武汉市写字楼调研报告

1 写字楼概述

1.1写字楼的含义

写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。

写字楼的大环境办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。一个健康的写字楼应符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼，包含如下条件：

（一）交通

交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。

（二）氛围

除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。

（三）品质

写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。

（四）景观

白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。

（五）精神

良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。

1.2写字楼的等级

中国的写字楼一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

a.顶级物业(国际写字楼)

ü 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

ü 建筑规模：超过50000平方米。

ü 客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

ü 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

ü 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

ü 所属区位：位于主要商务区的核心区。

ü 智能化：3A～5A 。

ü 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
b.高档物业(甲级写字楼)

ü 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

ü 建筑规模：1—5万平米。

ü 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

ü 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

ü 交通便利：有多种交通工具直达。

ü 所属区位：位于主要商务区或副都心区。

ü 智能化：3A及3A以上。
c.中档物业(乙级写字楼)

ü 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

ü 建筑规模：无限制。

ü 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

ü 物业服务：有物业公司服务。

ü 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

ü 所属区位：副都心或较好的城区位置。
d.低档物业(丙级写字楼)

ü 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

ü 规模：无限制。

ü 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

ü 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

ü 交通便利：有交通线路到达。

ü 所属区位：一般城区位置。

2 武汉市写字楼概况

2.1武汉写字楼分布

整个武汉市写字楼分布在12个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD商圈、开发区商圈。

武汉写字楼分布为汉口和武昌两足鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街”片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从1996年的招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这2.77公里的路段上，汇集了建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等10余座中高档写字楼，也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。在汉口中山大道，从老牌商业中心江汉路至三阳路，佳丽广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通。

武昌地区的经济发展仅次于汉口，其优势是科技产业发达、IT业水平高，写字楼主要分布在中南路至武珞路沿线，包括中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等；随着光谷日渐成熟，信息科技公司也增多，慧谷时空、SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等纷纷建成。

在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。

2.2 20##年二季度武汉市写字楼供需情况

写字楼市场供应情况，汉口甲级写字楼供应量为约11万平米，销售价格大约在9500元至14000元/平米，租价在65元至105元 /平米（含物业费）；乙级写字楼供应量约为32万平米，销售面积约为6000元至8000元 /平米，租价在31元至52元/平米。武昌甲级写字楼（含光谷）的供应量约为13万平米，销售价格大约在8200元至11000元/平米，租价在48元至75元/平米（含物业费）；乙级写字楼供应量约为35万平米，销售面积约为4800元至8700元/平米，租价约在28元至47元/平米。汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼供应量约为12万平米，销售面积约为5800元至7400元 /平米，租价在26元至48元/平米左右。

写字楼市场需求情况，汉口甲级写字楼需求量为约4~6万平米，需求购买价格大约在7300元至11800元/平米，租价在55元至125元/平米（含物业费）；乙级写字楼需求量约为9万平米左右，需求购买价格约为4000元至7400元/平米，租价约在25元至50元/平米。武昌甲级写字楼（含光谷）的需求量约为5万平米，需求购买价格大约在6800至9700元/平米，租价在38元至65元/平米（含物业费）；乙级写字楼需求量约为18万平米，需求购买价格约为3500至6100元/平米，租价约在28元至40元/平米。汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼需求量约为4万平米，需求购买面积约为3200元至5800元/平米，租价约在18元至32元/平米。

20##年3季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变化，武汉写字楼有5家重量级的跨国公司和46家公司表达了下季度或08年初登陆武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。（资料来源：武汉写字楼网——20##年度武汉写字楼市场分析报告第二季）

2.3 武汉写字楼市场特征

地段是写字楼开发的第一要素。从整个写字楼市场看，高档写字楼还是集中在汉口商务中心，即使是早期开发的写字楼如瑞通广场、新世界国贸大厦，凭借着优越的地理位置，在目前武汉市写字楼市场依旧占据着领导地位。汉口建设大道“金融一条街”写字楼的领袖地位可能维持5年左右。

高品质的写字楼需要优秀软硬件配套设施的支撑。不管是90年代中期开发的还是新一代的写字楼，硬件设施和软件服务是写字楼的“内功”，硬件设施主要体现在外观、大堂、空调、电梯等方面；软件服务主要体现在高效的物业管理和专业的商务服务。

