方和挖方的平衡，以减少土方的工程量和运输量；搅拌设备应加装二级除尘装置并设置在远离居住区的地方；对进出施工区车辆限速行驶，并及时清扫路面，防止二次扬尘。

c.施工场地应设置沉淀池处理所排污水，施工人员产生的生活污水经隔油、沉淀后排放；

d.尽量使用低噪声的施工设备，避免或少用噪声大的设备，尤其应避免噪声大的工程在夜间施工；

e.尽量缩短施工工期，施工机械运转、车辆进出以及强光照明等尽量避免在22：00点以后到6：00点以前进行；

f.倡导文明施工，及时协调解决施工过程中产生的对环境有危害的问题。

2、运营期环境保护的措施

a.采用的环境质量标准

①《环境空气质量标准》（GB3095-1996）一级标准；

②《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）一级标准。

b.使用期环境保护的措施

①生活污水，排水采用雨污水分流制，污水独立设置专用的污水管系统，先经过化粪池处理后排入市政污水管，再送至已投入运行的污水处理厂进行二级生化处理。

②厨房污水经隔油池处理后排入下水道。

③废气处理

首先选择清洁能源，采用石油液化气或混合气体作为燃料，不再作废气才处理，可以达到市环保局规定的要求。燃气供应设计由燃气公司设计处理。备用发电机房排放的废气及厨房油烟均经专业竖井抽至屋顶排放。

④噪音处理

高层建筑的楼梯及前室有正压送风机，风机设在屋面上，此风机在发生火灾时才使用，故噪声不处理。生活给水加压泵采用低转速，软基础（带防震橡胶圈）。尽量减少噪音。发电机房做隔声减震处理。

⑤燃料：本期工程采用空混气。

⑥生活垃圾：各小区楼设垃圾分类收集筒。

⑦污水处理

    高层住宅内污、废水分流，生活污水主要来自厨房和浴厕。生活污水最终经过化粪池处理达到排放标准后，排入市政管。排放水质标准：SS〈300mg/L CODcr<100mg/l BOD5<30mg/L NH3-N<15mg/l 油20mg/L。

⑧噪声处理

设备选用低噪声型，设备基础采用隔震处理，管道与设备采用软接口，并根据需要安装消声装置。管道支架采用弹性支吊架。

6.4环境影响评价

本工程建设及使用对环境有影响主要是生活垃圾，生活污水，不会产生其它对环境破坏严重的有毒有害气体、废水、固体垃圾等。综上所述，在采取各项环保治理措施后，本项目对周边环境的影响较小，能够保持目前的环境质量现状。因此，从环境保护的角度来讲，本项目的建设是可行的。

第七章  劳动安全卫生消防

7.1编制依据及采用的主要标准

7.1.1编制依据

a.《中华人民工共和国劳动法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）；

b.《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（中华人民共和国劳动部令第3号[1996]）；

c.《中华人工民共和国防震减灾法》（全国人民代表大会常务委员会1997年12月29日通过）；

d.关于发布《中国地震烈度区划图（1990）》和《中国地震烈度区划图（1990）使用规定》的通知（震发办[1992]160号）。

7.1.2采用的主要标准、规范、规程

《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)；

《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（20##年版）；

    《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19-87）；

《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；

《建筑抗震设计规范》(GB50011-2008)；

《安全色》（GB2893-82）；

《安全标志》（GB1638-1996）；

《工程场地地震安全性评价技术规范》（GB17741-1999）；

《安全电压》（GB3805-93）；

《供配电设计系统规范》（GB50052-95）。

7.2工程的主要危害因素及主要防范措施

本工程主要危害因素主要为自然危害因素形成的危害和不利影响，包括地震、不良地质、暑热、冬季低温、雷击等自然因素；

上述各种危险因素及隐患的危害性各异，其出现或发生的可能性、机率性大小不一，危害作用的范围及造成的后果均不相同，为此，设计上采取下述相应的防范措施减小或避免各种危害所造成的损失。

