拆除违章建筑案——合法诉请的败诉

倪女士欲购买上海市绿洲花园置业有限公司座落于松江区新桥镇明华路三百六十六弄绿洲比华利花园面积为三百六十五点二九平方米、独用土地使用面积七百七十五平方米、总价二百二十万零一千元的房屋时，提出在所购买的独用花园内搭建车库和二楼的要求，上海市绿洲置业有限公司于20xx年4月采用书面通知形式向倪女士承诺，同意其所提出的要求，并要求倪女士在搭建前递交搭建建图纸，以配合倪女士向有关方面提出申请。倪女士在得到上海市绿洲置业有限公司的书面承诺后，与上海绿洲花园置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》和补充协议。20xx年8月双方办理了房屋交接手续。20xx年5月26日上海绿洲花园置业有限公司以业主倪女土违反《上海市商品房预售合同》及补充协议的约定：“未经瀚阳置业有限公司（瀚阳置业有限公司被瀚翔置业有限公司合并后更名为现在的原告绿洲置业有限公司）书面同意，不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施，或在花园内搭建任何建筑物或构筑物，在使用期间，不得擅自改变房屋的结构和外观设计为由，向上海市松江区人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，请求人民法院判令业主倪女士拆除其在独用花园内搭建的违章建筑，恢复独用花园原状。 被告倪女士的代理人指出：被告是在原告的书面承诺后才签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议，补充协议是

原告提供的格式协议条款，其内容严重影响了被告使用系争商品房的权利，应属无效。被告通过商品房权利变更登记，已丧失了系争商品房的所有权，已不是该系争商品房纠纷的适格主体，请求法院驳回上海绿洲置业有限公司的诉请。

松江区人民法院经审理认为补充协议有效，被告倪女士应当履行协议约定的义务，判决被告在判决生效后三十日拆除在独用花园内的违章搭建，承担本案诉讼费用。

倪女士不服上海市松江区人民法院一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。被上诉人绿洲花园置业有限公司辩称，上诉人与瀚阳置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》及其补充协议，是买卖双方真实意思的表示，依其约定主张上诉人倪女士履行义务，拆除其在独用花园内自建的车库及二楼的违章搭建并恢复独用花园原状是合法、正当的行使其权利，主体适格，认定原判事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。二审法院于20xx年8月30日公开开庭审理，查明案件事实，作出如下裁定：

一、撤销上海市松江区人民法院（2005）松民一（民）初字第1762号民事判决；

二、驳回上海绿洲花园置业有限公司起诉；

三、案件受理费由上海绿洲花园置业有限公司承担。

绿洲花园置业有限公司的合法的诉讼请求，以败诉告终，上诉人倪女士的诉讼代理人上海市大道律师事务所律师蒋昊、倪海荣指出，绿洲花园置业有限公司的合法诉请的败诉，主要有以下两个原因：

一、瀚阳置业有限公司出具的书面通知，承诺上诉人在独用花园内可以进行规划外搭建、致上诉人在产生错误认识的前提下签订《上海市商品房预售合同》及补充协议，不仅有越权行为，还有欺诈之嫌。补充协议是瀚阳置业有限公司提供的格式条款协议，其内容约定妨碍了上诉人对自己所购房屋的正常使用，应属无效，瀚阳公司以无效条款支持合法诉请，是败诉原因之一。

二、被上诉人绿洲花园置业有限公司不是主张拆除违章搭建的适格诉讼主体。这里的诉讼主体是指在民事法律关系中，享受民事权利和履行民事义务的公民个人或者公司、企业、事业单位、人民团体和其他经济组织。适格诉讼主体，是指符合诉讼主体资格的公民个人或者公司、企业、事业单位人民团体或者其他经济组织，有对具体的诉讼案由作为当事人提起诉讼或者应对诉讼的资格。

