联系方式：182-1110-2808 智博睿

煤炭物流园区可行性研究报告

一、项目实施背景

内蒙古明华能源集团有限公司投资１０亿元培植的全封锁煤炭环保物流园区２０日建成投运，该园区也是平易近营企业打造的内蒙古西部地域最年夜的煤炭物流配送中心。

该项目位于包头市土默特右旗，于２００９年开工，由中国精工集团设计施工，首要建成５条万吨列铁路装车线和总面积５１万平方米的全钢结构封锁煤炭储运货场，年发运煤炭近期可达３０００万吨，远期将打破５０００万吨。

与此同时，该企业还将后续投资４亿元操作储运车间屋顶培植年发电能力２０兆瓦的太阳能发电站，估量该项目年内开工培植，２０１３年尾前建成投运，届时年发电可达３５００万度。

项目全数建成后，该企业可年实现产值６０亿元，上缴利税２．８亿元，该项目对于集约操作土地、加速内蒙古物流和光伏财富成长具有主要意义。

二、项目建设规模及主要内容

（一）项目建设规模

依据规划要求，本项目拟占地****㎡（约****亩），其中建构筑物占地面积为****㎡，总建筑面积为****㎡。主要建构筑物包括：生产厂房****座、仓库****座、综合楼****栋及其它配套设施。

项目预计总投资****万元，其中建设投资****万元（包括基础工程建设投资****万元和设备购置及安装投资****万元），流动资金

联系方式：182-1110-2808 智博睿 ****万元。项目建设资金来源全部自筹。

项目分二期建设，建设周期为****个月，自****年****月至****年****月。其中一期工程自****年****月至****年****月，二期工程自****年****月至****年****月。

（二）主要建设内容

项目整体上，分二期建设完成，具体建设内容为：

一期工程包括综合办公楼、实验楼、职工宿舍楼、一号生产厂房、原料库及公用配套设施，建筑面积为****平方米，建有生产线一条，一期工程进度为****年，自****年***月至****年****月；

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章 研究概述

第一节 研究背景与目标

第二节 研究的内容

第三节 研究方法

第四节 数据来源

第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

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第二章 煤炭物流园区项目总论

第一节 煤炭物流园区项目背景

一、煤炭物流园区项目名称

二、煤炭物流园区项目承办单位

三、煤炭物流园区项目主管部门

四、煤炭物流园区项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况

第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、煤炭物流园区项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、煤炭物流园区项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、煤炭物流园区项目财务和经济评论

十、煤炭物流园区项目综合评价结论

第三节 主要技术经济指标表

第四节 存在问题及建议

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第三章 煤炭物流园区项目投资环境分析

第一节 社会宏观环境分析

第二节 煤炭物流园区项目相关政策分析

一、国家政策

二、煤炭物流园区行业准入政策

三、煤炭物流园区行业技术政策

第三节 地方政策

第四章 煤炭物流园区项目背景和发展概况

第一节 煤炭物流园区项目提出的背景

一、国家及煤炭物流园区行业发展规划

二、煤炭物流园区项目发起人和发起缘由

第二节 煤炭物流园区项目发展概况

一、已进行的调查研究煤炭物流园区项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、煤炭物流园区项目建议书的编制、提出及审批过程

第三节 煤炭物流园区项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、煤炭物流园区项目建设的必要性

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四、煤炭物流园区项目建设的可行性

第四节 投资的必要性

第五章 煤炭物流园区行业竞争格局分析

第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略 二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

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六、品牌竞争策略

第六章 煤炭物流园区行业财务指标分析参考

第一节 煤炭物流园区行业产销状况分析

第二节 煤炭物流园区行业资产负债状况分析

第三节 煤炭物流园区行业资产运营状况分析

第四节 煤炭物流园区行业获利能力分析

第五节 煤炭物流园区行业成本费用分析

第七章 煤炭物流园区行业市场分析与建设规模

第一节 市场调查

一、拟建 煤炭物流园区项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 煤炭物流园区行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

