土地估价报告常见错误 133 例

土地估价报告的试题 , 一般是给出一个有 40 个错漏的土地估价技术报告 , 让考生挑出有错误的地方 , 一般答到 20个都可以拿较高的分 数 , 但是 , 要想做好指错题 , 还是必须掌握一定的方法。

1. 要快速浏览报告 .注意训练自已的阅读速度 , 不要让阅读的时间耽误了做题时间。平时要注意好常见问题发生的地方 .胸有成竹地有针对性的看 , 次要的套话可以带过 .这样节省时间 .

2. 把握关键点 .要熟悉标准的报告的规范模式和基本要求 , 以及几大估价方法的选用、计算公式、参数的选取、每一中间步骤的计算等 , 对容易出错的地方要心中有底。

3. 回答要简洁而有条理。要指出错在哪里和为什么错 , 这 2 部分内容缺一不可 .考试中报告实际存在的错误比要求找到的错误还要多很多 , 所以找全相对来说不难。这样 , 更应该注意将错误找对 , 并把原因说清楚。

4. 按报告的先后顺序把错误编好序号逐一列出 .( 可以先在试卷报告中找出错误做个简单标记 , 最后一起编号 , 写在答题纸上 ) 。

为了便于考生们在短期内系统全面地熟悉常见的错误类型和报告中容易出错的地方 , 大铁锤将历年案例改错题涉及到的错误都汇总在一 起 , 然后 , 按考试大纲的要求 , 补充了教材中需要恃别注意的内容〈很多是以前未考到的地方 ), 分门别类列在下面 , 供大家学习参考。当然 , 不可能面面俱到 , 因为很多隐性的错误是根据具体的项目不同而出现的 , 所以 , 大家还是要熟练掌握估价的知识才能做到举一反三 , 应付各种场面。当然 , 也可以补充自己发现的新错误类型。(2002 年、 2000 年、 1998 年〉

第一部分 总述

1. 只写了 “ 第一部分 ：未在后面写 “总述 ”；

2. 估价项目名称不明确 ；

3 估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ；

4. 估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ；

5. 估价依据中 , 未列出土地估价的技术标准 ,即估价规程 ；

6. 估价依据中 , 引用的法规名称不正确；

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7. 估价依据中 , 应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件作为报告格式规范；

8. 估价依据中 , 缺少估价对象土地证书或权属证明 ；

9. 估价依据中 ,“x x 省关于土地管理的法律法规 ” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些 ；

10. 无估价对象描述 ；

11. 地价定义不清楚 ，未明确宗地设定用途 .设施 .年期、权利、土地开发程度等内容 ；

12. 地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格 ；

13. 估价期日非具体时点 ( 无 “ 日 ”)；

14. 估价日期中 , 未注明估价的截止日期 ；

15. 使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准 ；

16. 土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用 ；

17. 缺少土地估价师签字栏 ；

18. 估价结果中 , 缺少楼面地价 ，无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕 ；

19. 缺少《估价结果一览表》 ；

20. 需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事顶的说明 ；

21. 需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股 , 不合规定 ；

22. 报告有效期错误 , 应为半年 ；

23. 非土地估价师签名 ；

24. 估价师签名栏中无估价师资格证书号 ；

25. 出具报告的时间离估价基期过长 ；

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

26. 估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误 .如 ：容积率数值不对 ；

27. 土地位置状况中 , 缺少土地用途、土地级别的描述；

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28. 土地级别与土地等同 ；

29. 态土地权利状况中 , 缺少他项权利状况的描述 ,

30. 建筑物状况描述不详 ；

31. 地价影响因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全) ；

32. 土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证 ；

33. 登记审批机关应为当地政府 , 而非土地部门 ；

34. 登记状况中无四至、登记等 ；

35. 区域因素和个别因素混淆 ( 属于区域因素的列入到个别因素内)；

36. 区域因素分析错为环境因素分析 ；

37. 个别因素描述不全 , 未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途 ；

第三部分 土地估价

38. 估价原则中 , 缺少与本次估价方法紧密相关的原则。

39. 未说明估价方法选择的依据；,

〈 1 〉成本逼近法

40. 成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益 ；

41. 计算土地取得费等 , 不能以项目实际发生费用为依据；

42. “土地平整费 ” 不应计入 “土地取得费 ”；

41、“土地开发费 ”不应计入 “土地取得费 ”；

44. 税费不应包括新增建设用地有偿使用费 ；

45. 成本逼近法中 , 投资利息计算错误 , 土地开发期的计息期应该取一半 ； 46 开发利润不能计算利息 ；

47、利息率的确定无依据；

48、计息期错误，投资利息计算时 .以整个开发费为基数 .开发期要乘 1/2, 如果以开发费一半作基数 , 计息期为整个开发期 , 如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的 .这部分开发费的计息期也是整个开发期 ；

49. 投资利润计算错误 .投资利息不应当计算利润；

50. 利润率的确定无依据 ；

51. 未计算土地增值收益；

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52 未计算土地税费；

53. 计算增值收益时 , 应为成本价格乘以一定的增值收益率 .其中 , 成本价格应包括投资利息 ；

54. 增值收益率打印错误 ；

55. 土地使用年期未修正 , 造成计算结果是无限年期的价格 ；

56. 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 不用进行年期修正 ；

57. 当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时 , 土地增值收益与成本价格一道进行年期修正 ；

58. 当待估宗地是出让土地时 , 应进行剩余使用权年期修正 ,

59. 如成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格 , 还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率 , 进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊 ；

60. 宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正 ；

（2）基准地价系数修正法

61. 未明确基准地价的内涵 ( 如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等〉 ；

62. 容积率对应的容积率修正系数选择错误；

63.划拨土地的使用年限和基准地价年限一致 , 无需修正 , 结果却修正了 ；

64. 期日修正系数有误 .未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况 ；

65. 计算结果有误 ；

〈 3 〕收益还原法

66. 租金与价格概念混淆，采用市场法确定客观租金时 ,“比准价格”应为 “比准租金”；

67. 收益没有采用客观收益 ；

68、采用企业经营收益计算年总收益时 , 企业的财务报表数值应当调整为正常经营管理水平下的客观收益 ；

69. 未说明客观租金计算方法选择的依据 ；

70. 租赁收入除了租金收入外 , 还应当把押金的利息收益计入；

71. 未扣除房屋收益 ；

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72. 房屋折旧计算错误 , 如年期错误 , 不应扣残值 ；

