园林苗圃项目可行性分析

一、名称：园林处苗圃项目可行性分析
二、背景：
    根据**区城市建设总体规划，**处原**苗圃需要异地搬迁。按照建设部的规定，城市苗圃用地不得少于建成区面积的2%，苗木自给率80%以上。因此，我区还需要新建面积不少于210亩的城市绿化专用苗圃。
    目前我市已经确定了创建国家级生态园林城市，如果新苗圃不能及时完成建设，我区将消耗大量资金到市内、外其它苗木生产基础地购买苗木，这对我区的城市绿化建设极为不利，对完成市委市政府提出创建国家级生态园林城市的目标也会产生严重的消极影响，因此苗圃建设势在必行。
三、建设条件
    **苗圃位于贯通**市区和**区的必经之路——**地理位置优越，交通便捷。**苗圃地势平坦，土层肥厚、水源充足，适合各类苗木繁育，符合苗圃建设的立地条件。建成后可满足我区城市绿化建设苗木供应的要求，将为我市创建国家级生态园林城市打下坚实基矗另外，**苗圃处于城市区西部农村，地价较为便宜，可节省大量建设成本，具有较强自行性。
四、建设规模和内容
    **苗圃建设总占地预计210亩，其中苗木生产用地150亩，花卉生产用地35亩，温室、组培室等设施用地15亩，管理用房、仓库及道路等其它用地10亩。发展特色乡土苗木，引种外地名优苗木和培育时令花卉为主，保障城市美化的同时，还将进行苗木科研工作，推广科研成果，提高我苗木生产水平。
    苗圃建设主要进行土地平整、围墙、管理房仓库及操作房、道路大型日光温室、组培室、生产供电、供水设施等基础设施建设。另外还将引进园林机械、工具等，使新苗圃实现现代化，提高苗圃生产效率。再有，苗圃还需引进苗木30万株，确保苗圃当年就可以实现苗木生产供应和销售，尽快投入正常运营。
五、投资估算及资金来源渠道
    （一）投资估算
1、苗圃征用地费用按每亩2万元计算共计约210亩×2万元=420万元
2、苗圃基础设施建设费用估算约为300万元。
3、苗圃苗木引进和新增园林机械按市场价估算为200万元。
三项合计，该项目投资估算为920万元。
（二）资金来源渠道
政府拨款投资
六、性质与特点
    本项目为苗木产业化项目，绿化环保是其特点，以人工方式培植苗木，不会产生废水、废气、废渣等排放物，而且苗圃投入生产后因其有大量的树木有利改善周边生态环境，苗圃苗木生产主要是为城市绿化供应优质苗木有较强的公益性。另外苗圃还担负着苗木生产新技术的研究推广工作，所以也是政府在育苗业进行科普工作的重要基地。
七、可行性分析
（一）经济效益
    1、利润核算
    随着我国经济的快速发展，城市建设日新月异，绿化育苗业也得到了蓬勃的发展。就我区来说城市新区建设的双向带动，城市绿化将面临千载难逢的契机，保证苗木供应也成为我区城市绿化建设的重要内容。按照往年原苗圃经营情况，除正常供应城区绿化用苗外，对外销售苗木及花卉的销售额可在150万元左右，除去正常开支，净利润可达40万元。
    2、缓解城市绿化管理经费不足的问题。
    近年来随着我区城市建设的快速发展，绿化面积随之不断扩大，由于经费用不足，管理太少，造成绿化管理不到位，绿化成果没有得到较好的保护。通过利用苗圃经营收入，可以部分弥补城市绿化管理养护资金不足问题，减少财政压力，从而推动我区城市绿化建设全面发展。
（二）社会效益
    当前事业单位改革正在逐步推进，事业单位将进行企业化管理。目前，我区**队伍有在职职工56人，其中大部分是40-47岁而且文化水平较低的老职工，约占总人数的39.5%。改制后势必在人员编制有所控制，其余人员将会进行化解分流。按照目前园林管理处的实力，全部吸纳分流职工难度较大，如果新苗圃不能建设，那么原苗圃的12名正式职工在**内部更将无法安置，这样无疑会给社会造成负担和职工下岗面临巨大的再就业压力。**苗圃项目建成后需要员工65人，其中管理人员9人，科研技术人员7人，普通员工50人，管理人员和技术人员将以本单位原有人员为主。另外，还需聘请一些专业学校毕业学生和有经验的本行业专家，其余普通员工，将优先选择所在地的农民或下岗失业人员。这样在所有原苗圃职工全部能够安置的情况下，根据苗圃苗木生产的需要还可以吸纳一些大专院校毕业生和农村剩余劳动力。
    还有**苗圃建成后因其作为国有苗圃还有推广苗木生产新技术的重要任务，对提高我区的育苗业的整体水平、农村产业结构调整、提高我区的经济增长、增加农民收入起到了重要推动作用。
综上所述，此项目的建设势必会给我区带来良好的生态效益和社会效益。
八、结论
    从城市绿化规划规定的要求和满足城市建设的需要以及市场的客观供求关系看，此项目既是生态环保项目又是社会公益项目，还具有可观的经济效益。因此，该项目具有可行性。

关于成立海南绿化分公司及建立苗圃基地可行性研究报告

一、  项目基本情况　　

（一）背景分析　　

1、全球金融危机不断加剧，中国作为世界经济发展的重要一级，不可避免的受到冲击。园林行业的发展和经济发展的水平高低成正比关系，经济越发达，无论是政府层面，还是社会层面对园林建设的投入会越大。反之，园林建设的投入将萎缩、减少。　　

2、xx市城市建设投资体制发生重大调整，原来有市政府连续多年对园林的高投入建设模式，调整为主体由区级政府投资建设。区级政府多为吃饭财政，不可能保持原有的建设规模和投入。　　

3、xx市现有园林绿化企业188家，其中园林绿化一级施工企业就有5家，外地来汉备案企业有25家，还有许多不具备绿化施工资质的公司也通过各种途径参与市场竞争。在不断缩小的市场蛋糕面前，竞争还在不断加剧，“僧多粥少”的局面还将持续多年。　　

4、依据我局多年绿化工程用苗的情况分析：一是，目前自有苗圃苗木品种和数量完全不能满足工程建设用苗的需求，与市场发展脱节；二是，自有苗圃的生产成本，包括劳动力、种子、土肥、运输、管理等高于江浙、河南、湖南以及偏远县市；三是，xx市的自然条件，尤其是冬、夏对植物的生长、培育代价高、存活难。　　

5、局属9家二级事业单位（包括5家具备绿化设计施工资质的二级和三级公司）随着园林绿化养护管理总量不断增加，管理标准不断提高，管理成本的不断上涨，退休人员不断增多，在园林事业经费保障水平仅达到21%的前提下，经费缺口还在不断扩大。对外承接绿化工程是缓解经济压力，提高干部职工福利待遇的有效途径。　　