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三、价格预测

第三节 煤炭物流园区行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 煤炭物流园区项目产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

第五节 煤炭物流园区项目产品销售收入预测

第八章 煤炭物流园区项目建设条件与选址方案

第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素

第三节 厂址选择

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一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 煤炭物流园区项目应用技术方案

第一节 煤炭物流园区项目组成

第二节 生产技术方案

一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布置方案

第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析

第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算

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第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第十章 煤炭物流园区项目环境保护与劳动安全

第一节 建设地区的环境现状

一、 煤炭物流园区项目的地理位置

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能

第二节 煤炭物流园区项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

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第三节 煤炭物流园区项目拟采用的环境保护标准

第四节 治理环境的方案

一、 煤炭物流园区项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、 煤炭物流园区项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、 煤炭物流园区项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化

第五节 环境监测制度的建议

第六节 环境保护投资估算

第七节 环境影响评论结论

第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员

第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

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第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算

第十二章 煤炭物流园区项目实施进度安排

第一节 煤炭物流园区项目实施的各阶段

一、建立 煤炭物流园区项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 煤炭物流园区项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 煤炭物流园区项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费

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六、其它应支付的费用

第十三章 投资估算与资金筹措

第一节 煤炭物流园区项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算

第二节 资金筹措

一、资金来源

二、 煤炭物流园区项目筹资方案

第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析

第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算

第二节 财务评价

第三节 国民经济评价

第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

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一、煤炭物流园区项目对国家政治和社会稳定的影响

二、煤炭物流园区项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、煤炭物流园区项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、煤炭物流园区项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、煤炭物流园区项目对合理利用自然资源的影响

六、煤炭物流园区项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 煤炭物流园区项目不确定性及风险分析

第一节 建设和开发风险

第二节 市场和运营风险

第三节 金融风险

第四节 政治风险

第五节 法律风险

第六节 环境风险

第七节 技术风险

第十六章 煤炭物流园区行业发展趋势分析

第一节 我国煤炭物流园区行业发展的主要问题及对策研究

一、我国煤炭物流园区行业发展的主要问题

二、促进煤炭物流园区行业发展的对策

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第二节 我国煤炭物流园区行业发展趋势分析

第三节 煤炭物流园区行业投资机会及发展战略分析

一、煤炭物流园区行业投资机会分析

二、煤炭物流园区行业总体发展战略分析

第四节 我国 煤炭物流园区行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、煤炭物流园区行业投资风险的规避及对策

第十七章 煤炭物流园区项目可行性研究结论与建议

第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国煤炭物流园区行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表

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第一节 资产负债表

第二节 投资受益分析表

第三节 损益表

第十九章 煤炭物流园区项目投资可行性报告附件

1 、煤炭物流园区项目位置图

2 、主要工艺技术流程图

3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、煤炭物流园区项目所需成果转让协议及成果鉴定

5 、煤炭物流园区项目总平面布置图

6 、主要土建工程的平面图

7 、主要技术经济指标摘要表

8 、煤炭物流园区项目投资概算表

9 、经济评价类基本报表与辅助报表

10 、现金流量表

11 、现金流量表

12 、损益表

13 、资金来源与运用表

14 、资产负债表

15 、财务外汇平衡表

16 、固定资产投资估算表

17 、流动资金估算表

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18 、投资计划与资金筹措表

19 、单位产品生产成本估算表

20 、固定资产折旧费估算表

21 、总成本费用估算表

22 、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

 

