房地产金融市场的一些问题及应对措施

摘要： 房地产金融是指与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动， 它是金融业的重要组成部分， 亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。抵押贷款是房地产金融业务中最常见、基本的业务方式。

关键字：房地产金融 问题 对策

随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对中国房地产业发展进行宏观调控。

中国房地产金融市场的发展历程如果从19xx年政府向房地产企业的IPO放行开始算起，已有近20年的历史了。虽然中国房地产投资额年平均增长率从98年到03年短短6年时间内达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但调查显示，中国房地产金融市场仍存在问题。

一．房地产信贷存在偏差 公积金支持的对象发生了错位，公积金应该是支持低收入家庭，以提高他们的购房能力。相反，现在的公积金贷款对象大多是高收人家庭，因为高收入家庭容易达到银行对购房首付款的要求。另外，银行受利益驱动，更愿意贷款给商业、娱乐业房地产开发项目。这种贷款风险是比较大的，在任何市场中，持续的价格上涨只能是短期的，当投资者发现已经没有价格上涨的长期经济背景肘，价格停止上涨(稳定在一定价位。或者掉头下跌)，一旦房地产市场不景气，投放在项目上的资金，银行就无法收回。

二．住房信贷交易费用偏高

交易的费用大体分为二种：一是识别和筛选费用。这项费用是从银行角度来说的，银行对借款人的资格进行审查，将具有违约倾向的顾客排除在外而所发生的费用。银行为了准确获得借款人的信用状况通常要花费大量资源。为了尽可能

减少这种费用，银行不得不提高市场准人条件。例如，首付款比例越高，有条件申请贷款的人越少，银行面临的违约风险也就越小。二是从信贷需求者的角度来说，借款人为了准备银行所要求的各种文件和材料费。在一个完备的市场中，这种费用一般不会花费很高，但是由于中国中介机构的收费不规范，一些政府部门工作效率不高，造成借款人花费大量的时间、精力和金钱。

三．房价上涨过快

闲置商品房数量持续增长

目前房价涨幅是20xx年以来最高的阶段。在很多大中城市，房价上涨速度过快。有些城市涨幅平均价格连续二年、三年在15％以上。商品房价格上涨同时也带动了二手房交易价格的上涨，使商品房安全空置量持续增加。这种闲置规模显然超过了商品房买卖过程中的正常闲置。目前在中国大中城市繁华地段的普通商品住宅售价可达6000至8000元/m2，高档住宅则达8000至10000元/m2，上海、北京等城市房价甚至达到10000至16000元/m2。中心地段房价在3500至5000元/m2；市内偏远郊区的房价也在1500至2400元/m2。假设一个普通双职工的三口之家平均月工资收入在2000元(一些居民往往还达不到这种收入水平)，在扣除日常生活消费之外，要购置一套住宅需要20年左右。这是房价假设不变得出的结论，实际房价是逐年上涨的。据统计，20xx年一季度全国商品房平均销售价格同比增长12.5％，沈阳市房价今年较去年相比上涨幅度为5％。现在全国空置商品房面积约1.23亿m2，新建的大批房中又有70％闲置在那里。与国外相比，例如在美国的中等城市，买一套60m2的住房需要l0l2万美金，按中国最低房价来算中国居民也需要12万人民币。按美元与人民币的比价来看，美国房子的价格约为中国房子的八九倍，但这仅相当一对美国夫妇l2年的收入。按照国际通用的比较方法，国外一套普通商品房售价一般为职工平均年收入的3～6倍，而在中国这一比值却上升到了20倍左右。

四．个人住房消费信贷存在违约风险

目前，中国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。

但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3—8年。中国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。由于中国个人资信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。

五．银行方面

商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题

由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快，等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能都不如商业银行。

六．地区发展不平衡

地区发展不平衡， 尚未形成全国性的统一市场。由于我国经济发展的地区不平衡性，使得房地产金融业的发展也具有这一特点。从房地产开发投资的区域分布看， 东部地区占绝对优势。房地产金融业地区发展不平衡，不利于资金在全国范围内得到有效配置， 金融不发达或收入水平较低地区的居民无法得到相关融资服务， 限制了金融市场向纵深发展。

七．法制建设滞后，监管和调控体系不完善

我国房地产金融法规不够健全， 法制建设滞后，对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。例如，目前涉及到房地产抵押贷款的法律虽然已出台了如《民法》、《城市房地产管理法》等， 但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善， 有些法律缺乏可操作性， 特别是作为住房消费的重要形式即住房按揭贷款， 更是缺乏法律方面的保证， 不利于房地产金融的进一步健康发展。此外，我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构， 致使许多

政策措施得不到有力的贯彻执行，极大影响了调控的效果和调控目标的实现。

房地产金融市场存在着如此多的问题。我们必须采取一些适当的措施、对策对房地产金融市场进行调控。使得房价稳定，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。

一．加大房地产信贷监管力度 借鉴80年代初中国信贷较高地集中于加工工业(冰箱、彩电、洗衣机等生产线纷纷上马)，以及90年代初集中于房地产(海南和北海的房地产泡沫)所产生的大量不良贷款等历史教训，央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人资信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