（二）目的和意义　　

1、落实科学发展观，推进“两型社会”建设，解放思想、破解难题，机制改革的新思路。　　

2、应对金融危机，面对新形式、新情况、新问题，增强园林发展后劲，弥补自有经济不足的必然举措。　　

3、作为独立园林绿化企业，顺应市场规律，抢占新兴市场份额的刚性需求。　　

4、培育优质苗木、缩短生长周期、降低生产成本，供应热带植物、扩大植物租恁份额的必然选择。　　

5、合理、安全、规范使用园林绿化事业经费的有益尝试。　　

二、项目环境分析　　

（一）海南的绿化政策环境。海南省20##年7月25日出台了琼府办[2008]101号文，“计划用三至五年建设沿海防护林带和退塘还林造林”，海南省大力鼓励造林、育林。　　

（二）海南的气候条件。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里长夏无冬，年平均气温22~26℃，最冷的一、二月份温度仍达16℃—21℃，年光照为1750—2650小时，光照率为50%—60%，光温充足，光合潜力高，常风较大，热带风暴和台风频繁。海南入春早，升温快，日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，是我国繁育种子的理想基地。海南省雨量充沛，年平均降雨量为1639毫米，有明显的多雨季和少雨季。每年的5—10月份是多雨季，每年11月至翌年4月为少雨季。尽管，海南气候也有不利因素,但只要按照自然规律,趋利避害,合理调控,热带土地资源的优势就能发挥出来。　　

（三）海南的土壤条件。海南典型土壤为赤红壤（又称砖红壤性红壤）。赤红壤地区的生物气候特点是：气温较砖红壤地区低，年平均气温为21～22℃，＞10℃的积温在6500～8000℃之间，年降水量在1290～2000毫米之间，全年雨量分配比较均匀，干湿季节变化不很明显。　　

（四）海南的绿化市场环境。海南是一个旅游大省，对环境重视程度比较高，绿化市场环境比较好，绿化工程建设资金拨付及时，极少拖欠工程建设资金。海南二级以上园林绿化企业仅有二十几家，劳动力成本低廉，市场竞争明显低于xx市。另外，海南租地费用不高，相同情况下，每亩土地每年比xx周边租用便宜100～200元。　　

三、项目投资分析　　

假定租地200亩，租期十年，配备管理人员1名，聘用固定苗圃工人4名。　　

（一）投入成本分析　　

1、首期投入=树苗投入+配套投入 +租地费用　　

（1）苗木投入5000元/亩，合计5000元*200亩=100万　　

（2）配套投入：20万元（含管理间和配套设施）　　

（3）租地费用：200元/亩.年*200亩 =4万元/年　　

首期理论投入总计=100+20+4=124万元　　

首期实际投入总计=100+20+40=160万元　　

（土地10年租赁费用一次付清）　　

2、以后每年投入费用=管理人员工资+养护投入+苗圃工人工资 =50000元+100000元+15000元/人×4人=21万元（外购）　　

（二）收入分类分析　　

1、苗圃收入。第二年，苗圃里部分苗木可出圃，预计收入10万元，以后每年苗圃收入以20%的速度递增。（苗圃常态下年收入达到30万元）　　

2、绿化工程收入。预计绿化工程第一年合同收入200万元，工程纯利润率平均以20%预计，第一年工程收益预计40万元。预计工程承接总额每年以30%的速度递增。（年承接工程额常态下达到1000万元）　　

（三）收支效益分析　　

1、每年收益分析=苗圃收益+绿化工程收益-年投入成本　　

LN=100000（1+20%）N-2+2000000（1+30%）N-1×20%-210000　　

（苗圃收益从第2年开始计算）　　

2、N年累计收益分析=每年收益累计之和-初期总投入之和　　

PN=L1+L2+……+LN-1600000　　

L1=2000000（1+30%）1-1×20%-210000=19万元　　

L2=100000（1+20%）2-2+2000000（1+30%）2-1×20%-210000=41万元　　

L3=100000（1+20%）3-2+2000000（1+30%）3-1×20%-210000=58.6万元　　

L4=100000（1+20%）4-2+2000000（1+30%）4-1×20%-210000=81.28万元　　

P4=L1+L2+L3+L4-160=19+41+58.6+81.28-160=39.88万元　　

（收支标准均以静态计算的方法核定）　　

由以上计算式可以看出，到第四年末项目投资已收回所有投入成本，还盈利39.88万元。（苗圃剩余苗木价值未考虑在实际收益内）　　

四、辅业投资对策　　

针对海南地理地貌、气候特点和园林植物圃地管理规范，利用现有土地资源最大限度扩挖掘附加值，进行辅业的合理投入是在确保主业收入前提下的又一有效途径。　　

（一）套种经济作物　　

1、栽植橡胶树。橡胶树属战备资源，不愁销路，树干笔直，冠幅小，5年苗可以开始割胶，套种在部分园林植物圃地中是一种很好的选择。　　

2、栽植香蕉树。香蕉是热带果树，生长迅速，两年生，在海南每年可以收三季，当年挂果，当年收益。其滴灌系统，可以直接用于苗圃地所有植物灌溉。　　

3、栽植甘蔗。甘蔗种植是政府补贴作物，一年一季，一次购苗后无需持续投入，砍伐后的枝叶可直接做肥，收益很高。　　

（二）养殖业配套　　

1、生猪养殖。生猪规模养殖属国家补贴项目，海南气候可以四季养猪，病害少，成本较低，猪肉销往全国各地，猪粪可以用于建沼气池主料，腐熟的肥料可以直接用于苗圃植物施肥，降低植物种植成本。　　

2、鸡鹅养殖。海南气候鸡鹅成长迅速，有批发商上门收购，可以放养于圃地中，无污染喂养，提高鸡鹅品质，形成鸡鹅养殖产业链。　　

（三）花卉基地　　

继云南昆明后，海南已逐步发展成为全国第二个花卉生产基地。利用海南苗圃基地，开辟花卉生产基地也不失为一个优质投资资源。　　

五、项目投资风险　　

任何一个新项目投资均可能存在投资风险，风险愈大，机遇愈大。成立海南绿化分公司，并建立苗圃生产基地风险主要来自于以下几点。　　

（一）自然条件。海南每年均有热带风暴和台风侵袭，沿海地区和山林偏少地区，受到热带风暴和台风侵袭必然更大，因此在苗圃地的选择上要综合考虑。另外，在热带风暴和台风侵袭前要进行预防和采取必要的防护措施。　　

