房地产项目计划立项可行性研究报告.doc

“锦龙名苑”项目计划立项

可行性研究报告

深格项评字（2003）03020号

项目名称：“锦龙名苑”

开发商： 深圳市锦峰实业发展有限公司

评估单位： 深圳市格衡房地产交易评估有限公司

主评估人：

审定：

二OO三年十一月四日

“锦龙名苑”项目计划

立项可行性研究报告

一．项目总论

1．项目背景

（1）项目名称：经深圳市规划与国土资源局及深圳市龙岗区地名管理委员会办公室批准，由深圳市锦峰实业发展有限公司开发的该项目正式命名为“锦龙名苑”。

（2）开发公司：深圳市锦峰实业发展有限公司，前身系深圳市福田区旧村改造开发公司，成立于1992年12月，法定代表人为郭永威，注册资本6674.48万元，目前已改制为有限责任公司，在深圳市福田区上步南路锦峰大厦28楼办公，为福田区属国有控股企业，主要在深圳市范围内从事房地产综合开发业务。公司成立以来，承担了福田区内的旧村改造业务，先后完成了对石厦村、福田东头村、埔尾村、上下梅林村及岗厦村的旧村改造，取得了良好的社会效益，为特区城市建设做出了积极贡献。该公司在完成旧村改造任务的同时，积极开展主营业务，不断开拓发展空间，现已形成了从土地开发、建设、楼盘租售、物业管理“一条龙”的房地产综合开发体系。公司内设6部2室，各类专业技术人员齐备，下属全资子公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司为深圳市甲级物业管理公司。锦峰公司以“稳健经营、高效运作、追求卓越、贡献社会”为宗旨，不断向着更高层次的企业

目标阔步迈进。

（3）承担可行性研究工作的单位：

深圳市格衡房地产交易评估有限公司

（4）研究工作依据：

①国务院、建设部、国家土地管理局、深圳市人民政府、深圳

市规划国土局颁发的有关法规和政策。

②委托人提供的有关资料。

③本次评估掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获资料。

（5）项目建设规模和内容：

（备注：上述指标以《房地产证》及〈深圳市规划与国土资源局规划设计要点〉为依据）

（6）项目开发手续：

①本评估根据《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》认定项目开发商深圳市锦峰实业发展有限公司具备房地产项目开发资质。

②本评估根据《房地产证》（深房地字第600008107号）确认深圳市锦峰实业发展有限公司通过协议方式于20##年12月获得位于龙岗镇南联龙溪村的一块宗地，宗地编号为G09302-3，土地面积为25000平方米，土地用途为住宅用地，土地使用年限为70年（1995-06-19至20##-06-18止）。

③本评估根据《深圳市规划与国土资源局规划设计要点审批表》认定本项目建设工程符合城市规划要求。

根据企业提供的有关资料可以确认深圳市锦峰实业发展有限公司拟开发的“锦龙名苑”项目来源合法，并且已取得有关法律手续，具备立项的法律条件。

项目已取得开发手续一览表

2．可行性研究结论

（1）市场预测：

本项目具备独特的小区规划、优美的自然景观、充足的休闲空间、优质的物业管理等特质，其物业形象定位在中高档，而价格却在中低价位，因此该项目在市场上将具有较强的竞争优势，市场前景较为乐观。

（2）项目建设进度：

该项目预计在20##年5月开始施工，20##年5月封顶，20##年10月入伙。

（3）投资估算和资金筹措：

本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

截至目前为止，已投入自有资金约1600万元（含已付地价款1500万元），尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

（4）项目综合评价结论：

本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。

二．项目投资环境和市场研究

1．市场宏观背景

（1）全国投资环境：

20##年８月，国务院下发了被业界简称为１８号文的《关于房地产市场持续健康发展的通知》，其中对房地产业“支柱产业”地位

的确定尤其引人注目。一边是防范和压缩，一边是鼓励和放开。

被称为中国房地产市场发展新“五年计划”的18号文，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向，国家一直将房地产业当作基础产业对待，在通知中，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”从“基础产业”到“支柱产业”定性的改变，表明房地产行业在中国国民经济中所占地位再一次被强化了。

关于房地产地位，98年国家曾明确提出要把房地产培育成支柱产业，经过其后几年的快速发展，特别是99年后房地产行业每年的增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献达到1.5%，如果加上间接贡献，这一数字接近3%，已经成为国民经济增长的主要来源之一，成为真正的支柱产业。

通知充分肯定了房地产业的地位与作用：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面

建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。

在《通知》中有“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼

并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集

团”的内容，另外在整顿市场秩序上“对空置最大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”，在加强信贷管理上“对符合条件的房地产开发企业和项目，要继续加大信贷支持力度”。可以预言，由现在开始，数量庞大的中小型房地产开发企业将进入一个合并重组的高潮，国内将出现一批有能力进行跨地域经营、主导市场发展的大型房地产企业，而各中小城市也将出现数量较少、但是能在当地市场发挥重要作用的中型房地产企业。

（2）深圳市投资宏观背景：

1、房地产投资总量分析

①上半年房地产投资结构

深圳20##年上半年房地产投资结构表

投资类别投资(亿元) 所占比率(％) 去年同期投资(亿元) 同比增长(％)

