万科A股综合分析报告

姓  名：王红梅

学  号：100408010044

老  师：XXX老师

万科A 综合分析

  王红梅

公司简介：万科企业股份有限公司1984年创立于中国深圳，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计61个大中城市。20##年公司实现销售面积1295.6万平米，销售金额1412亿元，销售金额再度刷新行业纪录，并成为全球首个房地产业务年销售额超过200亿美元的公司。

一、宏观分析（PEST分析法）

1.  政治环境分析

 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。  一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。

2.  经济环境分析 

房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，其发展态势与宏观经济的发展具有正相关性。随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。国家将房地产行业的外资投资行为列入“限制”行列，限制外商投资及热钱涌入；从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。

3.  社会环境分析

 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费热点。我国大部分城市早已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应将进入高速增长阶段。各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居 住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的需求在不断升级。

4.  技术环境分析 

我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。

二、    行业分析

行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。  1、 行业内成长性比较分析：房地产市场存在着多个巨头  如万科集团、凤凰股份、卧龙地产、华业地产等。以下是行业内成长性比较分析：

从表中可以看出，万科集团在地产行业中排名32，与行业内前5名的成长性相比，虽然基本每股收益增长率以及营业收入增长率都低于行业平均水平，但是，万科的增长速度还是相对较快。

2、行业内的市场表现

3、行业内公司规模比较分析

三、 公司分析

该公司前身系深圳现代企业有限公司，1987年11月开始进行股份制改组，于次年12月向社会公开发行股票；1988年12月深万科股票在特区证券挂牌；1991年1月29日，在深圳交易所正式上市；1993年4月向境外投资者发行B股，5月28日B股上市。

1、经营分析（主营业务构成）

2、财务分析

（1）主要指标 净利润

（2）杜邦分析表

（3）报表明细分析

（4）百分比报表

四、 技术分析

从图中我们可以看到，万科A的成交额共有73423万元，成交量共有705903手，现价是10.44元，涨幅1.06%，涨跌0.11元；今日开盘价10.35元，昨日收盘价10.33元，最低10.30元，最高10.47元，振幅1.65%，换手率0.73%，跌停价9.30元，涨停价11.36元，市净率1.75，市盈率17.80，总市值有1147.94亿元，流通市值有1008.73亿元。

K线分析

从K线图中我们看很出，今日开盘价高于收盘价，始终在10元至12元之间，最低没有跌破10元，而最高也没有突破13元。从中可以看出万科A股市场活跃，买卖双方竞争相对比较激烈。 但11元左右的股价是大多数人持仓水平，可能是股价继续下跌的阻力线。

五、 投资建议

经过综合分析，万科集团是一个很有实力的集团，其行业—地产业在中国也是龙头行业，预计未来发展趋势较好，建议可购买股票或继续持有股票。

 

第二篇：万科财务报表分析报告

万科财务报表分析报告
         ——浅析万科负债率、存货周转率及融资环境

 廖静娴 蓝晓斌

 梁莉诗 丘嘉豪

【摘  要】 万科无疑是房地产行业的领跑者。最新报告显示万科再次蝉联20##年上市房企综合实力的冠军。基于对万科的势态分析，我们选取了万科的资产负责率，存货周转率及融资环境作为我们的分析主线，并根据部分房企企业在20##年的销售额目标完成程度统计，选取了保利、招商、金融街、亿城四个比较对象。对此，通过分析万科逐年递增的资产负债率，巨额的存货量和当前的融资环境等对万科的财务进行分析。

【关键词】万科  成功之道 财务问题 融资环境

     万科无疑是房地产行业的领跑者。王石带领一群善于思考的头脑人物，规范化，专业化和透明化的管理模式，以“尊重人”为核心的企业文化，产业化标准化的产品战略更使万科的产品具有成本优势，这都是万科领跑的能量来源。资金是房地产企业的关键，强大的融资能力和融资创新能力有效的支撑了万科不断发展壮大过程中的财务需求。但随着万科规模的不断扩大，过高的资产负债率让万科在业务开拓可能会出现难以掌控的问题。且面对其他竞争对手的高速扩张，万科将面临新一轮的挑战。