第二篇：综合物流园区可行性研究报告

泸州市泰黄综合物流园

（暂定名）

项目可行性报告

二〇##年四月

目    录

第一章  项目投资商概况

第二章  项目概况

第三章  项目分析

第四章  项目建设

第五章  项目总投资概算及财务分析

第六章  项目风险分析及控制风险措施

第一章  项目投资商概况

四川国荣实业投资集团源于蚕桑生产、收购、加工、经营以及绸缎等纺织品生产与经营，是省级农业产业化经营重点龙头企业。随着企业的发展，同时涉足房地产开发、矿业开采、水电开发、物流运输和融资担保等实业投资，注册资本1.65亿元。集团现有独资和控股公司7个，参股公司3个，公司资产逾12亿元，是一个跨行业、跨区域经营的成长性民营企业集团。公司拥有管理学硕士、经济师、会计师、工程师等高、中级管理人员35人组成的现代化管理团队，现有员工1300人。公司管理体系科学规范，拥有的生产设备500余台（套），产品质量一直处于全省领先水平，产品供不应求。拥有长期合作的经营商家和覆盖全国以及印度、欧美及东南亚的市场网络。集团公司拥有“生产自主经营出口专营权”，连续多年被中国农业银行四川省分行评为“四川省银企合作诚信单位”。荣获“农业产业化经营先进企业”、“乐山市明星企业”、地方纳税“A”级企业、“重合同、守信用企业”等称号。公司恪守“诚为本，和为贵，自强不息，做大做强”的经营理念，坚持“诚信经营，共谋发展”的经营方针，牢固树立“以质量求生存，以诚信求发展”的经营思路，力争把国荣实业做大做强，为创造和谐社会而努力，为国家经济建设和社会发展贡献力量。

第二章  项目概况

一、建设背景

在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。

泸州市全市人口505万，主城市人口约110万。是中国历史文化名城，是长江上游实施沿江轴线战略的重点发展城市之一，是四川对外开放的重要门户，是成渝经济区商贸物流中心，北邻重庆市，东接贵州省，南抵云南省，西连宜宾市、自贡市、内江市；长江自西向东横贯全区，沱江、永宁河、赤水河、濑溪河、龙溪河等构成区内主要的水系网。赤水河沿市区南侧和东南侧通过，向北汇入长江，是四川省重要的交通节点和港口城市。

泸州市资源丰富，仅矿产资源无烟煤储量约69亿吨，硫铁矿储量约32亿吨，煤层气储量约1000亿立方米，天然气储量约650亿立方。同时随着改革开放不断深入，泸州农业基础及机械、酿酒（全国唯一拥有两种名酒“泸州特曲老窖、郎酒”的城市）、医药、化工等工业支柱产业稳步发展；城乡建设、人居环境明显改善；餐饮娱乐、生态旅游等服务行业日益繁荣；环境保护、教科文卫等其他各项事业进一步提高。以“一横二纵五港区”的水运体系和“一环七射一横”的高速公路网，以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已初具规模。

按照泸州市委、市政府提出的“以港兴市”发展战略的要求，充分发挥区位独特、交通便捷、物流储备量大等优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。

目前，泸州港已经发展成为背靠四川、辐射滇黔、连接长三角、通江达海，以杂货和内外贸集装箱运输为主的区域综合物流主枢纽港。到20##年，初步形成港口城市的主体框架，全港货物吞吐量达到1716万吨，集装箱吞吐能力达到100万标箱以上，集装箱吞吐量达到80万标箱以上。

二、建设条件

泸州泰黄综合物流园紧邻泸州机械工业集中发展区和泸州国际集装箱码头，水运条件良好；距沿江高速公路约1.5公里，紧邻片区主干道泸合路，通过绕城高速与高坝化工园区相连，公路运输条件良好，区位交通优越。该物流园建成后是泸州市主要的滚装作业区以及重要的机械主导型物流园区。以实现服务于机械园区和酒业园区的原料及产品、周边散货的物流功能为主，兼城市配送功能。

