关于住房难问题的调查报告

前言：实践参加者： 实践主题 ：住房难问题调查研究

实践时间 ：2010.7.10至2010.8.30

现将此次实践活动的有关情况报告如下：

作为当代社会的新青年，我觉得我们应该更多地关注社会，了解当今社会出现的相关问题。众所周知，近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。目前住房难问题已经成为人们最为关注的民生问题，也成为影响构建和谐社会的重要方面。绝大数人只知道一些表面现象，他们只是简单地认为是房价太高导致人们买不起房，引发住房难问题的产生。其实不然，从哲学角度来看，事物都是相互联系的。实际上有多种原因造成了住房难的问题。所以，我们应该去挖掘产生问题的本质，从而才可以更好地解决问题。

一、目前住房问题的基本情况

（一）、商品房价格上涨过快

房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超出了普通消费者的支付能力，或者说是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的现象。

（二）、房屋拆迁纠纷多发

随着经济的发展，城市化进程的步伐加快，拆迁成为每个城市中最常见的现象，而拆迁纠纷也是每一次拆迁过程中的必发现象，更有严重的发展到暴力冲突。据信访部门介绍，目前城市拆迁问题已成为群众信访反映的焦点之一。

主要原因：

1、货币补偿的金额赶不上快速增长的房价，拆迁安置价一般要比商品房市场价少一半左右，所以拿到货币还建的价钱往往买不到一套商品房。

2、房屋产权调换不能安排合适的房源，这也是被拆迁人不愿意拆迁的原因，被拆迁人一般不愿意去地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上班，也不利于上学。

（三）、老小区住房设施老化严重

在改革开放初期所建的住宅区特别多，这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房，一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等；另一方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。

二、住房难存在的问题原因

（一）商品房价格上涨过快的原因

1、城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求

从需求来看，人均GDP在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质量和数量都在不断提高，需求趋势增加；人口结构变化直接与房地产需求有关，而房地产需求变化又影响房地产周期变化；人口逐年递增，对住房的需求也是不断增加。

2、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下

全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长蔡继明说：“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，我估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。”单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，价格会上扬。地价的不断上涨直接导致商品房价格的上涨。

3、设计标准的提高、原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升

这几年钢材、水泥等建筑原材料价格的上涨幅度很大，建材价格上涨，必然会造成建筑开发成本的提高，从而对房价造成冲击。同时，新建住宅小区设计设计标准的提高，也必然增加商品住宅的建设成本，配套设施的完善和不断现代化和智能化也是房价成本的提高一个重要因素，成本提高必然导致房屋销售价格的提高，增加了中低收入家庭的购房压力。

（二）房屋拆迁中的纠纷原因

1、关于拆迁的相关法律法规存在一定问题

《城市房屋拆迁管理条例 》的制度设计，一是强制许可制度；第二项是强制签约制度；第三项是强制裁决制度；第四项是强制执行制度。我们从此立法制度来看，物权人对自己的物权其实是无力予以自主保护的，条列所赋予当事人的司法救济权由于四项强制性制度尤其是强制许可和强制裁决制度的存在有失公正。

2、关于补偿办法的设计不科学

行政机关通过地方性法规、政府规章甚至规范性文件进行单方面定价而没有统一的标准。拆迁单位的补偿标准不透明。有人的多补，无人的少补。为了促使拆迁尽早完成，拆迁人往往采取另外暗补的办法，造成了被拆迁人之间的不公平待遇，从而导致矛盾的产生和激化。

3、关于拆迁人的法律责任与法律风险的规定明显失衡

《城市房屋拆迁条例》对开发商作为拆迁人规定负有有限的法律责任，这在拆迁中的法律责任承担上是片面的。依据民法开发商除了承担行政责任还应该承担民事赔偿责任。对开发商的违法拆迁行为的法律责任与拆迁人在事实上所承担的维权法律风险责任相比，明显失衡。

4、政府在拆迁中的角色定位不准

政府在城市拆迁中既是参与人又是裁决者。城市规划和拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为。但是政府在下达了行政命令后，将拆迁人（多为房地产开发商）推前台，自己淡入幕后，扮演一个仲裁人的角色。一旦拆迁人和被拆迁人对簿公堂，政府可以回避涉讼的责任和义务。

