【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分地块SWOT评估

1、地块优势

l  属于棚户区改造项目，土地成本较为低廉；

l  周边已拥有数个成熟小区，配套设施相对完善，人气较为充足；

l  拆迁面积适中，后期回迁或货币安置的压力较小；

l  市场上已有多个同类项目，可参考和借鉴的项目较大。

2、地块劣势

l  地块比较散碎，被多条市政道路分割不利于规划大规模完整社区；

l  公共绿地所占比重较大，不利于土地实现价值最大化；

l  除个别地块外，朝向均不是正南正北。

3、机会点

l  从20##年春天市场开始转暖，全市房价开始回升特别是铁北区域价格涨幅较大；

l  经过前几年的大规模棚户区改造，铁北市场已经得到更多的客户认可，区域陌生感得到很大缓解；

l  从20##年开始，大量本地及外埠开发商涌入铁北区域进行开发，形成了联合炒作区域的局面；

l  相关棚户区改造优惠政策，详见附表一；

4、威胁点

l  区域市场的竞争较前几年更为激烈，在共同做熟区域市场的同时，也形成了竞争，给予客户更多的挑选余地。各个楼盘之间价格相当、产品趋近、操盘手法也大同小异；

l  随着购房者的不断成熟，对于产品自身的品质有了更为严格的比较和要求，而对于同质化比较严重的铁北区域更是如此，此点对于项目产品研发是较大的挑战；

综合上述情况，关于项目SWOT分析的概况如下：

从宏观上来看，本地块优势大于劣势，机会多于威胁，特别是对于土地价格日益涨价的今天来说，棚户区改造项目所具有的低成本优势是很多项目制胜的关键所在。再加上经过开发商、政府、媒体等多方面的努力，铁北区域的形象已经有了很大改观，很多区域外客户由于受到多方面因素的影响，已经不排斥在铁北购房。而经过了20##年的市场低迷期之后，长春地产市场已经开始回暖。这些都是宏观层面最利好的因素。对于项目的劣势和所面临的威胁，可在项目规划和操盘的过程中通过相应的技术手段给予淡化处理。

第二部分关于项目的定位

土地决定价值。有些地块在定位上有很宽泛的选择，例如高中低档。有些地块在产品类型上也有很宽泛的选择，例如住宅、商业、写字间等。本地块处于铁北区域，综合分析各种因素之后，项目只能是以住宅为主，这既符合开发商的利益，也符合政府区域整体规划。

如果按照低档、中档、高档这三个层面来划分定位，本项目最适宜开发中档住宅。因为：

1、纯粹的低档商品房已经不存在了。

或者说，低档房不存在于商品房市场中。就目前长春市的情况看，每平米一千多元的商品房已经消失，而两千多元的商品房已经十分稀少。1500-2500元单价的商品房已经成为市场真空，受到地价和建材等成本方面的影响，目前在长春正规项目中，已经成为历史，同时也不可能开发出来。无论是招拍挂的土地还是棚改土地，这种售价已经不可能实现。

2、高档住宅在铁北没有市场。

不仅仅是考虑铁北的人文历史和大众认知，从20##年至今铁北开发的项目已有几十个，没有一个纯高档项目足以说明其不可行性和巨大的风险。从客源角度分析，高档项目的客群不仅仅来源于区域内，更主要的部分是区域外客户，其比例占据主流。铁北区域内客户不具备很高的购买能力，而铁北又不具备吸区域外客户的能力。这种能力需要项目具有极高的品牌号召力、极大的开发规模、精细的品质、铺天盖地的宣传、政府和媒体的鼎力支持，同时更为重要的是区域本身拥有较好的人文历史和可塑性。而这些本项目暂不具备，因为不宜在此开发高档住宅。况且，南城作为长春业内外公认的高档住宅区，其地位在最近十年内无法被替代。

综上所述，本项应定位在中档。所谓中档实际上是一个比较空泛的概念，具体来描述可以概括为：其售价应在2800-3600元/平方米之间；具有比较不错的建筑品质；关键部位的选材应采用品牌材料；主力户型为标准两房；具有成规模的绿化景观；相对完善的物业服务；目标客群为中等收入人群；进行比较系统的形象包装等等。

