来宾市场调查报告

日前，市场部龙承文与李楚贲部长对来宾市场进行了为期4天的市场调查。对地总廖茂名及其下属的3名业务负责管辖的市场进行了深入调查，发现来宾市场存在诸多问题，以此书面形式上报省办。

一、 市场构成及业务员管辖范围

地总：廖茂名（负责来宾整体市场的销售及全面管理） 业务员：林培颖(合山，忻城，及来宾周边乡镇) 业务员：韦有生（武宜，来宾市区）

业务员：覃冬连（象州，金秀）

二、 地办主要存在问题

1、 地总廖茂名欺瞒省办，没有租赁办公室。

据业务员反馈，廖茂名长期在鹿寨遥控指挥办公。在省办人员4次以上质问地总廖茂名与业务员韦有生时，均称有租赁办公室。地总廖茂名更是带着省办人员行至近100公里外其叔叔的房子，宣称是其租住的地办，却连门也找不到。

2、 地总廖茂名长期没有尽到监督市场的责任。 地总廖茂名长期以来只拿钱、不办事、甚至出现要与业务员平分利润。对市场存在问题也没有及时返汇省办，对业务员覃冬连没有起到、带、帮、推的作用。全凭覃冬连一个新人自己摸索，而当覃出单时，又要求与其平分利润。

3、 地总廖茂名包庇韦有生，隐瞒其没有在武宣租赁办公室的事实。

在省办人员的调查过程中，两人编造合山市场串货的谎言，企图使省办人员离开武宣。在省办人员考察武宣市场过程中，韦有生借武宣医生的房子，慌称是其办公室，但省办人员查看后发现其所谓的出租屋是在客户诊所楼上，入门是客户与其家人居住的客厅。韦有生宣称其在此租住了其中一间房间，查看后发现房内只有一张小床，并未见任何私人物品在内。而地总廖茂名对此一直心知肚明，却没有向省办汇报。

4、 医生之间缺乏沟通。

在调查过程中发现，很多月用半件或一件的医生其实对透皮疗法是非常认可的，但是其诊所内均出现用不好、没效果、病人不接受等等问题。出现问题，想解决却没有机会让其与别的用的好、用的精的医生互相交流。

5、 市场出现问题地总与业务员经常互相推脱。

在市场出现问题时，业务员反馈至地总，地总却又再把问题推脱回业务员。如医生之间缺乏沟通的问题，之前林培颖已经多次向地办反应，但地办却一直没有对省办报告，为其解决问题，导致问题越积越多。

三、 对来宾市场改进建议

1、 加强省办对地办的监督工作，争取做到每个地办每月巡视一次。发现地总有问题及时处理，避免其带坏市场风气。

每月地总以书面形式报告省办其负责的市场的开发维护管理的

情况。

2、 促进医生之间的良性交流，每个市场选择出3-6家

模范诊所，业务员必须做到每个星期组织其管辖诊所的医生到

模范诊所学习、交流一次，并以拍照的方式上传省办留档。对

出现用的不好、患者做不到长期使用的，业务员必须做到2天

回访一次，帮助医生做好患者的联系信息收集，坚持做到定期

回访、督促患者使用的工作。由地办出面，每月组织一场医生

交流会。在交流会当天早上，由业务员组织医生去模范诊所学

习。中午进行短暂聚餐休息后，下午2点开始以茶话会的形式

进行交流。会场要做到每桌一位模范医生为其他用的少、差、

效果不好的医生解决问题，并及时上报省办。对留下坚持到5

点后还不回家的医生重点关注，把其存在问题上报省办及地办，

重点监督扶持。

以上只为我们两人的愚见，具体实施改进方案还望领导意

见。

报告人：龙承文、李楚贲

2014/4/27

 

第二篇：来宾市房地产市场报告20xx0112

来宾市房地产市场报告

一、来宾市房地产市场概述

来宾市自20xx年底撤地建市以来，尤其是20xx年以来，全市经济社会发展提速明显，城市建设日新月异，基础配套和公共服务设施不断完善，城北区高楼拨地而起，来宾的城市人居环境显著改善，城市建设发展带动了房地产业的发展。

（一）、2008-20xx年上半年房地产投资及销售情况

20xx年房地产开发投资全年完成9.39亿元。商品房销售面积55.20万平方米，其中住宅销售面积54万平方米.