3 武汉市写字楼典型案例

武汉市顶级写字楼典型调查样本综合评价表

3.1 凯旋门广场

3.1.1基本情况简介：

地理位置：徐东路7号，西接徐东平价，南临徐东大街

建筑规模：占地9922.76m²，约15亩，总建筑面积为49134 m²，一栋23层高层建筑，该大厦分A、B座，其中群楼5层现为凯旋门商场

容积率：5 绿化率：43％

开发商：徐东房地产开发公司

物业管理公司：徐东物业

联系方式：86710001

外观立面图：

3.1.2 交通与周边环境

交通：受长江二桥经济的带动，东西向为市内一级主干线徐东大街（迎宾大道），南北向为武青三干道，交通较为便利，公交网络发达，主要公交线路有16、64、534、540、549、552、583、605、702、719、709、805、807等。

商业环境：位处徐东商贸区，紧邻销品茂（沃尔玛、华纳）、欧亚达、好美家、中南徐东平价、麦德龙等。

配套设施：医疗有铁路医院、徐东社疗医院等；金融有中国民生银行、中国农业银行、中国信合等各大银行。

3.1.3 物业品质

建筑结构：框架剪力墙结构；

内外装修情况：外墙为高级涂料，面砖；门窗为防盗门，塑钢窗；

建筑风格：欧式风格；

空调：贝莱特中央空调；

电梯：4部三菱电梯；

供水：变频；

供电：双回路；

通讯：三网合一；

消防等级：一级；

车位：地下为大型智能化停车场，300余个泊车位。

3.1.4 经营状况

出售价格：起价：3500元/平方米；均价：4600元/平方米

租赁价格：均价26元/月·平方米

出租（售）率：85％

入住率：70％

入住公司：以中小型公司为主，如武汉蓝海国际船舶管理有限公司、武汉人和集团、武汉房友地产公司总部、武汉申安机电工程有限公司、武汉红鑫家俱有限公司、963在线网络中心、道森广告、双环房地产、澳大利亚侨顿集团、山东鲁阳、海宇贸易有限公司、湖北三林装饰安装工程有限公司、贝莱特中央空调销售有限公司等。

3.1.5 个案简评

该项目位于徐东路二桥桥头位置，地处武汉交通枢纽——二桥、徐东大道、武青三干道交汇处。徐东路上地标建筑，区位优势明显。周边商业配套完善，由于产业链条的衔接和吸附，吸引了大量中小型企业，是徐东片区较为成熟的集酒店、写字楼、银行、精品购物、餐饮、休闲娱乐于一体的大型商务中心。价格适中，楼宇配套完善，加之徐东地区缺乏同等规模的纯写字楼定位项目，销售顺畅。但是周边缺乏商务气氛，无法产生地标效果，不能吸引大型企业入主。目前项目基本接近尾声，为满足市场需求，完善相应的配套，该项目现主要进行相应的休闲娱乐项目招商，如：会议中心、尊贵会所、国际美食中心、宴会中心、旋转餐厅、西餐厅、咖啡厅、快餐厅、KTV包房、茗茶坊、芬兰浴、健身中心、美容SPA馆、商务票务中心。现招商状况较为理想，这也反映了写字楼市场对休闲娱乐配套设施的强烈市场潜在需求。

3.2 中商广场写字楼

3.2.1 项目基本情况

地理位置：武昌区中南路

建筑规模：占地6700m²，建筑面积30000 m²，由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成，A座49层，B座38层（均含地下二层），楼高180米，地下一、二层为停车场，地上1－6层为购物中心，地上7－9层为饮食娱乐、休闲、健身中心，地上10－49层为写字楼

容积率：4.5 绿化率： 10％公摊率：62％

开发商：中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理：中江物业管理有限公司

物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司
　　建筑商：武汉建工集团

3.2.2 交通与周边环境

交通：该项目所处地段为武昌中心商务区，交通网络成熟，但车流量大，交通畅而不通。46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车。

医疗：妇幼保健院；

金融：各大银行；

教育：十五中、水果湖中学小学、武大、理工大、中南财大；

商贸：中商广场、中南商场、中商世纪广场。

3.2.3 物业品质

室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速直升客梯，2部专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2 米；

智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）；

空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统；

消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设 2部直升全程消防专用电梯；

供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动；

停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务；

外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰；

内装修：高档进口石材贴面铺地，公共走道采用高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。写字间均装天花，地面铺地毯。

3.2.4 经营状况

项目市场定位：5A智能大厦。

出售价格：项目对外报价为7000元/m²（均价），但折扣较大。

出租价格：35元/m²起，升高一层加1元/m²，均价约为55元/m²，管理费12.5元/m²（含空调使用费）。

租售率80％，以租为主。

入驻企业：国内中大型国有企业、国内有实力的私营企业、境外跨国企业，尤其是知名国际企业居多。企业类型以房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业等为主，如：北京零点市场调查与分析公司武汉公司、深圳居众装饰集团武汉公司、武汉禾创装饰工程有限公司中南分部、欧文斯科宁（中国）投资有限公司、武汉北大青岛商用信息系统有限公司、北京业之峰装饰武汉分公司武昌总部、德国菲尼克斯电气集团中国公司武汉办事处、科汇有限公司武汉办等。

