路南区地方税务局房地产行业税收调研报告

  近期，随着国家对房地产行业一系列调控政策的实施，房地产市场发生了重大变化，改变了房价快速上涨的趋势。为了及时掌握我区房地产行业的经营形势及税源变化情况，根据市局要求，组成了专门调研小组，由副局长赵佑民带队，利用一周的时间，对辖区内的房地产企业进行了调研。现将调研情况汇报如下：

一、  房地产行业概况

（一）行业特点

路南区地处唐山市区的老城区。自20##年以来，随着老城区的改造和南湖生态公园的落成，由过去开采塌陷造成的废弃贫瘠区域，一跃变为另国内外知名企业开发的黄金宝地。房地产企业的落户，使得我区的开发项目由3年前的三、四个项目增加到的几十个，使我局的税收也呈跳跃式增长。

（二）经营状况

1、    基本情况

截止20##年10月底，我局共有房地产开发企业房地产企业107户，其中办理登记   户，注册登记  户；有项目的36户，项目主要集中在南湖和新华道沿线区域。在办理登记户数中企业所得税在国税管理 户，在地税管理的   户。所得税实行查帐征收   户，核定征收   户。

2、    销售情况

  （1）商品房销售情况

20##年以前开工延续到本年的在建项目有   个，比去年同期增加     个项目，总建筑面积  平米,比去年同期增加   平米，增长%；20##年1-10已售面积   平米，比去年同期增加   平米，增长%；成交均价每平米   元，比去年同期增加   元，增长   %，实现销售收入   万元，比去年同期增加   元，增长   %。20##年10月份已售面积   平米，比上月减少   平米，减少 %；成交均价每平米   元，与上月基本持平；实现销售收入   万元，比上月减少   元，减少   %；

住宅和商业用房销售情况统计表见下图：

（2）二手房成交情况

20##年1-10月共销售  套，比去年同期减少   套，减少   %；成交均价每平米    元，比去年同期每平米减少  元，减少   %。20##年10月份销售  套，比去年同期减少   套，减少   %；成交均价每平米    元，比去年同期每平米减少  元，减少   %。

二手房销售情况明细表

从以上数字分析，房地产市场商业用房成交量增加，住宅和二手房成交呈萎缩趋势。

3、    税收收入及税负情况

20##年1-10月份房地产入库税款   万元，占总体入库税款   万元的  %，比年同期增长  万元，增长  %；税收负担率    ，比去年同期增长     ；20##年10月份入库税款   万元，占本月总税收收入   万元的   %，比9月份增长  万元，增长  %。其中： 

商品房1-10入库税款  万元，比年同期增长  万元，增长  %；税收负担率      ，比去年同期增长     ；20##年10月份入库税款   万元，比9月份增长  万元，增长  %。

二手房1-10入库税款  万元，比年同期增长  万元，增长  %；税收负担率      ，比去年同期增长     ；20##年10月份入库税款   万元，比9月份增长  万元，增长  %。；20##年10月份入库税款   万元，比9月份增长  万元，增长  %。

房地产行业税收收入占总体税收比重情况统计表

4、重点税源情况

我局100万元以上重点企业   户，占有项目总户数的  %，20##年1-10入库税款  万元，占房地产行业1-10入库税款的  %，欠税  万元，比去年同期   %。详细指标见附表:

房地产行业重点税源统计表

二、  房地产市场形势分析

(一)国家调控房地产政策影响

目前，国家及各地政府调控房地产政策及行政手段主要有限贷、限购、限价，但影响唐山房地产市场的只有限贷政策。首先，贷款金额超过2000万，要经总行审批。贷款权限的收紧，增加企业正常贷款的手续，延长了取得贷款的时间；其次，准备金率的提高，影响贷款供给金额，限贷政策使房地产企业的资金链受到影响。第三贷款利率的提高，增加了房地产的开发费用，增加了购房者贷款买房的购房成本。20##年1-10投资额  万元，比去年同期增加  万元，增长  %，企业的资产负债率在      之间，从以上数字看，企业的资金链暂时未受到较大影响。

