目  录

第一章  总 论. 3

一、项目概况. 3

二、研究范围与方法. 3

三、研究依据. 4

四、研究结论和建议. 4

第二章  项目背景. 8

一、宏观背景. 8

二、项目地概况. 12

三、投融资背景. 13

四、项目战略意义. 14

第三章  旅游资源条件评价. 18

一、资源现状分析. 18

二、资源品质状况. 18

三、项目区资源条件. 19

四、资源开发价值. 21

第四章  旅游市场分析与预测. 22

一、市场分析. 22

二、游客量预测. 25

第五章 景区空间布局和项目设计. 26

一、景区空间布局的依据与原则. 26

二、景区空间布局规划. 26

三、分区开发方向及旅游项目设计. 27

四、旅游投资预算. 35

第六章  效益评价. 37

一、经济效益评价. 37

二、社会效益评价. 39

第七章  生态环境影响评价. 42

一、区域环境状况评价. 42

二、影响环境因素分析. 42

三、项目的生态效益. 42

四、区域环境保护措施. 44

第八章  风险分析. 47

一、外部风险. 47

二、内部风险. 49

第九章  组织管理、人力资源需求及安全消防. 53

一、组织管理构架. 53

二、人力资源需求. 54

三、消防和安全. 55

第十章  结论和建议. 57

一、结论. 57

二、建议. 57

第一章  总 论

一、项目概况

（一）项目名称：安庆市凤溪生态乐园

（二）项目类别：生态观光农业、旅游休闲度假

（三）投资总额：约1.08亿元人民币

（四）项目单位：安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）

（五）项目地址：安徽省安庆市宜秀区罗岭镇凤溪村

（六）所属行业：旅游业、农业

二、研究范围与方法

（一）研究范围

本项目可行性研究报告的研究范围，包括：

介绍分析项目背景；

评价分析旅游资源条件；

分析预测旅游客源市场；

研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；

拟定旅游空间布局和项目内容设计；

提出项目总投资估算以及评价财务预测；

分析并评价社会效益；

分析研究生态环境状况，提出生态环境保护措施；

分析评价项目投资风险；

拟定组织管理、人力资源配置及安全消防方面的措施等。

（二）研究方法  

通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。

三、研究依据

1、《全国农业旅游示范点、全国工业旅游示范点检查标准（试行）》；

2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》；

3、《安徽省关于进一步加快旅游业发展的决定》；

4、《安庆市“十一·五”旅游发展规划》；

5、《宜秀区旅游发展总体规划》

6、《安徽省安庆市城市总体规划（20##--2020）》；

7、《安庆市环境保护“十五”计划》；

8、《安庆市土地利用总体规划》；

9、《安庆生态市建设规划（20##--2020）》；

10、《安庆市“十一五”水利发展规划》

11、《安庆市社会经济发展“十一五”规划》

四、研究结论和建议

（一）可行性研究的结论

凤溪生态乐园进行旅游基础设施、游憩设施、农业科技项目和自然生态环境保护项目的建设，符合省委、省政府提出的将安徽基本建成集观光、休闲、度假为一体的全国著名旅游目的地，并将旅游业尽快培育为我省支柱产业之一的战略目标要求；贯彻安庆市加快旅游业发展的要求；实施《宜秀区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“大力发展生态文化旅游业，做大做强旅游产业”，使旅游业逐步成为区级经济的支柱产业，打造成为安徽省旅游经济强县?区?的目标要求，有利于将宜秀区丰富、特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，延长农业产业链，促进项目区社会经济全面、快速、健康发展，推进社会主义和谐新农村建设。通过“科学定位建景区，加大宣传推景区，优质服务兴景区，品牌经营强景区，加强合作壮景区”，可将项目区打造为全国农业旅游示范点，国家AAAA级景区，成为沿江旅游链的新明珠。

（二）可行性研究的建议

1、政府引导，市场运作

目前项目区处于待建状态，基础设施建设、市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，需要安庆市、宜秀区及罗岭镇政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。

另一方面，安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）作为投资和建设主体，必须依靠市场化手段和企业化运作来扩大融资规模，拓展市场空间，打造精品景区，增强企业竞争力。安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）应加强宣传力度，如创建企业网站、及时更新和发布生态农业旅游区信息等，推广生态农业旅游，吸引大批游客，发展本地经济，使农民得到更多的优惠。

2、规划优先，市场细分

凤溪生态乐园的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。

3、“软硬”兼施，环境塑造

加强软环境建设主要是指政府要制定促进生态农业旅游发展的优惠政策，创造一个具有激励性和较强吸引力的投资环境，如区政府的鼓励政策，税收方面的优惠政策等。加强硬环境建设，硬环境建设是指建设发展生态农业旅游所必需的配套设施，如基础设施建设、交通条件建设、水电条件建设、通讯条件建设等。

4、资源整合，品牌打造

项目区适时申报全国农业旅游示范点。从发展前景看，工农业旅游将成为我国旅游业发展中一支生力军和一个重要发展后劲。安庆市凤溪生态旅游发展有限公司（筹）的生态农业示范点的申报，有利于促进产业结构调整、创造经济新的增长点；有利于发展农业旅游，可以在解决农民就业、解决“三农”问题等方面发挥特殊作用，做出特殊贡献；有利于丰富优化本地旅游产品，增大旅游者的消费选择，增加本地旅游资源的基数，扩大旅游经济的覆盖面，并大大增强了本地旅游业的发展后劲。

项目区申报为国家AAAA级景区，与小龙山、余家湾、石塘湖等区域旅游资源与旅游产品，整合共同开拓市场，联合营销，构建整体旅游形象，共同打造品牌旅游路线，使之成为罗岭镇创建优秀旅游乡镇的重要突破口，成为沿江旅游新明珠。

                                                

 

第二章  项目背景

一、宏观背景

（一）经济背景

1、长三角经济辐射的强化

近年来，长三角经济始终在较高平台上运行，经济增长速度保持全国领先。20##年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到15.2%。“十一五”长三角经济占我国经济总量的比例将会进一步提高，预测到20##年GDP占全国的比重为25.05％，根据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为亚太地区经济发达地区之一。

经济的快速发展，使居民消费水平提高，消费结构也由大众型向享受型转变。统计数据显示，20##年长三角16城市居民人均消费支出突破1万元，达到17237元，比上年增长13%。其中服务性消费支出增长迅猛，人均服务性消费支出达2977元，比上年增长16.5%，增幅高于同期实物性消费支出4.1个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达27.2%。安徽省同属泛长三角地区，同时作为旅游大省，面临着巨大的潜在客源市场和旅游业发展机遇。

2、安徽省经济发展的新突破

　20##年生产总值（GDP）7345.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，人均生产总值12015元（折合1580美元），比上年增加1960元。居民的消费水平进一步的提高，旅游出行的需要增加，省内潜在的客源市场扩大，作为省内旅游的第一市场，随着安徽省加入泛长三角地区，在长三角经济的辐射和带动，以及随着东西部交流的日益密切，作为中部枢纽的安徽省旅游业有着巨大的发展潜力和机遇。

3、宜秀区经济的新机遇

宜秀区依托资源和区位优势，把发展乡村旅游作为一项重要工作来抓，取得了一定成绩。石塘湖农业旅游示范点被评为全国农业旅游示范点，涌现出了像杨桥镇余湾村、余墩村、鲍冲村、五横杨亭村等一批旅游村，像红灯笼外婆家、天源垂钓中心、鲍冲农家大院、杨亭茶场等众多“农家乐”示范户,使许多农民过上了富裕的生活。该区还利用旅游业产业优势，将“旅游产业促进社会主义新农村建设”作为旅游业发展的重要目标，积极发挥旅游在拓宽农民增收渠道、增加农民就业机会和提升农村文明等方面的作用，以旅助农，城乡互动，推动宜秀区农业旅游更快更好的发展，从而为建设社会主义“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村做出积极的贡献。

凤溪生态农业旅游区的建设，改变罗岭镇目前旅游产品结构单一、市场层次不高、旅游低水平开发、无品牌旅游区、无规模旅游产业、无龙头旅游企业等现状，打造宜秀区首家集休闲度假、农业生态文化观光体验为一体的国家4A级旅游景区，成为宜秀区旅游的新亮点，成为宜秀区经济新的增长点。

（二）旅游发展背景

近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到20##年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场,我国旅游业将在相当一个时期内处于发展的黄金期。

