嘉兴学院毕业论文开题报告

题 目：货币政策与房地产价格的变动关系——以货币供应量为例 学院名称： 商学院 专业班级： 金融122班 学生姓名：赵子鹏

一、选题的背景

当今金融研究的焦点，其中之一就是货币政策对资产价格的调控。我国目前

利率还未完全市场化，在此条件下，金融调控手段中最重要的手段就是货币供应

量。对于社会来说，房地产价格的过度波动会影响整个经济的稳定，甚至危害人

民群众的日常生活，因为大量购房者的房贷会因此受到影响。从现实中来讲，货

币量对于房地产价格高度相关，一般来说，货币供应量增加，一般会导致房地产

价格升高；货币供应量减少，会导致房地产价格降低。美国、日本房地产泡沫破

裂均经历了货币政策骤然紧缩的过程。19xx年，日本实现金融自由化，19xx年

1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持低利率至19xx年，随后

基准利率开始连续上涨至6.0%。美国在20xx年至20xx年连续降低基准利率至

0.75%，但20xx年开始美联储频繁连续加息，20xx年末美国基准利率升至6.25%。

在货币政策极度宽松时期，资本大量流入高收益的房地产业，推动地价房价快速

上涨；政策的骤然降温挤压资产泡沫，从而影响整体金融安全。

日本地价高企、房地产业快速发展得益于资本市场。19xx年开始，日本实

施宽松的货币政策，M2同比增速连续24个月超过10%。但是，同期CPI处于较

低水平，19xx年6月至19xx年9年同比增速保持在1%以下，部分月份甚至出现

同比负增长现象。日本增发的货币并未流入商品市场，引起通货膨胀，而是进入

资本市场，引起资产价格膨胀。同期，房地产投资收益较高，而低保有税高交易

税的土地税收政策，以及金融自由化导致的银行收益压缩而产生的激进贷款行

为，共同推动了日本房地产业快速发展。六大城市土地价格指数于19xx年开始

快速增长，19xx年达到顶峰285.3，较19xx年增长1.7倍。因此，在货币环境

发生明显变化时，政策收紧将迅速传导至房地产市场，引发市场出现大幅震荡，

短期内量价的剧烈变化使得资产价值泡沫或贬值风险迅速集聚。我国房地产价格

居高不下，很大程度上就是因为我国货币供应量M2非常大，那么货币供应量具

体会与房地产价格有什么样的影响，就是本文要讨论的重点。

二、相关研究的最新成果及动态

（一）国外房地产价格与货币供应量关系研究的概述

英国的房地产市场在２０世纪７０年代经历了四个不同的周期。Ｃｈｅｎｅｔａｌ（２００４）研究表明，过去几十年，包括香港、新加坡、台北和东京在内的亚洲房地产市场显示出明显的周期性波动。近年来，美国的房地产市场也刚经历了由异常繁荣到随后由次贷危机爆发引致的崩盘。在全球经济衰退风险加剧和国内宏观经济政策调控的双重作用下，中国的房地产市场近几年也经历了大幅震荡的走势。先是经历了２００８年至２００９年的短暂低谷，接着于２０１０年２季度再次创下历史新高１４．９％的增长率，之后在房地产调控政策作用下出现较大幅度回调。

Ronald Temple（2006）研究认为，美国房地产出现较快发展并不意味着美国经济出现繁荣，而是意味着美国经济的泡沫逐渐显现，政府不应当放任房地产市场发展，在可以预见的将来，房地产泡沫的破裂会引发美国经济的灾难性后果。

Jon D. Van Gorp and Christopher B. Horn（2006）研究认为，目前美国的房地产市场房利美和房地美正在浮现资产泡沫问题，美国政府不应当过度干预房地产市场，而是应该让市场去调整泡沫。

Svensson, Lars E.O.（2007）研究认为，美国次贷危机正在引发全球范围内的经济衰退，这被认为是房地产过度投资引发的危机。欧洲的房地产市场正在受到冲击。

Taylor, J.B.（2009）研究认为，英国房地产市场在全球次贷危机中受到重创，出了国际投资的快速撤离以外，英国政府的货币政策也出现了问题。

Banca Na?ional?a Rom?niei（2011）研究认为，美国次贷危机正在发酵，罗马尼亚政府应当尽快调整好货币政策，应对即将到来的金融海啸。

Banca Na?ional?a Rom?niei（2011）研究认为，欧洲在本次全球经济危机中经济受到重创，希腊政府暴露的债务危机可能会导致政府破产，罗马尼亚政府应该反思在本次金融危机中自己扮演的角色。

