土地估价报告

项目名称：

湖南商学院教学楼土地使用权价格评估

受托估价单位：

房地产估价有限公司

估价人：

谷敏

土地估价报告编号：

珠晖区土估字【2011】

委托估价单位（人）：

工程二班

估价日期：20xx年11月6日

目 录

第一部分 致委托方函

第二部分 估价师声明

第三部分 估价的假设和限制条件

第四部分 土地估价报告

一、 摘要

二、 估价对象界定

三、土地估价结果

四、土地估价报告

第五部分 附 件

一：致委托方函

房地产开发责任有限公司：

受贵公司委托，我公司的谷敏等房地产估价师对贵公司位于珠晖区湖南商学院教学楼，规划建筑面积为9998.65平方米，土地使用权面积1888.04平方米房地产的88年出让土地使用权和商品房的房屋所有权在估价时点的公开市场价值进行评估，为贵公司向中国民生银行总行申请办理抵押贷款提供市场价值参考。 估价人员依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、衡阳市人民政府等部门颁布的有关法律、法规和政策文件，按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和中华人民共和国行业标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析全部现有相关资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，得出估价对象在估价时点二○○二年十二月十八日的市场价值为: 单价:8890元/平方米

总价:8888.8万元

大写：人民币金额为捌仟捌佰捌拾捌万捌仟元整。

现将完成的估价报告书包括《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》提交给贵公司。

请细看。

房地产开发有限公司

二：估价师声明

我们郑重声明：

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。

我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有任何个人利害关系或偏见。

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。

本报告的估价人员已对估价对象进行了实地查勘。

除参与本次评估的估价人员外，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

三：估价的假设和限制条件

1、本次估价以估价对象能够通过竣工验收并办理产权登记，并且其产权在北京市国土资源和房屋管理局得到确认为假设前提。

2、本次估价是以估价对象未进行抵押，无设定任何他项权利，已付清全部工程款及缴纳完毕相关税费为假设前提。

3、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。

4、根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的公开市场价值。在公开市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易双方具有必要的专业知识，交易公开且不具有排它性。

5、由于房地产的不可移动和价值较大的特性，房地产抵押期间可能遇到各类商业性风险，尤其是宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素的变化，对所抵押的房地产在抵押期间的价格变动影响很大；其次，由于地震、战争及其它不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力的因素，将造成抵押的房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失；另外，由于房地产不易变现的特点，如出现借款人违约而引发对所抵押的房地产进行短期强制处分时，则可能导致处臵价格远远低于其正常价值。因此，抵押权人在参考本报告结果确定贷款时，需充分权衡抵押期间可能出现的种种利弊。

6、在评估估价对象时未考虑估价对象欠负的债务和发生的纠纷，以及如果

估价对象处分时应负担的费用和税款等可能影响其价值的因素。

7:本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。本评估报告中所依据的有关估价对象的政府批文均为委托方所提供，本公司没有接受向政府有关部门核实的委托，其真实性由委托方负责。本报告是在附件中材料真实、全面的前提下评估完成。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，使评估结果产生偏差，委托方应对其负责

8:房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。因此，本次的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格；同时，本估价报告的应用必须在本报告所确定的估价报告应用有效期内，且必须基于房地产市场是正常稳定的前提。随着政治、经济、社会等状况的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大变化，则本估价报告将失去其有效性。

9、鉴于同一估价对象，因估价目的的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本评估报告估价目的是为委托方核实估价对象在估价时点的房地产价值并向银行抵押贷款提供依据，本报告不能挪作他用，否则该房地产的价值应作相应调整，甚至重估。

10、本报告专为委托方向中国民生银行总行申请抵押贷款而做。除按规定报送有关政府部门和贷款银行作为办理抵押登记手续和确定抵押贷款额时的参考外，未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容在公开发表的文件、通告或报告中引用，也不得以任何形式公开发表。