20xx年房地产市场快速回暖，房地产开发投资全年完成13.63亿元，同比增长31.1%。商品房销售面积62.59万平方米，同比增长11.8%，其中住宅销售面积60.14万平方米，同比增长10.2%。

20xx年房地产开发完成投资24.67亿元，增长81.0%，商品房销售面积85.70万平方米，增长36.9%，其中住宅销售面积78.01万平方米，增长29.7%。

20xx年上半年房地产投资8.20亿元， 城区新建封顶20层以上高楼14栋，在建40多栋，目前城区20层以上高楼封顶有67栋。旧城改造工作也在稳步推进，已开工老汽车站片区和老火车站片区改造项目。

2008-20xx年上半年房地产投资及销售情况情况

2008-20xx年房地产销售情况

2008-20xx年销售均价

通过以上调查，可以看出：

20xx年房地产开发投资与20xx年相比增长263%。

20xx年商品房销售面积、住宅销售面积与20xx年相比分别增长155%、144%。销售均价以每年300~400元/㎡的速度上涨。

二、20xx年房地产投资及销售情况

（一）销售规模

根据统计局的最新数据，20xx年1—11月份，来宾市房地产固定资产投资累计完成42.37亿元，其中兴宾区完成29.79亿元，与上年同期15.51亿元同比增长92.10%。商品房销售面积60.58万平方米，较上年同期27.81万平方米同比增长117.9%；商品房销售均价2459元/平方米，较上年同期2518元/平方米同比下降2.34%。受销售面积增长带动影响，1—11月份主城区商品房销售总额14.90亿元，较上年同期7亿元销售额同比增长112.7%。可以看出，商品房销售面积大幅增加，房价变化不大，销量增加对销售额的增长起主要带动作用，整个销售市场增长较大。

（二）成交区域

从成交区域来看，1—11月份成交量主要集中在城北区，达到49.54万平方米，占总量的81.78%；老城区4.50万平方米，占总量的7.42%；河南区1.24万平方米，占总量的2.05%；华侨投资区5.30万平方米，占总量的8.75%。成交区域目前已经完成由老城区向城北区的转移，商品房成交区域在近几年内主要以城北区为主，华侨投资区为辅。在旧城改造房地产开发项目启动后，成交区域结构还将会有所改变。

（三）户型结构

市城区90平方米以下、90—144平方米和144平方米以上三类商品

住房分别成交10.98万平方米（占总量的18.12%）、42.66万平方米（占总量的70.42%）和6.94万平方米（占总量的11.46%）。各个成交区域90-144平方米的属于成交主力户型，这主要是受房产交易税费及家庭成员结构影响。

（四）单价区间

市城区商品住房单价在2500元/平方米以下的成交面积为16.12万平方米，占26.61%；2500—3000元/平方米区间的成交面积为18万平方米，占29.72%；3000—3500元/平方米区间的成交面积为21.11万平方米，占34.84%；3500元/平方米以上的成交面积为5.34万平方米，占8.83%。

（五）购房对象

本地户籍购房者占72.93%，所辖四县一市的购房者占8.98％，广西区内其他13个地市的购房者占14.05％，广西以外的购房者占4.04％。外来人员（即兴宾区户籍以外人员）购房比例较低不到三成。 通过以上分析我们可以看出，20xx年，市城区商品房市场销售面积放量增长，房价同比变化不大。购房结构上本地居民所占比重较大，一定程度上制约了商品房的销售量。

三、来宾市房地产市场现状

据有关资料显示，11 月份，全国58个城市房价环比下跌，当降价风开始席卷全国各大城市，来宾楼市也在酝酿着降价。进入11 月后，宾房地产市场从金九银十便开始入冬已成不争事实，在整个市场冷淡情况情形下，20xx年底来宾市还将新增30万平方米商品房房源，较多的

楼盘集中上市，来宾市20xx年高楼将建成150栋，房源井喷，供远大于求，给整个市场带来了巨大的冲击。

一份来自市房产局资料显示，2011 年1 月至11月，全市批准预售房源总面积为141.17万平方米，其中住房120.73 万平方米，共9743 套商品住房，非住房面积20.41万平方米，共1532 套。而截至今年10月，全市商品房实际销售面积为317434.55 平方米，共2859 套，其中住宅2519 套，非住宅340 套。年底来临，从住宅市场看来，截至10 月份成交的2159 套房源仅占今年批准预售总商品房的22.16%，余下将近78%的7500 套房源犹如烫手山芋等待销售。