三、建设规划

该项目规划以泸州机械化工工业园、白酒产业园、泸州国际集装箱码头为依托，以水路、公路、铁路、航空立体交通网络为支撑，突出“港城一体”特色，打造西部物资贸易集散基地、西部陆、空、江、海多式联运基地、西南临港产业基地，实现以物流业为引领的现代制造业、现代服务业联动发展为总体指导思想。采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。物流园区总体划分为机械及酒类产品交易与配送区、散货作业区、城市配送区、综合办公生活区四大功能区域，具体包括现代仓储区、中央商务交易区、流通加工区、配送作业区、物流信息科创开发区、堆场区、停车区、综合服务及生活区。同时配套建设水、电、道路等服务设施。

四、建设规模

1、总体建设规模

根据泰黄综合物流园的主要功能和生产经营需要，总体建设规模的主要技术经济指标为：

（1）、计划用地地面积为86.33万m2，约1295亩，预计总投资约10亿元（不包括土地费）。建设周期为6-7年。

（2）、建筑物面积：198,000 m2，占地128,522 m2

（3）、堆场、作业场：116,000 m2

（4）、道路、停车场：137,660 m2

（5）、建筑系数：0.523

（6）、绿化面积：169,190 m2

（7）、绿化率为：19.6%

（8）、场地利用系数：0.86

（9）、主要机械设备：500台（套）

*本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。

主要建、构筑物工程量汇总表           表2-1

第三章  项目分析

一、泸州市物资流通发展状况分析

随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为一种实现经济高效运行和直接决定企业的生产和效益、商品流通的成本和效率、消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为一体的先进组织方式和管理技术，在经历了几十年的发展后，目前正在成为全球经济发展的一个重要热点和新的经济增长点，并成为一个国家和地区经济综合实力的重要体现。

我国自上世纪80年代初引进“物流”概念和理论以来，随着我国社会主义市场经济体制的初步建立与完善，经济持续、快速、稳定增长和科学技术的迅猛发展，物流对提高地区乃至国家的综合经济竞争力的作用，已开始为各界所关注，现代物流项目的规划与实施，正成为社会经济发展的新亮点。

泸州市近几年社会经济发展快速，仅泸州临港工业园现有人口约50万人。区域内有中海油、北方化工等规模以上工业企业120户，20##年实现工业总产值约200亿元；区域内有各类物流企业210户，实现物流等服务业增加值25亿元。但由于地处内陆地区，经济发展的总体水平与全国水平尚有一定的差距，与沿海和经济发达地区相比差距更大。泸州市在交通、仓储设施虽已有一定的基础，但从现代物流的理念看，规模，水平还都比较低，还需从实际出发，借鉴发达国家的经验，进行全面规划和整合。

1、交通基础设施发展状况

泸州市的综合运输建设以“一横二纵五港区”的水运体系和“一环七射一横”的高速公路网以及“三横四纵”的铁路网和4C泸州蓝田机场航空港形成泸州立体交通运输网络已具规模。辖区内的水路、、公路、铁路、航空交通干线辐射四面八方，通达全国各地。交通区位优势明显。

2、货物运输状况

泸州市是以酒业、化工、机械、能源产业为主导，以高端装备制造、新能源、新材料、生物医药等新兴产业为补充。是全国重要的以名优酒为主导的食品工业基地、循环型的化工基地、清洁能源生产基地和生产装备制造基地。物流资源丰富，物流量十分巨大。年物流货运量达到10084.40万吨，同比增长了5.91%。社会货运量的持续增长，为泸州市物流市场带来大量需求，为物流行业的发展提供了良好的市场环境。

二、泸州泰黄综合物流园的辐射范围与客户定位

1、辐射范围

泰黄综合物流园直接经济腹地为泸州市所辖的区县等地区，间接腹地为四川地区、重庆、贵州及国内各省市。

2、客户定位

要实现不同发展阶段的战略目标，泰黄物流园区必须通过科学规划和建设，充分发挥其地理区位、综合交通、功能齐备、信息通信、规范管理等优势，吸引众多与现代物流紧密关联的企业入驻，共同发展。综合物流园区吸引的主要目标市场客户应包括以下几类企业。