7.2.1自然危害因素及主要防范措施

1、自然危害因素分析

a.地震

地震是一种能产生巨大破坏作用的自然现象，它能破坏建筑物，进而威胁设备和人员的安全，但是，地震一般出现的机率较小。

b.不良地质  

不良地质对建筑物的破坏作用较大，甚至影响人员安全，同一地区不良地质对建筑物的破坏作用只有一次，作用时间不长。

c.雷击

雷击能破坏建筑物和设备，并可能导致火灾和爆炸事故的发生，其出现的机会不大，作用时间短暂。

d.气温

人体有最适宜的环境温度，当其超过一定范围时，会产生不舒服感。气温对人的作用广泛，作用时间长，但其后果较轻。

e.其它

暴雨和洪水威胁整个小区的安全，其作用范围大，但基本上不会出现。

2、主要防范措施

a.防暑防寒

为了防暑热，在室内设置必要的风扇、空调等装置。本地区无霜期长，因此适当考虑冬季取暖。

b.防雷

对第三类防雷建筑物采取避雷带防直击雷，每根引下线的冲击接地电阻一般不大于30Ω。

c.抗震

本工程所在地地震烈度为6度以下，在建筑设计中，根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2008)中的规定对建构筑物采取相当的抗震措施。

d.其它

为了防止或避免不良地质对建构筑物的破坏，在建筑设计中，根据对本地区地基的承载力、变形及稳定计算，按相应规范要求进行设计。

为了防止洪水和内涝，及时排出雨水，避免积水，毁坏设备、建筑，在建筑内设相应的场地雨水排除系统。同时，承办单位应按50年一遇防洪标准与当地有关部门统一考虑厂区的防洪问题。

本项目建筑物均大致南北朝向，满足自然通风，可以提供高质量的采光条件，保证居民的视觉需求到满足。

7.2.2主要危害因素及其防范措施

1、危害因素

a.火灾爆炸

火灾是一种燃烧现象，当燃烧失去控制时，便形成火灾事故，火灾事故能造成较大的人员及财产损失。

物质发生变化的速度不断急剧增大，并在极短时间内释放出大量的能量的现象称为爆炸。爆炸也能造成较大的人员伤亡及财产损失。

b.触电、碰撞、坠落等事故均对人体形成伤害，严重可造成工作人员的死亡。

c.腐蚀既损坏设备，也对人体构成威胁。

d.停电事故影响居民生活，甚至损坏设备，造成有害物外逸，危及人身安全。

2、对危害因素的主要防范措施

a.防火防爆

各建筑物间均设置足够的防火安全间距，道路则根据消防车对通首的要求进行设计与布置。在建筑设计中严格执行《建筑设计防火规范》等规定，并按《建筑灭火器配置设计规范》等要求配置相应的消防器材。

在电气设计中，消防设施采用单独的回路供电：在爆炸和火灾危险场所严格按照环境的危险性质根据爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范GB50058-92等规定配置相应的电气设备和灯具，并采取相应的防雷措施防止雷电引发火灾。

消防给水设计中，根据《建筑设计防火规范》等规定设置相应的消防供水管道、消防栓等装置。

b.其它安全措施

为了防止触电事故并保证检修安全，两处及多处操作的设备在机旁设事故开关；

为了防止机械伤害及坠落事故的发生，场所梯子、平台及高处通道均设置安全栏杆；地沟、水井设置盖板。

7.3消防措施

7.3.1工程概况

1、本工程消防设计同时进行，设施一次建设到位。

2、本工程由为12F住宅，耐火等级为二级。

7.3.2总平面布局

1、利用小区道路作为消防车道的干道，使消防车可达到每一幢建筑，满足消防登高面长度不应小于住宅塔楼1/4周长要求，建筑沿街长度均为不大于150m。在此范围内设置底层消防值班室，消防电梯和疏散楼梯。