对于来宾市房企们而言，今年计划的销量没有完成，明年的销售压力更大，加上后市新盘陆续推出，庞大的房源涌向市场，库存积压严重，滞销或是崩盘或许不再只是预测。年底或明年，老城区万象城、百川德汇大厦，城北新区大地景苑、祥云苑、今日?麒麟鑫城、水岸新都，华侨投资区上品世家、华腾苑、丽园雅静等新项目均有房源面市。如今在售项目如滨江园?高层公寓、富城国际、金色宏都、世纪星城2 期“欣欣园”、四季康城等明年也将陆续推出新品。房源很多，买房的人犹豫不出手，在较多买房者的观望情绪下，很多有自住需求的买房者也开始对市场观望，打算选择合适时机出手，对于有自住需求的买房者来说，不论是淡季还是旺季，都有较好的买房时机，买房者选择合适时机购房，拘泥于淡季或旺季，这种情况下房企在银行无法获得贷款，高利贷的“高息”多少会令房企力不从心，望而兴叹。

11月份刚结束的来宾市首届房博会上，一些参展楼盘抛出比平时

销售要低的价格以吸引置业者。桂中大道某大盘在售目前销售均价为3100 元/平方米，种种折扣后现卖价为2600 元/平方米左右，每平方米售价比年初的少了200 元至300 元；记者致电盘古大道数个项目获悉，原来一直处于均价3400 元/平方米高位的某项目，现在均价大约3200 元/平方米。且不管开发商们对外可公布的销售均价是多少，市房产局登记的数据显示，截至10月我市商品房成交均价为2581.27 元/平方米，比开发商所谓的均价每平方米要少600 元左右，降价的出现反而更能反映出开发商年底销售的紧迫性。

四、岁末年初促销政策加大，争分更加激烈

在按揭贷款利率上升、房贷紧缩、楼市调控、限购令等多重因素影响下，住宅成交持续走低，20xx年下半年后，“促销走量”已经成为来宾房地产市场的一个关键词，更成为楼盘冲击业绩的唯一手段，面对房子难卖的市场，开发商开始甩货过“严冬”，为抢占市场不少开发商给出的优惠升级，不再是优惠几千元、几百元的“小儿科”，“看房抽奖”“买房享折扣”“团购”、、、促销活动全面升级。本项目周边具备竞争力的几个楼盘也纷纷加大促销：

1、裕达·中央城在年底推出了三大优惠措施回馈购房者。第一购房减负计划，首付仅4万起；第二加入中央城“达客会”，尊享会员购房特惠；第三参加“拉手团”，好房子一起团回家。而

2、滨江园·高层公寓推出五重优惠：

（1）、“日进千金”计划：预约至开盘每日让您的房子增值1000元

（2）、开盘当天购房享受额外97折

（3）、老带新：新客户可获得8800元购房礼金，老业主可获得价值1000元购物卡或物业管理费

（4）、购房代金券：关注滨江园?高层公寓项目就有机会获得价值8800元购房代金券，购房可直接冲抵房款

（5）、一次性付款0.97折，分期付款0.98折，银行按揭付款0.99折

（以上购房优惠可叠加）

3、拥有50000平方米的内外园林景观的南亚濠庭即将推出6#楼，现在正式接受预约，主推四房130-147平方米，130平方米的3+1房，总价31.8万元起，折后相当于2446元/平方米，售价调整相当惊人。

4、成熟社区——金色宏都，推出二期面积为50-140 平方米的多样户型，首付3 万元，即可轻松拥有市中心湖景学区房，而低至2800 元/平方米的价格以及高至2 万元/套的优惠颇具吸引力。

5、同在星城路中段的世纪星城·欣欣园特推出稀缺多层2#元旦酬宾活动：元旦购房每套优惠15000 元。

6、缤纷江南年底开盘均价为2800 元/平方米，目前凡成功认购的客户均可享受多重折扣优惠以及现金大礼包，而最高优惠可达93 折，另外还赠送万元大礼包。

7、位于来宾市政和路市政府旁的中央公园、水岸豪宅天辰广场新品正在火热预约中，现预约最高可享抵7万优惠，预约即可定房号。 从上述众多“给力”的促销政策不难看出：身负巨大资金压力的开发商，

都想在岁末年初的时候在努力一把，在楼市严冬中争分一丝暖气。

五、综述与展望

20xx年的来宾楼市在冷淡中度过，商品房销售均价2459元/平方米，较上年2518元/平方米同比下降2.34%，房价略微回落；但存量加大，从住宅市场看来，截至10 月份成交的2159 套房源仅占今年批准预售总商品房的22.16%，余下将近78%的7500 套房源犹如烫手山芋等待销售，销售压力异常巨大。20xx年底来宾市还将新增30万平方米商品房房源，较多的楼盘集中上市，而20xx年将建成150栋高楼，房源井喷，供远大于求，给整个市场带来了巨大的冲击。同时降价促销的力度也在加大，竞争异常激烈。