（二）地域环境。海南省是我国第二批批准成立的特区，对外开放较早，在经历了首次“房地产开发泡沫”后，近年经济发展迅猛。全国各地商家和企业凭借各自关系网和优势资源相继登陆海南，已经形成的行业优势不是立即可以打破。另外，海南和内地的园林绿化项目投资建设模式和内地不会完全一致，需要我们去适应、调整。　　

（三）植物培育。海南独特的热带海洋性气候条件，是植物繁殖“天然育种场”，但是在长江流域生长良好的植物在海南存活情况如何、在海南培育的植物回到长江流域能否较好生长，还需要专家论证和尝试。　　

（四）技术力量。海南离xx市1500公里左右，依靠xx市的管理和技术人员及时解决远在海南的苗圃建设和开拓绿化工程市场是行不通的。只有派出管理和技术人员赴海南驻点，或者在海南当地聘请技术人员进行管理。那么，海南分公司负责人的管理水平的高低直接决定海南投资成败。　　

六、项目投资建议　　

依据项目投资分析结果，以200亩为基数，建立一个互补的海南苗圃基地，注册成立海南绿化分公司，以苗圃基地来带动绿化施工，以辅业投资作为主业有益补充，保守估计，4年收回全部投资，实现收益，是完全可行的。但是，项目投资前需要进行更为深入的调研工作，合理选择土地租赁地点，聘请专业顾问，调配扎实管理和专业技术人员，科学选种，找准突破口，协调好海南省政府相关部门和不同社会挂系，将投资风险降到最低限度。

 

第二篇：申华平厂区建设项目可行性报告书可研

第1章 总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

申华平厂区

1.1.2项目建设地址

105国道西侧与潭东五路（原潭东三路）南侧十字交汇处

1.1.3项目建设性质

新建

1.1.4项目主要建设内容

主要建设内容包括：华平综合楼、厂区及给排水等配套设施。

1.1.5项目建设规模

包含华平综合楼地上共12层，高55.5米，厂房2层，总建筑面积18543.97平方米。其中综合楼13323.90平方米，厂房5220.07平方米。

1.1.6项目总投资及资金来源

项目总投资2532.04万元。其中工程费用2163.48万元，其他费用215.07万元，预备费118.93万元，建设期贷款利息34.56万元。 项目资金银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。

1.1.7项目建设期

建设期总12个月（2010.08-2011.07）

1.2项目承办单位概况

该项目由华平综合楼项目部承建，该部始终坚持“以质量求生存、以 －1－

创新求发展”的理念，严格执行“科学管理、技术创新、优质高效、服务周到”的质量方针，争创国内一流的管理水平。

1.3报告的编写依据及范围

1.3.1报告的编写依据

1、华平厂区可行性研究报告编制委托书；

2、现行的行业政策、规定、法律法规、设计标准；

3、华平厂区建设项目规划图

4、项目建设单位的建设设想与要求，项目建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域的社会经济、交通运输及自然条件等基础资料。

1.3.2报告研究的范围

1、项目区人口、社会经济调查；

2、项目建设的背景及必要性；

3、建设规模及工程方案；

4、场址选择；

5、环境保护；

6、节能减排；

7、劳动安全与消防；

8、项目实施进度；

9、项目投资估算及资金筹措；

10、项目财务评价

11、项目社会效益评价

1.3.3可行性研究报告编制原则

1、因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾发展。本着“适用、经济、够用、适度超前”的原则，确定建设规模。

2、项目建设节约用地，少占、不占耕地和农田。

3、根据实际情况，合理确定项目建设方案，符合征地拆迁安置的政策需求，在完善建筑功能的基础上，保证建筑的安全、适用、经济、美观。

4、方案设计要求建筑布局通透，分区明确，为用户提供多样化的选择。

5、执行国家颁布的相关法规、技术标准及相关各类规范，执行国家和地方有关节能、环保、消防的规定、标准和规范。

1.4项目提出理由和意义

赣州市位于江西南部，根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市理念。上世纪90年代特别是新世纪以来，随着铁路、高速公路的建设，新机场的搬迁，赣州日益成为赣粤闽湘边际地区的交通枢纽，成为珠三角北上、长三角南下、闽三角西进的大通道。在20xx年的国际金融危机中，历经五年磨剑的十大体系建设，大力贯彻落实省委常委、市政府对十大体系提出的“三个围绕，一个继续”（围绕转变经济发展方式、围绕优化发展环境、围绕提供政府效能，继续推进物质载体建设）和“三个形成”（形成载体、形成机制、形成环境）指示精神，围绕“保企业就是保发展”这一主题活动，携手企业化解危机。 －3－

赣州改革开放以来经济社会得到持续的发展，新世纪以来发展速度尤为明显。

1.5主要技术经济指标

项目范围：包括主体土建工程、安装工程（强、弱点，给排水，消防等）、景观绿化工程。

表1-1 主要技术经济指标汇总表

1.6主要研究结论

1、本项目选择符合城市总体规划要求，建设场地具有交通便捷、办公方便的优越性，项目具备良好的建设环境。

2、项目建成后，能极大的提高赣州市经济技术开发区的经济效益，从而为赣州市经济的发展做贡献，同时具有积极的社会效益。

3、本项目已做了大量的前期准备工作，项目建设无论是从办公服务功能、项目选址、配套设施、建设标准上，还是客观需求上，都是可行的。

总上所述，改项目符合国家政策和行业发展要求，从社会需要、技术要求和环境效益等方面均具有现实意义，项目建设条件具备，建设规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，建议尽快组织实施。

第2章 项目建设的背景及必要性

2.1项目建设的背景

赣州市位于江西南部，地处东经113°54′-116°38′，北纬24°29′-27°09′之间，处于中亚热带南缘，属于典型的亚热带湿润季风气候，森林覆盖率为74.2%。赣州东接福建三明和龙岩，南至西南临广东梅州、河源和韶关，西靠湖南郴州，北连江西吉安、抚州，处于东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。

赣州市是江西最大的行政区，下辖2区2市15个县，总面积3.94万平方千米，总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人（非农业人口36.19万人），人口自然增长率8.11‰。耕地面积29.29万公顷，有林地面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.25。 赣州市交通便利，区位优势明显。境内公路、铁路、水运和交通设施齐全，构成了立体化的交通网络。公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，目前已初步建成快速交通骨架网：赣粤高速、大广高速、蓉厦高速、赣韶高速、环城高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速公路等。已建成的京九铁路复线、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路，规划中时速350KM/h的昌赣客运专线、昆台高速铁路、赣深客运专线、鹰瑞铁路构成了全市四通八达的铁路网络。赣州 －6－