（1）、物流服务提供商。

社会化、专业化的物流服务提供商是现代物流业发展的基本推动力量，他们入驻园区不仅有利于整合配置凌乱、分散的物流资源，而且有利于物流企业重组、构建有规模和实务的湘中市场物流龙头企业。湘中物流园区可吸引的物流服务提供商既包括交通运输、货代、配载、仓储加工、包装、装卸、配送、车场管理等服务功能比较单一的物流企业，也包括可提供较综合的物流服务功能的第三方物流企业。后者可利用园区各种优势在园区内建设发展具有不同功能特色的物流园或配送中心

（2）、物流服务关联度高的加工及贸易企业。

泰黄综合物流园区也可吸引城区及周边地区的都市型生产企业，例如，食品加工、农产品加工、机械及化工建材配送等企业等；也适合发展一些大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售的区域中心库。园区内聚集大量高水平的第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头，物流服务供需双方在园区的聚集有利于实现共赢的互动发展。湘中物流园区同时还适合发展一些大型贸易商、生产企业建立全国原料采购和产成品销售的中心库，特别是冶金、能源、建材、化工、机械五大传统产业、特种陶瓷、矿山机电、农用机电三大特色产业；新材料、新能源、先进制造、电子信息、生物医药等高新技术产业。泰黄物流园区可建立特色工业产品、农机产品与农产品等类别的专业交易市场和展示中心，使商流、物流、资金流相互融合，使泰黄发展成为面向全国和境外的批发交易市场的集聚地。

（3）、信息服务提供商。

泰黄综合物流园区将聚集大量的物流及部份生产企业，园区的运作及管理将具有规模大、效率高的特征，需要采用先进的现代信息通信技术来支撑高效率的物流服务体系，需要吸引信息网络、电子商务、软件开发等高科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提供巨大的发展空间。

（4）、其他服务业企业。

泰黄综合物流园区内大量生产交易商及物流服务商的聚集，为报关、金融、保险、法律咨询代理、商务服务、广告、汽修、加油、餐饮、住宿、文化娱乐、园林绿化、物业管理、生活服务等各类服务业行业企业入驻园区可提供良好的市场环境和发展空间，而这些企业的入驻也将以其配套服务进一步提升物流园区的综合物流服务功能。

第四章 项目建设

该项目根据总规指导思想，结合项目所处的地理情况，总平构思拟定在与机械大道平行的路段中央布置物流园区出入口，大门距公路后退30米，作为出入通道的缓冲区和临时停车区。大门中间面对集装箱作业区，西边是货运展示交易区，东边是货载配送作业区，这样可使过往的车辆和行人在途经此处时很直观地看到物流园堆码的大型国际集装箱与正在进行作业的大型装卸机械，和体形高大的现代化仓库，以及货运交易区的繁忙景象，使人们感受到现代物流的新气象；二是物流园区内各作业区（综合办公区生活区、海关监管区、公共仓储区、货运交易区、加工增殖区等）划分明确，有条不紊地进行各自作业；三是物流园区内外交通组织顺畅，保证了进出车辆安全、有效地运行。同时，有效利用市政规划各干道组织交通，做到既不破坏原有的市政规划，又使每个作业区各自形成小环路，尽可能地降低了车流、货流、人流的交叉，减少了迂回线路，达到园区路与市政路顺畅连接。

一、主要技术标准

1、满足现代综合物流园区建设硬件要求。

2、满足泸州市整体规划及物流规划。

3、满足国家交通运输设计标准的要求。

二、建设方案

1、研究原则

（1）、整体规划、分步实施、滚动开发的原则。

（2）、尽可能满足陆路、水路运输装车建设规范要求。

（3）、尽可能满足各物流企业和客户的要求。

（4）、注重物流发展模式与城市发展需求相适应的原则。

（5）、注重定性与定量相结合的原则。

（6）、注重科学管理模式与技术运用并重的原则。

2、规划方法

调查法、专家咨询法、模型法、系统分析法、类比法。

3、规划重点：

（1）、近期：物流基础设施布局规划、物流公共信息平台建设、泸州市物流发展政策与措施。

（2）、中期：物流公共信息平台建设的完善、科学管理公交政策与措施实施的完善。

（3）、远期：形成布局合理，集运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息一体化的现代物流系统。