自20##年以来，安徽旅游总收入年均增长14.06%，其中旅游外汇收入年均增长16.80%，国内旅游收入年均增长13.94%，入境旅游人数年均增长14.73%，国内旅游人数年均增长9.51%。20##年接待海外游客106.4万人次，比上年增长32.4%；接待国内游客7849万人次，增长27.5%。旅游总收入576亿元，增长40%。在安徽经济社会发展中，旅游业已经成为一个能够创汇增收、拉动内需、带动相关产业发展的“综合性产业”，一个能够提高人民生活质量、促进城乡经济和区域协调发展的“利民产业”和“富民产业”。

（三）旅游政策背景

国家中部崛起战略正在实施，已将中部地区的旅游业作为新的经济增长点加以培育，突出旅游业在经济结构调整中全局性的重要地位，在投资政策上予以倾斜。安徽省委、省政府高度重视旅游业发展，先后制定了安徽省旅游发展十一五规划，出台了加快旅游业发展的决定等政策措施，并将旅游业列为“861”行动计划中重点发展的八大产业之一。省人大、省政协多次组织旅游发展专题研究，制定了《安徽省旅游条例》、《安徽省旅游市场管理办法》等法规条例。

依托黄梅文化、桐城文化、天柱山等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，安庆旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。

（四）农业生态旅游发展的背景

农业生态旅游是一种以农业资源为基础，以生态旅游为主题的新型农业技术和生态农业活动，其主要目的是通过旅游带动、示范等功能，有助于加速农业产业结构调整，引导农业资源的高效利用和生态建设，推动农业的可持续发展。从而促进农村经济发展、提高农民收入和生活质量。

在国外，20 世纪30 年代匈牙利曾利用风景如画的田园风光和富有民族特色的乡村农舍，开发“乡村旅游”闻名于世；20世纪60年代美国经济学家首先提出“都市农业”概念，其中以推广先进技术为主体的试验示范基地模式称之、为Demonstrate Farm”（示范农场），以进行农业观光、休闲为主体的农业示范基地模式称之为“Holiday farm”（假日农场）；日本、韩国开办的以农业新技术、新品种、农事活动的展示示范和农业休闲为主要内容的“观光农园”均取得巨大成功。

在国内，观光农业的发展始于20 世纪90 年代中期，主要类型为农业科技（示范）园和观光果园，如上海浦东孙桥现代化高科技农业开发区、广东珠海梅溪高科技观光农业等。观光农业已成为我国生态旅游的主要内容，并成为推动农业科技成果转化和推广示范的重要载体，具有广阔的发展前景。

2005与20##年分别是我国的“中国乡村游” “和谐城乡游”旅游宣传主题年，提出了“新农村、新旅游、新体验、新风尚”的鲜明口号。安徽是一个农业大省，其中本项目所在地罗岭镇农业资源丰富，怎样对农业资源进行有效的开发与永续利用，成为各级政府和社会各界关注的焦点，如何更好地通过发展旅游来加快构建和谐社会主义新农村，改善农村的创业环境，发展农村综合经济，调整农村产业结构，提高农民生活水平，已经成为一项迫在眉睫的任务。

二、项目地概况

（一）自然地理

项目所在地罗岭镇属丘陵地区，地处亚热带季风湿润气候。气候温和，雨量充沛，光照充足，气候宜人，生态环境良好。不仅有风景秀丽、山峦叠璋的省级风景胜区小龙山，也有碧波千顷、烟波浩淼的菜子湖。既是自然风光优美之地，更是人文荟萃之区，旅游资源丰富，特色明显。这里自古就以“五里三进士，隔河两状元”闻名遐迩，近代又以黄梅戏艺术大师严凤英而享誉海内外。

由此可见，罗岭镇的气候具有冬冷夏热，干湿集中的特点。适宜的温度条件，充足的光照和农作物生长季节较为丰沛的雨量，构成了良好的农业气象条件。

（二）社会经济

罗岭镇位于安庆市北端，距安庆市28公里，桐城市48公里，杨新公路纵贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐城，北有练潭河澄碧如练，南有小龙山钟灵毓秀。全镇辖5个村，3个社居委，232个村民组，即小龙山村（31个村民组）、凤溪社区（31个村民组）、罗岭社区（33个村民组）、林春村（17个村民组）、花元村（34个村民组）、黄梅村（39个村民组）、妙山村（26个村民组）、姥山社区（21个村民组）。全镇总面积102平方公里，其中耕地25000亩，水域面积45000亩，山场面积47000亩，人口27994人，其中农业人口26240人、6563户。纳税超200万元以上的企业近10家，主要是生产各种塑料加工、深加工，产品销往全国各省、市、区，是著名表演艺术家、黄梅戏创始人严凤英的故乡；八千余人的劳务大军从事餐饮服务业，渗透到各大、中、城市及小城镇，为家乡的建设和发展提供滚滚财源；圩口众多，湖面广阔，土地肥沃，是从事水产品养殖和农业种植显现身手的好地方，素有“塑料之乡”、“黄梅之乡”、“馄饨之乡”、“鱼米之乡”之美称。

三、投融资背景

（一）投资背景

政府重视及相关优惠政策。宜秀区政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。

集团快速发展衍生的需要。景区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，经营范围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、餐饮、路桥建设等方面。为了应对激烈的市场竞争，公司应进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保护的特点。因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。

（二）投资基础

雄厚的资金实力。园区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，经营范围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、餐饮、路桥建设等方面。

强大的科技队伍。安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）为加强景区开发与管理，做大做强景区，特聘请了一批享誉省内外的旅游和农业管理、开发、研究专家，目前已聘请了中国地理学会青年地理学家工作委员会副主任委员、中国地理学会旅游地理专业委员会委员、安徽师范大学国土资源与旅游学院旅游系主任、旅游管理专业博士生导师、南京大学旅游管理博士章锦河教授；安徽省旅游景区质量等级评定委员会委员、安徽省星级饭店评定委员会委员、安徽师范大学旅游管理博士、安徽农业大学旅游管理系副主任陈浩副教授；安徽省旅游景区质量等级评定委员会委员、安徽省星级饭店评定委员会委员、安徽师范大学旅游管理硕士、合肥工业大学工商管理硕士（MBA）、安徽工业经济职业技术学院旅游管理系副主任齐炜副教授等，作为公司的常年技术顾问，同时公司还计划从安徽农业大学聘请一批农业技术专业家为技术顾问，形成一支强大的科技队伍，为景区的发展提供智力支持。

已有初步的基础。景区路基基本形成，景区内自然环境优美，拥有大片的林地和小型水库。

四、项目战略意义

（一）增加居民就业机会和收入

凤溪生态乐园的建立，可帮助周围农民的致富，能充分发挥其在地区经济发展中的促进作用。在全省进一步加快城镇化建设的形势下，进行本项目建设，对罗岭镇基础设施、生态环境等的建设，均具有较明显的促进作用，在提高就业机会，发挥致富功能作用等方面也具有十分积极的带动作用。

（二）促进罗岭镇乃至宜秀区经济结构调整和经济发展

罗岭镇应抓紧安徽省旅游发展的大机遇，在国家、省和地区的大力支持下，大力发展旅游业，特别是将农业和旅游业相结合，发展现代生态农业示范园，使其具备了良好的发展条件，并迎来旅游业发展的最佳时期。建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十一五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。从积极推进宜秀区经济结构调整和加快乡镇经济发展的角度看，实施本项目建设是很有必要的。

（三）完善宜秀区旅游产品体系

使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，而且绿色生态农业产品为时尚赠品，可以用来赠送亲友，在无形中又为旅游地做了宣传，但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养殖狩猎项目等可增加旅游地的吸引力，完善宜秀区旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。

（四）推动宜秀生态旅游建设

凤溪生态乐园的建设，不仅可以有效地发展农业生产，充分合理地利用自然资源，提高农业生产力，而且能起到维护自然界的生态平衡、保护环境、净化污染、提高生物能的利用效率和物质循环利用的效率，以创建一个优美、舒适、文明和高功能的生存环境。而且其优美的自然环境和农业景观可以用来发展旅游，包括观光旅游、生态休闲、农家风情等一系列相关旅游项目的开发，是安徽省推行的旅游工作考核的一项重要指标。

20##年度全省各县（市、区）旅游工作综合排名评分细则

（五）树立社会主义新农村建设典范

凤溪生态乐园的建设，不仅可以推进农村的物质文明，而且对于农村的精神文明建设作用显著。发展旅游的农村乡镇，为了更好的接待外来游客，需要装修住房，修建增补卫生设施。实现了环境卫生、村容整洁；城乡之间、城镇居民与农民之间，通过旅游加强了交流和沟通，既促进了城镇居民了解国情民情，也有利于农民开阔眼界、更新观念、变革生活方式，加速实现“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设目标。此外，发展旅游地的农民综合素质得到普遍提高。