73.折旧中使用年限不能直接用房屋的已使用年限 , 而应该为已使用年限加上尚可使用年限 ；

74. 房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时 , 按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限 , 在计算年折旧时也不应考虑折旧 ；

75. 出租总费用中漏计税费项目 ；

76. 按企业经营收益计算时 , 计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值 , 还要扣除不正常的生产经营和管理费用 , 得到客观的费用 ；

77. 保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算 ；

78、 月租金在 120 元以上的 , 除了房产税外 , 还要按租金额缴纳营业税、附加城建税、教育税附加 ；

79. 未说明综合还原率确定的过程及依据 ；

80. 采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时 , 应当至少收集三宗以上的案例 ；

81. 采用安全利率加风险调整值法确定还原率时 ,安全利率应当采用一年期国债或者一年期银行定期存款利率 ；

82. 总楼价计算中的使用年期 (n 〕应为土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限 ;

(4 〉市场比较法

83. 基本情况表中 , 估价对象的内容与报告前面的叙述不符 ；

84. 比较案例数量至少要 3 个 ；

85. 所选案例的交易价格相差不能超过 25%；

86. 3个比较案例中 , 应保持 1至2 个与待估宗地用途相同的交易案例 , 剩余的用途相近的案例要进行用途修正 ；

87. 交易类型不同的 , 应当进行交易类型的修正 ；

88. 市场变化比较快且交易活跃的 , 比较的有效期最长不超过 1至2年，市场稳定交易少的 , 最长不超过3年；

89. 交易案例要是正常交易或者可以修正为正常价格 , 否则要剔除 ；

90. 价格内涵要一致 ( 如： 同为楼面地价或地面地价〉，付款方式、币种、货币

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单位面积单位都要一致 ；

91. 缺少比较因素选择的程序 ；

92、未说明地价指数的来源依据 ；

93. 比较因素中还应当有容积率等的修正 ；

94. 估价对象与比较实例的交易时间相同 , 但确定的地价指数却不一致 ；

95. 未说明白 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因 ；

96. 公式中无个别因素修正 ；

97. 交易情况说明不正确 ；

98. 因素条件表中应当将 “宗地面积形状”列入个别因素栏 , 将 “环境条件”列入区域因素栏 ；

99. 选取的实例中 , 有的实例超过了规定年限 (5 年) ；

100. 个别因素修正中部分项目修正错误 , 如 “面积形状”修正错误 ；

101. 部份项目未作修正 , 如 “基础设施状况”未作修正 , “交易时间”未作修正 ；

102、 期日修正未作详细说明 , 如 , 只一般描述为 “地价下跌了5% ”； 103. 容积率修正错误或未修正 ；

104. 年期修正错误；

105. 年期修正时 , 未对 r 的取值做出说明 ；

(5 ) 剩余法

106. 没有选择最佳开发利用方式 , 或没选择最佳土地用途 ；

107. 开发建设周期确定错误，没有考虑空置或租售期 ；

108. 开发完成后不动产售价预测错误 .仅仅考虑现在市场情况 , 而未根据房地产价格走势、政策影响来预测建成后的售价 ；

109. 销售时间预测错误 .商品房要主体封顶后才能预售 ；

110. 分期销售没有考虑资金的时间价值 ；

111. 租赁计算时 , 没有考虑出租率和租金的增长情况 ；

112. 计算面积参数选择 f 错误 .计算售价或租金时用可售面积 , 计算开发成本时用总建筑面积 ；

113. 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算 ；

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114. 开发费、专业费利息以全部开发费、专业费按建筑期的一半计算 , 或以开发费、专业费的一半按全部建筑期计算 , 开发费、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内按金额全期计息 ；

115. 销售利润率对应的是不动产总价 , 投资利润率对应的是预付总资本 ； 116. 套用公式计算错误 ；

117. 地价的确定中 , 未说明结果确定方法的依据 ；

112. 最终结果确定时 , 应取算术平均数 , 而不是众数 ；

119. 地价确定时 , 描述是采用 2 种方法估价结果的算术平均数 , 实际计算采用加权平均 ；

120. 2 种方法得出的结果如果相差过大 , 不应当采用算术平均值 ； 121. 地价的确定中 ,2 种方法的权重之和不等于 1；

122. 估价结果中 , 总地价没有大写 ；

123. 估价结果无单位地价 ；

124. 缺少土地估价结果一览表 ；

第四部分 附录

125. 第四部份应该为 “附录”；

126. 缺少待估宗地的国有土地使用证复印件；

127. 缺少土地估价机构资质证书 .估价师资格证书复印件 ；

128. 缺少房屋产权证 ；

129. 缺少估价对象的照片资料 ；

130. 缺少估价对象位置示意图 ；

131. 缺少估价机构工商营业执照 ；

132. 报告文字描述不规范 。如 “可比实例” “房屋占地地价”； 133. 估价对象的基本情况在报告中描述的位置不正确 。

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第二篇：土地估价案例与报告常见错误汇总

土地估价报告常见错误汇总

目 录

第一部分 总述 4

一、估价项目名称 4

二、委托估价方 4

三、受托估价方 4

四、估价对象 4

五、估价目的 4

六、估价依据 4

七、地价定义 5

八、估价期日 6

九、估价日期 6

十、估价结果 6

十一、需要特殊说明事项 6

十二、土地估价师签名 7

十三、土地估价机构盖章 7

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 8

一、估价对象描述 8

第三部分 土地估价 12

一、估价原则 12

二、估价方法与估价过程 13

(一)市场比较法 14

市场比较法可能会出现的错误： 26

（二）收益还原法 27

收益还原法可能会出现的错误； 33

（三〕剩余法（假设开发法〕 34

剩余法可能出现的错误： 35

（四）成本逼近法 36

成本逼近法可能会出现的错误： 43

（五）基准地价系数修正法 44

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土地估价报告常见错误汇总

基准地价系数修正法可能会出现的错误 47

三、地价的确定 48

可能出错的地方： 49

第四部分 附录 49

可能出现的错误 49

修正报告应注意要点

1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。

2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。

3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。

4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。

5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。

6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。

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土地估价报告常见错误汇总

报告中可能出现的错误

第一部分 总述

一、估价项目名称： 明确估价目的和价格类型

二、委托估价方： 委托单位；单位地址；法人代表；联系人；联系电话

三、受托估价方： 受托估价机构；机构地址；资质等级；法人代表；联系人；联系电话；

四、估价对象：可能会出现的错误：漏项、描述不规范。

包括：1、土地使用者

2、土地位置

3、宗地数

4、面积

5、用途

6、权利状况

7、年限

五、估价目的：可能会出现的错误：缺少应用方向。

包括：1、为什么评估

2、谁委托评估的

3、应用方向

六、估价依据：

包含：1、法律、法规、政策文件依据

2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定

3、委托方提供资料

4、评估人员调查收集的资料

可能出现的错误：

（1）缺少《城市土地估价规程》(19xx年考题)