第三部分项目的规划思路

一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

由于项目总占地面积近四十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期。

分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。

二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。

形成三个尊重，即：尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。

三、景观中的水元素。

在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。

四、朝向问题

受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。

五、建筑形态

各个组团应以多层为主，小高层为辅助。在沿街的主干道设立底商。

六、建筑布局

1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减

2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。个别区域可做适当增加。

3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售压力。（长春可参考万科上东区）

4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民。

5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。

6、底层商业除个别区域外，均应是一层。

七、路网及交通组织

在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。如条件允许可考虑内街式设计。

八、配套设施

1、会所：不设。

2、学校：依据相关规定。

3、车位：以地上车位/库为主，局部可考虑地下停车场

4、一并考虑社区服务用房、物业管理用房

第四部分交楼标准设想

标准层高：多层2.80米、小高层2.90米

结构形式：多层为砖混结构，小高层框架短肢剪力墙结构

地震设计烈度：7度

风压、雪压设计：50Kg/㎡

外饰面：1-2层面砖，2层以上贴面砖或高级涂料，暗藏式空调机位、凝结水管、雨水排水管

入户门：单扇防盗门，局部大户型可考虑1.2双扇子母门

户内：居室墙面棚面混合砂浆搓毛，厨卫墙面棚面水泥砂浆搓毛

窗：断桥铝窗或高级塑钢窗

供暖：分户供暖留口（翅片采暖或地热采暖由住户自行选择）

弱电系统：实线电话、宽带网络、有线电视端口预留

给排水：环保消声材料

电梯：中高档电梯，600Kg载量

楼梯间：大白墙面、棚面，地面为地砖（小高层3层以上为水泥压光），白钢扶手及栏杆

智能化：彩色可视对讲系统、电子巡更系统、一卡通系统等

第五部分成本及经济效益概算

因项目的多个数据不全，此成本概算仅作参考。

计算参数（因没有规划设计方案，以下指标为虚拟估测值）：

※ 总建筑面积约为60万㎡（估测）

※ 实际可售面积约为55万㎡（估测）；

※ 按照4年计算项目运作周期

※ 综合售价按照3500元/㎡（含多层、小高层、车库、商业）；

经济效益分析

1.项目开发及还款计划：

根据项目规模及相关经济指标分析确定本项目开发计划及还款计划：

（1）开发计划：

（1）本项目分四期开发，一期建筑面积10万㎡、二期建筑面积20万㎡、三期建筑面积15万㎡、四期建筑面积10万㎡。

（2）销售价格严格遵循低开高走策略，主要是从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格、形成节节高升的价格走势，一期均价3300元/㎡、二期均价3400元/㎡、三期均价3600元/㎡、四期均价3800元/㎡，总销售额为19.3亿元，整体销售均价为3509元/㎡。

（3）年均销售量为开发量的70%。

（2）回款计划：

l  第一年开发10万㎡，价格3300元/㎡，总销售额为3.3亿元，按当年销售额的70%进行计算，销售额为2.31亿元，可返还银行贷款5000万元。

l  第二年开发20万㎡，加上一期存量，供给面积共23万㎡，价格3400元/㎡，总销售额为7.82亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.47亿元，可返还银行贷款1.5亿元。

l  第三年开发15万㎡，加上一期存量，供给面积共21.9万㎡，价格3600元/㎡，总销售额为7.88亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.52亿元，可返还银行贷款1亿元。

l  第四年开发10万㎡，加上一期存量，供给面积共16.57万㎡，价格3800元/㎡，总销售额为6.3亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为4.4亿元。

附件一：

开发棚户区享受七大优惠政策

 