上诉人与瀚阳置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》履行了支付对价的义务，并通过办理房地产权利变更登记手续，取得系争商品房的占有、使用、收益、处分的权利，而原告瀚阳置业有限公司则通过办理系争商品房房地产权利变更登记手续丧失了该系争商品房的占有、使用、收益、处分的权利。如何使用该系争商品房，只有上诉人倪女士独占享有，其权利只受相邻关系、小区整体利益、相关法律法规的约束，其他任何个人和单位不享有此权利。也就是说，绿洲花园置业有限公司不享有对系争商品房如何使用的 及其委托代理人蒋昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告上海绿洲花园置业有限公司诉称：20xx年4月9日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》、《补充

协议》各一份，双方约定被告未经原告书面同意，不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施，或在花园内搭建任何建筑物和构筑物。被告在使用期间，不得擅自改变房屋的结构和外观设计。但被告在装修施工中擅自在房屋外搭建了一平台，破坏了房屋的整休结构和外观设计。原房屋设计是经过上海市规划管理局批准的，被告未经批准，私自搭建，属违章建筑。20xx年5月26日，上海瀚洋物业管理有限公司曾向被告发出整改通知，但至今被告未采取任何措施。原告认为被告的行为违反了合同的约定，为此诉请法院判令被告拆除擅自在

房屋内搭建的建筑物或构筑物，恢复原状。 被告

辩称：1、原、被告之间没有签订商品房预售合同，原告现以销售商的身份起诉，其主体不适格。原告不享有系争房屋的所有权，亦不享有小区的物业管理权，故无权主张违章建筑的拆除。且系争房屋的买卖合同已经履行完毕，原告无权通过买卖合同主张本案权利。2、被告的搭建行为是经过当时的房产商书面承诺的，且绿洲比华利花园的违章建筑的问题已经政府部门处理完毕。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：20xx年4月，瀚阳(上海)城市建设发展

有限公司(以下简称瀚阳公司)向被告发出通知称对被告提出的要求在购买的房屋的独用花园内搭建车库和二楼房屋的请求表示同意，并要求被告在搭建前向其递交搭建的图纸，同意配合被告向有关方面提出申请。之后在20xx年4月9日，被告即与瀚阳公司签订《上海市商品房预售合同》、《补充协议》各一份，合同约定被告向瀚阳公司购买座落于上海市

房屋，房屋建筑面积为365．29平方米，独用土地使用面积为775平方米，房屋总价款为2,201,000元。同时，补充协议第八条约定，被告未经瀚阳公司书面同意，不得擅自改变房屋周边任何隔断和隔离设施，或在花园内搭建任何建筑物和构筑物，被告在使用期间，不得擅自改变房屋的结构和外观设计。20xx年8月14日，被告与瀚阳公司签订了房屋交接书，对讼争房屋进行了交接。后被告在其所购的房屋的独用花园内搭建了车库及房屋，20xx年5月26日，原告指定的物业公司向被告发出通知要求被告整改，但无果。

另查明：瀚翔(上海)置业发展有限公司吸收合并了瀚阳(上海)城市建设发展有限公司，同时瀚翔(上海)置业发展有限公司更名为上海绿洲花园置业有限公司。

以上事实，有瀚阳公司发给被告的通知，瀚阳公司与被告签订的《上海市商品房预售合同》、补充协议、房屋交接书，上海瀚洋物业管理有限公司向被告发出的整改通知书，工商材料和双方当事人陈述等证据予以证实。

本院认为：被告与瀚阳公司签订的《上海市商品房预售合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计的约定不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。本案中，被告虽然通过购买行为取得了讼争房屋的专有所有权和独用花园的专有使用权，但上述权利的行使除受到一般相邻关系的限制外，还受到基于被告自用部分与其他物业不可分或建筑物的整体性而产生的限制，被告在行使专有所有权和使用权时，须尽共

同维护整体物业存在和良好的义务。被告擅自对讼争房屋所属的独用花园进行搭建，损坏了小区的整体形象，也违反了合同补充协议的约定，被告应当承担违约责任，将花园内的搭建物拆除，并恢复花园原状。被告辩称瀚阳公司发给被告的通知可以证明瀚阳公司是同意其提出的搭建要求，本院认为该通知系在双方签订商品房预售合同之前，而在之