（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。

七、地价定义：

包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。

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土地估价报告常见错误汇总

可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。

（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；

（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；

（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；

（4）价格类型描述不准确（如19xx年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；

（5）漏掉基准日、年限等。

八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。

九、估价日期：是评估报告的起止时间。

可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：19xx年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。

十、估价结果：

估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。

可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。

十一、需要特殊说明事项

包含内容：

1、估价假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其它需要说明的问题。

可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。 十二、土地估价师签名

包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。

一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。

十三、土地估价机构盖章

包含内容：1、估价机构名称、公章。

一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合规定。

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土地估价报告常见错误汇总

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地位置状况

包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。

2、土地权利状况

包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。

可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：

（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；

（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。

（3）、前后不致；

（4）、不该写的尽量不写。

3、建筑物和地上附着物状况

（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。

可能出现的错误：漏项、用语不准确。

二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）

1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素） 包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；

（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。

2、区域因素

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土地估价报告常见错误汇总

包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。

要求描述：

①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。 ②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：

A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；

B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；

C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；

D、路网密度

③基本生活设施条件

衡量设施完善度从三个方面进行：

A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；

B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；

C、设施保证率。

④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；

A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；

a、环境质量综合指标；

b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价

c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。

B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件

C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。

⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。

⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。

⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河

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土地估价报告常见错误汇总

滞洪区等。

⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。

⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。

以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。

3、个别因素

(1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。

【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】 可能出现错误：

（1）因素描述混乱；（2）描述不客观；（3）用语不规范；（4）内涵不准确，该定量的不定量；（5）漏项；（6）前后不一致（区域因素和个别因素所描述的内容就是估价时定价的依据，不管哪种方法的使用都应同因素一一对应，比较修正，不较修正，不能前后矛盾）。

第三部分 土地估价

一、估价原则（明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则）

常用的原则：

1、替代原则（所有方法适宜）

2、变动原则（所有方法适宜）

3、需求与供求原则（所有方法适宜）

4、预期收益原则（适合收益还原法、假设开发法）

5、协调原则(所有方法适宜)即土地效用的最有效发挥，必须以周围各类环境适度为前提，在评价时，要充分注意周围的环境适度性。

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土地估价报告常见错误汇总

6、收益分配原则（剩余法、成本法、收益法）

7、多种方法结合原则

8、最有效利用原则

如设定为现状利用，最好不使用最有效使用原则，很难说就是最有效使用。

待开发的土地评估，且最大限度的满足规划要求，使用最有效使用原则。

可能出现的错误：原则叙述不全、原则与所选方法无联系（如利用的是待估宗地现状条件评估而出现了有效利用原则；未采用收益还原法、假设开发法而出现了预期收益原则等）。

二、估价方法与估价过程（要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程）

【应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求】

1、估价方法选择：说明估价方法的选择依据

2、估价过程：详细表述估价方法（估价测算过程）

可能出现的错误：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了一种方法(表面看是两种方法实际是一种)

一)市场比较法

应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的、市场上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：

A、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地号）

比较案例选择（大于或等于三个）要求：

①与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的交易价格不能相差太大。根据经验不能超过25%）

②与待估宗用途应相同或相似（按用地类型细类）。如无用途相同案例，可选择用途相近。例如待估宗地用为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有1—2个与估宗地用途交易案例。用途不一致时应设用途修正。

③与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让、转让、股份制改

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土地估价报告常见错误汇总

造、租债、抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行易类型的修正。（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）

④成交日与待估宗地的估价期日应接近。

A 如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于比较(最长不超过3年)；

B如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短(最长不超过1—2年)，一般交易案例的有效期最长不超过3年。

⑤交易案例必须为正常交易(即成交价格为正常价格或可修正为正常价格)。所谓正常交易应是公开、平等、自愿的交易。

按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场勘查）如下：

①交易实例状况

a.座落位置、形状、地质

b.水、电、路、讯、暖等基础设施

c.商业繁华、交通等环境条件`

d.土地利用现状与规范用途

e.有关地上建筑物的基本情况

f.权利状况和土地使用年限等

②成交价格：包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类型、价格水平及种类。

③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 ④成交日期：一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件(如建筑面积、容积率、建筑密度等)、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、 交易情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地价的因素有差异，且影响程

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度不同。

②选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

影响土地价格的区域及个别因素：

① 区域因素主要包括：

a.繁华程度

b.交通便捷程度（包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度）

c.环境状况（自然环境和人文环境质量）

d.城市公共基础设施配套完备程度（包括城市基础设施和社会公共服务设施，完备程度主要有：设施水平设施的保证率和齐备程度）

e.城市规范限制（包括对用途、容积率、建筑覆盖率、建筑高度的限制）

② 个别因素

A、 位置

B、 面积大小

C、 宗地形状

D、 临街状况

E、 地势、土地平整程度

F、 地质水文状况

G、 规划管制条件

H、 土地使用年限

I、 其它因素

根据我们评估的经验，将主要4种用途的因素条件列表，见表1、表2、表3、表4。 因素选择正常情况下选如下因素，特殊情况相应增删因素。

1：交易日期（必选）

2：交易情况（必选）

3：交易类型（必选）

4：土地使用年限（必选）

5：区域因素

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A、 基础设施状况（用几通一平反映）

B、 商业繁华度（商业用地选、用距城中心、商业中心距离远近反映）

C、 对外交通便捷度（用距火车站、长途汽车站、港口码头距离来反映）

D、 道路通达度（用道路类型、宽度反映）

E、 公交便捷度（商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映）

F、 环境质量优劣度

G、 产业集聚（工业用地选）

6：个别因素

A、绿地覆盖率（住宅用地选）

B、产业集聚（工业用地选）

C、规划限制（视情况可设可不设）

D、自然灾害状况（视情况可设可不设）

E、容积率（必选）

F、宗地面积（必选）

G、宗地形状（必选）

H、临街状况（商业必选）

I、地质条件（坡度、地基承载力，根据影响程度确定是否选择和指标表示方式） J、地形、地势

（以上因素根据土地用途和位置筛选确定。参考《规程》P27-28确定。）

3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示： 因素条件说明时应注意几点：

（1）描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述。道路通达度可用临主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平来描述，