3.2.5 个案简评

中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力。中商广场为武汉上市公司中商集团开发，具备一定的品牌优势。

中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，地理优势无可替代。

中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。在区域范围内，一方面受武珞路上档次虽略低但凭借价格优势吸引客源的旧有楼盘的冲击，另一方面，新开发的写字楼凭借人性化的设计占据了很大一部分市场，这样中商广场原有的优势已逐步被削弱。

中商广场为现楼，项目硬件设施可塑性差，特别是其建筑结构以及其外里面设计已为市场所鄙弃，建筑层高较低、采光通风差，外立面缺乏现代感。受城市规划以及交通瓶颈的制约，项目目前的外部环境较差，部分公司准备或已迁往自然环境好、交通更为便捷、建筑设计更为人性化的东湖经济开发区，如SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等，客户流失状况较为严重，这也反映出写字楼市场的一个特点：人性化的写字楼更为市场所接受。

3.3 世纪广场

3.3.1 项目基本情况

项目地址：武昌区中南路14号

建筑规模：占地面积10826.13 平方米，建筑面积75000 平方米，楼层状况为26层，分A、B座，A座土地使用权为转让所得，对外销售，B座土地使用权为划拨所得，项目产权归省建设厅所有。

绿化率：20 ％容积率：7

开发单位：湖北省住宅发展有限公司

设计单位：中南建筑设计院

承建单位：武汉建工股份有限公司

联系方式：87257775 87257725

外观立面图：

3.3.2 交通与周边环境

交通：项目位于武昌区中南路中段，邻近中国光谷——东湖高新技术开发区。交通十分便利，市内一级主干道连接长江一桥和二桥；共有46条公交线路经过，规划中的轻轨通达市内各区；长途客运站、火车站临近，到客运港、机场均有直达车，交通网络成熟，但车流量大，交通通而不畅。

世纪广场周边一公里内分布六大商场（中南商场、中商广场、世纪中商、家乐福超市、武商亚贸广场、群光百货）、六座星级酒店（东湖大厦、白玫瑰酒店、五月花酒店、新大地酒店、洪山宾馆、帅府酒店）、20余家金融证券机构和洪山体育馆、洪山广场、英东游泳馆等大型体育休闲场所。

3.3.3 物业品质

内部配套：花园, 停车场, 保安系统, 水电, 煤气, 有线电视, 宽带入户；

结构：双塔式结构；

电梯：三部东芝高速电梯；

通讯：有线电视接线入户，宽带网；

中央空调：美国开利（CARRIER）商用中央空调系统，高达4870匹冷热功效，双制模式，新风循环；

其他：英国威尔逊（WILSON）1250千瓦发电机组；德国西门子（SIEMENS）PM100全自动停车收费系统；美国江森（JOHNSON CONTROLS）楼宇智能管理系统；全透明中空镀膜玻璃幕墙，隔绝辐射，控温防噪；标准消毒处理的二次供水系统、双回路供电、威尔逊油机、消火栓系统、自动喷洒系统及联动报警设施、美标卫浴、地面地下近300车位及全自动停车收费系统；内设置健身中心、高档百货商场、咖啡厅等。

3.3.4 经营状况

销售价格：均价6000元/平方米，开盘半年销售90％，投资型客户较多，最高价8200元/平方米（26层），已售。

物业管理：12元/平方米·月。

1-5层进行百货经营，顶层6F为餐饮娱乐美食区；底商经营方式为出租店面经营，辅以各种娱乐、餐饮、IT服务设施。

3.3.5 个案简评

该项目所处的武昌中南路一带交通网络条件突出，是武昌区最为繁华的金融、商贸中心。除其交通瓶颈外，项目地理位置在武昌地区来说是商业氛围最为突出的，由中南商场、家乐福等构筑的大商业中心、以省府为代表的政务中心、以中国电信为代表的电信、金融中心、汇集数十所全国知名高校的华中教育文化中心、浩淼东湖营造的旅游中心、华中最大电脑销售中心与气势磅礴的中国光谷，以上无一例外的交汇于中南，未来商务价值潜力很大。

该项目为武昌地区新型高端写字楼，以国际新兴商业业态“Shopping Mall”业态为参照，“世纪广场”项目按21世纪国际最新概念规划，产品设计较为超前，是集高档商业、5A纯办公，娱乐休闲、智能地下车库于一体的高端写字楼。

