仙林金鹰奥特莱斯项目可实施性研究报告

目录

1.    目标市场的分析... 1

1.1.     商圈人数的分析... 1

1.2.     目标消费额的分析... 1

2.    结合其他奥莱的调查数据分析... 4

2.1.     品牌构成... 4

2.2.     金鹰奥莱的租金分析... 5

3.    奥莱在三个城市的业态分布及推论... 7

3.1.     推论... 7

4.    三家奥莱的运营情况分析及推论... 8

4.1.     推论... 8

5.    运营成本分析... 9

5.1.     可变成本分析... 9

5.2.     固定成本分析... 10

6.    结论... 11

1.      目标市场的分析

1.1. 商圈人数的分析

1.         原住民人口从20##年的3万人一直维持基本不变；

2.         经济适用房人口将从20##年的2万增加到20##年5.1万人（8成入住）；

3.         商品房人口从20##年的8.7万人增加到20##年11万人；

4.         学生人口从20##年的18万增长到20##年19万人；

总人数约为38.1万人（教师包含其中）

由此得出：

大学生中有大三，大四的外出实习，大学生总计13万

居民总数约20万

1.2. 目标消费额的分析

1.2.1.    大学生目标消费额的分析

此为20##年数据，大学生月消费为800元。
根据基本数据
       收入水平：20##年，南京城市居民人均家庭总收入为31314.26元，比去年同期增长10.7%；居民人均可支配收入为28311.63元，比去年同期增长了11.0%，涨幅比去年同期上升0.7个百分点。
则大学生月消费增为1000元。

大学生（男：女=52:48）

本项目的经营主要为休闲、运动名牌，还有很多是下架的，断码的。并且男女有别，男生主要追求名牌，并且衣物，鞋子多为休闲、运动名牌。故将其衣物花费占80%。女生在校并不需要多注重品牌，并且喜欢时尚，享受购物砍价的乐趣，两学期加起来约为600元。

作为品牌消费，学生的消费地点有新街口和奥莱，假设去两地的概率相同，均为50%。

大学生目标消费为：

男生数*总消费额*光顾概率+女生数*总消费额*光顾概率

=15*0.52*200*80%*9*50%+15*0.48*600*50%=7776万

1.2.2.    居民目标消费额的分析

居民消费水平：20##年南京市居民人均衣着支出为1571.73元，增幅为15.3%。其中，人均购买服装7.33件，人均消费支出1148.75元，支出同比增长16.6%；人均购买鞋2.79双，人均消费支出346.43元，支出同比增长15.5%。此外，购买服装的人均单价为156.61元，同比增长了2.6%；购买鞋的人均单价为124.24元，同比增长11.2%

