房地产并购尽职调查清单

房地产并购尽职调查清单（建议稿）

一、目标公司组织性文件

(一) 目标公司的组织性文件

1. 公司的章程、细则、内部管理条例或其他有关公司组建及改组文件，包括目前有效的和任何对该等文件进行修改的文件。

2. 公司的营业执照（正、副本），发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。 3. 公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及／或产权登记证；公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。

4. 公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。

5. 公司的组织结构图，该图应显示公司及其下属企业（如果有的话）的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。

6. 所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进行的改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大活动。 7. 公司自设立以来的公司文件记录，包括：

1) 董事会会议纪录、股东会会议纪录及监事会会议纪录；

2) 向公司主管部门或机构提交的报告、公司编制的或由其管理层委托编制的报告或分析、对员工所作的管理报告；

3) 公司的公司名称、商业名称（如果有别于公司名称）、登记号、注册地址、主要办事处所在地。

(二) 下属企业的组织性文件（如果有的话）

1. 下属企业的合资、合作经营合同、章程及其修改文本。

2. 项目建议书、可行性研究报告、初步立项申请以及为设立下属企业向政府审批部门提交的任何其他文件及其批复。

3. 每个下属企业的营业执照（正、副本）、批准证书以及与设立该下属企业有关的任何其他政府批准文件。

4. 每个下属企业自组建以来的公司记录，包括股东会、董事会决议和会议纪录。 5. 下属企业的验资报告及出资证明、资产评估报告及审计报告。 6. 公司股东的文件。

7. 公司股东是否将其所持有的公司的股份设置了质押或其他第三者权益，如有，请提供有关合同及登记备案文件。

二、财务文件

1. 历史财务报表分析。

2. 未来5年财务预测（如有）

1) 公司业务计划（未来5年）；

2) 损益表预测：合并财务报表（未来5年）；

3) 现金流量表预测；

4) 资产负债表预测。

3. 最近的审计报告。

4. 最近的评估报告。

5. 或有债务说明。

6. 租赁资产说明。

三、全部已签署且未履行完毕的合同

1. 任何以公司和/或下属企业为当事方的签署的未履行完毕的业务合同，包括但不限

于融资担保合同、代理合同、销售合同及购买/采购合同、建设工程合同等。 2. 任何以公司和/或下属企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。 3. 任何限制公司和/或下属企业转让其股份的股东协议或合营、合作协议。 4. 任何以公司和/或下属企业作为当事方签定的与股份有关的合同或协议（包括股权

认购计划，职工入股计划，以及购买股份和私募配售股份的协议）。

5. 列表说明公司和/或下属企业所有重要的保险合同或保险单（包括就财产、职工工

伤事故、第三方责任、盗窃、环保等的保险），并写明保险公司的名字，保险的范围及保险额。

6. 提供已有的及可能有的就这些保险提出的重要索赔。

7. 所有公司和/或下属企业为当事方的重要许可协议、特许及附有条件的买卖合同。 8. 为公司和/或下属企业的股东、董事、监事或高级管理人员就其以股东、董事、监

事或高级管理人员的身份而引起的责任提供保险或补偿的合同或安排的文件。 9. 任何以公司和/或下属企业为当事方所签订的关于限制竞争的协议。 10. 不在公司和/或下属企业正常业务范围内的协议、合同及承诺。

11. 公司和/或下属企业在其正常业务以外，放弃价值重大的索赔或权利的任何协议，

以及在正常业务以外，对应收款帐目作出重大的降低帐面值，或注销帐面值的任何文件。

12. 所有公司和/或下属企业为当事方的其他的重要协议或有约束力的文件，包括重要

的政府合同和保密协议。

13. 任何界定或限制公司和/或下属企业股东权利（包括对投票权或宣布或支付股息的

任何限制）的协议或文件，包括以受托人身份持有股份的信托协议、表决委托或依然有效的委任代表书。

14. 公用设施服务协议（水、电、气、热）。

15. 所有要求公司和/或下属企业在本次收购前需要取得协议对方同意的协议或因本次

收购而需要修改的协议。

16. 所有未包括于前述的其他任何重大协议和合同。

四、融资文件

1. 公司和/或下属企业的人民币或外汇贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。 2. 其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。 3. 所有在国家和地方外汇管理局进行的外债登记。

