郫县房地产市场研究报告

一、郫县概况

（一）区位优势

郫县位于成都市西北部，为成都西部新城规划的城市组团之一。全县幅员面积437平方公里，辖14镇，常住人口80万，县城郫筒镇距成都市区12公里，是成都市西部新城的重要组成部分，以居住、高新技术产业、电子电器制造、特色休闲旅游、文化教育、生态保护为主。

（二）交通优势

郫县县内东西向的国道317线、成灌高速公路、沙西线、IT大道四条高等级公路和成灌快铁横贯全境，高新西区的密集路网将成都市区和郫县连为一体。已开通95、96、221、305、320、310、311、511、等11条成都市内公交线路，直达成都市区，尚有五条成都市内至我县的公交线路将陆续开通。

投资120亿元的成灌快铁全境呈“Y”字形布局，市县境内设置站点11个，其中犀浦站与成都市地铁2号线同站换乘。设计时速为120—200公里/小时的成灌快铁使郫县全面融入都市“15分钟快捷经济圈”，加快城市向西拓展的步伐，成为炙手可热的投资区域。

（三）资源优势

郫县位居都江堰自流灌溉区之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小时，土壤肥沃，气候温和，柏条河、徐堰河等八条大河并流穿境而过，自然资源丰富。地处都市近郊，基础设施配套完善。

（四）人居环境优势

郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。

二、郫县房地产开发概况

(一)总体情况

郫县拥有较强的区位优势、比较优势和后发优势，与成都市中心城区市县无缝连接。随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、置信等 品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从20##年的每亩60—150万元上涨至目前的每亩400—645万元，房地产开发量20##年为118万平米，20##年增至262万平米，商品房市场均价20##年为2700元/平方米，20##年升至3700元/平方米。20##年商品房市场均价达到4500元/平方米。

郫县地处城西，为成都市上风上水之地，其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。

（二）主要版块划分

按照现有发展比较良好的房地产市场划分，主要划分为如下几个较为成熟的三大组团：

（三）主要版块住宅情况

1.1犀浦板块住宅市场概况

因离成都市主城区最近，物业较成都主城区性价比高，又产品结构比较齐全，所以吸引了部分成都五城区尤其是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。但是近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多。

地铁二号线及成灌快速铁路开通以后，区域交通将更加便利。同时依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等著名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好。

片区内知名开发商有中铁集团、上海绿地集团等。

1.2犀浦板块项目物业形态

受置业客户类型的影响，犀浦板块目前物业形态丰富，高层、小高层各占比39%和36%，多层和别墅也有10%以上的供应。高层物业有以新里派克公馆为代表，小高层物业以成都后花园为代表。

1.3、犀浦板块产品客户群体分析

由于犀浦板块地理位置上的优势，一方面板块靠近金牛区，一方面又紧靠高新西区，由此带来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。总体上，在犀浦板块置业的主要有以下几类人群：

金牛区旧城改造后的拆迁户；犀浦镇本地旧城改造的拆迁户或改善性客户；高新西区工业用地的拆迁安置户；高新西区各大企业上班的上班族。

1.4、典型项目------新里派克公馆

项目位置：犀浦镇西芯大道北侧

开发商：绿地集团

总建面：约60万平米

容积率：1.88

总户数：约2000户

新里派克公馆虽然位于犀浦镇，但是位于犀浦最靠近成都市主城区的位置，是上海绿地集团继新里维多利亚公寓之后在成都开发的第二个项目。占地375亩，总建筑面积近60万平米，其中首批产品“叠拼别墅、花园洋房”总建筑面积达四万余平米，已经售罄，即将交房。08年为了对抗楼市低迷，曾推出精装电梯小户型和特价房源，效果较为明显。

2.1、郫筒板块住宅市场概况

郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里，是郫县新政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的置业需求。

