扶持项目-社区养老项目可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

社区养老项目建议书

社区养老项目申请报告

社区养老项目商业计划书

社区养老项目节能评估报告

社区养老项目资金申请报告

社区养老项目市场调查研究报告

社区养老项目投资价值分析报告

社区养老项目投资风险分析报告

社区养老项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章  总  论  

1.1社区养老项目概况

1.1.1社区养老项目名称

1.1.2建设性质

1.1.3社区养老项目承办单位及负责人 

1.1.4社区养老项目建设地点

1.2社区养老项目设计目标

1.3社区养老项目建设内容与规模

1.4社区养老项目投资估算与资金筹措

1.4.1社区养老项目建设总投资

1.4.2资金筹措

1.5社区养老项目主要财务经济指标

1.6可行性研究依据

1.7研究范围

第二章  社区养老项目建设背景

2.1宏观形势

2.1.1地理、历史

2.1.2交通

2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（GDP发展）

2.2.2固定资产投资情况

2.2.3人均生产总值

2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划

2.3.1城市总体规划（20##—2020）

2.3.2城市近期建设规划

第三章  社区养老市场分析与市场定位

3.1社区养老市场分析

3.1.1社区养老市场近况

3.1.2社区养老市场划分

3.1.3板块特征分析及小结

3.1.4社区养老 市场总结

3.1.5社区养老项目机会分析

3.2项目市场定位

3.3社区养老项目的SWOT分析

3.3.1社区养老项目优势（STRENGTH）

3.3.2社区养老项目劣势（WEAKNESS）

3.3.3社区养老项目机会（OPPORTUNIES）

3.3.4社区养老项目威胁（THREATS）

3.4营销策略

3.4.1营销主题

3.4.2广告创意

3.4.3营销策略

3.4.4宣传推广策略

3.4.5促销策略

第四章  社区养老项目区建设条件

4.1市区域概况

4.2区域文化特色

4.3区域人居环境

4.4区域交通网络

4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件

4.5.2.基础设施配套建设条件

第五章  社区养老项目建设方案

5.1总体规划

5.1.1设计依据

5.1.2规划设计构思

5.1.3指导原则

5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计

5.2.1总平面布置

5.2.2道路及景观设计

5.2.3竖向设计

5.2.4技术指标

5.3建筑单体设计

5.3.1平面设计

5.3.2立面设计

5.4结构设计

5.4.1工程概况

5.4.2设计依据

5.4.3基础设计

5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载（作用）取值

5.4.6主要结构材料

5.5公用辅助工程

5.5.1给排水工程

5.5.2暖通工程

5.5.3电气工程

5.5.4燃气工程

5.5.5人防设计

5.5.6无障碍设计

第六章  社区养老项目环境影响评价

6.1环境保护执行标准

6.2施工期环境影响分析

6.2.1施工期污染源

6.2.2施工期环境影响分析

6.3项目建成后环境影响分析

6.3.1大气污染源分析

6.3.2水污染源分析

6.3.3环境保护措施

6.4公众参与

第七章  社区养老项目劳动安全卫生与消防

7.1卫生防疫

7.2消防

7.2.1消防给水系统

7.2.2防排烟系统

7.2.3电气消防

第八章  社区养老项目节能节水措施

8.1节能

8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析

8.1.3节能技术措施

8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水

8.2.3节水器具应用

8.3太阳能利用

第九章  社区养老项目组织管理与实施

9.1项目组织管理

9.1.1项目组织机构与管理

9.1.2人力资源配置

9.2物业管理

9.2.1物业服务内容

9.2.2物业服务标准

9.3项目实施安排

第十章  社区养老项目投资估算与资金筹措

10.1投资估算

10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数

10.1.3投资估算

10.2资金筹措

10.3借款偿还计划

第十一章社区养老项目工程招标方案

11 .1 总则

11 .2 项目采用的招标程序

11 .3 招标内容

第十二章  社区养老项目效益分析

12.1财务评价的依据和原则

12.2成本费用、销售收入及税金估算

12.2.1 成本费用估算

12.2.2收入及税金估算

12.3 财务效益分析

12.3.1项目损益分析

12.3.2项目财务盈利能力分析

12.4盈亏平衡分析

12.5敏感性分析

12.6财务效益分析结论

第十三章  社区养老项目结论与建议

13.1社区养老项目结论

13.2社区养老项目建议

1 、社区养老项目位置图

2 、主要工艺技术流程图

3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、社区养老项目所需成果转让协议及成果鉴定

5 、社区养老项目总平面布置图

6 、主要土建工程的平面图

7 、主要技术经济指标摘要表

8 、社区养老项目投资概算表

9 、经济评价类基本报表与辅助报表

10 、社区养老项目现金流量表

11 、社区养老项目现金流量表

12 、社区养老项目损益表

13 、社区养老项目资金来源与运用表

14 、社区养老项目资产负债表

15 、社区养老项目财务外汇平衡表

16 、社区养老项目固定资产投资估算表

17 、社区养老项目流动资金估算表

18 、社区养老项目投资计划与资金筹措表

19 、单位产品生产成本估算表

20 、社区养老项目固定资产折旧费估算表

21 、社区养老项目总成本费用估算表

22 、社区养老项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

                                       