（六）实现三大效益整合

可以把科技农业、生态农业、观光旅游三者有机地紧密结合在一起，发挥最大的生态效益、社会效益和经济效益。景区所处的区位是宜秀区乡村旅游蓬勃发展之地，具有较好的生态环境景观。随着国内外旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲旅游，返璞归真、崇尚自然、回归自然，已成为一种时尚，以文化、生态内涵为主题的休闲旅游，已成为现代城市居民普遍的热切期望，也是旅游业今后发展的主流和方向。

把现代科技农业、生态农业和观光旅游有机地紧密地结合在一起，打造出一个有别于城市旅游资源的，以农业科技为依托，融自然风光和农事活动为一体的亮丽的现代农业旅游区。以此作为本地一个高新科技农业的窗口，吸引周边城市旅游者，满足城镇居民物质生活与精神生活日益提高的对生态旅游景区的需求。以此促进全省乃至国内外对“桐城文化”、“黄梅文化”的进一步了解，增进友谊、交流和合作。以此打造出一个农业与旅游业有机地紧密结合，相得益彰的品牌，通过科技农业、生态农业景观，增添安庆生态休闲旅游的亮点；通过旅游载体，又增强景区的辐射功能，以此奠定景区的产业基础，探索出一条全新高效的农业发展模式，探索出一条传统农业走向现代化、都市化、商品化的新路子，同时带动其它相关产业的发展，为宜秀区打造一个国内外窗口，让人们了解其产品，推动其他产业的发展，同时带动周边地区农村经济的发展，提高广大农民的生活水平。

科技农业、生态农业、观光旅游三者有机地紧密结合，提高生态效益、社会效益和经济效益，这就是凤溪生态乐园的发展宗旨，也是走出外一条农业和旅游业可持续发展的新路。

第三章  旅游资源条件评价

一、资源现状分析

项目区位于罗岭镇，耕地肥沃，有20亩左右的凤溪湖水域（田冲水库），有成片的林场分布，自然生态环境优美，有条路基基本形成的沿凤溪游览步道，生态资源较好。虽然人文景观较缺，但后期景区规划上会打造一批高质量资源品质高的人文和自然景观。

二、资源品质状况

 依据《旅游资源分类、调查与评价》国标的共有因子评价模型对旅游资源单体进行逐一赋分定量评价，通过去高低分均值计算得出单体资源的赋分值，分出五级旅游资源。

旅游资源单体共有因子评价模型

                               

  凤溪生态乐园旅游资源等级数量

三、项目区资源条件

（一）用地条件

项目区位于罗岭镇凤溪村，有山林和田地，土层深厚，质地疏松肥沃，田地主要种植水稻、小麦等主要农产品，属一类建设用地，非常适合农业科技园区和农业生态旅游开发。

（二）用水条件

规划区有20亩左右的凤溪湖（田冲水库），流水四季不断，地下水量较丰富，水量稳定，水质较好，属碳酸钙型，PH值6-8，矿化度低，符合饮用和渔业、灌溉用水标准，达到国家《景观娱乐用水水质标准》中A类标准，经简单处理，即可满足景区用水之需。但景区开发仍要注意环境保护和节约用水，做到雨污分流，以期永续循环使用。

（三）大气环境

因规划区远离县城和居民社区，绿树成林，无工业三废污染和社区生活污染源。大气质量完全达到国家《环境空气质量标准》GB3095-1996）中的一级标准。届时景区内农作物和景观绿化茂密，氧吧般优良清新的空气质量将会成为吸引市民和游人的主要因素之一。建设项目区尽量采用电能、太阳能等清洁能源，建设沼气、桔杆、厕所、日光温室能源生态模式，做到垃圾分类处理。

（四）区位条件

罗岭镇地理位置优越，交通便捷。罗岭镇位于安庆市北端，距安庆市28公里，桐城市48公里，杨新公路纵贯全境，东邻枞阳，西连怀宁，北接桐城，北有练潭河澄碧如练，南有小龙山钟灵毓秀。

项目区开发的农业生态参与项目、水上休闲项目、农业景观观光项目、养殖狩猎项目等，吸引生态农业参与、观光、休闲度假等游客。

罗岭镇现已形成旅游景点100多处，奇峰、怪石、峭岩、险岭、幽洞、清溪样样俱全，形成了与黄山，九华山、庐山，天柱山为一体的旅游景区，为全镇旅游业发展提供良好的发展机遇和广阔空间区，可以与周边区域进行整和，开发一系列的旅游产品线路，作为游客旅游过程中的旅游地，进行游客分流。

四、资源开发价值

（一）基于开发商投资的评价

景区投资企业安庆凤溪生态旅游发展有限公司（筹）资金实力雄厚，技术力量强大，经营范围是涉及房地产、化妆品（香港）、制药（香港）、餐饮、路桥建设等方面、聘请了一批享誉省内外的专家学者作为公司的技术顾问。

（二）旅游开发总体评价

从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发价值进行综合评价。

  项目资源总体开发评价

从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高。

第四章  旅游市场分析与预测

一、市场分析

1、安庆市经济发展预测

根据《安庆市经济和社会发展十一五规划》“十一五”期间，安庆市把建设“千亿安庆”、“活力安庆”、“和谐安庆”作为确定全市经济和社会发展各项目标的总体要求，强力推进“三大建设”(以石化等骨干企业为支撑的优势产业群建设、以铁路和高速公路为重点的重大基础设施建设、以“双百”城市为龙头的新型城市化建设)，着力实施“两个计划”，若干企业“翻番计划”、园区经济“倍增计划”，精心打造“三大基地”加工制造业基地、农产品生产加工基地、旅游文化休闲基地；全市地区生产总值年均增长12％左右，在实际执行中力求更快更好发展，力争“十一五”末全市地区生产总值达到1000亿元，人均地区生产总值达到全省平均水平，其中宜城板块地区生产总值达到400亿元，人均达到5000美元。

2、安庆市旅游业发展现状及潜力分析

安庆市20##年共接待游客725.265万人次，其中海外游客1.425万人次，国内旅游者723.84万人次，较上年分别增长了21.92%、20.21%、21.92%。实现旅游总收入46.36亿元，其中国际旅游外汇收入729.81万美元，国内旅游收入45.78亿元，较上年分别增长了27.08%、30.31%、27.06%。20##年安徽省按新口径统计、测算各市接待游客量、旅游收入等指标，并对各市旅游业发展指标进行排名。安庆市国内游客接待量、国内旅游收入、旅游总收入三项指标均居全省第三位。

依托“桐城文化”、“黄梅文化”、天柱山等品牌，发挥优质的生态环境优势、交通格局的变化，安庆旅游业发展在未来相当长一段时间必然保持高速增长的态势。

3、凤溪生态乐园旅游客源市场分析与定位

1）按产品功能

休闲度假市场

景区内有大量的休闲娱乐设施，如水上游乐中心、度假村、沙滩等，景区环境优美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同时还有精美的农家风情餐饮，可以尽情品位当地风味小吃。游客还可以体验纯真的农家风情。景区宾馆和农家风情一应俱全，是游客休闲度假的好场所。预计这部分客源市场将占到整个市场的30--40%。

会议市场

会议客人的消费能力较高，停留时间也较长，在会议期间对各类服务设施的使用频繁，会议前后还会进行一些旅游活动，能为举办会议的景区带来丰富的旅游收入。而且，会议往往在旅游淡季召开，能有效延长旅游时间，发挥旅游设施的潜能，是一项综合效益良好的旅游形势，因此会议旅游一向是旅游地十分重要的一个客源市场。景区可通过会议设施及配套服务设施的建设，增强会议接待能力，提高经济效益。

修学市场

建成后的景区内，农业生态观光区种植有大量的植物、蔬菜、花草等，这些资源对青少年将具有较强的吸引力，通过参观，青少年可以获得很多关于农业种植方面的知识，开拓视野，园区将发挥修学旅游的功能。

周末出游市场

周末出游市场这块具有巨大的潜力。周末安庆市民或周边城市的家庭可以全家出游或者开车自驾游前来参观游玩，既可以陶冶情操、愉悦身心，又可以使孩子增加大量的生态农业科技方面的科普知识。这部分市场潜力巨大，预计将占到整个市场份额的20--30%。