2、本工程高层间距大于或等于13m，均满足《高规》条文规定的最小防火间距要求。

7.3.3建筑消防

1、建筑物主要构件如墙体、柱、梁、楼板、吊顶等材料均满足二级耐火等级要求。

2、高层住宅内设置一部消防电梯和一部封闭疏散楼梯。

3、商业用房内任何一点至最近疏散出口直线距离均不超过15m，当面积超过60m时，均设置二个疏散门，上部住宅内任何一点至最近疏散口的直线距离均不超过20m。

第八章  项目实施进度与工程管理

8.1项目建设工期

本项目建设工期拟定为1年半，20##年 8月-20##年1月；项目的前期准备工作拟定为20##年 4月-20##年 7月。

8.2项目实施进度安排

前期工作：20##年4～5月

勘察设计：20##年6月

工程招投标：20##年7月

土建工程：20##年8月—20##年6月

附属设施及装修：20##年7月—20##年12月

工程竣工验收：20##年1月

其中土建工程、装修工程、附属设施工程分三期进行。

（详见附表）

项目实施进度安排表

8.3工程施工与管理

本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资质业绩良好的单位。

为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。

施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。

施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。

第九章  项目招标方案

9.1编制依据

1、《中华人民共和国招标投标法》；

2、国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；

3、七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》；

4、 20##年5月1日国家计划委员会发布的《工程建设招标范围和规模标准规定》。

9.2招标内容

9.2.1招标工作原则

建设项目主体工程的施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定中标单位。招标文件和标底，应委托有相应资质的单位编制。建设项目的评标由建设单位依法组建的评标委员会负责，评标委员会由计划、教育和建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。建设项目中标单位不得转包或者违法分包工程，擅自转包或违法分包的，可依法取消中标资格。

9.2.2招标方式

按照国家相关招标文件要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：

主体工程施工、工程勘察设计及施工监理和设备的购置采取邀请招标进行资格预审。

招标通过委托招标的组织形式采取公开招标的方式进行（具体见下表）

碧水鑫都建设项目招投标基本情况表

9.2.3招投标程序

根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：

1、在本项目经上级部门批复同意一个月内，建设单位在主管部门指定的媒介上发布有关招标公告。

2、在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以招标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。

a.开标时由招标代理机构主持，邀请所有投标人参加，开标时有招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求。

b.评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。

c.中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力， 若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出7日之内，按照招标文件要求与建设单位签订书面合同，合同签订后中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。

d.施工监理招标：施工监理对工程的质量起到关键的作用。在进行施工监理招标时，面向社会公开选择施工监理企业进行项目的监理。

e.施工企业选择招标：本项目涉及内容广泛，依据工程的需要，采用总承包和专项分包相结合方式，择优选择施工企业。

9.2.4评标委员的人员组成和资质要求

针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：

1、评标委员会有技术和经济等5个评委组成。开标当天在市招标中心专家库随机抽取4名专家及招标人委派代表1人。评标委员会主任由资深的专家担任，主任不参与投票，只负责人员的挑选和监督投票的公证性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标方式公平、公正择优确定中标人或中标排序人，按规定公示后确定中标人。

2、评标委员会成员在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何厉害关系，评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第十章  投资估算与资金筹措

10.1投资估算

10.1.1编制依据

本项目投资估算主要根据建设行政主管部门发布的建设工程造价费用构成，估算指标、定额、计算方法、以及其他有关计算工程造价的文件；建设行政主管部门发布的工程建设其他费用计算方法和费用标准。主要规范和标准有：

a.土建工程：采用20##年《全国统一建筑工程基础定额》（江西单位估价表）。

b.安装工程：采用安装工程指标计取。

c.材料价格：按20##年宁都县市场造价信息材料价格，不足部分按同类工程造价指标计列。主要材料价格按宁都县最新市场价格行情计价及其他有关建筑工程预算文件。

d.取费标准：执行20##年《江西省建筑（装饰）安装工程费用定额》,并按上级主管部门有关文件规定计算。江西省20##年工程定额（含四部定额：《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》、《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》、《江西省安装工程消耗量定额及单位估价表》、《江西省建筑安装工程费用定额》）。

e.设计费根据工程勘察设计收费标准（20##年修订本）的规定计算。

f.《江西省建设工程计价办法》（试行）。

g.国家标准《建设工程量清单计价规范》（GB50500-2003）。

h.江西省建设工程造价标准。

i.项目建设规模、占地面积及各单项工程的建设内容和工程量。

j.相类似建筑的投资估算指标。

k.江西宁都县的有关政策及收费标准。

10.1.2建设投资分析

本项目为非生产性建设工程投资,由建筑安装工程费、设备购置及安装费、基础设施建设费、土地费用、前期工程费、其他费用和预备费组成。

a.土地费用由征用土地费、拆迁安置补偿费和三通一平费等构成;

b.建设安装工程费由建筑工程费和安装工程费组成，建筑工程费包括建筑工程涉及范围内的建筑物、构筑物费用等；

c.设备购置及安装费是指按照建设工程设计文件要求，建设单位﹝或其委托单位﹞购置的设备所需的费用，由设备原价、运杂费﹝包括设备成套公司服务费﹞及安装费组成,本项目所需设备没有列入本次投资估算范围；

d.前期工程费用包括规划、工程咨询费、详细规划等费用；

e.基础设施建设费包括：道路建设、室外给排水、供电、绿化公共设施等费用；

f.预备费包括：基本预备费和涨价预备费；

g.其他费用：建设单位管理费、勘察设计费、监理费等。

10.1.3建设投资估算

本项目总投资2160.8万元，其中：土地费用953.68万元，工程其他费用365.5万元，工程费用1131.4万元，预备费73.52万元，房地产开发费用86.7万元。详见表下表。

