商业项目市场调查报告

——宿迁

目    录

一、城市商圈调查

1四大商圈综合比较·································· 38

2 幸福路商圈····································· 40

3 霸王举鼎商圈···································· 44

4 洪泽湖路商圈···································· 46

5 已开发代表性商业个案分析······························ 47

5.1 义乌商贸城·································· 47

5.2发展大道··································· 51

二、项目周边3~5公里商圈调查·························· 58

1 商业布局示意图································· 63

2 代表性商场调整································· 64

3 街铺调查···································· 67

4 商圈内潜在对手对比一览表···························· 69

一、城市商圈调查

宿迁市内商业主要集中在幸福路、霸王举鼎和洪泽湖路商圈、及新兴的发展大道商圈构成宿迁四大商圈。

1 四大商圈综合比较

2 幸福路商圈

★ 区域范围

幸福路商圈，是指从幸福南路到幸福北路及香港城和市府东路一带的商业区。

★ 代表性商场

★ 经营规模

    整个商圈占地超过30公顷，大小商业网点300多个，商业网点建筑面积超过20万平方米。

★ 目前幸福路商圈存在些问题

☆ 一是交通问题。幸福路商圈由于处于宿迁市区交通要道上，交通拥挤、交通设施不完善，停车场不足严重制约了商圈的繁荣发展

☆是购物环境较差。东大街的地面设施较为陈旧，路面破损现象比较严重；由于是在原有的东大街的城建基础上发展起来的新城区，树木少，绿化差。随地丢垃圾，闯红灯现象较为严重，整体形象相对较差。

☆ 规模问题。幸福路商圈是目前宿迁最为成熟的商业圈，而目前的经营网点规模过小，且可扩展空间不大。

★ 发展规划

☆ 幸福中路部分面临重新改造，彻底的盖头换面，目前已着手拆迁，拆迁工作正在进行

☆幸福中路人民商场对面，目前正在建设苏豪银座 

【分析】

☆幸福中路改建工程完工之后发生根本性的改变，届时将增加大型的地下商场和若干停车设施，那时的幸福路商圈将是另一番局面。同时改造完成后的幸福中路将成为商贸、旅游购物中心，必将带动区域经济的全面发展。

☆ 随着幸福路商圈的交通属性日渐凸现，作为交通要中的商业量体，其消费人群特征将更加明显，商品和消费人群预期会出现低档化趋势，受流通人口冲击，商业人口比例和提袋率将逐步降低。

3霸王举鼎商圈

★ 区域范围：

以霸王举鼎为中心，周边辐射1公里。

★ 营业规模：

    规划用地面积约2.5平方公里，总建筑面积216万平方米，其中商业面积约为25万平方米，规划人口3.4万人，是规划中的

★ 发展规划：

将规划为一条集商贸、金融、信息、会展、办公住宅、餐饮、娱乐为一体的，公建配套设施设备的城市中心，功能定位成为投资区提供功能配套，承担中心和窗口作用。

【分析】

江头商贸中心功能定位的确定之后，该片区房地产开发已经进入高潮期，以住宅和商业为主流产品，在最近两年内都将陆续推出市场。随着这些产品相继落成以及SM城市广场的调整改装，该片区商业将更加繁华。

4 禾祥路商圈

★  区域范围：

★  经营规模：

★  发展规划：

   由于商圈为线状，项目相对较为分散，因此，从聚集效应而言有所欠缺，但富人区之一，该区域人群整体消费水平较高，街区内经营店铺基本为中、高档次，拥有深厚的消费基础。商业业态的选择上尽量在以形成的同类商品店集聚范围设置同类型专业店、专卖店。如以服装、精品等专业、专卖店为主，（局部以形成酒吧为主的休闲特色街，以家电音响手机为主。

★  后市展望：

禾祥路为连接两个市级商业中心的主要商业街道，政府也极大推动该区域商业发展，重点建设沿路两侧购物环境如街道家具、小品、绿化、座椅、广告等。由于有着良好的消费群体支持，该区域商业不易受其它区域影响，但区域辐射力范围也相对狭小。