（三）老小区旧房改造难度大

老小区的房屋福利性成份比较重。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工，但公房出售本身就带有福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高。旧城区的房屋产权性质多样化。在旧城区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区，住房商品化程度较高，私有化程度较重。

三、解决住房难问题的对策与建议

解决住房难问题关键要在土地制度、房屋建设开发制度、住房保障制度等方面做根本性突破，才能实现居者有其房的愿望。

（一）规范政府职能，协调政府与市场的关系

（二）严格土地审批制度， 依法规范用地

（三）完善拆迁补偿制度，保障被拆迁人居住条件

（四）发展保障性住房，完善住房保障体系

（五）规范房地产市场管理，构建良好的住房开发体系

（六）严格依法行政，加强住房制度管理

总之，解决老百姓的住房难问题，建立理性的良好的住房体制是一项长期而又艰巨的任务，因此推进住房改革和建设，完善城市住房供应和保障体系，解决人民群众安居乐业是当前迫切需要解决的问题。要解决这些问题，不仅市场要承担起其应当承担的社会责任，更要求政府一定要严格依法行政，明确在市场经济中的定位，理清住房难问题的实质，才能找到解决问题的最佳途径。

注释：参考文献 [1]褚超孚：《城镇住房保障模式研究》，北京经济科学出版社，20xx年版。

[2]彭善利：《关于中国住房公积金制度建设的思考》，载《中国建设信息》，20xx年第

7期。

[3]百度网和中国期刊网。

 

第二篇：住房问题调查报告

住房问题调查报告

08本会7班 34号 潘海珊

一、研究问题、背景及其意义

房价的飞速上涨，已经成为不是新闻的新闻，住房问题越来越成为人民关注的甲等大事。作为一个经济发展快速、外来人口众多、人口构成复杂的大城市，广州市面临着更为严峻的住房形势，广州市市长强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。

其中，“夹心层” （注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中产阶层中处于底层的群体）住房问题已经越来越成为“住房危机”，中产阶层是全般社会发展的中坚力量，也是住房消费最大的群体。如果市场的房价过高，就不克不及够让中产阶层通过自己的努力步入房地产市场，同时，又由于保障性住房的覆盖率过低而没有办法让中产阶层步入住房保障体系。在这种环境下，不仅会给中产阶层的基本糊口带来极重繁重的冲击，遏制中产阶层成长，而且由于住房条件的原因容易形成一股对当局不满的力量及造成中产阶层向低收入职位流动，削弱中产阶层努力积极性。在如许的环境下，或是当局重新调整保障性住房政策，或是中产者以自己的体式格局来对抗当局。最后，或是严重阻碍全般中国的经济进程项，或是迫使保障性住房政策重新作重大调整。

在这种形势下，我们选择了对广州市中产阶级的住房问题进行调查和研究，希望能够得出对当局进行房价改革有好处的一些成果。

二、研究方法

在此次有关广州市“夹心层”住房问题的实践调研中，我们小组采取了定性研究和定量研究相结合的方法，这是我们把专业课程所学的相关知识灵活应用于实践的一个体现。而从具体的研究体式格局来看，本次定性研究主要体现在个案访谈上，我们对广州市国土资源和房屋办理局的团委刘书记进行了布局式与非布局式访谈，获取了一些关于广州市中产阶层住房问题的资料和当局部门在解决很多与“夹心层”有关的问题上的政策措施和建议。而定量研究方面，我们进行了问卷调查，在前期大量收集与了解广州市“夹心层”住房状况与当局已出台政策的基础上，根据我们研究的目的与数值收集的需要，我们设计了问卷，并通过各种途径进行了问卷调查。

1. 问卷调查

我们此次研究中，数值收集的主要途径是问卷的发放与回收，前期的文献回顾、网上资料搜刮和后期的个案访谈均可以说是为问卷所得的数值分析做增补和参考。为了便于数值收集，我们主要从五个维度来设计问卷：“夹心层”的基本状况、其住房现状、对劲度及原因、政策了解度、问题及建议。其中前四个维度为选择题，别离设计了一些选项，而住房建议为开放性题目，这也是为了方便被调查者自主回答，也使我们能够获得更广泛多样的政策建议。

