月子中心市场调研报告

一、政策背景

2013年9月，国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，文中要求各地区、各部门要高度重视，把发展健康产业放在重要位置，并重点提出规范发展母婴照料服务。

2014年3月17日，广东省人大常委会表决通过了《广东省人民代表大会常务委员会关于修改〈广东省人口与计划生育条例〉的决定》，对《广东省人口与计划生育条例》中生育二胎的条款作出了修改,如“夫妻一方为独生子女且只有一个子女的”、“夫妻双方为农村居民（农业人口，下同），只生育一个子女且是女孩的”等。

因此在这个大背景下，母婴保健行业必会取得迅速发展。

二、行业背景

坐月子为我国传统的民间习俗，不分地域差异。从社会学和医学的角度来看，坐月子是协助产妇顺利渡过人生生理和心理转折的关键时期。而我国传统的坐月子就是在家大吃静养。特别是在父母、公公婆婆的照料下，产妇禁食很多种水果、蔬菜，却要多吃肉，不能洗头，少洗澡，少运动，不出门，不吹风，使产妇在坐月子中出现一些健康问题，如子宫复旧不良、母乳不足、肥胖、易感冒等，甚至有些产妇因为坐月子而足不出户，空间的压抑和单调的生活造成了心理疾病，患上常见的产后抑郁症。即便是聘请了专业月嫂照看，在临近过年、过节期间，月嫂也是要返乡过节的，而且不是所有月嫂都能够做到100%的服务到位。

所以，随着现代经济的发展和人们的收入不断提高，特别是“80后”、“90后”的妈妈们，她们普遍思想较为前卫，在注重育儿保健的同时，也注重对自身心理和生理健康的调理以及形体的塑造，她们更相信科学依据的坐月子、定制营运月子餐等，因此选择专业的孕妇疗养机构的妈妈们也越来越多。而月子中心就是专门的母婴护理机构，其服务的对象是刚分娩出院的产妇和婴儿（即坐月子期间的产妇和婴儿），主要从产后婴儿的喂养、健康保健和产妇的形体恢复、心理健康等提供全面、专业的服务，为产妇和婴儿的健康提供保证，也称为月子会所。

三、供需现状

2012-2014年，我国月子中心总数量达到约720家。而其中佛山的月子中心却仅有1-2家。据研究调查，2012-2014年4月，我国月子中心市场容量分别为29.31亿元、32.36亿元、11.95亿元。而2012-2014年4月，我国赴外国的坐月子的规模分别为8.07亿元、8.38亿元和3.29亿元。因此，由数据可见，在国内，特别是在广东佛山地区发展月子中心的市场是非常大的。

四、市场预测

以佛山城镇人口计算，2014年约为430万人，按20XX年佛山最新的平均人口出生率11.3%计算，每年佛山的产妇48.59万人，现考虑到月子中心行业目前为一个新兴行业，未来几年，能接受这项服务的还只限于城市里的高消费人群。保守预计，按照高消费人群占城市产妇的10%计算，如果每个顾客平均消费1.5万元，佛山城镇产妇对月子中心的消费潜力可达7.3亿元/年。

五、实地调查情况

（一）调研信息

1、走访公司：佛山市致爱月子会所

2、调研时间：20XX年5月17日

3、调研方式：现场调研

4、调研地点：佛山市禅城区岭南大道北96号玫瑰会所

（二）公司简介

佛山市致爱月子会所内设有婴儿SPA、瑜伽室、早教室、产后修复中心，多功能厅等，并结合现代产后护理方式与新生宝宝科学喂养理念，制定出了一套完善的婴儿科学喂养方案和专业安全管理体系，为每位产妇和新生儿提供全方位的一站式专业服务。

致爱月子会所位于佛山市禅城区中心路段，相对着佛山市第一人民医院，为佛山市的母婴护理中端服务机构。

（三）入住情况

致爱月子会所共计21间套房，据该会所工作人员介绍，截止至5月17日，当月已有4位产妇入住，入住率为19%。

据调查了解，9月1日是小学新生入学的日子，较多父母们为了让自己的小孩提早一年上学，因此多数产妇选在8月31日之前分娩。由此可见，5月份已渐渐进入产妇分娩高峰期，但目前该会所的入住率仅为19%。