 

第二篇：养老院可研报告

桂 阳 县 养 老 院

可行性研究报告

目 录

一.项目概况???????????????????????1

1项目简介??????????????????????1 2研究范围??????????????????????1

二.项目背景及可行性分析?????????????????1

1项目背景??????????????????????1 2项目建设的可行性??????????????????2

三.项目场址与建设条件??????????????????3

1项目场址??????????????????????3 2建设条件??????????????????????3

四．建设规模和建设方案??????????????????3

1总体设计??????????????????????3 2建设规模??????????????????????3

五.投资估算和资金筹措方案????????????????4 1投资估算??????????????????????4 2资金筹措??????????????????????4

六.项目风险分析?????????????????????5

1项目风险分类????????????????????5 2项目风险控制对策??????????????????6

七．可行性研究结论????????????????????7

1养老院建设是必要的?????????????????7 2养老院建设是可行的?????????????????7

一.项目概况

1项目简介

1.1项目名称

桂阳县养老院

1.2项目建设地点

项目建设地点位于桂阳县东塔公园附近，空气清新，地理位置优越，交通方便。

1. 3项目法人及法人代表

项目法人：曹柳

法人代表：曹柳

2研究范围

本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。

二.项目背景和建设的必要性及可行性分析

1项目背景

1.1进入老龄化社会

目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”——日本，人口老龄化为22%。

全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短

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期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体（20xx年为609.35万人）将极大地提高桂阳县老龄人口比重。

届时，桂阳县内居住人口将达80万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少一所养老院。

1.2独身子女增多

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受

2项目建设的可行性

养老院是微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长、资金回笼较慢，因此，作为公用事业的养老院在所考虑的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。3项目场址与建设条件

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三.项目场址与建设条件

1项目场址

项目建设地点位于桂阳县东塔公园附近

2建设条件

东塔公园：地理位置优越，园中设备多。东塔岭在公园中，老人可以每天早上爬山。园中空旷，老人可以在园中休闲娱乐。

人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。 四建设规模和建设方案

1总体设计

总用地面积600平方米，建筑用地面积400平方米。

2建设规模

具体功能设置：餐厅、休息室、活动室、洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、其他

3建筑装饰标准

在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角, 下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖

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色。

室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱, 设置高度在

1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。

老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。

各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。

五投资估算和资金筹措方案

1 投资估算

1.1建房：30万。

1.2设备：15万

1.3其它费用：房子的简单装修费用、广告宣传费用、流动资金等约需20万元。

1.4工资：照顾老人的日常生活约15人，工资800元每月 以上投资共计约70万元。

2资金筹措

70万元是一个比较大的投资，在这样的情况下应该吸取外

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来资金，找几个合伙人，这样可以很快筹集到资金。也可以申请银行一定的贷款，向政府寻求一些补贴使能够筹集到资金。 六项目风险分析

1项目风险分类

1.1建设风险

建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工迟延风险。项目的完工风险存在于项目建设阶段，它是建设项目的主要风险之一。建设风险对项目造成的负面影响是综合性的，不仅导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加，还会导致项目现金流量不能按计划获得、贷款偿还期限的延长和市场机会的错过。

1.2成本超支风险

施工项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升

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值问题，及物价指数的上涨等。

1.3其他风险

工程项目的施工还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。

2项目风险控制对策

2.1建设风险

在工程项目实施之前，必须事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是承包商在投标过程中向业主承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。但由于日前建筑市场竞争激烈、业主在利益的驱动下，往往在招标过程中，要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。这样的局面产生的后果是，合同工期往往严重背离客观、合理的科学工期。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险，如一天15万等。

2.2成本超支风险

控制成本超支风险的主要方法是控制它们的方法通常由项目公司利用不同形式的有固定价格固定工期的“交钥匙”合同和

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“实报实销”合同。

七可行性研究结论

1养老院建设是必要的

老年人的比例在逐步提升，20xx年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；桂阳县作为一个拥有人口规模80万的居住地，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。

2养老院建设是可行的

虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的项目，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。

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