一、调查背景

1、调研背景

改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次获得“全国卫生城”和“广西文明城市”等称号。随着柳州现代化建设的深入发展，柳州正在创建“五美五好”新柳州，经济与社会形态带来的消费形态的改变，促使消费趋势的变化，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，已经呈现出显著的变化。房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。

    2、调查目的

为了解的柳州市房地产的发展及消费者对房地产消费的需求，我们对房地产行业、企业、物业等购房或有购房意向的消费者进行了现场问卷调研，此次调研从清华坊区域购房者的角度出发，我们对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体，并对此次的调研结果进行总结，以求突出房地产的市场需求现状情况和发展趋势。

    3、调研方法

实地调查和案头调查，主要是以实地调查、发放问卷的形式进行。实地调查；清华坊周边区域，小组成员在不同地点发放问卷。案头调查；通过网络查询清华坊、紫京城等相关信息。

    4、调研对象

本次调研的对象为有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。

二、调查分析

      兴佳·清华坊，柳州首个最大的新中式住宅小区，小区共有38栋6层多层住宅，2栋13层小高层徽派风格建筑，占地230亩，总户数为1200户，小区建筑形象设计色彩典雅，造型简洁，功能布局符合现代居住要求；小区内景观优美，绿化率达41%，小区建筑与现代江南特色的古典园林宅园合一，可赏，可游，可居，可以体验让人舒畅的生活，这种建筑形态的形成，是在人口密集和缺乏自然风光的城市中，体现人类依恋自然，追求与自然和谐相处，美化和完善自身居住环境的一种效果。小区设有文化会馆、商业街、综合商场、双语幼儿园、泳池等公共配套设施，满足业主日常生活、娱乐、休闲及精神生活的需求。周边配套有农贸市场，还有小学、初中、高中一条龙的优质教育资源。目前，清华坊三期还有剩余10套现房在售。

   “文源华都*紫京城”二期建筑面积为79094平方米（一期已入住），总户数为1100户，建筑密度为20.7%，绿化率为66（绿化面积达32800平方米——主要是小区中心花园及架空层绿化）；在“文源华都”的园林设计，通过对西方的“天人相胜”的欧式皇家上水造园手法及东方的苏州园林式采用的是中西结合，以西式造园技法为主调，通过研究而后借鉴中国园林设计的手法和意境，以抽象的几何“点、线、面”型制确立整体规划的次序，以理性的处理手法生成了明晰的空间骨架，由城市形象广场到各个组团绿地，随着层次的渐进，造园的手法进一步强调趣味性，并且注意了每家每户的视觉效果。组织了多样的住区场所、协调的空间关系和丰富的景观层次。小区内三号楼与七号楼一层为架空层，设置为小区会所，商业街；除此之外有大量的园林景观、凉亭、泳池等公共活动区域。周边生活配套：农贸市场 ，蜡烛山公园、学校：高中——柳州高中、十二中、景行小学。

  以下是清华坊和文源华都两个楼盘的一些数据对比：

本次实地调查共发放问卷156份，共收回有效问卷150份。实地调查兴佳*清华坊、文源华都*紫京城。

1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，购买力不高

从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中19.3%的购房者处于事业的起步阶段，56%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：

处于事业起步阶段的购房者绝大部分是25岁以下的年轻人，他们的家庭平均月收入大部分在3000元以下，而且他们在单位的职务多为普通员工。而处于事业发展阶段的购房者大部分为25—45岁的人群，他们的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之间，在单位中的职务多为中层管理者或主管级别。一方面这些人没有太多的积蓄，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群的在置业消费上的总体购买力不高。

就总体情况来看，购房者的购买力也并不是很高，58%的购房者的家庭年总收入都在150000元以下。从以上调查中看出，在调查者中，超过50%的购房期望者的家庭年收入在10万至20万元这个区间中，家庭年收入在20万元以上的人反而占比不大，仅为25.3%。同时在有购房期望人群中也会包含一部分年收