（四）居住环境

致爱月子会所装修为温馨风格，家庭式客房设计与布局，装修为欧式风格与中国传统宫殿式风格为一体，采用绿色环保材料，配有健全和较为先进的母婴配套设施。

会所涉及楼层共三层，一层为会所大厅，设有婴儿SPA室、产后瑜伽室、妈妈课堂、护士站、婴儿护理室等；二层、三层则为母婴套房。

（五）价格

标准房型：31888元/28天，单间。

豪华房型：43888元/28天，单间。

VIP房型：53888元/28天，单间，送产前医院陪护2天，含高级炖品

一室一厅房型：61888元/28天，送产前医院陪护2天，含高级炖品

具体价格和房间大小、房间朝向有关系，套餐价格不同，饮食、服务、护理、SPA也都有所不同。

（六）服务项目

主要有产后妈妈康复护理体系，从产后护理、产后修复、母乳喂养、培育宝宝、舒缓压力五大方面为产妇提供专业的护理和指导。具体为：月子餐（一日六餐，由专业营养师团队根据每位产妇的身体素质设计营养、色香味俱全的坐月子餐，套餐价格越高提供燕窝等高等营养品略不同）、宝宝服务（对宝宝进行日常护理如：洗澡、抚触、五官护理、脐带护理、检查发育和黄疸情况等，进行早教训练）、配备一对一24小时专业贴身管家、产后修复、减肥、美容等。同时还配有三甲医院产科专家每周查房一次。

（七）特色服务

1、产前服务

针对VIP套餐的顾客，提供产前2天医院陪护。

2、免费接送

佛山市内全部免费接送。

3、赠送宝宝满月照3张。

六、网络调查情况

通过网站调查，下面为深圳爱帝宫国际母婴月子会所的调查信息：

（一）调查信息

1、公司名称：深圳爱帝宫国际母婴月子会所

2、调研方式：网络调研

3、公司地点：（1）香蜜湖店地址：深圳市福田区香蜜南三街(市规划局对面)；（2）银湖别墅地址：深圳市银湖路38号银湖旅游中心。

（二）公司简介

深圳爱帝宫国际母婴月子会所分为两家地址，一家在市区中心，另一家则在旅游度假区，会所内私人庭院、宝宝阳光房、育婴室、早教室、妈妈健身馆、修复室、调理室、瘦身室等四十间功能性场所一应俱全，为深圳市的母婴护理高端服务机构。

（三）入住情况

爱帝宫国际母婴月子会所子共计96间套房（含别墅区），据该会所工作人员介绍，截止至5月21日，当月仅剩4间未入住，入住率为95.8%。据调查了解，较多明星妈妈选择爱帝宫坐月子，如杨威夫妇、罗嘉良夫妇、佟大为夫妇、梅婷、李念等，他们为爱帝宫产生了明星效应，让更多的妈妈们也想像明星妈妈们一样，享受不一样的月子时光。

（四）局住环境

爱帝宫国际母婴月子会所子分为两处，绿色园林面积达到总面积的66%。一处为香蜜湖店，为园林环境，园林内树木茂盛，超过五十棵，园林内建有湖景区，欧式与中国传统风格相结合的庭院，楼层高为三层。另一处为银湖别墅店，该店位于层峦起伏的笔架山麓，青山环抱，银湖相依，素有“城市花园”之称，是经深圳市气象局环境自动监测系统监测，负离子等级评测为6、7级环境（最高等级为7级）的银湖旅游中心，因此该处也被赞誉为“天然氧吧”。