3.4 瑞通广场

3.4.1 项目基本情况

项目地址：建设大道847号

建筑规模：瑞通广场由两座29层的主楼（即A、B座）及一座8层的立体停车库（即C座）组成。其中A座为交通银行武汉分行办公楼，B座为对外出租、出售的智能化商务写字楼，C座立体停车库有泊车位330个，瑞通广场前有近2200平方米的花园广场，周围有近10亩的绿地、草坪、花坛。总建筑面积7.8万平方米。

开发单位：武汉瑞通房地产开发建筑公司

物业管理公司：武汉瑞通房地产开发建筑有限公司物业管理分公司

联系方式：85487188

外观立面图：

3.4.2 交通与周边环境

瑞通广场位于武汉市建设大道与长江日报路交汇处，在市区内享有“金融地带、交通枢纽”盛誉。瑞通广场所在地段，交通便捷，地理环境非常优越。距汉口火车站和武汉客运港均10分钟车程，距天河机场仅20分钟车程。在瑞通广场的东西两个方向，分别座落着金融大厦、农行大厦、商业银行、建设银行、华夏银行、信合大厦、招银大厦等多幢银行大楼。它东向毗邻新建的武汉图书馆，向南则与著名的香格里拉大饭店隔街相望，向北是长江日报的办公大楼，向西可达武汉图书大世界，文化氛围浓厚，地理位置优越。

3.4.3 物业品质

配套设备：日本三菱电梯、美国开利冷水机组、瑞士皓欧燃油锅炉、双回路高压供电系统、劳斯莱斯应急发电机组、HoneyWell楼宇控制系统，大堂冬夏空调差异，吊顶式空调机组噪声控制、冷却塔与冷水机组同层布置、多台冷水机组与多台并联水泵的流量调配，具备优良、高效、现代化的办公环境；

智能系统：消防自动化系统、保安自动化系统、楼宇自控系统、综合布线系统，体现了建筑科技发展的最新成果；

建筑选材：进口蜂窝铝板、米黄王大理石、黑金砂花岗岩、天然云石吊灯，显示出项目的庄重大方、挺拨向上的建筑风格；

工程质量：一九九九年度武汉地区黄鹤杯金奖第一名。一九九九年湖北地区楚天杯金奖第一名；

商务中心：商务中心提供功能齐备便利快捷的全方位商务服务，包括复印、打字、国际长途、票务等。

项目特色：

（1）瑞通长廊：大楼柱廊长128米，宽8米，高15米，外墙和廊柱为进口的蜂窝铝板，内墙面为米黄王大理石，抛光花岗岩地面，顶部装饰着天然云石吊灯气派非凡。

（2）立体车库：专为瑞通广场度身定做的8层立体停车库有泊车位330个，并安装有一套电脑自动收费系统和一部三菱电梯，使客户和车辆进出十分方便，并具有安全感。

3.4.4经营状况

瑞通广场对外报价接近10000元/平方米，租金则约为85元/平方米·月。

物业管理费：12元/平方米·月。

建筑面积约1160平方米的标准层为的吊顶、灯具、空调、电话线、烟感、喷淋安装齐全，电梯厅、洗手间豪华装饰，即住即用。

租售率在60％左右。

入住物业：该项目入住公司较有实力，以上市公司、金融单位居多，如长征火箭技术股份有限公司、鹏华基金管理有限公司华中直销中心、太平洋保险集团武汉分公司、交通银行武汉分行、惠普(中国)有限公司武汉分公司、东软软件股份有限公司网络安全产品营销中心武汉分公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司武汉办事处、武汉盛唐房地产发展有限公司等。

3.4.5 个案简评

瑞通广场地处武汉市金融一条街，其建筑造型与美国世贸（双子楼）风格极其相似。大楼拥有现代化的办公设施，内部装修豪华，具有现代商业气息。在建设大道这条金融大道上，几乎云集了所有的大型金融企业。建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、中国信合纷纷在此建筑自已的摩天大楼作为中原腹地的事业基地，瑞通广场更是其中佼佼者，是目前武汉最高档、设施最完备的商务写字楼。

3.5 世纪贸易大厦

3.5.1 项目基本情况

武汉世界贸易大厦地处武汉市繁华的商业中心，与武汉商场相邻。大厦裙房为综合性商场，每层建筑面积3500平方米共10层。塔楼为大空间灵活分隔式写字楼，标准层建筑面积1500平方米，大厦地下2层，地上58层，总建筑面积165677．6平方米，地面高度226米，是武汉市乃至整个湖北地区的标志性建筑。工程于 1995年初动工， 1998年1月22日主体结构封顶。