2、购房者对房地产开发商品牌有一定的认知度，但认知水平不高

随着外地的房地产开发商进军柳州房产市场，房地产开发商日益增多，房地产开发商的品牌能否被消费者认知或记忆，对房地产开发商的市场拓展以及楼盘销售具有非常重要的意义。在调查结果中，购房者能够说出开发商品牌的数量不等，能够说出三个及三个以上的开发商品牌的购房者所占的比例仅为21.0%，而根本不知道房地产开发商品牌的购房者所占的比例也为21.0%，并且知道一个开发商品牌的购房者所占的比例高达31.2%，这充分表明购房者对房地产开发商品牌的总体认知程度不高。消费者对房地产开发商品牌认知程度不高，其主要原因在于以往开发商对楼盘项目本身的宣传力度很大，而对开发商本身的品牌在一定程度上宣传得不够。然而，从以往的研究经验来看，那些知晓房地产开发商的购房者对其所知晓的开发商的楼盘项目选择率会更高。可见，房地产开发商本身的品牌，是影响消费者购买的重要因素，对促进楼盘的销售起着不可忽视的作用。因此，房地产开发商在大力宣传楼盘项目的同时，也要加强本身品牌的建设和宣传。

消费者住房需求特点与趋势

1、消费者生活需求空间增加，生活居所户型总体上向较大方向发展

调查表明，消费者购房向较大户型发展，这一发展特点可以从以下三个方面来体现：

从购房者生活空间的居室数量变化来看，目前居所情况见下表：

2、购房者的意向购买居所与目前居所相比，总体套内建筑面积与人均建筑面积均有所增加

    调查表明，购房者的意向居所与目前居所相比，总体套内面积有所增加。具体来看，较大套内面积的比例有所上升，较小套内面积的比例有所下降，同时，人均建筑面积也有很大的提高。以购房前后家庭结构没有发生变化的三口之家为例，目前家庭成员的人均建筑面积为16.8平米，而购房者的意向居所使家庭成员的人均建筑面积上升到36平米。

3、购房者关注的基础配套设施

工作是人们最重要的生活内容，调查表明，他们不希望被居住地点至工作地点的不便的交通所困扰，因此，绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了首要重要的位置，这一比例达到了51.33%。事实上，交通状况是衡量地理位置好坏的重要指标，那么购房者对交通配套的极大关注也就说明了地理位置对一个楼盘项目的重要作用，楼盘的地段在很大程度上影响着购房者的选择。因此于开发商而言，在开发楼盘项目时，仍要精心选择地理位置。

除此之外，对学校配套、医务配套、和自然景观的关注程度也较高，认为以上三项设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例分别为45.33%、63.33%和27.33%。以上三项配套设施与人们的生活息息相关，购房者对此关注程度较高，可以看出，人们对生活的方便性要求已经提上了日程。

但是，对其他配套如商业配套、园林配套、娱乐配套、商务配套等的关注程度在不断提高，选择以上设施是居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在50%以下。然而，40%以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还是有相当一部分人有选择优美的园林设计与优美的自然环境的倾向，但是在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也就是说，购房者会对自己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。

4、购房者对居住环境与房价之间的关系

调查表明，受多方面因素的影响，购房者会在考虑居住环境及价格的基础上作出一定的选择，可以从以下几个方面来考察：

购房者在居所地理位置、自然环境、住房面积和房价等方面的选择

有86%的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所，有37.2%的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区很远的居所。属于前一种情况的购房者，他们大多数喜欢现代的、热闹的、开放的生活，购物和休闲娱乐是他们重要生活内容，他们为了能够迎合自己喜欢自己的生活方式，房价、住房面积和自然环境方面的优势让渡给了居所位置。除此之外，还有相当一部分消费者，现代的、热闹的、开放的生活方式并不是他们所向往的，但工作是他们最主要的生活内容，为了方便工作，他们不得不将居住地点选择在与位于市区的工作地点附近。属于后一种情况的购房者，他们大多数喜欢宁静的、隐秘的、自然的生活，所以会将居所选在自然环境好的离城区很远的区域。同时，也有相当一部分购房者经济实力有限，选择距离城区很远的居所则更看重的是它的价格优势。