5 已开发代表性商业个案分析

5.1 世贸商城

位    置：开 发 商：世贸总览：面积6.6万平方米，营业面积52295平方米，地下停车位  500个。

各种业态分布楼层及所占比例

商城总体功能分布及租金水平

世贸商城引进美式Shopping Mall经营理念，来自纽约著名设计师别具匠心的设计，集合大型超市、百货、美食广场、电影院、书店咖啡厅及各色品牌专卖店，琳琅满目。与其说这是一个商场，不如说是一个可供吃、穿、玩、乐的大型休闲娱乐购物天堂。

★ 服饰篇

    厦门最高档的精品百货——巴黎春天进驻世贸商城。占地近10000平方米的巴黎春天百货，采用了国外著名设计师的设计方案，将流光溢彩的时尚装修风格和高品位的品牌世界带入世贸商城。

一至四层各色品牌专卖店，琳琅满目。有来自美、法、德、意、英、西班牙、日本及台湾等地的各种风格的服饰、精品。来自美国的HANGTEN休闲服饰，US．POLO皮具；来自法国的玛丝菲尔品牌；来自德国的DUO服饰；来自意大利的DVE饰品；来自英国的BODYLINE纯天然护肤品；来自西班牙的蝶·飞·儿服饰；来自日本的LIZZY服饰和由日本人来厦投资的HOWCLUB纯银饰品；以及来自台湾的BIANCO服饰等等，同时在楼层内设置一家专业美容院，为都市女士提供美丽服务。

★ 美食篇

在世贸商城里汇聚了各色餐饮，中式、西式、日式、台式等，五花八门，肯德基、麦当劳，依旧争奇斗艳；美国PIZZA、台式冰品极品竞放异彩。特别是卡乐美食广场，拥有厦门最著名的四大中华老字号——新南轩、好清香、吴再添、黄则和，还有客家小吃、潮汕风味、四川、东北小吃、台湾、韩国、新加坡的名小吃等等应有尽有。卡尔美食广场提供物美价廉及一站式的餐饮消费理念，和世贸底层的沃尔玛超市所创立的一站式购物遥相呼应，还有位于第三层的光合作用咖啡书屋成为都市休闲的最佳场所。

★ 玩乐篇

    世贸商城拥有两家设计成最新潮流，全套进口数码音响设备的100人小厅的电影院。层高超过十米，宽敞舒适，视听效果俱佳。

★ 购物篇

    全球第一的大型连锁超市——沃尔玛购物广场，于20##年11月率先进驻。近1.5万平方米的超大型购物大卖场，集合了衣食住行方方面面，生活必需品应有尽有。

【分析】   世贸商城是厦门单栋商场内人流最多，生意最好的商场。世贸商城占有得天独厚的地理位置——在火车站旁边，交通、人流已有足够的保障。其次，商场内的业态分布上，各种功能搭配在一起，有效地吸引了人流。其美食广场在中午和晚上生意火爆，也为商场带来更多的人流。再次，其宣传主题是“将中山路搬到室内来”，并在商场设施和装修上以及促销活动加以配合，一下子将市民的眼光转移到世贸商城。