4. 列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并

提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。

5. 第三者为公司和/或下属企业的债务提供的担保和保证协议或履约保证。 6. 公司和/或下属企业自设立以来与贷款人和担保人的函件。由独立会计师向债权人

提供的借贷协议执行情况的报告。

7. 与未列入资产负债表的任何项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等）有

关的文件。

8. 在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三

者的债务所提供的担保和保证协议。

9. 任何有关由国家、省或地方政府发给公司和/或下属企业的补助及／或补贴的协

议，批准或其他安排，及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。

10. 任何债转股协议或意向书。

五、知识产权

1. 列表说明公司和/或下属企业拥有的（在国内及国外注册的）重要专利、专利申请、

商标、服务商标、商号、品牌及版权（包括但不限于公司和/或下属企业拥有的软件版权），并提供有关注册证书。

2. 公司和/或下属企业拥有的技术秘密。

3. 公司和/或下属企业为当事方的知识产权转让或许可协议。

4. 公司作为一方的技术转让协议、技术交换协议、专利权费协议和与专利、商标、

著作权、技术支持、技术秘密、发明、商业秘密有关的其他协议。

5. 公司作为一方的所有研发协议和咨询协议。

六、雇员及员工事宜

1. 员工名册（含姓名、性别、出生日期、劳动合同期限、工资标准、劳动合同签订

次数等）。

2. 公司的管理架构图。

3. 公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历。

4. 公司高级管理人员在公司以外的其他企业的任职情况。

5. 公司高级管理人员自设立以来的变化情况。

6. 如公司和/或下属企业的主要管理或技术人员曾受雇于其他单位，或曾作为当事方

与以前的工作单位签订过保密或不竞争协议，请提供有关资料。

7. 任何公司和/或下属企业与其董事、监事和高级管理人员之间订立的服务合约、就

职务津贴或其他安排作出的协议、合同或贷款，以及与高级管理人员、顾问或与其他有关机构之间的任何安排。

8. 重要的雇用或代理协议及员工与管理人员的标准雇用合同。

9. 职员聘用的政策性文件。

10. 劳务派遣情况。

11. 对因公伤而造成职工残废以及因事故造成职工伤亡时，公司和/或下属企业应对职

工及其家属的赔偿、赡养费及其他安置计划，并请提供公司和/或下属企业本身的惯常作法以及依据的有关法律、法规或政策。

12. 公司和/或下属企业对工作人员的培训计划。

13. 描述公司和/或下属企业向职工提供的医疗保健、住房津贴、分房政策以及其他福

利及服务设施，包括食堂、幼儿园、学校、鼓励性的补恤金、养老或其他类似计划，并提供所依据的有关法律、法规、规章及办法。

14. 公司和/或下属企业的职工购股计划（如有）及有关的文件。

七、诉讼和其他程序

1. 列表说明所有对公司和/或下属企业造成影响的（已结案但尚未执行的或开始起诉

的或将来可能有的）重要诉讼、仲裁、索赔、行政诉讼或政府机构的调查或质询，以及所有与上述事宜有关的文件、函件，包括答辩状及法律意见书。

2. 公司股东作为当事人的正在进行的可能对公司和/或下属企业有影响的诉讼、仲裁

和其他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起的此类重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

3. 自公司成立以来，涉及公司和/或下属企业的董事、监事、高级管理人员之破产、

犯罪、欺诈、不当发行证券或不当商业行为的诉讼。

4. 公司和/或下属企业的董事长、总经理作为当事人的、正在进行的诉讼、仲裁和其

他法律程序，或其所了解的任何有可能在未来引起重大诉讼或仲裁的事实或潜在的争议。

5. 由代表公司和/或下属企业的律师发给公司和/或下属企业的独立会计师，关于公

司和/或下属企业被牵连在内的诉讼或仲裁的所有函件。

6. 与专利、商标或版权侵权行为有关的函件。

7. 所有公司和/或下属企业为当事方的（或对其具约束力的）裁决、判决、命令、和

解协议及其他协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求公司和/或下属企业从事或停止从事某些活动。