（2）因素条件说明时，要实事求是，即要客观、具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明，最后再写个别因素。 因素条件说明，（按规范格式要求描述）

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注要不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数确定如下：

（1）用途修正指数[最好选相同用途（按细类用途）案例，可省去用途修正] 可参照当地基准地价，分析不同用途地价的差别，确定修正指数。

（2）土地等级修正指数（最好选用同一级别或相邻级别的交易案例）方法与用途修正指数类似

（3）交易类型

一般的交易类型有买卖（协议、招标、拍卖）、租赁、抵押、作价入股等。调查不同交易类型，地价的差别，确定交易类型修正指数。最好选择同类型的交易案例，可不进行交易类型修正。抵押案例仅作为抵押评估时选。

（4）交易情况修正指数

选择正常交易下的比较案例，最好不进行交易情况修正。如确定调查的案例是非正常交易，但能够很明确地说出各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，及正常交易情况下地价的差异（估价人员对市场行有充分的了解），可通过修正确定交易情况因素指数。

（5）交易期日价格指数

确定方法：

a.直接采用土地所在的地价指数或房地产价格指数

b.调查当地近几年（最好是选择比较案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之间）的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。我们现在采用的方法如下：例

地价指数

如以19xx年1月1日为基期，调查xx市住宅用地市场情况，地价从19xx年1月1日至19xx年12月31日，三年上涨幅度为9.5%。平均每月上涨0.264%，如将19xx年1月1日地价指数定为100，则地价指数详见表

xx市住宅用地地价指数表

年度 1994.1.1 1995.8.1 1996.4.1 1996.12.1 1996.12.31

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地价指数（%） 100 105.016 107.128 109.240 109.500

(6)土地使用年限修正指数

利用年期修正公式

k=1-1/(1+r)n

(7)区域因素条件指数

A、商业繁华度条件指数

a.商服中心级别条件指数

将城镇内商服中心从高级到低级依次分为市级、区级、小区级和街区级四个等级，以待估宗地商服中心级别指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降百分之几或千分之几。

b.商业网点数

将宗地所处区域的商业网点数定为优（大于100）、较优（50-100）、一般（30-10）、劣（小于10）五个级别，将待估宗地所处区域的商业网点数指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数一升或下降百分之几或千分之几。

C、距商服中心距离指数

将待估宗地距商服中心距离指数定为100，每增加或减少1000米，因素修正指数减少或增加百分之几或千分之几。

B、交通条件

a、交通便捷度指数：以待估宗地临近的公交线路或公交站点数量指数为100，增加或减少一条公交线路修正指数增加或减少1％。

b、道路通达度指数：将道路划分为主干道、次干道。支路、胡同四个级别，因素指数增加或减少l％。

c、对外交通便利度指数： 以待估对象与火车站(或码头)直线距离为100，每增加或减少1公里(或几公里),因素指数增加或减少1％。

d、距市中心距离指数： 以待估对象与市中心直线距离指数为100，每增加或减少1公里（或几公里）；指数增加或减少1‰。

e、路网密度

将城镇内道路路网密度分为优(密度大干××公里／平方公里)、较优(密度在××公里／平方公里～××公里／平方公里之间)、一般(密度在××公里／平方公里～××公里／

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平方公里)、较劣(密度在××公里／平方公里～××公里／平方公里)、劣(密度小于××／平方公里)五个等级，以待估宗地所处区域路网密度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

C、环境质量优劣度指数（或环境条件）

将城镇内的环境质量标准分为无污染、轻度污染、严重污染三个等级，将待估宗地环境质量指数定为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降百分之几 或千分之几。

D、基础设施状况

a、生活设施完善度

指宗地所在区域的生活设施配套程度（如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等），将生活设施完善度分为完善（设施齐备）、较完善（缺少部分设施）、不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降百分之几或千分之几。

b、公用设施完善度

将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。达到开工条件等(注：结合当地基础设施情况及所选案例的开发程度确定)，说明每增加一通或减少一通，因素指数的修正幅度。

E、产业集聚规模指数

将工业产业集聚规模分为大、较大、一般、较小。小五个等级，以待估宗地产业集聚规模指数为100每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降0．5％。

（8）个别因素条件指数

A、容积率条件指数

a、确定方法：如果宗地所在地有容积率修正系数（如西安等地），“可直接采用容积车修正系数。

b、可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。

B、临街状况指数

将宗地临街状况分为四面临街了(或路)三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少百分之几或干分之几。

C、宗地面积指数

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将依据宗地面积大小划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，(面积大干10000平方米为优；面积在7000—10000平方米划为较优；面积在4000－7000平方米划为一般；面积在2000－4000平方米划为较劣，面积小于2000平方米划为劣)，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。(只适用于工业，到不同地方还应结合当地情况)(注：商业用地，住宅用地。办公用地的面积可根据调查确定)。

D、宗地形状指数：将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X‰。

E、地形坡度指数：将地形坡度划分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：坡度在3－5%属优，坡度在5一10%属较优，坡度在10— 20%属一般，坡度在20－25%属较劣，坡度大于25%属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X%。 F、地质条件指数：将地质条件按地基承载力的大小分为优。较优、一般、较劣、劣五个等级(划分标准：地基承载力大于25吨／平方米属优，在 20－25吨／平方米属较优，在 12－20吨／平方米属一般，在8－12吨／平方米属较劣，小于8吨／平方米属劣)，每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降X％。

G、规划条件限制指数：分为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制地价指数上升或下降X%。

在确定因素条件指数时，注意以下几点：

因素指数幅度要与当地公布[或采用]的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度（即各影响因素的权重）。

在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素、影响程度不同[如住宅用地，对交通便捷度的要求较高（即权重较大），修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地影响有，但影响程度不如交通便捷度。工业用地道路通达度的对地价影响程度大，而交通便捷度对其地价的影响程度相对较小]，应充分考虑。