四：土地估价报告

第一部分 摘要

一、 项目名称

湖南商学院教学楼土地使用权价格评估

二、 委托估价方

委托单位：房地产估价有限公司

单位地址：XX

法人代表：XXX

三、 估价日期

20xx年11月6日——20xx年11月13日

四、 价格结果

土地使用权总面积：

建筑总面积：

单位面积地价：

单位面积楼面地价：

土地总地价：

大写：

五、 土地估价师签字

六、 土地估价机构

估价机构：

估价机构负责人签字：

估价基准日：20xx年11月6日

第二部分 估价对象界定

一、 委托估价方

委托单位：房地产估价有限公司

单位地址：XX

法人代表：XXX

二、 估价目的

了解湖南商学院的土地情况，为了更好的教学。

三、 估价对象概况

1、土地登记状况

待估宗地为 XX 使用的国有划拨土地，位于珠晖区衡花路18号，土地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地.土地级别为三级。土地登记时间X年X月,国土资源管理局核发了《国有土地使用证》,其编号为:珠晖区人民政府国用(2000)划字第 1447 号,土地使用权类型为国有划拨使

用。使用权终止日期为:X年X月X日。该宗地建筑面积为1440.96亩，

待估宗地的四至为:北至:篮球场,东至:C期公寓食堂,南至:图书馆，西至:

顺风公寓。

2、土地权利状况

XXX 房地产有限公司教学楼的土地使用权价格评估土地估价报告待估宗

地的所有权属于国家, 土地使用者是XX以划拨的方式取得国 有土地使

用权,使用年限为50年,土地使用的起讫日期为X年X月X 日——X年X

月X日,到估价基准日为止已经使用X年,剩余土地使用年限为X年.该宗

地的土地产权明晰,四邻无异议.根据委托方提供的资料, 至评估期日,

未发现待估宗地设定抵押权，担保权, 租赁权, 地上权,地下权等他项权

利。本宗地要作为教育用地进行使用.估价时可以按照居住用地进行评

估。

3、土地利用状况

根据委托方提供的资料和估价师进行的现场调查,该待估宗地的规划用

途为教育用地。宗地地块为规则的矩形形状。目前宗地上有建筑物, 建

筑物的耐用年限为50年,已使用年限为8年,建筑物内部主要是教学楼,

建筑总面积为 11185.61 平方米,内部设备齐全,建筑高度为23.6米,总

共6层。

四、 影响地价的因素说明

1、 一般因素

衡阳市位于湖南省中部，因居南岳衡山之南而得名。相传“北雁南飞，至 此歇翅停回”，故又称“雁城”。现辖衡南、衡阳、衡东、衡山、祁东5县，耒 阳、常宁2市和雁峰、石鼓、珠晖、蒸湘、南岳5区，总面积1.53万平方公里， 其中城区面积547平方公里。总人口718.95万，市区人口90万。

2、 区域因素

(1) 区域概况。湖南工学院现有南、新二个校区，占地面积1440.96亩，校舍建筑面积40万平方米。南新两个校区钟灵毓秀，环境幽雅；酃湖新校区恢宏大气，充满现代化气息；教学楼、科技楼、实验楼、田径场、学生公寓、教师公寓、图书馆、融园广场??布局科学，设备先进；有各学科专业的大类实验室34个，教学科研仪器设备总值7000余万元；馆藏纸质图书近80万册，电子图书70万

种。学院以市场为导向，优化专业结构，以重点专业建为龙头，带动专业建设整体水平的提高。

(2)珠晖区内逐渐建立起多层次的交通系统.区内共有铁路5条(段), 总长 48 公里,设有西直门,清华园,五路,清河等4个车站.建成的 轻轨铁路横穿海淀区.区域内主要交通干道有西北三环,四环路,白颐 路,清华南路,成府路.区域内交通方便,公交车线路较多.另外,还 有多条地铁线路经过海淀区,地铁4号线,10号线,13号线等都经过 海淀区,通过不同的交通方式把整个北京城联系在一起,方便人们的出行.