8. 公司和/或下属企业违反或被指控违反环保、卫生、防火、建筑、规划、安全等方

面的法律、法规、通知或诉讼。

八、税务

1. 公司和/或下属企业现行有效的国、地税的《税务登记证》。

2. 自设立以来公司和/或下属企业（或其前身）与政府税务部门之间的所有报告、备

案材料、报税表及其他函件。

3. 适用于公司和/或下属企业的税收待遇的法规或政策。请提供与减免税或其他税收

优惠有关的文件（如果有）。

4. 与公司和/或下属企业应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关

的分析。

5. 政府向公司和/或下属企业作出任何税务会计审查的报告。

6. 公司和/或下属企业为当事方的所有税项分担或税项分配协议。

7. 公司和/或下属企业自设立以来的重大税务问题（包括但不限于税务机关或海关要

求补税或罚款或正在调查）有关的文件和情况说明。

8. 有关欠缴税款的文件通知及公司和/或下属企业采取的解决方法。九、公司和下属企业的土地、物业和其他资产

(一) 拥有的土地，房产的文件

1. 土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）的清单（请注明地址、

面积、用途和使用年限）。

2. 划拨土地的划拨文件和国有土地使用证。

3. 出让土地的土地出让批准文件、土地出让合同和国有土地使用证。 4. 土地使用费和土地出让金交纳凭证。

5. 转让土地的土地批准文件、土地转让合同和相关的国有土地使用证。 6. 房产的所有权证。

7. 有关土地、房产的抵押合同及登记注册（如有）。

8. 对于未领取权属证明的土地及/或房产，请说明具体情况（包括但不限于地址、面

积、用途及未能取得权属证明的原因）。

(二) 租赁的土地，房产的文件

1. 租赁的土地，房产清单。

2. 土地，房产租赁协议及其登记证明。

3. 租赁房产的房产证。

4. 租赁房产的业主的房屋租赁许可证。

(三) 房地产开发/工程建设情况

1. 投资建设房地产项目清单（包括项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、开

竣工日期、工程进度等）。

2. 请提供与各项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书。

1) 申报规划要点通知书；

2) 项目建议书及批复；

3) 可行性研究报告及批复；

4) 申报选址定点文件（包括计划部门批准立项的文件、申请用地的函件、工程情况

的简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图等）；

5) 选址规划意见书；

6) 建设用地规划许可证；

7) 规划设计条件通知书；

8) 审定设计方案通知书；

9) 建设工程规划许可证；

10) 建设项目建设地点规划征求意见函；

11) 项目控制性详细规划图；

12) 项目所在地区总体规划图；

13) 与项目有关的交通、绿化等其它申报文件、批复文件及已取得的证书。 14) 建设工程开工许可证；

15) 其他涉及工程开发建设的申报材料、批复，获得的证照及文件资料。 3. 请提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐，包括付款情况，应该与帐

面记录能够核对一致，并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况（附付款收据或#5@p）、是否存在违约情况等，并提供该清单中所列合同： 1) 国有土地使用权出让合同；

2) 拆迁补偿协议；

3) 勘察合同；

4) 设计合同；

5) 施工合同；

6) 能源雷合同；

7) 工程分项直接分包合同；

8) 供货合同；

9) 顾问合同；

10) 咨询合同；

11) 物业管理合同；

12) 与项目有关的其他合同。

4.涉及房地产开发/工程建设须说明的其他问题。

(四) 对公司和/或下属企业物业使用权所设的限制和其他债权。

(五) 公司和/或下属企业主要物业权益的任何估价报告，以及有关物业业权的调查

及评估报告。

(六) 公司和/或下属企业拥有的主要生产经营设备的产权状况。

十、关于本清单的几点说明：

1. 本清单中的下属企业发行人的全资、控股或参股公司、企业或其他实体；高级管

理人员指总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人。

2. 在收购进行的过程中，如果公司和/或下属企业根据本清单提供给受让方的文件有

变动，或公司和/或下属企业收到了新的有关文件，须及时向受让提供有关文件的

副本。

3. 对于清单中的有些要求，如果公司和/或下属企业没有现成的文件，可提供叙述性

的书面材料。

4. 若清单中的有关文件根本不存在或不适用，请说明无此类文件。 5. 本清单所要求提供的文件，均包括对该等文件进行的修改和补充。 6. 若清单中不同序号的文件相同，则可只在一处提供文件，而在另一处注明。 7. 公司应当提供对所提供文件出具内容属实、无重大遗漏的声明书。 8. 本文件清单是为了尽职调查而拟定的。随着尽职调查的深入，受让方有可能进一

步要求公司提供其他文件，届时公司应以及予以提供。