二．创新抵押贷款工具

固定利率、等额偿还的住房抵押贷款限制了消费者的选择。银行需要根据消费者的不同偏好，开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。根据生命周期理论创设递增偿还的贷款方式。生命周期理论假设：一个家庭的生命周期包括产生、成熟、消亡三个阶段。递增偿还抵押贷款正是为处于生命周期中收入较低但住房需要旺盛的年轻家庭设计的。中国20世纪70年代出生的人正进入结婚生育高峰期，迫切需要住房，递增偿还抵押贷款对他们有特殊的吸引力。

将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托

由于监管部门对房地产资金信托的控制，目前人们对房地产信托的认知还不高。信托具备多种平台优化组合优势，以信托高级形态为核心，通过信托的串接，将多种金融工具进行优化整合，实现一揽子组合融资解决方案。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效地资金融通和风险管理手段。

三．完善金融体系

建立和发展金融二级市场

在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资一级市场基本形式，而且存在着发达的汪券化二级市场。随着住房制度改革的深化和人们观念的转变个人购房比例逐年增长。实行住房抵押贷款证券化能够拓宽贷款机构的资金来源，增强贷款机构资产的流动性，分散住房抵押贷款的风险，对于完善中国金融市场，尤其是住房抵押二级市场具有重要意义。

四．建立个人信用制度

建立个人信用制度可以有效地降低住房消费信贷的交易费用。在一定程度上可以起到扩大住房信贷市场的作用。个人信用制度可以有效地防止“道德风险”，因为它改变了信用依附于工作单位和户口的情况，使那些没有当地户口和固定工作单位的人也可以加入到银行住房信贷计划当中来，只要他们具备良好的信用记录和偿还能力。

五．稳定房价

温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出“要抑制房价过快上涨势头”并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。稳定房价应以“增加供给，抑制需求”方面着手。增加供给。主要提高经济适用房供给。经济适用房是国家给予中低收入人群的优惠政策。这项政策对于抑制房价过热有积极的作用。抑制需求，就是要加大对个人住房出租的管理和房产税出台的步伐。

六．借鉴国际经验，建立多元化的房地产金融市场体系

由美国的次贷危机引发的全球性金融危机，暴露了美国以及其他发达经济体在房地产金融市场体系建构中的一些问题，但总的来讲，发达经济体的房地产金融市场依然有一系列值得中国借鉴之处。其中之一即发达经济体的房地产金融市场均具有比较明显的多元化特点。一般的，发达经济体房地产企业的融资结构是40％左右的房地产基金，40％左右的私募基金和20％左右的银行贷款。由此房地产企业的融资来源渠道不仅呈现一种多元化的结构，而且银行贷款仅占20%，房地产企业的资金来源更多的是依靠非银行金融机构的渠道提供。借鉴发达经济体的经验，中国的选择应该是放松住房企业债券发行的限制， 支持住房企业通过债券市场寻求融资来源；允许更多的住房开发企业上市融资和再融资；促动建

构合作性房地产金融机构甚至专业化住房贷款公司；构建政策性房地产金融流动性提供体系和住房贷款担保体系。

国房地产市场发展到今天，无论是开发商还是消费者都对银行的服务提出了更高的要求，单一品种的服务已不能适应激烈的市场竞争，银行只有根据客户的需求，不断创新产品，进一步挖掘房地产信贷业务的金融附加值，才能在激烈的市场竞争中占得一席之地。同时，还要结合各行的自身特点，找准市场定位，合理确定业务发展空间。因此，金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。严格按照中国人民银行等国家主管部门的一系列要求，规范房地产金融业务发展。

 

第二篇：房地产金融市场风险

房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1. 房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大, 汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

1 房地产信贷质量存在偏差 2住房信贷交易费用偏高 3 房价上涨过快闲置，商品房数量持续增长 4 个人消费信贷存在违约风险 5银行方面，商业银行和其他金融机构经营行为中存在不合理，不科学，不规范等问题

我国房地产金融风险的成因

1.房地产业融资结构不合理。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。

3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。

房地产金融风险的防范

(1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险

目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。

(2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。

(3)加强对房地产金融风险的监测

当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析，并及时调整贷款投向。

(4)完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

(5)建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防范道德风险”。 三、我国房地产金融市场风险的控制与防范

1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。

2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机

构信贷总量的比例制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。

3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段

针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波士顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metrics模型、同时应该结合中国商业银行经营实际，，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。

4、加强房地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理

应充分利用房地产客户在各相关部门记载的有效信息，改变目前银行监管部门、建设部门、土管部门、房管部门各有一套房地产客户信息的状况，一是从审慎经营的角度出发，可以避免关联股东用不同的房地产项目成立项目法人申请银行贷款，二是可以实现不同管理部门记载的不良信息共享，。三是可以防止同一开发商在不同地域或不同商业银行的交叉违约。四是提高借款人伪装成本。