(3) 基础设施条件 a.供水 在海淀区境内现有三座自来水厂——北京市第三水厂,第九水厂和 田村山水厂.海淀区的自来水分为两个部分,一部分由北京市统建管网 环流系统提供,主要供给城区居民区和社会公共设施;另一部分由企事 业单位所建自备井提供,目前为止全区共有自备600 余眼,生活用水 3500 万立方米,其它用水 560 万立方米.全区自来水普及率达 100%. 北京市 XXX 房地产评估有限公司 1 2 010-6324XXXX -XX 教学区中部综合教学楼的土地使用权价格评估土地估价报告 b.供电 海淀区的供电电压有三个等级,即 35 千伏,110 千伏,220 千伏三 个输电电压等级; 高压, 超高压变电站 17 座, 其中 35 千伏变电站 5 座, 容量 15 万千伏安;110 千伏变电站 9 座,容量 76 万千伏安;220 千伏 变电站 3 座,容量 108 万千伏安.全区 10 千伏架空配电线路全长 850 公里,10 千伏配电变压器 1700 余台,容量 170 万千伏安,年用电量 16 亿千瓦小时,有 充分的供电保证. c.通讯 区域内通讯与市政通讯网相联,通讯线路以地下管道为主,辅以架 空线路,市话普及率 70%,通讯线路畅通. d.排水 海淀区的区域排水主要为雨污分流方式,排污管分区铺设,铺设了 雨水,污水的管道,分别形成一套独立的系统,最终到达污水处理厂, 进行污水的处理. 排水系统呈辐射状分布, 并建有排渍泵站, 排水通畅. e.供暖 海淀区的供暖是由北京市热力公司进行的集中供暖. f.通气 海淀区的燃气资源依靠外区,外省输入,境内现有较为齐全的燃气 供应设施.目前全区除少部分农村地区外,炊用燃料全部实现燃气化. 煤气资源由石景山首都钢铁公司焦化厂提供,现有高中压调压站 4 座, 中低压调压站 36 座,占全市的 18%;管线 350 公里,其中高压管道 21 公里,中压管道 134 公里,占全市的 21%;调压站出口压力合格率达北京市 XXX 房地产评估有限公司 1 3

010-6324XXXX -XX 教学区中部综合教学楼的土地使用权价格评估土地估价报告 99%. 天然气资源来自华北油田, 现有高中压调压站 1 座,中低压调压站 60 座.

(4) 环境条件 海淀区内名胜古迹众多,旅游资源丰富,人居环境良好.有各类文 物点 700 余处,其中国家级文物保护单位 10 处,市级文物保护单位 25 处. 海淀区作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地,区内驻有北 京大学,清华大学等 39 所高等院校,22 所各类成人高等院校和众多民 办院校,在校大学生人数占全市的 79%;驻有中央,市属及区属科研单 位 219 个,中国科学院 41 个研究所大部分均在海淀,拥有各类专业技 术人员 37.8 余万人,住区两院院士 427 人;有中小学 286 所,每年考 入高校的学生均在 5000 人以上,占全市高考录取人数的 1/4 以上.区 内科研力量,科学仪器设备,图书情报信息,科研成果等均高度密集.

(5) ,产业集聚状况 海淀区是北京的高新技术产业区.在经历了中关村电子一条街的萌 芽期,1988 年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期以 后,高新技术产业已成为该区域经济的支柱和首都经济的龙头,逐步形 成电子信息,光机电一体化等四大支柱产业,建成上地信息产业基地和 中关村大街科技经济带. 1999 年国务院颁布关于加快中关村科技园区建 设的批复后,海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区。成为商家必争之地。

3·个别因素

(1) ,宗地状况：待估宗地为 XX 使用的国有划拨土地，位于衡阳市珠晖区衡花路18号，土地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地.土地级别为三级。 土地登记用途为教育用地,实际用途为教育用地。(2000)划字第 1447 号, 土地使用权类型为国有划拨使用.