Fondul Monetar Interna?ional（2011）研究认为，本次全球金融危机起源于虚拟资产泡沫，特别是欧美国家的虚拟资产泡沫尤为严重，亚洲新兴市场国家表现突出，很大程度上提振了世界经济。

（二）我国房地产发展存在的问题

李南在20xx年在《消费导刊》 -9期写到：随着社会经济的不断增长,房地

产行业也随之发展起来,面对现在的房地产市场投资环境的日益复杂和风险加大,市场的调节机制还在某些方面存在一些问题,只有加大房地产领域改革的力度,加强调控,才能更好、更快解决这些问题.本文将从房地产市场的现状出发,对出现的系列问题进行分析,力求促进房地产市场的健康、快速发展。

韩鹏在《房地产导刊》 -20xx年28期中指出：伴随着我国经济的迅速发展，我国城市化建设得到飞速的发展，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。房地产行业为我国国民生产总值的增长做出了巨大的贡献，该产业发展质量的好坏也与人们的生活息息相关。但是受经济危机等因素的影响，现阶段我国的房地产事业发展遇到了瓶颈，给人们的生活以及国家的经济发展都带来了很大的影响。本文立足于我国房地产行业的发展现状，着重分析相关问题的应对策略，以期能够推动我国房地产事业的健康发展。

余源鹏20xx年发表的《商业地产开发宝典 商业地产策划定位与商业规划设计要诀800 》中说到：我国商业房地产的现状1)需求旺盛。商业的繁荣和居民生活收入的增加带来了消费量的增加，所以商业需求旺盛。有很多项目的商业策划报告，上来就讲经济发展、人均收入、消费能力，本城市有多少万人口，如果每个人花一块钱的话是多少钱等。2)供应量非常大。这个问题在本节还会进一步进行分析。3)由于一线城市的商业地产开发经营已经成熟稳定，所以目前商业经营模式创新基本停滞。

上海财经大学财经研究所2008在《国民经济安全研究 房地产泡沫、经济波动与政府调控 》-中国经济研究中心编中指出：我国房地产现状分析中国的房地产市场起步虽晚，但发展势头过猛。经济本来脆弱，加之市场混乱，带有畸形的特征，它所掩盖的金融风险会更大。大体上说，我国房地产业经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。在金融市场的支持下，尤其是19xx年住房货币化改革以来，我国房地产消费需求获得巨大释放，房地产圄市场得到极大繁荣。1995～20xx年间，我国国民经济以每年7昼9％的速度增长，而房地产市场的商品房交易额则以每年2030％济的速度增长。

茅玉峰20xx年发表的《外资汽车金融公司进入对中国车贷市场一年来的影响分析》中说到,中国汽车信贷市场和中国车市都进入寒冬。整个车市销售低迷,商业银行提高发放贷款门槛,更是使得整个汽车行业雪上加霜。在此时,中国人民银行颁布了《汽车贷款管理办法》,准许除商业银行以外的其他金融机构涉足车

贷领域实际上为外资进入中国汽车金融市场敞开了大门。

陈巧惠在《中国电子商务》 -20xx年21期中谈到：改革开放以来，我国房地产事业蓬勃发展，虽然只有大约30年的发展历史，但是为中国的经济发展做出了巨大的贡献，成为国民经济的支柱产业。随着限购令和房地产泡沫即将破灭，房地产面临着严峻的考验。中国房地产对银行贷款的多度依赖，和眼前利益的短期不合理开发行为，将制约中国房地产的可持续发展。中国房地产必须转变开发方式改变观念，树立企业品牌，坚持科学发展观，发展节能环保绿色建筑，才能在日益激烈的竞争中立于不败之地。

王莺（2007）认为由于房产价格的特殊性，个人房地产投资者或出于自住需求或出于投机需求，往往需要通过融资来实现投资。又由于房市的不确定性，让投资者面临风险.同时，房价的波动也与这两种投资行为相关联．因此对投资者融资投资房地产时机选择问题的研究对个人投资者的投资决策和政府宏观调控都具有重要意义。