（二）房地产形势

本次我们分别对商品房的公寓、写字楼、商业用房、住宅和二手房进行了调查。

1、公寓、写字楼、商业用房项目

唐山市城投房地产开发南湖休闲美食广场、温商房地产开发的五金城、万科开发的南湖万科郡项目、天泽地产开发的南湖瑞宫项目、万达开发广场等别墅及商业用房项目，在目前房地产市场中，成交均价和销售量基本未受影响。 其主要原因：一是这些项目的消费人群是高消费者，高消费者拥有足够的资金，房贷成本对高消费者几乎起不到影响作用。二是这些项目资金在限贷政策之前已投入项目，并且在市场形成相持阶段之前已销售部分房产，已回收了部分资金，限贷政策对这些项目资金链未产生影响。

 2、住宅

冀东水泥南湖房产开发的红堡和金岸世铭、绿城房产开发的南湖项目、昌隆房产开发的金色和园和雅居等住宅项目，成交均价截止目前走势平稳，但成交量自9月份以来呈明显萎缩之势。成交均价维持平稳的主要原因是：(1)目前大部分开发商资金周转还可营运一段时间，有些规模比较大的开发商可在集团内部调剂。（2）近两年唐山房价与一、二线城市房价相比增幅不大。（3）人工费、原材料、地价等一系列开发成本不断上涨（4）现在房地产市场观望气氛较浓，大部分购房者从众心理，买涨不买落，房地产商对这一点可谓心知肚明，因此，只要不是资金链出现问题，是不会考虑降价促销的。（5）降价销售，对以前购买业主不公平，容易引发争端，造成不稳定局面。（6）唐山市民还是有相当的购买力（7）20##年的园艺博览会是南湖地区房地产吸引购房者并且预期房产保值增值的一个因素。（8）房地产行业是国家的主要经济支柱，牵一发而动全身。前几次对房产的调控只是维稳，每次调控后都有比较大的反弹。开发商基于这一点，大部分正在处于观望阶段，以期盼政策的回暖。成交量萎缩的原因(1)一线城市房价是房地产市场的风向标，网络信息传播速度快，近期，购房者受一线城市降价的影响媒体导向影响较大，观望气氛较浓，购房信心不足。（2）自20##年以来，新房投放市场量急遽增加。（2）老城区的改造及平改，削弱了一部分购买力，并且将多余的房产推向市场，增加了房产供给量。

路南区20##年1-10月商品房成交均价折线图

从上述住宅和商业用房销售数字及走访调研情况看，商业用房成交价和成交量受调控政策影响不明显，住宅成交量受调控政策影响较大。预期住宅今年后两个月绝对成交价格变化不大，明年在资金紧张情况下，也只是相对价格有所变化，开发商为了促销会采取赠精装、电器、物业费等手段，吸引购房者，增大销售量。后期房价将随经济发展，呈现稳定小幅上涨走势。成交量会呈现逐月缓慢实现，不大可能出现开盘即售罄的现象。

三、对后两个月及明年税收收入预测

基于上述对房地产市场的走势分析，房地产收入和税收会随成交量逐月缓慢成交而缓慢实现。20##年11-12月份预计实现税收   万元，比去年同期减少   万元，减少   %；其中：商品房预计销售   平米，比去年同期减少   平米，减少   %；实现销售收入    万元，比去年同期减少   万元，减少   %；预计实现税收   万元，比去年同期减少   万元，减少   %；二手房预计成交   套，比去年同期减少   套，减少   %；实现税收   万元，比去年同期减少   万元，减少   %。

20##年预计实现税收   万元，比20##年减少   万元，减少   %；其中：商品房预计销售   平米，比20##年减少   平米，减少   %；实现销售收入    万元，比20##年减少   万元，减少   %；实现税收   万元，比20##年减少   万元，减少   %；二手房预计成交   套，比20##年减少   套，减少   %；实现税收   万元，比20##年减少   万元，减少   %。