建设单位：武汉世界贸易地产有限公司

设计单位：武汉市建筑设计院

施工单位：中建三局总承包公司

3.5.2 交通与周边环境

武汉世界贸易大厦位于汉口解放大道与武胜路交汇处的东南侧，汉口繁华商业区中心地段，交通便利，商贸兴旺。是武汉市最为重要的人流、商流、物流聚会点，也是购物、休闲、旅游中心。

3.5.3 物业品质

大厦1至10层为武汉商场购物中心，11至58层为高档写字楼和多功能会议中心及会所，并配有大型地下停车场。

大厦外观：大型铝板、玻璃帷幕墙、花岗岩和铝合金组合而成；

大堂：高级进口罗马花岗岩、艺术灯饰；室内墙面：高级环保白色乳胶漆；

地面：公用走道为花岗石、室内为水泥地坪；

顶棚：吊顶白轻钢明龙骨和高级矿棉板组合而成，室内净空高2.6米；

洗手间：进口“美标”洁具；

电梯：13部美国原装ＯＴＩＳ（奥的斯）客梯；

电子：采用双回路电源，二套美国“康敏斯”备用大型柴油发电机；

中央空调：采用美国“麦克威尔”冷冻机组四台和广州迪森大型燃油锅炉二台及瑞典阿法拉法六台接换设备；

消防设备：消防喷淋系统采用北京“威盾”公司产品，消防自动报警系统采用英国“ＭＫ”公司产品。整个灭火系统与自动报警系统联通并集中于消防中心控制；

保安监控系统：闭路电视监控采用美国“追信”产品，广播采用日本“ＴＯＡ”电脑控制音响系统；

综合布线系统（ＰＤＳ）：采用美国朗讯公司的光纤电缆。同武汉电信局接通，对语音、数据、图像信号输提供了可靠保证。

3.5.4 经营状况

出售价格：均价6000元/平方米。租金报价：50元/平方米·月。

入住率较高，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主，小部分包括知名外企分支机构，如：武汉柯耐克展览贸易有限公司、和中（武汉）公司、意大利奇诺化工公司武汉代表处、广东南方卫星通信服务有限公司、麦克维尔武汉分公司、宇博武汉分公司、百时美施贵宝武汉分公司、松下电器武汉分公司、首信集团三维电子武汉分公司、环球资源全球网络等。

3.5.5 个案简评

世纪贸易大厦地处汉口中心商务区，商业气息浓厚，作为武汉市第一批纯写字楼，曾经吸收了相当部分的高端市场。20##年由全国工商联住宅产业商会、清华大学房地产研究所、《哈佛设计》中文版、世界品牌实验室( World Brand Lab)、世界经理人周刊/网站联合举办的“中国地产年会暨世界经理人地产指数发布·中国房地产500强发布会”，评选出的中国超级5A写字楼排行榜，世界贸易大厦以82.62得分排位59位，为湖北省最高排位，这一评价显示该项目整体状况依旧得到业类的好评，表明其市场认可度还是比较大。但由于市场变化，且建筑设计如层高低、采光通风等难以满足现代办公的要求，价格逐步走低。很多老客户难以忍受目前拥挤的交通，纷纷撤出世贸大厦，客户流失现象较为严重。

3.6 泰合广场

3.6.1 项目基本情况

武汉泰合广场位于汉口武胜路与利济北路交汇处，占地面积5858平方米，泰合广场是一座高标准、综合性、智能型甲级写字楼，由47层写字楼主楼和一座6层裙楼通过大堂连接构成，1994年底开工，1996年底竣工，是武汉地区首幢落成的超高层建筑。大楼总建筑面积73500平方米，建筑标高176米。150车位的地下停车库全天候泊车。

开发商：武汉泰合房地产开发有限公司

设计单位：中南建筑设计院设计

建筑单位：武汉建工集团总承包，武建集团二公司主承建

物业公司：泰合物业管理（武汉）有限公司

联系方式：50335132，50335133

外观立面图：

3.6.2 交通与配套设施

交通状况：泰合广场位于武汉市汉口桥口区武胜路与利济北路交汇处，人称“地皇金三角”，为武汉市一级商业区。交通动线流畅，30多路公共汽车通往市内各区，距火车站仅有10分钟车程、距天河机场仅25分钟车程。

项目距华美达天禄（五星级）长江大酒店、亚洲大酒店（四星级）仅五分钟路程；周边金融、商贸、商务、医院、邮局、公园、书店等配套功能齐全，如武汉市第二十九中学、武汉广场、新世界百货、招商银行、建设银行、中国信合、第一人民医院等。