三、实施计划

按照滚动开发、分期实施的战略，泰黄物流园区分为两期建设。一期计划用地406亩，计划投资2.2亿元，预计20##年10月开工建设，建设周期为3年3个月。

其主要技术经济指标为：

1、占地面积为27.07万m2，约406亩，

2、建筑物：75,902 m2，

3、堆场、作业场：15,006 m2

4、道路、停车场：60,780 m2

5、建筑系数：0.525

6、绿化面积：56,615 m2

7、绿化率为：21%

8、场地利用系数：0.88

9、主要机械设备：142台（套）

*本项目主要建、构筑物工程量见表4-1

主要建、构筑物工程量汇总表             表4-1

第五章  项目投资该算及财务分析

一、投资估算的编制依据

1、 综合物流园建筑安装工程量概算及设备需用量概算

2、 交通部建设工程概预算编制规定

3、 四川省建筑工程计价定额

4、 四川省安装工程估价表

5、 四川省建设工程费用定额

6、 全国统一建筑安装工程工期定额

二、投资估算的基本前提

泸州泰黄综合物流园工程投资估算不包括今后材料、设备政策性调价，故暂不计列物价上涨费。

三、投资概算

泸州泰黄综合物流园建设投资概算及构成、主要建筑物工程量及投资概算、主要构筑物工程量及投资概算、主要设备需用量及投资概算及其他建设费用投资概算汇总表。

泰黄综合物流园一期工程建设投资总额构成表       表5-1

          

泰黄综合物流园一期工程主要建筑物工程量及投资概算汇总表       表5-2

           

泰黄综合物流园一期工程主要构筑物工程量及投资概算汇总表      表 5-3

泰黄综合物流园一期工程主要设备需用量及投资概算汇总表        表5-4

泰黄综合物流园一期工程其它费用概算表表          表5-5

四、资金筹措

1、通过投资概算，泰黄综合物流园一期工程即需投资2.2亿元，建设资金的筹措和及时到位将是关系到项目能否顺利实施的关键因素。结合项目的特点，经综合分析当前可能的资金来源和集资渠道后建议，泰黄综合物流园工程的建设资金除投资商自筹外还可面向国内市场吸引合作资金。

2、一期工程各年度投资使用计划

泰黄综合物流园一期工程各年度投资使用计划（万元）       表5-6

五、财务评价依据

1、 国家计委计投资(1993)530号文所发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）

2、国家现行财税制度编制、现行财务价格和市场调查价格

3、同类项目的有关经济指标

4、基本数据

（1）、项目建设周期

泰黄综合物流园分一期、二期计两期建设，总建设周期为6-7年。一期建设期为20##年10月至20##年12月，二期建设期为20##年1月至20##年12月。

（2） 项目投资金额

泰黄综合物流园区项目计划投资一期约为2.3亿元，二期约为7.7亿元，预计总投资约为10亿元。（不包括土地费）

5、收入估算

泰黄综合物流园收入项目类别及费率　　　表5－7

泰黄综合物流园成本项目类别及费率      表5-8

 泰黄综合物流园财务费用与收入表          表5-9（单位：万元）

六、财务评价指标

1、参照有关文件要求,根据泸州泰黄综合物流园项目建设及经营管理实际情况，按照以下评价指标分析。

（1）、基准收益率:10%

（2）、财务净现值:≥0

（3）、基准投资回收期:20年(含建设期)

