摘要

近年来，伴随着中国城市化道路进程的不断发展，中国人口结构老龄化问题突出，现有的社会养老方式还不能有效解决中国的养老问题。“以房养老”是一种新型的养老基金来源模式，在中国实行“以房养老”政策，是一种有效地解决养老压力的模式。

以房养老模式的本土化成为焦点，国内学者纷纷提出了对此问题的见解。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式的涵义、发展现状、发展的现实意义、实施障碍和建议等几个方面进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。

关键词 老龄化 以房养老 反向抵押贷款

Abstract

In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endowment mode can't effectively solve China's pension problems. "To the room endowment" is a new type of pension fund source pattern, in China implements "to the room endowment" policy, is a kind of effectively solve endowment pressure model.

Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem. In this paper, the relevant "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation barriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the cause of China's endowment to provide the reference.

Keywords Aging Enjoy life with the building Reverse mortgage loan

目录

摘要 .................................................................................................... 1

Abstract ............................................................................................... 2

目录 .................................................................................................... 3

1以房养老国内外研究现状 ................................................................ 4

1.1 国外研究现状 ....................................................................... 4

1.2 国内研究现状 ....................................................................... 5

2 以房养老的现实意义 ...................................................................... 7

3我国推行以房养老的障碍 .............................................................. 10

4我国推行以房养老的对策及展望................................................... 12

1以房养老国内外研究现状

随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。住房反向抵押贷款即“以房养老”作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从国内外研究现状入手进行探讨，无疑具有重大的现实意义。

1.1 国外研究现状

“以房养老”模式起源于荷兰，现在发展最成熟的是美国，在世界上许多国家已被推广，已经成为国外老年人认可的一种最有效的养老方式，它为享受高质量老年生活和实现老年生活效用最大化提供了可靠保障。

1.美国倒按揭放贷对象是62岁以上的老人

在美国享受倒按揭放贷对象的是62岁以上的老年人，倒按揭贷款大致分为三种情况。第一种，在联邦住房管理局“有保险”的住房的“倒按揭”贷款。这种贷款业务经美国国会认可，形式机动灵活，可供选择的方式很多。第二种，在联邦住房管理局“无保险”的“倒按揭”贷款。这种贷款有固定期限。第三种，这种贷款由一般金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。它最大的特点是发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益。美国“倒按揭”贷款款额每隔3年便会重估1次。

2.加拿大倒按揭贷款款额在1.5万到30万加元之间

在加拿大，超过62岁的老年人便可将享有产权的居住房屋抵押给银行，申请倒按揭贷款，它最大的特点是获得贷款的老年人可以一直住在自己的房产里，住到享尽天年。加拿大的倒按揭模式极其个性化，可以根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。

3.新加坡由政府出资建造的组屋不能申请倒按揭贷款

新加坡的组屋是指由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，是大多数新加坡人的住所。建屋发展局规定只允许新加坡公民购买新组屋，而永久居民只可以在二

手房市场上购买组屋。组屋购买后，一般必须在房内住满五年后才可转卖。建屋发展局还规定一个完整的家庭只能同时拥有一套由政府提供的组屋。新加坡政府建造的组屋是不能申请倒按揭贷款的。新加坡是实施住房养老模式比较成功的一个国家，它的住房养老的模式很多，但政府规定倒按揭贷款只限于私人建造的商品住房。

4.英国“倒按揭”贷款又被称为“逆向年金”

在英国当老人将房子抵押给银行后，要将所获得的贷款充当保费购买年金，因此，住房倒按揭贷款在英国也被称作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的时间内一系列的现金流入或流出，年金计划是一种很好的投资安排，这里指的是由保险公司作为金融机构向拥有房屋老人提供的现金流入。英国保险公司在倒按揭贷款的申请和发放过程中所起的作用要比在其他国家大。

1.2 国内研究现状

“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”是指老人将自己的产权房抵押或者出租给相应的保险公司或金融机构，其对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和对老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，使得其定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

1、国内以房养老的发展历程

结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的事件：

20xx年2月，全国老龄工作委员会办公室公布了《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》，报告强调出，目前我国的老年人口数居世界第一，但是我国的现代化建设还没有完全实现，提早步入老龄社会，可谓“未富先老”。（范雪蕾、高子建，2009）