大楼附楼还引进了的一流健身中心（武汉美格菲健身中心）、外语培训学校（灵格风语言学校）及咖啡厅，满足楼内客户各类国际化商务需求。此外，在一楼大堂内有咨询及留言服务、雨伞借用服务、邮政货运服务、民航售票服务，同时配备有医务室、会议中心等。

3.6.3 物业品质

突破“方盒型”传统设计模式，充分利用地块两面临街的特点，采用主、附楼两体联一体的布局，附楼通过大堂与写字楼相连，顶层网架设计，寓意“天圆地方”，具有后现代主义风格。

建筑物外墙以1300平方米德国进口复合铝板和1500平方米绿色高级单反镀膜玻璃装饰，钨幕墙和进口高级磨光花岗石，内设铝合金和铝合金门。

主楼电梯：主楼配备9部美国原装奥的斯高速电梯，最高速时可达到4米/秒，候梯时间短，电脑智能控制，能随时调整运行情况，电梯轿箱宽大；

空调系统：美国开利中央空调，无污染、双制式中央空调系统，包括制冷治暖系统、采风送风排风系统、防烟排烟系统，同时风速与温度在一定范围内可自我调节；

楼宇设备自动化管理系统（BAS）：采用英国卓灵楼宇自动化管理系统，由中央监察站、网络控制器。现场直接数字控制器三部分组成。主要实现对中央空调主机集每楼层新风机的实时监视及最优化控制工作；

保安监控自动化系统（SAS）：采用美国戴蒙德监控保安系统，每层楼、每个电梯均有一个监视器，同时每层楼设置有两个红外线报警器；

火灾报警系统（FAS）：采用智能型消防自动化报警系统及水喷淋和气体消防系统（原装进口英国精灵智能消防报警系统）。该系统采用模块化结构的控制主机，纳入了新型智能探测器、烟感复合探测器，能及时、准确的报告火灾地点，并引起相应联动功能，辅之以配套的消防广播系统，消防的电话系统；

停车场自动化收费管理系统（PAS）：地下车库为AT-ICGL(II)感应式自动收费管理系统，楼内停车比较便利安全；

通讯自动化系统（CAS）：采用加拿大敏迪数字程控交换及光纤通讯系统，容量可达3000门，能直接接驳电脑信息网络；

供电系统：按一级负荷要求配置的双回路供电系统及原装美国进口的康明斯发电机，在市电紧张的情况下，一般能保证客户正常用电，即使在主供和备供电缆均停电的情况下，亦可保证电梯及公共区域照明用电。如客户需要，同时为客户也预留了充足的自备发电量，该系统属于一级负荷要求的“三电源”供电系统。

3.6.4 经营状况

泰合广场写字楼每层面积根据楼宇的建筑结构来看是从下至上，面积由大到小，楼层平均约为1200平方米，写字楼大约有400多个单位，根据租户和业主的实际需求和各楼层设备分部情况进行划分。该项目属涉外商品房，可自由租赁、抵押、转让，提供银行六成五年按揭贷款。

出售价格为4180元/平方米起价，入住率在80％以上，相对武汉写字楼市场来说，泰合广场出租率相对来说较为理想，吸纳了银行、保险、证券、船务、进出口贸易、高新科技产业等实力公司及各类外资公司入驻。目前，已有众多世界知名企业入驻泰合广场，如：瑞典宜家家居、英美烟草公司、雀巢中国公司、强生中国公司、法国施耐德电气、日本JVC、3M中国公司、飞利浦公司、靳羽西、三星中国公司、夏普公司、SMC中国有限公司、联合开利公司、YKK中国公司、上海尤妮佳、欧莱雅中国公司等。

3.6.5 个案简评

泰合广场是一座融写字楼、商场、餐饮、娱乐于一体的多功能、高标准、综合性、智能型甲级写字楼。设计采用主体塔楼与裙楼分开设置的方法，新颖、别致，使174米的超高层建筑拔地而起、巍然屹立。具有国际先进水平的“6A”设施，泰合广场的兴建曾经对于改造武汉市的社会环境、市容市貌有着较大的影响，该项目除了满足基本的商务功能外，也是武汉市的一个重要城市景观，形象价值甚至大于其商务价值。目前，泰合广场经过重新包装后，以一种全新的营销推广方式重新介入市场，市场反响较好。该建筑具有后现代主义风格，高贵典雅、匠心独具、为武汉建筑设计界注放新的思想和活力。