6、实例修正后的地价计算

经过比较分析,求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的地价,再依据《规程》的地价确定方法,最后确定待估土地的估价

市场比较法可能会出现的错误：

1、实例选择不符合要求。案例与侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太

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长、价格相差太大、案例数量不够、交易资料的可靠性等。案例条件描述不够完善，缺土地使用者、宗地位置及门牌号交易价格类型（出让价格、转让价格、抵押价格）、价格内涵、交易时间描述等。

2、因素选择不合理。区域因素，个别因素选择不合理或主次不分或混乱，因素选择与报告中选用基准地价因素不一致且相差较大。

3、比较因素说明未量化，过于笼统；因素条件说明时与评估报告一般、区域及个别因素或其他评估方法中的描述不一致。

4、确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致，可能漏项或多项；指数确定不合理（因素间权重的不合理、某个因素修正幅度不合理或修正错误）。

5、因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致；可能漏项或多项，系数与前表中的指数不对应；系数以指数出现。

6、地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。

7、计算比准地价时错误。

8、确定地价时只以其中一个比准地价为结果或计算错误。

9、计算公式错误

（二）收益还原法

应用此方法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告应对以下内容予以明确说明。 ★具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

★总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

★说明纯收益的测算依据和方法。

★明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

★说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定。

1、收益还原法的基本公式

收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

(1)土地年纯收益不变。R不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r

(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n]

(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

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无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2

有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n

(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)

有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n}

上述公式中：

P-土地价格

a-土地纯收益

r-土地还原利率

b-纯收益的等差级数递增或递减的数额

s-纯收益逐上递增或递减的比率

（5）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式

A、土地使用年期无限

当t年以前（含t年）纯收益有变化，其值为a；t 年以后纯收益无变化，其值为a；年不变且大于零

A，使用期无限时

B、土地使用年期有限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ar；t年以后纯收益无变化，其值为a；每年不变且大于零，使用期无限时

（6）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

当未来某年的土地价格已知，而已知的土地价格的年份以前的纯收益有变化，土地价格的计算公式为：

根据评估经验，公式（2）是我们评估时最常用的公式。

2、采用收益还原法评估土地的步骤

(1)确定房地产总收益

A、在确定总收益时，一般应考虑以下条件：

a、总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地收益。 b、收益必须是长期可以固定取得的收益。

c、收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。

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B、确定收益的方法

根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。

a、确定土地收益

调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。

b、确定房地收益

调查待估宗地所处区域、同类用途、结果相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。

房地年总收益=年总租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）

c、确定企业总的营业收入

（2）确定房地出租总费用

根据确定的收益，分以下几种情况考虑费用

A、计算土地租赁总费用

一般单纯的土地租赁，发生的费用主要有：

a、土地税：因使用和租赁而缴纳的有关税费，如城镇土地使用税，按有关文件规定取值。 b、管理费：指管理人员的薪水及其他费用，一般以年租金的3%计算。

c、维护费：维护土地使用所发生的费用。如给排水及道路的修缮费，调查或按年租金的1%—3%计算。

年总支出费用＝a+ b+ c

B、计算房地出租中的总费用

房地出租中，支出的总费用有：

a、管理费：对出租房屋进行的必要管理所需费用，一般按年租金的2%—5%。

b、维修费：按房屋重置价的1.5%—2%。

c、保险费：按房屋重置价或房屋现值以保险费率，我国的保险费在0.15%—0.2%。 保险费＝房屋重置价×（0.15%—0.2%）＝房屋现值×（0.15%—0.2%）

d、税金：依据待估地所在城镇房屋出租时应缴纳的有关税费文件、规定确定，一般有房产税（按年租金的12%计）、营业税（按租金的5%）、附加城市维护建设税0.35%、教育费

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附加0.05%等。

e、计算房屋折旧费：

年折旧费＝（房屋重置价－残值）/耐用年限＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限 注：①房屋重置价、残值率根据宗地所在的城镇建委等部门规定的标准确定。

②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房产的年期，如钢混结构房屋耐用年限为60年，而建筑物占用土地使用年限为49年，考虑整个建筑物重置价必须在可使用期内全部收回，故耐用年限按49年计。则： 年折旧费＝房屋重置价/房屋可使用年限

房屋可使用年限＝土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限

C、计算企业经营收益中总费用

企业经营中的总费用一般包括：

a、原料费

b、运输费

c、折旧费

d、一般管理费

e、职工工资

f、应纳税金

g、工厂房屋的维护、保险等费用

在股份制改造土地价格评估中，企业经营的总费用可采用资产评估机构的评估结果。

（3）确定房地产出租纯收益：房地产出租纯收益＝房地产出租总收益－房地产出租总费用

（4）确定房屋出租纯收益

房屋纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率

A、房屋现值的确定方法：

a、房屋现值＝房屋重置价－房屋折旧总额＝房屋重置价－年折旧费×（1－残值率）/耐用年限×房屋已使用年限

b、房屋现值＝房屋重置价×成新度

B、房屋还原利率的确定方法：房屋还原利率一般比土地还原利率高出2—3%。

（5）计算土地纯收益

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土地纯收益可依据评估对象采用的不同而计算

A、土地租赁中土地纯收益的计算：土地纯收益＝租金－（管理费+维护费+税金）

B、房地出租中土地纯收益的计算：土地纯收益＝房地出租纯收益－房屋出租纯收益

C、一般企业用房地产中土地纯收益的计算：土地纯收益＝销售收入－原材料价格－运输费－折旧费－工资－利润－税金－其它应扣除费用的余额

（6）确定土地价格

根据评估设定待估宗地的年限，确定土地价格的计算公式一般采用下式：P＝土地年纯收益（a）÷土地还原利率（r）×[1-1/(1+r)n]