任悦（2008）中国的房地产,几乎成了所有中国人心中的痛.老百姓为贷款买房闹心,开发商为买地卖房闹心,政府为稳定房地产市场闹心.近几年,政府推出新政最多的行业,就属房地产了。

窦尔翔（2008）中国房地产价格增速增幅超过了相当一部分人的承受能力,备受各方关注,被喻为新"三座大山"之一,中央多轮出台调控政策,房地产市场问题有了一定改善,但调控效果还不能令社会各界满意,调控机制尚待建设和完善。

王淼（2009）中国的房地产问题备受世人关注。作为固定资产投资的“大权重”行业，房地产业的起伏与宏观经济周期高度正相关，政策的调整、变化决定着房地产市场的调整力度和调整周期

杨圣明（2009）引发国际金融危机的导火索是美国次贷危机,而次贷危机实质上是没能处理好穷人的住房由谁来解决和如何解决的问题.但不管怎样解决这个问题,它首先是房地产问题,是实体经济问题.这样的实体经济问题却引发了严重的虚拟经济问题(金融危机) 。

高罗莹（2010）在我国,导致房地产价格畸高,广大中低收入群体住房困难的一个不可忽视的原因除了供求关系之外还有非市场因素.为了保证能够通过市场保证有条件的居民的住房问题得到解决,政府必须站在民生的角度来宏观调控市场。

陆艾（2010）随着中国房价的普遍上涨,人们对房地产问题越来越关注.而中

国的房地产问题已不再是单纯的经济问题.已经演变成了影响中国民生和社会安定的综合性突出问题。

蒋学民（2011）表示：在当前中国的社会经济生活中,房地产问题已经成为政府和全社会最为关注的焦点,不但民怨集中,也是严重影响政府形象和公信力的问题之一。

周甜甜（2012）近年来,中国应对房价过快增长的政策不断出台.然而,这些政策“治标不治本”,不能从根本上遏制房价的增长.针对这一问题,有必要从政策过程的最初阶段——政策问题的界定阶段来探讨有关政府房地产政策的失效问题。

单寅南（2013）近二十年来,房地产业迅猛发展.在大力促进经济发展的同时,暴露的问题也越来越多,房地产问题日益成为社会性问题.企业及社会必须保证房地产工程的质量、安全、周期,才能推动房地产事业的发展,从而创造出经济和社会效益。

城市中国研究院执行院长（2014）表示，房地产产品不应仅被当作投资品；城市应真正服务于自己的消费者。解决房地产问题也应重点从金融问题入手，多开一些“疏”的口子，少用一些“堵”的办法，从而真正建立长效机制。

宋一(2015）当前高房价既是房地产发展的体现,也是其中问题的体现.推进房地产进一步发展,需要对当前的高房价进行理性分析.从高房价的成因看,购买者的刚性需要、政府对房地产的推进和房地产的产业运作模式共同推动房价不断上涨。

张帆(2015) 随着我国社会经济的不断发展与进步，城市的规模也越来越大，然而，在城市化进程不断加快的过程中，也使得各级城市出现了人口激增的现象。现阶段，人们普遍关注的重点问题之一就是住房的问题，不管是房产企业还是地方政府，对于房地产问题投入了大量的人力与物力。房地产行业对于我国经济的发展有着十分重要的作用，因而，为了促进我国房地产行业的快速发展，对其经济波动的影响因素进行分析，并对其改进措施进行探究具有十分重要的现实意义。

三、课题的研究内容及拟采取的研究方法、研究难点，预期达到的目标

（一） 研究内容

从近年来我国货币供给高速增长但物价水平却在低位徘徊，而房价却一路高歌猛进的现象出发，首 先回顾了现有的有关房价的研究成果，然后从理论上分析了货币供应量与房价之间的关系，最后通过建立计量模型实证论证了货币量与房价之间的关系。实证研究表 明，货币存量与房价存在协整关系，即长期的均衡关系，我国巨额的货币存量推动了房价的上涨。