3.7 建银大厦

3.7.1 项目基本情况

地理位置：位于建设大道和新华路交叉口处，处于汉口繁华地带，是一座多功能综合性的超高层大楼。该大厦主楼高约260米。根据地形、地貌条件和建筑性质要求，大厦由50层高的长方形办公大楼和28层高半园形酒店组成，1－5层为综合性服务裙房，地下之层为停车库和设备用房。占地面积8714.11平方米，建筑面积11.7万平方米，包括银行办公楼，49层，高186米；酒店大厦总建筑面积约52432.25平方米，29层高116米，2层地下室。外观立面如下：

外观立面图：

3.7.2 交通与周边环境

该项目座落于建设大道和新华路交叉口处，属武汉市II级商业用地，东临新华路，南临“武汉金融一条街”建设大道，西临西北湖，北临水利路。项目与香港新世界商场一街相隔，周边500米范围内集中了建设银行、交通银行、招商银行、信合银行、华厦银行、农业银行、中国人民银行、中信银行等近20家省、市银行的分行和支行，香格里拉和诺富特等国际著名酒店也与其毗邻。

3.7.3 物业品质

结构为钢混结构，大厦外墙由灰绿色镀膜玻璃和白色金属幕墙形成基本色调，酒店的屋顶采用外挑环形构件装饰，形似皇冠，整体建筑造型新颖，错落有致。

酒店与办公大楼共用设备用房，如冷冻机房、锅炉房、泵房等，美国YORK空调机组系统、德国喜利劳斯燃油锅炉、瑞士水泵系统等。酒店本部设有日本原装东芝客梯6台、消防梯1台、工作梯1台，德国帝森克虏伯自动扶梯6台，MANNESMANN擦窗机（有轮双臂）等。

3.7.4 经营状况

建银大厦写字楼以出租为主，租金为80元/平方米·月，出售均价为6000元/平方米，物业管理费为20元/平方米·月（含空调使用费），目前该项目的入住情况不是很理想，入住的公司主要是为追求企业形象的较有实力的民营企业以及跨国公司，如武汉市万科房地产有限公司、摩托罗拉(中国)电子有限公司武汉分公司、西门子（中国）有限公司自动化与驱动集团武汉分公司、武汉盘龙城市开发有限公司、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司、澳大利亚贸易委员会武汉代表处、圣泽集团等。

3.7.5 个案简评

建银大厦地处汉口建设大道“金融一条街”片区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。建银大厦依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，形成了一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。但作为武汉市早期一带的纯写字楼，建银大厦目前的配套设施、建筑设计难以满足目前市场需求，项目目前只能留住老客户，对新客户的开发只能以降价来争取。

3.8 招银大厦

3.8.1 项目基本情况

武汉招银大厦位于汉口解放大道与新华路交汇处，由写字楼、立体车库两部分组成。写字楼主楼高31层，裙楼有5层，占地7,006.70平方米，高105.8米，建筑面积55,476平方米，1994年3月开工，1996年12月竣工。

3.8.2 交通与周边环境

招银大厦位于青年路与建设大道交汇处：向北五分钟车程可至汉口火车站、东方大酒店；二十分钟车程可至武汉天河机场；向南三分钟车程可至繁华、热闹的商业、生活区，其区域涵盖武汉广场、武汉国际展览馆、中山公园、长江大酒店、天禄大酒店、长途汽车客运站等，是集娱乐、休闲、购物、医疗、住宿、交通为一体的中心地带；东邻武汉金融一条街，且著名的香格里拉大酒店及武汉有名的餐饮、美食均在其间。

3.8.3 物业品质

玻璃金属幕墙，具有中央空凋，配备商务中心，有规范物业管理，公共卫生间装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。

3.8.4 经营状况

出售价格：均价6000元/平方米

出租价格：55元/平方米·月，出租率达80％。

武汉招银大厦为开放式写字楼宇，其入住办公的单位达到120家左右，涵盖金融业、保险业及各类外资企业等，如：招商银行武汉分行、香港上海汇丰银行有限公司武汉分行、法国兴业银行有限公司武汉分行、日本陆奥银行股份有限公司武汉代表处、中国平安保险有限公司武汉（产、寿）分公司、南方证券有限公司武汉分公司、柯达（中国）有限公司武汉办事处、爱普生（中国）有限公司武汉办事处、英国劳氏船级社（亚洲）武汉代表处等等。

