河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。

第一章  城镇土地级别更新调整

1.1 城镇土地级别更新调整的范围

根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。

1.2 城镇土地级别更新调整内容

城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。

分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即：

⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地；

⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地；

⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地；

⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；

⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等；

⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地；

⑺水利设施：水工建筑设施用地；

⑻特殊用地：军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。

1.3 城镇土地级别更新调整的原则

城镇土地级别更新调整应遵循以下基本原则：

1.3.1 综合分析原则

城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合分析结果划分土地级别。

1.3.2 主导因素原则

在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

1.3.3 地域分异原则

城镇土地级别更新应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级别。

1.3.4 土地级差收益原则

城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益或土地价格相一致。

1.3.5 定性与定量分析相结合的原则

应对定性的、经验性的分析进行量化；通过定性与定量分析确定土地级别。

1.4 城镇土地级别更新调整的技术方法

采用多因素综合评价、定量分析与定性分析相结合的方法，提示城镇土地质量差异，评定土地级别。

1.5 城镇土地级别更新调整的技术流程

1.5.1 城镇土地级别更新调整调查表格准备

各地应根据定级工作需要，参考《城镇土地分等定级规程》附录B，结合当地实施情况制订城镇土地级别更新调整工作用表。

1.5.2 收集或制作工作底图

城镇土地级别与基准地价更新调整工作底图应采用《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（下同）规定的图件；若无上述图件，可采用覆盖城镇土地定级范围的城市总体规划图或其它反映城镇现状的图件作为更新调整的工作底图。城镇土地级别基准地价更新调整工作底图比例可按表1要求选择。

城镇土地级别基准地价更新调整工作底图选择

表1

1.5.3 建立土地级别更新调整因素因子指标体系

1.5.3.1 土地级别更新调整因素因子选择原则

（1）因素因子指标值有较大变化范围；其变化对城镇土地质量有显著影响；因素因子对不同区位土地质量影响有较大差异；

（2）因素因子选择应当严格执行《城镇土地分等定级规程》规定；

（3）因素因子指标便于量化；

（4）因素因子选择紧密结合本地情况。

1.5.3.2 城镇土地级别更新调整因素因子选择范围

（1）商业用地、住宅用地、工业用地级别及综合级别更新调整因素、因子选择范围按《城镇土地分等定级规程》第12条有关规定执行。

（2）公用设施用地定级因素因子选择，分析参考工业用地定级与综合定级；

（3）公共建筑用地定级因素因子选择参考住宅用地定级；

（4）交通运输用地定级因素因子选择参考商业用地定级；

（5）水利设施用地因素因子选择，参考工业用地定级；

（6）特殊用地定级因素因子选择参考综合定级。

1.5.4 城镇土地级别更新调整因素因子权重确定

城镇土地级别更新调整因素因子权重的确定依以下原则：

（1）各因素因子权重反映定级因素因子对土地质量的影响程度，其值与因素因子对城镇土地质量影响大小成正比，数值在0-1之间选择，城镇各因素因子权重值之和为1.0。

（2）某一因素涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的因子的权重值之和为1.0。

（3）各因素重要性顺序和权重值范围，根据前述内容，参照《城镇土地分等定级规程》表B1、B2、B3、B4确定。商业、住宅、工业用地定级和综合定级不得打乱其规定重要性顺序，其余二级地类可根据本地专家咨询结果和实际情况适当调整。

（4）因素因子权性的确定可采用特尔斐法，也可采用其他方法。

1.5.5城镇土地级别更新调整资料的收集与调查

1.5.5.1根据城镇建设用地各二级类及综合定级选定的土地级别更新调整因素因子选择范围，分别进行资料的收集和调查。

1.5.5.2城镇土地级别更新调整资料收集调查内容和范围要求，按照《城镇土地分等定级规程》中13.3有关规定，并结合当地实际确定。

1.5.5.3土地级别更新调整资料应首先到相关部门收集，收集困难的必须实地进行调查测算。

1.5.5.4怍集和调查的所有资料、内容，必须填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应的表格中，并将调查样点编号、实地位置及有关数据等标绘在工作底图上。