站现已开行至北京、苏州、泉州、南昌、龙岩、井冈山等地的始发列车，通达全国各大中城市。按4D级规划的赣州黄金机场现为江西第二大机场。 赣州黄金机场能满足波音757、空客A320等机型起降，目前已开通飞往北京、上海、广州、深圳、重庆、厦门、南昌 等地的航线，赣州还被列为中国首个支线航空发展试点城市，引进全国地级市首家航空公司基地。赣州水运与长江相连，可直通沿海各港口。

近些年，赣州市全面推进“对接长珠闽，建设新赣州”发展战略，进一步优化发展环境，提升发展水平，增强发展后劲，全市国民经济、社会事业快速发展，城市面貌发生巨大变化，正成为中部崛起的璀璨明珠。工业在国民经济中的主导地位已经凸显，农业的基础地位继续加强，传统服务业繁荣兴旺，旅游、通讯、房地产等新兴服务业迅速发展。城市化步伐加快，推进旧城改造，拓展中心城区规模。

20xx年全市主要经济指标均位居江西省第二位，其中国民生产总值（GDP）达940亿元，比上年增长12.8%； 财政总收入达到111亿元，地方财政收入达到68.09亿元，同比分别增长11.1%、22.8%； 全市财政支出突破200亿元，达到208.24亿元，增长32.5％。社会消费品零售总额316亿元，增长18.5％。全年实际利用外资8.80亿美元，增长6.02%，占全省总量的22%。实际引进内资230.75亿元，增长10.25%。城镇居民人均可支配收入12900元，增9.0％，农民人均纯收入3870元，增长8.4％。规 －7－

模以上工业完成增加值达233.15亿元，同比增长22.3%。至20xx年12月末，全市金融机构本外币各项存款余额1129.46亿元，比年初增加242.55亿元，同比多增85.91亿元，增速为27.35%；各项贷款余额为637.51亿元，比年初增加211.07亿元，同比多增117.63亿元，增速为49.50%。

赣州经济技术开发区位于赣州市中心城区的西南部，于20xx年3月21日经国务院批准为国家级开发区，现辖4个镇1个街道办事处，辖区总面积219平方公里，常住人口26万。区内设有国家级赣州出口加工区、赣州香港工业园、赣州综合物流园区、国家钨和稀土新材料科技兴贸创新基地、江西省钨和稀土产业基地、台资企业转移承接基地。

2.2项目建设的必要性

2.2.1适应新时代发展的需要

根据江西省域未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位，与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念，将赣州市建成赣粤闽湘四省通衢的区域性现代中心城市。其凝聚力和辐射力极大增强，非常适合创业和居住；产业集聚，结构优化；文化内涵丰富，交通便捷，功能完善；生态环境优美；自然、人力资源丰富。为抓住这个大好时机，提升自身竞争力，更好的服务于社会，促进社会经济发展，同时提高企业自身效益。

第3章 建设规模

3.1建设规模

3.1.1测算依据及建设规模的确定

本项目综合楼作为管理及工作人员办公场所，厂房作为生产及仓储场所，其用房规模主要根据使用单位的实际工作需要来确定，并兼顾企业的长远发展规划目标。

用房包括：办公用房、公共服务用房、设备用房、生产及仓储用房和附属用房。各类用房的内容如下：

办公用房，包括一般工作人员用办公室和领导人员办公室。

公共服务用房，包括会议室、接待室、卫生间、警卫用房、公寓等。

设备用房，包括电梯机房、变配电房等。

生产及仓促用房，包括厂房、仓库等。

附属用房，包括汽车库、人防设施、消防设施等。

根据有关规定，汽车停车设施应包括地面停车场和地下车库。应注意节约用地，建设应充分考虑社会停车需要，充分利用地下室。项目的建设低点应选择在交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源的低点，所需建设用地面积应根据当地城市规划确定的建筑容积率进行核算，绿化应符合当地城市有关基地绿化面积指标的规定。

根据以上及有关规定，并按照使用单位的实际使用需要，拟建综合楼的拟定总建筑面积约为13323.90平方米，厂房总面积约为5220.07平方米。

3.1.2建设规模方案必选

建议项目建设单位采用公开招标方式，选择不少于三家设计单位为项目建设各做1个建筑设计方案进行必选。

本可研报告技术方案可作为各设计单位制定设计方案的控制性条件，允许结合项目实际情况进行调整。然后聘请有关方面的专家、领导、部门对多个方案进行必选。经对各设计方案的技术及经济指标进行综合比较，最终确定最佳设计方案为项目的实施方案。

3.1.3推荐建设方案

建设理念：

1、设计理念先进，具有一定的标志性，建筑风格能将现代和环保理念融为一体。

2、功能设置、设备配备应满足单位办公、客户服务的需要，并具备一定的前瞻性。

3、建筑装饰应遵循简朴庄重、经济适用原则，兼顾美观和地方特色。一般办公用房等应采用中等装修，主要入口、电梯间、重要会议室等可采用中高级装修。

工程功能：

项目建设将华平综合楼进行合理的功能分区，极大的满足华平综 －10－

合楼的办公条件，实现集中办公、统一管理，流水作业的“一条龙”管理，为客户提供满意的服务。

本项目应结合基地地形地势，并结合当地历史文化特征及都市现代发展理念，在空间布局、相关建筑群体结合，以及建筑结构、配套设施、绿化布置等方面，即打造建筑平面布置紧凑，又是一个高低错落，丰富空间效果，形成舒展优雅的建筑造型。

第4章 场址选择

4.1场址现状

4.1.1场址地点

根据赣州市国土资源局与申华平签订的土地出让成交确认书：拟建的申华平厂区位于赣州市经济技术开发区，为国有储备土地，具体位于105国道西侧与潭东五路（原潭东三路）南侧十字交汇处，目前已完成征地拆迁工作。

4.1.2场址土地权属及占地面积

该地块是通过公开挂牌出让活动取得的国有土地使用权，权属无争议。

申华平厂区建设用地面积13973.73平方米，拟建华平综合楼及厂房基地面积3867.90平方米。

4.2场址基本条件

4.2.1地形地貌

赣州市经济技术开发区属于低丘陵地带。本项目位于潭东镇潭东五路（原潭东三路）南侧与105国道西侧的十字交汇处。经人工整平后地势平坦。

4.2.2工程地质条件

4.2.3水文地质条件

4.2.4周边建筑物与环境条件

项目建设场地位于50米宽105国道旁，交通便捷，环境适宜，布局公共服务设施的各项条件较好。

4.2.5交通条件

新建的申华平厂区紧挨50米宽105国道，建筑材料运输十分方便。

4.2.6社会环境条件

申华平厂区的建设对促进该地区的经济发展和创造就业岗位有积极意义，同时能够带动周边服务行业的发展，群众对此深信不疑，在项目前期工作特别是征地拆迁工作中得到了当地群众的大力支持。