20xx年，在政协十届四次会议上，全国政协委员赖明提交一份以房养老的提案，被概括成“60岁前用人养房；60岁后用房养老”。

20xx年4月，南京汤山留园公寓扩展了“给我房子，替你养老”的业务，在全国引起了很大的轰动。最终，因实际操作困难重重两年后放弃。

20xx年6月，上海公积金管理中心提出“住房自助养老”的创新型模式。 20xx年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务

中心联合发展“房屋养老”业务。

20xx年10月，我国第一家主营以房养老的保险公司“幸福人寿”正式挂牌营业。

2、国内的主要模式

目前，我国以房养老的经验很不成熟，但我国部分地区或机构已经开始实践探索，已经或者现在试用的模式主要有以下。

（1）南京模式的“留园以房养老”业务。即六十岁以上的孤残老人，只要有六十平方米以上的本市产权房，就可将房产抵押给公寓并入住，期间免除所有费用。老人去世后，产权房归公寓所有。

（2）上海模式中“公积金管理中心成房东”的尝试。六十五岁以上的老人只要把房产以市场价值出售给公积金管理中心，就可将获取的资金一部分用于支付公积金管理中心的用房租金，其余资金部分自行养老。

（3）北京模式的“养老房屋银行”项目，六十岁以上的老人可以向养老服务机构提出需求，并把产权房交付中大恒基，由中大恒基免费代老人出租，以赚取租金。租金多用来抵免养老院的费用，剩余租金由老人自己处理，强调的是老人始终拥有房屋的产权。

2 以房养老的现实意义

据统计，20xx年,60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%，根据联合国教科文组织对老龄化社会的界定,中国已经进入了老龄化国家行列，超过了国际上规定的老龄化社会标准。〔1〕由于遭遇上世纪中期的生育高峰和接踵而至的计划生育，到本世纪初，我国老年人比例之多，年轻人口比例之少，国家未富社会已老等问题突出。专家预测，在短短一二十年内，中国社会将由一个轻度老龄化的社会迅速过度到高度老龄化社会。预计到20xx年，我国将大约有4亿多老年人，60岁以上的老年人口占总人口的比例将达到29％以上，几乎不足2个在职人员就要负担一个退休人口。“如果不采取切实有效的措施，老年人生活将面临很大挑战。”在我国处于快速老龄化阶段的同时，退休年龄偏低与人口寿命延长之间矛盾严重，“未富先老”问题突出,养老基金缺口日益扩大，迫切需要我们尽快完善社会养老保障体系，维护社会稳定,加快建设社会主义和谐社会。

随着人口老龄化的到来，我国的社会养老保障体系面临着沉重的压力。即使参加了社保的老人，目前以“低水平，广覆盖”为宗旨的社保体系来说，退休职工养老金对于重疾高发的老年人来说，可谓相形见绌。许多老年人仅仅依靠每期领取的微薄的养老金，很难过上理想中的生活。而且，由于历史原因，社保资金存在巨大的缺口，随着时间的推移，这一问题将越来越凸显。养老已经成为一个重大的社会公平问题、经济稳定问题乃至政治安全问题。有很多老人晚年生活非常拮据，但拥有价值不菲的房子，成为“房子富翁，现金穷人”。如果能够转让住房这种超长期耐用型商品的所有权，保留生前对住房的使用权，这样就会达到这些老年人的双重利益目标，一是在桑榆之年有房可居，二是充分发掘住房的经济资源，提高晚年的生活质量。与此同时，随着住房制度改革和住房商品化的深入，越来越多的家庭拥有了自己的房产。我国城市拥有自有住房的家庭已高达70％之多。住房已成为这些家庭拥有财富的主要组成部分。有了以上基础，就可借鉴国外通行的反向抵押贷款模式，将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种结合所创设的新金融工具可有效解除老年人养老的忧虑，对我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。在“国未富，民先老”的情况下，巨大的养老资金缺口，使传统养老方式已不能满足老龄化社会的要求，而以房养老这种养老方式对于提高老人的生活质量、完善社会保障制度、

稳定社会有着十分重要的意义。特别是在现阶段，对于解决我国严重的老龄化问题更是具有现实意义，将是对现行“家庭养老”、“机构养老”和“居家养老”的有益补充。

国内学者经过研究普遍认为，开展住房反向抵押贷款在我国具有一定的生存空间，应该成为养老模式的一种。（王有明、柴效武，2005）理论界主要承认的现实意义有以下几点：

1、提高老年人自我养老的能力，减轻国家的负担。我国的养老制度由“现收现付制”转为“统帐结合制”，仍远不能满足更多社会成员对养老保障的需求。传统的观念使大多数社会成员耗尽毕生积蓄购买住房，间接导致家庭养老储备金的减少。在此形势下，老年人通过以房养老方式改善晚年生活，大大缓解国家养老保障的压力，进而促进社会福利制度的完善。