后双方签订商品房预售合同的补充协议中，双方对花园内不

得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设

计等又作了约定，故双方应当按照该协议履

行。且瀚阳公司作为房屋出售人，无权向被告承诺在

规划外进行建房。瀚阳公司已被本案被告吸收合并：瀚阳公

司的权利和义务应当由合并后企业即本案原告享有和承担，

原告的主体符合法律规定。被告在本案中提出的辩称意见，

缺乏依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合

同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》

第四十四条之规定，判决如下：

被告 于本判决生效后三十日内拆除在 房屋所属的独用花园内搭建的建筑物或构筑物，并将独用花

园恢复原状。

案件受理费50元，由被告 负担，于本判决生

效后七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向

本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于

上海市第一中级人民法院。

附件3

上海市第一中级人民法院

民事裁定书

(2005)沪一中民二(民)终字第2082号

上诉人(原审被告) 户籍所在地

委托代理人蒋昊、倪海荣，上海市大道律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海绿洲花园置业有限公司[原瀚翔(上海)置业发展有限公司]，住所地上海市松江区九亭镇。

法定代表人蒋旭东，董事长。

委托代理人张斌，上海市君成律师事务所律师。

上诉人因买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于20xx年8月15日受理后，依法组成合议庭，于20xx年8月30日公开开庭审理了本案。上诉人

之委托代理人蒋昊、倪海荣，被上诉人上海绿洲花园置业有限公司(以下简称绿洲公司)之委托代理人张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，20xx年4月，瀚阳(上海)城市建设发展有限公司(以下简称瀚阳公司)向 发出通知称对 提出的要求在购买的房屋的独用花园内搭建车库和二楼房屋的请求表示同意，并要求 在搭建前向其递交搭建的图纸，同意配合

向有关方面提出申请。之后在20xx年4月9日， 即与瀚阳公司签订《上海市商品房预售合同》、《补充协议》各一份，合同约定倪静向瀚阳公司购买坐落于

房屋，房屋建筑面积为365．29平方米，独用土地使用面积为775平方米，房屋总价款为2，201，000元(人民币，下同)。同时，补充协议第八条约定，

未经瀚阳公司书面同意，不得擅自改变房屋周边任

何隔断和隔离设施，或在花园内搭建任何建筑物和构筑物， 在使用期间，不得擅自改变房屋的结构和外观设计。20xx年8月14日， 与瀚阳公司签订了房屋交接书，对讼争房屋进行了交接。后

在其所购的房屋的独用花园内搭建了车库及房屋，20xx年5月26日，绿洲公司指定的物业公司向 发出通知要求 整改，但无果。

另查明：瀚翔(上海)置业发展有限公司吸收合并了瀚

阳(上海)城市建设发展有限公司，同时瀚翔(上海)置业发展有限公司更名为上海绿洲花园置业有限公司。

原审认为：

与瀚阳公司签订的《上海市商品房预售合同》和《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方对花园内不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计的约定不违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。本案中，虽然通过购买行为取得了讼争房屋的专有所有权和独用花园的专有使用权，但上述权利的行使除受到一般相邻关系的限制外，还受到基于

自用部分与其他物业不可分或建筑物的整体性而产生的限制， 在行使专有所有权和使用权时，须尽共同维护整体物业存在和良好的义务。

擅自对讼争房屋所属的独用花园进行搭建，损坏了小区的整体形象，也违反了合同补充协议的约定，

应当承担违约责任，将花园内的搭建物拆除，并恢复花园原状。 辩称瀚阳公司发给

的通知可以证明瀚阳公司是同意其提出的搭建要求，原审法院认为该通知系在双方签订商品房预售合同之前，而在之后双方签订商品房预售合同的补充协议中，双方对花园不得搭建建筑物和构筑物以及不得擅自改变房屋结构和外观设计等又作了约定，故双方应当按照该协议履行。且瀚阳公