4.2.7公共设施条件

项目场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，公共设施较为完备。

4.2.8征地拆迁条件

项目用地位于赣州市经济技术开发区，土地出让时已由政府完成征地拆迁工作，目前地块内不存在拆迁安置情况，也无任何建筑物，当地群众对申华平厂区的建设十分支持，不存在阻碍施工的因素。

4.2.9施工条件

本项目土建所需材料全部由华平综合楼项目部自行采购。所需的砂、石、水泥由本地生产供应，钢材由当地钢材市场购入。赣州 －13－

市有大型的建材市场，建筑材料在本地区均有相应的厂家供给。本项目所需建材主要采用公路运输，且运距较短，项目所在地路网发达，完全可以满足本项目建设期间材料运输要求。

项目施工将进行公开招标，赣州市区域内具备建筑施工一级以上资质的企业有数十家，因此具备择优选取施工单位的条件。

综上所述，拟建项目场地地理布局合理，交通便利，水文地质条件优良，公共设施齐全，施工条件具备。地块特征完全满足使用单位建设厂区的条件。

第5章 建筑工程技术方案

5.1设计依据与原则

5.1.1设计依据

1、华平综合楼和厂房建设项目的可行性研究委托书；

2、赣州市规划部门提供的用地规划许可；

3、设计规范、标准：

《房屋建筑制图统一标准》GB/T50001-2001

《建筑制图标准》GB/T50104-2001

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005

《民用建筑设计规范》GB50352-2005

《办公建筑设计规范》JGJ67-2006

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《混凝土设计规范》GB50010-2002

《建设结构荷载设计规范》GB50009-2001

《城市规划基本术语标准》GB/T50280-98

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005

《民用建筑热土设计规范》GB50176-93

5.1.2设计原则

1、本项目的建设应符合赣州市经济技术开发区规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。

2、本项目建设应坚持后勤服务社会化的改革方向，充分利用社会服务设施。公共服务和附属设施，应统一规划、集中管理、共同使用。

3、本项目的建设应满足使用单位对建筑功能、整体建筑效果等的要求。

4、本项目建设应从严执行国家有关建筑设计的标准、规范的规定。

5.2功能划分与总体布置

5.2.1功能划分

为满足使用单位的功能要求，做到分区合理、流线通畅，方便来访人员咨询、办事，又便于企业内部沟通管理。

华平综合楼及厂房布置应按照基地地块特征和周边道路布局、沿基地地形顺势布置，力求做到与周边环境相协调，建筑物座向尽 －15－

量采用南北相布置，以利于建筑物市内通风采光，节约能源。 根据企业自身内部管理和对外贸易及交流的功能要求，申华平厂区分为办公用房及公共服务用房（办公室、会议室、接待室、卫生间、警卫用房、公寓）、设备用房（电梯机房、变配电房）、生产及仓储用房和附属用房（汽车库、人防设施、消防设施等）。

5.2.2项目总体布置

1、总平面布置

2、平面设计

3、立面设计

4、坡面设计

5、垂直交通设计

建筑单体根据不同功能特点和办公人员人数、外来办事人员人数的估算，运用楼梯及电梯组织人流、物流。大楼设电梯二部（一部客梯，另一部客梯兼消防电梯），电梯设置在建筑物右侧靠产品展示厅，电梯出口设置在首层。

6、无障碍设计

7、各层平面功能布置

一层为产品展示厅，接待室，大堂，值班室，消防控制室等； 二至三层为贸易部，销售部；

四至七层为办公；

八至十一层为公寓；

十二层屋面为办公；

各层均设置公共卫生间、电梯出入口、紧急疏散楼梯和共用消防前室等。

5.2.3结构方案设计

1、工程设计采用的规程规范

《建筑结构荷载规范》GB27009-2001

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《建筑抗震设计规范》GB50011-2008

《建筑地基基础规范》GB50007-2002

2、自然条件

风荷载：基本风压Wo=

基本雪压：

建设场地类为Ⅱ类，场地地质稳定，适宜进行本项目的建设。

3、结构选型

A、基础选型

本工程基础拟采用桩基础，地下车库底板采用梁板式底板，地基基础设计等级为乙级，本工程桩基拟采用机械钻孔灌注桩。

B、抗侧力体系

本工程地上12层，地下1层。采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，建筑结构安全等级为二级，设计结构合理使用年限为50年。

结构抗震设防烈度为7度，抗震设防类别为乙类框架，剪力墙的抗震等级为三级。

C、楼盖体系

地下车库顶板及地上楼盖采用主次梁楼盖体系。

D、沉降缝

5.2.4主要建筑材料和强度等级

1、混凝土

构建混凝土强度等级见下表：

2、钢材：

钢筋：直径≤Φ8,HPB235钢，

Φ10直径≤Φ25,HRB335钢，

型钢、钢板等：Q235B钢。

3、焊条：

HPB235钢筋，Q235B钢焊条：E43系列；

HRB335刚劲焊条：E50系列；

4、砌块和砂浆：加气混凝土砌块，容重不大于11.8KN/m3,强度等级不小于MU7.5,砂浆强度等级不小于M5.0。

5.2.5辅助工程

辅助工程包括停车场、公测、绿地及景观等。

厂区内部绿化系统主要为开放绿地以及道路行道树，建筑周边零散用地绿化设计进行植物的选择及搭配时充分考虑各种自然芳香的特色及融合，形成点、线面结合，草坪、灌木、乔木相间的绿化系统。使来办事人员能更真实深切地体会到安详的、欢乐地、亲切的气息。

3、停车场设计

地面停车场

在综合楼与厂方间的空地上用草坪砖铺设既满足车辆停放要求又能起到美化、绿化环境的效果。

地下停车场

在地下一层满足大楼设备用房的基础上，考虑尽可能多的布置地下停车位和地下车道，节省地上停车场空地面积，达到节约宝贵的土地资源、提高土地利用率的目的。

第6章 环境影响评价

6.1采用环境保护保护标准

《环境空气质量标准》GB3095-1996

《污水综合排放标准》GB8978-1996

《大气污染物综合排放标准》GB1629-1996

《城市区域环境噪声标准》GB3096-93

6.2主要防护措施

6.2.1主要污染

项目建设期间的主要污染：

1、噪声污染：主要是施工机械设备运行时发出的噪声，主要是夜间施工对周边居民产生一定的影响。

2、建筑垃圾：施工时产生的建材废弃物，对手边环境可能造成一定的影响。

3、粉尘：土石方施工时可能产生少量的粉尘，对周边环境可能造成一定的影响。

项目运营期间的主要污染：

1、生活污废水：本项目运营期间主要污染是生活污废水。根据 －20－

环保要求，生活污水先进入化粪池处理，而后排入区内污水管网。

2、生活固体垃圾及办公废纸等杂物：公寓生活及生产办公产生的生活固体垃圾由大楼卫生员负责分类收集，或回收，或交垃圾中转站处理。

6.2.2环境保护防治措施

项目建设过程中的环境保护

项目建设时应根据环保有关规定要求，结合项目所在地地理因素，制定相应的环保措施，以防止或减轻粉尘、噪声、建筑垃圾等对周围环境的污染和危害。项目竣工后，应立即修复在建设过程中受到破坏的环境。