第二篇：地产项目融资可行性分析报告0

【项目可行性研究及整体策划思路】

一、地块评估

二、项目定位

三、规划思路

四、交楼标准设想

五、成本及经济效益概算

第一部分地块SWOT评估

1、地块优势

1.区域优势，城市西大门，政府重点发展的城西新区，和老城区紧密联系在一起，发展成熟速度最快。

2.配套优势，人民公园、汽车站、学校，靠近火车站，是城市生态、生活休闲和交通中心。

3.规模优势，溆浦首个千亩大盘，领袖气质脱颖而出。

4.实力优势，一线城市知名房企重庆民投，实力和专业度远高于当地房企。

2、地块劣势

  1.部分地块目前离繁华闹市区有一定距离。

  2.铁路线横穿项目西北角，有一定的影响。

  3.部分地块离高压线、变电站较近。

  4.地势起伏复杂，地块较为零碎，开发难度较大。

3、机会点

  1.市场无大盘，整体市场发展初级，楼盘品质较低。

  2.城北老城区发展向西，老城区新增楼盘较少，城市供地以城南新区和长乐坊新区为主。

3.人民公园是全县唯一市民公共活动、健身的生态区，目前已经吸引了大量人气。

4、威胁点

1.老城繁华区在售楼盘数量较多，竞争威胁大。

2.城南新区、长乐坊新区大量供地的竞争威胁。

3.项目供应量较大和市场年去化量较小的矛盾，会拉长开发周期。

第二部分关于项目的定位

3.0容积率，147万方大盘；所在市场容量非常有限；客户需求为自住，主要考虑因素为价格，地段和配套；类似案例操作经验借鉴：必须一炮打响，树立市场标杆，在配套、资源和品质上重新制定市场标准，重构客户置业选择的观念。

1、地块因素。

外部交通发达，地块北面为火车站和汽车站，长途交通工具相对较为方便，屈原路由公交车。西南和东面公共交通不便。内部交通网络四通八达，主要形成“三横四纵布局”。目前屈原路已拉通，迎宾路北向已经拉通。北面交通相对成熟。西面为迎宾路，但东面目前为山地。火车站和汽车站，利于乡镇客购买；人民公园，利于打造全县最好的环境资源。

2、客户因素。

   客户以乡镇客为主，，乡镇客占75%左右，占据绝对主力；多以自住为目的。客户最关注点为价格，其次为地段，户型。另外非常关心交通配套，特别是离汽车站和火车站的距离不要太远，太远下乡回家不方便。客户整体档次一般，项目整体定位不能高端，定位普通高层产品较为适宜，一定保持总价优势，以保持价格优势。抓住客户敏感点，将汽车站和火车站的作用发挥到极致是我们必须完成的任务。

3、市场因素。

   市场容量问题是最核心问题，溆浦作为县城，去年化量在30万方左右，如何在固有的蛋糕中获取更多的份额是项目核心难点。城市整体规划北拓南进，未来五年重点打造以下四区：中心城区、城西新区、城南区、长乐坊组团，从未来城市规划来看，未来项目面临的竞争主要在南城区和长乐坊组团。中心城区项目相对较小，主要原因在于中心城属建成区，土地供应少，拆迁成本大。重点建设项目有建材市场、汽车站搬迁、文化公园建设等项目。未来土地供应集中于南城和长乐坊生态新城。

第三部分项目的规划思路

一、多个组合地块分别进行功能定位，多组团半封闭管理。

由于项目总占地面积约五十万平方米，而且地块分割较为复杂，因此不宜进行整体规划定位，考虑实际地形、地貌及占地情况，多个地块将进行分别的功能定位，但均以住宅为主，形成多组团、多功能的半封闭社区。亦可依据分区情况进行开发分期，一期靠近人民公园牌楼主入口，结合公园入口做项目示范区，有利于打公园资源牌，摁绑营销；二期紧邻主干道屈原路，东侧为变电站，地块价值有一定影响，作为二期开发能拉近项目与成熟区距离，提升项目后期地块价值。并可在该区域设置售楼部；三期紧邻学校和三期地块，地块价值较高；四期紧邻公园和一期地块，是地块价值最高的区域，延后开发可以规避安置区建设的影响，后期安置区成为其生活配套。

分区定位有利于化解地块分散的劣势，更有利于将主力产品（住宅产品）同配套产品（公建、回迁等）进行有效区隔，还有利于在整个规划的思想下，形成多个组团的互动和呼应。同时每个组团可依据实际的地块控规进行个性化的产品设计及布局，这样在整体上既独立又统一，特点比较明显。

二、抛弃容积率最大化的传统开发观念。

形成三个尊重，即：尊重市场发展趋势、尊重地块特点，尊重客户需求。因此在规划中，不应为了填满容积率而规划，应是在三个尊重的前提下的“合理规划”。填满容积率为“合法规划”，在目前的市场情况下“合法规划”与“合理规划”，二者所带来的结果是完全不一样的。因此，在整体规划和分区规划时，将依据整体的统一风格，在各个分区规划时配置最适合的产品而不是最大量的产品。

三、景观中的水元素。

在规划中大量运用“水元素”，提升水景的比重。形成与其他楼盘的差异化，确立自身的独特卖点。形成一个大型水景点辐射多个蜿蜒水系。主要手法是在现有地形地貌的基础上，添加主水景景观区，同时在各个楼栋之间建设一定量的蜿蜒水系。