农家风情市场

景区择地建设农家风情餐饮，在景区内的部分农户如果由于影响到景区的建设必须搬迁，而不影响景区建设的农户和景区外围的农户可以与景区合作，开展形式丰富多彩的农家乐活动。通过农家风情活动不仅使游客能吃到农家饭、干农家活，而且还能使游客体验农家生活，提高旅游的参与性。预计这部分市场将占整个市场的10%。

生态旅游市场

景区内有良好的生态环境，有良种培育展示园和栽培技术示范园，游客还可以亲水体验、游乐。这些正是久居城市的居民梦寐以求的。

2）按地区分

安庆市居民

景区对于安庆市民来说是属于近郊旅游场所，景区到安庆市半小时车程，结合景区的环境优势、产品优势，未来凤溪生态乐园必将成为安庆市居民周末休闲度假的主要目的地。

合肥市场

合肥人均可支配收入突破一千美元。人均可支配收入一千美元，是旅游者产生国际旅游动机的经济门槛。20##年合肥居民年人均可支配收入为8610.43元，比上年增长10.6%，年人均消费支出6988.17元，比上年增长12.3%。在市民的众多消费支出中，食品类消费支出最多，其次分别为居住、交通和通信、医疗保健、家庭设备用品及服务支出。旅游消费在居民消费中的比重越来越大。合肥市工业经济仍呈现良好发展态势，合肥市规模以上工业企业实现工业增加值，继上两年分别增长19.7%和18.9%后，20##年同比增长31.5%，连续3年实现了快速递增。居民收入也出现快速增长态势。合肥距离安庆仅一个半小时车程，也将成为景区的主要客源市场之一，且增长潜力巨大。

安庆周边其他城市市场

安庆周边的铜陵、池州、巢湖、六安等等也都是景区的潜在市场。

长江三角洲市场

长江三角洲：位于我国东部沿海开放带和沿江产业密集带的交汇部，面积约10万Km2，约占全国国土面积的1%；人口稠密，经济发达，20##年长三角地区GDP总量达4.6万亿元，占全国经济总量的18.9%；平均增幅达到15.2%。“十一五”长三角经济占我国经济总量的比例将会进一步提高，预测到20##年GDP占全国的比重为25.05％，根据经济发展的规律，长三角必将是我国区域经济发展的重要增长极，并有可能成为亚太地区经济发达地区之一。也是其周边地区景点的主要客源地，市场前景巨大。

入境市场

近年来，安庆市入境客源市场以20%以上的速度快速增长，未来，景区应提高外宾接待能力，开拓入境旅游市场。

二、游客量预测

根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来凤溪生态乐园的客源市场的发展趋势如下表：

第五章 景区空间布局和项目设计

一、景区空间布局的依据与原则

q  旅游资源分布状况

根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。

q  突出特色资源，发挥资源优势

通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。

q  有利于产品、线路组织与整合的原则

即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。

二、景区空间布局规划

（一）总体布局结构

确定景区的空间总体布局结构为：“一轴，五区”。

“一轴”：景区核心景观轴

“五区”：

q  综合服务区

q  生态农业观光区

q  亲水游乐活动区：

q  滨湖度假休闲区：

q  山林运动休闲区：

三、分区开发方向及旅游项目设计

（一）迎宾园区（综合服务区）

旅游节点：景区大门、生态停车场、游客中心、土特产品销售中心

旅游要素：景区大门、停车场、广场

主 题 词：景区综合服务

功能定位：停车、景区管理、购物、游客集散

开发方向：

总体构思：迎宾园区由入口大门、生态停车场、游客服务中心、生态文化广场等组成，主要承担车辆停放、人流集散、门票售检、游客服务等功能。

入口大门：主入口大门应与景区旅游定位相一致，可配植高大的四季常青乔木作为景区意向入口大门，采用质朴自然的表现方式，结构简约、外形朴素、体量适中、意向鲜明，同时在大门上题匾“凤溪生态乐园”字样，采用阴刻描红的方式；或在门前竖巨石，巨石采用不规则形状，上书“凤溪生态乐园”字样。

生态停车场：生态停车场位于大门右侧，为了方便交通组织，停车场进出口独立设置，内部交通实施单向行驶。并分别设置摩托车、小车和旅游大巴停放站。整个停车场要种植常绿的乔木给予遮荫，非硬化的地面用耐踏绿草铺就，不同车位间用不同植物分隔，使停放的车辆掩荫在绿色的“车库”中，尽显生态、自然的丰姿。

游客服务中心：游客服务中心位于大门左侧，单层结构，设售票处、管理处（咨询、医疗、导游、保安）、司机休息室、星级公厕等，入口中央布置检票及游客进出通道，方便对游客的管理及游客的进出、疏散。

巨幅游览平面示意图：游客服务中心一侧设置巨幅园区游览平面示意图，图示景区游览路线和景点。

生态文化广场：建设生态文化广场，其功能主要作为节庆仪典的开展、游客休闲集散等功能，同时应突出景观功能，广场增加水景，设计叠泉景观；广场周边的绿化植物，可选择乡土树种，进行密植、丛植、散植等等，乡土树种既容易栽培，又能配合意境特色，形成高低错落、多层次、多色彩的视觉效果，反映出春、夏、秋、冬不同的季相景观。

广场设置主题雕塑，从凸显生态休闲文化的角度着手设计。

建设水景，供节假日营造气氛。

（二）生态农业观光区                                         

旅游节点：观赏蔬菜种植园、百果园、无土栽培展示园、科普体验园、名贵花卉园、农家风情园。

旅游要素：植物、科普知识、生态环境

主 题 词：农业生态、农业科技

功能定位：农业生态观光、体验、教育、农家风情

开发方向：

总体构思：将现代农业科技与农业生态种植相结合，规划由观赏蔬菜种植园、百果园、无土栽培展示园等组成。

观赏蔬菜种植园（参考）：可由叶菜区、瓜菜区、茄果区、甘蓝区、白菜区、豆区、其它蔬菜区及垂钓中心构成。总种植面积可达200余亩。

叶菜区：选用叶色鲜艳、营养价值高的蔬菜，提供不亚于部分花卉的审美享受。如：新西兰菠菜、日本七彩菠菜、美国紫叶生菜、红叶生菜、彩叶莴苣、红叶甜菜、紫背天葵、冬寒菜、菊花脑、蒲公英、结球红菊苣、木耳菜、藤三七、红蒌蒿、广西人参菜、细菊生菜、玉丝菜。

瓜菜区：如：观赏南瓜中的巨人南瓜，金童，玉女，龙凤瓢，鸳鸯梨，瓜皮，佛手(皇冠)，白蛋，碰柑，福瓜(五福)，疙瘩，熊宝贝，美国大南瓜，桔瓜(迷你小南瓜)等；观赏葫芦中的鹤首，长柄，天鹅，大兵丹，千成兵丹，本千成兵丹，梨形葫芦，特长葫芦；其它瓜类中的蛇瓜，有棱丝瓜，节瓜，米冬瓜，表皮皱缩的苦瓜，迷你黄瓜，绿宝瓜，金丝瓜，金皮西葫芦等，它们以丰富的颜色，奇特的形状展示不同的风采。

茄果区：此类蔬菜主要以植株和果实供观赏和品尝，主要类型如：辣椒中的七姊妹椒，朝天椒，小米粒椒，樱桃椒，黑朝天椒，枣形椒，风铃椒和大型的黑、黄、紫、橙、红、白色菜椒及象牙椒，灯笼椒，线形椒等；茄子类中的袖珍雪茄、紫色袖珍茄子，非洲红茄等；番茄类中的珍珠番茄，樱桃番茄，红箭番茄、红玛瑙以及长圆形番茄等。

