目录

第一章 概述... 2

1.1 项目基本要素... 2

第二章 项目目前情况... 3

2.1 项目目前情况... 3

2.2 项目需求... 3

第三章 融资方信息... 3

3.1 融资方基本信息... 3

3.2财务情况分析... 5

第四章 项目分析-青岛市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍... 7

4.1法律文件... 7

4.2物业概况及地理位置... 8

4.3项目需求分析... 8

4.4 项目建设规模... 9

4.5项目投资及收益... 10

4.6 土地评估情况与本项目成本优势... 10

第五章 还款来源分析... 10

5.1第一还款来源分析... 10

5.2第二还款来源分析... 11

第六章 项目股权投资融资合作流程... 11

第七章 存在风险及防范预案... 11

第八章 尽职调查总结... 12

第一章 概述

 1.1 项目基本要素

1.  融资方：青岛中建花林置业有限公司。

2.  融资规模：融资方拟融资43,000万元人民币。

3.  还款来源：项目销售收入及项目建设期投资资金。

4.  还款方式：计划融资期限1年，按季支付利息，并申请每3个月一次提前还款权。融资结束时一次性支付剩余利息并偿还本金43000万元。

5.  资金用途：通过股权质押融资43,000万元用于支付项目前期费用（拆迁成本、部分土地成本）和其他营运资金。

6.  预期年化收益率：项目总收益率**%/年（详见项目介绍部分）。

7.  费率结构安排：XXXX融资公司对本项目融资年化资金成为**%/年

项目资金监管方（银行）收取手续费为**%/年

8.  银行托管：拟聘请XXXX银行作为资金监管方，开设资金监管账户。

9.  资金运作方式：本项目股权投资融资计划简要说明：项目融资方以股权方式投资项目公司（股权占比**%），其他资金通过委托贷款或其他方式投入。项目融资方与借款人（项目公司法人及其他股东）通过协议约定股权质押融资合作，并约定资金成本与退出方式。

10. 防范风险措施：

1)  本项目借款人在取得股权融资贷款人资金前已取得“青岛市李沧区城中村改造项目土地出让协议”和土地成交确认单。

2)  本项目对应地块位于：青岛市李沧区东北庄社区，土地挂牌成交后全部产权都属于借款人：青岛中建花林置业有限公司。该地块建设用地面积为79.35亩，项目规划建筑面积为235622平方米，其中为政府代建56000平方米。该地块周边楼面地价成交价一般为6300元/平方米左右，因此经专业评估公司预评估测算本项目市场地价为8.935亿元。本笔融资抵押率为4.3/8.935=48%。由于项目地理位置处于青岛市内黄金地段，周边有山东银座李沧商厦、苏宁大厦、万达广场（商业中心）、地铁大型中转站等设施，因此，项目地块变现能力极强。此外，项目还是青岛市李沧区作为青岛市承办世界园艺博览会重点旧城改造项目，因此项目相关手续均实施绿色通道。综上，本项目极为优良，为还款提供有利保障。

第二章 项目目前情况

2.1 项目目前情况

本项目为青岛市李沧区东北庄社区旧村改造项目，目前已由青岛中建花林置业有限公司下属公司完成项目拆迁工作（已垫付拆迁款1.6亿元）。目前，项目地块已完成拆迁，土地已平整，净地状态。根据青岛市李沧区旧城改造协议，拆迁单位具有后期项目开发权。

2.2 项目需求

本项目根据后期开发需要，开发单位青岛中建花林置业有限公司将投入6.2亿元用于项目前期有关土地费用。企业已支付部分土地挂牌出让金，并取得出地出让合同和土地成交确认书。现申请贷款企业融资4.3亿元，用于项目前期费用与归还股东垫款等，项目资金用途合规。

第三章 融资方信息

3.1 融资方基本信息

（一）基本情况

1、企业基本资料

2、公司股权结构

（二）经营情况

青岛中建花林置业有限公司成立以来开发的项目有：青岛市李沧区政府改旧城改造项目（沧口），青岛市花林大厦项目，项目具体情况如下：

管理层简介

董事长：苏标准；

公司董事长苏标准，男，1968年出生，福建省人，现常住青岛。自1990起从事建材贸易，主要从事装饰材料、石材、钢材等贸易。自20##年起，创办青岛凯荣经贸有限公司，与中建、海信、绿城和宝龙等建设单位等都有着良好的业务关系。苏标准担任青岛市泉州商会会长，具有良好的个人声誉。

3.2财务情况分析

截至20##年12月31日最新财务报表显示，青岛中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。20##年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业财务报表已经青岛仲勋会计师事务所审计。