司作为房屋出售人，无权向

承诺在规划外进行建房。瀚阳公司已被瀚翔公司吸收合并，瀚阳公司的权利和义务应当由合并更名后企业即绿洲公司享有和承担，绿洲公司的主体符合法律规定。

在本案中提出的辩称意见，缺乏依据，不予采信。据此，原审法院于二〇〇五年六月十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定，作出判决：

于判决生效后三十日内拆除在 房屋所属的独用花园内搭建的建筑物或构筑物，并将独用花园恢复原状。一审案件受理费人民币50元，由

负担。

判决后，

不服，提出上诉称，其系与瀚阳公司签订的商品房预售合同。被上诉人至今未提供可证明其已吸收合并了瀚阳公司的工商变更登记材料。故上诉人与被上诉人间不存在任何法律关系，被上诉人无权向上诉人提起诉讼。此外，其与瀚阳公司签订的是商品房预售合同，双方间是商品房买卖关系。该买卖关系自双方办理完产权转移登记手续后，上诉人对所买受的商品房即享有了排他的独占所有权，任何人不得进行干涉。故瀚阳公司与其签订的格式补充协议第八条的约定已

妨碍了上诉人对自己所购房屋的正常使用权，应为无效条款。原审法院查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人原审的诉讼请求。

被上诉人绿洲公司辩称，上诉人与瀚阳公司签订的商品房预售合同及补充协议，均是买卖双方真实的意思表示。因此现其依据双方的合同约定主张上诉人履行义务并无不当。其在一审期间提供的证据材料足以证明其具有诉讼主体资格。故原审的判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与原瀚阳公司间签订的系商品房买卖合同。双方间的基本权利义务为买受人支付相应的价款，出卖人转移合同约定的标的物的所有权于买受人，标的物的所有权自依法办理了所有权变更登记手续后转移给买受人，标的物的风险责任也随之转移。本案中，上诉人在支付了相应的对价后，通过办理房地产权利变更登记手续，实际取得了系争商品房的房地产所有权，从此享有对标的物合法的占

有、使用、收益、处分权。故自标的物的所有权转移之后，作为平等民事主体的出卖方，对于买受人如何处分其物权所有权没有再予干涉的权利。即出买人没有同意或不同意买受人在自用的范围内搭建任何建筑物和构筑物的权力。上诉人在行使其

专有使用权时，应受到包括相邻关系、小区整体利益、国家法律法

实上，对于上诉人的搭建行为，也已由松江区人民政府作出了限期拆除的通告予以处置。故被上诉人即使作为系争商品房出卖方原瀚阳公司的权利义务承继人，也不享有对上诉人如何处分其物权再予干涉的权利。被上诉人不是主张上诉人拆除违章搭建的适格诉讼主体。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项、最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第一百八十六条的规定，裁定如下：

一、撤销上海市松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第1762号民事判决；

二、驳回上海绿洲花园置业有限公司的起诉。

一、二审案件受理费共计人民币100元，由上海绿洲花园置业有限公司负担。

本裁定为终审裁定。

印或转载本网站的部分或全部内容。

 

第二篇：违法建筑强制拆除预案

六汪镇强制拆除违法建筑工作预案

为加强全镇镇村规划管理，有效遏制违法建筑蔓延势头，坚决打击违法建设行为，及时、快速、稳妥的处置各种违法建筑事件。依据《中华人民共和国土地管理法》和《城乡规划法》等法律法规，并结合我镇实际情况制定本预案，以保障当事人和工作人员的人身安全，稳妥地做好违法建筑拆除工作。