四、  现行征管措施及完成计划的针对性措施

（一）加强税源监控，强化项目管理。一是改变管理模式，实行精细化管理。对房地产开发项目从立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节，进行全程监控，从税源管理着手，建立税源管理台账，逐户建立完整的房地产税收征管档案，完善税源信息的传递机制，增加税源信息获取渠道。二是加强对房地产企业的日常巡查，强化对房屋销售的税收监控。对房地产企业各个开发项目的可售面积、可售收入、销售收入逐项监控，定期实地检查，及时控制经营收入，实现了由“管户”向“管房”的转变。

（二）是规范纳税人用票行为，严格执行“以票控税” 。加大以票管税力度，全面推广使用电脑版不动产发票。对房地产企业严格按自开票规定，进行资格认定，以房地产软件为依托，将项目情况录入征管程序，利用微机开票交税与收入相匹配方式，实现以票控税。主管地税机关定期对纳税人使用发票（收据）情况进行检查，要通过对纳税人使用预收款收据及开据销售不动产发票的严格审核和控制，确保不动产销售环节做到“以票控税”。

（三）加强合作，建立信息共享机制

  积极与发改、规划、住建、房产、国土等部门的联系，建立信息沟通机制，不定期进行信息交换和分析比对，以便及时了解房地产开发企业工程整体情况，全面掌握房地产开发企业的第一手基础信息资料 ..二手房征收厅积极与产权处结合,获得纳税人拥有住房信息,严把唯一住房的优惠政策关.

四、将落实政策到位，做到应收尽收

   认真落实预收款征收营业税、企业所得税和土地增值税预征政策，确保房地产在周期较长情况下及时组织入库。对满足清算条件的项目,及时进行土地增值税的清算。

五、及时做好收入分析，为领导决策提供依据。

做好每个月销售情况台帐，时刻掌握企业经营情况，测算税收收入情况,动态的为领导决策提供依据。

六、加强纳税评估管理，及时跟进税务稽查.

检查根据房地产行业特点，对房地产企业信息、开发产品信息及税款征收、开票数据进行分析比对，从中发现疑点，确定评估对象，进行有针对性的评估，对有偷税的，及时提出稽查建议，移交稽查进行检查。  

（二）完成计划的针对性措施

一是针对房地产行业涉税环节多、隐藏性强的特点，深入开展调查研究，加强税源分析，牢牢把握房地产税收工作主动权。密切关注房地产经济运行走势，关注价格波动轨迹，争取工作主动权。

二是加强房地产宏观经济与税收关系的研究，加强经济税源分析，宏观上作分析，微观上找原因，征管上排措施。通过房地产业宏观税负和税收弹性分析，对重点税源企业的税负水平进行纵横向比较,及时发现房地产业税收政策执行和税收征管中存在的问题，科学分析房地产各税种税源的变化，评估各种变化对税源及税收的影响程度，加强税收征管的针对性和时效性。

 

第二篇：地税局票证管理调研报告

加强票证管理，为税收工作保驾护航

税收票证的特殊性，决定了加强税收票证管理是确保税收征收工作正常开展和税收收入及时入库的一项基本要求，是保证税收法规的正确执行和保护国家税款安全完整的需要，也是提高税收会计和统计核算质量的需要。近年来，自治区地税局、地区地税局先后制定并下发了新的《税收票证管理制度》，对税收票证管理工作提出了全新的更高的标准。鄯善县地税局在上级领导的正确领导下，在抓好组织收入工作的同时，狠抓税收票证管理工作，努力为组织收入工作保驾护航，近年来，在税收票证管理方面取得了一定的成绩，我局的做法是：