两处会所都设有宝宝阳光房、育婴室、早教室、宝宝摄影棚、妈妈健身馆、产后修复护理室、中药熏蒸室、气血调理室、排毒瘦身室等。

（三）价格

基础月子套餐：56800元/28天，单间，向北。

康复月子套餐：68880元/28天，一房一厅，向北。

专业月子套餐A：98800元/28天，一房两厅，向北。

专业月子套餐B：119800元28/天，一房两厅尊贵套房，向南或向北。

高级月子套餐：148800元/28天，一房两厅尊贵套房，独立卫生巾、豪华婴儿床，向南。

特级月子套餐A：168800元/28天，两房两厅尊贵套房，有空中花园。

特级月子套餐B：238800元/28天，向南超豪华落地窗高级套房。

顶级月子套餐：368800元/28天，豪华总统套房，独立宝宝阳光房、3个独立卫生间。

具体价格和房间大小、房间朝向有关系，套餐价格不同，饮食、服务、护理、SPA也都有所不同。

（四）服务项目

该会主要提供产后妈妈康复护理体系、宝宝健康护理体系、母婴专业营养体系、中医调理保健体系、宝宝早起智力开发体系、管家式高端服务体系、产后妈妈塑形美丽体系、母婴月子立体防御体系、全天候无缝安保体系等。

1、产前服务

针对VIP套餐的顾客，提供产前2天医院陪护。

2、免费接送

提供入宫和出宫市内车辆接送各一次。

3、赠送宝宝满月照3张。

4、举办满月Party服务。

七、项目可行性分析

佛山目前已有的月子中心共两家，加上这两家月子中心的宣传力度较小，很多准妈妈们未听闻佛山已有月子中心，而且就佛山城镇地区产妇对月子中心的消费潜力可达7.3亿元/年，和我国2012年-2014年4月赴外国的坐月子的规模分别为8.07亿元、8.38亿元和3.29亿元来看，月子中心市场在佛山地区的发展空间是非常大的。

加上根据国家现在高度重视母婴保健业的发展和开放二胎政策的大环境下，人们对母婴保健这一方面的意识也有新一步的提升，特别是跟随潮流和走在时尚前端的80、90后妈妈们，更希望在坐月子期间得到优质科学的调理，据调查，只要经济条件允许，准妈妈们都愿意到月子会所享受专业的服务，如长沙三湘都市报的记者曾针对一个月在月子中心消费数万元的妈妈们进行了采访，其中一位妈妈说：“这里环境好、配套设施齐全、也比较专业，有专门的产后康复项目、母婴保健室，月子餐，吃的、住的、用的，不管是我还是宝宝，都照顾得很好，尤其是家里老人都是凭经验，这个不能吃，那个不能动，而在月子会所有专业人士指导，具有科学性，省心省事，还减少家庭矛盾。”所以尽管28天花费近6万元，但是这些妈妈们还是觉得物有所值。

因此在佛山地区建立月子中心会所可行。

八、目标人群的选择趋势

据调查，大多数准妈妈希望自己能够在空气清新、依山傍水的环境中度过月子时光，希望能利用坐月子重新调理好身体，因此较多准妈妈倾向于在度假区、别墅区及风景区的月子中心。

九、项目市场定位、价格定位及定点（说明选位的优势，含地理位置）

（一）项目市场定位

月子中心的服务项目大都包括提供婴儿所需日用品、24小时看护，洗澡、游泳和抚触服务，产妇的产后观察、康复、身材恢复等，为了保证产妇和婴儿的健康，因此在服务机制、和环境的硬件上都需要高成本投入，如产妇瑜伽室、婴儿SPA馆、进口软水系统、空气净化加湿设施和独立空气消毒系统等都为高档次的月子中心必备硬件。同时，佛山地区现在越来越多的高档型酒店，如保利洲际酒店、马哥孛罗酒店、佛山希尔顿酒店等五星级酒店，这些酒店豪华、高端的服务设施和环境让人们对住宿环境的要求也越来越高，而月子中心不仅是为顾客提供高档的住宿环境，还要提供优质、周全的专业母婴护理服务，因此，建议该项目从高端出发定位于市场。