（2）基础设施条件: 估价对象的基础设施状况达到"五通" 详细情况描述如下: , 供水: 宗地供水设施直接与市政供水网相联, 供水保证率为 100%; 排水:宗地排水采用雨,污合流方式,明管,暗管结合排放,污水 排入北京市排水政管网,排水服务面达到为 100%; 供电: 宗地内的供电直接与市政电网相连, 宗地供电保证率为 100%; 通路:北通成府路,东西两个方向均与学校内部道路相连接; 场地平整:场地平整,宗地与周围邻地无高差。

第三部分 土地估价结果

一、 估价依据

1、国家有关法律、法规及技术规程

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（2）《中华人民共和国土地管理法》

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》

（4）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估 价规程》(GB/T18508-2001)

（5）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》 (国发[2001]15 号)

（6）国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》(国土资发

[2003]383 号)

（7）《物权法》

2、本次估价采用的技术规程

（1）中华人民共和国国家标准 《城镇土地估价规程》 (GB/T18508-2001)；

（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 GB/T18507-2001

3、委托估价方提供的有关资料

（1）《国有土地使用证》 【（2）委托方《企业法人营业执照》复印件；

（3）《待估宗地土地状况调查表》复印件；

（4）《规划设计要求》复印件；

4、其他评估资料

（1）评估人员搜集的武汉市有关市场资料,现场踏勘所获得的信息资料；

（2）估价对象权利状况调查资料；

（3）估价对象所在区域影响因素调查资料；

二、土地评估

1,估价原则

本次估价过程中,遵循的主要原则: (1),替代原则 当处于同一供需圈内的不动产市场上同时存在两宗或两宗以上效用 相同或相近的不动产时,其价格将在市场机制的作用下趋于一致. 替代原理在不动市场中的特殊性表现为:不动产商品的替代关系具 有不完全性;不动产市场必须处于同一供需圈. 根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相 同或大致相似时,价格低者吸引

需求,即有两个以上互有替代性的商品 或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决 定的.土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相 同使用价值的地块, 即同类型具有替代可能的地块价格所牵制. 换言之, 具有相同使用价值,替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格 相互牵制而趋于一致.

(2),预期收益原则 对于价格的评估,重要的并非是过去,而是未来.过去收益的重要 意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据.因此,商品的价格是 由反映该商品将来的总收益所决定的.土地也是如此,它的价格也是受 预期收益形成因素的变动所左右.所以,土地投资者是在预测该土地将 来所能带来的收益或效用后进行投资的.这就要求估价者必须了解过去 的收益状况,并对土地市场现状,发展趋势,政治经济形势及政策规定 对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来 能给权利人带来的利润总和,即收益价格.

(3)最有效使用原则

最有效使用原则指增加各生产要素的单位投入量时,纯收益随之增 加;但达到某一数值以后,如继续追加投资,其纯收益不再会与追加的 投资成比例增加.该原则主要考虑三个方面:最佳用途,最佳规模,最 佳集约度. 由于土地具有用途多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的 收益,且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益,并以 能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据.因此,地价是以该土地 的效用作最有效发挥为前提的.此次评估宗地规划为教育用地,在评估 中可以按照居住用地的实际情况对其进行分析,按照最有效利用方式进 行评估,得到一个合法,合理的土地价格.

(4),报酬递增,递减原则

最高最佳使用原则也称为最有效使用原则,是指在合法的前提下, 以待估房地产最有效使用的方式为估价基础.

土地估价报告报酬递增递减原则是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下, 土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点.根据经 济学理论,等量资金应获得相应的报酬的投资原理,土地的开发投入也 应获得相应的收益.基于此原则,在成本逼近 法测算中,我们要计算土 地开发投入资金的正

常利息,利润以及所有权的收益.同时,根据生产 费用价值论(边际收益理论),生产要素之间,存在一定的最优组合, 超过一定限度,每一要素的持续增加,其收益却不会相应成比例增加, 因此,土地成本的增加,不一定会使土地价格增加.为此,我们在成本 逼近法测算中,就土地取得费,土地开发费以及相关税费的取值均应考 虑区域平均的,正常的,合理的成本.