一、领导重视是抓好税收票证管理工作的前提

我局自成立以来，一直由“一把手”局长主抓税收票证管理工作，并把税收票证管理工作与考核考评挂钩，在每年县局计会部门组织的税收票证检查中，局领导都是亲自带队参加，从而形成了税收票证管理的长效领导机制。同时局领导还强调，各基层征收单位在内勤会计人选上发生变动必须报县局计会科并经主管局长审批后方可变动，此内容写进了我局的税收票证管理工作规程。这一规定，保证了基层税收票证管理人员的稳定性，为我局积极稳妥地开展税收票证管理工作奠定了良好的基础。

二、建立、健全各项管理制度，狠抓落实

认真贯彻落实国家税务总局及自治区地税局的《税收票证管理制度》，结合我局实际制定了《鄯善县地方税务局税收票证管理制度》、

《鄯善县地方税务局税收票证管理工作规程》、《鄯善县地方税务局税收票证管理补充规定》等，以推动税收票证规范化管理为中心，做好票证基础工作，在落实上下功夫。

税收票证的领用：勤领勤用，保证票证及时供应。县局到地区局领用票证，必派专人专车前往；基层征收单位到县局领用票证，做到专人领票，派票证管理人员专车领取。保证税收票证在领用环节的安全性。

税收票证的填用：严格执行八个做到。

一是做到启用时必须检查票证质量，前后号码是否与外包装所列号码一至，发现问题及时上报地区局处理。

二是做到专票专用，先领先用，顺序填开。不得互换及跳号使用票证。

三是做到税收票证必须分纳税人、分次填开。不得几个纳税人合开一张票证。

四是做到共享税收入与地方税收入预算级次填列正确。

五是做到按照票面所列栏目正当权益认真填写，不得遗漏、省略、编造；计算税额要正确，不得随意涂改、挖补。

六是做到作废票证规定管理，在备注栏内注明作废原因，并经部门领导审批后，方可作废，全份保管上交，不得撕毁。

七是做到填开票证章戳齐全，不得将税收征税专用章用作征收税款以外的用途。

八是做到严格严格执行税收票证填开“十不准”。

税收票证的保管：保管税票做到“三专”、“六防”。“三专”即专人保管、专库、专柜存放，“六防”即防盗、防火、防潮、防虫蛀、防鼠咬和防丢失。县局在每年的税收票证管理大检查中都要对县局以及各征收单位的库房及保险柜进行检查，发现问题及时更换。20xx年局领导又在资金紧张的情况下为县局税收票证库房安装了监控器，更加强了税收票证的安全性。同时严格按月核对、按季盘库的制度：月份终了时各征收单位内勤会计将税收票证帐簿数据先与各自管理的持票人进行核对，然后再与县局票管人员进行逐个核对，发现问题及时查找；季度终了后县局票管人员到每个征收单位进行实地盘点，并填写盘点表，从而形成了自下而上的税收票证保管制度。

税收票证的结报缴销：为了保证结报缴销工作的正确进行，我局在票证结报缴销过程中做到了以下几点：

首先，认真落实税款结报制度，严格执行“双期双限”票证缴销制度，督促各征收单位结税结票，及时缴销票证，结清票款。

其次，缴销票证严格执行审核制度：一是审核缴销票证是否与缴销表数据一致；二是审核结报税款是否准确无误；三是审核缴销时间是否符合规定，有无超过期限积压税款行为；四是审核作废票证是否全份上缴；五是审核票证填开质量。

再次，加强对代征代扣单位税收票证的管理，坚决避免只托不管的现象。一是进行定期或不定期的检查盘点；二是严格执行三个月未发生代征业务即收回税收票证的规定；三是严格控制票证使用量，勤领勤销；四是对代征单位的税收票证填用情况及时反馈并与手续费直

接挂钩；五是及时落实代征代扣手续费，增强其代征代扣税款的积极性；六是积极宣传辅导机用票证的使用，以提高代征代扣单位税收票证填用的质量和税收票证的安全性。目前我局已为4户正常申报的代征代扣单位安装了单位机版的税收软件，使代征代扣单位的税收票证填写质量大大提高。

