马钢机械产业园投资分析报告

一、    项目概述

1、宿州马鞍山现代产业园马钢机械产业园项目位于宿马现代产业园区内，基地北侧为043县道，东侧为慈湖路，北临龙城路，占地面积83375平方米，总建筑面积：67410平方米。

2、建设周期：本项目建设工期为36个月（不含前期工作），20##年11月-20##年11月。

3、项目资金估算：总投资9108万元。

二、建设规模和建设内容

按照园区总规划、土地利用总体规划要求，本项目占地面积83375平方米，总建筑面积67410平方米，其中：研发楼建筑面积6803平方米、综合楼建筑面积7149平方米、厂房建筑面积53458平方米。

三、项目总投资

1、项目总投资及资金来源：总投资9108万元

2建设投资估算（不含土地费用，见下表）

投资明细表

四、项目实施进度安排

1、20##年12月完成一期主体结构工程；

2、20##年12月完成二期主体结构工程；

3、20##年5月完成三期主体结构工程；

4、20##年11月完成四期主体竣工验收。

五、标准化厂房的投资成本分析

    不同种类的厂房类型造价及利润比较见下表一（单位建筑面积利润）、表二（按100平米土地计算的总利润）：

由下表可以看出，标准厂房容积率高，售价高，利润最高，定制厂房稍差，但资金压力比标准厂房减轻许多，而购地自建利润很薄。因此，我们建议园区厂房配置应以标准厂房及定制厂房为主.

表一    单位：元/平米 （土地费用按225元/平米估算）

六、资金来源

主要途径如下：充分利用园区担保公司平台，拟融资1000万元；用现有土地质押贷款，拟融资1000万元；同宿马投资公司进行置换，争取资金1500万元。通过园区担保公司平台贷款融资1000万元，年利率为8.2%，则一年的利息费用为82万元。

七、效益评价

关于标准化厂房租赁、出售的暂行办法。如果一期标准化厂房15000平方米对外全部租赁，当每平方米租赁价格达到4.6元时，可以偿还一年的贷款利息费用。

如果标准化厂房对外租赁，按照宿马园区标准化厂房对外租赁的市场价格为10元\平方米，一期标准化厂房面积为15000平方米，总投资为1500万元，若一期标准化厂房对外全部租赁，那么年收益为180万元\年（税前），除去一年1000万元的贷款利息82万元，则需要15.3年可收回一期标准化厂房的投资成本。

如果标准化厂房对外出售，一期标准化厂房面积为15000平方米，总投资为1500万元，每平方米土地价格为225元\平方米，一年1000万元的贷款利息82万元，按照1317元\平方米的价格对外出售时，可以收回一期标准化厂房的投资成本。

 

第二篇：美容院可行性投资分析报告1

美容院可行性投资分析报告

随着人们对美的不断认识，追求高质量的美容美发服务已成为一种流行趋势，因此，具有专业美容美发水准的行业为人们所看好。而美容院具有投资少、见效快的特点，以技术与服务创效益。现以投资总额三十万元人民币为限，对美容院的构成的各部位投资作具体分析。

一、 美容院创立的市场调查

1、了解国家有关政策及法律法规：

1)了解国家及本地的经济政策，经济计划及发展水平。

2)了解工商、税务、公安、消防、卫生防疫、城管、环保等有关政府部门的职能和相关规定。 2、了解开设美容院的周围环境：

开设美容院的周围环境需从多方面着手了解，包括从结构、社会习性、住宅层次、商务环境、消费层次、交通条件等等。

① 人口结构：社会习性，了解美容院人口的多少，一般情况下可按女性人口×30%进行预算。 ② 住宅层次：住宅楼的档次，如高级住宅区、普通住宅等。

③ 商务环境：大型超市、商场、写字楼、学校（幼儿园、小学、中学、大学） ④ 消费层次。

⑤ 交通条件：车站、停车场、地铁站。

⑥ 同行发展情况：规模、特色项目、服务状况、价格、人员素质、老板素质、店的宣传方式。

3、对本地区的美容院作周密的了解，便于确定自己美容院的合理定位。

1) 了解周围美容院的规模、营业面积、美容师、美容师数量及素质状况、美容床数量、美发镜台数量等。

2) 了解周围美容院的服务项目、使用产品、特色项目等技术优势。 3) 了解周围美容院的经营价格以便制定出符合消费水平的美容服务价格。 4)了解美容院的人员素质、老板素质、宣传方式以及服务状况。

二、 美容院创立的可行性分析

1、美容院的选址

选一个无论是价格还是位置都满意的美容院址非常重要，选址是美容院成功与否的关键。美容院店址规模大小、所处地点、占用方式和成本的高低，都直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等，店址从地理位置，竞争等不同角度考虑，我认为北京路较为合适，原因如下：

1) 从地理位置角度来看：北京路位于繁华商业区，人流、车流密度大，店址的辐射力强，商圈范围也较广，适合设置中高档的美容沙龙。

2) 从竞争角度来看：在同一商圈内有竞争对手存在，一是同类美容沙龙店；二是与本店有交叉经营的店，如健康、食品、百货店等，这样有利方便顾客多种需求。

3) 从来往客流分析：北京路商务写字楼聚集、商场聚集且周围还有居住居民区。存在自身客流、分享客流、派生客流，且人口总体素质较高、消费水平中上。 2、美容院的准确定位：

