土地投资可行性分析内容和方法

土地投资可行性分析报告概要：

土地能否购买

买来能做什么

能赚多少钱

风险有多大

项目风险评估和规避方法

一、 开发什么项目最好

在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据地块自身条件和周边环境，该地块可以开发的物业类型有哪些？开发哪种类型的物业是最好的？

1、 收集开发什么项目的信息内容和方法

1) 政府规划和实施计划（文献调查和官员访谈）

2) 土地开发条件（文献调查、现场观察和官员访谈）

3) 周边配套和环境（现场观察/普查）

4) 区域形象（问卷调查/座谈会/专家访谈）

5) 规划土地用途（文献调查、现场观察和官员访谈）

6) 周围现状（现场调察）

2、 开发什么项目的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论，排除明显不可行、不允许、不必要的开发类型，收集开发类型创新建议，确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型

二、 开发的项目是否真正有需求

初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。

1、 是否有需求的信息收集内容和方法

1) 市场同类型物业的需求状况（竞争楼盘调查）

1

2) 目标客户群购买可能性测试（问卷调查/座谈会/个别访谈）

3) 新物业类型需求（问卷调查/座谈会/个别访谈）

4) 地区的升值潜力能否吸引外地投资者

2、是否有需求的结论

对收集的信息进行分析或组织专家讨论，排除没有需求的开发类型，确定有市场需求的物业开发类型

三、 市场的需求是否能够消化项目

虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，需要对物业需求规模和强度进行测量

1、 测量内容

1) 需求动机与态度

2) 需求意向

3) 需求强度

4) 需求规模

5) 人口与收入水平

2、 测量方法

1) 定性测量（非概率抽样调查/座谈会/个别访谈/专家意见判断/文献研究/竞争楼盘分

析等）

2) 定量测量（概率抽样调查）

3、 需求的结论

通过定性分析或定量测量对需求规模做出结论，并对开发类型组合及体量的规模提出建议

四、 项目产品的销售价格

在物业开发类型确定之后，继续对各类型的销售价格进行测量和分析，以修正物业类 2

型组合及体量，并作为核算销售收入的依据

1、 销售价格预测内容？

1) 最低价格（频率、均值、众数、中位数）

2) 物有所值价格

3) 最高价格

4) 竞争楼盘价格促销策略效果

2、 销售价格的测量方法

1) 定性测量（非概率抽样调查/座谈会/个别访谈/专家意见判断/文献研究/竞争楼盘分

析等）

2) 定量测量（概率抽样调查）

3、 销售价格预测的结论

对各类型物业的销售价格作出分析结论，提出物业类型组合及体量修正建议

五、 开发成本是多少测算

不同物业开发类型组合及体量的开发成本是多少

1、 开发成本测算的数据收集

1) 土地成本

2) 资金成本

3) 建安及设备系统成本

4) 环境和配套成本

5) 税费

6) 管理和营销费用

7) 土地增值税

2、 开发成本是多少-比较与分析

1) 实际投入最小

3

2) 总成本最低

3) 总成本最大

3、最符合开发类型组合及体量计划

六、开发利润是多少

在既定物业开发类型组合及体量的条件下，根据成本比较与分析，不同方案的开发利润是多少

1、开发利润是多少-比较与分析

1) 投资利润率最高

2) 利润总额最大

3) 利润实现时间最短

2、最符合开发类型组合及体量计划

七、开发风险有多大

在根据物业开发类型组合及体量比较分析开发成本和利润时，不同方案的市场风险有多大

1、开发风险有多大-比较与分析

1) 物业开发类型及体量对成本和利润变化的敏感性

2) 成本对利润变化的敏感性

3) 销售价格对利润变化的敏感性

4) 销售周期对利润变化的敏感性

5) 上述因素同时在各种方向和强度变化时对利润变化的多因素敏感性分析

八、项目适合公司吗

好项目并非适合所有的企业，单纯分析项目的可行性而不考虑企业自身条件往往蕴藏着潜在危险

1、项目适合这个企业吗-必须考虑的企业因素

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1) 品牌形象

2) 发展战略

3) 核心竞争优势

4) 管理机制和经营思想

5) 规模、实力和人力资源

6) 管理层决策风格

7) 投资预期

2、项目适合这个企业吗-必须考虑的企业因素

1) 资源整合能力

2) 融资

3) 政府关系

4) 对专业服务机构资源的利用与协调

九、土地投资可行性分析结论-关键点

1. 土地能否购买（为什么不能购买）

2. 买来能做什么

3. 能赚多少钱

4. 风险有多大

5. 地价上限应是多少

6. 项目风险评估和规避方法

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