四、朝向问题

受街路影响，地块形状走向不利于规划，但除个别楼栋外，社区绝大多数房屋应为正房。特别是对于中档产品的社区，由于受目标客群观念的影响，应尽量避免厢房或者朝向不正的房源。

五、建筑形态

各个组团应以多层为主，小高层为辅助。在沿街的主干道设立底商。

六、建筑布局

1、多层以3个单位为标准设置，局部根据具体规划排布可适当增减

2、小高层以2个单位为标准设置，即以短板为主，缩短挡光面，减轻视觉压力，便于其他楼栋的排布。个别区域可做适当增加。

3、可以考虑打破外圈规划小高层的思路，将小高层设置在小区中央组团，占据好的地理位置，享受好的景观优势，减轻未来高层的销售压力。（长春可参考万科上东区）

4、考虑到本项目的体量以及周边项目的情况，可酌情选择某一组团规划为中型商业区，但体量不宜过大，主要是满足小区业主及周边居民。

5、底层考虑赠送花园、顶层赠送阁楼。

6、底层商业除个别区域外，均应是一层。

七、路网及交通组织

在面积较大的组团（如可能，也可根据实际情况将临近地块合并）路网设置应强调便捷性、覆盖性，故闭合式环形路网较为合适，并且以内环为佳，配合楼间过道，形成全区的高效覆盖。另外，四个方向均设置出入口，主门入口尽量设置在南侧。如条件允许可考虑内街式设计。

八、配套设施

1、会所：不设。

2、学校：依据相关规定。

3、车位：以地上车位/库为主，局部可考虑地下停车场

4、一并考虑社区服务用房、物业管理用房

第四部分交楼标准设想

标准层高：多层2.80米、小高层2.90米

结构形式：多层为砖混结构，小高层框架短肢剪力墙结构

地震设计烈度：7度

风压、雪压设计：50Kg/㎡

外饰面：1-2层面砖，2层以上贴面砖或高级涂料，暗藏式空调机位、凝结水管、雨水排水管

入户门：单扇防盗门，局部大户型可考虑1.2双扇子母门

户内：居室墙面棚面混合砂浆搓毛，厨卫墙面棚面水泥砂浆搓毛

窗：断桥铝窗或高级塑钢窗

供暖：分户供暖留口（翅片采暖或地热采暖由住户自行选择）

弱电系统：实线电话、宽带网络、有线电视端口预留

给排水：环保消声材料

电梯：中高档电梯，600Kg载量

楼梯间：大白墙面、棚面，地面为地砖（小高层3层以上为水泥压光），白钢扶手及栏杆

智能化：彩色可视对讲系统、电子巡更系统、一卡通系统等

第五部分成本及经济效益概算

因项目的多个数据不全，此成本概算仅作参考。

计算参数（因没有规划设计方案，以下指标为虚拟估测值）：

※ 总建筑面积约为60万㎡（估测）

※ 实际可售面积约为55万㎡（估测）；

※ 按照4年计算项目运作周期

※ 综合售价按照3500元/㎡（含多层、小高层、车库、商业）；

经济效益分析

1.项目开发及还款计划：

根据项目规模及相关经济指标分析确定本项目开发计划及还款计划：

（1）开发计划：

（1）本项目分四期开发，一期建筑面积10万㎡、二期建筑面积20万㎡、三期建筑面积15万㎡、四期建筑面积10万㎡。

（2）销售价格严格遵循低开高走策略，主要是从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格、形成节节高升的价格走势，一期均价3300元/㎡、二期均价3400元/㎡、三期均价3600元/㎡、四期均价3800元/㎡，总销售额为19.3亿元，整体销售均价为3509元/㎡。

（3）年均销售量为开发量的70%。

（2）回款计划：

l  第一年开发10万㎡，价格3300元/㎡，总销售额为3.3亿元，按当年销售额的70%进行计算，销售额为2.31亿元，可返还银行贷款5000万元。

l  第二年开发20万㎡，加上一期存量，供给面积共23万㎡，价格3400元/㎡，总销售额为7.82亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.47亿元，可返还银行贷款1.5亿元。

l  第三年开发15万㎡，加上一期存量，供给面积共21.9万㎡，价格3600元/㎡，总销售额为7.88亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为5.52亿元，可返还银行贷款1亿元。

l  第四年开发10万㎡，加上一期存量，供给面积共16.57万㎡，价格3800元/㎡，总销售额为6.3亿元，按销售额的70%进行计算，销售额为4.4亿元。

附件一：

开发棚户区享受七大优惠政策