房地产开发投资额 181.3 100 164.7 10.08

住宅 127.71 70.44 118.4 7.86

办公用房 6.3 3.8 11.9 -47.06

商服用房 13.26 7.31 14.5 -8.55

其它 34.03 18.45 19.9 71.01

上半年深圳市房地产投资中住宅开发仍占绝对优势，住宅投资总额为127.71亿元，所占比率为70.44％，比去年同期增长7.86个百分点。但是，办公用房、商服用房较去年相比均有不同程度的下降，而其它投资却有明显的上升，较去年同期增长71.01个百分点。

2．供给市场分析

　　新盘数量

　　20##年上半年深圳市推出楼盘共有120个，市场供应面积上看，热点集中在南山、福田、宝安三个区。从推盘的个数来看，龙岗区、宝安区和南山区推盘的个数最多。

2003年上半年各区新推楼盘表

区域楼盘个数可售面积(万平方米) 面积比(％)

罗湖 11 314231.35 8

福田 17 936815.91 24

南山 25 1290423.22 32

盐田 5 148582.05 4

宝安 30 733517.12 18

龙岗 32 548454.12 14

合计 120 3972023.77 100.0

(以上数据以规划国土局批准预售面积为准)

2003年上半年各类新增物业状况表

行政区预售面积其中(住宅) 住宅套数

罗湖 314231.35 237006.39 4094

福田 936850.81 598484.51 5616

南山 1290423.22 1182467.18 10907

盐田 148582.05 121761.79 3599

宝安 733517.12 615307.02 7301

龙岗 502937.16 420766.5 4684

大工业 47195.21 42231.43 402

合计 3973736.92 3218024.82 36603

　　今年上半年批准预售面积为397万平方米，去年上半年批准预售面积为443万平方米，今年同比下降了10.38％。从区域来看，南山区预售面积量最大，为129万平方米，占上半年预售面积的32％。今年上半年全市商品房共有120个项目获得预售许可证。总批准预售面积为397.20万平方米，与去年同期相比，获得预售许可证的项目下降了13个，总批准预售面积下降了30.76万平方米，下降了7.2％。其中住宅项目批准预售面积为321.80万平方米，与同去年上半年的426.72万平方米相比，下降了24.58%。

(3)需求市场分析

　　深圳市上半年商品房总销售面积达380余万平方米，同比增长高达30％左右，房地产市场需求继续保持相当旺盛的增长态势，若市场需求继续保持这一势头，预计今年全年商品房销售面积将突破去年792万平方米的总销售量。

2003年上半年全市商品房销售统计表(按照用途)

类型套数面积金额均价

办公楼 608 76860.26 757992873.9 9861.960835

商铺 3235 191745.21 2385128314 12439.05031

单身公寓 1663 84662 601816126.8 7108.456294

住宅 37554 3460924.62 19239071890 5558.939879

仓库 1 147.23 442132 3003.002105

其它 21 3573.88 27373866 7659.42505

合计 43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637

20##年上半年销售面积为381.792万平方米，其中住宅销售面积为346.09万平方米，销售成交均价为5558.94元／平方米，办公用房销售面积为76860.26，销售成交均价为9861.96元／平方米，商业用房销售面积为238512万平方米，其中销售成交均价为12439.05元／平方米。今年上半年，尽管受非典、银

行提高高档商品住宅门槛等多种市场因素影响，深圳楼市仍表现出强劲的增长态势，其预售量同比增长超过六成，写字楼、商铺的销售更是表现前所未有的增长态势，同比增幅分别接近两倍和一倍，住宅销售价格也呈现了平稳上扬，1-6月份的住宅销售价格的稳步增长，使人们看到深圳楼市可喜的一面。

各区销售情况

上半年全市商品房销售情况(住宅、商铺、办公楼、厂房、其他)

统计(按照行政区统计)

区套数面积金额均价

罗湖 5769 417006.41 3441167509 8252.073412

福田 8365 769284.22 6410222053 8332.709661

南山 9315 910740.73 6088752488 6685.49488

盐田 1061 89666.18 495871450.2 5530.194886

宝安 9139 845512.39 3471707378 4106.039626

龙岗 9325 777635.95 3075360389 3954.755935

大工业 108 8067.32 28743936.12 3563.009291

合计 43082 3817913.2 23011825202.94 6027.330637

今年上半年深圳的销售热点集中在南山和宝安两个区，但是龙岗与福田两个区的销售面积也相差不大，而罗湖则显出了销售的差距。今年上半年共销售43082套，销售成交均价为6027.33元／平方米，在整个商品房的销售均价中，商铺的销售均价最高，为12439元／平

方米，仓库最低，仅为3003元／平方米，而住宅销售均价处于中间水平，为5559元／平方米。与20##年全年住宅销售均价5533元／平方米相比,今年上半年的住宅销售均价略有上升，每平方米上升了26元，增幅为4.7％。从今年上半年住宅销售均价看，深圳楼市克服了诸多负面的市场因素的影响，1到6月份呈现出一种平稳的增长态势。一季度住宅销售面积为156.45万平方米，占销售房屋总面积的90.8％，住宅均价为5462元／平方米。

（3）区域发展及前景预测：

深圳市大工业区是深圳市人民政府直接设立的大型工业基地，以高新技术产业和先进技术工业为主导，配套兴办金融、房地产、贸易、服务业等第三产业，进行经济技术开发的区域，是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。大工业区位于深圳市东北部龙岗区内，规划面积174.4平方公里，是目前国内面积最大的国家级出口加工区，20##年3月31日通过国家验收，正式封关运作。