         青岛中建花林置业有限公司资产负债表             单位：元

青岛中建花林置业有限公司利润表

1、资产负债情况分析

1）资产情况分析：

截至20##年12月31日最新财务报表显示，青岛中建花林置业总资产为3.2亿元，净资产为1.2亿元，资产负债率为62.%。20##年全年实现营业收入8,406万元，税后净利润1385万元。企业作为房地产开发公司，其开发的项目于20##-20##年处于开盘销售阶段。

从流动资产分析，货币资金3054万元、其他应收款16020万元（为青岛市李沧区东北庄社区应收补偿款）。存货2049万元，为尚未销售完房屋。

从非流动资产分析，固定资产净值为97万元，包括3辆轿车、打印机、电脑等办公设备。

2）负债情况分析：

截至20##年12月31日，万亨地产总负债为2亿元。从负债结构来看，流动负债为2亿元，长期负债无，流动负债为应付股东投入青岛市李沧区东北庄社区项目款项。

第四章 项目分析-青岛市李沧区东北庄社区城中村改造项目介绍

4.1法律文件

“青岛市李沧区城中村改造项目合作框架协议”，签订时间为20##年11月24日。

青岛市土地出让协议

青岛市土地挂牌成交确认书

4.2物业概况及地理位置

青岛市李沧区城中村改造项目：青岛李沧区李村街道办事处东北庄社区；四至：东至东山五路，西至东山二路，南至大崂路，北至南崂路。

规划情况：总建设用地：51538.6平方米，总建筑面积：约235622平方米（含代建面积56000平方米），其中:地上建筑面积:187822平方米，地下建筑面积：47800平方米，容积率：东区：4.98，西区：3.26；建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%；绿地率：东区15.02%，西区：30.02%；车位：东区：763个，西区：1254个；居住户数：东区：651户，西区：1084户。

地理位置优势：青岛市李沧区东北庄社区位于青岛市李沧区中心地带，周边商业发达，生活便利，以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心，形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。

 

4.3项目需求分析

（一）现实需求与潜在需求量分析

青岛是一座滨海名城，优越的自然环境、独到的人文环境和适宜的气候条件都使之成为一处很适宜居住的城市。近来，旅游经济的火热和外地人的大量涌入，青岛奥运概念因素的影响，临近日本、韩国等独特的海滨环境区域优势以及青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列的定位，使越来越多的外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多本地人和外地人看好青岛的发展潜力，到青岛投资房产。由于综合因素的影响，青岛的房地产投资和开发得到了快速的发展。成为最为火热的行业。经济的发展拉动了住房的需求，从而引发价格的上涨。

（二）需求客户分析

从李沧区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由四部分组成：

一是李沧区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状况及满足更新换代、提高生活质量的需求。年龄在25—50 岁之间，主要以企事业管理人员、经商人员和政府机关干部为主。

二是青岛市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及居住功能型，对于后者来说，主要缘自李沧区的功能定位而导致该人群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。

三是外籍士人。外籍人士主要构成为韩籍人，主要缘于李沧区投资环境对韩资企业的吸引。购房目的---出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。

四是异地购房者。异地购房者主要来自省内，由于青岛良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐步向东三省及北京等地扩展。该群体又可分为，一为商务人士，在青岛具有频繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适，经济实惠的目的。二为投资置业者，青岛楼市的升值潜力对他们具有较大的吸引力。三为休闲度假型，青岛优美的海景资源、适宜的气候增加了旅游和居住资本，由此引发置业需求。

4.4 项目建设规模

项目建设规模

1.1基地面积：51538.6平方米

1.2建筑总面积：235622平方米(地上建筑面积:187822平方米,地下建筑面积:47800平方米)，其中：代建56000平方米（地上面积46000平方米，地下面积10000平方米）。位于青岛李沧区李村街道办事处东北庄社区，项目共由多层和高层组成。

1.3容积率：东区：4.98，西区：3.26

1.4建筑密度：东区：43.85%，西区：32.03%

1.5绿地率：东区15.02%，西区：30.02%

1.6停车位：东区：763个，西区：1254个

1.7居住户数：东区：651户，西区：1084户。

4.5项目投资及收益

该项目建成后，面向市场销售。可售面积140000平方米，销售收入可实现201616万元，利税82281.9，其中利润66757.47万元。

4.6 土地评估情况与本项目成本优势

 20##年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。

需要重点说明的是：而本项目楼面地价约为3400元/平方米，土地成本优势明显。

第五章 还款来源分析

5.1第一还款来源分析

本次股权投资融资项目的第一还款来源：

1）融资人青岛中建花林置业有限公司开发的青岛东北庄社区旧城改造项目，根据青岛市旧城改造项目优惠条件，该项目可提前办理预售许可证。预计项目于明年初开始预售，由于项目成本价格优势，预计当年可销售项目50%以上，实现销售收入7亿元。