购房者在园林设计、自然景观和房价方面的选择

购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为72.67%，倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为45.3%。这一调查结果表明，有相当一部分购房者喜欢拥有美丽的园林设计和自然景观，注重生活品位和居住环境。但是这其中有一部分购房者由于目前经济条件所限，只有放弃优美的园林设计和自然景观，选择房价较低的居所。但是可以预计，随着购房者经济实力的增强，会出现对优美的园林设计和自然景观的需求的增加。另外，还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注，而对房价更加在乎。

购房者在绿化率、建筑密度和房价方面的选择

倾向于选择高绿化率、低建筑密度而较高房价的购房者所占的比例分别为49.5%和45.6%，这一比例在所有房价让渡的环境因素中的比例最高，而不过多强调绿化率与建筑密度，更多在乎价格的购房者所占的比例分别仅为18.6%和20.1%，这充分说明购房者对居住环境和生活质量与舒适性方面有了更多的关注，消费者的住房观念更加科学化，同时也对房地产开发商提出了更高的要求，所以开发商开发的住房应该更具人性化。

投资型购房者的置业特点及购买选择

购房者的投资意识已经有所提升。调查中发现，清华坊区域的住房都是定位为学区房，这里位临从幼儿园到高中的教育场所，家长为了能让自己的孩子接受良好的教育，再这里投资买房。投资型购房位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，而今后倾向于选择房地产投资的购房者会逐步增加，并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者也在稳中有升，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。这说明相当一部分人群有投资房地产的倾向，可以预见今后随着个人经济实力的加强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。

就目前涉足房地产投资的购房者，有45.33%的购房者都将新购房用于投资，38.7%的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有5.3%的购房者会将在购入新房之后，将旧房出售。

    从调查结果来看，投资型购房者对居所的交通配套表现出了特别高的关注程度。投资型购房者与总体购房者对交通配套的关注程度相当，但是其中认为交通配套是最重要的配套设施的投资型购房者的比例高达77.0%，而总体购房者认为交通配套是最重要的配套设施的比例为68.5%，对交通配套设施的关注，从某种程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。人们在租房时，除了考虑地段、价格外，恐怕考虑最多的就是户型。

三、总结与心得

在做市场调查的过程中，我们遇到了以下的困难：

在做问卷的时候，我们面对着几十条问卷上的问题在不停的讨论，由于对于调查的最终目的不是很明确，我们有了不同的意见。有的小组成员觉得问卷上的题目太多，对之后的调查产生不利的影响，但在筛选问题的时候我们又出现了一个困难，如何在有限的问题中调查到尽可能多的有效信息，哪些问题是没有必要的？哪些问题是必须要体现在问卷上的？经过了小组成员三个小时的讨论，我们最终的确定了10个问题，我们的调查问卷终于确定了。而在进行问卷调查的时候开展的难度比较大，由于开始我们选的位置是在清华坊的小区门口附近进行调查，我们调查10点开始，当时人流量很小，又因天气寒冷在前面的一个小时我们只做了成功的做了一份有效的问卷。在观察了周围的环境后我，我们发现清华坊附近是一个军区宿舍、十二中、金色世纪、文源华都、龙城世家和中房·世纪广场。这些地方住的最多的就是上班族和学生，来往较多的还有一些接学生上下课的家长，为此我们决定改变策略，我们把我们的调查位置换到了桂中大道与高新四路交汇的路口进行调查。我们到的时候已经快到学生放学的时间，路上的行人慢慢的多起来了，我们的调查随着就开始顺利起来了。

经过了这次的调查我们开始了解到很多房地产方面的信息。到20##年8月柳州商品房成交2897套，环比上涨51.6%，8月成交面积276670.56平方米，环比上涨53.1%。柳州20##年8月成交1504套商品房，20##年8月同比上涨92.6%。20##年，柳州房地产市场将呈现以下几个主要趋势，柳州近年来城市化进程加快人，购房郊区化趋势也逐渐显化，房地产开发也逐渐向郊区甚至远郊偏移，因此市场可开发空间仍然较高，预计20##年商品房市场开发量将突破40万平方米；从市场销售状况来看，近几年来柳州商品房市场销售量连年增长，按照连续几年商场销售增长幅度预测，20##年的商品房销售量增幅将在20%左右;由于房屋建设成本的提升，商品房总体价格趋于稳中有升的发展态势，开发利润将进一步曾加。