（二）价格定位

1、可参考佛山及广州地区的月子中心价位，及结合佛山市、广州市高端妇产科医院收费标准进行定价。

2、采取不同套餐的多种定价模式，以适宜不同的消费群体。

（三）定点

郊区、度假区或旅游区这些地点多为山水相映，鸟语花香，环境幽静，环境自然清新，绝对是产妇生产后休养调理的最佳选择。

例如南国桃园旅游度假区，该度假区位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗，方圆八平方公里，距广州十二公里，距花都三十公里，是佛山新八景之一，绿色植被覆盖率达90%以上。该景区主要在3-4月桃花盛开季节游客增多，其他月份游客较少，因此景区内酒店除3-4月的其他月份入住率较低，如果选址在南国桃园内，不仅地理位置优越（近广州，可吸引广州地区顾客），租赁成本也相比市区要低。

因此建议定点在郊区、度假区或旅游区内。

十、项目宣传及推广

（一）人员宣传

在佛山市高端妇产科医院或高档住宅区设置项目咨询宣传点，提供项目咨询、预定等业务，并制作月子中心宣传册，安排人员派发。

（二）网络宣传

1、建立月子中心专业网站，并在网站上开通产科专家讲座、母婴知识、营运搭配、美容塑身等服务项目。

2、利用公共场所连接WIFI插入广告的渠道，与运营商合作，将月子中心宣传信息发布在WIFI插入广告中。

（三）影视宣传

影视媒体宣传是覆盖面广、注目率较高的一种宣传方式，可通过机场、高铁站、客运站的媒体机、电梯电视、公交车载电视、出租车载电视等进行宣传。

（四）广播宣传

目前，小车用户普及，有车一族开车时都会开启电台收听音乐、交通信息、新闻等节目，因此可以与广播电台合作，在电台中插播月子中心的宣传广告。

（五）户外广告

1、可与长途客运公司、火车站、机场合作，在这些地点制作灯箱广告进行宣传。

2、与公交车公司合作，在市区内公交站台制作广告，还可以利用公交车移动性、覆盖面广的特点，在公交车车身发布广告进行宣传。

 

第二篇：香港购物中心商业地产市场调研报告1

目 录

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

第二部分、香港商业总结

第一部分、香港各大型商业项目调研分析

一、九龙片区

主要项目介绍：

圆方广场

　　位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场(Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。

　　香港首个横向式大型购物中心

　　圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味。“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。

水区;

木区：商户外立面尽量采用木材

火区：咖啡色为主色，白色，红色贯穿

金区：墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。

　圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。

场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。

加附几张近景。

商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。

　　

　　新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。

　　圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店， 可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。商场内消费者熟悉的高档品牌还有Cerruti 1881、Dunhill、Escada、Fendi、Kent & Curwen、Lanvin、Montblanc、Valentino、Salvatore Ferragamo和Versace等。

　　圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店，品牌包括Bulgari、Cartier、Chaumet、Damiani、IWC、Mikimoto、Montblanc、Piaget和Tiffany等世界一流品牌，可媲美纽约的The Fifth Avenue。

　　食肆环境出色 娱乐设施一流

　　圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆，包括Casual Dining、Fine Dining、 Black Tie等餐厅食肆，其中著名高级日本餐厅MEGU首次到香港开业，兰桂芳饮食集团的Olive、Igors和Gaia也将在圆方商场设点，首次进驻九龙区。由于多家餐厅都有室内和室外的用餐地方，还有海景的食肆，可让顾客在品尝美食的同时，尽览维港景色。

　　娱乐设施方面也不逊色，商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院The Grand Cinema，有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场，商场顶层有七十万平方英尺的户外园林公园和馥香园，这是亲子同游的休憩地。

　　溜冰场The Rink位于“火”区，它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费，租借溜冰鞋和入闸均非常方便，在正式进入冰场时才开始计时，每分钟为1港元，非常方便。