甘蓝区：有外叶绿色，心叶红色，鲜艳美丽的观赏甘蓝类红寿，红孔雀，白孔雀等，紫甘蓝，羽衣甘蓝，彩叶甘蓝，结球多的抱子甘蓝，黄、白、紫色的花菜，紫苤蓝，芥蓝等。

白菜区：颜色鲜艳的彩色大白菜，紫菜薹，菊花乌，秋播大白菜橘红心，菜心，黄梗大花球菜心，乌塌菜，京水菜等。

豆区：红花菜豆，彩色豇豆，观赏四棱豆，蔓生菜豆，花豆角，多花菜豆，刀豆，红扁豆，花色有白、红、紫、浅绿，黄色，种子黑色的黎豆，种子形如鹰头的鹰嘴豆等。

其它蔬菜区：主要有根茎菜类中的红芜菁，百合，桔梗等；葱蒜类中的韭菜，大葱等；水生蔬菜中的莲藕，水芹，千屈菜等。

垂钓中心：在观赏蔬菜区择地开挖水面，建设垂钓中心，依托蔬菜基地良好的生态环境，提供供游客休闲、体验的场所。

绿色食品认证：观赏蔬菜基地在形成规模的基础上，可通过开展绿色食品认证提高质量，提升品牌。

百果园：百果园是一个观光农业的亮点。因此，要增添果园的文化内涵，可通过文字、图片、标牌等多种形式，进行水果文化和科普知识的宣传，尽量提供丰富的内容，以满足游客的求知欲和好奇心。

果园可选择的种类有：桃、李、梨、杏、葡萄、猕猴桃、石榴、枇杷等。

无土栽培展示园：景区开发中远期，可扩大景区种植面积，增加种植品种，如无土栽培展示，以温室设施，运用无土栽培的各种技术，对蔬菜进行活体栽培和展示，全面生动地演绎现代无土栽培科技的奥秘。因此，本展示园主要以水培和有机生态型无土栽培形式种植名、优、特、新蔬菜品种和野生蔬菜品种为主。

科普体验园：从年龄结构来讲，目前城市居民中四十岁以上的人，多数都有在农村生活的经验。在城市居住较长时间之后，往往会对当初农村的经历产生美好的回忆，特别是对其住过的地方、使用过的家具、农具，萌生“再来一次”的动机。城市中的青少年自小在城市环境中长大，对农村知之甚少，许多人连最基本的常识都缺乏了解，因此，对农村既有陌生感，也有神秘感。加之社会的发展，自然灾害的洗劫，一些东西已经成为历史，一些东西正在消失。设立传统农业科普展示园，开辟一个场所，采用实物、图片、文字等多种多样的展示手段，特别是利用现代化的声、光、电子科技手段，多层次、大容量和极具趣味地表现江南农村典型的生活生产场景及乡风民俗，展示各式各样的生活器物、传统农具，展示那些已经成为历史或者正要消失的东西，必定能引起游客参观的兴趣。特别是能让久居城市的家长、老师和孩子沟通日常生活脉络中的总源头。

名贵花卉园：在世界万物之中，花卉独具美的诱惑力，是自然美、艺术美和人文美的天使；是文字、科学、美学中的明珠。花卉象征着美丽的春天，象征着珍贵的生命，给人带来无限的生机。因此，以花卉作产业项目，特别是作旅游观光项目，几乎有永恒不变、非常吸引人的魅力。经营得好，社会效益和经济效益十分可观。本项目力求营建珍奇花卉博览区，融观赏性、芳香性、艺术性、知识性于一体，使其成为树立品牌，展示科技创新、吸引更多游客、提高效益的一个具有独特功能的亮点。

农家风情：在生态农业观光区域迎宾园区间择地建设农家风情餐厅，建筑风格与景区环境相协调，餐位数150个左右。就地取材，利用当地的土特原料，设计别具特色的农家餐饮风味。另外，采取产业化模式，利用园区自产原料及购买周边农户的原料，进行食品加工，对外销售。

（三）亲水游乐活动区

旅游节点：水上游乐场

旅游要素：水上游乐设施

主 题 词：水上游乐

功能定位：亲水体验、游乐

开发方向：

总体构思：当代家庭父母对子女的投入越来越多，其中带着子女外出旅游增长见识就是这种投入很重要的一种表现形式，水上游客项目对于培养儿童的兴趣爱好、增长知识面、开拓智力等方面都很有帮助，深受广大家长和儿童的喜爱。项目的实施有着广阔的市场前景。本区分为观赏体验区、游乐区，通过内湖的挖掘、湖心岛的修建、岸边景观植被的栽植，营造优美的休闲环境，充分体现水的灵性，使水的特性更好的与周围山体自然生态结合；

水上游乐区：采用国内外先进技术和设备，建成集游泳、娱乐、餐饮、健身、桑拿、休闲为一体的大型水上乐园。包括水车体验、嬉水池、水上滑梯、人工造浪、健身房、桑拿房、休闲区；在欢乐水世界，游客可以充分享受人水嬉戏的欢乐，欣赏水的艺术，体验水的魅力，“冲浪广场”是人们纳凉、休闲的好去处，“水上过山车”、“水上飘流”、“激流勇进”等冒险项目则挑战人们的心理极限，“浪涛湾”里游客可以展开双臂去迎接汹涌而来的波浪，躺在那一米高的清澈浪花上感受波澜壮阔的刺激，也可以躺在池边细细领略惊涛拍岸的气势；而“缉私警匪大作战”、“鲨鱼湾”则以特技效果带领观众进入一个惊险刺激的水上历险；儿童探险池、高速滑道、阳光水道、漂流河等项目。

（四）滨湖度假休闲区

旅游节点：湖滨沙滩、休闲小木屋、湖滨酒店

旅游要素：水景、木屋、沙滩、酒店

主 题 词：湖滨休闲度假

功能定位：湖滨休闲度假

开发方向：

总体构思：现代旅游活动正在从观光旅游向休闲度假旅游转变，本功能区域充分利用景区内田冲水库水面及周围山体、植被所营造的良好的景观氛围和生态环境，建设一处供游客休闲、度假的场所。项目区的建设符合旅游业发展的总趋势。将田冲水库更名为凤溪湖。

环湖休闲步道：环湖一周修建环湖游览步道，线路布局为曲线，宽度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建栈道，增强游客的体验性。

湖滨沙滩休闲：作为内陆省份，游客很难享受到海滨沙滩浴场的条件，而人固有的亲水性，使得对于类似的水上项目需求十分强烈，在一项关于沙滩休闲项目的调查中，游客对沙滩休闲项目的支持率高达100%。项目区湖滨部分岸线条件优越，坡度平缓，有自然形成的沙滩，极其适合沙滩休闲项目的建设；

沙滩休闲是在自然形成的沙滩的基础之上进行合理的开发利用和改造，引进优质的沙粒，规划宽度50-100米，制造沙滩日光浴场的景色和环境以达到游泳和休闲的目的。满足不同年龄段人群的需要，配备各类休闲设施，如沙滩椅、沙滩桌、沙滩躺椅、太阳伞、防潮垫、游泳圈、水垫、泳帽、泳镜、护栏等。

滨湖休闲木屋：兴建森林小木屋或小竹屋若干幢，分期建设，每幢竹屋建筑面积40M²左右，设有1~3个床位。竹屋内应高标准配置现代化生活用具，但外观古朴、典雅，与周围环境相协调。

湖滨度假酒店：未来的凤溪生态乐园将成为安庆市及周边城市的旅游休闲度假基地，会产生大量的对酒店住宿、度假休闲、会议的需求，湖滨酒店的建造有着广阔的市场前景。按照四星级标准提供客房、中西各式餐厅、会议厅、酒吧及咖啡厅、商务中心、电子游戏室、棋牌娱乐中心、健身美容中心等设施和服务；强化酒店的会议功能，建独立的会议厅，适合举办各种中高档、大中小型会议。本项目为远期项目。

（五）山林运动休闲区

旅游节点：养殖场、狩猎场、拓展中心、野营地

旅游要素：山林、运动场地

主 题 词：山林运动休闲

功能定位：运动休闲

开发方向：

总体构思：充分利用山体植被形成的良好的生态条件和生态环境，开展各种户外休闲运动项目。符合旅游活动发展的趋势。

狩猎场：树立“健康、时尚、专业、原始、刺激”的全新运动理念，在景区内选合适山林围圈狩猎区，养殖野猪、野兔、野鸡等等动物种类，开展山地枪猎、徒手捕猎、集体围猎、弓箭射猎、标枪捕猎等活动。

拓展中心：

山地训练营：设滑草、草地保龄球、智慧谷迷宫、彩弹野战、山地定向等项目，建青年旅馆；

攀岩运动：选择合理的攀岩路线，巧妙利用自然岩面上突起的支点、棱角或裂缝，必要的地段安置人工的支点；必须确保攀岩者的安全，测量岩石的硬度，设置安全保护装置，如绳索、铁锁等；设置休息设施，如桌、凳、亭，提供饮料、茶水服务等；中远期可以定期举办攀岩比赛。