。

南京市居民整体衣物消费水平

仙林地区居民的衣物消费水平与此类似。

物价持续上涨，人民生活水平提高，增幅会比较稳定。20##年衣物总支出1571.73*1.153 约为1800元。

服装的单价为156.61元，鞋的单价为124.24元，与奥莱的市场定位相对一致。

居民的目标消费为：20*1800*20%=7200万

1.2.3.    金鹰奥莱的总目标消费额

——奥莱的竞争对手为：大成，爱尚，苏果，新街口。所占市场份额相同，则奥莱占20%。

奥莱总的目标销售额为

大学生销售额+居民销售额=7776+7200=14976万  约为1.5亿

2.      结合其他奥莱的调查数据分析

2.1. 品牌构成

金鹰共200家店则有约14%的国际一线品牌。扣点基本一致

2.2. 金鹰奥莱的租金分析

2.2.1.    三家奥莱租金收取方式

2.2.2.    预计金鹰奥莱的租金

京、沪对国际品牌与其他品牌的扣点基本一致，而苏州没有分类并且入住率很低，可比性不高。

金鹰奥莱扣点：国际，12%；其他，22%

奥莱的年收入：【1.5亿*14%*12%+1.5亿*（1-14%）*18%】*（1-5.5%）=2432.43万

约为2400万

3.      奥莱在三个城市的业态分布及推论

3.1. 推论

奥莱在这三个城市的主营服装业务都很大，由此金鹰奥莱的服装业态也如此

总的业态的平均租金，物业费，推广费与服装业基本一致

4.      三家奥莱的运营情况分析及推论

4.1. 推论

苏州因为国际品牌的缺失，“填空式”的招商方式，其租金可比性降低，但其经济发展水平与南京较同，再根据京、沪，金鹰的租金定为40元。

物管费23元/平方/月

推广费为营业额的1%

5.      运营成本分析

5.1. 可变成本分析

5.1.1.    物业费与推广费

此为京，沪奥莱的结算方式，则物业费与推广费不在奥莱的运营成本中

5.1.2.    租金：

40*12*20000=960万

5.1.3.    电费：

150*20000=300万（150度/平方米/年）——预计

5.1.4.    维保费：

200万/年——预计

5.1.5.    行政费：

60万/年——预计

5.1.6.    人员工资

总的人员工资为172.8万——预计

则每年的总的可变成本为1692.8万。约为1700万

5.2. 固定成本分析

固定成本的摊销——（2万平方）10年摊销完——预计

5.2.1.    自主装修

650*20000=1300万（650/平方）——预计

5.2.2.    机电（空调，电梯，新风）

850万+12万*8+40万（两部直达梯）+100万=1086万——预计

5.2.3.    开办（收银系统）

80万——预计

总的摊销额为2466万，每年摊销246.6万，约为250万

6.      结论

每年的运营成本为1700万+250万=1950万

由上可知奥莱的收入为2400万

则金鹰奥莱可赢利，即此项目可实行。

 

第二篇：单独两孩政策实施的影响性研究报告

关于单独两孩政策实施的影响性研究报告

实施单独两孩政策后，今后一个时期，出生人口将适当增加，20xx年总人口在13.8亿人以内，但不会超过13.9亿人的“十二五”规划控制目标，也不会突破国家人口发展远景规划目标。

如何调整？

此前，我国河北、山西等地规定，农村夫妇生育第一个孩子为女孩的，可以再生育一个孩子。海南、云南、青海、宁夏、新疆等5省区规定，农村居民可生育两个孩子。

为何调整？

为什么调整现行生育政策，作出“单独两孩”决策？ 主要出于两方面原因:低生育水平稳中趋降，20世纪90年代初，我国妇女总和生育率降到更替水平以下，目前为1.5～1.6，如果维持现行生育政策，总和生育率将继续下降，总人口在达到峰值后将快速减少，影响人口长期均衡发展。人口结构性问题也日益突出，20xx年以后，劳动年龄人口年均减少约800万人，人口老龄化速度加快，本世纪30年代初达到4亿，占总人口的比例将提高到1/4。出生人口性别比长期偏高，近20年来一直在115以上，20xx年仍高达117.7。

当前，我国低生育水平长期稳定，劳动力资源比较丰富，社会抚养负担较轻，调整完善生育政策条件成熟、时机有利。

有何影响？

政策调整满足了大部分群众生育意愿。生育两个孩子是大多数人的选择，并且大多选择在26-30岁之间生育两孩，与国家实施“单独两孩”生育政策以及我省取消生育间隔政策相吻合，充分说明了生育政策的调整，满足了最广大人民群众的生育意愿，是一项实实在在的惠民政策。

影响1 生育率

短期显著回升，累计效应释放后，波动在1.6—1.7

低生育水平稳中趋降，20世纪90年代初，我国妇女总和生育率降到更替水平以下，目前为1.5～1.6，如果维持现行生育政策，总和生育率将继续下降，总人口在达到峰值后将快速减少，影响人口长期均衡发展。