2.2、郫筒板块项目物业形态

经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应。

2.3郫筒板块产品客户群体分析

由中原日常市场监测得知，在郫筒板块置业的客户基本上以郫筒镇及红光镇本地居民为主，老城镇相对成熟和完善的生活配套使得这部分人群就近置业；其次，阿坝州、都江堰等周边地区的客户能够占到23%的比例；成都市主城区的客户仅占7%。

2.4、典型项目-----龙湖弗莱明戈

项目位置：郫县蜀都新城高专路

开发商： 龙湖地产

总建面：13万平米

容积率：1.55

总户数：780（花园洋房）

龙湖弗莱明戈项目是龙湖集团在郫县蜀都新城倾力打造的西班牙风格的台地墅院洋房，用地为中信蜀都的首个开发用地。由5+1、7+1、8+1的手工洋房组成，一经推出即受市场热捧，为中信蜀都未来的发展开了一个好头。

3.1、红光板块住宅市场概况

板块地处川西平原腹心地带，距成都市区仅13公里，属郫县城市组团次中心，分为4个功能片区，即以工业为主、约5平方公里的红光研发产业片区；以教育为主、共3平方公里的西华大学片区；以及以商业和居住为主、总计为5平方公里的三观居住片区、红光居住片区。

作为高新西区的另外一个主要配套服务区，以及成都现代工业港的发展，板块房地产市场相对其他两个板块，正处于起步期。

目前，板块内的开发商以本地企业为主，较为知名的仅有正成地产。

3.2、红光板块项目物业形态

红光板块由于开发楼盘相对较少，所以物业类型也较为单调，目前板块内部仅有高层和小高层两种物业形态，各占21%和79%的比例；未来随着板块的日益开发，物业形态会有所丰富。

3.3、红光板块产品客户群体分析

因板块内有成都现代工业港，工业园区及相关产业的从业人员多选择就近购房；另外，西华大学工作的老师也多选择在本板块内置业；其他较少的本板块内旧城改造的拆迁安置户也是板块客户的一个来源。

3.4、典型项目-----中铁瑞城西郡英华

项目位置：郫县红光港华路（距成灌快铁仅600米）

开发商：成都中铁置业有限公司

总建面：10万平方米

容积率：1.13 

总户数：432

西郡英华项目占地270亩，分2期开发。目前开工建设的一期，占地115亩，是由联排别墅和墅质洋房（6+1观光电梯墅质洋房）组成的纯低密社区，面积区间120-320 ㎡。社区规划低密度、建筑风格考究、园艺景观布局独到、外围环境规划生态化、户型产品创新专利化、社区生活配套精心运筹、植入英式物业服务……处处倡导欧陆典雅生活，时时禀赋英式纯正的款待精髓。

（四）其它板块概况

1、总体情况

目前看来，短期内郫县房地产仍然以郫筒、犀浦为龙头，红光发展将加快。其他版块主要以三道堰镇、友爱镇的别墅群开发为主，发展势态良好，同时随着双铁经济和两带的打造势必将迎来郫县房地产的新纪元。

2、典型项目—今日田园

项目位置：郫县友爱镇农科村

开发商：成都市地建置业有限公司

总建面：236524平方米
容积率：0.62

总户数：623

农科村位于成都市郫县友爱镇，位居成都平原中部，东距成都市区20公里，西邻都江堰30公里，具有得天独厚的区位优势；成灌快铁、IT大道、成青快速通道、县道郫花公路贯通全境，具有方便快捷的交通优势；走马河、清水河夹域而过，土地肥沃，气候温和，绿树成荫，具有上风上水的生态优势；西汉大儒扬雄出生并安葬于此，具有底蕴深厚的文化优势