2、活跃老年人养老资金，减轻子女供养老人的经济压力。以房养老方式为老年人开拓了一个新的资金来源，在继续享有住宅使用功能的同时发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。很大程度上减轻子女赡养老人的资金压力，有助于鼓励年轻人自食其力，降低对父辈的依赖，也鼓励老年人自助保障，最大程度地减少子女负担。

3、扩大商品租赁房源，缓解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有购房的经济实力，租房成为替代选择。不论城市中选择“以房养老”的老年人以哪种方式处置房产，都可让出一部分房子的使用权，能够适当增加市场上的房源，缓解住房的供需矛盾。

4、充分利用闲置资金，促进金融机构业务多元化。银行、保险公司等金融机构要涉足以房养老，需要由足够的资金支撑，用以收购老年人住房。近年，由于存款、外汇储备、保险等费用收入的增长，使得资金闲置，这为发展以房养老提供强大的资金保障，一举两得。住房反向抵押贷款不仅给银行、保险公司等相关金融机构带来新的业务，而且能加快商业银行等机构深化改革、创新经营，同时促使其将社会责任和盈利目标紧密结合，求得多赢效应。第一，对急需要现钱养老的老人是一个绝好的选择。老人自住房抵押给银行后，银行根据房价等估算每月给付老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖如果低于银行这些年支出总额或与之持平，那么银行与老人“倒按揭”关系结束；反之，多余部分根据老人遗嘱分配。另外，老人的子女也可以再把房产买回，当老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还给银行，并支付贷款利息，子女就可获得房

产。这对急需现钱的老人或他们的家庭来说是一个变现的好办法。第二，对“80后”年轻人是一个好消息。“80后”是我国第一代独生子女群体，现在已经到了婚嫁阶段，他们要面对的是典型“四二一”家庭结构：四位已经退休的老人，两个独生子女夫妇，一个已出生或将出生的小孩。在这种情况下选择“倒按揭”贷款，通过两套房产的逐渐变现，解决赡养4位老人的经济压力，将会成为“80后”夫妇的一种选择。当然，如果整个家庭资金宽裕还是可以把房子留到以后再卖。但是对于绝大多数“80后”夫妇来说，婚后的20年里是他们最需要用钱的时候，这期间变现房产将使钱的效用得到最大化。第三，有利于搞活房地产市场。当“倒按揭”养老模式实现后，具体操作“倒按揭”贷款的机构在收回住房的使用权以后，必然会将其出售或者出租，这样就会增加“二手房”的供应量，虽然此项业务收来的房子将以小户型为主，房龄也会较老，但地理位置预计会较好，这些房源在二、三级市场上会很受欢迎。对当时资金不算富裕的年轻人来说很适合他们的需要。这样的话，在一定程度上可以缓解住房问题的供需矛盾。第四，目前在我国初步具备了实行“倒按揭”贷款的条件。目前我国住房自有率很高，远远超过西方发达国家60%的水平，而且已步入了老龄化社会，这就为实行“倒按揭”贷款提供了必要条件，当初步具备了这些条件后，所要做的就是要加大研究、使之完善、然后推广。

3我国推行以房养老的障碍

20xx年，“倒按揭”理念被引入中国。20xx年，上海市公积金管理中心曾试推“以房养老”模式，因符合条件的申请人很少，不得不停办；同年，幸福人寿保险公司成立并参与“倒按揭”产品的研发，但至今没有实质性进展。中信银行于近期在北京等城市试点“养老按揭”业务，推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，但因设置了比较严格的规定和较高的准入门槛，目前总体业务量不太大。虽然各方针对“倒按揭”的尝试都进行了符合中国国情的改良，但在实施过程中可谓步履维艰，存在较多的困难。下面从以下几个方面阐述我国推行以房养老的障碍：

