养老地产项目可行性研究报告

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途 ：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案

(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告。项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.

    我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。20##年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。

    其次，老年人口占比逐年提升。同策咨询研究中心数据显示，20##年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。

    再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比20##年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

中国经济与养老市场发展阶段

    由此可见，由于人均GDP水平相比太低，对比国外养老地产发展速度的经验数值，我国养老市场依旧处于初步发展阶段。但同时，我们根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。

第一章 养老地产项目总论
　1.1 养老地产项目背景
　　   1.1.1 养老地产项目名称
　　   1.1.2 养老地产项目承办单位
　　   1.1.3 养老地产项目主管部门
　　   1.1.4 可行性研究工作的编制单位
　　   1.1.5 研究工作概况
　1.2 编制依据与原则
　　   1.2.1 编制依据
　　   1.2.2 编制原则
　1.3 研究范围
　　   1.3.1 建设内容与规模
　　   1.3.2 养老地产项目建设地点
　　   1.3.3 养老地产项目性质
　　   1.3.4 建设总养老地产及资金筹措
　　   1.3.5 养老地产计划与还款计划
　　   1.3.6 养老地产项目建设进度
　　   1.3.7 养老地产项目财务和经济评论
　　   1.3.8 养老地产项目综合评价结论
　1.4 主要技术经济指标表
　1.5 结论及建议
　　   1.5.1 专家意见与结论
　　   1.5.2 专家建议　　
第二章 养老地产项目背景和发展概况
　　2.1 养老地产项目提出的背景
　　   2.1.1 国家或行业发展规划
　　   2.1.2 养老地产项目发起人和发起缘由
　　2.2 养老地产项目发展概况
　　   2.2.1 已进行的调查研究养老地产项目及其成果
　　   2.2.2 试验试制工作情况
　　   2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
　　   2.2.4 养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程
　　2.3 养老地产的必要性第三章 养老地产项目市场分析与预测
　3.1 市场调查
　　   3.1.1 拟建养老地产项目产出物用途调查
　　   3.1.2 产品现有生产能力调查
　　   3.1.3 产品产量及销售量调查
　　   3.1.4 替代产品调查
　　   3.1.5 产品价格调查
　　   3.1.6 国外市场调查
　3.2 市场预测
　　   3.2.1 国内市场需求预测
　　   3.2.2 产品出口或进口替代分析
　　   3.2.3 价格预测
　3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略
　4.1 产品方案和建设规模
　　   4.1.1 产品方案
　　   4.1.2 建设规模
　　   4.1.3 产品销售收入预测
　4.2 市场推销战略
　　   4.2.1 推销方式
　　   4.2.2 推销措施
　　   4.2.3 促销价格制度
　　   4.2.4 产品销售费用预测　　
第五章 建设条件与厂址选择
　5.1 资源和原材料
　　   5.1.1 资源评述
　　   5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
　　   5.1.3 需要作生产试验的原料
　5.2 建设地区的选择
　　   5.2.1 自然条件
　　   5.2.2 基础设施
　　   5.2.3 社会经济条件
　　   5.2.4 其它应考虑的因素
　5.3 厂址选择
　　   5.3.1 厂址多方案比较
　　   5.3.2 厂址推荐方案
第六章 养老地产项目技术、设备与工程方案
　6.1 养老地产项目组成
　6.2 生产技术方案
　　   6.2.1 技术来源途径
　　   6.2.2 生产方法
　　   6.2.3 技术参数和工艺流程
　　   6.2.4 主要工艺设备选择
　　   6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
　　   6.2.6 主要生产车间布置方案
　6.3 总平面布置和运输
　　   6.3.1 总平面布置原则
　　   6.3.2 厂内外运输方案
　　   6.3.3 仓储方案
　　   6.3.4 占地面积及分析
　6.4 土建工程
　　   6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
　　   6.4.2 特殊基础工程的设计
　　   6.4.3 建筑材料
　　   6.4.4 土建工程造价估算
　6.5 其他工程
　　   6.5.1 给排水工程
　　   6.5.2 动力及公用工程
　　   6.5.3 地震设防
　　   6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
　7.1 养老地产项目选址及用地方案
　7.2 土地利用合理性分析
　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施
　8.1资源利用分析
　　   8.1.1土地资源利用分析
　　   8.1.2水资源利用分析
　　   8.1.3电能源利用分析
　8.2节能措施分析
　　   8.2.1土地资源节约措施
　　   8.2.2水资源节约措施
　　   8.2.3电能源节约措施