一、编制目的

科学、高效、有序的拆除违法违规建筑，明确工作职责，完善工作机制，降低财产损失，避免人员出现伤亡，保障全镇镇村建设健康有序的发展。

二、编制原则

（1）坚持以事前预防、控制为主，事后劝解、拆除为辅的指导原则；

（2）坚持科学发展观，以人为本，预防为主，保障人民切身利益和生命安全为首要目标的原则；

（3）坚持统一指挥，分工负责，各司其职的原则；

（4）坚持科学决策，快速反应，果断处置的原则。

三、 组织指挥体系及职责

成立现场拆违指挥部，指挥部下设现场拆除、安全、保卫、维稳劝导、现场救护、后勤保障和善后工作等七个工作组。

（1）指挥部成员及职责

六汪镇责任社区党总支书记、分管同志为总指挥，负责整个强制拆除违法建筑工作现场的安排部署与指挥调度。成立由镇政

府、社区、村两委、镇村中心、国土所、镇派出所、卫生院、拆迁公司等单位负责人为成员的强制拆除违法建筑工作现场指挥部。

（2）现场拆除工作组成员及职责

现场拆除工作组由拆迁公司牵头负责，社区，村两委协同参入，具体负责拆违过程全程摄像，进行物品清理、登记、保全，搬迁物品。由拆迁公司负责安排机械和工作人员对违章建筑进行快速清除。

（3）安全保卫工作组成员及职责

安全保卫工作组由镇派出所负责，负责强制拆除违法建筑现场的安全保卫工作，设立警戒线，疏散群众，维护现场秩序和安全。

（4）维稳劝导组成员及职责

现场维稳劝导组由社区负责，村两委协同参入，负责劝离现场不明真相的群众和被拆除户家庭人员。

（5）现场救护成员及职责

现场救护组由卫生院负责，负责强制拆除现场突发事件的医疗救护工作。

（6）后勤保障组成员及职责

后勤保障组由党政办负责，负责做好强制拆除的后勤保障工作。

（7）善后工作组成员及职责

善后工作由社区、村“两委”负责，镇村中心协同参入，负责清运强制拆除产生的建筑垃圾，做好强制拆除的善后工作，并切

实做好群众信访工作。

四、拆违工作参加人员

责任社区全体人员、镇村中心全体人员、党政办公室工作人员、六汪国土所全体人员、派出所全体干警、六汪卫生院工作人员、供电所工作人员、拆迁公司工作人员。

五、物资配备

拆迁机械、救护和工作车辆、警戒线、摄像机（2部）、数码相机（1部）、干粉灭火器（2个）、扩音器。

六、拆违实施程序

（1）现场指挥进行拆违动员，提出工作要求、纪律要求及注意事项。

（2）派出所民警设置警戒线，工作人员、保安人员及时到位，警务人员对干扰和阻挠人员进行处置。如遇现场抵制的，由公安部门依法对其进行控制，强行带离现场，并进行说服教育。若出现过激、暴力行为的，要采取果断措施，立即给予处置；发挥摄像机、照相机的现场取证功能，把现场的情况真实记录下来，最大限度搜集抗法有效证据，以备后查。对采取恐吓手段或极端措施阻挠拆违的非法人员，要坚决制止，公安部门随机应变，进行应急处置，卫生医疗部门要做好医疗救护保障。

（3）工作人员及时切断水、电等设施。

（4）拆迁实施单位进行物品清理、登记并公证、摄像，安排工作人员迅速将房屋内的物品搬离现场。

（5）社区干部对实施现场进一步清查，核实无误后由社区负责人向现场指挥报告。

（6）在确保安全的情况下，现场指挥下达拆除命令。

（7）机械及拆卸队实施拆除。

（8）在拆除违法建筑中出现当事人突发心脏病等突发疾病或者受伤、自残的，由卫生院救护人员进行现场急救，严重的在采取必要救护措施后，立即送至医院。拆除现场工作人员受伤的，由医疗卫生部门实施现场急救后，立即送至医院。

（9）在拆违过程如遇群众围观起哄、拍摄的情况，由社区工作人员、村干部出面进行及时制止、劝说、教育。如出现恶意谩骂，进入现场不听劝阻阻挠拆违工作的滋事人员，立即由公安人员进行制止，并强制带离现场。

（10）拆除结束后，由现场指挥统一发布转移和撤离命令。撤离顺序依次为：拆卸机械及拆卸人员、国土所、镇村中心、社区干部、村干部、保安工作人员、卫生院、公安人员。