野营地：野营旅游是一种便宜的度假方式，但它满足了旅游者接近大自然的欲望，因此受到旅游者的广泛的欢迎。建设服务中心：包括餐厅、浴室、厕所、接待室、库房、会议室、治安室、职员休息室、办公室等，提供棋牌、书报等；宿营区：又分为帐篷区：备有帐蓬、睡袋、防潮垫、充电灯等；吊床区；烧烤区：提供各类副食、饮料、生活必需品，宿营用具、烧烤器皿出租，鲜活食物（土鸡、土鸭、猪肉、各种蔬菜、山野菜等）、野味及各类烧烤食品，当地小吃；活动区：包括森林浴场、乒乓球场、羽毛球场等自由活动广场；负离子呼吸区；

四、旅游投资预算

整个景区建设项目遵照“边建设，边开发，边收益”的原则，实现“自我积累，滚动发展”。项目建设总投资1.08亿元人民币，其中近期4460万元，中期2690万元，远期3650万元。具体见下表：

  凤溪生态乐园旅游发展重点项目建设时序与投资估算

表中，“☆”表示近期投资项目，“★”表示中期投资项目，“▲”表示远期投资项目

第六章  效益评价

一、经济效益评价

（一）直接经济效益

1、门票收入

1）大门门票

门票价格：10元/人；

年平均接待游客：15万人次

大门门票年收入：10元/人×15万人次=150万元

2）农业生态观光区门票收入

门票价格：20元/人；

年平均接待游客：10万人次

大门门票年收入：20元/人×10万人次=200万元

3）亲水游乐活动区门票收入

门票价格：50元/人；

年平均接待游客：5万人次

大门门票年收入：50元/人×50万人次=250万元

2、餐饮收入

1）农家餐饮

餐位数：150个

每日餐位利用率：100%

平均每人消费额：25元

农家餐饮年收入：150个×100%×25元×365天=136.8万元

2）滨湖度假酒店餐饮收入

餐位数：200个

每日餐位利用率：100%

平均每人消费额：40元

滨湖度假酒店餐饮年收入：200个×100%×40元×365天=292万元

3、客房收入

1）休闲木屋客房收入

房间数：30个

房间价格：120元

房间出租率：65%

休闲木屋年客房收入：30个×120元×65%×365天=85万元

2）滨湖度假酒店客房收入

房间数：80个

房间价格：260元

房间出租率：60%

滨湖度假酒店年客房收入：80个×260元×60%×365天=455.5万元

4、其他收入

旅游商品销售、会议室、商务中心等等：年收入80万元

景区年平均总收入：1649.3万元

（二）间接经济效益

旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。凤溪生态乐园建成后，将极大的促进乡镇经济及周边地区的经济发展。

按一般规律，每1元的旅游直接收入可带来4.3元的间接收入。考虑到凤溪的旅游业刚刚起步，目前还没有发展成大产业，这里采用3作为间接收入的倍数，则项目给本地带来的旅游间接收入就是实际收入的3倍。与此同时，旅游业还能优化产业结构，带动周边地区范围内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其他相关产业的发展，从而促进乡镇经济持续、快速、稳步发展。

二、社会效益评价

（一）增加经济收入、创造就业机会

旅游业是一个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会。根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位。这样通过凤溪生态乐园项目的建设，既可以解决景区周边地区人口的就业问题，还能为本地农民中的部分剩余劳动力提供就业机会。

开展旅游业最直接也是最显著的效益就是增加了农民的收入，创造了就业机会，带动了本地经济的发展。在外打工的村民都可以回来从事旅游接待，家庭旅馆和社会餐馆，以前靠种地很难维持生活，可以从发展旅游中取得经济收入。另外，过去没有人注意的土产、农家饭、民间艺术、手工艺品等都身价倍增。

（二）改善农民生活，提高人口素质

凤溪生态乐园项目的建设，可以吸引大量游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的交流和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高地方的知名度。同时旅游业的发展，还将促进社会稳定，有利于本地生态环境资源的保护和传统文化的弘扬。

（三）带动周边地区的经济、促进农村经济增长的多元化

旅游业的发展具有极大的乘数效应。景区的开发不仅为周边地区剩余劳动力创造了就业的岗位，而且为周边地区的农副产品的销售提供了一个大市场，带动了周边地区经济的发展。由于生态农业旅游规模不断扩大，旅游接待对食品饮料、农副产品等的需求量不断加大，使得生态农业旅游接待村与周边地区形成了稳定的合作关系，延长了旅游的产业链，扩大了产业面，形成了产业群。发展旅游有可能成为地区经济发展的新亮点和第三产业的支柱产业，并极大地促进了社会就业，带动了与之相关的餐饮、娱乐、交通、商业等行业的飞速发展。生态农业旅游为农村经济发展提供了新的收入来源，改变了以农业生产方式为主的经济发展途径，促进了农村经济发展的多元化。生态农业旅游的发展挖掘了农业增收潜力和开拓了非农增收渠道，有效地利用了各种农业资源和农村自然、人文资源，人力资源潜力得到了较好的发挥。在生态农业旅游较发达的地方甚至农业功能变为次要功能，旅游功能、休闲度假功能变为主要功能。这种改变也使农民转变了原有的角色， 由农民变成了旅游产品的生产者和服务者， 传统的资源就地转化为旅游产品，就地形成了旅游市场，而且就地完成了价值的实现和大幅度的升值。围绕这些资源性产品的开发，也形成了一系列的服务设施，包括农民住房转化成了旅馆，石头、草根转化为旅游产品。

（四）促进农村经济结构调整、推动农业转型

生态旅游作为有助于促进农村地区经济结构的调整，可形成旅游业带动第三产业，第三产业服务第一、第二产业，第一、第二产业的发展提出对第三产业活动的新需求这样一种良性结构。主要体现在以下几个方面：第一，促进以农产品加工和服务为重点的农村第二产业、第三产业加快发展，优化农村经济结构；第二，吸纳农村富余劳动力就业；第三，促进农村的现代化发展，主要表现在农村基础设施和居住条件的改善；第四，贯彻中央提出的科学发展观，有利于统筹城乡社会经济的协调发展。随着旅游业的不断发展，附近农村的商业、服务业、个体运输业等的营业收入不断增加。

（五）加速农村现代化建设和基础设施改造的进程

发展景区旅游业给农民带来经济效益的同时也促进了农村基础设施的改进，在很大程度上推动了农村现代化的进程。由于景区的建设，基础设施建设投资的力度必然加大，使农村的道路、通讯、供电、供水、垃圾处理、电视接收等基础设施等都将产生明显的改善。

（六）提高农民素质、促进观念更新

旅游的开展提高了农民的科学文化知识、综合素质，同时还增进了村民间的感情，加强了团结，形成了积极向上、健康的民风。为了搞好旅游，提高接待服务水平，村民们积极参加各种培训、外出学习参观、参加技能比赛，使旅游从业人员的整体素质得以提高。开展生态农业旅游，村民经过各种培训，不但旅游接待服务水平会有很大的提高，村民的文化素质也会提高，村民的精神风貌也会有很大的改变。

第七章  生态环境影响评价

一、区域环境状况评价

项目区域还处于待开发阶段，没有对外开放，周边山林绿树成阴，山水结合，环境优美。就目前情况看，项目区及周边植被、土壤及水源的保护，总体上看是比较好的。除入口的一片农田外，生态环境质量属上等。项目入口处附近因有居民点，垃圾堆放、家禽养殖、旱厕，其卫生状况比较差。

二、影响环境因素分析

q  居民生活污水和旱厕。

q  居民生活垃圾。

q  区域内的村民对林木的砍伐和烧柴产生的烟气及生活垃圾和污水。

q  项目建设实施过程对环境可能带来的不良影响。

q  农民在区域耕作过程中使用的农药和焚烧秸秆造成的水污染和大气污染。

q  垃圾堆积和填埋对区域土壤和水质的污染，以及焚烧造成的大气污染。

q  农民在区域内放养牲畜产生的粪便。

三、项目的生态效益

（一）减少农业生产所产生的环境污染

景区主张在人工管理的条件下进行农业生产，保护土壤肥力和生物种群的多样化，控制土壤侵蚀，完全不用或基本不用化肥、农药，利用景区养殖牲畜粪便，减少了对土壤的污染和肥力的破坏，以及对周围水资源的重金属污染，减轻环境压力，保障了农产品的安全。由于传统的农业生产方式焚烧秸秆的弊端，给项目区内及周围地区带来了定期的大气污染，生态农业耕作方式可以将秸秆加工成肥料或其他工业产品，循环利用，实现农业的可持续发展。