1．传统养老观念根深蒂固。“以房养老”模式不太符合我国传统养老观念。长久以来，我国就有“养儿防老”的传统观念，表现为一种情感维系，如若让老年人以房抵押去获取贷款渡过余生，不仅自己在心理上很难接受，同时其子女易被人认为没有尽到孝心，不在情理之中。“以房养老”在美国等国家之所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大关系，是把房屋当作遗产留给子女但子女仍需缴纳大笔税金，还是老人自己在有生之年通过预支房屋价值享受美好生活，在二者之中，很容易做出选择。我国目前尚未开征遗产税，在对个人私有财产保护意识越来越强的今天，“但存方寸土，留予子孙耕”，对房屋这类极具价值的不动产，老年人更愿意将其留给子孙后代，而不愿抵押给银行、保险等金融机构。在我国这个以勤俭节约为美德的国度，老年人普遍比较节省，因而也较难适应超前消费。

2．养老贷款存在诸多不确定性。房屋估值是确定养老贷款金额的关键，在房地产市场运行平稳时，房屋价值容易评估，而房地产市场运行起伏不定时，房屋价值随市场好坏而变化。房价上行时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；房价下行时，抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。〔2〕房价的高涨造成买房难，严重制约“以房养老”模式的推行。自19xx年我国取消福利分房以来，我国房地产市场进入了真正的商品房市场，随着市场化的不断推进，我国城镇的房价居高不下。这一现象的直接后果就是大部分的城镇居民(尤其是年轻人)无法支付高额的房价，买房难成了年轻人奋斗的目标之一。因此，加上我国的传统思想存在的缘故，老人在情感上无法将用自己的辛苦钱购买的房子抵押出去，无形之中加大了“以房养老”的难度。房地产市场的变数不可控，使得双方对房屋估值难以达成一致，估值高，金融机构风险大；估值低，贷款者不满意。自20xx年以来，国内房地产市场一直处于非理性攀升期，政府因此也多次出台政策进行宏观调控，在这种不稳定的市场环境下，今后房价是涨是跌难以判断，致使各方顾虑重重，难有积极性。与买房按揭不同的是，“倒按揭”一般是根据老年申请人的寿

命来确定贷款年限，而预测寿命是个难题，贷款年限的不确定性致使每月发放的养老金数额也难以确定。如果养老贷款发放到期，而老年人还健在，无法偿还贷款致使抵押权实现，老年人不仅将失去房屋，而且将面临生活失去经济来源的困境，隐含着一些风险。另外，城镇化快速推进过程中房屋拆迁几率的增加、国内房屋平均30年寿命、住宅建设用地使用权70年到期等，作为贷款客体所存在的众多不确定性，都将使“以房养老”变得更为复杂，从而增加相关的交易成本。

3．政策配套建设相对滞后。与“买房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在国内仅停留在理念上，政策配套建设相对滞后，缺乏实质性的操作。从目前各方的尝试来看，符合“倒按揭”条件的申请人并非实际真正所需者。以中信银行的“养老按揭”为例，要求申请人最好有两套或以上住房，且抵押给银行的房屋不能是其惟一的自住房。事实上，如果拥有两套房，申请人完全可将其中的一套房出租，靠收取租金来养老，相比之下，以房贷款养老就显得较之麻烦而没有优势。而现实中，真正用得上“倒按揭”的，是那些仅有一套住房，并且缺少生活经济来源的老年人。值得注意的是，“以房养老”多服务于城镇居民，并未涉及农村居民，其主要原因在于农村宅基地不能抵押，也就无法开展“倒按揭”。然而，我国农村人口数量庞大，养老问题也日益突出，农村居民除了“土地养老”之外，是否适合“以房养老”也是值得探讨的问题。“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保及行政管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调。国外之所以能顺利推行，与其有完善的金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关，而相比之下，国内还不具备这种适宜“以房养老”发展的成熟环境。

4我国推行以房养老的对策及展望 随着老龄化高峰期的到来，有限的公共财政可能无法解决所有养老问题。在这种情势下，可尝试将“以房养老”作为养老制度的一种补充。针对以上我国推行以房养老过程中遇到的障碍总结出以下对策：

1．构建符合中国国情的制度环境。老年人以自有房产来获取养老经济来源，不再只依靠公共财政，一定程度上缓解了政府的压力，如能有效开展，其社会效益明显。因此，政府应构建符合中国国情的制度，在充分保障老年人权益的基础上，为“以房养老”提供可供发展的环境。“以房养老”业务所涉部门较多，政府应发挥其引导和协调的作用，通过统筹形成合力。作为实务的具体操作者，银行、保险等金融机构实质上为政府承担了一部分养老义务，必然承担着一定的风险，建议政府提供担保以消其顾虑，增强其积极性。而由有政府背景的公益组织如住房公积金管理中心来开展“以房养老”业务，新加坡亦有不错的经验，不妨借鉴。