最后，加强对对电子批量扣税户的票证管理。随着税收信息化建设的进一步深入，我局积极落实总局及区局的有关精神，不断提高纳税服务的水平。对批量扣税户坚决做到数据准确、清单资料备份齐全。

三、建立健全内外部监督机制，保证税款及时、足额入库

税收票证是考核税务机关和税务人员是否正确执行国家税收法

规政策的依据之一，也是纳税人是否正确履行法定纳税义务的法律凭证。因此，税收票证填用不当，会直接影响到税收票证的合法性，损害税法的严肃性，损害税务机关的形象。我局在完善票证管理制度的基础上，建立票证目标考核制度和配套的奖惩措施，对票证管理的各个环节明确具体的考核标准，并做到敢追究、真追究，对于存在混库、积压、挪用税款等问题的单位决不姑息迁就，严格按照《鄯善县地方税务局税收票证管理奖惩制度》和新的《税收票证管理制度》执行。

1、形成了填写的四级审核制度，一是征收人员自审；二是内勤

会计复审；三是县局票管人员复审；四是全局税收票证检查时抽审。审核后，发现填写问题均在问题处备章以示责任。

2、通过税收统计人员进行微机审核，统计人员销号后，对于不

及时删除作废票证以及票证预算科目差错、微机产生号码与票证自身

号码不一致等一并填写差错清单传税收票管人员备案。

3、税收会计通过税收会计核算审核在途税款，查明在途税款的形成原因，保证税款准确、及时入库。

4、县局监察室组织人力对纳税人进行调票，并与存根核对。近年来，通过核对未发现问题。

对以上票证审核发现的差错均按季进行经济处罚，对征收单位负责人还要追究连带责任，同时按季将本季度税收票证管理情况进行全局通报，好的提出表扬，有问题的直接点名批评。这些日常审核、通报的情况又将作为年终考核的依据，形成了层层抓税收票证管理、责任到人的良好局面。

四、完善税收票证培训制度，不断提高票征管理水平

近年来，我局税收收入规模不断扩大，人员补充也较频繁。为进一步提高管票、用票人员的业务素质，我局对每个持票人员和管票人员以及代征单位票证管理员进行了系统完整的税收票证业务培训，尤其是今年新分配人员的上岗前培训，制定详细的培训计划，培训内容做到切合实际讲求实效。近年来，区局也加大了业务培训的力度，我局也不例外，每年都制定详细的业务培训计划，税收票证管理与税收会计也作为内容之一，我局组织的税收业务题库中税收票证管理的内容也占了相当部分。这一切都为我局税收票证管理工作顺利开展和提高打下坚实的基础。

五、做好税收票证销毁工作

地税部门是19xx年成立的部门，自20xx年开始税收票证的销毁

工作也进入到了规范化的轨道，区局也先后下发文件强调销毁工程的重要性。对已到期的票证销毁工作，我局领导高度重视，主管局长亲自抓，及时调配人员进行登记造册，并协调销毁地点，目前已保质保量的完成了19xx年至19xx年的票证销毁工作。在近期的登记造册工作中，我们发现以往的票证装订每本票据的首页由于没有本册票据的装订目录，给销票的造册工作造成了许多的麻烦，针对这一情况，我们积极想办法，从今年年初开妈，我们对每本票证的装订首页都加订了本册票证目录，为方便今后的票证销毁工作做好了充分的准备。

六、对税收票证管理工作的建议

目前使用的税收收入退还书是手写的，在填开后，税收会计还要在计算机中进行录入，增加了工作量，填写质量也不利于提高。

建议：尽快使用机用版的税收收入退还书。

近年来，我局的票证管理工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些不足，在今后的工作中，我们要以高度的责任心，严格执行票证管理的各项规章制度，不断转变思想、更新观念，在完善机制、强化手段、狠抓落实上下功夫，面对新形式、新要求，不断探索科学的管理方法和运用现代化的信息管理手段，不断提高税收票证管理工作的水平和质量，为税收工作保驾护航。