1987年香港鸿基地产以定向协议出让方式取得中国第一块土地使用权时，这就标志着中国长期封闭的房地产市场。改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，20多年过去了，我国的地产行业或者建筑业占GDP比重已将超过了百分之五，实实在在的成为了国民经济的支柱产业，我们也逐渐肯定房地产行业的成绩。但在房地产行业的快速发展中也出现了行业投资过大、房价上涨过快等问题，为此国家自03年开始开对房地产行业进行宏观调控，陆续出台一系列的政策和措施，以实现市场的稳定繁荣发展。

 本文通过三条特色财务主线对万科地产进行浅析，其主旨在于理清万科现存的财务，并通过找出问题，提出相关建议。三条主线分别为：一、万科在财务上的成功之道；二、万科将迎来的财务问题；三、万科当前的融资环境。

一、万科在财务上的成功之道

万科以其极高的存货周转率在短短的几年内迅速占领市场，发展壮大，其规模已成为当今中国最大的房地产企业。在房地产行业中，存货的比重必然占总资产的大部分，万科地产也不例外，通过研究近5年的财务数据发现，存货在流动资产和总资产的的占有率均高于60%，但如此高的存货占有比率，万科是如何在行业中保持较高的存货周转率的呢？以下选择了同行业中不同目标完成度的代表性企业与万科进行比较，首先从存货周转率上进行比较分析（图1）：

 图 1

     根据最新行业财务指标数据显示，房地产行业的存货周转率有以下几个分界值：0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分别对应较差值、较低值、平均值、良好值、优秀值，从图表上可以得出，万科在同行业中基本上高于平均值的50%，并且历年在龙头竞争对手中也保持着数一数二的地位，依据存货周转率（次数）=销货成本÷平均存货余额的公式，结合万科近五年的财务报表发现，万科的平均存货余额明显低于同行业80%以上企业。

万科的存货量由20##年的664亿增加到20##年的2083亿，增幅达3倍之多，同时，全部上市的房地产企业的20##年存货总量高达2.47万亿，以此相对应的是，存货周转率的下降，从图1来看，五个企业的存货周转率都程下降的趋势，对应存货消化能力的下降，房地产企业面临的财务风险增大。万科在今年制定“多卖房，少拿地，现金为王”的销售策略来进一步加速存货的消化能力，对此，我们通过存货销售期来看万科对存货的控制。(图2）：

 

图 2

     图2显示，五个企业的存货销售期都有增加的趋势，但万科相对于其他四个企业来说，销售期较短，比较稳定。从万科的管理来看，主要有两个方面的过人之处。一、万科产品标准化的产品战略紧密相连，行业内著名的“大量拿地，快速开工，以标准化、规模化取胜”，让造房子想造汽车那样，从生产到销售，让产品迅速占领市场。索尼，惠普等这些都成为了万科的学习对象，对于这种跨行业的学习，使万科在房地产行业中保持自己的特色。二、万科在客户关系管理上注重加强物业管理能力，在住房中配套高质量的物业管理，产品的设计能超越客户的期望。把客户的满意度来改进企业的服务战略，是大多数房产的宗旨，但万科能在客户的期望上进一步的超越，对于这种企业带给客户的期望，让客户成为了万科销售的王牌。

二、万科将迎来的财务问题

（一）万科不断上升的资产负债率。

    当前，我国房地产企业的资产负债率大幅上升，几乎国内一线地产商都有极高的资产负债率。事实上，房地产行业正面临资金链收紧的问题，很多房企都选择降价促销。显然，万科的高速扩张也为其带来极高的负债率。财务报表显示，万科20##年的2962亿资产规模中，就有2284亿来自负债。

     从图3可以看出，五个企业的资产负债率基本呈逐年上升的趋势，根据相关数据显示，20##年136家房地产开发企业平均资产负债率为62.57%。万科20##年的资产负债率达78%，属于中等偏高水平。 “万科坚持资产负债不超过60%”这是在几年前万科的负债情况，但从数据看来，不但万科且同属一流企业的负债也出现了上升的趋势。