溜冰场细节：

溜冰场进出闸

自动的保温拉膜，以遮挡部分光线直射，节约能源

溜冰场观景台

不规则的多个中庭，丰富了空间感。

（个别特色店）ThreeSixty：

　　以有机食品为主题的超市

　　圆方商场“木区”里的ThreeSixty超级市场和美食广场，有33000平方英尺，主要销售有机食品，这是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。

　　门口附近的面包区，货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼，令人垂涎欲滴。旁边的蛋糕专门店，玻璃柜内展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳，俨如艺术品，令人不禁驻足观赏。

　　往里一点是“小孩的天堂”，在这里，小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧克力浆品尝，哪个小孩可抵挡得住这种诱惑？这里的西式三明治也有很多选择，而且分量十足。

　　ThreeSixty超市内多为有机食品，很多商品从外国直接采购，市面较为少见。在这里可找到有机新鲜菜、无“荷尔蒙”鸡、有机面食、巧克力，这里的鱼生和寿司也很新鲜，而且价钱也很合理。

　　ThreeSixty为支持环保，也主要使用环保建材和天然产品，也是香港首个无免费塑料袋提供的超市。

每层洗手间垂直位置均不同，设置擦鞋机，冷热两用饮水机等。

　　交通：圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。

停车场设计精致周到，用材上乘。

圆方广场四周是漾日居，凯旋门，ICC（全港最高建筑）等，地理位置相当优越。

apm

香港apm 开发商：香港新鸿基地产

地点： 观塘

定位消费对象：年轻人士，中偏低档

apm =am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念

装潢设计特色：颜色鲜明，年轻时尚

香港APM地铁出口的弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群。

APM的lcd等多媒体系统庞大，设计处理较好。

香港APM中庭

效果不错，两侧还有次通道，遗憾的是经营方追求效益，将有些楼层的中庭主通道也一并出租，使主动线变得不太顺畅，有失大场风范。apm地处偏僻的观塘，定位中档消费，典型的香港地铁物业。

apm简洁的总服务台

总服务台常规功能：1、咨客 2、礼品包装 3、赠品发放 4、免费票据、促销券发放 5、兑换票据 6、呼叫功能、pa控制 7、vip接待 8、商户与商管信息中转 9、打烊清场配合

apm卫生间入口休息等待区

shopping mall对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度，是服务意识高低的重要体现，也是卖场整体设计风格体现的一个缩影。

配套齐全应有如下附加功能：1、残卫 2、儿童用高低小便器、洗手台

3、爱婴室（即哺乳室） 4、尿布换台（有成品销售） 5、清节池 6、工具间

7、搁物台 9、干手机 10、皮鞋清洁机 11、休息等候区

还有一些服务细节功能，apm的休息等候区设计非常不错，戗面上还嵌装了lcd

，,等候者也不会无聊。墙面的玻璃及座椅设计也非常年轻现代，卫生间里面也十分漂亮。我很欣赏。

！

卫生间的惊艳设计。

APM的美食广场，装饰用了很多仿古的木面，显旧，档口招牌由于是统一装饰好了墙面，且对小商户的可改造区域作了明确限制，显得生硬，不够流畅自然。而其天棚自然光效果良好。

　观塘区一向以住宅和工业为主，在这样一个地区设apm深宵购物场，势必对区内其它商业租金会有相当影响，而且会令这区出现一定的「转型」。

地铁观塘站由A口出站后，右边跃式扶梯直通写字楼---创纪之城5.

12层为写字楼接待大堂

12至42层为写字楼，约25000平方呎，16部电梯，货梯2部，电梯内安装直播电视。

写字楼电梯安有读卡器，在办公时间持有智能卡者方可乘梯。

写字楼层高约11呎，地砖离地面6吋。东西两面，一面山景，一面维多利亚湾。租金20~30元/平方呎，管理费3.2元/平方呎，实用率80%，出租率9成，租赁押金为2个月的租金。

业务框架：

分为租务部，管理部和推广部，像维修、保安等服务基本都放在管理部。商业与写字楼分开租赁。写字楼平均一个季度组织一次大型活动，例如星巴克品咖啡邀请会，红十字会活动等。