（二）研究方法

1、比较分析法；本文通过对中国房地产的现状与国外房地产的状态的对比，更清楚地分析货币政策特别是货币供应量的影响。并借鉴外国有利模式如何完善中国房地产业的发展。

2、案例分析法；以货币供应量为例，阐述房地产的现状及影响所在。

（三）研究难点

由于我国房地产问题存在特殊性，即土地所有权在于国家不在于个人，因此我国房地产业的发展难以与欧美资本主义市场比较

并且近两年我国经济发展迅速，对房地产的需求量大幅度提升，而房地产业发展依旧缓慢，这也是导致本文搜索数据具有较大的局限性。

（四）预期达到的目标

通过对货币供应量对房价的影响，找出目前存在在我国房地产业的问题所在，并对此提出优化房地产业发展的途径及措施，力求能最大限度的解决房地产发展的问题，促进我国房地产健康有序地发展。

四、论文详细工作进度和安排

20xx年10月 确定选题，检索文献；

20xx年11月 下达任务书；

20xx年12月 完成文献综述、开题报告和外文翻译等； 20xx年3月 上交论文初稿；

20xx年4月 论文修改和完善；

20xx年5月上、中旬 论文定稿、评审；

20xx年5月下旬 论文答辩。

五、主要参考文献

[1]李南.当前房地产存在的问题及政策建议[J].消费周刊, 2004,(14):23-25.

[2]韩鹏. 货币供应量对经济的影响[J]. 房地产导刊, 2014,(14):28.

余源鹏. 当前房地产存在的问题及政策建议[J].商业地产开发宝典 商业地产策划定位与商业规划设计要诀800 , 2013,(14):23-25.

[3]上海财经大学财经研究所. 房地产金融关系研究[J].国民经济安全研究 房地产泡沫、经济波动与政府调控 -中国经济研究中心编, 2008,(13):13-15.

[4]茅玉峰. 房地产行业的突出问题[J].房地产调研, 2004,(17):23-25.

[5]陈巧惠. 房地产理论问题的研究[J].中国电子商务, 2012,(21):1-3.

[6]王莺. 货币政策的有机传导[J] .浙江大学研究中心, 2007,(8):14-17.

[7]任悦. 我国货币政策对经济的影响[J] .武汉大学研究所, 2004,(14): 3-5.

[8]窦尔翔. 货币供应量对经济的变动关系[J] .江苏师范大学问题中心, 2008,(6):7-9.

[9]王淼. 货币供应量与房地产市场的关系[J] .浙江省社科院, 2009,(5):2-3.

[10]杨圣明.房地产的经济理论分析[J] .河北师范大学出版社, 2004,(4):8-10.

[11]高罗莹.我国应该采取怎样的货币政策引导房地产市场发展[J].中国金融, 2004,(14):23-25.

[12] 陆艾.影响我国房价的因素分析[J].云南财贸学院社会科学版,2008，

(3):1-5.

[13] 蒋学民.货币政策在我国社会主义市场经济体制下的操作风险研究[D].复旦大学硕士学位论文,2009.

[14] 周甜甜.当前我国房地产现状分析及问题对策研究[D].河北大学硕士学位论文,2006.

[15]单寅南. 我国房地产发展的问题[J] .黑龙江房地产问题研究中心, 2013,(3): 4-7.

[16].怎样处理好房价问题 [J]. 安徽省社科院, 2014,(6): 7-9.

[17]宋一. 对于房地产问题的建议[J] .北京师范大学专刊, 2015,(3): 3-6.

[18]张帆. 我国的房地产金融问题[J] .中国社会科学院出版, 2015,(6): 6-8.

[19] Ronald Temple. The Credit Market Crisis[J]. http: //dfid-agriculture-Consultation.org，September 2006.

[20] Jon D. Van Gorp and Christopher B. Horn. Impact of Regulation on Auto Loan and Lease Securitization[J]. http://dfid-agriculture-C，Mach 2007.

[21]Svensson, Lars E.O., Remarks on ?Inflation expectations, uncertainty and monetary policy” [J]. BIS Conference, 2009

[22]Taylor, J.B., ?Housing and Monetary Policy”, NBER Working Paper, no[J]. 13682,

2007

[23]Banca Na?ional?a Rom?niei, ?Buletin Lunar” [J]. Septembrie 2011

[24]Banca Na?ional?a Rom?niei, ?Raportul asupra Stabilit??ii Financiare” [J]. 2011

[25]Fondul Monetar Interna?ional, ?Raportul asupra Stabilit??ii Financiare Globale”

[J]. Aprilie 2011

导师审核意见：

专业审核意见：

签字： 签字：年 月 年 月 日 日

签字：年 月 系审核意见： 日