（4）、平均投资利润率:11%

（5）、平均投资利税率:12%

2、分析

（1）、敏感分析

该项目按照敏感性分析考虑费用增加10%、收入减少10%两种情况，敏感性分析成果见表5-9（表中投资回收期含一年建设期）。

敏感性分析成果表       表5－10

（2）、评价结论

经过上述分析，该项目全部投资所得税后的财务净现值（FNPV）为28804万元，财务内部收益率（FIRR）为12.52%，静态投资回收期（T）为13.25年（含建设期）。财务内部收益率各项指标均超过规定的基准收益率10%的标准，净现值为正数，财务效益指标表现良好，该项目在财务上可行。

经过敏感性分析可知，当收入下降10%或费用上升10%时，该项目全部投资税后内部收益率分别为11.35%和11.5%，仍大于财务基准收益率，说明该项目具有一定的抗风险能力；同时也说明该项目收入因素比费用因素敏感，因此在后期实施中应更加注重开发增值服务，以多渠道创收。

财务分析指标汇总表      5—11

财务收入费用分析表（全部投资）   表5—12

3、项目评价结论

通过对泸州泰黄综合物流园项目的财务和国民经济效益评价指标的计算，以及对评价指标进行敏感性分析可以知道，该项目在财务上具有较好的盈利能力和清偿能力，财务上是可行的；国民经济效益评价指标表现亦良好。财务和国民经济评价都有较强的抗风险能力，实施该项目在经济上是合理的；同时，该项目的建设可为泸州地区的经济负责作出贡献。

第六章    项目风险分析及控制风险措施

一、不确定性分析

泸州泰黄综合物流园建成后，将形成1500万吨的运量。因此，需整合运输资源。建议采取必要措施搬迁、关停一些规模较小又影响城市环境及交通的货物站，否则泰黄综合物流园的正常经营将受到冲击和影响。

二、风险分析

1、经营量不足造成的风险。

营业量不足造成的风险指的是由于各种因素而导致项目的实际经营不能达到预期数量，因过低的营业量不能带来预期的收益而存在的风险。

2、因经营理念偏差而导致的风险。

因经营理念上存在的风险主要是指由于项目在经营管理上，项目各级领导者存在认识上的偏差及其误区，不能很好的更新理念，改进管理，提高管理水平。

3、因人才的缺乏而导致的风险

项目的运营，人才为本。假若项目在实际运行时没有优秀的人才进行实际操作，或者不进行人才储备、人才培训，而造成人才紧缺，致使项目的运行、操作管理不到位，使项目在操作层面面临风险。

三、风险的防范措施

针对可能存在的经营风险，提出防范措施如下：

1、营业量不足的风险防范

针对营业量不足的风险防范措施是努力提高自身的竞争力，赢得竞争优势，从竞争对手中抢占市场份额。

2、经营理念偏差的风险防范

针对经营理念方面的风险防范措施主要是各级管理者要定期培训，开拓视野，更新观念；还应聘请有关专家进行顾问指导。

3、针对服务水平落后的风险防范

在服务水平落后的风险防范措施上，要积极树立客房服务方面的新思想、新观点，要使员工充分的认识到客户的满意是影响企业生死存亡的关键因素。区域物流基地的工作人员要积极转换身份，积极参与市场竞争，为客房提供让客户满意的服务，不断的提高服务质量和服务水平。

4、针对竞争的风险

在针对竞争者增多，竞争者实力增长的风险防范措施主要是一方面不断提高自身的能力，提供更好的差异化的服务，以保持自己的竞争优势。另一方面可以考虑进行强强联合，实施战略联盟，实现共赢。

5、针对人才缺乏的风险防范

该项目运行的管理人员主要由多年从事铁路运输和管理的人员组成，需要对这些人员引入市场竞争观念，进行初步培训，主要是从观念上提升他们。另一方面还可以招聘录用和留住优秀人才，并对员工进行定期培训，确保员工素质和能力得到不断的提高和发展。

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                                   四川国荣实业投资集团

                                      二〇##年四月