近年来，大工业区出现了喜人的变化。大工业区合计引进项目91个，其中全球500强企业赛格三星、日立赛格、住友纳米已经投产或即将投产，高新技术项目21个，项目投资总额2000万美元以上23个，累计协议投资总额17.83亿美元，累计实际利用外资1.9亿美元。91个项目中已正式投产的37个，在建的24个。91个项目中有70个是20##年以后引进的，协议投资总额和注册资本分别是前几年9.1倍和4.7倍。深圳出口加工区已有25个项目落户该区，据驻区海

关预测，今年仅出口加工区进出口额就可达2亿美元；全部达产后，年出口总额可达10多亿美元。

近些年，龙岗环境的改善、龙岗基础设施的配套完善，随着龙岗区的整体规划和建设，如今的龙岗区可谓是面貌一新。特别是随着深圳卫星城计划的出台，新龙岗形象，将更具发展魅力。作为深圳8大卫星城构想，龙岗区便占据了5个。为此，龙岗区正在加紧各卫星新城的总体规划和建设设想，按照政府对龙岗区卫星新城的规划设想，龙岗将在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步摆脱村镇建设的模式，以中等城市的规模来重新规划；龙岗的这种功能定位，使龙岗区从过去单纯的地域发展上升到区域整体发展构架，并形成以龙岗中心城为中心，各卫星城为区域经济共同发展的地产发展格局，经济辐射和吸引力将进一步增强。

作为龙岗区行政、经济、文化的中心，龙岗中心城的建设，处于至关重要的地位。龙岗中心城规划面积32平方公里，规划人口25－30万人。龙岗中心城有“现代化花园式卫星城”之美誉，首期8.15平方公里开发区基础设施累计投资近26亿元，房地产开发面积超过150万平方米。

龙岗中心城配套设施起点高，具有高效率的交流系统，高层次的

产业结构。龙岗区政府及各职能部门都位于中心城内，邮电、银行、

商场、综合市场、医院、学校、娱乐康体等设施完备，深惠、深汕一

级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗中心城至市区仅

需20分钟，至罗湖海关、平湖编组站、盐田港仅半个小时车程，离

深圳机场也在1小时内，生活十分便利。将来深圳地铁3号线开通，也将极大缩短龙岗中心城与深圳市区的距离。

自20##年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开始，中心城便很快形成以万佳百货为核心、多个临街商铺带相连的商业格局，并

逐步发展成与龙岗镇商业紧密相连的巨大商圈。随着龙岗世贸中心、人人购物广场等大型综合性商场的发售以及雅豪祥苑建材一条街、集

银皮革市场等专业商场的亮相，龙岗的商业环境较以前有了很大程度的改善。龙岗中心城的商业格局由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺跃升至功能齐全的区域市场商圈。

20##年至20##年上半年，龙岗的商铺投放活跃，大大超过了往年的投放量。以去年来说，龙岗商用物业的推盘量位居深圳各区的前列，各大型百货、超市纷纷进军龙岗。商铺的租金也呈增长势头，各发展商投资商用物业的积极性空前高涨。如新亚洲商业广场由龙洲百货接盘；龙岗世贸商城由世贸百货、万佳百货、家幻数码城接盘；龙兴国际居家广场由好百年家居进驻；愉园新苑由天虹商场进驻。

通过对中心城住宅市场各楼盘的调查，龙岗中心城拟开发地块约16宗，大都已三通一平，总占地面积约52万平方米，但多数项目尚无启动迹象，处于观望态度。深圳市在建或在售楼盘中龙岗中心城有

近30个，总建筑面积达到410万平方米，总套数约为30000套，至今已售出约12500套，未售出约18000套，其中部分项目分多期开发，

加之有其它新楼盘不断推出，市场压力较大，仅靠中心城目前人口，比较难以消化。

与特区内的豆腐块项目相比,中心城各楼盘可谓规模较大,各楼盘建筑面积基本都达到或超过10万㎡。如紫薇花园占地21万㎡，总建

筑面积30万㎡；城市花园占地10万㎡，总建筑面积19万㎡；爱地

花园建筑面积18.5万㎡；盛龙花园占地13.58 ㎡，总建筑面积达50多万㎡；新龙岗花园占地16.6万㎡，总建筑面积32.8万㎡；东都花园占地也达10万㎡，建筑面积在20万㎡以上。在一个片区中，拥有如此多的大规模楼盘在深圳恐怕是极为少见的。这与龙岗中心城作为新兴开发区域，其土地资源丰富，政府对开发商在中心城征地提供众多优惠政策以及地价便宜等因素是不无关系的。这种大规模的小区开发将是中心城房地产开发的长期趋势。

由于楼盘规模庞大，所以大多发展商在小区内都规划有完善的配套，如会所、泳池、幼儿园、菜市场等设施都基本具备，只是由于大多小区都是分期开发，且目前人气又不旺盛，因此配套大都未能跟上。

价格方面：龙岗中心城住宅楼盘均价3000元/平方米，最高价位达到5500元/平方米，较低价位约1500元/平方米，中高档住宅楼盘价位集中在2500-3500元/平方米之间，中低档住宅楼盘集中于1800-2500元/平方米之间，整体均价比前三年有300-400元/平方米的提升。商铺方面，目前龙岗中心城租金多在300-500元/平方米，一些旺铺甚至超过800元/平方米，而售价则8000元/平方米，乃至更高。