1.5.5.5 定级因素因子资料应全面、翔实、可靠。

1.5.6 城镇土地级别更新调整资料的整理与量化。

1.5.6.1 与各因素有关的设施、中心、样点位置及相关数据应标注在工作底图上。

1.5.6.2 根据不同地类定级要求整理资料，选择和确定定级因素、因子指标值、指数、功能分、作用距离及作用分。参考表2确定作用分值衰减（扩散）方式。

各类点、线状因素作用分值衰减（扩散）方式选择表

表2

1.5.6.3 各因素指标值均按相对值衡量。对于正相关性因素、因子，状况最优的赋予高分（100分），其余根据相对值大小依次在0-100分之间确定；对于负相关性因素、因子，则相反。

1.5.6.4 种种设施的作用指数大小与设施对土地质量的影响大小成正比，可参照确定因素权重的方法进行确定。

1.5.6.5 若因素指标值只在某一定范围内对土地级别产生影响，因素作用分应在该范围内计算。高于或低于该范围的指标值，分别按该范围内的最高值、最低值对待。

1.5.6.6作用距离可按空间距离、道路距离等量测计算。

1.5.7土地级别更新调整因素、因子作用分值计算的方法

1.5.7.1 面状因素

包括供水、供电、供气、供热、人口密度（住宅用地还需考虑最佳人口密度）等，因素对土地质量的影响公与因素指标值有关。其量化计算公式为：e_i=100*(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)

式中：e_i-i指标值的作用分；

X_i-i指标值；

Xmax-i指标值的最大值；

Xmin-i指标值的最小值。

按城镇规模大小，划分3—10个作用分值区间，编制作用分值表。

1.5.7.2点、线状因素

点、线状因素如商服中心、公共设施、公交站点、道路等对土地质量的影响既与因素指标值大小有关，又与土地距因素设施的相对距离有关。应首先根据规模计算设施自身的功能分，按衰减方式（参考表2）不同，计算因素（设施）对空间各土地定级单元产生的作用分值。其计算步骤为：

（1）各因素按规模或类型求出各点或线状因素的功能分，其最大值为100。

（2）计算因素内各规模或类型的点、线因素的平均作用范围。

（3）点、线状设施边界范围内种点的因素作用分，均为该设施相应功能的功能分。边界范围以外的种点，根据不同因素及其影响随距离弯化的特性不同，以因素的功能分大小，采用相应的衰减公式计算获得各个相对距离的作用分。

（4）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则先计算出至障碍可通行处的作用分值，以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余作用距离为半径，以结点为原点再次进行衰减。当障碍有较多的通行处时，可以忽略其存在。

（5）利用计算机将各因素作用分值图叠加，绘制城镇内各建设用地二级类因素因子综合作用分值图。

1.5.8土地定级单元划分值图

1.5.8.1城镇土地级别更新调整的基本空间单位是定级单元。定级单元划分应保证同一格网内、同一因素分值差异小于100/（n+1）(n为土地级别数)，土地定级单元大小一般在5m*5m至20m*20m之间，土地定级单元由计算机自动生成。

1.5.8.2土地定级单元内的定级因素的作用分值或各因素综合作用分，以单元几何中心的分值确定。特殊情况下也可采用因素等分线平均值法、不同分值区面积加权平均法、明显变化点分值平均法等取值。