我们通过风险和机遇来分析万科的高负债率。从风险来看，潘石屹曾经说过“高负债对房地产企业来说非常可怕，这会让企业面临政策风险和市场风险时容易遭遇危机。现金流太少也会令企业在投资机会出现时，无力出手。”  过高的资产负债率意味着企业债务负担严重，财务压力和财务风险的增大。让企业在应付债务的同时缺乏足够的资金去扩展其他业务。

从机遇来看，有经济学家说过，只有把资产在泡沫中快速放大。房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。高负债在某种程度就像人超越了自身条件的限制，超限运行，长时间的情况下必将出现异常后果。然而房地产是一个选择，虽然风险很大。但这不失为一个能让企业成为变异基因的“巨人”的机会。

万科在前几年都通过迅速的兼并来扩大规模，20##年至今，万科收购的企业达上百家。在高负债下，万科与同行业同样面临新的机遇和风险，这也许是房地产行业新的冬眠期的资金储蓄期。

图3

（二）从负债中的预收账款看高负债率

 从负债结构分析万科的负债时，发现负债中预收账款占负债的比重大约有50%。（图4）。在企业偿还负债中，预收账款大部分都是预收了客户预付的购房款，到房子建成后，房产企业只需要把房子交给客户，而并不需要用真金白银去还债。而且，很大程度上，企业的预收账款在未来的期间都可以确定为营业收入。预收账款越多，说明公司越能力越大，20##年到20##年不断上升的高额的预收账款，也说明了万科对于购房者的资金占用能力较高。

图4

三、万科当前的融资环境

（一）融资环境及结构

据中国上市企业上百强发布报告，20##年，中国房地产行业经历史上最严厉的调控，我国房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。房地产里的大企业相对容易获取银行的青睐，但是很多企业如万科等都一直在扩展融资渠道，如利用信托的融资方式。资金无疑是房地产企业开拓市场的一个重要的要素，巨额的融资也是房地产行业突出的特点。

 20##年5月11日在万科召开的股东大会上，万科具有强大的融资能力和融资创新能力，采取对融资适度从紧的稳健的财务政策。且融资多元化，与实力较强的投资公司合作，这不但令万科的综合实力增强，而且提高了万科抗风险的能力。另外，万科的融资规模不断的扩大有赖于其自身的优势条件：对股东利益的创造和保护，融资运作中对于股份制和公众公司的深刻理解和具体契合，不断提升适应于增长的组织能力。在具有强大的融资能力下，如何有效的运用资金，让其创造更多的利润，这有三方面的因素：有效的治理结构，有效投资并保持稳健，以透明化运作强化资本。

（二）从每股收益看万科的回报率

     我们利用每股收益的杜邦分析来看万科在有效利用融资资金的优势。与其他四个企业相比较（图5），万科的每股收益呈逐年上升的趋势，20##年相比20##年增幅达50%。根据每股收益=每股净资产*净资产收益率。通过图6，可以看到20##年的每股净资产与净资产收益率有所下跌，这也导致了每股收益在20##年下跌的原因，随着金融环境的好转，每股净资产与净资产收益率逐年上升，盈利能力不断上升，投资者得到回报，这与万科融资战略密不可分。

图5

图6

四、小结

万科较高的存货周转率使得其销售期较短，比其他企业更具竞争了，但是随着规模的不断扩大，负债和高存货量在一定程度上成为企业发展的负担，加之万科在通过并购扩张模式中，导致企业枝叶过多。近期，社会上关于万科房产质量的问题也比较多，加之高管人员的流失，王石说，万科会为了质量沦为老二，这句话一定程度上是反映万科追求高质量的外在体现，另一方面，难道不是也反映万科在高速发展中遇到问题，需要进一步解决吗？

破山中贼容易，破心中贼难，企业要取得巨大的成就，必须不断的超越自我，突破现在的界限。沧海横流，方显英雄本色。越是经济寒冬，领跑者越需要沉着应对，备足粮草和棉衣，团结更多的盟友.等待新的市场机会。

[1]决策资源房地产研究中心，《万科之道》，中信出版社，2009版

[2]国务院国资委财务监督与考核评价局，《企业绩效评价标准值2011》，经济科学出版社

[3]相关财务数据来源：和讯网