户型方面：通过对中心城各项目抽样统计发现，中心城的住宅楼盘总体以中等偏大户型为主，中心城住宅市场中总体以三房为主，占39%；二房、四房基本相当，各占19%；一房与复式比例相对较低，分别仅占9%和14%。从户型面积来看，以100㎡-140㎡的三房、四房所占比例较高，总共约占33.4%；80㎡-100㎡的二房和三房亦占有20%左右的比例。由此可见，中心城住宅物业总体以80㎡-100㎡的二房、三房、四房等中等偏大户型所占比例最高，达53.4%，超过总抽样的半数。其中尤以三房所占比例最高达32.5%。

而在销售过程中又发现，中心城目前所有在售户型中，以面积稍微偏大的三房、四房较为好卖，如碧湖花园、欧景花园、城市花园等。这与市区内住宅市场以中等偏小的二房、三房较为好销售的情况恰好相反。

据专家调查表明：龙岗区居民有59.8%的人没有购房经历，购房一次比例为31.5%，二次以上为8.5%。计划购房面积为①90-110平方米占39.7%，②110-130平方米占22.9%，③70-90平方米占13.8%，④150平方米占11.2%，⑤130-150平方米占10.2%，⑥70平方米占2.3%。同时数据显示，喜欢的建筑风格中现代风格占52.8%，欧陆风格占21.5%，传统风格战14.3%。如图：

目标客户方面：据统计局人士估算，中心城现有各类居住人口约104万人，主要为政府公务员、学校、医院、银行证券、当地居民、各类工厂企业从业人员、外来商贩等。其中公务员约一万七千余人，约八千人在中心城办公或居住，其余分散在横岗、布吉等区域，国有企业平均月薪为1000元、事业单位为2500元、机关单位为2200元。龙岗区非农业户籍平均家庭人口为3.65人，比上年增长3.4%，可支配年收入为20000元，比上年增长4.6%。专家调查结果显示，中心城潜在客户中个体私营老板占33.4%，事业单位普通职员占14.4%，政府公务员占9.5%，企业普通职员占9.1%，企业中高管理者占8.7%。其中个人月收入4000元以上占27.3%，从中心城平均2700元/平方米的楼价来看，由此可见，有近四成的龙岗居民有基本的供楼能力。如图：

调查人员指出，现代风格是龙岗中心城受访人员中最喜欢的一个建筑风格，同时大多数受访者认为有号召力的楼盘是名牌企业开发的

有创新的产品，集优美的园林、优质的物管、浓厚的社区文化与一体的高素质的楼盘。

从银行近期办理按揭业务来说，三房的已经明显减少，而四、五

房面积在130平方米以上的目前需求较多。可以看出中心城同档次、同价位、同风格、同户型、同开发理念楼盘较多，导致同质竞争非常激烈。而户型面积以120-160平方米为主的中高档现代时尚简约风格楼盘却是中心城的“市场缺口”。

（4）宏观市场与本项目发展借鉴：

深圳是一个新兴的现代化城市，历史文化的缺失是一个较大的遗憾，而龙岗这个山清水秀的地方，曾经是客家人迁徙、繁衍的地方，它培育出了令世人瞩目的客家名居为代表的客家文化，是深圳地域传统文化的精华其文化龙岗的定位，突出龙文化、广场文化的特色，将龙岗区的城市形象定位提升到一个较高的层次，体现了地域文化的独特性。

龙岗是深圳面积最大的一个区，也是目前深圳土地储备最丰富的一个区，这一独特的优势使龙岗拥有了地产开发、尤其是大盘开发的先决条件，综观几年龙岗房地产市场，我们可以得出龙岗目前的总体市场特征：市场供大于求，但有效需求不对称；住宅市场大部分产品同质化严重，园林无突破，建筑无特点，户型少创新；高端物业市场供给不足，真正豪宅难负其名；中档物业市场竞争激烈，产品同质化严重，客户选择余地大。