3.8.5 个案简评

招银大厦可谓武汉最早的纯写字楼，带动了武汉写字楼的启蒙发展。但自１９９８年以来，武汉写字楼市场一蹶不振，写字楼一度无人问津，象招银大厦这样出租型高档写字楼也出现较高的空置率。随着20##年武汉的写字楼市场好转，纯办公的主题写字楼逐渐回归，招银大厦才重新获得市场的信任。迎合金融一条街的规划发展，招银大厦吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构，但后期新的写字楼项目对招银大厦这样老牌高档写字楼市场冲击较大。

3.9 新世界国贸大厦

3.9.1 项目基本情况

地理位置：武汉建设大道568号

项目1997年完成全部结构工程，经新世界发展有限公司重新整合后于20##年3月18日开盘。

建筑面积：共156000平方米，其中地下2层至地上6层，面积合计31，329平方米；8－50层，共42个标准层，单层建面2，242平方米，共计94，164平方米；52层，国际会议厅，建面2，212平方米；53－55层，观光平台，单层建面207－258平方米；地下2层为设备层及人防；7层及51层为设备层；27层为设备层及避难层。

楼层状况：高212米，共57层，地上22层，地下2层

开发商：新世界发展有限公司

联系方式：68850088

外观立面如下：

3.9.2 交通与周边环境

新世界国贸大厦为中国超高层的商业大厦之一。位于武汉市金融一建设大道金融商贸区，紧邻香港新世界商场，周边500米范围内集中了建设银行、交通银行、招商银行、信合银行、华厦银行、农业银行、中国人民银行、中信银行等近20家省、市银行的分行和支行。香格里拉和诺富特等国际著名酒店与其毗邻。

3.9.3 物业品质

装修状况：全装修

3.9.4 经营状况

销售价格：9000-10000元/ m²

项目凭借其地理优势，经重新包装后以高姿态入市，市场反应较平和，对大型企业吸引力不够，主要是因为新型写字楼不再局限于地段，以生态、人性化为设计主题的写字楼更容易得到市场青睐。目前入驻该写字楼主要是前期客户，如法国驻汉总领事馆、英中贸易协会、香港贸易发展局、大韩贸易投资振兴公社等，其他国际租户包括通用电气、爱立信、诺基亚、飞利浦、索尼等世界知名企业。

3.9.5 个案简评

武汉国贸大厦坐镇汉口“金融一条街”，曾为武汉第一高楼，后因种种原因，大楼建设几经波折。20##年4月，香港新世界集团收购该楼，将其更名为新世界国贸大厦，香港新世界集团斥8亿元改造的国贸大厦，目前已成为众多世界知名公司及机构在汉的总部。去年底，国贸大厦已在全国性的评比中获得“十大新城市地标性建筑综合体”的殊荣。今年3月18日，这家甲级写字楼正式进入租赁市场，是集酒店、商业步行街、公寓、写字楼等于一体，将成为具有国际化水准的城市地标性建筑。

3.10 湖北电力大厦

3.10.1 项目基本情况

位于武昌梨园路，由33层的电力调度主楼、16层的技术培训楼等组成。主楼为八边形平面，通过虚实面的渐变表达开放与增长的意念。大楼楼高76米、建筑规模2.5万平米，大楼功能主要是以办公楼为主。

物业管理公司：湖北鄂电物业管理有限公司

3.10.2 交通与周边环境

交通比较发达，东通东湖，西达二桥。

周边配套：中信实业银行、武汉商业银行、中国建设银行、北京证券、长源电力商务中心、华中电力宾馆、中国邮政、省电力俱乐部、东苑酒店、梨园大酒店、中百仓储等，教育配套有武汉市东湖中学、湖北仲宝徐东驾校、中国科学院测量与地球物理研究所等。

3.10.3 物业品质

开阔的绿化广场，广场下设地下车库。主楼1层为接待室和辅助用房，2层为对外业务办公，3－4层为会议中心。5－32层为办公室和各类业务与设备层。33层设立调度室。顶部有3层层高10米的钢结构微波通讯塔。培训楼造型中裙楼的斜面和弧面的伸出交点界定出与主楼功能区分的界限，向两侧分别导入两个不同入口。其高层部分通过有高度变化的筒体丰富板式体型。主楼为八边形平面，通过虚实面的渐变表达开放与增长的意念，斜边与园筒成为与培训楼统一的要素。顶部玻璃体通过斜向切割打破了体形的单调，体现了玻璃体的反射特性与造型魅力。

3.10.4 经营状况

目前项目主要以湖北电力系统自用为主，少量对外出租出售。

3.10.5 个案简评

湖北电力大厦紧邻该项目，但是主要以电力系统自用为主，对本项目的冲击不是很大。湖北电力大厦在梨园片区凭借其高大俊朗的建筑外形成为片区标志型建筑，对本项目的市场形象有一定的影响。