投资估算表

10.2资金筹措

本项目总投资为2610.8万元，资金来源为全部由企业自筹。

第十一章  财务评价

11.1 基础数据

1、建设规模：项目规划用地面积780㎡,建设用地面积为680.86平方米，道路绿化等设施99.14㎡；项目总建筑面积8670.11㎡，其中计容积率建筑面积7865.06㎡（住宅建筑面积5038.08㎡，商业建筑面积2798.38㎡，屋顶水、电、电梯机房面积28.6㎡），不计容积率建筑面积805.05㎡（杂间、车位面积573.95㎡，公共过道138㎡，设备用房93.1㎡），项目户数为40户。

2、实施进度：项目开发期1年半。

3、税前行业基准收益率为12%。

4、税费及附加：营业税按销售额5%、城市建设维护税按营业税额的7%、教育附加按营业税额的5%（含地方教育附加费）。土地增值税按销售收入为基础计征（住宅4%、商业7%），印花税按销售收入的0.05%。

5、所得税税率为销售额的3.75%。

11.2 销售收入预测

1、收入测算

结合周边已有的楼盘开发销售情况以及未来宁都县房地产的市场走向，本项目的房地产销售价格暂定为住宅销售价格为4000元/㎡；商业建筑销售价格为8000元/㎡；地下建筑为杂间、车库，车库采用一次性租用的形式，租用价格为2500元/㎡。

项目建设期为1年半（销售期2年）。销售总收入为4397.42万元。项目销售收入测算表如下：

表11-1                  项目销售收入测算表

2、税金及附加

表11-2                    税金及附加表

11.2财务分析

11.2.1静态投资分析

1、投资成本

工程投资成本主要土地费用、工程费用、工程其他费用、不可预见费、房地产开发费用等构成，从投资估算表可见，工程投资成本为：

(1)投资成本=土地费用+工程费用+工程其他费用+不可预见费+房地产开发费用=2610.8万元

(2)其中固定成本为：土地费用+工程其他费用+不可预见费+房地产开发费用=1479.4万元。

(3)可 变 成 本 为：工程费用=1131.4万元。

2、静态利润

利润=销售收入-税金及附加-投资成本=4397.42-495.82-2610.8=1290.8（万元）

3、税后净利润

税后净利润=利润-企业所得税=1290.8-164.9 =1125.9（万元）

4、项目资本金净利润率（ROE）

       税后净利润（NP）           1125.9

ROE =                    ×100%=             ×100%

项目资本金（EC）             2610.8

    =43.12%

5、盈亏平衡点分析（BEP）

固 定 成 本          

BEP =                            ×100%

     销售收入-可变成本-税  

             1479.4

 =                              ×100% = 56.78%

     4397.42－1131.4－660.72

从以上经济分析可知，该项目工程可实现销售收入4397.42万元，利润1290.8万元，净利润1125.9万元，项目的资本金净利润率为43.12%，盈亏平衡点为56.78%，各项经济技术指标较好，高于同类行业的基础数据，项目具有较好经济效益和较强的抗风险能力。

11.2.2动态投资分析

1、动态分析指标

通过项目财务现金流量计算，项目累计净现金流量1178.52万元。计算财务指标如下：

（1）财务内部收益率 FIRR＝∑（CI-CO）t(1+FIRR)-t=0

式中：CI----现金流入量， CO----现金流出量， t-----第t年

根据上式计算出内部收益率为： FIRR（全部投资）=36.82%

（2）投资回收期：投资回收期＝2.17年(含建设期)

（3）财务净现值(FNPV) =∑（CI-CO）t(1+ic)-t　　

式中：FNPV----财务净现值，CI----现金流入量， CO----现金流出量，ic----基准收益率，此处ic(半年) =6%，t-----第t年

经计算项目财务净现值： FNPV（全部投资）＝647.31万元。

分析上述财务指标，项目财务内部收益率远远高于设定的基准收益率，财务净现值大于零；上述分析说明项目从财务上讲是可行的，效益十分可观。详见表11-3  财务现金流量表。