2．明确重点服务的老年群体。开展“以房养老”的目的在于解决有此需求的老年人之养老问题，但并不适用于所有老年人。因此，必须明确需要重点服务的老年群体。老年人之所以有需于“以房养老”，无外乎缺少生活经济来源，或者缺少关爱，因而对于那些有房屋但生活困难的，或者有房屋的孤寡老人或子女在国外的空巢老人，应作为服务的重点。农村老年群体，特别是失去土地的农村老年人，也值得重点关注。因此，“以房养老”的服务对象不应局限于城镇居民，应向农村居民进行延伸，与基本养老保险制度一样实现“全覆盖”。

3．积极开展相关试点。符合中国国情的“以房养老”业务模式的成熟和完善，需要政府鼓励银行、保险等金融机构积极开展试点，探索具体做法，特别是如何解决当前出现的难点问题，如贷款年限和金额的合理确定、风险防范等，从中总结成功经验，形成一套切实可行的操作路径，为广泛开展夯实基础。“以房养老”作为一种新兴事物，要得到国人特别是老年群体的认可，有一个较为漫长的过程。政府和舆论应宣传成功典型，让老年人明晰“以房养老”是真正从物质与精神两个层面为他们着想，增强老年群体的安全感与认同感，以争取他们的支持。加快房地产转型是解决的关键基于上述房地产市场给“以房养老”带来的诸多困境和挑战，笔者认为，要为“以房养老”提供必要准备的不仅仅是改变人民的传统观念、推进会计计算的准确性以及评估制度的完善等因素，更重要的是要

完善我国的房地产市场。而完善房地产市场必须要进行必要的产业转型。当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善;房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。〔3〕面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次的调控不同于以往的任何一次，这次的调控政策力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。〔4〕因此，在这一重大的转型时期，我们要统筹各种资源和利益，将房地产市场做大做好，为“以房养老做好积极的准备。

4．国家制定养老规划，成立专业住房银行。实施“倒按揭”养老模式需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立专业性银行。成立专业银行可以降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险，也可以降低“倒按揭”产品的贷款利率，如果“倒按揭”产品的贷款利率与住房公积金贷款利率持平或更低，将有助于“倒按揭”养老模式的推广。成立专业银行就是要把涉及资产评估、保险公司、银行、社会养老保障等诸多主体功能集于一身，简化运行机制和具体操作，从而降低成本、提高工作效率。成立专业银行还可以加强政府对“以房养老”模式的指导和监管。建立一种适合我国国情的“以房养老”模式。这种适合我国国情的“以房养老”模式，可以暂称为“股份制倒按揭”养老模式。“倒按揭”养老模式指的是房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行，银行在综合评估贷款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。“股份制倒按揭”最大的特点就是房主以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，不断从贷款人那里得到现金支付，贷款人则在逐年增大对房主房产的股权。房主拥有终身居住权，房主按每年失去的股份向贷款人支付租金（或称利息）。这样做有两大好处，一是房产每一年或几年（例如三年）一评估，根据评估的结果转让股权，从而避免了由于诸多因素影响，使“倒按揭”存在实施时间越长风险越大的问题。另外一个好处是为投资者提供了一个新的投资环境，目前

我国不乏投资者，只要他们愿意就可以通过逐年投资的方式获得新的房产。这对新的投资者和旧的房产主都是一件“双赢”的好事。

虽然我国要推行“以房养老”面临着很大的困境和问题，但是随着人口老龄化时代的到来，除了基本的社会养老保险金，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，“以房养老”是社会的现实需要，同时也是我国养老制度发展的大势所趋。以房养老能够为老年人提供一种稳定可靠乃至延续到其终生的现金流,加固晚年的生活保障,为解决我国日益严重的养老问题提供了新思路和新方法。目前,随着我国人口老龄化和各项改革特别是住房制度改革和金融机构改革的深入发展,我们既有必要又有条件尽快推行以房养老模式。

参考文献

〔1〕周战超：“中国人口老龄化问题研究”，《经济社会体制比较》，20xx年第1期，第121～125页。

〔2〕朱劲松．保险公司开展住房反向抵押贷款可行性简析［J］．上海保险，2008(2):42－44．

〔3〕孔煜．调整转型期的中国房地产市场［J］．城市发展研究，2009(4):143－144．

〔4〕陈尚辉．寻找房地产转型中的机会［J］．城市开发，2009(10):52－53．