1.5.9城镇土地级别划分和验证确定

1.5.9.1城镇土地级别划分的方法

根据因素因子综合作用分值图，用下列方法中的一种或几种确定各类各级别土地分值区间并划分土地级别。

（1）总分数轴确定法；

（2）总分频率曲线法；

（3）总分剖面法。

1.5.9.2城镇土地级别更新调整的验证与确定

城镇各类土地级别更新调整后，应根据土地市场交易价格对更新调整后的土地级别进行验证，并聘请当地有关专家进行咨询验证。

1.5.9.3城镇土地级别面积计算

按更新调整后的级别计算级别面积，统计汇总分析各级别土地面积比例结构，分析存在的问题。

1.5.10城镇土地级别更新调整成果图件编制

1.5.10.1城镇土地级别更新调整成果图件包括：

（1）更新调整后的城镇各类建设用地及综合级别图；

（2）城镇各二级地类及综合定级总分值图；

（城镇土地定级各因素用途分值图（根据当地情况按八个二级地类和综合定级的因素分别绘制）。

1.5.10.2各类图件应按照《城镇土地分等定级规程》要求编绘（各个二级类和综合定级，均编绘一份）。

1.5.10.3已完成城镇地籍调查的城镇，将确定的土地界线落实到城镇地籍图上，落实土地级别界线时应保持宗地的完整性。

1.5.10.4根据评定的土地级别成果图件，落实每一宗地对应的二级地类确定级别。宗地土地级别面积按地籍调查确定的宗地面积，宗地土地分类按地籍调查确定的宗地类别；逐级汇总各分类、各级别土地面积。

1.5.11撰写土地级别更新调整工作报告、技术报告

第二章  城镇土地级别基准地价更新调整

本次城镇基准地价更新调查包括城镇各类建设用地中的各级别基准地价和城镇国有划拨土地使用权基准地价评估。

2.1基准地价更新调整的任务

2.1.1遵照河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫土资发[2006]102号）文件精神，根据《全国土地分类（试行）》，评估城镇各类建设用地中的各级别基准地价。

2.1.2选择影响因素，更新调整级别基准地价修正系数表、因素指标说明表；各地可根据需要更新调整或测算路线价，编制路线价修正系统与之对应的因素指标说明表。

2.2基准地价的定义

基准地价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，是在现状条件下评估的一定年期的土地级别或均质地域在正常市场条件下的土地使用权收益的平均价格。

2.3 更新调整的基准地价内涵

更新调整的基准地价内涵是：各城镇建设用地二级类，各土地级别或均质地域，在一定的开发程度，一定的土地容积率、最高出让年限、某一估价基准日的同一土地利用类型完整土地使用权益的平均价格。

2.3.1土地开发程度

各地根据以下定义确定土地开发程度：

省辖市市区：五通一平至七通一平；

县级市、扩权县：五通一平至六通一平；

县城区：五通一平；

建制镇：三通一平或以上；

三通一平：通路、通电、通上水及场地平整；

五通一平：通路、通电、通上水、通下水及场地平整；

六通一平：通路、通电、通上水、通下水、通气及场地平整；

七通一平：通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖及土地平整。

2.3.2土地容积率

土地容积率采用平均容积率。

2.3.3土地出让年限

各建设用地出让年限根据《中华人民共和国城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条确定（各类建设用地最高出让年限如表3所示）。

城市国有土地使用权出让年限表

表3

2.3.4基准地价估价基准日

本次基准地价更新的估价基准日为20##年1月1日。

2.4估价原则

2.4.1土地估价应遵循预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递减原则、贡献原则和变动原则。

2.4.2与《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发[2006]307号）文件相衔接的原则。

2.5基准地价更新调整的方法

2.5.1用土地收益资料更新调整基准地价可采用收益还原法，依据《城镇土地估价规程》6.4或6.5方法步骤和有关要求进行。

2.5.2利用市场交易资料更新调整或评估基准地价，可根据土地使用权出让、转让、出租资料，房地出租资料，土地联营入股资料，以地换房资料，柜台出租资料，房屋买卖资料，商品房出售资料，采用收益还原法、市场比较法、剩余法，依据《城镇土地估价规程》6.5规定的方法、步骤和技术要求进行。

2.5.3用新增城镇建设用地资料评估或更新调整基准地价，可根据土地取得费、土地开发费、相应的税费、利息、利润、土地增值，采用成本逼近法，根据《城镇土地估价规程》规定进行。

2.5.4土地还原利率的确定。可采用《城镇土地估价规程》提供的三种方法之一确定，也可采用两种以上（含两种）的方法，经综合分析后确定。商服、住宅、工业用地可采用不同的原还利率；应尽可能采用土地纯收益与价格比率确定。