3、采用收益还原法评估地价的关键

（1）合理、客观、准确地确定土地、房地产、企业的收益。

（2）合理从收益中扣除有关费用。

（3）合理确定方法中所涉及到的有关参数。如土地还原利率、建筑物还原利率、重置价、残值率等参数的确定依据、方法和选取标准都应该具体说明。

收益还原法可能会出现的错误；

A、收益还原法公式选错或计算过程漏步骤。

B、收益为待估宗地的实际收益不是客观收益；收益确定依据不充分；收益确定错误或不合理。

C、费用确定可能漏项或多项；年折旧费计算公式错误（年限出错，重置价取值错误）。

D、术语不规范。

E、建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理。

F、地价计算中年限错误。

G、计算过程有错。

H、计算单位不统一。

（三〕剩余法（假设开发法〕

应用此方法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

★通过分析待估宗地条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。

★明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不

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动产总价，并说明估算方法及依据。

★对计算中所采自的建筑费、专业资用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利率、税费、手续费和开发商利润等要说明选择依据和标准。

★说明计算公式、计算规程和结果。

l、剩余法计算公式

地价=不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利率－销售费用－税金－开发商利润

2、评估步骤

(1)预测开发完成后不动产总价

A、选择与待估房地产用途、性质、结构的不动产市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价（总开发价值）；

B、根据当时市场上与房地产同类用途、性质、结构和装修条件的不动产租金水平，采用收益还原法确定开发后不动产总价。

(2)估算建筑费、专业费（按建筑费的一定比例）、不可预见费 一般为建筑费和专业费之和的2％一5％〕等各项成本费用。

(3)计算利息

A、确定开发建设周期

B、投资时间，合理确定计息周期（一次性均匀投入还是分段均匀投入）

C、复利计息公式：利息=[（1+r）n-1]

(4)计算税金：主要指建成后不动产销售的营业税、工商统一税、印花税、契税等；

(5)销售费用：主要指建成后不动产销售或出租的中介代理费、广告费、买卖手续费等；

(6)估算开发商的合理利润

剩余法可能出现的错误：

A、 公式选错或计算过程漏步骤。

B、 预测开发完成后不动产总价依据不充分或确定错误或不合理。

C、 费用确定可能漏项或多项。

D、 术语不规范。

E、 利息计算错误选用了单利计息公式或公式正确但计息周期错误。

F、 利润计算时考虑了利息。

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G、 未将地价还原至估价期日时的价格水平。

H、 计算过程有错。

I、 计算单位不统一。

（四）成本逼近法

★应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 ★要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。要有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

★明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

★有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

★说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

★说明土地价格确定方法和结果。

1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：

（1）弄清成本逼近法的运用范围。

成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用其它方法评估地价；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地不能选择成本逼近法。

（2）选择成本逼近法的计算公式

成本逼近法的基本公式为：土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：

A、如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发资+利润）×土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正：有限年期地价=无限年期地价 ×[1-（1+r）n]

B、如土地增值收益，是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。

在利用出让金代替上地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为

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土地估价报告常见错误汇总

单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。

2、采用成本逼近法评估土地价格的步骤：

（1）土地取得费

土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。

描述清楚待估宗地所处区域及宗地周围或宗地在被征用前土地利用类型及本次评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地，水田还是耕地或荒山等。

A．根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时并依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。

B．如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法买施条例(或办法)》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例(到当地土地管理局征地处、征地科或统一征地办公室等部门，收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。)结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查勘、调查，确定土地取得费。

（2）有关税费

有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出又讲的名称及有关规定、税费标准（注：①有些已取消的税费一定有以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如西安市规定：蔬菜基地交新菜地开发建设基金，就不再交纳农田水利开发建设基金和防洪保安和重点水利建设专项资金）；如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

2、确定土地开发费

土地开发费是指获得土地后，对真开发的费用，指设定开展程度条件下的土地开发费。

（1）确定土地开发费方法

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土地估价报告常见错误汇总

直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收××城市市政公用设施配套费》的通知。结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发资（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套资和小区开发配套费；②弄清大配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地取得费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。

（2）确定开发费时把握原则

A、确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同、可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。

B、在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20～60米宽），水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3～6米宽）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。

3、确定投资利息

（1）利息率的选择

根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。

（2）投资利息的计算公式

根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息）。？

A、直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费际准。

投资利息＝（土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资）×开发周期×利息率

B、当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到实际开发费标准。

投资利息=(土地取得费及有关税费十市政基础设施配套资)×开发周期×利息率十(土地

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土地估价报告常见错误汇总

开发费一市政基础设施配套费)×0.5×开发周期×利息率

4、确定投资利润

（1）投资利润率（或投资回报率）的确定方法

A、依据持信京地土地投资利润；利用公式：投资利润率=利润／总投资（土地取得费及有关税费十土地开发费）

B、调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可采用中国统计年鉴数据）。

（2）投资利润的计算公式

A、如采用年投资利润率：投资利润=（土地取得费及有关税费十土地开发费）×开发周期×年投资利润率

B、如采用投资利润率或投资回报率：投资利润=土地取得费及有关税费×投资回报率

5、确定土地增值收益（也称土地所有权收益）

土地增值收益的确定方法及计算公式：

A、土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=(土地取得费及有关税费十土地开发费十投资利息十投资利润)×土地增值收益率

(土地增值收益事根据当地土地局提供资料确定，经验在10％一30％之间)；

B、土地所有权收益可以当地市、县人民政府公布的出让金标准代替（但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府所有的那部分地价款，称为出让金）

6、计算土地价格

计算公式：

(1)如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格(用Vn表示)和设定年限的土地价格(用V表示），则：

Vn一土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利息十投资利润十土地增值收益 V＝ Vn ×[1－１／（ 1＋r）n]

式中：Vn一待估宗地设定年限的土地价格

V一无限年期土地价格

r一土地还原利率

n一待估宗地设定土地使用年限

（2）如土地增值收益采用当地地，市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式为。”

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土地估价报告常见错误汇总

A、如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致

V＝〔土地取得费及有关税费十土地开发资十投资利后、十投资利润〕×[1－1／（1＋r）n]＋出让金

或中：V一待估宗地土地价格

B、如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致

V＝｛[土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息十投资利润]×[1－1／(1+r)n]+出让金｝×(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)