结合目前龙岗区的总体特征，我们对本项目的发展应当慎重：

① 拒绝走低端产品，避免与中档产品正面交锋，走中高端客户群体；

② 确立产品差异化优势，以市场为导向，提倡产品创新，提高综合性价比，重规划、重设计；

③ 回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线；

④ 建筑规划布局及建筑设计与当地传统客家文化有机融合，提高项目附加值；

⑤ 强调健康、生态、安全、实用特色，家家拥有阳光权，户户均可观山看月；

⑥ 结合当地消费文化，立足于龙岗镇面向中心城争取客户。

2．区域市场分析：

（1）区域市场界定：

① 龙岗区去年住宅用地出让占全市最高，远高于其它区域。显示出

该区域近几年在深圳住宅市场上的份量加重。

② 龙岗区住宅市场销售主力区域是布吉，约占全区的70%，中心城约占19%，其它区域较少。

③ 龙岗区市场供应量居高不下，但销售量的增长速度略高于供应量，预计20##年市场存量会逐渐回落。

④ 龙岗楼盘目前外销量极小，不足5%，主要还是靠当地及周边附近客户。

⑤ 高档楼盘客户来源较广泛，可以吸引周边城镇及企业消费者；中

低档楼盘仅能吸引当地消费者。

（2）供给分析：

① 龙岗中心城及龙岗镇在建在售楼盘占地规模超过250万平方米，建筑规模超过460万平方米。

② 龙岗近几年已售套数超过18000套（龙岗中心城及龙岗镇现住人口约8万人），在建项目待售套数超过20000套。

③ 龙岗区楼盘基本上以多层为主，小高层为辅，高层较少。并且主力户型为三房二厅，其次为二房二厅，同类户型面积偏大。

④ 龙岗区目前楼盘开发主要在龙岗中心城，分布较集中于吉祥中路和龙福路一带，并有向西北方向拓展趋势，其它地区如龙岗镇楼盘档次低、数量少。

⑤ 龙岗中心城产品供应单一，中低档次为主，楼盘同质化现象严重。

（3）需求分析：

① 按去年约3500余套的需求量，龙岗在建项目中的20000余套房全部售完需6年左右时间。

② 龙岗中心城消费群体购买力比较强的包括当地政府官员、高级公务员、银行证券人士私营的企业主、本地农民，他们多为本地常住人口，以二次置业行为或多次置业行为居多，其次为机关单位工作人员、工厂中低管理者、技术专业人员以及小生意人。

（4）竞争分析

龙岗房地产市场主要分布在布吉和龙岗中心城两个区域，其中布

吉约占70%左右。目前龙岗市场现状是供大于求，且有效需求不对称，中心城许多楼盘已是现楼，但空置现象严重，而且中心城供应产品定位单一，楼盘质素不高，同质化现象严重，主要表现在建筑风格、布局、营销推广、物业管理、户型结构等方面。由于龙岗经济的决定和人民生活条件的限制，加上龙岗的楼盘外销量小，因此整个龙岗区整体需求不足，导致多数楼盘进行分期开发，周期就拉长，以至影响销售进度。在龙岗目前以开发的楼盘来看，除碧湖花园、新亚洲花园等少数楼盘的发展商综合开发水平较高，大多为当地企业，没有品牌效应，进而对外地置业者没有引起足够的兴趣。

（5）典型物业调查：

A．新亚洲花园是深圳目前开发最大的楼盘，占地70多万平方米，总开发量为100多万平方米，位于第二通道边上，属龙岗中心区。整个小区环境优雅，布局新颖，此盘是一个以小中高层为住的大型楼盘。计划分五期开发，目前已开发至第二期。据了解目前第二期的发售量已经完成80%左右，销售均价为3400元/㎡左右。

B．欧景城是一个以中高层为主的楼盘，位于龙岗镇中心城内。占地面积为51310平方米，总开发面积为117623平方米，是由深圳市宇宏投资发展有限公司、深圳市铭兴实业发展有限公司、深圳市中圳房地产发展有限公司三家联合开发。该楼盘总户数达862户，主力户型为3房2厅，绿化率为42%，实用率较高。目前市场销售均价为3300元/㎡。

C．碧湖花园坐落在龙岗中心城的核心位置，片区环境优美怡人，整个片区总占地面积17万平方米，建筑面积33万平方米，总户数达2100户，是一个集居家、商贸、金融、文化观光和游乐于一体的大型综合性社区。小区配套成熟完善，全港式24小时物业管理服务。小区户型设计独特，主力户型为3房2厅，绿化率50%，实用率较高。目前市场上的销售均价为4500元/㎡。

（6）市场分析有关结论：

① 品牌化大规模楼盘优势明显：从龙岗镇现有已开发项目分布来看，主要集中于龙岗中心城，这些项目大多规模较大，且走分期开发的路子，20##年动工的新亚洲花园更是创记录达到了100多万平方米的建筑面积，规模优势十分明显，加上新亚洲集团在龙岗区早已名声在外，所以销售情况一路向好。

② 开发档次已形成两极分化之势：从龙岗镇当前在售项目来看，无论是开发档次还是客户定位，龙岗中心城内的项目普遍都高于中心城以外的项目。

③ 龙岗整个市场供大于求，住宅市场同质化现象严重，高端物业市场供给不足，真正豪宅难负其名。

三.项目分析及评价

1．地块解析：

本地块位于龙岗镇老城区东南郊区，鹏达商业街南端，东临八仙

岭公园，北接鹏达花园。地块用地面积约25000平方米，呈锲形、不规则状，有草地、沼泽水池组成，近可观植物园风景，远眺八仙岭山色，有良好的自然景观。项目地势部分相对平稳，部分有小幅度不平，整个地块东、南高，西北低，平均高差约6米。地块除旁边有一约10米高秃山外，地表无任何建筑物，周围有部分地块也处于开发启动阶段，周边配套不全，居住氛围不浓，客户认知度低，在地理位置、建设规模、市场影响力等方面与龙岗中心城的高档产品有一定的差距，因此给本项目的规划带来一定的限制。项目地块上有杂草和堆土，尚未推平，目前正在进行“三通一平”，紧靠规划中的市政路，交通网络目前尚不完善，由植物园路与深惠大道、龙城大道等主要交通要道相连，目前尚无公交路线通过项目所在地，交通条件需要改善。

2．项目SWOT分析：

Ⅰ.项目优势：

① 发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力强；

② 周边自然景观资源丰富，视野开阔；

③ 项目容积率低。

针对本项目的优势，应该充分发挥该项目走品牌化、精品路线，以奇、快、高质量服务制胜，同时利用自然景观资源及低容积率优势，走产品差异化路线。

Ⅱ.项目劣势：

① 项目离中心城区较远，生活配套不成熟；

② 项目地块小，难以成规模，规划有难度；

③ 项目周边现有建筑多为自建房，形象差，档次较低，对本片区有一定的影响；

④ 项目附近目前未形成居家氛围，人气不足。

针对以上劣势，应该充分转换本项目的劣势，营造一个幽静完全的居住氛围，规划设计中应充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理服务，与周边区域形成档次与形象区别，通过小区围墙及绿化处理，与周边区域隔离。