(5),需求与供给原则

该原则的主要内容是:需求超过供给,价格随之提高;反之,供给 超过需求,价格随之下降,这就是供求均衡法则.该原则要求不动产价 格的独占倾向性较强,均衡法则,以预期收益原则及下述原则和竞争原 则为基础. 在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点.供 小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低.由于土地与一般商品相 比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所 假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征. (

6),竞争和超额利润原则

商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润. 土地竞

争主要是在需求者之间进行; 竞争原则与替代原则密切相关;

第四部分 土地估价报告

竞争原则是最有效使用原则的基础;竞争原则是收益还原法基础之—. 一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的,价格正是在供需关系 均衡点上的竞争结果,所以竞争原则是供给与需求原则的前提,二者有 密切关系.商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的 超额利润. 土地因为具有不动性,不增性,个别性等特点,尤其在我国土地一 级供给量由政府控制, 所以在供给方面不容易引起竞争.竞争主要是在需 求者之间进行.需求者之间的竞争,又是在该地块价格明显低于其收益 的情形下发生的.这种竞争,对替代性较小的土地来讲,价格更有提高 的倾向. 如商业用地, 可供给量少, 替代性小, 竞争比住宅等用地剧烈, 价格上涨也快.因此,竞争原则与替代原则也密切相关. 对于前述的最有效使用原则来讲,竞争原则也是其基础之一.因为 最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式,所 以最有效使用应根据其收益量判定.而竞争原则可说明土地外部竞争程 度如何,对收益大小影响至关重要,因此可成为判定最有效使用的一项 原则. 竞争原则也是收益还原法估价的基础之一.因为该方法

中的纯收益 是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基 础上预测出来的. (7),贡献原则 估价时,可以利用收益还原法分别估算土地,建筑物价格,进而评 估整个不动产价格;也可根据整个不动产价格及其他构成. 采用剩余法估算土地价格. 因此,贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用,也是收益还 原法和剩余法估价的基础. 土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格 可以土地对土地收益的贡献大小来决定. (8),变动原则 一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的. 土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这 些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作 用及其组合的变动过程中形成的.因此,在土地估价时,必须分析该土 地的效用,稀缺性,个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般 因素,区域因素及个别因素.由于这些因素都在变动之中,因此应把握 各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未 来的土地价格. 2,估价方法 根据估价人员现场的勘察情况,并且考虑到待估宗地的主要用途为 商业用途,按照《城镇土地估价规程》的要求,通行的估价方法有市场 比较法,收益还原法,剩余法,成本逼近法,基准地价系数修正法等. 估价方法的选择应该按照《城镇土地估价规程》,根据当地地产市场发 育情况并结合骨节对象的具体特点以及估价目的等,选择合适的估价方 法,一般情况我们需要选择两种及以上的估价方法,对待估宗地进行评 估,使得估价结果更为精确. 易案例比较少,因此不适宜用市场比较法.另外,我们根据委托方提供 的资料进行分析,我们选择了基准地价系数修正法和成本逼近法.因为 待估宗地几乎没有收益,没办法选择收益还原法,又因为附近的类似案 例很少,所以市场比较法也不合适.

(1),基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法.本 章在阐述基准地价的概念,特点,作用及其评估原理,原则的基础上, 详细论述城镇土地,农用土地基准地价评估及其更新的步骤与方法,并 介绍采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序. 估价对象处于北京市基准地价覆盖范围内,所处土地级别明确,可 通过北京市已有的基准地价修正体系对估价对象各项用地条件进行分析, 利用基准地价系数修正法较为便利地测算宗地地价. 此外,估价对象为国有 划拨土地使用权,根据《城镇土地估价规

程》 (GB/T 18508-2001),评估划拨土地使用权应注意考虑出让土地使用 权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响.划拨土地使用权价 格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格.