可以断定：2012 年来宾楼市将更低迷，尤其是上半年。2012 年开工量、投资量、推盘量会比2011 年更多，冬天还很长，房地产开发商不得不在三大压力：政策，资金，存货压力面前艰难前行。

六、主要竞争楼盘分析

（一）四季康城

项目情况：

1、项目位于来宾华侨投资区，总建筑面积达31万平方米，采用现代风格的外立面,围合式点状布局排列，项目其中住宅面积：25.8万平方米，商业面积：6780平米。项目规划2个中心花园，一个半月式广场，游泳池，幼儿园，康体设备投资多达8 亿元21栋点式高层建筑，住宅总户数2341户，有地上地下停车位共1800多个，，项目组成为25F、27F、28F、30F、32F高层住宅、2F沿街商铺、高层住宅中，地下室层高3.3m，底层架空层层高5.1m，以上各层层高3.0m；沿街商铺及会所底层层高均为4.2m，二层层高均为3.9m。

2、分两期开发，全部两梯四户。一期两栋，1号楼和4号楼今年12月份两栋楼主体封顶，明年10月交房

3、楼盘动态

四季康城首期开盘推出4 栋高层，7月份面市1#4#楼，推出两房、三房400余套房源，单套面积77~140 平方米，均价2800-2900 ，一次性付款9.6折，按揭9.8折，开办日购房折上折9.8折，购买1号和4号楼的三年内免交电梯费 。

20xx年10月26日 四季康城项目于11月5日正式开盘，签约客户参与开盘抽奖可赢取家电大奖。全新加推2#、3#楼，共208套房源。81㎡两房，97-125㎡三房，最高优惠：总房款减免12000元，每天第一名成功认购的客户可享受额外99折！

20xx年01月05日 四季康城目前主推1期2#、3#楼，户型面积为81㎡两房，97-125㎡三房，常规折扣一次性96折，按揭98折，现购房还可享受额外99折优惠。

（二）裕达·中央城

项目情况：

1、项目总用地面积12.8万平方米(192亩)，总投资20亿元，项目分为水漾人家、江临天下等6期。共规划建设33栋高层住宅楼，其中超高层2栋，建筑高度160米。项目总建筑面积85万㎡，其中住宅60万㎡，商铺商场12万㎡，地下室8万㎡，分别设计有80平方的两房，三房以129平方为主，130平方以上占30﹪，小区内建有12.7万平方的水系和绿化景观工程，总工期3年。20xx年年底裕达?中实现22栋高层封顶。

2、楼盘动态

20xx年9月24日，裕达·中央城在营销中心举办“幸福一家”欢乐嘉年华活动，举行表演节目、互动游戏、幸运旅游大奖等活动，口号：只要首付20%，即可轻松拥有中央公园

20xx年10月18日， 裕达·中央城水漾人家1#、2#、3#、5#、6#楼火爆热中，定金2万元，首付四万起、交房前免月供等多种置业组合 20xx年01月04日裕达·中央城目前主推水漾人家1#、2#、3#、5#、6#楼，均价3300元/㎡，户型面积为89㎡两房，130-140㎡三房。加入会员可享多重购房优惠：1）“拉手团”造团行动，“老”+“新”团，老客户可送两年物业费，新客享“团购房”；“新”+“新”团，新客两人团共享“团购房”；2）购房减负计划，首付分期两房4万，两房六万，即可轻松入住；

（三）南亚濠庭

项目情况：

1、南亚濠庭由香港益邦集团投资，来宾市冠天置业有限公司开发建设，项目规划总用地面积26593.05㎡(39.89亩)；总建筑面积121230㎡，其中地下室建筑面积12500㎡，地上建筑面积108730㎡；总户数930户。目定位为居住兼顾商业，拟建1栋多层商业楼和6栋住宅楼，其中住宅楼分别为3栋18层、2栋30层、1栋31层，一层为商铺，二层以上为居住区。

2、南亚濠庭楼宇呈“一”字排列，均为南北朝向的高层电梯观景洋房户型设计创新实用，南北通透，不但做到了“全明设计”，还对使用

空间进行了最大化挖掘，“N+1”的创新设计理念，两房变三房，三房变四房，

3、南亚濠庭 8月30日开盘，2800元/平米起售。主推74-167平米，两房，三房。

4、南亚濠庭即将推出6#楼，现在正式接受预约，预计春节后推出，主推四房130-147平方米。130平方米的3+1房，总价31.8万元起，折后相当于2446元/平方米，售价调整相当惊人。

营销管理部

二0一一年十二月二十五日