   “知己知彼，百战不殆”。而竞争获胜的关键则在于扬长避短，以己之长攻彼之短。跟竞争对手的比较中，优势是比较明显的，在营销的过程中，应该强化甚至放大其优点，渲染片区未来美好生活，客户将享受到的学区优势，而对清华坊的软肋：注重客户资源管理，通过客户对清华坊进行良好的口碑传说等多管齐下，将竞争对手抛离。对于下一步企业发展，我们有以下几条策略和建议:练就企业过硬的“内功” （一）练就企业过硬的“内功” 俗话说：没有金钢钻，不 揽瓷器活。我们的企业只有练就了过硬的“内功” ，才能在市场上击败对手，占领制高点，才能在无情的市场风云中生存下去。 科学的决策机制、优秀的企业团队、先进的企业文化、雄厚的资 金实力正是“内功”的四大基本要素。锻造企业强健的“外功” （二）锻造企业强健的“外功” 企业的市场占有率、品牌。知名度、品牌价值、民众认可程度、资本的运作能力都是企业的 外功，我们只有在这些方面做足文章，有所成就，才能保证企业 在于对手竞争的过程中不会处于下风，才会给对手以强有力的威 摄而不敢挖我们的墙角。（三）需要特别研究的问题。通过此次调研我们感觉到，要需要特别研究的问题。真正掌握一个市场的动态，需要我们把调研的内容进行进一步的细致划分，对楼盘销售、开发设计、土地资源和规划、物业管理、二手房市场等分别进行调研，才能为公司提供更准确、更详实的决策依据。如此内外皆强，我们企业必能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

 

第二篇：市场调查报告的一般格式

市场调查报告的一般格式

1. 题目

1.1 该项调查的标题

1.2 委托方和调查单位的名称、地址

1.3 调查报告的日期

2. 目的

如果调查报告的内容较多，为了方便读者月度，应使目录列出调查报告的主要章节和附录部分

3. 概要

3.1 谁委托该项调查或要求进行该项调查

3.2 说明该项调查的目的和范围

3.3 简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象及要解答的问题

3.4 调查的方式，并对选用方法的原因作说明

3.5 表示调查人员对这项调查的态度，以及对提供帮助的个人或机构表示感谢

4. 正文

正文是市场调查分析报告的主要部分

4.1 调查目的的详细陈述

在调查报告的正文开头，调查人员应当指出该项调查的目的和范围，以便阅读者一目了然，准确地理解调查报告所叙述的内容。

4.2 资料收集的具体过程

4.2.1 资料收集的方法

调查人员应当相信的介绍他们在收集资料时，所采用的方法，还应当说明为

什么要用这种方法在技术上无法克服的问题。同时，附录内应有一份空白调

查问卷。

4.2.2 资料收集的技术

例如是采用抽样调查还是采用典型调查，如果采用抽样调查，应当详细地指

出如何选择样本、样本数目及其代表性。

4.3 调查结果

调查人员必须花费大量的时间和精力来分析、解释调查资料，以使用结构严谨和有效的方法得出调查结果。为了更有效形象的地说明问题，调查人员通常采用表格和图形的形式，再加上一定的分析说明。例如，影响某种商品消费的因素调查得出：有消费者购买力因素，市场竞争情况，该商品的价格、质量及售后服务情况，销售网点的分布等等。用图表的形式就能清晰地反映出该项调查的结果。每一种因素各占总数的百分比。

5. 结论和建议

结论和建议是调查人员在仔细研究和分析所有资料后得出的判断，此部分是撰写调查报告的主要目的。在准备建议时，调查人员应该有明确的态度，选择实事求是的观点，应以调查结果为基础，不能受感情和预感所支配，应尽可能简洁、准确的说明建议，易于决策者理解，避免使用第一人称“我”。

6. 附件

附件是指调查报告正文包含不了或没有提及、但与正文有关必须附加说明的部分。附件通常包括数据汇总表、原始资料、背景材料、空白的调查问卷、第二手资料来源的目录等等。