下图为问卷的设计思路布局图：

政策了解度：

对廉租房、经济适用房等各种政策的了解度、通过什么途径了解的

问题及建议：

住房政策存在的问题、当局能否解决住房问题、个人建议 另外，为了扩大我们的调查面，我们特意设计了一份网络问卷，通过QQ网络把问卷网址发放到各种保障性住房糊口小区的群里（比如棠德花园小区、保利西子湾小区等），让群老大帮忙我们呼吁群里的成员填答问卷。如许既可以节流我们外出发放问卷的时间、人的劳力和物力，而且收集到的问卷数值也是比较适合和高质量的。

三、研究结果

本项研究利用创建网络问卷和实地派发问卷的方法收集资料（发送时间为20xx年2月），采

用随机抽样和分层抽样，调查对象在广州城市管理工作策性住房范围有针对性地选取，总体样板为200 人。发送与回收问卷共200份，总有效问卷 190份。

本调查问卷是在针对占城镇人口六七成的中等或中高收入群体既得不到当局补贴又面对冲天的房价买不起房的违景下，调查广州市“夹心层” （注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中层阶层中处于底层的群体。）今朝的住房现状、对今朝住房现状的对劲度、对当局政策的了解程度以及该阶层居民对当局如何解决住房问题的建议，中产阶层的界定范围为家子年总收入在3万-20万之间。在现状的研究上，我们将其可操作化为：户籍、家子人口数、住房类型、住房面积、家子年总收入、一年所花的租金（仅针对租赁型住房）；在对居民对劲度的研究上，将其可操作化为：居民对现有住房条件的对劲程度、导致不对劲的因素；在对当局住房政策的了解程度研究上，将其可操作化为：别离对广州廉租住房政策、限价房政策、经济适用住房、住房贷款政策、住房公积金政策的了解程度，对住房政策存在的问题的看法，以及对当局政策的信心；另外针对居民的政策建议，将其设计为开放式选填问题。

1. “夹心层”居民住房现状

(1)年总收入直接影响住房类型

在“夹心层”住房现状的问题上，通过户籍、家子人口数、住房类型、住房面积、家子总收入等一系列相关因素研究它们之间的相关性,数值分析如下图。首先最重要的因素是家子年总收入，我们对“夹心层”家子年总收入的界定主要集中在3-20万元，选择最低标准3-7万元的居民占了50%以上，其次依次选择7-11万、11-15万、15-20万的人数顺次递减，这种现象与实际中财富阶层的分布相相符。这搭对“其它”指的是低于3万和20万元以上的环境，之所以没有设置“3万元以下”的选项，很大程度上考虑到广州人害怕露富的生理会造成部分收入在3万元以上的居民选择低于3万元，可是从分析上可以看到选择“其它”项的占到了16%，说明还是相当比例的居民收入确实在3万-20万以外，这个比例超出了我们的猜测，反映出本调查问卷在此问题上的设计不尽合理，后文会对此做出具体分析。

(2)户籍与住房类型

从上图可以看到，广州户籍的居民购买商品房的比例远高于非广州籍居民，而更明显的，非广州籍居民在对“市场上的对外租赁房”的选择上远远高于广州籍居民，造成这一现象的原因很大程度上由于外来务工人员的流动性强，更多的挑选出的人择灵活的对外租赁房；另一方面可能由于达不到享受“廉租房”和“租赁性保障型住房”政策的标准，可是确实无力买房。对政策性保障型住房中的廉租房和租赁性保障型住房，两类户籍的差别不大；经济适用房和其它类型住房的比例基本不异。同样值当说明的是“自己建的房”这一类型，所有回收的样本里只有一例，属于非广州户籍，对整体分析几乎没有影响。