11.4敏感性分析

项目财务评价影响因素主要有投资、销售价格、贷款利率、建设工期等，下面主要就投资和销售价格对财务指标的影响进行测算。从敏感性分析指标对比表可以看出，项目财务内部收益率仍均高于本项目设定的内部收益率基准值（12%），该项目具有较好的抗风险能力。敏感性分析指标对比表，详见表11-4。

表11-5               敏感性分析表             单位：万元

第十二章  社会影响评价

12.1社会影响效果分析

12.1.1项目对社会的正面影响分析

a、本项目的建设，有利于带动宁都县的经济发展。

b、本项目的建设，将进一步完善宁都县的城市功能，有利于城市的发展。

c、项目的建成，有利于促进社会和谐，维护社会稳定团结的局面。

d、项目建设将推动宁都县城市建设发展，加快小康社会建设步伐，为建设一个规划有序、布局合理的和谐城区奠定了良好的基础。

12.1.2项目对社会的负面影响分析

a、建设投资额较大，将给资金带来一定压力；

b、项目占地面积较大，将耗费较多的国土资源，目前国家对于土地用于开发建设控制较严。

c、建设期内会对项目周边地区生活、生产、交通、环境产生一定的影响。

本项目建设符合城市发展规划和城市用地建设规划，而且土地利用率高，因此将得到土地管理部门的许可。就周边居民而言，虽然在建设期间其生活和生产可能会受到一定的影响，但是，随着项目的建成，将极大地提升城市形象，促进周边的发展，最终将赢得民众的理解和支持。

12.1.3项目与所在地区互适性分析

本项目本着方便生活，促进流通，优化环境的基本思想进行布局，根据用地的特点，通过道路及绿化与建筑物分隔，形成较大的室外共享空间。极大的体现了人文观念，对居住者的关怀始终是居住环境建设的宗旨和原则，创造了一个舒适、方便、安全、安静的住宅环境，极大地改善了宁都县房产市场住房困难的情况，同时也带动了宁都县经济的发展，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。

12.2社会风险分析

12.2.1风险定性分析

本项目具有投资大、工程性质特殊的特点，存在着管理风险及如何达到合理定价、公平销售的社会风险、成本控制风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。

在市政、建筑工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。

国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，经济适用房管理制度还不够十分完善，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。

12.2.2风险防范措施

a.制定切实可行的成本控制措施；

b.对于拆迁、工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、建设公司；

c.加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度；

d.加强与相关行政部门的沟通联系，准确把握当地房地产市场的政策导向。

第十三章  风险分析

13.1项目投资决策阶段风险分析

项目投资决策阶段风险管理是整个投资风险的核心与关键。努力避免投资决策失误，是强化投资风险管理的中心环节。

当前，随着新一轮经济增长周期的到来，各行各业投资进入的势头越来越强烈，然而，由于我国投资决策风险机制约束相当较弱，使得投资增长的实际效应与设计预期存在很大的反差，因此，应当在增加投资增长力度的同时，提高投资决策风险管理水平，为此应在项目投资决策阶段进行主要风险因素识别、风险评价和提出风险控制措施。

（1）投资进入的政策环境

任何建设项目的投资决策都要符合国家的一系列投资政策的规定。国家政策环境的变动作为投资决策的进入导向至关重要了，因此，在投资以前仔细研究国家的政策条件和政策意图以及它们的变化趋势，是控制投资决策风险的前提。房地产建设项目与国家的宏观经济政策密切相关，政策的变化以及法律法规的修订会给项目的经济收益带来风险。

本项目的建设符合符合宁都县当前的发展形势，项目的建设对于加快宁都县中心城市的建设、推进宁都县新型城市化的建设、改善宁都县人居环境与构建谐社会以及促进宁都县房地产业健康发展有着重要作用，因此，项目投资进入政策“宽松”，投资进入的政策环境风险较小。

（2）投资进入我国法制环境

到目前为止，我国与投资有关的一整套法制已逐步健全，在发生经济与法律纠纷时可以有效维护项目所涉及的各种权益，从而有效降低合理投资决策的风险。项目投资决策、实施和运营中应坚决依法办事，坚持科学化与民主化原则，可以大幅度降低投资决策风险。

（3）投资进入的市场环境

投资决策面临的市场风险主要指需求风险、价格风险与竞争风险。

本报告对宁都县地产的发展进行了详细的调查分析。分析结果表明，投资进入的市场环境风险较小，但企业应高度重视市场风险，在提高管理水平、服务质量下功夫，对企业发展进行科学策划，提高企业在市场中的核心竞争能力。