项目运营时的环境保护

1、污废水治理措施

本项目废水主要为办公、生活产生的生活污废水，生活污废水通过化粪池处理后排入城市污水管网，污废水应与雨水分流。

2、固体废弃物的防治措施

固体废弃物包括各种生活办公垃圾，首先应尽量不用一次性餐盒、塑料袋等垃圾，产生的生活垃圾由卫生保洁人员随时进行分类清理，回收利用或由环卫部门清运。

3、在本项目建筑间的空地上拟建设绿地，改善周边空气的质量，营造舒适的办公环境。

本项目为营造以个优美、轻松的办公环境，在建筑物周边进行绿化设计，用以美化环境和净化空气。

本项目华平综合楼及厂房设有专职的环卫打扫人员，负责综合楼及厂房的环境保护和垃圾处理的实施和监督工作。

6.3对周边环境的影响

1、拟建项目的建设不会造成地下水位下降、地面沉降等地质、水文影响。

2、拟建项目位于经济技术开发区内，不存在森林和植被破坏影响野生动植物生存和繁殖的问题。

3、拟建项目周边无自然保护区、风景旅游区，故不存在对自然景观的影响。

4、拟建项目不会污染突然，也不会造成水源枯竭等问题。

6.4环保设施和投资

在华平综合楼及厂房建设的同时，必须考虑生活污废水的处理和排放措施。要充分考虑大楼办公人员，来访人员密集的特点，满足设计要求，并做好与经济技术开发区排水管道的衔接工程。

第7章 节能减排

7.1我国节能现状

能源短缺已成为当今世界的重大问题之一，各国对能源问题都给予了极大的关注，合理利用能源，降低能耗被列为经济发展的重大课题。我国目前能源的利用水平远低于发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能潜力很大。

企业的节能是一项系统工程，首先应该从增强员工的节能意识入手，强化科学管理，建立健全能耗管理体制，对现有工艺和设备 －22－

实施节能技术改造，推广新工艺、新技术、新设备，提高自主创新能力，系统节能，技术节能和管理节能并举，进而提高能源利用率，促进节能工作向纵深发展。

7.2相关规范规定

《关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见》（建设部建科[2007]245号文件）

《民用建筑热工设计规范》GB50176-93

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《外墙外保温工程技术规范》JGJ144—2004

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003

现行的其他相关法律法规及规范规程

7.3节能措施

本项目的主要能源消耗是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度的节约能源的目的。

1、项目的设计和建设中，根据相关节能法规，采用节能型新技术、新工艺、新材料，建筑外墙进行外保温，屋面采用保温隔热，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。

2、综合楼及厂房的朝向应尽量采用南向，即能保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度，同时还可以避免盛夏灼热的阳光射入室内。

3、门为木质夹层门，窗户采用喷钢中空和真空玻璃窗，以达到 －23－

节能的效果。

4、室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声光控装置，以节约电能。

5、选用国家规定的节能设备。

6、定期对各类设备、管道、器具等进行检修维护，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。

7、落实国家关于公共建筑节能的工作制度：要求工作人员尽量少用空调等耗能设备，建立节能监督制度，坚决做到白天办公布开灯，气温50C以上、300C以下不开空调，夏季空调运行温度设置在260C以上，以节约能源。

7.4节水措施

1、增强办公、生产人员及来访人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断增强人员的节水意识。

2、推广节水型设备。包括节水龙头、节水大便冲洗器、节水淋浴器和其他节水设备。

3、采取措施减少剩余水压。可以采取分区供水、设置减压阀、减压孔板、节流塞等措施减少剩余水压，起到节水作用。

4、提高管道材料、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。

“坚持开发与节约并举，把节约放在首位》，不仅能取得显著的经济效益，还能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，更能减少污水排放量，保护环境，取得较好的经济效益、社会效益和环境效益。

第8章 劳动安全卫生与消防

8.1劳动安全卫生

8.1.1劳动安全卫生影响因素及危害程度

1、《根据建筑工程安全生产达标及考核标准使用手册》的相关规定，在项目建设中的职业危害主要为影响施工的安全因素。如施工方法不当、操作流程不当、未按规定穿戴安全设备进场施工等。

2、项目在建设和运营过程中无产生高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声的隐患，对操作者、受服务人员不存在健康影响的问题。

3、有害物质主要是生活污废水，要求收集池做到封闭。无需其他防护方案及安全检测设施。

8.1.2安全卫生措施

安全卫生是本项目项目管理不可或缺的重要部分，在项目建设时应高度重视，消除不安全因素对人体健康的危害，对建设期的建设人员及建成后的使用人员一个安全、洁净的工作环境。为达到安全卫生的目的，本项目采取的安全卫生措施主要如下：

1、按照国家规定和各类安全标准和设计规范，根据综合楼及厂房的工作特点，项目中的办公设备选型及安装、电气安装和危险设施建设均应符合安全规定及标准，确保使用安全。

2、对可能发生的触电、火灾等事故应加强防范措施，所有电气设施的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求。

3、定期检查、检验安全卫生措施的实施效果，建立安全卫生档 －25－

案。定期对职工进行身体健康检查。

4、严格执行卫生消毒制度。定期喷洒药剂进行消毒。

5、各功能区设有流动水洗手设备。流动水活动开关采用感应式既能节水，又环保卫生。

6、建筑物内应定时通风换气，必要时进行空气消毒。

7、地面应及时清扫。

8.1.3劳动安全与职业卫生机构

项目建设期间，建设单位组织成立项目建设安全领导小组，由业主、施工方、监理方分别派员参加，并有专职的安全监督管理员，负责项目建设全过程的安全管理，对施工过程中的突发安全事故应有安全预案。

施工现场派驻日常质量、安全监测检验人员，负责项目建设期间工程质量的监督，确保项目安全高质量的建成。

项目运营期间，应建立日常的安全卫生管理制度，还应制定服务快捷的应急服务机制。

8.2消防

遵循“预防为主，防治结合”的消防工作方针，针对高层建筑发生火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全适用、技术先进、经济合理。