2.6 基准地价修正体系更新调整

2.6.1级别（区域）基准地价修正系统表更新调整

2.6.1.1选择完地地价影响因素。商业用地、住宅用地、工业用地宗地地价影响因素和权重根据《城镇土地估价规程》6.7选择和确定；其它五个建设用地二级地类的影响因素和权重根据当地情况，参照《城镇土地估价规程》与前述规定确定。

2.6.1.2各因素影响地价修正幅度按《城镇土地估价规程》计算。

2.6.1.3按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，编制修正系统表和指标说明表。

2.6.2路线价及修正系统（深度指标）表更新调整

路线价及其修正系数更新各地可根据实际需要确定。更新调整步骤如下：

（1）根据新的市场交易资料将商业繁华街道划分为若干区段；

（2）根据新的市场交易资料计算各商业区段的路线价；

（3）根据宗地临街深度及其它因素对路线价的影响制定修正系数表。

2.7城镇国有划拨土地使用权基准地价评估

2.7.1城镇国有划拨土地使用权基准地价内涵是：城镇土地综合级别或均质区域在一定的开发程度、一定的土地容积率、无限年期条件下的土地使用权益价格。

2.7.2城镇国有划拨土地使用权基准地价的构成

城镇国有划拨土地使用权基准地价由土地综合级别或均质地域的土地平均取得成本、开发成本及相关利润、利息之和。

2.7.3城镇国有划拨土地级别基准地价评估，根据其内涵，各地可根据情况参照《城镇土地估价规程》中的市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。

2.7.4城镇国有划拨土地使用权基准地价评估成果包括：样点地价调查表，基准地价图、基准地价表、基准地价说明等。

2.8基准地价更新调整成果整理

2.8.1文字成果

(1)城镇土地级别与基准地价更新调整工作报告

(2)城镇土地级别与基准地价更新调整技术报告

(3)城镇土地基准地价表（含建设用地八个二级类与国有划拨土地级别基准地价。

（4）基准地价修正系数及因素说明表（同上）。

2.8.2图件成果

(1)基准地价图（同上）

(2)地价样点图（同上）

2.8.3电子成果

文字成果和图件成果的电子版本。文字成果统一采用Word格式，图件成果采用MapGis的点、线、面格式。

第三章  城镇土地级别基准地价更新调整信息系统建设

3.1系统平台

城镇土地级别基准地价更新调整信息系统应采用以MapGis为平台开发的软件，以便于与其它土地管理信息系统接轨。

3.2系统功能

3.2.1数据输入

3.2.1.1图形数据输入与编辑：包括底图数据，因素因子图形数据等空间数据的输入编辑；可以直接利用已建立的城镇土地基础数据库。

3.2.1.2属性数据输入：可以输入各种因素因子属性数据，各类调查样点数据等。

3.2.2土地定级

3.2.2.1因素因子：根据城镇土地定级需要，自由设定因素因子。

3.2.2.2定级计算：在设定好因素因子后，系统能提供针对不同用地类型土地定级方案，包括商业用地定级、工业用地定级、住宅用地定级等，采用不同的定级计算方法。

3.2.3基准地价评估

对完成定级的土地，进行地价计算。

3.2.4输出

3.2.4.1图形输出：系统提供定级图输出、地价图输出、因素因子图输出、矩形裁剪及多边形裁剪输出、单元总分值图输出等多种图形输出手段。

3.2.4.2属性输出：系统提供因素因子权重表输出，各级别单元总分平均值输出及各级别面积输出等。

3.3 城镇土地级别基准地价数据库

城镇土地级别基准地价数据库是既反映土地定级因素因子定位、定量和定性特征相关数据的集合，又是基准地价评估市场交易地价资料、级差收益测算资料定位、定性、定量特征数据的集合。既包含了所有原始资料、成果数据，又包含了级别划分、基准地价测算的各个计算模型和计算过程。城镇土地级别基准地价数据库主要内容：

（1）因素、因子基本信息；

（2）工作底图信息；

（3）定级过程中所产生的各类中间计算结果、图表信息；

（4）各类因素作用分值图、级别图；

（5）各级别类型地价样点图、分地类综合样点图；

（6）基准地价图。