(2),成本逼近法 成本法(cost approach),是指求取估价对象在估价时点时的重置 价格或重建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或 价值的方法. 成本法的实质是:通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格 的估算,最终确定估价对象整体的市场价格. 成本逼近法是以土地取得费,土地开发所耗各项费用之和为主要依 据,再加上一定的利息,利润,应缴纳的税金和土地使用权出让金或土 地增值收益来确定土地价格的估价方法. 其计算公式为: 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润 +土地增值收益 3,估价结果 经估价人员现场察勘,分析当地市场,对所收集的资料进行整理分 析,按照地价评估的基本原则和估价程序,对估价对象采用了收益还原 法及成本逼近法进行估价.项权利存在.

1,估价的前提条件和假设条件

(1) ,土地使用权取得方式合法,委托方支付相关税费;没有特殊说明 的情况下,估价对象的使用权是不被追索的;

(2) ,待估宗地的用途设定为商业用途进行评估,在该用途条件下,宗 地达到合理利用,得到最佳收益,没有其他说明的情况下,估价结果合 理真实

(3) ,估价基准日土地使用权不发生变化,且土地使用权长期不变,土 地将长期用做商业用途;

(4) 估价基准日土地交易市场为公开, , 公平, 平等, 资源的交易市场;

(5) ,有关估价对象的所有运作方式,程序均符合国家和地方的有关法 律,法规; (6) ,至估价基准日假设不存在他项权利,我们在估价过程中未考虑他 项权利对评估价值的影响;

(7) 待估宗地的开发程度为: , 宗地红线外"五通" (即通路, 通电, 通信, 通上水,通下水)及宗地红线内"通水, 通电,通信" ;

(8) ,待估宗地与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管 理的正常进行,保证企业的持续发展;

(9) ,委托方提供的资料及数据属实.

2,估价结果和估价报告的使用

(1) ,估价报告和估价结果发生效力的法律依据 估价报告和估价结果发生效力的主要依据为《中华人民共和国土地 管理法》《城镇土地估价规程》《中华人民共和国土地管理实施条例》 , ,

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3，土地估价报告

（1）本报告引用的其他相关法律,法规等,本估价报告和估价结果的作用 依据法律,法规的有关规定发生法律效力.本估价报告若进行复制,其 复印件不具有法定效力.

(2) ,估价报告和估价结果使用的方向与限制条件 a.本报告估价结果仅为XX核定资产量提供估价对象土地使用权价 格参考依据; b.本报告未经估价机构书面同意,不得提供给除本次估价目的下 的使用者以外的任何单位和个人,不得以任何形式发表,肢解本报告. c.估价结果在委托方提供资料可靠,情况真实下有效,如因委托方 提供资料有误,造成估价结果失真,受托方不承担责任; d.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权 价格,若待估宗地的土地利用方式,估价基准日,土地开发状况,土地 使用年限,土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应 调整; e.本估价报告仅供委托方利用土地使用权使用,不得用于与本评 估目的不符的其他合作,投资,改制,转让,抵押等目的.

(3) ,土地估价结果的有效期 本次估价报告和估价结果的有效期为一年,从估价基准日20xx年5 月24日起计算.

(4) ,本次估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,但北京市XXX 房地产评估有限公司对估价结果有解释权.

(5) ,违规使用土地估价报告估价结果的责任

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（6）违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由使用人负责,与执 行本次估价业务的评估机构及土地估价人员无关. 本报告必须完整使用, 对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。

三、需要特殊说明的事项

1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项 此次估价报告中的 《国有土地使用证》 【北京市海淀区人民政府京海 国用(2000)划字第1447号】等资料由委托方提供,但委托方仅提供了复 印件,估价人员没有对其原件进行核实,其他相关资料来源于委托方以 及评估人员收集整理的相关资料. 估价人员根据国家有关法律,法规,估价规程及有关地价评估技术 标准等,结合估价对象的具体状况,选择评估方法及选取相关参数. 估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况,对难以 接触到的部分, 依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估. 由此造成的估价结果失真,估价机构和估价人员不承担任何经济责任和 法律责任。