（4）投资决策控制机制

要堵塞投资决策风险控制的“漏洞”，就要强调投资决策的科学化、民主化、充分论证项目建设的可行性。尤其要防止投资决策过程中的发官意识与行政命令，严格按照《公司法》赋予企业的投资决策权限于决策程序办事，不允许任何人滥用决策权限。目前，尤其要强调国有企业资产委托人与代理人之间的投资决策分工制约关系，防止代理人不认真履行投资决策职责，发生“内部人失控”，导致投资决策的失误。

总之，为了避免投资决策失误，应加强市场现状和需求调查，应对项目的建设作出科学的经济论证，应建立适应企业可持续发展运营管理模式。

13.2项目建设阶段风险分析

项目建设阶段风险分为投资风险、进度风险、工程质量风险和安全风险，根据项目特点，表13-1对该项目建设阶段的存在风险进行识别和评价、提出了初步对策方案。

表13-1       项目建设阶段主要风险分析及对策表

建设项目实施过程的风险因素很多，决不能轻视，必须采取防范措施，应采取主动控制和被动相结合，风险管理应贯穿于项目实施的全过程。对于项目实施过程中发现的风险因素，必须及时进行识别、评价，提出应对措施，使项目实施顺利进行。

13.3项目运营阶段风险分析

本项目的财务评价指标说明，该项目的建设从财务评价角度说明是安全可行。影响项目经营效益最敏感因素是销售价格和房地产开发成本，项目运营阶段的最大风险因素是销售价格，因此企业应加强市场开发、提高服务质量、强化内部管理，不断提高市场竞争能力。重点应从以下几方面控制运营阶段的风险。

1、提高对工程造价管理的认识，采取措施预以防范和抵御。在项目建设过程中精打细算，并采用招标方式，控制和降低投资。建设单位必须设立专项资金管理，加强各个方面的管理，实行成本细项控制。

2、对资金风险，项目建设领导小组办公室应积极与宁都县人民政府和有关部门单位沟通，建议合理安排建设项目，做好各建设项目资金安排计划，确保本项目的建设顺利进行。

3、项目建设的组织者必须是有经验的项目建设管理者，严格按照国家具体程序组织施工、采购。运行期间要有强有力的领导班子，重视技术人才配备，注重工作的人员的培训，不断提高单位的服务和管理水平，确保项目的顺利运营。

4、在项目具体运作过程中，要在项目定位、规划设计、环境设计、建设方案设计、项目启动、项目运行管理等方面，请专业公司承担上述重要工作，将风险降低到最低点。

5、对于工程风险应通过加强地质、水文勘测测量工作，并在设计阶段全面考虑工程风险因素，采取针对性的措施，避免或降低工程风险危害。

6、应要注意加强和各方面的联系和协调，确保与本项目有关的所有配套条件都能落实，以保证项目能够按时实施和运营。

第十四章  结论和建议

14.1结论

1、本项目的建设是适应新时期新形发展，更好地为宁都县城乡群众提供优美舒适居住环境的需要，是加快宁都县城区建设，推进宁都县城市化进程的需要，也是缓解宁都县城镇居民住房紧张的需要，项目的建设是必要的。

2、本项目建设各项经济技术指标合理，还可为宁都县提供就业机会，可以更好的服务于人民群众，具有较强的抗风险能力，项目经济效益佳，社会效益广。

3、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施均可满足项目施工和建成后的需要，本项目已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。

4、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了宁都县经济和社会发展的实际情况，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。

5、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。

6、本项目的建设能解决宁都县城镇居民住房紧张问题，项目还提升宁都县房地产开发水平和城市化水平，可使40户居民在安全舒适、优美的环境中生活，对塑造宁都县的新形象具有重大意义。

综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的社会效益。

14.2建议

1、建议有关各方共同努力，抓紧建设，使项目能按计划建成，同时采用必要有效的措施，控制和规避风险，以期达到预期效益。

2、建议项目建设领导小组办公室加强协调，积极组织筹建项目建设领导班子的力量，加大前期工作力度，切实做好各项准备工作。

3、建议建设单位结合周边已有的楼盘开发销售经验和了解到的客户需求信息，以优质来取信于客户，争取较高的销售率和销售收入。同时需采取积极的促销手段，保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。