第九章 养老地产项目原材料供应及外部配套条件
　9.1 主要原材料供应
　9.2 燃料、加热能源供应
　9.3 给水供电
　9.4 外部配套条件

第十章 养老地产项目进度与管理
　10.1 工程建设管理
　10.2 养老地产项目进度规划
　10.3 养老地产项目招标

第十一章 环境影响评价
　11.1 建设地区的环境现状
　　   11.1.1 养老地产项目的地理位置
　　   11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
　　   11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
　　   11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
　　   11.1.5 现有工矿企业分布情况；
　　   11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
　　   11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；
　　   11.1.8 交通运输情况；
　　   11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
　11.2 养老地产项目主要污染源和污染物
　　   11.2.1 主要污染源
　　   11.2.2 主要污染物
　11.3 养老地产项目拟采用的环境保护标准
　11.4 治理环境的方案
　　   11.4.1 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
　　   11.4.2 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
　　   11.4.3 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
　　   11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
　　   11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
　11.5 环境监测制度的建议
　11.6 环境保护养老地产估算
　11.7 环境影响评论结论　　
第十二章 劳动保护与安全卫生
　12.1 生产过程中职业危害因素的分析
　12.2 职业安全卫生主要设施
　12.3 劳动安全与职业卫生机构
　12.4 消防措施和设施方案建议

第十三章 企业组织和劳动定员
　13.1 企业组织
　　   13.1.1 企业组织形式
　　   13.1.2 企业工作制度
　13.2 劳动定员和人员培训
　　   13.2.1 劳动定员
　　   13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
　　   13.2.3 人员培训及费用估算

第十四章 养老地产估算与资金筹措
　14.1 养老地产项目总养老地产估算
　　   14.1.1 固定资产养老地产总额
　　   14.1.2 流动资金估算
　14.2 资金筹措
　　   14.2.1 资金来源
　　   14.2.2 养老地产项目筹资方案
　14.3 养老地产使用计划
　　   14.3.1 养老地产使用计划
　　   14.3.2 借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析
　15.1 生产成本和销售收入估算
　　   15.1.1 生产总成本估算
　　   15.1.2 单位成本
　　   15.1.3 销售收入估算
　15.2 财务评价
　15.3 国民经济评价
　15.4 不确定性分析
　15.5 社会效益和社会影响分析
　　   15.5.1 养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
　　   15.5.2 养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；
　　   15.5.3 养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；
　　   15.5.4 养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；
　　   15.5.5 养老地产项目对合理利用自然资源的影响；
　　   15.5.6 养老地产项目的国防效益或影响；
　　   15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　
第十六章 风险分析
　16.1 风险影响因素
　　   16.1.1 可能面临的风险因素
　　   16.1.2 主要风险因素识别
　16.2 风险影响程度及规避措施
　　   16.2.1 风险影响程度评价
　　   16.2.2 风险规避措施　　
第十七章 可行性研究结论与建议
　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
　17.2 对主要的对比方案进行说明。
　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
　17.5 对不可行的养老地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。

第十八章 财务报表

第十九章 附件

 