式中：V、Vn同前

n一待估宗地土地使用年限

m—出让金规定土地使用年限

r一土地还原利率

成本逼近法可能会出现的错误：

A：缺少对待信宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。

B、开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致。

C、利息计算有误。

D、未进行年期修正或区位修正。

E、费用确定可能漏项或多项。

F、术语不规范

G、利润计算时考虑了利息。

H、计算过程有错。

I、计算单位不统一

（五）基准地价系数修正法

应用此法进行估价，按（规程》规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

★说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

★说明待估宗地的各项因素具体条件，应将因素修正系数表的内容具体列出。具体形式

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土地估价报告常见错误汇总

参见市场比较法中因素条件说明表的形式。

★确定待估宗地各因素修正系数和综合综合系数。

★说明年期及期日差别和相应的修正系数。

★对基准地价修正得到宗地地价。

1、采用基准地价系数修正法评估土地价格应注意的要点：

（1） 一定要弄清基准地价的概念、内涵

基准地价是政府对各城镇各级土地或均质地域的商业、住宅、工业等不同土地利用类型的土地分别评估的一定时间内有限年期的土地使用权的平均价格。不同的城镇，甚至同一城市的不同区域其基准地价内涵可能不一样。

（2）要弄清待估宗地所在城镇地基准地价制定时评估技术途径，是先定级后估价，还是先估价后定级，明确后才能确定评估步骤（修正体系不一样）。

2、采用基准地价系数修正法评估土地价格步骤：

（1）、简介待估宗地所在城镇的基准地价成果

A、 介绍基准地价公布如文号、公布时间或基准地价报告名称及通过省土地管理局验收合格的时间(认为是基准日)。

B、基准地价的范围、地类划分、土地级别、地价的内涵（年限、土地开发程度、基准地价包含内容）

a、年限：基准地价规定的土地使用年限，如各类用途均设定为法定最高年限。

b．土地开发程度：如无明确规定，需分析基准地价报告中的因素修正系数表中的开发程度，因素选择及在定级部分确定因素权重的部分内容，确定因素权重的部分内容，确定当地基准地价中设定的开发程度是宗地红线内外达到“五通一平”还是“三通一平”。如有明确规定，以当地规定为准。

c．基准地价包含内容：基准地价一般由出让会、市政配套资（土地开发费）、征地费（或拆迁安置费）等组成。在有些城市；将开发完成后的土地称为熟地；未开发的土地称为毛地（或生地），如为生地则基准地价中应不含土地开发费；有些城市基准地价是指现状开发条件下的地价，此时就应认真调查、分析待估宗地所在城市不同级别制定基准地价时的土地的开发程度。总之，要认真分析分析宗地所处城镇的基准地价内涵。 d、说明当地采用基准地价评估宗地地价的计算公式和步骤。

（2）、确定待估宗地所处区域土地级别及基准地价

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土地估价报告常见错误汇总

根据待估宗地所在城镇的土地定级估价报告或有关批复，说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域基准地价（级别基准地价内涵）和对应的因素条件说明表、因素条件修正系数表。

（3）、编制待治宗地的各项因素条件说明表

选择因素内容应与持估宗地所在城镇的因素条件说明表中的因素一致，但因素说明要现实、客观，能定量的尽量定量，无法定量的因素一定要具体描述。如：道路通过度，用临道路级别（主干道、次干道或支路，并说明道路宽度等）；在因素说明中一定注意前后一致(个别因素描述。市场比较法中因素说明)。

（4）编制持信宗地各因素优劣程度及修正系数表

注：如宗地少，可将步骤3、4合并，变为编制待估宗地各影响因素条件说明、优劣程度及修正系数表。

A、确定年期、期日、容积事等因素的修正系数

a、K1年期修正：同市场比较法

b． K2期日修正：同市场比较法

c、K3；容积率修正：同市场比较法

（6）、计算待信宗地土地价格

宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×．．．．．．×（１＋K）

式中：K１——年期修正系数

K２——期日修正系数

K３——容积率修正系数

K一各影响因素修正幅度之和

采用上面公式求得的宗地地价是在基准地价设定开发开发程度条件下的土地价格。如果宗地地价定义中设定的开发程度与基准地价设定的开发程度不一致时，应作开发程度修正。

设定开发程度高于基准地价开发程度时，或者设定开发程度低于基准地价开发程度时： 待估宗地土地价格＝基准地价设定开发程度下的宗地地价一（基准地价设定开发程度开发资一估价设定开发程度开发费）

特殊情况的处理办法：

1、如待估宗地所在城镇有基准地价；但无修正体系，编制待估宗地各项影啊因素修正系

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土地估价报告常见错误汇总

数困难较大，解决办法有：

A、根据当地情况编制因素条件说明表，因素修正系数表；请当地土地局确认盖章

B、办法A难度较大时；尽量描述待估宗地的各项影响因素属所处级别或区域的平均水平，不进行修正，有些因素必须进行修正的说明理由及修正幅度

2、如待估宗地所在城镇有基准地价，但制定时间较早，配有的修正系数表存在问题，如选择其它两种方法评估；最好不采用基准地价系数修正法；如必须选择基准地价系数修正法评估；可征求地方土地局意见，修改修正系数表，让当地土地局盖章、确认：修正难度较大，可采用上述解决方法B。

基准地价系数修正法可能会出现的错误

A、漏项，缺少地价内涵介绍等。

B、因素描述及修正与市场比较法及地价影响因素描述不一致；因素描述不具体且未量化。

C、未列出待估宗地的因素条件说明、优劣程度判定表。

D、某项修正前后不一致。

E、计算公式前后不一致或计算错误。

三、地价的确定

1、地价确定的方法(要求说明对不同估价方法结果进行增值或减位调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的；要解释其方法选择的依据)

2、估价结果(应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、用大写表示的地价金额。如用外币表示地价，应注明外币与人民币的比价)

1、地价确定的方法

（1）说明采用不同方法估价结果

（2）待估宗地地价的最终确定

A、如两种方法求得地价相差幅度不大（一般幅度不超过 20%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。

B、如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过20%），说明每种方法地价增值或减值的原因；采用一种结果、加权平均（但要说明每种方法结果权重的确定）作为待估宗地最终结果。