1） 美容院的营业面积为100平方米左右，中高档装修。(注意：装修档次、风格、设施、人员比例)

2） 美容院的服务项目设置包括：脸部保养、全身保养、美体塑型、专业瘦身、美胸保养、SPA系列、活性脱毛、芳香疗法、腿型雕塑、滚石养生、熏脐养生、耳烛疗法、提臀塑形、睫毛嫁法、祛眼袋、黑眼圈、防斑、去皱、去暗疮等等。

3） 美容院的价格为中高档收费。可参照做得较好并符合消费水平的竞争店的价格。 例：脸部保养：50元/次~200元/次 包月200元~800元/四次，优惠送一次。 全身保养：300元/次 疗程3000元/十二次 专业瘦身：300元/次 疗程3000元/十二次 美胸保养：180元/次 疗程180元/十二次 睫毛稼法：680元/对

提臀塑型：120元/次 疗程120元/十二次

4） 广告宣传可采用印刷宣传单、名片、优惠卡、报纸广告等。 3、美容院的经营理念

顾客至上 服务第一 技术创优 做到最好

4、美容院投资预算分析：（30万）

1） 房租费用：预算15000元。通常二个月押金一个月租金，按50元/平方米计算。 50元×100平方米×3个月＝15000元 占总投资额5%，先付后用。 2） 装修与布局费用：（总投资额的25%左右）预算：7.5万

装修以将时尚的气息和古朴的风韵融合起来，以简洁、整体为目的，色调要统一，采用淡色系列，如淡粉红、淡玫瑰红、淡灰、淡奶黄等，线条要统一，直线或曲线均可，不能零乱。布局分为接待处、化妆品陈列柜、储存室、办公室、面部皮肤护理区、身体皮肤护理区、洗手间等，护理区不宜太暴露，要有适当的遮掩；装修时要将空调、排气扇上下水及贴墙的镜面安装好等等。装修费用均占投资总额25%×30万＝7.5万元

3） 购置专业设备、产品、用具预算费用：7.5万

4） 广告宣传费用（总投资额的5%）约1.5万

新店初期，“广而告之”是美容院打开局面最重要的一步，它既能为美容院吸引来新顾客，又能为美容院竖立“品牌”。可投总投资额中的5%×30万元＝1.5万元用于广告宣传费用，宣传可以几个方面施行；（a）技能优势；（b）产品优势； (c) 价格优势。 以后每月可投总投资的2%作为广告宣传费用，即6000元左右。

5） 证照费用约3000元：开设美容院必须向有关政府管理部门申请批准，取得企业法人资格。 包括工商行政管理部门申请办理营业执照费、税务局办理税务登记费、办理卫生许可证费、开业登记费，共约3000元，占投资总额的1%。 6） 员工工资费用：

基本工资＋提成＋奖励＋福利

前台接待：1人×1000元/月＝1000元/月美容师： 5人×1000元/月＝5000元/月助工：2人×600元/月＝1200元/月清洁人员：1人×600元/月＝600元/月主管：1人×2200元/月＝2200元/月会计：1人×20xx元/月＝20xx元/月合计人民币120xx元/月占投资总额4%

7） 电费用、电话费用、管理费用、工商税收约为6000元，占投资总额的2%。 8） 员培训费用：

开设美容院除硬件设施之外，其服务质量尤为重要，其中包括员工的精神面貌、言行举止等，应让顾客有亲切热忱之感，业务水平也是权衡美容院业务的关键，“回头客”均建立在对美容院的美容师的技术与服务的认可基础上，所以应定期对员工进行培训，并要求员工应持证上岗。 首次培训费用9000元，占投资总额的3%，以后每月预留3000元，占投资总额的1%。 9） 预留首3个月费用：108000元 占投资总额36% ① 房租：50元×100平方米×3个月＝15000元

② 员工工资：120xx元/月×3个月＝36000元

③ 水电、电话费用、管理费、工商税收约为：6000×3个月＝18000元 ④ 人员培训费：3000元/月×3个月＝9000元 ⑤ 广告宣传费用：6000元/月×3个月＝18000元 ⑥ 其他费用：120xx元" 5、美容院每月份纯利润的测算： 1） 营业收入

服务收入：4人×10张床×100元/人×30天×70%＝84000元/月产品销售收入：1000元/天×30天＝30000元/月2） 营业成本：

服务、产品成本：84000元×25%＝21000元/月销售产品成本：30000元×45%＝13500/元/月3）月服务和销售的总毛利润：

营业收入－营业成本＝（84000元＋30000元）－（21000元＋13500元）＝79500元/月4） 经营费用：

房租5000元/月＋工资120xx元/月＋水电费、电话费等6000元/月＋人员培训费3000元/月＋广告费用6000元/月＋设备折旧费用（原价总额7.5万元÷5年÷12个月＝每月折旧额）1250元/月＋其它费用5000元/月＝38250元/月5）月纯利润：

月服务和销售的总毛利润79500元－经营费用38250元＝41250元/月6） 纯利润：41250元/月×12个月＝495000元/年6、投资回报的时间

一次性投资额30万元/美容院月纯利润4125元≈7.27个月≈8个月。投资回报的时间约为8个月。