中国人在美国购房最需注意的七大问题

据20xx年《中国国际移民报告》指出，中国人跨出国门投资的人数不断攀升，20xx年输出资金近200亿美元；美国房地产经纪协会的数据显示，从2013到20xx年，中国人单是在美国买房就花了220亿美元（约合1300亿人民币）。美国依然是中国人海外投资的首选地。 随着美国签证制度进一步放宽，以及中国中产阶层人数继续增加，未来在美国买房的中国人还会持续增加。那么，在美国买房要注意些什么呢？

一、买什么类型的房子？

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town

house），公寓（Condo）。传统观念认为，包括以往网络文章大量报导，独栋别墅最具投资价值，公寓较逊色。其实这种认识是有偏差的。美国对公寓(即multi-family Condominium) 的需求在过去6年不断在攀升，美国购房能力不足的年轻人口不断增加，导致公寓租赁供不应求，租金节节上涨。各都会区好地段已经没有土地供应，少量新盖的公寓也以高档为主，无法满足老百姓的需求。此外，与国内不同，美国房主出售房屋前一般会对房屋进行翻新。美国公寓的建筑标准比中国高很多， 一旦公寓的固定设施（如，厨房家电、空调等）更新及装修翻新后，房屋的维护成本并不高。相反，独栋别墅因其独立结构决定了维护成本高，因为美国的人工很贵，看过美剧《绝望的主妇》就知道，卫生间下水堵塞竟然需要3000美金维修 。但是别墅的优势在于，土地是永久产权的，土地长期一定会升值；但是，对于美国人来说，一般有稳定收入和有子女的家庭才会搬到市郊的别墅区居住，而这样的家庭已经有能力购买或者尽量通过贷款解决购房。所以，对别墅的租赁需求比公寓差很多。总的来说，美国公寓更适合中短期投资，而别墅适合长期投资或自住。

二、养房成本有哪些？

1）房产税。 房产税在美国各个州和地区都不同，一般在1-2%，其中德州较高，可达3%以上。政府每年会根据房产评估价计算房产税。美国的房产税是取之于民，用之于民的。在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权。曾有懂金融的朋友算一笔账，中国实际房产税已高达3.6%。

2) 房屋保险。在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。比如，一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月都在100美元左右 。此外，在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险，例如加州要加保地震险，飓风城市要加保飓风险等。

3) 小区费或物业费（HOA）。如果房屋在统一规划的小区内，一般有小区费，用于支付小区公共设施和维护。物业费主要是针对公寓而言的，别墅一般没有物业服务 。美国公寓的物业费各都会区标准不一 ，比如一套使用面积70平米的两居，每年物业费可能在2000-3000美元，当然有些会更高。

需要注意的是，如果购买美国房产用于出租投资，物业费和房产税是转移到租客身上的。因此，购房时要搞清楚房产投资的净租金回报是多少。如果购买公寓长期空臵，养房成本会很高。

三、面积计算与国内不同

美国房屋面积是以使用面积来计算，不同于国内以建筑面积计算。 比如，房产面积标明

是2000平方英尺（大约185平方米）， 是真正的居住面积，不包含车库、阳台、地下室和公用过道、电梯等。

四、哪些要素影响房价？

地产投资三字经，Location! Location! Location! 在全球任何城市都适用。美国地广人稀，房价不会像中国城市一样普涨，选择地理位臵更为重要。其他需要综合考虑的因素，包括物业管理、周边治安，小区环境、交通便利程度，就业机会等等。

五、买房与移民无关

买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美国购买房产。某些EB-5移民项目以房产所有权做保障，同时项目依然必须达到移民局提供就业的要求。

六、美国购房交易成本

由于美国各州的法律制度不同，交易成本会有差异，购买美国房产的交易税费手续费大概为房价的2-4%。

七、房产投资收益要交税

1）对于出租房产收益交税 。根据美国相关法律，美国非居民纳税个人可以将房产出租净收益作为“与美国贸易或业务有关的收入” 根据分级所得税率纳税，最低10%，最高35%。

2）对出售房产收益交税。根据19xx年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。

可以说，美国投资房地产出租和转售所涉及的税务问题、税务的减免、退税相当复杂，聘请专业会计师咨询报税，可以帮助减税甚至完全免税。