8.2.1设计依据

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005版） －26－

《建筑防排烟技术规程》DGJ08-88-2006

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

8.2.2消防总体设计

本工程为一类高层建筑，大楼地上部分每层设一个防火分区，办公及公共区按规范要求均设计自动喷水灭火系统，楼上人员通过两侧的楼梯疏散，甲级防火门设在电梯与防烟疏散楼梯共用前室处。主要疏散路线的地面或靠近地面的墙面上设置发光疏散指示标志。根据《高层民用建筑设计防火规范》中规定，本大楼防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室自然排烟条件良好，为安全考虑，可设置独立的机械加压送风防烟设施。

在地下层设消防总控制室，内设火灾报警控制器，消防设备联动控制柜，火灾事故广播通讯柜。在建筑物各层设火灾探测器、声光报警器及手动报警按钮等设备。扬声器置于楼内的公共场所，在楼内主要出口处均应设置消防电话插座孔。火灾自动报警系统的接地与建筑物防雷接地共用，接地电阻实测不能大于1欧姆，消防控制室的供电为双回路电源，消防控制设备自带备用直流电源。

9.2.3室内消火栓

1、消防用水量：

根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版），室内消火栓用水定额为40L/S，火灾延续时间按3H计，火灾次数为一次，则一次灭火用水量为432m3，消防水池设计容量为 －27－

450m3。

2、消防系统：

室内消火栓管网系统独立设置，管道布置成环状，并设置独立的水源。系统才用常高压消防，能保证最不利点消火栓和自动喷水灭火设备等的水量和水压，楼顶不设消防水箱。

3、地下室设二个防火分区，地下室设自动喷水灭火系统。

在地下消防泵房内设有智能型消火栓加压泵2台，1用1备。室内消火栓管道成环状布置，消火栓艰巨不大于30米，且保证两股充实水柱同时达到室内任一点。在每层均设有带消防卷盘的消火栓。每个消火栓均设有启泵按钮。消火栓系统设水泵接合器两套。

本项目建筑火灾危险等级为中危险级：Ⅱ级。自动喷水强度为8L/min·m2,持续喷水时间为1h，最不利点喷洒水头工作压力为0.1MPa.均采用680C闭式喷头。自动喷水灭火系统采用一个供水分区。地下室设智能型喷淋泵3台，2用1备。湿式系统与预作用系统共用一套消防泵，泵后分别接各自系统的报警阀。每层均设有水流指示器，在喷淋李冠的顶端设自动跑气阀。自动喷水魅惑系统水泵接合器两套。采用智能型二总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾自动报警联动控制系统采用集中—区域报警控制形式。火灾自动报警控制器的值班室设置直通电话。

地下室的消防泵房每套系统均设有DN80的放水阀门和巡检回流管。消防泵房内设有集水坑。集水坑内设有1台液位控制的潜污 －28－

泵，其有效容积按5min流量设计。消防泵房内的消防泵均由吸水主管上吸水，吸水管的流速控制在1.0-1.2m/s,水泵出水管的控制流速在1.5-2.0m/s.

消防水池贮存室内消防用水量3小时，自动喷水灭火系统用水量1小时，考虑DN200进水管连续补水3小时，水池中共贮存消防水量450m3。

8.2.4灭火器及喷淋

根据《建筑灭火器配置设计规范》，在必要部位设置磷酸铵盐干粉灭火器。

建筑各层廊道、各办公单元、会议室等按照《高层民用建筑设计防火规范》的要求安装喷淋设施，喷淋管道单独设置。

8.2.5室外消火栓

根据《高层民用建筑设计防火规范》，本工程室外消防用水量30L/s，室外消火栓给水管网与生活给水管网分开铺设，室外消防管网布置成环状，按规范环网上适当位置设室外消火栓，消火栓之间的最大距离不能超过120米。

5.2.6其他消防措施和设施方案

其他如建筑物间距、建筑物内部道路畅达、宽度及安全出口数量、消防车道净空等都应符合《高层民用建筑设计防火规范》的要求及遵循当地消防部门的指示。

第9章 项目实施进度

9.1项目建设期

本项目建设工期为12个月。

9.2施工进度计划

本项目施工计划如下：

项目资金申请及可研批复： 20xx年8月； 初步设计及批复阶段： 20xx年9月； 施工图设计及审查等阶段：

项目招投标阶段：

项目土建施工阶段：

设备采购、安装阶段：

项目调试：

项目预验收：

详见下表：

20xx年10月； 20xx年10月； 20xx年10月～20xx年5月； 20xx年5月～20xx年6月； 20xx年7月； 20xx年7月； －30－

项目实施进度计划表

第10章 投资估算与资金筹措

10.1 投资估算范围

申华平厂区工程可行性研究报告投资估算包括：华平综合楼、华平厂房、总图三大部分；包含建筑、设备、安装三个专业。

申华平厂区工程可行性研究报告估算总投资2532.04万元。其中工程费用2163.48万元，其他费用215.07万元，预备费118.93万元，建设期贷款利息34.56万元。

10.2 编制依据

1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

2）《投资项目可行性研究指南》（试用版）

3）《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》20xx年；

4）《江西省市政工程消耗量定额及统一基价表》20xx年；

5）《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》20xx年；

6）《江西省装饰工程消耗量定额及统一基价表》20xx年；

7）《江西省建设工程计价方法》

8）本项目设计图纸

9）当地类似工程造价资料

10）建设单位提供的其他资料

10.3 投资估算

1）本项目总用地面积13973.73m2。总建筑面积18543.97 m2，其中：华平综合楼13323.90 m2，华平厂房5220.07 m2。总基底面积3867.90 m2,容积率1.32，建筑密度27.68%，绿化率46.11%，停车位 －32－

50个。

2）建筑工程费、安装费

本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地同期同结构建筑单位工程评价造价，经调查测算，并查阅赣州市当地建设行政主管部门公布的相关造价数据指标，得出本工程的相关平均造价。

3）工程建设其他费

（1）本项目使用的土地已为建设单位所有，本工程相应的土地使用费按0.00计取；

（2）建设单位管理费，按财政部“关于《基本建设财务管理规定》的通知”（财建[2002]394号文件），按项目总投资1.2%计取；

（3）报建规费按赣州市人民政府办公厅“关于调整赣州市中心城区房屋建设和市政工程报建综合收费项目及标准的通知”（赣市府办字[2007]60号文）一半记取。包含市政公用设施配套费、防空地下室异地建设费、施工噪声排污费、建筑工程质量监督费、墙体材料专项基金、新建建筑物防雷装置验收费、白蚁防治费、散装水泥专程基金；

（4）可行性研究费按《项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号文件）计取；环境影响咨询费按国家计委、国家环保总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》精神计取；勘察设计费《工程勘察设计收费管理规定》（计价格字[2002]10号文件）的相关规定，参考市场行情计取；