世贸商城虽说非常成功，但也有其不足之处：

☆ 商场品牌跟不上，店面形象不统一，显得有些乱。

☆ 功能布局、商场动线不尽合理，在每个楼层中庭附近的人流较多，其它地方则很少，不协调。

☆ 商场主题不突出，定位不清晰，商品种类少。

☆ 外部交通运线紊乱，相当拥挤，拥有停车场带来的停车麻烦并不少，人车动线分流不明显，这一种“自伤”或缺陷，在更新的商业物业出现后，会表现得更加明显。

☆ 随着捂村汽车站的商业改造，在火车站形成两个主力商场，遥呼相应，商业互补。届时，火车站商业将会得到更快发展，更加繁荣。

5.2城市广场

位    置：嘉禾路与仙岳路交界处

开 发 商：厦门商业城有限公司

项目概况：

☆ SM城市广场是菲律宾SM集团相关人员在厦门投资的第一个项目。

☆ SM城市广场于20##年12月14日开业。

☆ 整体分主楼和附楼、大型停车场和大型花市3个部分，总建筑面积达17万平方米，广场地面停车位有1500多个。

☆ 主楼高五层，附属地下一层，建筑面积达12.6万平方米。日后二期工程还有一个附楼通过天桥与主楼相连，附楼是娱乐休闲大楼和停车场面积达3万平方米，内设包括多个放映厅的高级电影城，有2000多个座位，放映设备均从国外引进。

☆ SM城市广场投资的配套工程——厦门SM东方花集已经开业，花集展销面积约10000平方米，位于嘉禾路与仙岳路交叉路口。这一大型花集也为园林风景城市的厦门增添了新的风采。

☆ SM城市广场的服务对象定位在家庭，宗旨是吃、喝、玩、乐全接触，集休闲、娱乐、饮食、文化、旅游等多种功能于一体，类似广州的天河城，内设有大百货和大卖场。

☆ 进驻的百货公司是一家知名台资公司：来雅百货。

☆ 大卖场则是全球知名的超市“大鳄”———沃尔玛。

☆ SM城市广场经营范围包括服饰、化妆品、钟表首饰、五金建材、家电、家具寝具、图书、电脑等，除此还设邮政局、网吧、影楼、足浴、美容美发、健身中心等。

目前SM城市广场在营业的面积约为100000m²。

SM城市广场各种业态所占比例

 

SM城市广场业态分布情况及租金

【分析】

目前城市广场的营业情况并不十分理想，业态布局也不尽合理，归咎原因有：

☆ 该区域属城乡结合处，在市民的印象中尚未形成商业区域的概念。

☆ 虽然台湾街在概念定位有可取之处，但现实情况的商业与最初定位偏差太大，而且目前店面档次形象都跟不上现代商业的要求。

☆ 目前该区域比较成形的，有规模的，上档次的商场仅有SM城市广场，孤掌难鸣，而且其本身还有许多辅助商业配套并未完工。

☆ 城市广场周边多以住宅为主，居住氛围浓厚，相对应的其商业气氛就会减弱，流动人口少，流动性差也影响了城市广场的经营。

☆ SM城市广场辅楼补充娱乐休闲类设施（二期工程），在其开业后，才真正实现一站式购物，集休闲、娱乐、购物为一体，届时SM城市广场的经营将会有所好转，商场内的业态布局也将调整得更合理。

☆ 强势形成商圈，培育市场需要相当时间，在这一过程中，其它成熟商圈冲击，会使新的商业量体的运作出现严峻的考验。其资本、运营、商业资源必须在磨合中赢利，在赢利中磨合。

二、项目周边3~5公里商圈调查

1商业布局示意图

2 代表性商场调查

★ 代表性商场/百货一览表

购物商场楼层品牌名称

XX购物商场楼层品牌名称

3 街铺调查

4 商圈内潜在对手对比一览表

 

第二篇：商业项目市场调研报告(模板)

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、 PEST分析

? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

? 公共设施状况

? 交通体系状况

? 道路状况、通行量

? 区域性质与功能特点

? 各项城区的机能

? 城市规划

三、区域商业现状调研

? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

? 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

? 租金水平、售价水平研究等；

? 发展商开发情况研究；

? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

? 新店开设趋势研究

? 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

? 区域供应

? 区域消化

? 供需交叉分析

? 租金走势

? 售价走势

? 租售交叉分析

? 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

? 地理细分调查分析

? 购买人群细分调查

?年龄细分调查分析

? 经济状况细分调查分析

? 消费者交通和出行方式

? 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

? 区域投资价值建议

? 项目投资建议

? 产品投资建议