（二）改善项目周边的人居环境

本项目的建设，首先将区内垃圾堆清除并搬运出去，改建居民旱厕，使项目区周边环境得到了进一步的改善，随着景内的生态林建设，将有利于水土保持，空气净化，提高气候的稳定性和舒适度，同时成片的生态区，给人们带来了人与自然的和谐美、生态美；由于生产方式的改变，也间接的保护了环境，使水更清、林更绿，空气更新鲜，创造了一个优美、舒适、文明和高功能的生活和工作环境。

（三）促进生态农业和旅游业互动

随着经济的快速发展，人们消费水平的提高，特别是享受型消费成为当下一种时尚，生态农业示范园，作为生态农业展示和发展的一个平台和模式，已成为许多城市居民旅游的首选，本项目的建设将有利于环境的改善、旅游产品系列的丰富，带动周围市县的城市居民体验农村生活、农家风情，欣赏生态农业景观。

生态旅游的发展，获得经济上的收益，使园区的发展有了足够的资金支持，反过来又促进了示范园及景区周围的环境改善，居民在旅游业发展中也获得的利益，同时，促使他们提高了环保意识，使科技园和旅游业发展进入良性互动阶段。

（四）实现经济效益、社会效益和生态效益有机统一

景区建设，从整体出发，不单纯着眼于当前的效益，而是追求经济效益、社会效益和生态效益的有机统一，使整个地区的经济发展步入可持续发展的良性循环轨道。

生态农业取代了传统的高消耗、高污染、低产出的生产模式，运用生态学原理和系统科学方法对农业进行设计，充分利用农业资源，实现了低消耗、低污染、高产出的生产模式的转变，农产品更安全、更营养、更有市场，经济收益也得到了很大的提高；同时，作为旅游项目的开发将会吸引游客前来旅游。

景区给人们带来了经济收入外，也提高了人们的环保意识，让人们认识到了环境保护对经济发展的积极作用，有利于项目地良好社会风气的形成，形成了良好的社会效益。

景区因地制宜，采用生态技术，最大限度地保护和利用好生态资源，把废弃物的排放减小到最低程度，甚至是“零污染”，使有限的资源进入生态系统的无限循环利用的模式当中，实现自然机体正常的“新陈代谢”，不对生态环境造成破坏。

四、区域环境保护措施

（一）主要环境质量标准

1、《环境空气质量标准》（GB3095－96）；

2、《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）；

3、《地下水质量标准》（GB14848－93）；

4、《污水综合排放标准》（GB8978－1996）；

5、《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）；

6、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）。

（二）环境保护措施

1、加强对项目区周边居民、游客生态环境保护教育。大力宣传国家在环境保护方面所制定的一系列法律、法规及条例，提高人们对区域自然生态环境保护重要性的认识，以增强人们对自然生态环境进行自觉保护的意识。

2、建污水处理设施，改建旱厕，中远期需迁移农户。对区域内可能产生的生活污水污染，采取化粪池和一体化生化处理装置对污水进行治理的措施方案，使其能做到达标排放或作为农灌用水，以防止对凤溪湖及地下水的污染。

3、建若干垃圾收集设施及垃圾转运站。对区域生活垃圾等固体废弃物的治理，以便能及时清除区域内各类固体垃圾，使区域能始终保持清洁。

4、修建生态型公厕。为防进入区域的游人随地大小便，本项目拟在区域内设置多个生态型公厕，统一和定期处理粪便等污物。公厕中的粪便水，可作为附近农田的有机肥来源，也可作为区域内植树绿化、种草、培育各种花卉的肥料。要将周边的优质水源与污水和粪便池水严格分隔开，不能使观赏水域受到任何污染。严禁将粪便水和污水直接排入河水中。

5、发展农村沼气。改变农民生活能源，以有效保护好区域内植被，同时也可使区域内空气环境质量得到明显改善。

6、根据国家环保法规有关规定进行施工。对旅游公路、步道等的线路走向等应合理进行选择，要避免对区域各重要的自然景观有任何人工干预的改变，要绝对保持其原有面貌，防止对自然生态植被的破坏，防止因施工造成的塌陷等现象的发生。要按国家环保及区域管理的有关规定，土石方挖填量应就近平衡，施工期间的建筑垃圾要及时清除，运至区域外指定地点堆放，不准在区域内倾倒建筑垃圾。施工产生的粉尘可采用喷水压尘的方式。应合理安排工期，防止施工产生的噪声对附近居民、农户及游人产生不良影响。施工应尽量避开居民休憩时段，以减少因施工对本地居民生活、生产的影响。

7、除了在区域沿岸堤坝两边进行绿化工程外，在区域内也拟种上适宜的树木或灌木植被，形成成片的观赏林带。因施工而损坏的林木，要及时予以补种恢复其应有的树种和花草植被。旅游公路及游览步道旁要种上适宜的行道树。施工完成时，应同时完成绿化工程。综合服务区内的空余地段上，均要种上适宜的树木、竹木、草坪和花卉等。

第八章  风险分析

一、外部风险

外部风险主要包括自然环境风险、社会环境风险、经济环境风险、政策环境风险、市场环境风险、旅游行业风险和其它风险。

1、自然环境风险

地震、洪水、风暴等自然界突发灾难给旅游项目开发和管理带来的危害。虽然这类风险因素发生的几率较小，但凤溪生态乐园的开发对自然资源和环境具有高度的依赖性，自然景观的优劣直接影响其观赏旅游价值。因而，所投资的旅游项目所在地的自然环境仍然是重点考虑因素。项目去地处亚热带季风气候区，夏季雨量集中且量大，容易造成洪涝，对道路等基础设施、农业种植带来了一定的影响。因此，要做好景区防洪设施的建设，减少洪涝的影响。

2、社会环境风险 

人文社会环境等因素的变化带来的风险。凤溪生态乐园开发作为旅游项目，可以为本地带来不错的经济收入，促进居民的增收，改善本地的生态环境和人居环境，是集景观美学价值、社会价值和环境价值为一体的休闲产业，广泛受到人们的认可；但居民，特别是园区内的农民，是从土地上获取其主要经济来源，如果处理不好农民利益协调等工作，会影响到他们对园区开发的态度，对项目开发产生反感，就会影响到其社会兼容性，使项目开发和经营受到阻碍。

3、经济环境风险

经济的波动也会对旅游项目投资构成不小的危险，比如购买力风险、利率风险等。近来，由于通货膨胀的威胁，原材料的价格有所上涨，会增加项目建设投入的成本，加大企业投资的成本风险；另外，政府提高了银行的存款利率，消费者倾向把钱存进银行而获得较高的利息收入，因此，会减少一定的外出出游的人数和旅游消费的额度。

4、政策环境风险

如果旅游产业政策不向旅游行业倾斜或不支持旅游产业快速发展，这就构成了产业政策风险。今年来，安徽省各级政府加大了对旅游发展的重视，相继制定了一系列发展旅游的规划和优惠政策，为旅游发展提供了良好的政策环境。但如果地方政府对旅游产业的扶植政策定得比较笼统，对民营资本投资旅游的优惠政策不能落到实处，对民营资本投资旅游项目乱收费，这就会构成一种较大的风险。

国家进行了节假日的时间调整，总体上增加了放假的时间，但长时间连续的假期减少，更多的人选择短距离的外出旅游，不利于居民的较远的旅游需求，也影响了景区外部客源市场的拓展，旅游发展有区域格局的不良势头，对旅游的可持续发展形成了一定的威胁。

5、市场开发不足的风险

市场风险指旅游投资项目建成投入使用后对市场的适应情况。由于旅游投资项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、旅游者需求的变化等都会对旅游投资项目的市场前景造成影响。许多旅游项目开工建设时轰动， 建成后经营惨淡，就是市场风险的一种体现。

6、旅游行业风险。

主要指旅游行业的兴衰及产业周期波动等情况构成的风险，每个行业都会有景气和不景气的时候，旅游行业也不例外。 旅游产业本身就是一个较为敏感的产业，又加上受国民经济周期波动的影响，因而它也会出现一些周期波动的现象。企业投资旅游项目也面临着此类风险。

二、内部风险

主要表现为系统风险、税收风险、技术风险、实施风险、管理风险、资金回收风险、收益分配风险、其它风险。

1、系统风险

指由旅游项目系统自身结构所决定，使项目系统不能正常有效运转并遭受损失的可能性。

凤溪生态乐园应加大与安庆市其他景区合作联动的力度，以分散风险，提高系统应对客源市场突发情况的能力。

2、税收风险

税收风险是指国家在组织税收收入过程中由于税收制度和征税手段本身的缺陷以及各种经济因素的不确定性造成税收损失和困难的可能性。对于企业投资的旅游项目而言，具体表现为该企业或个人某种涉税行为影响准确纳税的不确定因素，结果是企业多缴或少缴或延迟缴纳税款，受到税务机关的处罚。