（5）施工图审查费按目前市场执行标准计取；

（6）建设监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号文件）的相关规定计取；

（7）工程招标代理费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号文），综合考虑累进制方法计算；

4）预备费

预备费由基本预备费和涨价预备费两部分组成。基本预备费按工程费用、工程建设其他费用之和的5%计算；涨价预备费按国家发改委投资[1999]1340号文规定，投资价格指数为0，本工程不计涨价预备。

5）贷款利息

银行中长期3~5年（含5年）贷款利率按5.76%计。

10.4 投资估算总表

投资估算见表表10-1。

10.5 资金筹措

本项目建设共需资金2532.04万元，资金来源分企业自筹、国债资金、银行贷款两部分。其中银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。

10 财务评估

第11章 财务评价

11.1 评估依据及方法

本项目经济评价是按照国家计委制定的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行编制的。

根据《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》的规定，经济评价分为财务评价和国民经济评价。本工程产生的效益除一部分可以定量分析外，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益。根据本项目的特点，仅对本项目进行财务评价。

11.2 财务评价

财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从项目财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。

11.2.1 资金筹措

本项目建设共需资金2532.04万元，资金来源分企业自筹、国债资金、银行贷款两部分。其中银行贷款1200万元，企业自筹1332.04万元。

企业自筹资金1332.04万元，占项目总投资的52.61%，其中1296.48万元用于建设投资，35.56万元用于偿还建设期贷款利息。

银行长期贷款1200.00万元，占项目总投资的47.39％，全部用于建设投资，贷款年利率为5.76％

11.2.2 收入预测

本工程建成后，办公楼和厂房主要用于出租。根据赣州市办公楼 －38－

10 财务评估

及厂房出租行情，结合工程所在地理区位，本工程租金拟定为：厂房一层为20元/(m2·月)，厂房二层为15元/(m2·月)，办公楼为22元/(m2·月)，工程建成后年收入为461.37万元。

11.2.3 成本费用预测

1）固定成本

（1）固定资产折旧费：本项目固定资产折旧按直线法折旧，折旧年限30年，回收残值按固定资产的10％计，年折旧费为75.96万元，固定资产残值为253.20万元。

（2）修理费：按平均折旧的8%计，年修理费为6.08万元。

2）变动成本

（1）直接成本

直接成本由水费、电费、工资福利组成，其中年水费为1.11万元，年电费为1.34万元，年工资福利为9.0万元。

（2）管理费用

本项目实施后的管理费包括项目正常运作管理所需的公司经费、工会经费、职工教育培训经费、保险费、交际应酬费等，按年销售收入的4.0%计取。

（3）按年销售收入的2.5%计取。

（4）变动成本

变动成本=直接成本+管理费用+销售费用，历年变动成本详见附表3：损益总表。

11.2.4 营业税金预测

10 财务评估

各项收入均缴纳营业税及附加税，项目销售税及附加为营业税、教育费附加费、城市建设维护税。按营业税5%，教育费附加费率3%，城市建设维护税率7%，综合税率5.5%，得历年税金详见附表3：损益总表。

11.2.5 财务分析指标及结论

1）内部收益率（FIRR）=13.32%>IC=12%。

2）财务净现值（FNPV）当折现率i=10%时，FNPV=664.97万元>0。

3）静态投资回收期8.35年（含建设期1年）。

详见附表5：现金流量表

11.2.6 敏感性分析

由于本项目经济评价所采用的数据，大部分来自估算和预测，存在一定的不确定性。为了分析预测项目主要因素发生变化时对经济评价指标的影响，并确定其影响程度，需进行敏感性分析。

1）敏感因素

根据本项目的特点，本项目的主要敏感因素是租金、投资和经营成本。

2）分析方法

项目采用单因素的分析方法，分别考察以上因素提高10%和降低10%时对财务内部收益率和净现值的影响程度。

3）分析结果

对该项目进行所得税后全部投资进行敏感性分析，基本方案内部 －40－

10 财务评估

收益率13.32%，财务净现值664.97万元。其结果详见附表6：敏感性分析分析表。

④结论分析

从敏感性分析表中可以看出，内部收益率跟租金成正比例，而跟建设投资和经营成本成反比例。因此，当建设投资或经营成本提高时，要相应地提高收费标准以确保项目获得预期效益；反之也可以通过降低建设投资或经营成本来达到降低收费标准或提高经济效益的目的。

11.2.7 盈亏平衡分析

1）盈亏平衡点

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目对产量变化的适应能力。以生产能力利用率表示该项目的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为：

BEP=

2）结论分析

计算结果表明，该项目在达到设计能力的23.39%时，即出租面积为4337.56m2时企业可以保本。由此可以看出本工程抗风险能力较强。

11.3 结论 年固定总成本年收费?年可变总成本?年销售税金×100%=23.39%

从以上的财务评价可以看出，本工程租金拟定为：厂房一层为20元/(m2·月)，厂房二层为15元/(m2·月)，办公楼为22元/(m2·月)，该项目的各项经济指标均达到了本行业基准经济指标的要求。其 －41－

10 财务评估

内部收益率13.32%，高于银行贷款利率5.76%，也高于基准内部收益率12%，具备了一定的抗风险能力和偿还债务能力，从财务评价方面看，该项目是可行的。

本项目所产生的效益除一部分可以定量分析，其他往往表现为许多难以用货币量化的社会效益，如促进工业生产、发展服务业、改善居民生活条件、改善人民引水水质、提高文化水平、推动技术进步、促进社会劳动生产率等。本报告上面对本项目进行了财务评价，对国民经济评价只进行定性描述。

10 财务评估

第12章 研究结论与建议

12.1研究结论

申华平厂区（华平综合楼和厂房）项目总投资2532.04万元，建设期12个月。该项目的建设为企业用房工程建设，对加快赣州市经济技术开发区的建设，增加企业竞争力，增加企业效益有一定的作用。

综上所述，申华平厂区项目是可行的。

12.2建议

1、项目资金是项目建设的关键，应抓紧予以落实，确保项目能够如期顺利进行。

2、本项目的建设目的是为了促进赣州市经济技术开发区建设，提高企业自身市场竞争力，进而促进赣州市繁荣发展。建议相关部门大力支持该项目的建设，为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使尽快进程发挥效益。

3、该项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理，减少施工对环境的影响。

4、该项目地处赣州市经济技术开发区，在施工中确保安全的同时，应注意文明施工和环境保护，还应注意过往行人、车辆的安全。

5、切实加强项目建设的监督、检查和管理，做好项目质量、工期、成本、安全等控制，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益。

10 财务评估

附件、附图、附表