Ⅲ.项目机会：

① 随着人们对空气质量及居住环境的重视，郊区化生态物业重新受

到人们的欢迎；

② 项目周边物业品质感较低，有利于本项目发展差异化产品，填补市场需求；

③ 二线关及龙岗中心城第二通道的开通，将有效缓解龙岗对外交通问题，有利于吸引周边区域客户；

抓住机会，利用品牌及专业优势，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，以高端产品、平民价格迅速占领市场，努力营造一个健康、休闲、生态的养身之地，吸引注重提高生活质量的置业者。

Ⅳ.项目威胁：

① 龙岗房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，供大于求，产品推陈出新；

② 项目附近的鹏达花园、九州家园等项目规模大，配套齐全，价格适中，销售情况良好，已形成居住氛围，严重威胁本项目；

③ 项目周边楼盘档次低，居住氛围不足，对本项目中高档次定位难以支撑。

市场竞争难以避免，只有加强区域产品设计创新，用产品塑造差异，用总价冲击市场，提升建筑品质，加强社区环境，增加项目附加值，引导消费市场。

3．项目评价：

本项目规模较小，位置较偏，周边配套不全，周边居住氛围不浓，低端产品较多，客户认知度低，`然而本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势，关键是利用和

发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲度假风情生活社区”是较为乐观的。

四．市场定位及项目评估

1．项目定位：

A．户型定位：

从龙岗镇在售项目来看，由于龙岗镇住宅单价相对较低，发展商

基本上把主力户型定位在三房二厅，造成了三房二厅的户型从总体上呈现出一种放量的态势。通过调查得出，目前龙岗镇的三房二厅户型比例达到50.9%，其次是二房二厅和四房二厅，分别达到18.2%和17%。从户型面积来看也较为集中，二房二厅的户型面积主要为70—80平方米之间，三房二厅的户型面积在95—120平方米之间，四

房二厅则分布在120平方米以上。因此本项目应该注重住宅套型和套型结构，户型设计应充分体现人性化原则，演绎家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每户推窗见景。

B．项目形象定位：

由于本项目周边有植物园、八仙岭公园等景点，而且拥有郊区高尚的健康生态社区，因此本项目应定位为“龙岗罕有的超值高尚、健康、休闲度假风情社区”，依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源、中档的价位、中高档的规划设计、完善的住宅社区形象、极高的性价比等来吸引市场关注，刺激买家购买欲望，引导龙岗房地产市场的居住革命。

C．项目客户定位：

综观龙岗镇各个在售项目的客户需求，龙岗中心城内项目多以收入较高的阶层为主，如政府公务员、当地收入较高居民，而龙岗中心城以外的项目，尤其是一些小规模项目多以中低收入的技术工人阶层和生意人为主要目标消费群。随着二线关及龙岗中心城第二通道的开通，龙岗对外交通的有效缓解，加上项目本身拥有丰富的自然景观资

源等优势，该项目的目前客户应该是比较广泛，其中不泛许多外销置业者。针对本项目的现有资源及产品定位，对本项目较为认可的未来主流客户为在本区域长期居住的客家人、当地农民为主，这部分人主要是想改善目前的居住条件，提高居住质量，对该片区有感情，以二次置业者居多；本地生意人可用本项目作为投资置业，或度假使用，有一定的需求；而对于当地公务员及银行证券、学校、医院等单位的中等收入人士需求中高档次的向往健康、幽静、安全的郊区生活，一般多是属于多次置业者；企业中高层管理人员及专业技术人员则对小区要求比较高，想拥有高质量的生活希望一次置业到位。

总之，本项目要立足于龙岗镇老城区，向龙岗中心区争取中端客户，同时吸引其它周边客户。

D．价格定位：

价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最

大化的目的。通过对龙岗镇其它楼盘的调查及分析，可知该项目是该片区一个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格2300元/㎡比较有竞争力。由于目前政府推出一些刺激楼市的措施，这将会改变人民的住房观念使人们对买房有一个空前坚定

信念；该项目独特的小区规划、自然景观、休闲空间、物业管理等指标达标以及目前深圳市的房地产市场现状，该项目的市场前景较为乐观。

E．销售定位：

随着深圳的房地产开发正呈现从关内向关外战略转移趋势加大，加上深圳居民对居住要求愈来愈高，周边环境、配套设施、休闲空间、物业管理等指标成为购房者考虑的主要条件，多层、小高层、复式等商住小区特别是走高尚健康的生活小区已成为深圳房地产市场的宠儿。而本项目是龙岗镇罕有的“高尚健康的休闲度风情生活社区”，户型经典实用、山林景致、物超所值，这就是项目的优势，项目销售的卖点，能够做到以园区环境取胜、服务取胜、管理取胜、创新取胜。我们建议本项目将采用专业化、市场化的全外销营销策略方式，短快销售，低价入市，结合现代创新的销售方式，以主力目标消费群体为主要营销对象，主打休闲度假环境、低价、郊区化健康住所和升值等诉求卖点，向龙岗中心城及周边市场全力推广。