该项目占地1000余亩，产品类型以独栋为主，兼有双拼、联排，是成都目前在售的罕有的大盘纯别墅项目，户均占地约1亩，稀缺之上更显珍贵。

今日田园距离市区约16公里左右，道路众多，交通顺畅。今日田园小区园林景观自然、生态、大气、雅致，以再现田园风光为主题，来自都江堰的活水溪流在小区蜿蜒6公里，几乎每栋别墅均临水而居，几千株原生树木被完整地保留了下来，上10000株生态林木、果树掩映成林，树比房高、园比屋大在今日田原已是一种极普通的现象。更有约50亩的活水湖泊，犹如今日田园的明珠卧在原野上，共同构成了一幅绝美的田园风情。这在成都别墅景观的打造上独树一帜，自成风景。项目地处创建中的国家AAAA景区核心地带，周围几十平方公里区域均为花木苗圃，带给今日田园无以伦比的自然生态优势，居住大环境十分优良，田园风光秀美宜人。

目前已经通车直达和即将通车的道路共有5条，通过老成灌、西区大道、IT大道、成灌高速、成青旅游快速通道均可直达今日田园。

尤其是正在修建中的IT大道起于成都金沙车站原成黄路口，止于都江堰彭青路口，全长约26公里，目前路基工程已施工至友爱镇农科村，道路规划为30米，双向6车道，是成都市重点工程建设项目，预计今年9月底成都至友爱段即可全线通车，再加上成灌高速本地车已免费通行，五条大道、一个田园，如此优越的交通条件在成都近郊别墅项目中已无出其右，只需20余分钟即可实现城市与田园两种生活的自由切换。

三、郫县房地产未来发展趋势

（一）快铁房产

今年5月1日，成灌快铁开始试运行，全长72公里的线路，是四川乃至西部的第一条快速铁路。这条线路的开通，对郫县和都江堰的整个经济起到巨大的拉动作用，郫县的房地产市场也受益匪浅。

首先，成灌快铁的开通，让成灌板块从郊区变成了城区。成都城市化推进多年来，居住区早已由城市中心区域延伸至三环附近，随着快铁、地铁的修建，城市交通工具的改善，城市的规模在不断扩张。地铁2号线和成灌快铁的修建，以及成郫灌干道的贯通、国道317线老城管路的改造等交通变化，将使成都市区、国宾板块、高新西区、郫县等区域联系的更加紧密。成灌快铁的开通，极大的提升了郫县的区位价值，15分钟通达市区，让郫县在时空上从郊区的地理位置变成了成都的二环路。
　 第二，成灌快铁的开通，郫县的土地价值得到很大提升。过去几年几十万元/亩的地价，现在被拍到了每亩两三百万元。中信、龙湖、合景泰富、中铁、华侨凤凰、置信、绿地等品牌开发商纷纷在郫县拿地，可见快铁对这些开发商的吸引力。20##年末上海绿地以240万元/亩的价格拿到犀浦镇双柏村地块，书院街地块经过了37个回合的激战后，被中信地产以380万元/亩的价格收入囊中，郫县郫筒镇凉水村的2块地被置信分别以390万元/亩和410万元/亩的价格拿下。
　 第三，成灌快铁的开通，郫县的房地产价格翻倍上涨，关注的购房者增多。成灌快铁20##年11月动工，此后一年中房价飞涨。特别是快铁沿线站口的房地产价格几乎都上涨了三成，有的是翻倍上涨。郫县的远景预计是到20##年，成都到犀浦东站的客流密度为10.35万人/天，巨大的人流将给郫县带来商气和人气，也为郫县的房地产市场带来了潜在的客户。成灌快铁让购房者对郫县的实际距离和心理距离都有所缩小，置业者看到的是地段和周边环境，还有快铁带来的居住价值提升。购房者除了自住和投资外，还有很大一部分是二次置业的客户。