单独两孩政策实施将使我国总和生育率有一个相对显著地回升，虽然今后几年回升可能比较快，最高点可能超过1.8，但累计效应释放后，生育率会波动在

1.6—1.7左右。

如果一下全面放开两孩，短期的累积效应会使生育率大幅上升，大大突破更替水平，出生量和人口总量也会大幅度提高，对长期发展不利。

影响2 人口结构

“单独两孩”政策将对家庭结构产生巨大的影响。从政策上来讲，单独两孩政策的一个明显作用，可以避免独二代现象的出现。也就是说，如果父母当中有一方是独生子女，他的下一代就可以不是独生子女，不会形成独二代的情况。夫妻双方不管是双独还是单独，都可以生两个孩子。当然，现实当中有人仍然选择生一个孩子，形成421、420家庭。这是夫妻自己的选择，而非政策限制的结果。 有利于降低出生人口性别比。我国出生人口性别比持续偏高已经30余年，近4年虽有所下降，但程度非常有限，仍严重偏离正常范围，目前已多生出2200万至3400万男孩。单独两孩政策实施后，出生人口性别一定会相应下降，但未必能恢复正常。按照概率计算，在没有性别选择的情况下，如果一个家庭只想生1个孩子，且要满足95%的家庭生育的是男孩，平均需要生育1.90—1.93次；如果一个家庭只想生2个孩子，且要满足95%的家庭能够得到1个男孩，平均需要生育2.94次。

有利于家庭发展能力提升。家庭规模小型化、结构核心化，关系简单化、成员流动化逐渐成为我国家庭的普遍特征。“单独两孩”可以在政策上避免出现“421”的家庭结构，避免出现“独二代“家庭，即父母、子女两代人都是独生子女家庭。缓解家庭的代际结构，增强家庭养老照料功能，有利于孩子健康人格的形成，有利于提升家庭抵御风险的能力。

影响3 公共资源

对医院、幼儿园、学校等公共资源造成一定压力

实施单独两孩政策，也面临资源环境、基层工作、公共服务的挑战。

一是加剧经济社会和资源环境竞争。原新介绍说，单独两孩政策使得总人口在20xx年达到峰值14.53亿，峰值时间推迟4年，但峰值人口增加1500万人，20xx年总人口为13.85亿，比现行生育率至少增加5000万人。总人口数量的增加无疑加剧经济社会发展成果和资源环境分配的竞争性。

二是基层计生服务管理能力面临考验。北京大学人口研究所教授乔晓春表示，启动实施单独两孩政策恰逢卫生、计生机构调整，按进度，省级卫生和计生机构合并今年完成，乡镇、街道一级机构整合明年完成。此间，应尽量减少基层计生人员受机构调整影响情绪波动，放松和削弱计生工作。

三是公共服务、管理和保障亟须跟上。新政实施后，三五年可见到效果，出生人口增长将对医院、幼儿园、学校等公共资源造成一定压力。“单独两孩政策，对多数人来说都是一件好事，但对我们而言，是个不利的消息。” 浙江湖州某妇幼保健院院长对在当地调研的乔晓春说，“大量高危人群集中生育，我们医院承受不了。此外，孕前免费优生检查的数量急剧上升，也给医院带来困难。” 影响4 管理部门

渐进、微调、各省不同步方式，可避免出生堆积

“启动实施单独两孩新政后，每一个符合条件的家庭都面临选择：生，还是不生？什么时间生？60后、70后和80后人群的态度差异很大。” 西南财经大学人口所所长杨成钢说，相关部门应做好引导工作，避免大起大落的波动。计划要二孩的家庭要避免扎堆生育，以免给将来的入托、入学及就业造成拥挤。 “压抑了很长时间的生育势能，在适当放宽生育政策后释放，肯定会在政策调整后的2—3年内产生出生堆积现象。”原新认为，采取渐进、微调、各省不同步的方式，可以避免出现大范围、大规模的出生堆积。

“保障人口发展的平稳过渡，关键在于基层计生服务管理能力和工作方式。” 中国人民大学人口与发展研究中心教授顾宝昌说，上世纪90年代中期以来，计生系统提出工作转型，由“单一管理型”向“服务管理结合型”转变，由以行政手段为主向综合治理措施转变。两个转变越到位，越能保障政策平稳过渡。 中国人民大学社会与人口学院副院长段成荣认为，落实单独两孩新政也是一场“战斗”。政府部门应对政策的“蝴蝶效应”跟踪调研。分析新增出生人口大多分布在城市还是农村、东部还是西部，划出分布图，为加强和完善基本公共服务均等化提供决策依据。