3、技术风险

技术风险主要出现在旅游项目投资的具体建设阶段，技术风险较多指由于技术标准不一，衔接困难或技术变化而产生的风险，企业投资旅游项目的过程中，技术风险虽然一般来说不大，但是把握不好也会使旅游项目与周围环境、建筑物等风格不符，甚至破坏景观的美感，严重的还对资源环境造成技术性破坏。

4、实施风险

指旅游项目在具体实施过程中所发生的各种不确定性，包括在实施队伍组织、实施成本、实施时间、项目人力资源等带来的风险。如：如果实施队伍在建设施工阶段偷工减料，以次充好，会严重影响项目的工程质量。如果项目没有设定一个明确的实施计划，对项目的实施时间也不进行详细控制，则可能使项目的完成时间遥遥无期， 最终造成项目无法完工。延期完工或者完工后无法达到预期目标的风险。

5、管理风险

管理风险是指由于旅游投资项目参与各方主要从业人员技术素质和职业道德的欠缺，使旅游投资项目开发管理不善而带来不利影响的可能性。如旅游投资项目管理人员的管理能力、经验风险偏好将直接影响项目的施工质量和进度；旅游投资项目设计人员业务素质低，引起工程出现大量的设计错误和遗漏等，影响经营者获取各种信息的准确性和决策的科学程度；经营管理水平的高低，决定了民营资本投资旅游项目投入产出的大小。

选择与有资质的管理机构进行合作，减少项目开发和管理中的风险，提高项目投入产出比，实现项目投资利润的最优化。

6、资金回收风险

主要表现为应收账款风险。可能会出现由于各种原因，特别是人际关系的原因，每年都会送出为数不少的人情票，合计在一起这是一笔数量可观的资金，只是收不回来。另外，由于整体的信用环境差，旅游企业间的拖欠账款现象比较多见，容易造成应收账款难以顺利回收的问题。

7、收益分配风险

指由于收益分配不均或者不合理而可能给民营资本投资旅游项目带来的不利影响。一般而言，谁投资谁收益，但是本地政府肩负着本地经济发展，居民就业等多重责任和义务。凤溪生态乐园的日常管理、服务工作岗位要充分的吸收本地居民，使他们在该项目中受益。如果忽视或损害了本地社区居民的利益，本地居民可能不支持旅游项目的建设与运转，政府也可能出面干预，如果处理不好，最后就有可能会给投资者带来损失。

8、其它风险 

指除前述九种风险以外的其它风险。如在旅游项目建设、运转过程中出现的种种未曾预料到的意外情况、财产损失、安全事故等，有些情况会严重影响旅游项目的经营运行，给民营投资者带来意外的风险。虽然这种风险无法确定何时发生，却是可以防范的和降低的。

第九章  组织管理、人力资源需求及安全消防

一、组织管理构架

 按照景区管理体制改革的要求，凤溪生态乐园的开发与管理，将实行项目业主负责制的管理体制，即由本项目业主具体负责该景区的建设资金筹措、工程项目的实施建设、建成后的经营与管理，承担项目相应的债权债务责任等。该项目业主单位已获得对景区的开发经营权限。该公司的内部组织机构，将根据开发、经营和管理需要而设置。

项目公司人员编制，拟根据近期工程将完成的旅游基础设施及可开发的景区游览区范围确定。具体人员编制见下表：

表9  公司经营及管理人员定员表

按上表的测算结果，公司近期所需经营及管理人员258人，但不包括一些临时工定员。公司经营管理所需的工作人员，采取合同制或聘任制方式，招收当地农民或其他待业人员。一些重要岗位和专业性较强的岗位工作人员，需经一定时间的专业理论及操作技能培训，才能上岗。培训可采取走出去与请进来相结合的方式，即一部分重要岗位人员可到省内或省外旅游部门组织的培训班进行专业培训，一部分可将旅游部门专家请来授课培训。景区导游人员需按国家旅游部门有关规定，持证上岗。

二、人力资源需求

为了避免届时旅游人才供应的紧张，应在近期保持一定的人力资源增长速度，作为迎接旅游快速增长期的人力资源储备。进入远期，这种势头将有所下降，因此，从20##—20##年项目区旅游人力资源的需求将呈现出一种“慢—快—慢”的增长的趋势。预计出三期的人力需求方案：

三、消防和安全

（一）消防措施

1、为防止因火灾而发生毁林等事故，一般要禁止在景区内随意烧火野炊，特别是在一些重要景观附近或植被及林木较茂密的地方更应该禁止。景区的生活及管理设施中，要尽量避免以明火作为餐饮热源，以免因不慎引起火灾。在游人较多处，应设置必要的消防器材和消防水池，以防因香烟火引起火灾时能及时使用。在景区内烧柴、烧煤或焚烧其他物品，同时也会对景区内的空气环境带来污染，造成空气质量的下降，影响游客景区的游览、观光的兴趣。因此景内绝对禁止烟火。

2、根据《建筑设计防火规范》，在综合服务区和景区管理区内，均要设置室内外消火栓及其他气体灭火器材。对通讯、变电所和计算机房等安装有重要电讯器材的房内，应配备有七氟丙烷或二氧化碳等气体灭火器材。

在火灾发生时，可利用综合服务区旁的公路，在短时间内，将安庆市、宜秀区或罗岭镇等地的消防队救火车引来，以支援灭火。

（二）安全措施

1、为防止游人游览时发生跌摔等伤害事故，应按有关规定，控制游人的数量，并设有专人进行监控，在景内定点设立医疗救助站，对受伤人员及时进行医疗救助。对有坡度的地方，应增加地面的摩擦度或者修建阶地，防止游客滑道摔伤。

2、水上中心应加设安全护栏等安全设施，同时还应设有水上救生器材，并设有专门的安全人员。

3、对变压器及高、低压配电设备等电器设备，要采取较妥当的防雷措施，以免因雷击造成火灾及其他事故的发生。

 

第十章  建议和结论

一、建议

1、景区开发应做到高起点、高品位。通过景区开发各方的努力，最终将景区打造成为：

安徽省著名旅游景区、安庆市品牌景点

国家4A级旅游景区

全国无公害蔬菜示范基地

湖滨假日酒店成为国家四星级旅游饭店

2、由于本项目所涉及的区域较大，范围较广。要实施好本项目，除开发商自身要积极努力外，还需要其他相关部门积极予以配合和支持。尤其是涉及到基础设施建设、农民利益协调等方面，更需要地方各级政府的积极支持，要统筹规划、相互配合、分步实施，责任落实到位，妥善进行各项安置和补偿工作。

3、关于景区的运营，景区内山林的种植、养护以及农民耕地可采取承包或购买经营权，实行自负盈亏、自主经营，以调动各方的积极性，使得景区既是观光游览、休闲度假的场所，又能通过农林种植等方式增加经济收入，以减少景区的经营风险。

4、目前景区仍处于待开发状态，如何利用景区内现有资源，策划出真正适合景区发展、符合旅游者兴趣的产品是景区开发的重中之重，因此，加强对景区周边景点的考察和分析，寻找差异化产品，是景区项目策划的主要工作。

二、结论

1、合理开发凤溪生态乐园，进行景区旅游基础设施和自然生态环境保护项目建设，符合省委、省政府提出的将安徽建成一个旅游大省、旅游经济强省，并将旅游业尽快培育为我省支柱产业之一的战略目标要求，也符合安庆市社会经济发展的目标要求，有利于将安庆市丰富的具有特色的旅游资源优势尽快转变为经济优势，发挥旅游经济应有的效益，促进城市社会经济全面而迅速的向前发展。

2、凤溪生态乐园生态环境较好，区位优势明显，具备旅游业开发的基础条件。

综上所述，凤溪生态乐园项目的建设正适应了罗岭镇、宜秀区、安庆市旅游业迅猛发展的需要，对促进第三产业和生态农业的发展起到积极牵动作用。项目地址适中，区位较好。该项目建成后市场前景看好，树立社会主义新农村建设典范，对投资者将产生丰厚回报，对罗岭镇、宜秀区的社会经济将产生积极的促进，建议尽快启动项目建设。