C、如想要地价低限，且两种方法求得地价结果有差异，尽量找出几条理由或依据说明地价低的评估方法合理，科学之处，地价高的评估方法不足的地方。最后采用地价低的评

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土地估价报告常见错误汇总

估方法测算结果作为待估宗地的最终结果。

2、估价结果

注：单位面积地价最好保留整数（或一位小数）；总地价保留2位小数（万元）或整数；

可能出错的地方：

A、最终地价结果确定理由不充分。

B，漏项（结果未大写、缺少货币种类等）。

第四部分 附录

1、土地使用证复印件或土地产权证明、房屋产权证复印件或证明材料 （含宗地图）

2、位置示意图

3、相关图件（估价对象照片）

4、有关背景材料、原始资料及实地勘测数据．评估依据文件

5、估价机构资质证书夏印件、估价师资质证书夏印件

可能出现的错误

A、漏项

B、附无关的资料（如土地使用证、位置示意图等）。

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土地估价报告常见错误汇总

最新土地估价报告改错总结一、格式方面的错误要点

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。格式中存在的问题主要问题如下：

1. 报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。

2. 完全不按“估价报告规范格式”编写。如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。

实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。估价报告的各部分与规范格式无法对应。特别是估价方法运用简单。

3. 部分不符合格式要求。一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等；二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致；三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。

实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。

二、土地估价报告错误要点

第一部分 摘要

摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。摘要中存在的主题如下：

1. 缺摘要。

2. 缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。

无估价机构负责人签字

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土地估价报告常见错误汇总

案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。

3. 缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。

4. 估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。部分报告没有楼面地价或大写金额。当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。

5. 估价目的不明确。个别报告在企业合资、入股、抵押、清资等估价目的上不明确，以致影响价格类型和比较案例修正。

6. 地价定义中的问题最多，常见的是没有地价定义，定义内容错误，如土地权利、价格类型、土地开发程度、土地使用年期及剩余年期错误等。

案例：某些机构，在地价定义方面错误较严重。如有的定义为：根据委托方要求，评估待估宗地的土地使用权价格。没有土地用途、没有基准日、没有开发程度设定、没有土地使用权年期、没有土地利用条件。

7. 估价基准日、期日问题见技术报告。

第二部分 估价对象界定

估价对象界定主要是确定对象的基本情况以及对影响地价的因素作一说明。主要问题如下：

1 .估价对象说明不具体，如未具体说明其具体范围、面积、使用者、用途等，未指出估价的是单纯的土地还是包含其他内容等。

2. 土地登记状况缺，介绍不清或项目不全等。

3. 土地权利状况缺，介绍不清或项目不全等。

土地权利状况介绍不清者，主要表现为现状土地权利和估价所界定的权利分不清，评估土地他项权利及有他项权利下的土地使用权价格评估介绍不清。

案例：某机构在评估一待估宗地地价时，该宗地已设定抵押权，但对抵押权问题介绍不清，而且在后面的需要特殊说明的事项及地价评估及确定中均没有考虑抵押权对价格的影响。

4. 土地利用状况缺，介绍不清或项目不全等。

5. 地价影响因素分析，没有针对性，泛泛而谈，内容不全等。

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土地估价报告常见错误汇总

具体问题如下：

（1） 一般因素：一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，它对土地价格总体水平产生影响。如土地制度、城市规划、房地产政策、经济发展水平等等其它社会经济因素。一般因素的分析要求既要有共性的因素分析，又要有结合本地区的因素分析。常见的分析是：A.

地理分析。经纬度、气候带、降雨量等；B. 经济统计分析。产值、产量等；C. 一般没有分析城市基础设施，而把一般因素的城市基础设施当作区域因素在区域因素中分析。 问题：没有突出对该地区地价影响的因素分析。

要求： 既要有影响本地区的一般的共同的因素分析，如当时的国家的房地产制度及政策、经济调控政策、金融政策等，又要有主要或直接影响本地区的一般因素分析，如当地政府的特殊房地产政策、投资政策、城市规划、人口因素、经济发展水平等。必须结合当地，重点分析当地因素。

（2） 区域因素：是指待估宗地所在区域的对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。它是一个均质区域的概念，而不是一个城市的概念。主要因素有区域位置、区域基础设施条件、区域规划限制、环境质量（对居住区包括区域治安、居民档次）产业集聚程度以及一些区域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文环境等。

常见的问题是：区域位置用宗地个别位置代替或城市整体位置代替；区域基础设施用城市整体情况代替（没有调查）；环境质量只分析污染，而不分析人文社会环境质量。最大的问题是区域因素分析与待估宗地的位置和用途不挂钩，不作调查研究或做很少的调查研究。只从一些城市发展概况等资料中摘录。一个城市的估价报告，其一般因素和区域因素都是千人一面。一个城市的基础设施投资状况及其它因素不同于该均质区域的地价影响因素。

案例：某个机构在评估武汉市一郊区宗地地价时，其区域因素为：武汉市的自然条件（地理）、交通条件、基础设施状况、环境优劣和规划限制，而对宗地所在区域的地价因素没有任何分析，也没有将其放在个别因素中分析。这完全把一般因素和区域因素混同，对区域因素没有作认真调查。

（3）个别因素：个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如土地面积、形状、临街宽度、位置、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、地质条件等。土地用途不同，各因素对地价的影响也不同

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土地估价报告常见错误汇总

常见的问题是：个别因素分析不全，或较全面，但哪个因素对宗地地价有何影响没有分析或心中没数，这从后面运用估价方法估价时根本不考虑个别因素或与个别因素相违背可以看出。

案例：某机构在评估某写字楼时，个别因素分析很不具体，没有宗地宽度、进深、地质条件等分析，宗地基础设施状况不具体等。

第三部分 土地估价结果及其应用

问题主要有：

l. 估价依据：（见技术报告）

2. 估价原则：（见技术报告）

3. 估价方法：缺估价方法或没有方法选择的依据及每种方法的计算结果。

4. 估价结果：（见技术报告）

5. 需要特殊说明的事项问题较多，双方的权利责任交待不清，报告的使用条件及报告结果的限制条件交待不清，土地估价结果有效期错误或没有等。

主要问题：本项估价的假设条件和报告使用限制条件不明确。是公开市场价格?还是资产清算价格?是有限制的抵押价格?还是抵押条件下的土地使用权价格?很多报告在碰到一些较复杂的评估目的和评估对象时往往搞错。如个别报告关于农村集体土地的评估，按《土地管理法》第六十三条规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用非农业建设。在评估时，首先要搞清楚用地是否合法，不合法，则整个报告没有任何意义。 第四部分 附件

问题主要有：

1. 没有附件。

2. 内容不全，如产权资料，有关背景资料及估价必须提供的材料、估价机构资质等。 在附件中，除产权资料及机构资质等资料外，还须有宗地位置图，有关宗地周围重要因素的一些照片，还须有估价过程中一些费用取值的依据等。2006-10-30

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