2．方案评估意见：

评估认为该项目具备周边自然景观、低容积率及发展商实力雄厚等开发优势，应该充分发挥走品牌化、精品路线，以奇、快、高质量服务制胜，走产品差异化路线。另一方面，因本项目在规模、位置、周边配套等方面有一定的劣势，因此应该扬长避短，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，加大绿化率及产品自身特色设计，同时转换劣势，规避威胁，抓住机会，利用品牌及专业优势，控制成本，以高端产品、平民价格迅速占领市场。综上所述，本项目市场定位方案可行。

五．项目开发建设进度安排

1．有关工程计划说明：

该项目预计在20##年5月开始施工，20##年5月封顶，20##年10月入伙。本项目计划于20##年5月开始销售，预计在20##年内可售出住宅与商业的45%， 20##年内可售出住宅及商业的50%。预计住宅和商业各有5%的空置率。

2．项目工程计划横道图：

（见评估附表1）

六．投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算

（1）．估算依据

参照委托人提供的资料以及当前深圳市建筑市场的价格情况。

（2）．项目投资概算

①土地费用：包括土地使用权出让金、土地开发费、城市建设配套费。根据《G09302-3土地使用权转让合同书》，该宗地地价款为1500万元。该项目费用已付清，为简化计算，视为20##年一次性投入。

②前期工程费：包括规划勘测设计费、可行性研究费。根据《规划设计要点审批表》，该项目占地面积为25000平方米，总建筑面积36500平方米（由各分项指标加总得出）。

40×36500+5×25000=159万元（取整）

该项费用视为20##年初一次性投入。

④ 房屋开发费：包括建安工程费、附属工程费和室外工程费，共计4888万元。该项费用于20##年投入50%（2444万元），20##年投入50%（2444万元），具体见下页表。

据企业介绍，本项目5层建筑共3800平方米（其中住宅2700平方米，商业1000平方米、管理及文体活动用房100平方米），9层建筑共31100平方米（其中住宅30000平方米，商业1100平方米），3层建筑共1600平方米（为幼儿园）。

建安成本及增加值如下表：

④其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工

图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%计，

（1500+159+4888）×2.5%=164万元（取整）

⑤管理费：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%估算，且全部进入开发成本。

（1500+159+4888）×2.5%=164万元（取整）

⑥销售费用：是指销售产品过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用，取销售收入的2.5%计，

则：9054×2.5%=226万元随销售收入发生

⑦财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息，本次拟申请2000万元贷款，贷款利率为5.49%。

贷款发放进度为20##年5月初发放贷款1000万无，20##年初发放贷款1000万元；贷款偿还进度为20##年底偿还贷款2000万元。则财务费用为：

20##年利息：1000×5.49%×8/12=37万元；

20##年利息：2000×5.49%×12/12=110万元；

小计： 147万元。

⑧不可预见费：按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的2.5%估算，为：

（1500+159+4888）×2.5%=164万元（取整）

⑨税费包括固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。但不包括项目销售时发生的流转费，以房屋开发费的2.5%计，其资金安排同（4）；

4888×2.5%=122万元（取整）

以上分析估算，本项目总投资额为7534万元，其中计入开发成本7161万元。

2.项目资金筹措及资金平衡分析

该项目总投资7534万元，其资金来源为：自有资金3447万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

截至目前为止，已投入自有资金约1600万元，尚需投资5934万元，尚需投资的来源为：自有资金1847万元、银行贷款2000万元、预售回笼款2087万元。

资金筹措图

3、投资使用计划

（1）投资使用计划：本项目各年度的投资来源及支出预测的具体情况详见评估附表4，通过分析，可确定该项目自身资金平衡。

（2）借款偿还计划：本项目拟申请2000万元贷款。贷款发放进度为20##年5月初发放贷款1000万元，20##年初发放贷款1000万元；贷款偿还进度为20##年底偿还贷款2000万元。

七 . 销售及经营收入测定

1、项目销售收入估算

参考企业提供的资料及根据目前项目片区内该类物业的供求状况的市场调查，并结合估价师对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目多层住宅销售均价为2300元/平方米，小高层住宅销售均价为2550元/平方米，商业销售均价为6000元/平方米。本项目住宅、商业的空置率均拟定为5%。

据企业介绍，本项目5层建筑共3800平方米（其中住宅2700平方米，商业1000平方米、管理及文体活动用房100平方米），9层建筑共31100平方米（其中住宅30000平方米，商业1100平方米），3层建筑共1600平方米（为幼儿园）。则本项目可销售多层住宅面积为2700平方米，可销售小高层住宅面积为30000平方米，可销售商业面积为2100平方米。

则在不考虑空置率的情况下的销售收入为：

2300×2700+2550×30000+6000×2100=9531万元，

在考虑住宅、商业各有5%的空置率的情况下的销售收入为：

2300×2700×(1-5%)+2550×30000×(1-5%)

+6000×2100×(1-5%)=9054万元

2、项目销售回款计划

本项目计划于20##年5月开始销售，预计在20##年内可售出住宅与商业的45%， 20##年内可售出住宅及商业的50%。预计住宅和商业各有5%的空置率。

项目的回款计划详见评估附表3。

3、资金来源与运用分析

由评估附表5：企业于20##年投入自有资金1659万元，可以满足该年度的投资支出；20##年投入自有资金1788万元、银行贷款1000万元，可以满足该年度的投资支出；20##年投入银行贷款1000万元及预售回笼款1968万元，可以满足本年度的投资支出；20##年投入预售回笼款119万元可以满足该年度的投资支出。20##年偿还贷款本金2000万元后盈余38万元，20##年底盈余资金为4346万元。资金来源完全可以满足本项目资金投入。