2）本项目中有为政府代建56000平方米安居工程住房，政府预计回购款为4.6亿元。

3）由于本项目作为政府重点旧城改造工程，土地拍卖成交后，前期四证手续将于今年内办理完成，届时已有合作意向银行介入融资。本项目银行计划融资8亿元。

综上，在本项目存续期间，融资人依靠本项目现金流量或银行融资可实现融资还款。

5.2第二还款来源分析

本项目20##年7月，经山东大信房地产评估有限公司评估，对土地根据市场价值情况，评估该地块楼面地价为6300元/平方米。项目土地评估价值约为8.935亿元，抵押率仅为48%，第二还款来源充足。

第六章 项目股权投资融资合作流程

一、借款人向贷款企业提出融资申请。

二、贷款企业现场考察、评审。

三、双方确定合作意向和条件。

四、借款人与政府完善土地出让手续。

五、贷款企业注入名义股份，双方签订股权质押融资合作协议。贷款企业提供融资，监管银行介入。

六、借款人归还借款，并支付融资成本。

七、贷款企业撤出股份。

八、融资项目结束。

第七章 存在风险及防范预案

一、风险因素

1、行业投资风险

近年来，各地的房地产不断升温，已造成部分城市发展过热，我国房地产行业发展形势不明朗。国家去年多次出台政策进行调控，防止房地产投资过热，少数城市房地产价格开始小幅下滑。

从青岛市房地产市场的具体情况来看，受国家宏观调控因素影响的情况不明显。青岛市作为沿海开放城市，实际市场需求较为旺盛。市区人均收入水平连续提高，对居住环境的改善要求逐年增加。近年来，外来投资者的逐步增多以及人口迁入比例提高，使青岛市对房地产的消费需求不断扩大。

2、市场竞争风险

随着青岛李沧区作为世界园艺博览会中心区域进程的日益加快，房地产的投资和开发得到了快速的发展，由于房地产行业较大的盈利空间，中海、万科等大型房地产公司均参与了该区域旧城改造，成为青岛市最为火热的区域。

3、融资风险

房地产行业由于建设周期长，且不具有流动性，会造成流动性风险；但本项目是政府重点旧城改造工程，项目非常成熟，项目前期土地已拆迁完成，不存在钉子户等情况。因此，后续开发及融资工作相应会非常顺畅。

二、风险对策

1、行业投资风险对策

国家宏观调控大量的减少了土地的供给，并大幅度的调高了土地出让成本，该项目凭借较低的土地成本，采用“低成本运作，高效益产出”的策略以规避行业风险。在项目运作过程中，合理有效地控制成本，通过降低成本来提高收益。大幅度提高经济效益的同时提高社会效益，扩大品牌的影响力。

2、市场风险对策

该项目市场定位为中档刚需住宅，引进超前的规划理念，从房型、立面、景观、共建配套、物业管理等方面入手，价格方面低开高走，根据市场的变化不断调整开发的产品，最大限度地降低开发风险。同时项目力争以优秀的建筑设计，过硬的建筑质量，一流的物业管理，打造顶级精品楼盘，进一步创建企业品牌，提高项目的认知度。

3、 融资风险对策

在项目建设过程中，注重滚动发展，充分发挥公司所具备的房屋建筑工程施工总承包三级企业的有利优势，在施工过程中调集精兵强将打造品牌工程，发挥集团  的品牌优势，也充分发挥房地产公司的土地储备优势和青岛当地较宽松的融资环境，通过抵押形式有效融资，同时争取调用自有资金，开展开发经营活动。

第八章 尽职调查总结

1、融资人青岛中建花林置业有限公司经营情况较为稳健，现拥有青岛市李沧区重点旧城改造项目，项目预计回报与现金流稳定，且未来1年借款期内，通过第一还款来源，为项目期间的付息、还本提供了基础保证。

2、抵押物所处地段为青岛市中心区域，交通便利，周边住宅、商业及办公市场活跃度较高，抵押物抗风险能力较强。

综上，我们认为本项目风险可控，建议实施。

在项目执行期间，我们将联合监管银行对本项目资金使用加强期间管理，以确保贷款资金专项使用，并按期还款。

20##年8月