第二篇：辽宁重点项目-沈抚新城养老地产项目可行性研究报告

辽宁重点项目-沈抚新城养老地产项

目可行性研究报告

编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投 1

资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等

关联报告：

沈抚新城养老地产项目建议书

沈抚新城养老地产项目申请报告

沈抚新城养老地产项目商业计划书

2

沈抚新城养老地产项目节能评估报告

沈抚新城养老地产项目资金申请报告

沈抚新城养老地产项目市场调查研究报告

沈抚新城养老地产项目投资价值分析报告

沈抚新城养老地产项目投资风险分析报告

沈抚新城养老地产项目行业发展前景预测分析报告

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）

第一章 总 论

1.1沈抚新城养老地产项目概况

1.1.1沈抚新城养老地产项目名称

1.1.2建设性质

1.1.3沈抚新城养老地产项目承办单位及负责人

1.1.4沈抚新城养老地产项目建设地点

1.2沈抚新城养老地产项目设计目标

1.3沈抚新城养老地产项目建设内容与规模

1.4沈抚新城养老地产项目投资估算与资金筹措

1.4.1沈抚新城养老地产项目建设总投资

1.4.2资金筹措

1.5沈抚新城养老地产项目主要财务经济指标

1.6可行性研究依据

1.7研究范围

3

第二章 沈抚新城养老地产项目建设背景

2.1宏观形势

2.1.1地理、历史

2.1.2交通

2.2宏观经济运行

2.2.1宏观经济发展（GDP发展）

2.2.2固定资产投资情况

2.2.3人均生产总值

2.2.4人口变化

2.3地区及行业的发展规划

2.3.1城市总体规划（2015—2020）

2.3.2城市近期建设规划

第三章 沈抚新城养老地产市场分析与市场定位

3.1沈抚新城养老地产市场分析

3.1.1沈抚新城养老地产市场近况

3.1.2沈抚新城养老地产市场划分

3.1.3板块特征分析及小结

3.1.4沈抚新城养老地产 市场总结

3.1.5沈抚新城养老地产项目机会分析

3.2项目市场定位

3.3沈抚新城养老地产项目的SWOT分析

3.3.1沈抚新城养老地产项目优势（STRENGTH） 4

3.3.2沈抚新城养老地产项目劣势（WEAKNESS）

3.3.3沈抚新城养老地产项目机会（OPPORTUNIES）

3.3.4沈抚新城养老地产项目威胁（THREATS）

3.4营销策略

3.4.1营销主题

3.4.2广告创意

3.4.3营销策略

3.4.4宣传推广策略

3.4.5促销策略

第四章 沈抚新城养老地产项目区建设条件

4.1市区域概况

4.2区域文化特色

4.3区域人居环境

4.4区域交通网络

4.5基础条件

4.5.1.自然及气候条件

4.5.2.基础设施配套建设条件

第五章 沈抚新城养老地产项目建设方案

5.1总体规划

5.1.1设计依据

5.1.2规划设计构思

5.1.3指导原则

5

5.1.4规划目标

5.2总平面布置及道路景观设计

5.2.1总平面布置

5.2.2道路及景观设计

5.2.3竖向设计

5.2.4技术指标

5.3建筑单体设计

5.3.1平面设计

5.3.2立面设计

5.4结构设计

5.4.1工程概况

5.4.2设计依据

5.4.3基础设计

5.4.4结构选型

5.4.5主要荷载（作用）取值

5.4.6主要结构材料

5.5公用辅助工程

5.5.1给排水工程

5.5.2暖通工程

5.5.3电气工程

5.5.4燃气工程

5.5.5人防设计

6

5.5.6无障碍设计

第六章 沈抚新城养老地产项目环境影响评价

6.1环境保护执行标准

6.2施工期环境影响分析

6.2.1施工期污染源

6.2.2施工期环境影响分析

6.3项目建成后环境影响分析

6.3.1大气污染源分析

6.3.2水污染源分析

6.3.3环境保护措施

6.4公众参与

第七章 沈抚新城养老地产项目劳动安全卫生与消防

7.1卫生防疫

7.2消防

7.2.1消防给水系统

7.2.2防排烟系统

7.2.3电气消防

第八章 沈抚新城养老地产项目节能节水措施

8.1节能

8.1.1设计依据

8.1.2能源配置与能耗分析

8.1.3节能技术措施

7

8.2节水

8.2.1水环境

8.2.2绿化景观用水节水

8.2.3节水器具应用

8.3太阳能利用

第九章 沈抚新城养老地产项目组织管理与实施

9.1项目组织管理

9.1.1项目组织机构与管理

9.1.2人力资源配置

9.2物业管理

9.2.1物业服务内容

9.2.2物业服务标准

9.3项目实施安排

第十章 沈抚新城养老地产项目投资估算与资金筹措 10.1投资估算

10.1.1估算依据

10.1.2投资构成及估算参数

10.1.3投资估算

10.2资金筹措

10.3借款偿还计划

第十一章沈抚新城养老地产项目工程招标方案 11 .1 总则

8

11 .2 项目采用的招标程序

11 .3 招标内容

第十二章 沈抚新城养老地产项目效益分析

12.1财务评价的依据和原则

12.2成本费用、销售收入及税金估算

12.2.1 成本费用估算

12.2.2收入及税金估算

12.3 财务效益分析

12.3.1项目损益分析

12.3.2项目财务盈利能力分析

12.4盈亏平衡分析

12.5敏感性分析

12.6财务效益分析结论

第十三章 沈抚新城养老地产项目结论与建议

13.1沈抚新城养老地产项目结论

13.2沈抚新城养老地产项目建议

1 、沈抚新城养老地产项目位置图

2 、主要工艺技术流程图

3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、沈抚新城养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定 5 、沈抚新城养老地产项目总平面布置图

6 、主要土建工程的平面图

9

7 、主要技术经济指标摘要表

8 、沈抚新城养老地产项目投资概算表

9 、经济评价类基本报表与辅助报表

10 、沈抚新城养老地产项目现金流量表

11 、沈抚新城养老地产项目现金流量表

12 、沈抚新城养老地产项目损益表

13 、沈抚新城养老地产项目资金来源与运用表

14 、沈抚新城养老地产项目资产负债表

15 、沈抚新城养老地产项目财务外汇平衡表

16 、沈抚新城养老地产项目固定资产投资估算表

17 、沈抚新城养老地产项目流动资金估算表

18 、沈抚新城养老地产项目投资计划与资金筹措表

19 、单位产品生产成本估算表

20 、沈抚新城养老地产项目固定资产折旧费估算表

21 、沈抚新城养老地产项目总成本费用估算表

22 、沈抚新城养老地产项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

10