2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

根据委托方提供的相关资料,待估宗地规划用途为商业,土地总面积为9998.65平方米.在采用收益法评估测算过程中,估价人员根据地 块具体规划条件,结合现场查勘情况,参照周边类似居住用地的规划指 标,容积率设定为8.0,建筑结构为框架,建筑层数为6层,建筑总面积 为9998.65平方米.最终土地规划利用指标应以相关管理部门确定为准,

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若最终数据与本报告的引用的不一致,本报告结果应作相应调整. 本估价报告结果是在估价基准日20xx年12月12日,满足地价定义及 在估价假设和限制条件下的价格.若估价对象的土地利用方式,估价基 准日, 权属性质, 土地开发状况, 土地面积等影响地价的因素发生变化, 该评估结果应做相应调整. 根据调查,除了土地使用权之外估价人员未发现待估宗地存在其他 抵押权,租赁权,担保权,地上权,地下权等他项权利. 此次估价的过程中,设定宗地的用途为商业用途,如果在以后的土 地利用中需要改变该宗地的用途,则需对评估结果进行相应的调整.

3、在估价中的特殊处理

在收益还原法中的土地还原利率是按评估基准日时中国人民银行公 布的1年期(含1年)存款利率0.0225 再加上一定的风险调整值,按0.0585 确定. 有关估

价对象的土地权属, 土地面积等以是依据委托方所提供的 《委 托估价函》《国有土地使用证》等资料为依据进行评估,没有进行具体 , 的精确计算; 在确定最终评估结果时,根据评估方法的适宜性,可信程度,可操 作性,并参考本次评估目的,估价对象区域地价水平以及估价师的经验 确定估价结果. 考虑本次估价的目的,估价师对收益还原法和成本法的估价结果进 行算术平均之后作为最终的估价结果.

4、需要特殊说明的问题

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估价人员限于专业技术原因,未对地质结构进行详细考察和分析, 若该部分原因对地价产生影响, 则本公司不对由此引致的损失承担责任; 委托方对所提供资料的真实性负责.本评估报告确信委托方提供资 料的可靠性和真实性,本公司不对由此造成估价 结果的失实而引致的损 失承担责任; 根据委托方提供的 《国有土地使用证》 【衡阳市珠晖区湖南工学院教学楼】和《委托估价函》 ,该宗地土地总面积为 1888.04 平方米.至估价基准日20xx年12月12日,估价对象作为国有土 地,其所有权属于国家,此次评估设定为无他项权利限制.最终土地使 用权面积以产权产籍部门确认为准,本公司保留修正权,提请报告使用 人予以注意. 根据委托方提供的 《国有土地使用证》 估价对象土地使用权总面积 , 为9998，65平方米,地上建筑物建筑面积共计为9998.65平方米,实 际建筑容积率为8.0,本次评估建筑容积率按实际建筑容积率设定,最终 建筑容积率以相关部门确认为准,提请报告使用人予以注意. 本估价报告若进行复制,其复印件不具有法定效力,未经本估价机 构书面同意,任何单位和个人不得肢解或使用本估价报告于其他与本项 目工作无关的任何公开文件,通知或报告中; 若发现本报告中文字,数据等错漏,请及时通知本机构进行更正, 否则文字,数据等错漏部分无效.衡阳市 房地产评估有限公司。

五：附件

1、委托估价函(复印件)

2、待估宗地《国有土地使用证

3、估价对象(宗地)位置示意图

4、宗地照片

5、估价机构营业执照(复印件)

6、参与此次评估土地的估价师资格证书(复印件)

7、委托方营业执照(复印件)

8、估价人员身份证明(复印件)

9、待估宗地土地状况调查表(复印件)

10、规划设计要求(复印件)