结合问卷最后的开放式问题及对相关部门的政策建议，多数居民尤其是非广州籍建议当局加大在对外租赁房方面的政策优惠，同时降低申请标准，住房政策向非广州籍倾斜。

(3)面临的最大住房问题

我们在对“今朝您面临的最大住房问题”这一问题的调查上，近48%的挑选出的人择了“买不起房”，这说明买不起房依然是这一阶层面临的最迫切的难题，对这种环境，我们做出以下分析：一方面处于这一阶层的相当一部分是刚结业几年的大学生，属于外来务工人员，虽然有长期居住广州的意向，可是仅凭自己几年的工资收入远远买不起房，这种居民数目今朝还在呈上升趋势增长；另一方面一部分广州籍居民长期租住房屋，他们有购买房子的意愿，可是由于种种因素也无力支付。总之，买不起房的因素大抵可以归结为三点：一、收入低；二、市场上房价过高；3、当局经济适用房的供给数目偏少。可能其中部分人也同时面临着对外租赁屋住房条件差和其它问题，他们之所以不选择另两项的原因在于租住只是暂时的，长期还是有着买房的强烈意愿，因此在所有选项中“买不起房”的问题尤为凸起。

其次，认为“住房条件差”占到23%左右。这种环境可以分为：一、本身买不起房，可是由于没有购房的意愿，现有住房条件差成为他们最大的难题，而不是“买不起房”。二、有自己的住房，可是对住房条件不对劲，存在“小、脏、乱”等问题。

这搭要说明的是，题目中列举的四项因素看起来都有交叉的可能，可是由于问题的设置是“面临的最大住房问题”，且为单选，如许更能凸出居民在众多问题中的最亟需解决的一项。另外，我们对

“有自己的住房但无房屋产权”的界定是区别于对外租赁房，我们在实地发放问卷时了解到，这种环境大部分是公司分配的员工宿舍，员工对住房条件感到对劲，可是房屋产权在单位，只有近7%的居民做出该选项，不是普遍现象。

四、研究讨论及建议

通过对前面的数值分析，我们开端掌握了关于“夹心层”住房问题的基本信息，颠末小组成员的讨论及参考相关文献，我们对解决“夹心层”住房问题提出以下见解：

1.开拓房源

今朝房源来源分为两大类：一类是新建的住房；一类是利用二手房市场，如当局收购旧房、腾空的公有住房、空置房转化等。结合我国实际环境，笔者认为我们海内中低收入住房的房源应该从以下方面按照优先次序入手：

熬头，首先对现有公房进行认定，对已经租住的公房认定为廉租房，以供后续使用。

第二，将现有的空置房转化为中低收入住房，对现有空置率较高且长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房予以收购，然后转化为公共的中低收入住房。

第三，当局承租私房，其实质就是利用租金补贴体式格局，让中低收入群体自行到市场上租住符合当局规定的廉租房标准的住房，在租住期间由当局直接补贴租金给对外租赁人。

第四，当局出资收购旧房，共进行旧房改造，使其达到一定的标准，提高住房机能和使用期限。 第五，当局通过城镇发展规划，集中兴建住房。

这五种体式格局按照优先次序进行，首先对现有的符合标准的住房进行周全统计和使用，然后再考虑兴建新房，如许会获得效用最大化，不会造成资源的浪费。

2.限价房和经济租用房“租售并举”

限价房是指限房价、限地价、限户型的商品房。经济租用房是指供给对象为城通称里的中等收入阶层、房源由市场化的途径供给、房型以小户型为主、租价在当局的指导下可能低于市价的住房。建设部对现阶段中国住房政策基本上有了一个比较明确的政策取向：低收入家子主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家子根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家子主要通过市场解决。备受关注的一点儿是，“经济租用房”在实践中可能没有户籍限定，这将使更多糊口在大中城市却受制于户籍限定的中等收入者真正享受这一新产品的福利。

五、小结

住房问题是全世界的难题，任何一个国家在城市化进程项中城市遇到这一难题，或者正身陷其中。住房问题是一个极其复杂的问题。面对如许的问题，单一的政策或手段都没有办法取得对劲结果。正是给予如许的思考，笔者才提出了用系统科学的方法来解决这一问题，并积极借鉴世界发达国家或地区先进的公共住房办理经验，并结合我国具体环境，对我国未来中低收入家子住房进行了系统的探索。这些探索也借用了海内相关专家的一些理论，并在这些理论上进行了创新性思考，以比较周全的知识周全地探索了中低收入家子住房系统的实施方案。这些探索是非常有好处的，有些不缺少创新性。相信对未来住房保障政策有着借鉴意义，这便是本次研究的目的。