4．销售利润测算

（1）总销售收入： 9054万元

（2）经营税费及附加

营业税5% 9054×5%=453万元

城市维护建设税0.05% 9054×0.05%=4.5万元

土地增值费：免征

印花税0.05% 9054×0.05%=4.5万元

合计： 462万元

（3）总投资： 7534万元

（4）利润总额： 9054—7534—462=1058万元

所得税预测： 1058×15%=159万元

税后净利润： 1058—159=899万元

八．财务与敏感性分析

1、盈利能力分析

经测算（详见评估附表6、7），该项目的盈利能力指标如下：

税前成本利润率： 1058÷7534×100%=14.04%

税后成本利润率： 899÷7534×100%=11.93%

财务内部收益率=8.81%

财务净现值（I=8.49%）=25万元

投资回收期（动态）=3.99年（自20##年初起计）

该项目在财务上可行。

2、项目不确定性分析

①.风险因素

作为一个房地产开发资金贷款项目，其主要风险来源于以下几外方面：

1）建设资金风险：由于开发商资金筹措不到位，造成工程后继资金跟不上，从而很可能造成“烂尾楼”工程。

2）由于人为或非人为的因素，直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。

3）销售风险：由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以定量分析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。

4）开发商资信风险：开发商资信风险来源于开发商以往与银行合作履约信用程度。其履约信用程度好的，则贷款风险小。反之则将面临较大风险。

5）政府政策风险：这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。

②. 敏感性分析

我们对本项目建造成本和售价的风险作定量分析，针对2种最不利的情况：总投资增加5%、售价下降5%，来分别分析该项目的主要经济评价指标的变动情况。（见评估附表9）

从项目敏感性分析可看出，总投资增加5%及售价下降5%对本

项目的经济效益有较大、较明显的影响，这要求开发商对本项目工程成本进行精密控制，同时不断加强销售市场的广告宣传，以免出现以上2种情况，从而影响到本项目的盈利能力。

③项目盈亏平衡分析

该项目总投资7534万元（含应付利息），借款2000万元。盈亏平衡点的计算依据为：销售收入=总投资+四项税费，四项税费中营业税按销售收入的5%计；城市建设附加税0.05%计；印花税按0.05%计；土地增值税免征，故在盈亏平衡点时四项税费可按销售收入的5.1%计收。

故在盈亏平衡点时销售收入为：

总投资/（1—5.1%）=7534/ 94.9%=7939万元

那么当销售进度达到7939÷9531×100%=83.2%，本项目全部投资及贷款本息均可收回。

3．社会效益和影响分析：

本项目依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源、中档的价位、中高档的规划设计、完善的住宅社区形象、极高的性价比等来吸引市场关注，充分结合中国传统的邻里文化、深圳的移民文化、龙岗当地的客家文化，刺激买家购买欲望，引导龙岗房地产市场的居住革命。

九．可行性研究结论与建议

1．拟建方案的结论性意见：

结合本项目的优势和劣势及龙岗的房地产市场特点，因此本项目拟定位为“龙岗罕有的超值高尚、健康、休闲度假风情社区”，依托当地的客家文化，以自身的自然景观环境资源、中档的价位、中高档的规划设计、完善的住宅社区形象进入市场，通过以上的层层分析，“锦龙名苑”的建设是符合市场的要求，能满足广大人民对改善居住环境的需求，同时能为市场提供有效的供给。项目所带来的社会效益和经济效益是令人满意的，根据项目特点及其发展的潜力看，符合开发公司的开发经营战略。

2．项目主要问题的解决办法和建议：

“锦龙名苑”地处龙岗镇南联龙溪村，离中心城区较远，项目附近目前没有形成居家氛围，人气不足，周边现有建筑多为自建房，形象差，档次较低，项目本身地块较小，难以形成规模，规划有难度，加上目前龙岗房地产市场竞争激烈，近几年市场存量较大，附近的鹏达花园、九州家园等项目规模大，配套齐全，对本项目具有一定的影响。这些都是本项目开发时将要遇到的问题，针对以上问题，本项目的需要转换这些劣势，规划设计中充分体现低容积率优势，加大绿化率及增加小区主题景观，提升建筑品质，加强产品自身特色设计及小区配套功能完善，同时加强小区物业管理与周边区域形成档次与形象差别，营造幽静安全居住氛围。总的来说，本项目走中档精品路线是

唯一选择，但只有树立较高的物业形象，增加产品附加值，提高价格性价比，才可以增强客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。

3．项目风险及防范建议：

本项目在地理位置、建设规模、市场影响力等方面与龙岗中心城

的高档产品有一定差距，如果直接进高端市场，需要面临市场考验，

有一定的风险，但是如果选择好入市时机，走产品差异化，利用品牌优势及专业优势，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，同时控制成本，提高价格竞争力。

十．附表

1、项目工程计划横道图

2、评估附表2：项目开发成本估算表

3、评估附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表

4、评估附表4：项目投资计划估算表

5、评估附表5：项目资金来源与运用表

6、评估附表6：项目损益及利润分配表