轨道交通作为现代化都市的交通命脉，不仅有效地缓解城市交通，同时更有力地带动区域经济的发展，并形成一种特殊的经济体系——“轨道经济”。

（二）沙西线生态旅游带

1、沙西线情况概述

始建于1998年的老沙西线，一直是成都西门出城主干道之一，是连接大件路、三环路和绕城高速路的一条重要交通动脉，但交通拥挤一直困扰着这个区域楼市的发展。20##年8月，沙西线改扩建工程正式实施，这条起于金府路止于郫县，时速60公里，全长65公里的沙西线第一次吸引了世人的眼球。20##年6月，郫县进行城市定位并进行房地产研讨会，到会的开发商一致认为并要求郫县政府把沙西线作为房产开发的支点和重点，以至于与温江等地抗衡，这标志着沙西线给开发商留下无限期待和憧憬。

2、沙西旅游环线明珠—唐昌

唐昌镇位于郫县西北部，自古以来钟灵毓秀，人才辈出，历史文化遗迹众多，是成都市23个历史文化名镇之一，现有市级文保单位2个，县级文保单位3个，被郫县县委、政府列为全县土地后备资源和旅游资源开发的重点区域。全镇幅员面积约49.1平方公里，辖17个行政村，6个居民社区。全镇总人口约5.3万人，其中城镇人口1.4万人，规划区3.75平方公里，其中城镇建成区1.5平方公里，有条件建设区面积4500亩。镇域内交通便捷，成灌高速公路、国道317线、沙西线、温郫彭快速通道纵贯全境，由沙西线至成都主城区只有半小时车程。

根据成都打造世界现代田园城市总体规划要求，结合唐昌国学遗风，公馆余韵，山水田园，绿色低碳四大资源优势，拟将唐昌古镇总体形象定位为“天府记忆之城”。全力将唐昌古镇打造成为历史文化厚重、建筑风格独特、产业支撑有力、经济效益明显的文化旅游休闲小镇和成都市现代田园城市示范线（沙西线）的重要支撑点。

作为成都到都江堰的主干道沙西线的交通枢纽，唐昌古镇幽美的人居环境，“以人为本”的居住理念，古迹园林成区，能吸引大量购房者的目光，更能保证投资者的经济效益。便捷的交通优势，将会迅速拉升整个区域的价值，房价还具有很大的升值空间。文化+旅游+房产的联动模式势必具有很好的投资发展前景。       

文化是唐昌古镇的精神象征，代表了唐昌古镇的形象，反映了唐昌古镇的品位；旅游对唐昌古镇的经济具有很强的拉动作用，同时还能有效促进产业的发展、提升唐昌古镇形象、品位和人气聚集；而地产则是唐昌古镇文化旅游开发建设的重要保证。

文化、旅游、地产等多元产业之间的有机嫁接，可以有效平衡唐昌古镇的近期投资和远期发展之间的关系，形成相互补充和支撑。

 

第二篇：20xx年国内房地产市场数据统计分析报告

20##年国内房地产市场数据统计分析报告

数据来源：国家统计局

 

报告摘要

在一线城市调控升级向二线城市蔓延及20##年较高基数背景下，20##年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。20##年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况

　　20##年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比20##年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

　　20##年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

　　20##年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

　　20##年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

　　二、商品房销售和待售情况

　　20##年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比20##年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比20##年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。

　　20##年，东部地区商品房销售面积63476万平方米，比上年增长19.3%，增速比1-11月份回落2.9个百分点；销售额49327亿元，增长28.4%，增速回落4.7个百分点。中部地区商品房销售面积35191万平方米，增长16.8%，增速回落5.4个百分点；销售额16524亿元，增长26.9%，增速回落4.9个百分点。西部地区商品房销售面积31883万平方米，增长14.1%，增速回落2.6个百分点；销售额15576亿元，增长19.6%，增速回落3个百分点。

　　20##年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比20##年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。

　　三、房地产开发企业到位资金情况

　　20##年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比20##年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。

20##-20##年全国开发企业资金来源占比

　　四、房地产开发景气指数

20##年12月，房地产开发景气指数为97.21，比上月提高0.83点。

附表